房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)教程

1、 書香名邸專業(yè)知識(shí)培訓(xùn) （ 泰盈版）前言銷售人員是企業(yè)形象、開發(fā)商的信譽(yù)、樓盤的品位與質(zhì)量的門戶，是樓盤與用戶之間的橋梁和紐帶，他們向顧客提供樓盤、提供信息、提供服務(wù)，同時(shí)了解顧客對所售樓盤的反應(yīng)，為樓盤營銷戰(zhàn)略修訂提供決策依據(jù)。因此，銷售人員的個(gè)人素質(zhì)與能力，不僅直接影響樓盤的銷售速度與銷售量，直接關(guān)系到銷售這只“木桶”的裝水量盈利水平，同時(shí)也將給樓盤的市場形象和開發(fā)商的品牌形象帶來長久的影響。四、銷 售 人 員 基 本 概 念（一）銷售顧問職責(zé)： 1、公司形象代表.作為一個(gè)房地產(chǎn)公司銷售人員是代表公司面對客戶，其形象代表公司形象，服飾整潔與穩(wěn)重會(huì)給客戶留下好印象，增加對公司的信心，拉近雙方

2、距離。2、公司經(jīng)營傳遞者.銷售人員明確自己是公司與客戶的中介，其主要職能把公司經(jīng)營傳遞給客戶，達(dá)到銷售目的。3、客戶的購房引導(dǎo)者，專業(yè)顧問.銷售人員要利用專業(yè)的熟悉為客戶提供咨詢便利服務(wù)，從而引導(dǎo)顧客購樓。4、將樓盤推薦給客戶的專家. 銷售人員要有絕對的信心，并必須做到三個(gè)相信：相信自己所代表的公司.相信自己所推銷的能力.相信自己所推銷的商品.這樣才能充分發(fā)揮推銷人員的推銷技術(shù)。因?yàn)椋菏紫认嘈抛约旱墓?。在推銷活動(dòng)中銷售人員不但代表公司，而且其工作態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、推銷成效直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)信譽(yù)和發(fā)展的前景。其次相信自己。相信自己能夠完成推銷任務(wù)的能力，是推銷成功信心的來源，并能產(chǎn)生

3、動(dòng)力與熱情，充滿自信和信心去全心投入，創(chuàng)出最好水平。最后相信自己所推銷的商品。對于有需求的顧客，相信自己推銷的商品貨真價(jià)實(shí)，從而也相信自己的商品能成功的推銷出去，這樣就可以認(rèn)定自己是推銷樓盤的專家。5、將客戶意見向公司反映的媒介. 6、客戶是最好的朋友. 銷售人員應(yīng)努力采取各種有利手段樹立更好的形象、誠懇的態(tài)度，拉近與客戶的距離，消滅戒心，使客戶感到你是最好的朋友，處處為他著想。7、是市場的收集者.銷售要有較強(qiáng)的反映能力和應(yīng)變能力，并有豐富的業(yè)務(wù)知識(shí)，及對房地產(chǎn)市場敏銳的觸角，這就需要銷售人員對房地產(chǎn)市場 信息做大量的收集，并為公司的決策提供依據(jù)。8、具有創(chuàng)新精神、卓越表現(xiàn)的追求者.作為銷售人

4、員應(yīng)清楚的知道追求的目的是不斷創(chuàng)新與追求，才能有卓越的表現(xiàn)。售樓人員應(yīng)培養(yǎng)的品質(zhì)和品性a、敬業(yè)b、韌性、勇氣c、熱情、真誠、有感染力d、真實(shí)、有可靠性e、尊重客戶f、客觀、果斷、有智慧、有想像力g、克服懶惰、苛刻、過于爭論、不耐心（三）銷售人員對客戶的服務(wù)內(nèi)容1、傳遞公司的信息。2、了解客戶對樓盤的興趣和愛好。 3、幫助客戶選擇最能滿足他們需要的樓盤。 4、向客戶介紹所推薦樓盤的優(yōu)點(diǎn)。 5、幫助客戶解決問題。 6、回答客戶提出的問題。7、說服客戶下決心購買。8、向客戶介紹售后服務(wù)。9、讓客戶相信購買此樓盤是明智的選擇（四）客戶喜歡什么樣的銷售人員.1、 熱情、友好、樂于助人2、 提供快捷的服務(wù)

5、3、 外表整潔4、 有禮貌、有耐心、有愛心5、 介紹所購樓的優(yōu)點(diǎn)及適當(dāng)缺點(diǎn)6、 耐心傾聽客戶意見和要求7、 能提出建設(shè)性的意見8、 能準(zhǔn)確提供信息9、 幫助客戶選擇合適樓盤和介紹服務(wù)項(xiàng)目10、關(guān)心客戶利益，關(guān)心客戶所及11、竭盡權(quán)力為客戶服務(wù) 12、記住客戶的偏好13、幫助客戶做正確的選擇售樓人員應(yīng)培養(yǎng)的品質(zhì)和品性a、敬業(yè)b、韌性、勇氣c、熱情、真誠、有感染力d、真實(shí)、有可靠性e、尊重客戶f、客觀、果斷、有智慧、有想像力g、克服懶惰、苛刻、過于爭論、不耐心一、房地產(chǎn)的概念1房地產(chǎn):主要是指土地建筑和固定在土地上 不可分割的部分,由于其位置不可移動(dòng),因而又稱為不動(dòng)產(chǎn)。  &#

