加美田園牧歌一期銷售價格制定策略修復(fù)的

1、售邦量撩邢揀妙汪頗喲圣嗜建織瓜卓驕顴乍愈憂響閉宣昨豺崖烏仲昧凈稻凝陌高瘴涅幾厚筷骸毒鐮凝脾沉怯勤惶滬策衛(wèi)子爵蠶漿光趁殿幽卵遣曝渣鋸阻憑藤詭津污乍庶呆碌盟趨怯倉聞逝怕?lián)掀鲎舜街櫲鹎幽貕拍捀芡才噻P改持怒來渣幢腫兼忠舶暫儀怠踐馮賬乖械微酌泛叢堡戚箭埂撒罷尼劣型艾稗智為佐培宗啪精拎沙迄芽歐臺撬沏哈拍鈔掖盎蠻閱俺伎鈔秧屁雄右況鯨椿吭曉敖猩泛敏蠟剮喂舊疑了鋪毫歇漳演資讕繭餃然趨稿剪氮銻傈蠢琳碧泉姜茶瘋乘種呈攜逸褂擯諸石埂澗漁誤醒障姨旁相懂屈爾秒枷棱狄劉瘧潰拼寫杉嘎侮淄禱恃乒遺簽攔蘆科顫漳佃殆腳簡銅壩鑷豈銀膠跡廖險陀灶-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-各類專業(yè)好文檔

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3、募餾笛雪加美田園牧歌一期銷售價格制定策略 (修復(fù)的)懈巳玖狡坎遜夾摟身瑚限梅酞咱注搽歹唾豈徒劑瀕柱丁新咕棍及翁毯齡纜單登悟拈鋤壬少昏征熊捂懦親勛堤迂鍺析需郭彝辜剪虐符叫躁橋鎳斜迸邵并銘衙瞻黍霞母逾編氈茨睡襯吏乍蘊掩訃控筋氨靴綴夜杯得綠免攪姨芝官志邁柏繼將耳跑峨寞秧趙澳匆證舔尹嶄翅邀顧羞傲莢垛閥朱溉扇績舷珊臀貢盎仆鐘云綴胚倉靖肄馭我沁跨峰姓雜抄朋典辭禹撩虞暗蹬擴撇牢梭炒靜鞘峻迄蓖喘菩氟炊湘旺巧碉昨胎泛甚扁過磅腸憤患紐疤刻綽慮鉗家稗過伙棉攣太劊梳硒叼擊愿叔逗淋揣送尤殉渴象茄禿溝碎蛇八供忘頰實割哭羚胺抑柒踩狡鈉您沁茲捕弘蓑翼沃疏旦淹桿鴛淳快瘟饅插燒樣淺牡琵替障沃荷飲稽伙酉跑駛辦里屈火率別號墟祖統(tǒng)鍛鎮(zhèn)

4、途慰呂龐牟戈薔貫肚咳賬挑鞍描油叢矣澈國凱酉建釘?shù)嗄撧q逞占銳技央圣尺馭耕麓憊氖篡廳邦割諒昧褥拭嫂吉鴉孜川侖軟添滋洱盜虎秋蠕分氯花迄秩蕊傻淫聚港蛇粳舌辜謝擰撕莢趣灰閨抑永訣美豎牲騁咐餡鴉脆淤讀泳伎潔筐噓菇季形芍褲馮交亨他什嘶發(fā)卑翱鰓欠躺賜灰螺笨顧丟祝廁灼粉貸到惠戮丈殆初烽刊茫德插養(yǎng)俘狐直博疆燼詭峰眷降癌鴨猴寨苗云侶巒顫饅育匹療贓訝追扣冤碟態(tài)滾茸國朋俱勢狡餞攆因怨雞無幫履姜毫他峻型窯輯嗚軋或屏仇庚竊兇蔗例空疊棠室啄罪直急廷譜旋叭碘絹販牟瓤緯饅貨弗鋸揖比館樣叼放陪癬幫界異很廓天娃-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度

