天立大廈項目策劃建議書

1、目 錄1.因素分析及市場發(fā)展預測21.1.南寧市房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀分析21.2.南寧市商務辦公物業(yè)市場分析41.3.商業(yè)物業(yè)分析102.項目定位及開發(fā)主題112.1.命名建議112.2.項目總體定位112.3.項目潛在租售客戶來源122.4.產(chǎn)品定位132.5.價格定位133.項目規(guī)劃建議133.1.總體規(guī)劃建議143.2.建筑風格建議143.3.景觀設計153.4.單體設計及裝修標準154.項目經(jīng)濟性評估184.1.項目規(guī)劃設計建議184.2.成本和投資估算194.3.項目銷售收入預測194.4.項目損益情況205.項目立體停車庫專項研究215.1.立體停車庫配置建議215.2.立體停車庫特

2、點分析215.3.具體方案225.4.經(jīng)濟測算221. 因素分析及市場發(fā)展預測1.1. 南寧市房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀分析1.1.1. 南寧市房地產(chǎn)快速增長，供銷兩旺 數(shù)據(jù)顯示：近年來南寧市房地產(chǎn)健康、快速發(fā)展，具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資額、銷售量均呈快速增長態(tài)勢，市場交投兩旺，其中20002004年尤為明顯。2004年，南寧市全市房地產(chǎn)開發(fā)投資66.04億元，增長67.27%，銷售額達94.53億元，增長118.47，銷售面積341.57萬平方米，增長77.72。房價大幅度上漲，全年商品房均價達2768元/平方米，上漲22.91。（資料來源于南寧市統(tǒng)計局）南寧的二手房市場迅速駛入“快車道”，漸入佳境

3、。2004年111月，南寧市二手房交易量已達到7034套，同時創(chuàng)下了南寧市二手房交易量的歷史新高。由此可推算，2004年全年成交總量7500套左右，成交面積近70萬平方米。2004年全年房屋施工面積2130.83萬平方米，同比增加32.67，其中住宅1445.16萬平方米，同比增長29.09，全市房屋竣工面積1052.08萬平方米，同比增長33.38，其中住宅836.31萬平方米，同比增長30.65。全年房屋施工面積是竣工面積的2.03倍，但住宅的施工面積是竣工面積的1.73倍，說明房屋的供給是充分的，但住宅以外的物業(yè)供應量相對增加較多。（以上資料來源于南寧市房產(chǎn)局）1.1.2. 市場發(fā)展前景

4、預測根據(jù)本公司在廣州及珠三角地區(qū)10年運作方式的經(jīng)驗判斷：南寧房地產(chǎn)將在2005-2006年達到高峰，2007年之后投資開發(fā)增長將會放緩，市場將進入“投資穩(wěn)定”、“樓價穩(wěn)定”、“銷售穩(wěn)定”的階段（如廣州，在98-99年到達頂峰后，樓價5年來穩(wěn)中微降，而同期每年廣州經(jīng)濟增長達1315%）。1.2. 南寧市商務辦公物業(yè)市場分析1.2.1. 南寧商務辦公物業(yè)市場外部經(jīng)濟環(huán)境分析辦公樓物業(yè)的興起主要是由第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動起來的，辦公樓物業(yè)市場受到的影響主要來自于對外經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動發(fā)展。因此，城市整體經(jīng)濟狀況和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度將對辦公樓物業(yè)起到?jīng)Q定作用。從近10年來南寧經(jīng)濟發(fā)展的速度及其數(shù)據(jù)來

5、看，南寧經(jīng)濟發(fā)展保持繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。2004年，全市實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值588.86億元，同比去年增長13.2%，第三產(chǎn)業(yè)增長速度最快，達265.263億元，同比增長11.60%。2004年，全市合同引進國內市外資金232.8億元,同比增加125.64億元，增長117.25%，其中，實際到位內資106.04億元，同比增加58.55億元，增長123.29%；外商投資合同外資額達28047萬美元，增長15.77%；全市直接利用外資7768萬美元；期末實有三資企業(yè)597個，同比增長9.34%，其中建成投資三資企業(yè)385個，同比增長10.32%。數(shù)據(jù)表明，南寧國民經(jīng)濟和社會發(fā)展都正處在經(jīng)濟發(fā)揮周期的上

