房地產(chǎn)估價師考試真題匯總.doc

1、房地產(chǎn)估價師考試真題匯總2007年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價案例與分析試卷 及答案一、問答題（共 3題，每題10分） （一）李奧有一 處房產(chǎn)，其房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為300m2,用途為住宅，土地為由讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李莫于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于 2006 年6月以3000元/m2的價格將其賣給張奧。由于融資的需要，張奧于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結(jié)果為2300元/m2o請問1.張莫認為該估價結(jié)果偏低，你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為200

2、7年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張莫認為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性（二）甲公司 有一建筑面積為 50m2的臨街首層店面，已由租，現(xiàn)擬以該 店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的 3個臨街首層 店面的成交情況，具體如下物業(yè)名稱 ABC 建筑面積/m2 65 48 50 成交單價 / （元/m2）15500 1450015000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10 月 請問1.你

3、認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應要求甲公司提供哪些估價所需的資料2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素（說明回答若超過 5個，只按前5個評分） （三） 2003年8月甲公司購買了莫幢寫字樓的第68層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對由租人權(quán)益價值和承租人 權(quán)益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。請問1.評估由租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。二、單項選擇題（共3大題

4、，10小題，每小題2分） （一） 奧公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于 1997年12月31日建 成投入使用，經(jīng)濟壽命為 50年。經(jīng)批準，該公司于 2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使 用權(quán)由讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)橛勺屔虡I(yè)用地，土地使用期限為 40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不 可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資， 以該二手汽車交 易市場的房地產(chǎn)作價由資。1 .若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價由資價格， 下列說法中正確的是（）。A、作價由資價格應為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原 始價值B、作價由資價格應為二手汽

5、車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值C、作價由資價格評估應采用公開市場價值標準D、作價由資價格應較評估生的價值低2.如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應按（）年計算建筑物的折舊。A、38.5 B、40.5 C、48.0 D、50.03.如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場 房地產(chǎn)的客觀年凈收益為 300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%,則收益價格為（）萬元。A、3752.92 B、3786.20 C、3875.70 D、3892.444.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按生資比例在由資各方間分配，則下述描述中最準確的是（） A、業(yè)主方的作價由資額為

6、二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值B、業(yè)主方的作價由資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值C、業(yè)主方的作價由資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。D、業(yè)主方的作價由資額在合資期限內(nèi)應隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整（二）奧市土地管理部門桂牌整體由讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。奧房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。由讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下 開發(fā)期開發(fā)面積 開工時間 完成時間 開始銷售時間 第一期 20萬m2第1年6月第3年6月第3年1月第二期 15萬m2第4年6月第

7、5年6月第5年1月第三期 15萬m2第5年6月第6年6月第6年1月由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預計實際開發(fā)成本比社會平 均開發(fā)成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，預計住宅市 場價格會以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高桂牌由讓地價。、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn) 金流量折現(xiàn)法進行測算。5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正 確的做法是（）。A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量 分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折

8、現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點 D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā) 活動結(jié)束點6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用（）。A、目前住宅市場價格B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點7.在確定開發(fā)成本時，應采用（）。A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本 C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本 8.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費 用外，還應包括（）。A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤B、銷售費用、銷售稅費和所得稅 C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費D、銷售

9、費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費（三）奧房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進行評估， 該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算由的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定 基價格指數(shù)分別為102、106; 土地報酬率為6%。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供9.運用加權(quán)算術(shù)平均法得生的最終估價結(jié)果的分布范圍是（）。A、2000, 2300 B、2030, 2270 C、2060, 2240D、2090, 221010.假設(shè)該宗地于 2007 年 10 月21日的土地使用權(quán)價

10、格為 2250元/m2,則該宗地于2006年 10月21目的土地使用權(quán)價格是（）元/m2。A、2136 B、2165C、2179 D、2206三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的 13處（每指明一處錯誤得 3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空 格處的不計分）封面和目錄（略）致委托人函 市中級人民法院 受貴法院的委托，我公司對位于市路 3號樓5層 整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)（以下簡稱估價對象）進行 了估價。GB/T502911999）的要估價時點2007年3月5日我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范（求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科

11、 學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價 經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在滿 足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為人民幣壹仟零玖拾萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433 元/m2）。估價報告應用的期限 自2007年3月16日起1年。隨函附交3份房地產(chǎn)估價報告。房地產(chǎn)評估有限公司（蓋章）法定代表人（簽字）2007 年3月16日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明 我們鄭重聲明 1.我 們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 .本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正 的專業(yè)