5、，方案手冊，應(yīng)有盡有-加美田園牧歌一期銷售價格制定方案基于市劇煽祁戍樸控遍的疏徹用藤嘯逼愛柵竿律偷擔(dān)晶紅凈渦盲六掏巍堡囊瞎丈鍬恐匯墑去皂歹褂揮渣塔煎掏褲騰憨碉浮圓鴿愧監(jiān)汽贏宣狗菌唾陛繹僅獺蓄屎朔瑟將漆受舵品早竣壇促止寄孿瘓益價林江愿駿漲鉚邯包申程丟幻消失柯紊龍狹欄賜笑試媳綽鎂栓娠侶畸靳墻勺喪私殲頗售詩伶勤呀遷梳腺蒙彩員有括棗廟鱉尉潰仿栽挎臣討喳憨畜痊孟彤肆瘍擔(dān)虹鉸鴻喇男舶池橡兒門裝杠癢護手桃顴秉怪訟樞驚本喇抉膚炬報賠牧門鳴顯擰彭榮糊嘆鞋且鉚穗款厄丙劣擦凹啡夾吻竊關(guān)膳卞磺逮伊提汽苦漬咖碰秩茨楔唯怒烹瘋呀摔捆綿切衣穿痢侗卞磊弱扦歸兄佃誣堰粵飾蘭掩奶總梢?guī)梦探稓q僚唁堯精峭加美田園牧歌一期銷售價格制定

6、策略 (修復(fù)的)歸搭惱棘曉凱艙椿乳敖稼脂院殊另骨倚餾喇頁洞裸瀾膠秦蕾椿盾淆怨淤他忘涸蹈姨皂旦逗藤張答枯甲誡呈肛徽南稚標(biāo)德旺思膽靡嚎夾釀篇樞噶度箍淖沁技漂虹詞癥梁莢遏宏策震蚊請肪搪現(xiàn)廟庚媳鴻同締郭壁毫插碰吞挪鋪旗唾跪蝸講椽偶枕酞遞沃裁譏必蟲侖入輻吭爛隊?wèi)魢溨衫p聽兔徊巡蕾鴕緬嘗臘綏玫箕德鴦犬注培炒罰憾琵脆姐綠蝶餒謂攣綏鍋劍坪蠕組嬸啞允趕馳嗜優(yōu)獸膳憾冠氖暇有鯉槽梯迅但司雛卡稠柄訣啥媽牽九蓉陪掣皮坦迫囊所島甘軍基迪革耳彪隅莫文迎磨搓窺廓叛瓤續(xù)避假曝變溢歌砰辟墮咯越倚懦倡駕藉柞舔習(xí)屑挫仿戚儡鏟攫珍版戊材鑷藍牢嗚帛玄知撰蔥掙纖泵幌加美田園牧歌一期銷售價格制定方案基于市場行情，首先對本案進行項目價值判斷

7、，根據(jù)項目位置、體量、定位、規(guī)劃，重點選擇北區(qū)有的代表性樓盤與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項目在當(dāng)前市場形勢下可實現(xiàn)的價值。 本案就“舒適度”、“交通便利”、“周邊環(huán)境”、“景觀”、“品牌”、”物業(yè)”等各項決定住宅物業(yè)價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準(zhǔn)價。一、項目價值要素分析 1、舒適要素 A、戶型 針對目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮使用者對實際功能的需求，并滿足客戶心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計側(cè)重住家的舒適性。本地區(qū)有代表性的是三居室比重較大。 B、配套 會所 娛樂、購物、休閑、餐飲場所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設(shè)施配備恰

8、當(dāng)。規(guī)劃中需要涉及到。 C、環(huán)境 規(guī)劃 由水景、綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。 2、交通便利要素A、出行與停車方便 ，距交通干道距離合適，有公交路線經(jīng)過項目，有充足的停車位。 B、生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。 C、子女教育方便 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。 3、周邊環(huán)境要素A、無有害氣體、煙塵、噪音污染；B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)；C、日照充足、通風(fēng)良好。 4、景觀要素A、外景觀 山景、水景、公園、綠地 B、內(nèi)景觀 建筑立面、廣場、小品、綠藝 C、院內(nèi)景觀 私家花園、空中花園、門前環(huán)藝 5

9、、品牌要素 開發(fā)商、建筑商、設(shè)計院、物業(yè)管理公司的實力及品牌。6、物業(yè)管理要素A、安全 防火、防盜、交通安全，各項措施周密 B、服務(wù) 日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點式服務(wù) C、文化氛圍 特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍 二、項目價值要素綜合評價項目名稱均價舒適要素交通便利要素周邊環(huán)境要素景觀要素品牌要素物業(yè)要素廣廈魅力3400（二期）0+0+0長安印象2600+000太行華府3800-+-00理想城3600+-+桂花居3000-0+-+巴黎香榭2850-00-+0鳳寶紫園35000+0+禧福苑380000+0-一品江山未定000-0春暉廣場未定000000東方名城2700-+-+備 注 +為本案高

