《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》中的登記難點(diǎn)(一)

1、物權(quán)法及房屋登記辦法中的登記難點(diǎn)(一時(shí)間:2011-02-18 14:41 來(lái)源:作者:【找法網(wǎng)房屋登記問(wèn)答】刁其懷成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處一、何為登記簿,它與權(quán)屬登記流程的關(guān)系首先,根據(jù)物權(quán)法第14條的規(guī)定,依照協(xié)議等法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng),自記載于登記簿時(shí)發(fā)生效力。登記簿應(yīng)自物權(quán)法實(shí)施以后在當(dāng)事人申請(qǐng)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中建立。其次,根據(jù)物權(quán)法第16條的規(guī)定,登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),此條規(guī)定實(shí)際上說(shuō)的是登記簿的權(quán)利正確性推定效力,即記載于登記簿上的權(quán)利人推定為正確的權(quán)利人。最后,以轉(zhuǎn)移登記為例,甲將物權(quán)法實(shí)施前取得的房屋所有權(quán)在湖權(quán)法實(shí)施后轉(zhuǎn)移給乙,是否須先建立甲所有房屋的登記簿,然后再辦理轉(zhuǎn)移

2、登記生成乙就該房屋的登記簿?如此操作是存在一定問(wèn)題的,即生成甲所有房屋的登記簿欠缺依據(jù)。正如前面所說(shuō)的,登記簿是物權(quán)變動(dòng)過(guò)程當(dāng)中自動(dòng)生成的,本例中,應(yīng)該只生成取得方乙所有房屋的登記簿。二、何為房屋地役權(quán),如何登記地役權(quán)是按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn),以提高自己不動(dòng)產(chǎn)收益的權(quán)利。他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地,自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。因此,地役權(quán)有以下特點(diǎn):1.按照合同設(shè)立,即當(dāng)事人之間必須有設(shè)立地役權(quán)的書面合同。這與相鄰權(quán)不同,相鄰權(quán)是法定的,不需要約定,是無(wú)償?shù)摹?.地役權(quán)是利用他人不動(dòng)產(chǎn)。3.地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益。4.地役權(quán)的設(shè)立采取對(duì)抗主義,即,地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記

3、的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記,未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。在房屋上設(shè)定地役權(quán),就是利用他人的房屋以提高自己房屋的收益(利用等。比如,甲開(kāi)酒樓,但臨街鄰居乙的處在更顯眼的位置。甲為招攬生意,欲在乙的房屋上設(shè)定一個(gè)廣告牌,表明該處有一酒樓。甲為提高自己房屋的收益可在乙的房屋上設(shè)定一個(gè)地役權(quán),利用乙的房屋安裝一個(gè)廣告牌。在本例中,登記機(jī)關(guān)所收要件為:1.登記申請(qǐng)書(雙方都須填寫;2.當(dāng)事人的身份證明:3.當(dāng)事人設(shè)定地役權(quán)的合同:4.甲乙雙方房屋的權(quán)屬證明。登記機(jī)關(guān)資料收畢后,應(yīng)在甲乙雙方房屋登記簿上予以記載,并將當(dāng)事人設(shè)定地役權(quán)的合同附于登記簿上。在記載于登記簿完畢后,須給當(dāng)事人打印設(shè)定地役權(quán)的

4、證明,即打印他項(xiàng)權(quán)證,他項(xiàng)權(quán)證中的表述為: 1.房屋他項(xiàng)權(quán)利人,是指需役地房屋的所有權(quán)人;2.房屋所有權(quán)人,是指供役地房屋的所有權(quán)人;3.房屋所有權(quán)證號(hào),填寫房屋登記機(jī)構(gòu)向房屋權(quán)利人頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書的證號(hào),是指供役地房屋權(quán)屬證號(hào); 4.房屋坐落,填寫供役地房屋坐落;5.他項(xiàng)權(quán)利種類,填寫地役權(quán);6.附記,增加需役地房屋坐落。三、何為構(gòu)筑物,如何描述通常情況下,所謂構(gòu)筑物是指獨(dú)立存在于房屋等建筑物之外的,人們不直接在內(nèi)生產(chǎn)和生活的具有一定使用價(jià)值的永久性人工建造物。如井、水塔等生活用構(gòu)筑物:煙囪、碼頭、油庫(kù)、水塔等生產(chǎn)性構(gòu)筑物;道路、橋梁、隧道、地鐵等公共設(shè)施、公益事業(yè)用構(gòu)筑物。構(gòu)筑物的判斷