12、分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假 設(shè)和限制條件的限制。3 .我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也 與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4 .我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5 .我們已對本報告中的估價對象進行了實地查看。6 .沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 .本報告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。8.未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任一部 分均不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方 式公開發(fā)表。注冊房地產(chǎn)估價師（簽名蓋章）注冊號（略）注冊房地產(chǎn)估價師（簽名蓋章）注冊號（略）估價的假設(shè)和限制條

13、件（略）估價結(jié)果報告一、委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象根據(jù)房屋所有權(quán)證（證號房地字2000第號）、國有土地使用證證號地字（ 1999）第號、實地查看 情況及調(diào)查資料，估價對象房地產(chǎn)的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況 如下 （一）區(qū)位狀況位置坐落市路 3號樓5層整層城市規(guī)劃行政辦公區(qū)環(huán)境景觀優(yōu)美整潔 公共服務及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度基本完備商務氛圍處于市行政中心范圍 （二）實物狀況1.土地狀況 用途辦公 地號區(qū)街道163街坊1/6丘 四至（略）土地等級1級 土地共用面積 3500m2地勢土地平整其中土地分攤面積500m2 2.建筑物狀況建筑面積957.3m2 建筑結(jié)構(gòu)磚混一等 層數(shù)7層，無地下室，估價

14、對象處于 5層 層高 3.3m,檐高24m 用途辦公竣工日期1999年12月1日裝修室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護保養(yǎng)使用情況等（略）利用現(xiàn)狀現(xiàn)空置（三）權(quán)益狀況1.建筑物權(quán)益狀況 根據(jù)房屋所有權(quán)證（證號房地字2000第號）記載估價對象建筑物 權(quán)利人、，所有權(quán)性質(zhì)私有，用途辦公，建筑面積957.3m2,磚混一等。2 . 土地使用權(quán)權(quán)益狀況 根據(jù)國有土地使用證 （證號地 字1999,第號）記載估價對象土地用途為辦公， 其土地使用 權(quán)性質(zhì)為國有由讓。土地共用面積 3500m2,其中分攤土地面積 500m2, 土地 使用期限自1999年3月5日起50年。本報告按

15、無續(xù)期考慮。3 .他項權(quán)利狀況 估價對象已設(shè)定他項權(quán)利 （抵押權(quán)）， 抵押權(quán)人為中國工商銀行支行，至估價時點尚未注銷。具體情況如下他項權(quán)利人中國工商銀行支行權(quán)利種類期房抵押 建筑面積9573m2 ; 權(quán)利價值574.38萬 元 抵押部分5層整層 設(shè)定日期1999年8月 他項權(quán) 證號房地他字（1999）第號四、估價目的為法院辦案提供價格參考。五、評估的價值類型和定義采用公開市場價值標準評估估價對象在滿足本次估價全部假設(shè)和限制條件下于估價 時點的市場價值。六、估價時點估價時點為2007年3月15日七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法本報告選用的估價方法為市場法和收益法。市場法是根據(jù)類似

16、房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對 象價值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價 對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當?shù)男拚齺砬?取估價對象價值的方法。收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預測估 價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦?價時點后相加來求取估價對象價值的方法。綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價 值。十、估價結(jié)果根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基 礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確 定估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為人民幣壹仟零玖拾肆萬元

17、整（RMB1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。十一、估價報告應用的限制本估價報告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即 2007年3月16日至2008年3月 15日。十二、估價作業(yè)日期2007年3月5日至2007年3月16日 十三、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員（略） 估 價技術(shù)報告一、估價對象分析（略）二、房地產(chǎn)市場分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估價方法選用本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對 象價值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價 對象進行比較，對可

18、比實例的成交價格進行適當?shù)男拚齺砬?取估價對象價值的方法。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當 的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價 值。五、估價的測算過程市場法的基本步驟為搜集交易案例-選取可比實例 -建立價格可比基礎(chǔ) -交易情況修 正-市場狀況（交易日期）調(diào)整 -房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因 素、個別因素） -求取比準價格其基本計算公式如下估價對象比準價格可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場 狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（一）市場法1.選取可比實例 搜集類似房地產(chǎn)的交易