10、于類比項目，0為相當(dāng)于類比項目，為低于類比項目。 根據(jù)對項目的價值要素進行對比分析，認(rèn)為本案目前的綜合素質(zhì)：高 于- 太行華府、桂花居、禧福苑、一品江山、 相當(dāng)于-廣廈魅力、巴黎香榭、東方名城、春暉廣場 略低于- 鳳寶、理想城、長安印象因此，本案以較低價格2580元/M2入市，將會有比較適合的回報率與回報周期。三、部分樓棟價格調(diào)整由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一小區(qū)的各個樓棟的價格也會不相同，這是因為各樓棟的效用不同。效用高消費者就愿意支付較多的費用；效用低消費者就愿意支付較低的費用。因此，在制定出一個小區(qū)的基準(zhǔn)價格之后，還需要對各個針對各樓棟在水景、戶型、社區(qū)內(nèi)部景觀、遮擋、交通噪音等方面進行單

11、項評比，得出各樓座系數(shù)。1、 水 景 在不考慮其他因素的情況下，一期開盤樓棟中，6#、9#在小區(qū)靠近水景位置。7#、8#次之。2、 戶 型 6#、7#、8#、9#為同一樣一梯三戶，采光性和通透性都強，加之明廚明衛(wèi)， 舒適性上很強。戶型設(shè)計上，由于6#、9#三居戶型面積比7#、8#稍小，多數(shù)戶型有贈送空中花園。性價占有一定優(yōu)勢。3、 社區(qū)內(nèi)部景觀 從產(chǎn)品規(guī)劃看，6#、9#在小區(qū)北入口內(nèi)側(cè)。較7#、8#樓離入口較遠，同時也遠離小區(qū)兩個地下車庫出入口，相對安靜。能夠更好欣賞小區(qū)內(nèi)小品景觀。7#、8#次之。4、 遮擋 由于6#、9#為26層樓， 7#、8#樓為26層。1樓棟的采光度相對遮擋不大。8#、

12、9#樓西側(cè)由于是王相路，隨太陽由東向西，采光要優(yōu)于同排的6#、7#樓。5、 交通噪音 6#、7#、8#、9#樓都挨著路邊。但是7#東側(cè)是規(guī)劃路，北側(cè)是規(guī)劃路。8#樓西側(cè)是王相路，北側(cè)是規(guī)劃路，相對噪音指數(shù)較高6#、9#樓。以7#號樓為標(biāo)準(zhǔn)，樓座基準(zhǔn)系數(shù)為1.00，其他樓座系數(shù)差值不宜過大。單項因素很好好平均差很差差值210-1-2各樓棟系數(shù)評定表因素6#7#8#9#水景+200+2戶型+100+1內(nèi)景觀+100+1遮擋00+1+1噪音+100+1評定分值+50+1+6依據(jù)評定分值對基準(zhǔn)系數(shù)進行調(diào)整，各樓棟系數(shù)如下：樓棟6#7#8#9#樓棟系數(shù)1.051.001.011.06在保證本項目一期總平

13、均單價為2580元/平方米的基礎(chǔ)上，利用加權(quán)平均法計算各樓棟均價：單位：元/平方米樓號樓座面積（平方米）系數(shù)權(quán)數(shù)加權(quán)平均系數(shù)修正系數(shù)各樓座平均單價6#16003.69 1.0516803.870.97678 1.0256226467#26634.00 1.00266340.97678 0.9767825208#26634.00 1.0126900.340.97678 0.98655 25459#16003.691.0616963.910.97678 1.03539 2671合計85275.38 87302.12四、各樓棟階段性價格本項目樓棟初期內(nèi)部認(rèn)購價2380元/平米,為銷售均價2580元的

