試論逾界建筑及其法律效力

1、試論逾界建筑及其法律效力        逾界建筑問(wèn)題在實(shí)行土地私有的國(guó)家，尤其是在土地資源相對(duì)緊張的國(guó)家和地區(qū)十分突出，例如在日本和我國(guó)臺(tái)灣。在這些國(guó)家和地區(qū)，寸土必爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)需要，促使他們建立了相對(duì)完善的逾界建筑法律效力制度。我國(guó)大陸實(shí)行土地公有，人們一直習(xí)慣于向國(guó)家、集體申請(qǐng)土地建筑房屋。申請(qǐng)者無(wú)須越界去擠占那一點(diǎn)點(diǎn)土地，因?yàn)橹鞴懿块T往往按照實(shí)際需要和法律規(guī)定劃撥，而且不必交納土地使用費(fèi)，或者交納很少的土地使用費(fèi)。所以過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)沒(méi)有培育現(xiàn)代民法上完善的逾界建筑法律制度的土壤。改革開放予我們方方面面以深

2、刻的影響。國(guó)家為了保護(hù)和開發(fā)土地資源，合理利用土地，頒布了一系列土地管理法規(guī)，規(guī)定了國(guó)有土地使用權(quán)等重要權(quán)利，一改全部由國(guó)家直接支配、使用土地的局面。在這種新情勢(shì)下，土地的所有者，尤其是各類土地使用權(quán)人開始真正關(guān)注土地利益。一、逾界建筑制度的價(jià)值思考與各國(guó)立法例從民法角度思考，逾界建筑糾紛的解決，實(shí)質(zhì)上是在對(duì)傾向于保護(hù)個(gè)體利益還是傾向于保護(hù)整體利益進(jìn)行權(quán)衡取舍后，采取了不同的理論和制度。按照傳統(tǒng)的一般侵權(quán)責(zé)任理論，逾界建筑人于鄰地權(quán)人土地上建筑房屋，無(wú)疑侵害了鄰地權(quán)人的土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者其他土地權(quán)利，鄰地權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求逾界建筑人停止侵害、拆除逾界建筑并損害賠償，以達(dá)保護(hù)鄰地權(quán)人個(gè)體利益之

3、目的，自無(wú)不當(dāng)。這種作法體現(xiàn)在立法中，表現(xiàn)為對(duì)逾界建筑問(wèn)題不作特別規(guī)定，而僅依一般侵權(quán)行為處理。法國(guó)民法典即屬此列。但是隨著社會(huì)的發(fā)展，人口急劇膨脹，可利用自然資源相對(duì)減少，人們開始關(guān)注共同的生存空間，社會(huì)公共利益被提到了重要位置。在逾界建筑問(wèn)題上，人們的著眼點(diǎn)不僅僅局限于鄰地權(quán)人遭受損害的土地利益，而是擴(kuò)展到逾界建筑本身。這時(shí)的逾界建筑已經(jīng)不單是以違章建筑的形式存在，而且也是社會(huì)財(cái)富的巨大載體而存在了。例如：在農(nóng)村，隨著人們生活水平的提高和傳統(tǒng)思想的推動(dòng)，農(nóng)村建筑出現(xiàn)了高檔化趨勢(shì)；另一方面“多米諾骨牌”式的逾界問(wèn)題往往涉及幾家甚至十幾家的住宅。在這種情況下，一律責(zé)訟拆除逾界建筑之損害顯然遠(yuǎn)大

4、于由此帶來(lái)的土地利益。在城市，房屋以磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)的高層建筑為主。依據(jù)該類樓房建筑本身的性質(zhì)，除了該建筑的裝飾性部分逾界，可以作部分拆除而不致嚴(yán)重影響建筑物本身的安全性能和使用價(jià)值之外，其他逾界部分一旦涉及到承力構(gòu)件，如梁、柱、承重墻等，哪怕是拆除一小部分，也常常會(huì)危及到整座建筑物的安全性，因而往往被迫拆除整座建筑物或者建筑物的相當(dāng)部分進(jìn)行重建。這樣做，無(wú)異于使整座建筑的價(jià)值消失殆盡，不僅使逾界建筑人損失巨大，而且浪費(fèi)大量人力物力，巨額社會(huì)財(cái)富付諸東流，以致于沖擊到社會(huì)整體利益。是存續(xù)逾界建筑，還是保全鄰地權(quán)人對(duì)土地的直接支配，是近代民法理論在重視物的歸屬，強(qiáng)調(diào)所有權(quán)的絕對(duì)性抑或重視物的利