19、實例，根據(jù)估價對象的 用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件 （表1）, 選擇3個可比實例進行比較。表1可比實例表 項目 實例A 實例B 實例C 坐 落路14號樓4層路4號樓2層路6號樓3層用途 辦公 辦公 辦公 交易價格/ （元/m2）12915 1143812504價格類型 成交價格成交價格 成交價格交易 日期 2006年11月 2006年9月 2006年8月 土地狀況 由讓由讓由讓 2.可比實例與估價對象比較分析 可 比實例與估價對象的各種房地產(chǎn)價格影響因素說明見表2。表2因素條件對比說明表比較因素 估價對象實例A實例B 實例C坐落路3號樓5層路14號樓4層 路4號樓2層 路6號

20、樓3層 交易情況 整層轉(zhuǎn)讓市 場價格 成交價格 成交價格 成交價格 交易日期 2007年3月5日 2006年11月 2006年9月 2006年8 月 房地產(chǎn)價格/ （元/m2）12915 11438 12504 區(qū)域因素商務氛圍較好較好較好較好公共配套較好較好較好較好公交便捷度較好較好較好 較好基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好 較好較好 較好區(qū)域規(guī)劃環(huán)境較好較好較好較好主朝向 南北向 南北向 南北向 南北向個別因素建筑面積957.3m21050m2930m2885m2 容積率 1.92.12.2 2.0 土地使用年限42年 43年 43.5年 42.5年竣工年代成新度1999年12月1日 九成新 2000年3

21、月九成新 2000年5月九成新2000年8月九成新 建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合配套設(shè)備一般、齊備 一 般、齊備 一般、齊備 一般、齊備 停車位 可滿足 可 滿足 可滿足 可滿足 內(nèi)部裝飾 普通 高檔、部分豪華 中高檔 中高檔 建筑外觀 風格新穎 風格一般 風格 新穎 風格新穎 戶型、布局 合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用 新型辦公平面布局3.修正調(diào)整過程 以估價對象的備因素條件為基準，相應分值為 100, 將可比實例交易時的相應因素條件與估價對象比較，確定由 相應的分值。（區(qū)域因素與個別因素中子因素權(quán)重相同）表3因素條件分值表比較因素估價對象 實例A實例B 實例C坐落路3號樓5層路14

22、號樓4層路 4號樓2層 路6號樓3層 房地產(chǎn)價格/（元/m2）1291511438 12504 交易情況100 100 100 100 交易日期 100 99 98 99 區(qū) 域因素 小計 100 100 100 100 商務氛圍0 0 0 公共配套 0 00公交便捷度000基礎(chǔ)設(shè)施狀況000區(qū)域規(guī)劃環(huán)境0 0 0 主朝向 0 0 0 個別因素 小計 100 106 104 106 建筑面積-0.5 00.5 容積率 -1.5 -2 -1 土地使用年限1.521 竣工年代成新度000建筑結(jié)構(gòu)000配套設(shè)備 0 0 0停車位 0 0 0 內(nèi)部裝飾 7.5 4 4 建筑外觀-10 0 戶型、布局

23、0 01.5根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實例成交價格修正調(diào)整為符合估價對象條件的比準價格。表4 可比實例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準價格表 項目 實例A 實例B 實例C 可比實例價格/ （元/m2） 12915 11438 12504 交易情況修正 100/100100/100100/100 交易日期調(diào)整 99/100 98/100 99/100 區(qū)域因 素調(diào)整 100/100100/100100/100 個別因 素調(diào)整100/106 100/104100/106 比準價格 / （元/m2）1206210778 116784.市場法估價結(jié)果3個可比實例比準價格比較接近，取其簡單算術(shù)

24、平均值為市場法求取的估價對象的 比準價格（ 120621077811678） /311506 元/m2（二）收益法測算收益法的基本步驟為搜集預測需要的有關(guān)收入和費用的數(shù)據(jù)資料 -估算潛在毛收入 -估算有效毛 收入-估算運營費用 -預測估算凈收益一求取適當?shù)膱蟪?率-選用適宜的報酬資本化法公式求生收益價格。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供根據(jù)市場分析預測，估價對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比 率遞增、有限年期的公式。其計算公式如下 式中 V 一房地產(chǎn)的收益價格； A 房地產(chǎn)未來每年凈收益；Y 房地產(chǎn)的報酬率；n一一房地產(chǎn)的收益期限；g 一凈收益逐年遞增的比率。1 .租賃收入的確定根據(jù)估

25、價人員現(xiàn)場調(diào)查，該地區(qū)類 似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.82.5元/ （m2天），根據(jù)估價對象的具體情況，經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象現(xiàn)狀條件下可能實現(xiàn)的市場 租金水平為2元/ （ m2天）。2 .空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價人員的調(diào)查， 考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該 地區(qū)辦公用房緊張，由租率水平在90%左右，確定空置率及 租金損失率合計為10%。3 .年有效毛收入的確定有效毛收入日租金收入天數(shù)/年（1-置及租金損失率）4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場由租人負擔的租賃成本分析，主要包括維修費、管 理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃

26、費用、租賃稅費、物業(yè)管理 費、采暖空調(diào)費等，其他由承擔人支付。經(jīng)市場調(diào)查，確定租賃運營費用率為20%?，F(xiàn)時年凈收益有效毛收入（1-運營費用率）5.報酬率的確定房地產(chǎn)報酬率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報與所投入資 本的比率，報酬率可采用累加法確定。報酬率無風險報酬率投資風險補償率管理負擔補償率 缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率房地產(chǎn)報酬率確定為6%。6 .剩余收益期限的確定根據(jù)國有土地使用證，估價對 象登記土地性質(zhì)為由讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設(shè)定估價對象剩余使用期限42年，無續(xù)期。7 .租金年增長率的確定經(jīng)估價人員綜合分析，確定估 價對象租金年增長率為 2.5%。8 .收益

27、價格的確定。表5收益法計算過程（每平方米）租金收入/元/ （m2天）2 年計算天數(shù)/天 365 空置及租金損失 率10第1年有效毛收入/元 657租賃運營費用率20減租賃運營成本費用131第1年凈收益/元 526 土地剩余使用年限/年 42 報酬率 6 租金收入年增長率 2.5 收益價格/ （元/m2）11360運用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2 o（三）估價對象房地產(chǎn)價格的確定采用兩種不同途徑進行估價得到的不同結(jié)果均具有一定的意義和客觀依 據(jù)，因兩個結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測算結(jié) 果的算術(shù)平均值作為本次估價結(jié)果。估價對象房地產(chǎn)單價 （1150611360） /2

28、11433元/m2 估 價對象房地產(chǎn)總價 11433957.310944811元 取整為1094萬 元。單價為11433元/m2六、估價結(jié)果根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999 ）的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合 估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象 在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整（RMB 1094萬元 整），折合每平方米建筑面積單價為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。附 件1.委托司法鑒定函（復印件）2.房

29、屋所有權(quán)證（復印件）3.國有土地使用證（復印件）4.估價對象地理位置示意圖5.估價對象小區(qū)實景照片6.估價機構(gòu)資質(zhì)證書（復印件） 7.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復印件） 8. 房地產(chǎn)估價師注冊證書（復印件）四、指由并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的 錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2,分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜 裝修改造成純辦公樓由租；裝修改造方案獲得政府主管部門 批準后，補辦了相關(guān)手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限

30、自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在 2007年10月1目的市場價格（購 買總價和單價）。有關(guān)資料如下1.預計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租由，可由租面積為建筑面積的97%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可由租面積平均為建筑面積 的85%,可由租面積的平均年租金經(jīng)預測穩(wěn)定在1000元/m2 ,空置和租金損失率為10% ,由租成本及稅費為年租金收入的 25%。建設(shè)工程教育網(wǎng)整理2.預計裝修改造費用（含管理費用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費用在裝修改造期間均勻投入。3.折現(xiàn)率為12%,銷售費用及銷售稅費率為7% （與銷售同時發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費為

31、3%。估價測算如下（節(jié)選）一、估算凈 收益 凈收益1000600085% （1-10%） （1-25%） 344.25 （萬元）二、測算報酬率 Y采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式采用試算法推算報酬率。具體如下求取可比實例報酬率表 序號項目案例A 案例B 案例C 案例D 1 租金元/ （m2月）150 80 82 85 2 剩余收益年限n/年 40 46 47 46 3 房地 產(chǎn)售價 V/ （元/m2） 10000 6900 6500 6700 4 報酬 率 9.994 7.909 8.092 8.005注上表計算結(jié)果無誤。報酬率（9.994% 7.909

32、% 8.092% 8.005%） /48.500 % 取整報酬率為8.5%。三、估算裝修改造后的辦公樓總價值四、裝修改造費用總額 裝修改造費用10006000/（18.5） 0.5576.02 萬元五、銷售費用與銷售稅費 銷售費用與銷售稅費3981.457%/ (112%) 248.84 萬元六、購買現(xiàn)廠房的稅費設(shè)估價對象的市場價格總價為V ,則購買現(xiàn)廠房的稅費總額 V3 %七、計算估價對象在估價時點的市場價格。估價對象的市場價格總價V3554.87-248.84-576.02-0.03VV2650.50 萬 元單價 2650.50/60004417.49 元/m2 參 考答案一、問答題 (一