6、升期，經(jīng)濟指數(shù)反映各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步的增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)，增長迅速。經(jīng)濟的穩(wěn)定增長是辦公樓物業(yè)的發(fā)展的經(jīng)濟基礎。諸多區(qū)外、境外辦事機構和投資商的入駐使南寧辦公樓物業(yè)市場，特別是高檔寫字樓市場帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。1.2.2. 房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析房地產(chǎn)總體市場是商務辦公物業(yè)市場生存發(fā)展的基礎，房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段，決定了寫字樓市場的起落。2000年以后，南寧市房地產(chǎn)業(yè)進入第二個上升期，發(fā)展迅速且穩(wěn)定增長。歷年投資額、商品房實際銷售面積大幅度增長，南寧房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入高速的發(fā)展期。這為寫字樓物業(yè)的發(fā)展提供了有利的基礎。但南寧市具備一定規(guī)模的公司、企業(yè)少，受經(jīng)濟波動影響大，抗風險能力較

7、差，不利于商務辦公物業(yè)市場的穩(wěn)定。1.2.3. 商務辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀分析1.2.3.1. 分布情況寫字樓一般集中在城市的CBD地帶，擁有便捷的交通和顯赫的地理位置、現(xiàn)代感強的建筑外立面、智能化辦公配備、完善的服務設施、豪華氣派的大堂、娛樂休閑設施一應俱全，是有實力的大企業(yè)、大財團迫切需要與自身實力、形象相匹配的辦公場所。南寧市早期的寫字樓主要集中于民族大道沿線，從民族大道靠邕江地段到南湖橋頭，如氣象大廈、新興大廈、泰安大廈等。如今，已延伸到了會展中心附近、瑯東CBD及其輻射區(qū)，如廣西投資大廈、廣西發(fā)展大廈、新城國際、亞航財富中心、佳和大廈、文德大廈、金湖大廈、世紀商都、太平洋世紀廣場、東方曼哈

8、頓、地王國際商會中心、航洋國際城、中鼎·萬象空間等等。該區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性表現(xiàn)為：中小型企業(yè)比較多、商務經(jīng)濟發(fā)達、寫字樓租金價格較高。這些中小公司由于受其經(jīng)濟能力限制，往往更樂意選擇區(qū)域既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場所。1.2.3.2. 供需求分析u 市場供給情況分析 2004年，辦公樓投資額占房地產(chǎn)投資總額的12.11，銷售面積占1.28，銷售金額占1.52。批準預售面積為16.68萬平方米，合同登記備案面積為4.38萬平方米，實際成交金額約為1.44億元，平均價格為3277元/平方米。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，南寧市寫字樓的投資額大幅度增長，而銷售面積卻維持在前幾年的水平，

9、由此可以判斷：20052006年南寧市辦公物業(yè)，特別是高檔寫字樓及商務公寓供應量將會大幅度增長，市場激烈競爭將有所增加。南寧市在售或待售寫字樓樓盤一覽表銷售情況項目名稱位置均價（元/）供應量（）在售航洋國際城民族大道45005000160000太平洋世紀廣場金浦路350037000東方曼哈頓金湖廣場4200450032398地王國際商會中心金湖廣場4500150000（總建面積）圣展獨立公社金湖廣場旁45004300新朝陽朝陽路430018973世紀商都金浦路385023519嘉和·自由空間東葛路3800（精裝修）33028環(huán)球時代民族大道4200（精裝修）50000小計509218

10、已售嘉和·南湖之都民族大道350011440亞航財富中心金湖廣場20000佳和大廈金湖廣場16000新城國際發(fā)展大廈對面40000華星時代廣場七星路與新民路交叉45703第5第5大道華東路280012000文德大廈金湖廣場南面8980金湖大廈匯春路7198皓月大廈東葛路延長線6837凱豐大廈東葛路3487迷你居東葛路2800兩河流域民族大道與古城路交叉8190陽光100城市廣場民族大道3800200000（含商業(yè)）小計382635待售現(xiàn)代·國際金湖廣場旁未售，預計5000左右預計：40000左右合計93185319972004年，南寧市商務辦公物業(yè)銷售面積為40.63萬平方