5、應(yīng)掌握以下幾個(gè)要點(diǎn):第一,具備獨(dú)立性。這里須區(qū)分構(gòu)筑物、建筑物與房屋的關(guān)系。構(gòu)筑物、建筑物、其他附屬設(shè)施共同構(gòu)成了建造物。其中,建筑物與構(gòu)筑物的分界是人們是否直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活。建筑物是人們直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所,其中又分為房屋和其他建筑物。構(gòu)筑物、其他附屬設(shè)施是與房屋等建筑物相對(duì)的建造物,是人們直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所。構(gòu)筑物與其他附屬設(shè)施的分界在于是否附屬于房屋等建筑物,作為房屋一部分的煙囪、水塔等和建造在房屋內(nèi)的豬圈、灶臺(tái)、倉(cāng)庫(kù)等,一方面其已經(jīng)成為房屋的附屬物,是房屋的附屬設(shè)施;另一方面,房屋所占用的土地與煙囪、水塔、豬圈、灶臺(tái)、倉(cāng)庫(kù)等所占用的土地重合,若將這些附屬設(shè)施作為

6、構(gòu)筑物與房屋一并登記,必然造成所占用范圍內(nèi)的土地的重復(fù)登記。因此,獨(dú)立性是構(gòu)筑物區(qū)別于其他附屬設(shè)施的一個(gè)重要標(biāo)、志。第二,人們不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活。房屋等建筑物的基本屬性就是通過(guò)人們?cè)谄鋬?nèi)直接從事生產(chǎn)和生活以滿足人們正常的需要。而道路、渠、水井、煙囪等建造物,雖然也是為了滿足人們的需要而建造,但是人們并不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活。第三,有用性。構(gòu)筑物作為民法學(xué)意義上的物,必然能滿足人們的需要,具備物的一般屬性。對(duì)于那些已經(jīng)廢棄多年的建造物,由于其已無(wú)價(jià)值可言,不應(yīng)屬于構(gòu)筑物。第四,永久性。臨時(shí)搭建、修建的可以任意拆除而不致影響其存在屬性的建造物,不應(yīng)屬于構(gòu)筑物,構(gòu)筑物應(yīng)當(dāng)是附著于土地上,一經(jīng)

7、移動(dòng),將改變其屬性的不動(dòng)產(chǎn)。第五,人工性。構(gòu)筑物作為民法學(xué)意義上的物,應(yīng)當(dāng)是凝結(jié)了人類勞動(dòng)的有價(jià)值的物。天然形成的未經(jīng)人工建造的溝渠、路等不應(yīng)屬于構(gòu)筑物。構(gòu)筑物形態(tài)的多樣性及用途的復(fù)雜性,導(dǎo)致對(duì)其進(jìn)行分類容易產(chǎn)生混淆,建議不對(duì)構(gòu)筑物劃分。登記簿或權(quán)屬證書上統(tǒng)一登記為構(gòu)筑物,在附圖中具體針對(duì)每一個(gè)構(gòu)筑物表明其名稱、在登記簿或權(quán)屬證書的附記欄里通過(guò)附圖形式表明構(gòu)筑物所處位置,再配以文字說(shuō)明是何具體構(gòu)筑物即可。四、異議登記如何操作及其寬嚴(yán)掌握按照物權(quán)法第19條及房屋登記辦法(下稱辦法第76條的規(guī)定,利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記的前提是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正。其實(shí)這種規(guī)定在實(shí)務(wù)中根本不具操作性。