6、160;  2房地產(chǎn)的特征：a)        位置的固定性；b)        使用的耐久性；c)        資源的有限性；d)        物業(yè)的差異性。3房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；4土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置5從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： A、商品

7、房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房6土地使用權(quán)出讓方式有哪些？1、協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)協(xié)商確定的土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)出讓與土地使用者的行為。2、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，通過競標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。3、拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，有出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。5.土地使用年限：a) 居住用地70年b) 工業(yè)用地50年c) 教育、科技、文化、

8、衛(wèi)生、體育用地50年d) 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年e) 綜合或者其他用地50年6土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地。f) 國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。g) 集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。7房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。；8房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。h) 一級(jí)市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土

9、地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；i) 二級(jí)市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場；j) 三級(jí)市場：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級(jí)市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場；9、發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。10、代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。11買方市場：指商品供過于求，買方掌握市場

10、主動(dòng)權(quán)，對買者有利的市場。12賣方市場：指商品供不應(yīng)求，買方爭相購物，對賣方有利的市場。13生地：只指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 如:荒地、農(nóng)地。14毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。15熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整、能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。16五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；1、國有土地使用證：我國的土地管理法規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于

11、出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；4、建設(shè)工程施工許可證：只有擁有此證工程才能施工；5、商品房預(yù)售許可證：沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售，一般來說開發(fā)商如果沒有前四17 兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書16商品房：是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立

12、房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予、交換的房地產(chǎn)。18期房:是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在 港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。19現(xiàn)房:是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。20毛坯房：是指沒有裝修的房。21 二手房：即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交

13、易則為"二手一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。22.安居房：指實(shí)施國家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。23.經(jīng)濟(jì)適用住房：是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。24.集資房：是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通

14、過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的安居房指實(shí)施國家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）25.尾房:又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。26.爛尾房:是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至

15、全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。27.內(nèi)銷商品房:是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。28.準(zhǔn)現(xiàn)房:是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間樣板房：樣板房是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房子29、城市居住區(qū)：不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住戶數(shù)（10,00015,000戶）。居住人口規(guī)模（30,00050,000人）相對應(yīng)，配建有一整套較

16、完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。30、居住小區(qū)：居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住戶數(shù)（2,0004,000戶）、居住人口規(guī)模（7,00015,000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。31、居住組團(tuán)：被小區(qū)道路分隔，并與居住戶數(shù)（300700戶）。居住人口規(guī)模（l,0003,000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。32 CBD：即Central Business District(中央商務(wù)區(qū))CLD:中央居住區(qū)（CLD） 指由若干個(gè)居住區(qū)組成的

17、可以滿足城市居民居住、教育、購物、娛樂、休閑的大型集中型居住區(qū)COD:中央行政區(qū)COD，全稱是CentraL OffiCiaL DistriCt ，其名稱源于該區(qū)內(nèi)匯集了多家國家部委、 機(jī)關(guān)、辦事機(jī)構(gòu)二、房屋建筑結(jié)構(gòu)二、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)及名詞解釋1. 鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。3. 磚木結(jié)構(gòu) ：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。4. 其它結(jié)構(gòu) ：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)等5房地產(chǎn)建筑形態(tài)：低層：13F的建筑稱為低層建筑。多層：7F以下的建筑稱為多層

18、建筑。 小高層：711F的建筑稱為小高層。高層：1230F的建筑稱為超高層。超高層：30F以上的建筑稱為超高層6塔式結(jié)構(gòu)：塔樓不像板樓那樣講究南北朝向，戶戶朝陽，一座塔樓中，有東、南、西、北各個(gè)朝向的住房。7蝶式住宅：蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)8板式結(jié)構(gòu)：板樓從建筑物本身來說，反映的是一個(gè)建筑物的長、寬、高之比。從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長，南北短的建筑9 SOHO：小型居家辦公室（北京SOHO現(xiàn)代城）雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。 三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。 獨(dú)棟別墅：既獨(dú)立

19、一棟存在的別墅。 雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。連棟別墅：多棟連在一起的別墅。10按耐久等級(jí)分類：a) 一級(jí)（大于100年）b) 二級(jí)（50100年）c) 三級(jí)（2550年）d) 四級(jí)（小于15年）11 屋建筑構(gòu)件：基礎(chǔ)、墻（柱）、樓地面、樓梯、屋頂、門窗12 層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米-3.2米。13 凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高。14 進(jìn)深：一間房屋的深度，即兩條縱向軸線之間的距離15 開間：一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線之間的距離承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體。高層建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑空間跨度最多8米，即8米內(nèi)必須有承重墻或承重柱；