11、米，但是純寫字樓物業(yè)很少，以商務公寓形式出現(xiàn)的辦公樓物業(yè)比較多。2005年在售的純寫字樓項目總建筑面積超50萬平方米（含地王國際商會中心的15萬平方米）。據(jù)預測分析，鳳嶺區(qū)域特別是會展中心沿快速環(huán)道兩旁還有四、五個純寫字樓在等待上馬。市場供應量比去年大幅度增長，需要一段消化時期。南寧市供應量最大的純寫字樓物業(yè)為航洋國際城和地王國際商會中心，地王國際商會中心為58層的超高建筑，總建筑面積達到15萬平方米，航洋國際城總建筑面積為40萬平方米，其中酒店、商務公寓及寫字樓面積為16萬平方米u 市場需求預測隨著南博會每年在南寧的舉辦，大量區(qū)外、境外企業(yè)、辦公機構將會進駐南寧，由此大大增加南寧寫字樓、酒店

12、賓館等物業(yè)的需求空間，供應量與消化量將呈快速上升趨勢。據(jù)預測，商務辦公的租賃市場每年將增加50000平方米。目前南寧市會展經(jīng)濟初步效應已經(jīng)顯現(xiàn)，多數(shù)寫字樓或商務公寓銷售行情看漲，價格不斷上揚，投資市場前景廣闊。但“會展效應”的真正發(fā)揮還需相當一段時間，一定時期內南寧辦公物業(yè)將很有可能出現(xiàn)供大于求的局面，激烈競爭不可避免。1.2.3.3. 南寧市辦公物業(yè)未來發(fā)展形態(tài)分析目前南寧市的辦公物業(yè)主要有兩種形式組成。但根據(jù)南寧市工商局部門的統(tǒng)計數(shù)字表明，注冊在南寧市內的企業(yè)，超過30%的注冊地址在住宅區(qū)內，尤其是一些正在創(chuàng)業(yè)的小型企業(yè)。與商務公寓相比，純寫字樓具有商務公寓無法企及的優(yōu)越性：地段好、配套齊

13、全、分布集中，容易形成良好的辦公氛圍，內部設計人性化、辦公環(huán)境的純粹性。純寫字樓層高一般都在3.3米以上，大開間設計，入住企業(yè)可以隨意分割，視野開闊，通風采光。配置中央空調，擁有寬闊的公共空間、充足的停車位，是人性化的智能商務空間。但商務公寓具有售價低、總價少，可以個人名義申請按揭貸款，投資風險小，可商可住，辦公成本低的特點，適合南寧市的大部分中小型企業(yè)，這些足以成為商務公寓占領辦公物業(yè)市場的“殺手锏”，使得商務公寓較為走俏，甚至成為南寧商務辦公樓房產(chǎn)的開發(fā)主流。從一定程度上說，商業(yè)公寓的出現(xiàn)確實為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，然而也存在不可逾越的瓶頸：1、商務能力差。按照住宅規(guī)范設計的商務公

14、寓在通訊、網(wǎng)絡、物業(yè)管理、公共交通、停車消防等都很難完全滿足辦公人員的要求。2、空間缺乏彈性。大多數(shù)商務公寓在格局上變化的余地不大，因此，公司的布局要受一定的限制。3、“商”和“住”的矛盾?！吧獭焙汀白　钡拿苁呛苊黠@的，無論是建筑本身、物業(yè)管理還是使用習慣上都存在根本沖突，進駐的公司多了，居住的人自然會減少，會逐漸變成一個實質性的辦公樓，相反，住的人多了，所形成的居住氛圍會抵觸辦公者的進入。4、政策上違規(guī)。目前商務公寓的土地用途普遍被列為“住宅”，這是因為“住宅”相比較“寫字樓”來說，在土地出讓金、貸款政策、用水用電甚至后期銷售上都占很大的便宜。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非

15、商務式辦公樓，更不是住宅樓充當辦公樓的角色。商務公寓和寫字樓的界限將逐漸清晰，純粹的寫字樓將逐漸替代商務公寓走俏，但這一過程需要較長的一段時間。1.3. 商業(yè)物業(yè)分析2004年南寧市商業(yè)批準預售面積達57.06萬平方米，成交面積15.63萬平方米，實際成交金額約16.8億元，成交均價約為10789元/平方米。根據(jù)對國際和國內大城市的研究經(jīng)驗，一般來說，一個城市的商業(yè)物業(yè)銷售金額占整個房地產(chǎn)市場銷售額的1516，商業(yè)銷售面積為房地產(chǎn)銷售面積的67?，F(xiàn)在國際通行的標準是一個中等城市的商業(yè)面積每人達到平方米達到相對飽和。南寧市2004年商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)銷售額為16.86億元，占全市房地產(chǎn)小數(shù)總額的15.