5、益，強(qiáng)調(diào)物的社會(huì)化之間進(jìn)行艱難選擇的具體范例。羅馬法的所有權(quán)是完全的、絕對(duì)的支配物的權(quán)利，維護(hù)所有權(quán)的絕對(duì)性是羅馬法物權(quán)制度的基本原則。自由資本主義時(shí)期的各國(guó)民法，也視私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯為首要的和根本的原則。該原則極大地促進(jìn)了資本主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，隨著資本主義進(jìn)入壟斷時(shí)期，所有權(quán)絕對(duì)性原則越來(lái)越不適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。各國(guó)民法不得不對(duì)該原則作出修正，使所有權(quán)受到一定限制。這就是物權(quán)社會(huì)化。1它要求在強(qiáng)調(diào)個(gè)體權(quán)利時(shí)，要注意社會(huì)利益和他人利益；在強(qiáng)調(diào)社會(huì)利益時(shí)，要注意對(duì)個(gè)體權(quán)利的保護(hù)。在我們社會(huì)主義國(guó)家，更應(yīng)當(dāng)注重物權(quán)法功能的和諧。正如有的學(xué)者指出，所有權(quán)社會(huì)化觀念因?yàn)榧骖檪€(gè)人利益和社會(huì)利益，

6、既合乎社會(huì)主義又保護(hù)個(gè)人自由，它將成為21世紀(jì)所有權(quán)思想之主流。2在這種所有權(quán)絕對(duì)理念已經(jīng)向社會(huì)的所有權(quán)和社會(huì)與個(gè)人利益相調(diào)和的理念轉(zhuǎn)變下，未來(lái)物權(quán)社會(huì)化趨勢(shì)將主要體現(xiàn)在：1.明定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的效力范圍；2.限制所有權(quán)的行使，明定相鄰關(guān)系為限制所有權(quán)行使的措施；3.賦予所有權(quán)人以法律及社會(huì)需求的各種負(fù)擔(dān)。3逾界建筑法律效力制度則恰恰是相鄰關(guān)系中的重要內(nèi)容。另外，物權(quán)特別是所有權(quán)本來(lái)是權(quán)利人對(duì)物的現(xiàn)實(shí)支配權(quán)利，所有人完全可以通過(guò)自己的行為對(duì)物加以占用、收益和處分，從而實(shí)現(xiàn)物的實(shí)物利益。這就是重視物的實(shí)物利益，以所有為中心的物權(quán)法體系觀點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，如何發(fā)揮所有權(quán)之價(jià)值，在價(jià)格實(shí)現(xiàn)的高度上成就

7、所有權(quán)的利益已屬必然。這就是以物的利用為中心的物權(quán)觀念。4將該觀念作用于逾界建筑問(wèn)題，就要求鄰地權(quán)人放棄逾界土地的直接實(shí)物支配，保全逾界建筑，充分發(fā)揮土地和建筑物的利用價(jià)值，實(shí)屬順理成章?；谏鲜隹紤]，當(dāng)今各國(guó)民法常以善意為原則，傾向于把社會(huì)整體利益放在首位，保全逾界建筑，充分發(fā)揮其利用價(jià)值，同時(shí)兼顧協(xié)調(diào)逾界建筑人和鄰地權(quán)人之間的利益關(guān)系。這種思想首先于德國(guó)民法典得到體現(xiàn)，該法典第912條明文規(guī)定：“土地所有人因非由其負(fù)責(zé)的故意或        者重大過(guò)失，在建筑房屋時(shí)逾越疆界建筑者，鄰地的所有人應(yīng)容忍其逾界建筑，