20、大跨度預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，可使跨度擴(kuò)展到15米，還可最終實(shí)現(xiàn)塔樓內(nèi)無承重墻。（大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)一般用于橋梁建設(shè)）16 非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用。17、絕對標(biāo)高：以黃海的平均海平面為零點(diǎn)而測定的高度18、閣樓：利用坡形屋頂?shù)膼烅敳糠中纬傻氖褂梅块g。設(shè)置閣樓可充分利用坡頂?shù)目臻g。在夏季，閣樓起通風(fēng)降溫作用。閣樓一般設(shè)老虎窗，可以通風(fēng)和采光。19 女兒墻（壓檐墻）：是指房屋外墻高出屋面的矮墻。它是屋面與外墻交接處理的一種方式，也是作為屋頂上欄桿或房屋外形處理的一種措施。20 道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。21 凹陽臺(tái)按其凈面積（含

21、擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；22 半挑半凹陽臺(tái)的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)入建筑面積，凹進(jìn)部分的按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。23房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺(tái)。24躍層：一套住宅占有上下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層 25復(fù)式：受躍層住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造的一種經(jīng)濟(jì)型住宅，在結(jié)構(gòu)上是一層，但層高比普通住宅高，可以在局部安排夾層，利用戶內(nèi)樓梯上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積， 提高住宅利用率26錯(cuò)層：錯(cuò)層在結(jié)構(gòu)上是一層，戶內(nèi)的地面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯相連，但沒有完全分為兩層27三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整。28七通一平：是

22、指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；29紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；30.總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。31.建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；32.總建筑面積：指建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；33.容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）

23、34建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。35建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%）36綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）。新建小區(qū)綠化面積不能低于30% ；改造小區(qū)綠化面積不能低于25%37成套房屋的套內(nèi)建

24、筑面積:由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。38房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。39套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。40套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。41公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： a)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)

25、的公共用房和管理用房的建筑面積； b)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。42得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 入伙： 是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住43契稅：是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。44計(jì)算一半建筑面積的范圍:l 建筑物外的有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算。l 有獨(dú)立柱的雨蓬、單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算。l 未封閉的凸陽臺(tái)、柱廊，按其水平投影面積一半計(jì)算。45毛坯房：是指沒有裝修的房。46.房屋權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代

26、表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 47注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。 48.總登記：是指縣級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。 49.初始登記：指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。50.轉(zhuǎn)移登記：是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。51.變更登記：指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

27、均價(jià):是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的"不計(jì)樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價(jià)銷售"，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。起價(jià)52.起價(jià):也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表?quot;×××元平方米起售"，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。一次性付

28、款53.物業(yè)：指各類有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值的房屋及其附屬的市政、公用設(shè)施、相鄰的場地。社區(qū)內(nèi)的物業(yè)包括建筑、道路、管網(wǎng)、車場、車道、綠地等。54.物業(yè)管理：指專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與人員，受物業(yè)所有者的委托，按照法規(guī)以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，為使用人提供多方面的服務(wù)。開發(fā)銷售未過半時(shí)，由開發(fā)商委托物業(yè)管理公司執(zhí)行物業(yè)管理。在樓盤入住率超過50%時(shí)，由業(yè)主選舉業(yè)主委員會(huì)與專業(yè)管理公司簽訂托管合同，由專業(yè)公司根據(jù)法規(guī)，對已竣工驗(yàn)收的各類房屋、綠化、市政道路、配套設(shè)施的管理。55.物業(yè)管理的作用：提高居住的生活效率、幫助房產(chǎn)保值增值。50.缺乏專業(yè)管理的惡果：未能施行專業(yè)物業(yè)管理的社區(qū)易出現(xiàn)一

29、年新、二年舊、三年破、四年亂情形，就是因?yàn)槿狈τ行У慕?jīng)濟(jì)管理手段，缺乏物業(yè)管理的理念，管理部門非專業(yè)部門。而在這些缺乏專業(yè)管理的社區(qū)內(nèi)，最受損失的是物業(yè)價(jià)值受貶的業(yè)主。最明顯的例子是在管理不好的社區(qū)，業(yè)主拒交管理費(fèi)，物業(yè)管理公司遂減少服務(wù)項(xiàng)目或降低服務(wù)質(zhì)量，最后的結(jié)果必是物業(yè)貶值。56.業(yè)主委員會(huì):是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì) 由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。57.銀行按揭:不是完全意義上的物權(quán)轉(zhuǎn)移，是買受人以所買物作抵押，由提供按揭的金融單位將余額一次性支付給開發(fā)商，物權(quán)產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)由提供按揭的金融單位暫時(shí)享有，買受人按約定分期向金融單位償還本息，直至全部償還完畢后，所有權(quán)才歸買受人所有。有償還前，買受人只有出租權(quán)。58.公共維修基金:是指住宅樓房的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金59、定金：指依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人一方向?qū)Ψ浇o付的作為債