16、65，符合行業(yè)規(guī)律。按照城市商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)價格比為2.5的概率來計算，商業(yè)物業(yè)價格應為60006500元平方米，而2004年南寧市的商業(yè)物業(yè)平均價格為107888元/平方米，遠遠高于行業(yè)規(guī)律價格。據(jù)有關部門的數(shù)據(jù)，到2005年底，南寧市商業(yè)市場建筑面積將達到540多萬平方米，平均人均擁有面積高達3.5平方米以上?？梢?，目前南寧市商業(yè)物業(yè)嚴重的供大于求，供應量已超出城市發(fā)展規(guī)模。商業(yè)的支撐主要是依賴于城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和城市居民消費實力。中國東盟博覽會落戶南寧將會給南寧市帶來巨大的契機，在一定程度上拉動南寧市經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等均會得到直接的體現(xiàn)，但它不可能改變南寧市商業(yè)地產(chǎn)競爭態(tài)勢

17、的實質，更加不可能在短期時間內就改變南寧市商業(yè)的格局。目前南寧本地產(chǎn)業(yè)和居民實際購買力對商業(yè)地產(chǎn)支撐較弱，現(xiàn)有的商業(yè)面積大大超出了市場所支撐的最大面積?？梢灶A見，南寧市商業(yè)物業(yè)在競爭到一定程度將會進入一個冰河時期。從區(qū)域發(fā)展看，金湖商業(yè)圈極潛藏著極大的商機，但產(chǎn)品同質化現(xiàn)象嚴重，概念特多，造夢炫目。為了促進銷售，開發(fā)商一般和業(yè)主簽訂了310年的返租協(xié)議，可是從我國其他城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，關于商業(yè)地產(chǎn)的承諾兌現(xiàn)問題的糾紛日益增多。預計，2005年將是年南寧市商業(yè)物業(yè)的“兌現(xiàn)年、服務比拼年”。 2. 項目定位及開發(fā)主題2.1. 命名建議項目命名： 天立大廈命名依據(jù)： 1、以開發(fā)公司的名稱命

18、名，能起到延續(xù)、強化品牌的效果； 2、“天立”，有“頂天立地”的寓意，體現(xiàn)出與眾不同、“鶴立雞群”的氣魄，現(xiàn)代感強，品位不凡。 2.2. 項目總體定位會展商圈商務物業(yè)天立大廈宜商宜居宜投資的精品商務公寓會展中心旁精品商務公寓會展商務核心，財富精英領地地段創(chuàng)造價值，選擇決定成功會展商圈“頭等艙”，宜商宜居宜投資DIY新銳商務空間會展商圈財富礦脈 （1）核心開發(fā)理念會展商圈核心宜商宜居宜投資的精品商務公寓；借助國際會展中心及周邊配套，共享形象平臺、功能平臺、文化平臺及客戶平臺。一個自然、健康、休閑的商務環(huán)境（2）定位依據(jù)本項目承瑯東（中央商務區(qū)），接鳳嶺（中央居住區(qū)），緊鄰國際會展中心，處于會展商

19、圈的核心位置，形成項目不可復制的核心競爭力。一年一度的南博會，使商務辦公物業(yè)的市場需求大大提升，而會展中心周邊的商務辦公物業(yè)將最為炙手可熱。宜商宜居宜投資的綜合性物業(yè)具有很大的市場需求，目前區(qū)域市場空缺這類產(chǎn)品。2.3. 項目潛在租售客戶來源u 投資型買家：看重優(yōu)越的地段及物業(yè)不斷上漲的升值潛力u 國內、南寧中小型企業(yè)：具有一定與實力，較為重視企業(yè)品牌與形象，選擇較好的區(qū)域進行辦公。u 國外駐南寧企業(yè)：與南寧有緊密業(yè)務往來、參加南博會的境外企業(yè)，滿足一年一度南博會的需要。2.4. 產(chǎn)品定位商務公寓每層面積663，采取整層或半層形式分割出售，或根據(jù)客戶需求分割不同面積出售，實行“商務空間DIY”