8、但鄰地所有人曾在逾界之前或之后即提出異議者，不在此限?！比鹗棵穹ǖ涞?74條第三款規(guī)定：“如該突出建筑物系由無(wú)權(quán)利人建造的，被害人雖知悉此情況，但未即時(shí)聲明異議時(shí)，依情況善意建筑人得支付相當(dāng)?shù)馁r償以取得該建筑物的物權(quán)或者土地所有權(quán)。”日本民法第243條規(guī)定：“1.建造建筑物時(shí)，應(yīng)自疆界線起保留50公分以上的距離。2.有人違反前款規(guī)定進(jìn)行建筑時(shí)，鄰地所有人可讓其廢止或變更建筑。但是自建筑著手起經(jīng)過(guò)一年，或其建筑竣工后，只能請(qǐng)求損害賠償。”我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第796條規(guī)定：“土地所有人建筑房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即時(shí)提出異議，不得請(qǐng)求移去或變更建筑物。但得請(qǐng)求土地所有人以相當(dāng)之價(jià)額購(gòu)

9、買越界部分之土地，如有損害并得請(qǐng)求損害賠償?！倍?、逾界建筑法律制度的構(gòu)成我們認(rèn)為，在參考各國(guó)立法例，尊重我國(guó)國(guó)情和司法實(shí)務(wù)中的有益經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立完善的逾界建筑法律制度，是解決和預(yù)防我國(guó)逾界建筑糾紛的重要舉措。該制度的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)包括如下要素：（一）須有權(quán)建筑人逾越疆界建筑有權(quán)建筑人在土地私有的國(guó)家民法中往往表述為土地所有人。但是由于逾界建筑制度重在調(diào)和利用關(guān)系，不重在確認(rèn)所有權(quán)之歸屬，所以其他土地權(quán)利人亦有準(zhǔn)用之必要。我國(guó)土地公有，公民、法人和其他組織對(duì)土地僅得依法享有國(guó)有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、開荒造林權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)。當(dāng)事人依法取得上述權(quán)利，并且經(jīng)過(guò)相應(yīng)主

10、管部門的批準(zhǔn)，有權(quán)于該土地上建筑房屋的，都可以成為我們討論的有權(quán)建筑人。所謂逾越疆界是指有權(quán)建筑人在有權(quán)建筑的土地上建筑房屋超越了疆界。逾界建筑人首先應(yīng)當(dāng)在自己有建筑權(quán)的土地上建筑房屋。如果當(dāng)事人對(duì)土地根本就沒(méi)有建筑權(quán)，甚至不享有任何權(quán)利，而完全是全部侵占他人土地建筑房屋，則沒(méi)有逾界建筑可言。逾界建筑一般應(yīng)當(dāng)發(fā)生在與有權(quán)建筑土地相毗連的土地上，特殊的，也包括跨越毗連土地建筑于第三人土地上的情形。逾界占用的土地為鄰地的一部分或全部；逾界部分與建筑整體的比例；逾界部分位于地表、地下，抑或空中，在所不問(wèn)。唯臺(tái)灣學(xué)者謝在全先生認(rèn)為：所建房屋有約一半在自己的土地上者，與越界建筑之情形不符，似難謂有本條適

11、用。5我們認(rèn)為，逾界部分與建筑整體的比例不應(yīng)當(dāng)成為確認(rèn)是否歸屬該制度調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)。雖然這樣可能導(dǎo)致逾建人以自己的小片土地強(qiáng)占他人大片土地的弊端，但是如果以該比例作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，那么比例為多少是逾界建筑，多少又不是逾界建筑？這必然給實(shí)踐操作帶來(lái)極大不便。即便立法劃定一個(gè)比例標(biāo)準(zhǔn)，也只能使實(shí)務(wù)操作僵化且有失公正。我們以為不如在法律中規(guī)定多種方案，由法官根據(jù)實(shí)際情況定奪為妥。這樣即使出現(xiàn)逾界建筑人以小片土地強(qiáng)占國(guó)家、集體、他人大片土地的情形，主管部門或者法官也可以通過(guò)國(guó)家強(qiáng)制收購(gòu)或允許鄰地權(quán)人以買該建筑物的方式，既保全社會(huì)財(cái)富又不使惡意逾界建筑人占到非法利益。所建逾界建筑物并非泛指所有的建筑形式，而是指