8、因?yàn)槔﹃P(guān)系人之所以要提出異議登記,必定是與登記簿記載的權(quán)利人有所爭(zhēng)執(zhí),而且一旦異議登記生效,登記簿上記載的權(quán)利人再行處分已無(wú)可能,因此,異議登記須以權(quán)利人不同意更正為前提的要求使得法律有關(guān)異議登記的規(guī)定不具有操作性。對(duì)異議登記無(wú)論登記機(jī)構(gòu)辦與不辦都會(huì)處在一個(gè)兩難的境地。一方面,由于對(duì)利害關(guān)系人的判斷無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為其不屬于利害關(guān)系人而不進(jìn)行異議登記,會(huì)引起申請(qǐng)人的不滿;另一方面,登記機(jī)構(gòu)若進(jìn)行了異議登記,由于在操作層面事實(shí)上并未嚴(yán)格執(zhí)行異議登記須以登記權(quán)利人不同意更正為前提,這又會(huì)造成登記權(quán)利人的抱怨。首先,異議登記應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)。如果登記簿上記載有異議登記,物權(quán)法雖未對(duì)異議登記后登記簿

9、記載的權(quán)利人可否再行處分登記做出明確規(guī)定,但按辦法第78條的規(guī)定,異議登記期間,房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。其次,從物權(quán)法第19條和辦法第76條的規(guī)定來(lái)看,更正登記與異議登記是相關(guān)聯(lián)的,異議登記應(yīng)以利害關(guān)系人申請(qǐng)了更正登記為前提。最后,利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)提供登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件,比如,甲把房屋轉(zhuǎn)移給了乙,完成了登記,現(xiàn)丙拿出合同說(shuō)甲是把房屋出賣給了自己,而且合同在先,要申請(qǐng)對(duì)乙的異議登記,登記機(jī)關(guān)不應(yīng)辦理。因?yàn)榧妆g的在先合同不能證明甲乙之間的轉(zhuǎn)移登記存在錯(cuò)誤。五、合同無(wú)效與更正登記合同無(wú)效后,如何通過(guò)更正程序處理已發(fā)生的房屋轉(zhuǎn)移登記?首先,按合同法的

10、規(guī)定,對(duì)合同有效性的判定,只能是法律或行政法規(guī),規(guī)章或地方性法規(guī)都不行。同時(shí),合同有效性的判定涉及房屋所有權(quán)變動(dòng)的實(shí)體法律關(guān)系,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了登記機(jī)構(gòu)審查能力范圍,合同效力的判定必須由法定機(jī)構(gòu)作出,比如法院或仲裁機(jī)構(gòu)。因此,雙方當(dāng)事人之間不能判定合同的效力,雙方當(dāng)事人之間認(rèn)為合同無(wú)效申請(qǐng)更正登記的不予辦理。其次,如果合同無(wú)效已被法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出,當(dāng)事人要求恢復(fù)到以前的房屋登記該如何處理?按合同法的規(guī)定,在雙方當(dāng)事人之間,合同無(wú)效的直接法律效果是恢復(fù)原狀。按大多數(shù)學(xué)者的解釋,物權(quán)法采納的是物權(quán)變動(dòng)要因模式,按辦法第81條的規(guī)定,如果法院發(fā)生法律效力的文件證明是當(dāng)事人提供了虛假的合同取得房屋登記,登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記。但撤銷登記是否是一種登記類型?按照物權(quán)法定原則,登記類型必須有法律的明確規(guī)定,從物權(quán)法和辦法規(guī)定的登記類型來(lái)看,沒(méi)有撤銷登記這種登記類型,如此情形下可以按更正登記辦理。最后,申請(qǐng)更正登記時(shí),如何理解登記確有錯(cuò)誤?登記錯(cuò)誤的情形大概有四種情形:一是登記提交資料是正確的,但工作人員登記錯(cuò)了,如身份證號(hào)碼錄入錯(cuò)誤。二是當(dāng)事人提供虛假資料,但工作人員未審核出來(lái)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤,但對(duì)虛假資料的認(rèn)定需要法定機(jī)構(gòu)作出。三是中介機(jī)構(gòu)如公證機(jī)關(guān)的文書出錯(cuò)了,導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。四是登記本身并無(wú)過(guò)錯(cuò),但登記的原因無(wú)效,如合同無(wú)效。同樣,對(duì)登記原因無(wú)效的證明文件也須