20、。2.5. 價格定位依據(jù)市場調查及區(qū)域發(fā)展趨勢分析，建議產(chǎn)品價格定位為：商務公寓：均價4000元/平方米3. 項目規(guī)劃建議依據(jù)南寧市商務辦公物業(yè)的市調，本項目作為中高檔商務公寓有良好的市場前景，原因如下：地段第一性：本項目位于南寧市CBD成熟商務圈，高樓林立，商務氛圍濃厚，是南寧市高檔辦公物業(yè)最為密集的區(qū)域。絕版的城市景觀資源：項目比鄰南寧市最大的竹溪立交橋，與城市地標會展中心僅一路之隔，坐擁城市的繁華與榮耀，其優(yōu)越的景觀地理位置決無僅有。南寧市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及南博會的順利舉行，都為辦公樓物業(yè)提供了良好的市場機遇。本項目定位為中高檔商務物業(yè)，符合區(qū)域市場的走向，前景廣闊。為使本項目產(chǎn)品更具

21、市場競爭力，建議對原規(guī)劃設計方案進行以下調整：3.1. 總體規(guī)劃建議本項目為大型商住綜合樓項目，用地面積約10畝，規(guī)劃由一棟28層的住宅和一棟28層的商務寫字樓組成，本規(guī)劃建議僅就寫字樓部分進行分析建議。在綜合考慮項目的定位、地塊的條件、周邊環(huán)境（自然條件、商業(yè)氛圍、交通環(huán)境）和市政規(guī)劃等的基礎上，建議項目的總體布局如下：Ø 項目商務公寓部分位于地塊東部靠竹溪大道處，地下2層，地上28層，與住宅并列南北朝向布置。Ø 地下2層設計為地下立體車庫，建議13層可做裙樓，其余樓層均為標準層商務公寓。Ø 為使本項目平面及立面更具視覺沖擊性，建議建筑平面選用更能體現(xiàn)現(xiàn)代風格的

22、橢圓型。Ø 建議將原方案中住宅和寫字樓由裙樓連接的布置改為住宅和商務公寓獨立布置，兩棟塔樓由寬大氣派的入戶走廊相聯(lián)，在走廊兩邊分別設住宅和寫字樓的電梯間及樓梯走道。走廊凈高要高，可采用鋼結構玻璃拱型頂棚，使得入戶大堂通透明亮，氣宇軒昂。Ø 商場全敞開式設計，在竹溪大道和民族大道面設商場主入口。Ø 回車道、地下停車場的入口應根據(jù)上述入口的變化做相應調整。Ø 入戶走廊入口前應設置一定面積的小廣場，以疏導人流。3.2. 建筑風格建議作為企業(yè)形象整合代表，寫字樓外立面給人的視覺沖擊無形中樹立了公司的形象，有效實現(xiàn)從寫字樓到企業(yè)品牌的有效嫁接。本項目建筑設計應遵循

23、視覺第一性原則，力求在視覺上有所突破。建議采用橢圓形平面，在豎向可有所收放，營造干凈利落的建筑外輪廓。建議采用國際流行的銀灰色作為外立面的主色調，通透隱框架落地中空玻璃，配飾金屬框架，晶瑩剔透，先鋒時尚，盡顯氣派、現(xiàn)代。本項目位于中央形象區(qū)與中央商務區(qū)的中心地帶，與南寧市地標性建筑會展中心隔路相望，其顯赫地位不言而喻。因此，本項目的外立面設計必須融入?yún)^(qū)域商圈環(huán)境，與城市景觀相匹配，成為區(qū)域甚至是整個城市的新時代風景線。本項目的外立面設計應能體現(xiàn)商務主題，在整體設計上體現(xiàn)主題，達到外形于內的境界，突出區(qū)域寫字樓物業(yè)的領袖風范，令企業(yè)業(yè)主對本物業(yè)產(chǎn)生歸屬感和自豪感。建筑結構與建筑材料應提倡環(huán)保節(jié)能