12、永久性建筑或移去變更逾界部分將嚴(yán)重影響建筑整體性能的建筑物。我們認(rèn)為，考查逾界建筑物的范圍，應(yīng)當(dāng)從該制度的價(jià)值取向入手。該制度之所以在一定情況下允許逾界建筑存續(xù)，要求鄰地權(quán)人負(fù)有容忍其權(quán)利擴(kuò)張之義務(wù)，不外乎考慮到如果拆除價(jià)值較大的新建建筑，對(duì)社會(huì)整體利益之損害遠(yuǎn)大于鄰地權(quán)人容忍之損害。如果逾界建筑物價(jià)值較小，并且其拆除不足以危害主體建筑，無(wú)損于社會(huì)整體利益，則應(yīng)被排除于逾界建筑物的制度范疇。（二）須鄰地權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道逾界建筑的事實(shí)，而未即時(shí)提出合法異議鄰地權(quán)人即異議權(quán)人，在土地私有的國(guó)家民法中往往表述為鄰地所有人，但是在理論上和司法實(shí)務(wù)中，往往作擴(kuò)張解釋。如臺(tái)灣學(xué)者謝在全先生解釋為：“其提

13、出人為鄰地所有人、地上權(quán)人、永佃權(quán)人或典權(quán)人6?！蔽覀冋J(rèn)為，考慮到該制度的設(shè)立在于強(qiáng)調(diào)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)之利用關(guān)系，弱化土地歸屬，以及我國(guó)土地制度的現(xiàn)狀，異議權(quán)人應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大到對(duì)鄰地享有某項(xiàng)權(quán)利，而因逾界建筑使該權(quán)利遭受損害者。具體應(yīng)包括：土地所有權(quán)人、國(guó)有土地使用權(quán)人、農(nóng)村土地使用權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、造林權(quán)人、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、典權(quán)人、承租人、借用人、抵押權(quán)人及上述權(quán)利的共有人。所以同一塊鄰地可以有若干鄰地權(quán)人，每一位鄰地權(quán)人都是合法異議人。鑒于該制度以犧牲鄰地權(quán)人的利益為代價(jià)，保全社會(huì)財(cái)富和建筑人利益，為了平衡雙方利益關(guān)系并盡量減少損害事實(shí)的發(fā)生，一般認(rèn)為，有若干鄰地權(quán)人并存的情況，有一人提出異

14、議即認(rèn)為有合法異議存在，視為所有鄰地權(quán)人皆提出合法異議。異議權(quán)人應(yīng)當(dāng)向有受領(lǐng)權(quán)的人提出異議。原則上，有受領(lǐng)權(quán)的人是逾界建筑物所有人及其代理人。同時(shí)，為了及時(shí)制止逾界建筑行為，防止損害事實(shí)的發(fā)生和擴(kuò)大，并平衡雙方利益關(guān)系，一般應(yīng)當(dāng)允許鄰地權(quán)人向建筑承攬人提出。建筑物由共有或多個(gè)承攬人共同承攬的，鄰地權(quán)人向其中一人提出即可。鄰地權(quán)人提出異議應(yīng)當(dāng)以書面形式為原則，口頭異議的，鄰地權(quán)人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。異議權(quán)人只有知道了建筑人逾界侵權(quán)的行為，方可能提出異議。考查“知道”的標(biāo)準(zhǔn)歷來(lái)有主觀說(shuō)與客觀說(shuō)兩種。主觀說(shuō)認(rèn)為，知與不知非依客觀情事定之，而應(yīng)就鄰地所有人個(gè)人之情事定之。7也就是以鄰地權(quán)人是否真正知曉為依據(jù)

15、。如：瑞士民法學(xué)界中持主觀說(shuō)者即認(rèn)為，鄰地人如因不在或有可恕之理由而不知，則雖建筑物業(yè)已完成后，仍得提出異議。我國(guó)臺(tái)灣民法學(xué)者多持此觀點(diǎn)。持此觀點(diǎn)者認(rèn)為，這樣有利于切實(shí)防止非法逾界建筑，保護(hù)領(lǐng)地權(quán)人利益，否則，建筑人可乘機(jī)制造既成事實(shí)。8客觀說(shuō)則從逾界建筑的事實(shí)出發(fā)，以客觀上可認(rèn)知即可。如：瑞士民法學(xué)界中持客觀說(shuō)者解釋為：如建筑之開始以外觀的可得認(rèn)知之方法為之，即應(yīng)提出異議。換言之，如建筑在客觀上已可認(rèn)知，受害人即應(yīng)于適當(dāng)時(shí)間內(nèi)提出異議，如建筑業(yè)已完成，則喪失其異議權(quán)。我們認(rèn)為主觀說(shuō)僅僅強(qiáng)調(diào)鄰地權(quán)人是否知曉的真實(shí)情況，而忽略客觀事實(shí)和鄰地權(quán)人的主觀過(guò)錯(cuò)，與制度本旨不盡一致；客觀說(shuō)無(wú)視鄰地權(quán)人的

