物業(yè)承接查驗實施細則(試行)

1、.物業(yè)承接查驗實施細則（試行）第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益，明確建設單位和物業(yè)服務企業(yè)責任，根據住房和城鄉(xiāng)建設部物業(yè)承接查驗辦法、物業(yè)管理條例和城市房地產開發(fā)經營管理條例及有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我市實際，制定本細則。第二條 物業(yè)承接查驗， 是指承接新建物業(yè)前， 物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。第三條 本細則適用于本市行政區(qū)域內國有土地上的物業(yè)承接查驗活動。第四條 市住房保障和房地產管理局負責物業(yè)承接查驗的指導監(jiān)督工作。各縣（市、區(qū)）房地產管理部門

2、負責本行政區(qū)域內物業(yè)承接查驗的監(jiān)督管理工作。第五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同， 應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。.第六條 建設單位制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授權物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項作出約定。本細則實施前已出售尚未交付的物業(yè)，臨時管理規(guī)約中未約定查驗事項的，視同同意授權物業(yè)服務企業(yè)代為查驗。第七條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承接查驗的內容。本細則實施前前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以協(xié)議補充。不能達成補充協(xié)議的，按照國家標

3、準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。第八條 建設單位應當在物業(yè)交付使用 15 日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。第九條實施承接查驗的物業(yè)，應具備以下條件：（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；.（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；（四）道路和綠

4、地等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；（六）物業(yè)管理用房按照規(guī)定標準落實到位，并達到投入使用條件。分期開發(fā)建設的項目，物業(yè)管理用房規(guī)劃位置位于后期樓盤的，應先行提供相應標準的房屋，暫時作為物業(yè)管理用房使用。（七）建設單位已選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并按照規(guī)定辦理選聘手續(xù)。（八）物業(yè)使用、 維護和管理的相關技術資料完整齊全；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第十條 物業(yè)承接查驗， 應當依據物業(yè)買賣合同、 臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同和物業(yè)規(guī)劃設計方案等文件實施。.本細則實施前已簽訂的物業(yè)

5、買賣合同、臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同，未對承接查驗事項進行約定的，合同雙方或承諾人可以簽署補充協(xié)議進行約定。第十一條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當建立承接查驗評審專家?guī)?。第十二條具備本細則第九條規(guī)定的條件后，建設單位應當在物業(yè)交付使用前以書面形式通知物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)承接查驗工作。物業(yè)服務企業(yè)接到通知后，應當與建設單位確定物業(yè)承接查驗方案，方案主要包括承接查驗時間、地點和查驗內容等。第十三條建設單位和物業(yè)服務企業(yè)具備自行組織承接查驗能力的，承接查驗前雙方應當成立承接查驗小組。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)決定邀請評審專家，協(xié)助承接查驗的， 可以委托行業(yè)協(xié)會委派或隨機抽取不少于3 名評審專家。評審專家會同

6、建設單位代表和物業(yè)服務企業(yè)代表組成承接查驗小組。評審專家對交接雙方提交的資料是否符合承接查驗條件，按照相關規(guī)定標準進行確認。承接查驗小組應當邀請物業(yè)項目所在地縣（市、區(qū)）房地產管理部門工作人員參加，見證承接查驗活動。第十四條現(xiàn)場查驗 20 日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：.1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；4、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5、承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交所列資料的，建設單位應當列

7、出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交資料的有關清單和承諾，雙方應當妥善保管，清單和承諾作為劃分管理責任的依據。第十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當就下列資料進行重點清點和核查：（一）竣工驗收資料。包括物業(yè)管理區(qū)域建設工程規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格等資料。（二）技術資料。包括供水、供電、供氣、供熱、通信等的供用合同 （使用協(xié)議） 、消防設施合格證、 電梯準用證、電子監(jiān)控系統(tǒng)合格文件、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料。（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件

8、。.（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。包括物業(yè)的規(guī)劃、建設、工程驗收的各種簽證、記錄、證明、業(yè)主及房屋面積清冊、臨時管理規(guī)約等。第十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容

9、器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。第十七條 查驗小組要按照國家、省市相關標準逐項對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并作好查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由參加查驗的人員簽字確認。.第十八條 對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務企業(yè)應當書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。第十九條 查驗小組對查驗內容逐項驗收后，交接雙方應當及時簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議可參考示范文本。承接查驗協(xié)議應當就項目

10、名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、解決方法和時限、參加驗收的人員和時間、移交的資料明細、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。第二十條建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30 日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門辦理備案手續(xù)：1、前期物業(yè)服務合同；2、臨時管理規(guī)約；3、物業(yè)承接查驗協(xié)議；4、建設單位移交資料清單；5、查驗和交接記錄；6、其它承接查驗有關的文件。.第二十二條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括

11、移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。第二十三條 承接查驗備案后，交接雙方應當在三日內將承接查驗備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內公示，同時在鄭州市房地產信息網進行公示。第二十四條 物業(yè)承接查驗費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。第二十五條 符合承接查驗標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時接管；查驗不合格的，建設單位負責完善，重新組織查驗。第二十六條建設單位在辦理房屋所有權初始登記時，應當提交承接查驗確認意見。房屋登記部門依據承接查驗確認意見對物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理用

12、房等公共設施依法登記。第二十七條建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。.第二十八條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10 日

13、內，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。第三十條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。第三十一條 建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權益。建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經查驗的物業(yè)。第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。.第三十三條 前期物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)之間的承接查驗活動，