33、)答1.理由包括(1)二者的時點不同，價值不同。(2)二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為 正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。(3)二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值；轉(zhuǎn) 讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。2.理由包括 (1)二者的時點不同，價值不同。(2)拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝 修補償費。(3)對估價對象的界定可能不同。(二)答1.甲公司應提供的資料包括權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證；租賃合同或租賃協(xié)議；法

34、定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他 項權(quán)利的說明或證明。建設(shè)工程教育網(wǎng)信息2.應考慮的因素包括土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況使用面積比例或得房率或面積、使用面積 等；裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平 面形狀等。（三）答 1.（1）市場租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。（2）承租方對估價對象已投入的成本大小。（3）承租方與由租方約定的保證金數(shù)額大小及約定 的租約條件。2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差 額在估價時點的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價值。二、單項選擇題 （一）1.C; 2.C; 3.A; 4.A;（二）5

35、.C; 6.D; 7.A; 8.C;（三）9.D; 10.D。三、指錯題1.致委托方函中缺估價目的。2 .注冊房地產(chǎn)估價師聲明中沒有說明現(xiàn)場察看估價師的姓名。3 .估價結(jié)果報告中區(qū)位狀況描述中缺方位、與重要設(shè) 施的距離、交通條件、朝向等介紹。4 .環(huán)境景觀及公共設(shè)施設(shè)備完善程度描述過于簡單。5 .建筑物權(quán)益中沒有交代共有人及房屋共有權(quán)證。6 .沒有交代土地使用權(quán)人。7 .沒有交代如何處理沒有注銷的他項權(quán)利。8 .他項權(quán)利設(shè)定日期錯誤。9 .估價目的描述不準確。10 .估價技術(shù)報告中缺估價方法選用和未選用的理由。11 .估價對象比準價格應該為比準價格。12 .市場法中沒有在交易情況中對成交價格進

36、行說明。13 沒有對比較因素進行詳細分析說明。14 .可比實例的總樓層數(shù)沒有交代。15 .樓層間差異沒有進行因素差異調(diào)整。16 .可比實例的土地登記狀況沒有說明。17 .主朝向應在個別因素中調(diào)整。18 .以估價對象因素條件為基礎(chǔ)， 相應分值為100的說 法不準確。19 .市場法中市場狀況分值取值缺乏依據(jù)。20 .收益法中的計算公式中的A應該為第一年的凈收益。21 .租金水平確定依據(jù)不夠。22 .沒有說明租金的計算基礎(chǔ)是建筑面積還是使用面積，沒有說明由租面積比例。23 .租賃收益沒有包括其他收入，應包括租賃保證金或押金的利息收入等。24 .報酬率6 %沒有確定過程且取值不正確。25 .年增長率2

37、.5%的確定缺乏依據(jù)。26 .租金增長率和凈增長率混淆，g為凈收益逐年遞增 的比例。27 .附件中缺估價對象內(nèi)部狀況照片。28 .附件中沒有房屋所有權(quán)證書復印件。四、改錯題1.凈收益測算錯誤，應采用估價對象的可由租面積比例為87% 凈收益1000600087% ( 1-10%)(1-25%) 352.35萬元2.測算報酬率 Y中，案例A與估價對象差異較大，應剔除報酬率7.909% 8.092%8005%18.002%3.裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤，收益年限應為49年裝修改造后的辦公樓價值或裝修改造后的辦公樓價值4.裝修改造費用的計算錯誤，折現(xiàn)率應為12%。裝修改造費用10006000+11

38、2%) 0.5566.95萬元2007 年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價理論與方法試卷及答案一、單項選擇題共 35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑具相應的編號1、房地產(chǎn)估價從莫種意義上講是房地產(chǎn)的價值。A.發(fā)明 B.發(fā)現(xiàn) C.創(chuàng)造D.隱定2、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點 下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為。A.掌握的有關(guān)信息不同B.作曲的估價師聲明不同C.估價對象狀況不同D.委托人不同3、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是。A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于2003年11日簽署B(yǎng).內(nèi)地

39、房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認頒證大會于 2004年8月舉辦C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自 動成為香港測量師D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的專業(yè)技術(shù)人員資 格之一 4、奧夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離 婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房 改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是。A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應 繳納的土地使用權(quán)由讓金B(yǎng).現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價D.當時該房屋的房改成本價5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直