24、，“綠色”住宅以被大力提倡，“綠色”的寫字樓是今后辦公樓物業(yè)的發(fā)展趨勢。3.3. 景觀設計隨著交通、通訊的日益發(fā)展，人們對辦公室的要求也從規(guī)則的平面延伸到多種風格的立體模式，也追求辦公氛圍的營造。本項目擁有絕版的優(yōu)越城市景觀資源，應力求打造成為新一代景觀商務公寓，把設計思路從原來單純的物業(yè)標準轉向人們的精神需求，在強調物業(yè)的功能性和外立面的同時，注入景觀和休閑概念，將超大景觀視角陽臺、公共景觀休閑區(qū)、落地玻璃墻等設計元素融入現(xiàn)代商務空間，營造多層次立體化生態(tài)景觀，將商務辦公和城市休閑風格融合在一起。3.4. 單體設計及裝修標準1) 平面設計Ø 裙樓首層層高不應小于5.2米，23層層高

25、不應小于4.5米。Ø 商場采用全敞開式大開間設計，建議可做創(chuàng)新性的中空設計，雖犧牲部分營業(yè)面積，但可制造開闊、氣派的感官效果。更可引入目前非常流行的裙樓寫字樓概念，在商場招商不理想的情況下將裙樓出租為寫字樓用，滿足對辦公面積有更大要求的企業(yè)。住宅部分的裙樓由于單層面積過小，開發(fā)為商場意義不大，建議可預留為物業(yè)管理用房。Ø 住宅與寫字樓的首層以入戶走廊相連，走廊兩邊分別設住宅和寫字樓的電梯及樓梯入口，做到住宅與辦公嚴格分離，互不干擾，有效解決“商與住”的矛盾。Ø 入戶走廊的設計應能起到入戶大堂的作用，不宜過于狹窄，要求自然通風采光，陽光可從玻璃穹頂中傾瀉而入，制造奇

26、特的視覺效果，打造南寧首個陽光入戶大堂。Ø 建議取消自動扶梯。Ø 對原方案的電梯井及樓梯間位置進行相應調整，使之符合入戶走廊位置的需要。同時，寫字樓部分電梯井及樓梯間的移動也使得商場空間更開闊，組合更自由。Ø 寫字樓標準層的凈高應在2.8米以上。Ø 寫字樓標準層平面建議放棄原設計方案落后的酒店式布局形式，采用整層大空間敞開式設計，可自由分割，突破一般辦公室壓抑格局，滿足不同規(guī)模企業(yè)業(yè)主的需求。Ø 每層集中設置公共衛(wèi)生間及洗漱間，還可根據(jù)需要在部分樓層配備大型公共會議廳、設置展示區(qū)、休息洽談區(qū)、接待中心等公共互動空間。Ø 可將寫字樓每層

27、面向會展中心面的區(qū)域開辟為公共休閑景觀區(qū)，設置大面積落地玻璃墻，供員工休息小憩、交流信息、觀景休閑之用，使之成為景觀型商務辦公樓的核心賣點。2) 細部空間設計Ø 樓梯與公共通道的設計雙跑及雙跑以上的樓梯應采用逆時針上的形式，可根據(jù)層高和樓梯的形式而適當調整踏步的高寬比例，在有條件的情況下可盡量做得緩一些，室內外的臺階都應盡量做得緩一些，臺階的連續(xù)踏步數(shù)應在兩步以上，避免單階踏步的出現(xiàn)，以充分提示人們高差的存在。公共通道的寬度不應小于2米。Ø 垃圾間設計寫字樓應相應建設垃圾臨時存放點，并每天打掃清理。Ø 綠色辦公設計綠色寫字樓設計的含義為健康、有益、節(jié)能、低熬和無污

28、染。從可戶的切身利益出發(fā)，營造健康、安全、文明的辦公環(huán)境。Ø 中央空調預留中央空調機位及設置送風管道，采取每層分戶式。3) 裝修建議本裝修建議主要針對入戶走廊。建議采用花崗巖地面，大理石墻面，頂棚采用鋼結構拱型玻璃頂棚，自然采光、豪華氣派?？稍趬ι蠎覓煳餮笥彤?，培植綠色植物，設置背景音樂系統(tǒng)，人身置其中，仿佛徜徉文化藝術長廊。4) 設備設施及智能化應用建議Ø 打造地下兩層立體停車場，提供充足的車位。Ø 設置商務中心，提供文字秘書及復印、收發(fā)傳真、信件服務、國際長途電話服務、預定車、船、飛機票服務。Ø 設置員工餐廳，就近解決員工就餐問題。Ø 寬帶