16、實(shí)際情況，容易予建筑人以可乘之機(jī)，雖然客觀說(shuō)往往以建筑人的善意為制約條件，但是在實(shí)踐中主觀狀態(tài)是很難考察的。既然如此，我們是否可以跳出非主觀說(shuō)即客觀說(shuō)的圈子，另辟蹊徑呢？源于制度本旨在于保全社會(huì)財(cái)富，充分發(fā)揮物的利用價(jià)值，盡量減少損害發(fā)生，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以鄰地權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道為標(biāo)準(zhǔn)。所謂“知道”是指鄰地權(quán)人主觀上切實(shí)知曉；所謂“應(yīng)當(dāng)知道”是以客觀事實(shí)為依據(jù)所作的法律推定。關(guān)于異議期限問(wèn)題，各國(guó)民法典均無(wú)明文規(guī)定。理論界多認(rèn)為，鄰地權(quán)人異議之提出為權(quán)利保存行為，即保留其就逾界建筑之請(qǐng)求權(quán)，并非建筑停止之催告。9故對(duì)異議期限不作特殊要求，而僅依一般訴訟時(shí)效制度。我們認(rèn)為，該制度誕生于損害較小利益

17、而維護(hù)既成事實(shí)之巨大利益，故應(yīng)當(dāng)避免逾界建筑的既成事實(shí)或未成事實(shí)的擴(kuò)大，從而盡量降低社會(huì)財(cái)富之損害。一般應(yīng)當(dāng)對(duì)鄰地權(quán)人的異議有時(shí)間限制。如：日本民法第234條明文規(guī)定：“自建筑著手起經(jīng)過(guò)一年或其建筑物竣工后，只能請(qǐng)求損害賠償?！蔽覀冋J(rèn)為，該問(wèn)題應(yīng)當(dāng)包括兩個(gè)方面：1.符合一定條件，即鄰地權(quán)人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道逾界建筑的事實(shí)，也將喪失異議權(quán)；2.鄰地權(quán)人自知道或應(yīng)當(dāng)知道逾界建筑的事實(shí)之日起，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間未提出合法異議，即喪失異議權(quán)。所謂“一定條件”可以從建筑本身的性質(zhì)、已投入資金的數(shù)量、著手工期、完工程度等方面限制。三、逾界建筑的法律效力鄰地權(quán)人對(duì)逾界建筑未有合法異議，則無(wú)權(quán)請(qǐng)求移去或變更建筑物。

18、鄰地權(quán)人不得請(qǐng)求移去或變更逾界建筑物，實(shí)質(zhì)上是依據(jù)法律規(guī)定，以建筑物既成事實(shí)為基礎(chǔ)，承認(rèn)逾界建筑人土地權(quán)利的擴(kuò)張和鄰地權(quán)人土地權(quán)利的限制。這是法律為保護(hù)社會(huì)財(cái)富而不得已承認(rèn)的一種既成事實(shí)。所以一方面，逾界人權(quán)利擴(kuò)張和鄰地權(quán)人權(quán)利限制已經(jīng)是土地所有權(quán)本身的內(nèi)容，而不是不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方依法約定而形成的地役權(quán)。另一方面，逾界人權(quán)利擴(kuò)張和鄰地權(quán)人權(quán)利之限制依賴于逾界建筑存續(xù)的事實(shí)而存續(xù)，因逾界建筑的終結(jié)而終結(jié)。逾界建筑終結(jié)后不得再行重建。即便因意外事故使建筑物損毀也不得重建（但可以進(jìn)行損壞不大的修復(fù)），除非逾界建筑人已經(jīng)購(gòu)買了逾界土地的建筑權(quán)利。土地權(quán)利和建筑物轉(zhuǎn)讓，不影響該制度之效力，繼受人應(yīng)當(dāng)隨逾界土地權(quán)利之?dāng)U張和鄰地土地權(quán)利之限制。在民法中，逾界建筑本來(lái)屬于侵權(quán)行為法調(diào)整，只不過(guò)考慮到