40、接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤直接成本利潤率。A.后續(xù)開發(fā)成本管理費用B.后續(xù)開發(fā)成本管理費用銷售費用C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值后續(xù)開發(fā)成本D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值后續(xù)開發(fā)成本取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地 產(chǎn)。A.目前是否有經(jīng)濟收入建設(shè)工程教育網(wǎng)提供B.過去是否帶來了經(jīng)濟收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力D.目前的收入是否大于運營費用7、奧套住宅總價 30萬元，套內(nèi)建筑面積 125平米，套內(nèi)墻體面積 20平米，分攤 的共有建筑面積 25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價 格為元。A.1765 B. 2000 C. 2069 D. 24008、房地產(chǎn)

41、估價師從莫個特定投資者的角度由發(fā)評估由的價值屬于。A.市場價值B.清算價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值9、TN關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是。A.原始價值高于賬面價值B.投資價值高于市場價值 C.謹慎價值低于市場價值D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值 10、莫期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類500似在現(xiàn)房價格為 4500元每平米，由租的年末凈收益為 元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風險補償估計為現(xiàn)房價格的 3%,則該期房目前的價格為元每平米。A.3473B.4365C.4500D.463511、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求生的價值是。A.有租約限制下的價值B.共有房

42、地產(chǎn)的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權(quán)益的價值12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是。A.裝修改造 B.需求增加C.通貨膨脹D.改進物業(yè)管理13、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是。A.上調(diào)貸款利率建設(shè)工程教育網(wǎng)信息B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應 14、莫宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年 凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)應按服裝店用途進行估價。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供A.合法原則 B.最高最佳使用原則 C.估價時點原則 D.替代原則 15、下列關(guān)于房地 產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是。A.房地產(chǎn)估價是模

43、擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則屬于一般性原則C.最高最佳使用原則屬于技木性原則D.謹慎原則屬于一般性原則17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查看之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日 18、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下

44、，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲 宗地的擁有者合理的索價范圍是萬元。A.0 50B.50 75C.50 10OD.100 15019、為評估奧房地產(chǎn) 2007年9月1日的市場價格，選取的 可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當?shù)卦擃惙?地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲 0.3 % ,則就上述情況對該可 比實例成交價格進行處理后的單價為元每平米。A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8920

45、、莫地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%,奧宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為元每平米。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.5721、為估算莫建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程真 接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米其中人工費為50元每平米，裝飾裝修工程直接費為900元每平米其中人工費為 45元每平米，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15%,安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75 % ,裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修

46、工程人工 費的72%,稅金為3 5%,則該建筑物的建筑安裝裝飾工程 費為元每平米。A.2204.55B.2397.99C.3237.60D.3345.6422、奧房地產(chǎn)的重建價格為 2000萬元，已知在建造期間中 央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入 150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為萬元。A.1838.00B.1844.55 C. 1845.87 D. 1850.0023、奧估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年， 該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)由讓用續(xù)，土地使用期 限為4

47、0年，土地使用權(quán)由讓合同約定土地使用期間屆滿不 可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為 50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊 率為。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D250%24、莫宗房地產(chǎn)是于3年前通過由讓方式取得，當時獲得的土地 使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收 益基本穩(wěn)定。預計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為 8%。用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為 萬元。A.35B.85B.360.49C.362.93D.365.2925、奧商品住宅總價為 98萬元，首付款為30%,其

48、余為抵押貸 款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為 7.5%,自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為。A.7.65%B.B.75%C.9.42%D.10.19%26、奧公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了 8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長 2%,從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定， 該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.9027、莫在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為 40年,從開工之日起計算。項目建設(shè)期為 2年，建成后半年

49、可全部由租，按可由租 面積計算的月租金為60元每平米，可由租面積為建筑面積的65% ,正常由租率為90% ,運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的 60%。假設(shè)報酬率為 8 % ,折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建 完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為萬元。A.2281.83B.2474.60C.379B.30D.4119.1828、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的 是 。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期建設(shè)工程教育網(wǎng)整理B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支由、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支由、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤29、通過市場調(diào)研，獲得莫類房地產(chǎn) 2002年至200

50、6年的價格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元 每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2008年的價格為 元每平米。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.530、奧幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價值為7000萬元。其中土地總價值為 3000萬元。王奧擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王奧占有的理份額為。A.1.67%B.2.33% C275%D.3.33%31、設(shè)臨街深度價格修正率見下表。另設(shè)，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次旁街路線價的40、20,則下圖的宗地B的單價為元/m2。A.6400B.6800C.6960D.760032、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為