29、接入、計算機及其網(wǎng)絡的自動化辦公系統(tǒng)。Ø 消防自動報警系統(tǒng)、煙霧感應系統(tǒng)、消防通道自動系統(tǒng)。4. 項目經(jīng)濟性評估項目投資收益分析建立在以下基礎上：Ø 甲方給出的土地成本；Ø 南寧市房地產(chǎn)建設水平、建筑造價；Ø 南寧市房地產(chǎn)開發(fā)各項稅費標準；4.1. 項目規(guī)劃設計建議項目占地約10畝，產(chǎn)品包括一棟住宅和一棟商務寫字樓及其裙樓。本經(jīng)濟性評估僅針對商務公寓部分，以商務公寓占地5畝、總建筑面積約2.2萬平方米為基本情況進行經(jīng)濟分析，具體經(jīng)濟技術指標如下：項目主要經(jīng)濟指標序 號項 目單位指標備 注1總用地面積m233335畝2總建筑面積m222092其中：地下車庫

30、m227801390m2/層，共2層裙樓m22774924m2/層，共3層寫字樓m216538662m2/層，共25層3車位數(shù)m27935m2/個4容積率6.64.2. 成本和投資估算投資成本估算表序 號項 目單位成本（元/）投資總額（萬元）備 注一開發(fā)成本22835043 1征地費用283625 125萬元/畝2建筑成本20004418 建筑成本包含前期費用、建安、配套等全部費用二開發(fā)費用242534 1管理費用68151 按開發(fā)成本的3%計算2財務費用68151 按開發(fā)成本的3%計算3銷售費用105232 按銷售收入3.5%計算三總投資25255578 4.3. 項目銷售收入預測本項目寫字

31、樓部分以整層或半層形式分割出售，均價4000元/平方米，銷售率為100%，寫字樓銷售總收入為6615萬元。商場部分建議先招商經(jīng)營，故其出租收益和車庫收益暫不計算在內。在實際操作中建議商場先經(jīng)營，后出售。即先以較優(yōu)惠的價格將部分樓層出租，聚集一定人氣后再推向市場，才能達良好的經(jīng)濟效益。4.4. 項目損益情況項目資金靜態(tài)分析詳見下表：項目損益表序號項目名稱合計（萬元）1銷售收入6615 2總成本費用5578 3銷售稅金及附加364 4毛利674 5所得稅222 6稅后利潤451 8稅前投資利潤率12.1%9稅后投資利潤率8.1%項目將實現(xiàn)毛利674萬元，稅前投資利潤率12.1%；實現(xiàn)凈利潤451萬

32、元，稅后投資利潤率8.1%；實現(xiàn)利稅222萬元。本經(jīng)濟測算僅計算寫字樓出售的收益，若考慮商鋪出租或出售及車位出租的收入，本項目的收益應更高。例如參考周邊商鋪價格，保守估計本項目商鋪均價為1.5萬/，則商鋪總銷售收入約為4161萬元，項目稅后投資利潤率達55.3%，收益相當可觀。5. 項目立體停車庫專項研究5.1. 立體停車庫配置建議本項目原設計停車位170個，與項目建筑體量（兩棟28層住宅、辦公物業(yè)，共35098.72平方米）嚴重不匹配。停車位不足，將降低物業(yè)檔次，不利于物業(yè)價值的提升，且對銷售產(chǎn)生不利影響。建議本項目采取立體停車方式，設置320個立體停車位，徹底解決停車難的問題。立體停車位數(shù)量配置依據(jù)：1、商業(yè)物業(yè)按1000平方米配8個車位的比例；2、住宅按1：1比例；3、商務公寓按1：2比例。5.2. 立體停車庫特點分析機械式立體停車具有成本低、占地少、外觀簡潔等優(yōu)點。其主要由金屬材料構成，采用電動（鏈、線、液壓）傳動方式、光電安全控制裝置等，利用一體化手段對