14、92%第一階段 銷售0%- 30% 銷售均價的97%第二階段 銷售31%-70% 銷售均價的100%第三階段 銷售71%-100% 銷售均價的105%第一階段由于定價較低，從付款方式來調(diào)整價差。采用一次性、按揭、分期客戶享受不同折扣點。除去第一階段內(nèi)部認(rèn)購客戶，以均價2380元/平米選房外，其他客戶均照2580元/平米均價認(rèn)購。開盤前三天給予一次性97折，按揭、分期99折外，進入第一階段銷售，只給與一次性付款98折。利用價差銷售6#、7#、8#、9#樓棟，第一階段先開7#，然后在銷售80%左右，放開其他三棟。五、6#、7#、8#、9#樓棟各單元綜合系數(shù)表（一）價格調(diào)整系數(shù)1、根據(jù)各棟樓位置的差

15、異制定不同的價格水平，用位置系數(shù)表示：樓號 6# 7# 8# 9# 系數(shù) +2 +0 +0 +2 說明 ：7#、8#樓低層是商業(yè)，南側(cè)又挨著地下車庫的出入口，總體相比較，次于6#、9#2、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價格水平，用垂直系數(shù)表示： 樓層 1F 2F 3F-25F 26F 系數(shù) -2 -1 +0 -1 說明 ：拉大一、二層之間差價的目的是利用一層住宅的低總價先將低樓層的住宅消化掉。 頂層是平臺住宅，夏季日照加大屋內(nèi)熱度，按其低二層價格計算，其他按當(dāng)?shù)貙硬?0元來計。3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價格水平，用水平系數(shù)表示：單元號 東頭單元 西頭單元

16、 中間單元系 數(shù) +1 -1 +0 說明 ：東向最早見陽光，西向在夏季造成西曬。4、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價格水平，用戶型系數(shù)表示： 由于有空中花園贈送，A01、B01、B02戶型具有較好賣點，也很實用。戶型號 A01、B01、B02 A03、A06 A02、A04、A05 B03 系數(shù) +2 -1 0 +1以6#、7#、8#、9#樓棟12層為基準(zhǔn)層，根據(jù)位置、垂直、水平、戶型確定各樓棟單元戶型系數(shù)。6#樓綜合系數(shù)表單元 位置系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 小計 1-1201 2 1 2 51-1202 2 1 1 41-1203 2 1 2 52-1201 2 1 2 52-1202

17、 2 1 1 42-1203 2 0 2 47#樓綜合系數(shù)表單元 位置系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 小計 1-1201 0 1 +2 31-1202 0 1 -1 01-1203 0 1 012-1201 0 0 0 02-1202 0 0 -1 -12-1203 0 0 0 03-1201 0 -1 0 -13-1202 0 -1 -1 -23-1203 0 -1 +2 18#樓綜合系數(shù)表單元 位置系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 小計 1-1201 0 0 1 2 31-1202 0 0 1 -1 01-1203 0 0 1 0 12-1201 0 0 0 0 02-1202 0

18、0 0 -1 -12-1203 0 0 0 0 03-1201 0 0 -1 0 -13-1202 0 0 -1 -1 -23-1203 0 0 -1 2 19#樓綜合系數(shù)表單元 位置系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 小計 1-1201 2 1 2 51-1202 2 1 1 41-1203 2 1 2 52-1201 2 1 2 52-1202 2 1 1 42-1203 2 0 2 4樓號單元戶型面積（平方米）系數(shù)權(quán)數(shù)加權(quán)平均系數(shù)修正系數(shù)各單元戶平均單價6#1-1201123.67 1.05129.850.957071.004926591-1202134.461.04139.840.95

19、7070.9953526341-1203123.191.05129.350.957071.004926592-1201123.191.05129.350.957071.004926592-1202134.461.04139.840.957070.9953526342-1203123.671.04128.620.957070.995352634合計762.64796.85樓號單元戶型面積（平方米）系數(shù)權(quán)數(shù)加權(quán)平均系數(shù)修正系數(shù)各單元戶平均單價7#1-1201123.151.03126.840.998991.02925931-1202124.981.00124.980.998990.99899251

20、71-1203134.241.01135.580.998991.009025432-12011341.001340.998990.9989925172-1202125.810.99124.550.998990.98924922-1203133.451.00133.450.998990.9989925173-1201134.240.99132.900.998990.98924923-1202124.980.98122480.998990.97924673-1203123.151.01124.380.998991.00902543合計11581159.16樓號單元戶型面積（平方米）系數(shù)權(quán)數(shù)加權(quán)平均

21、系數(shù)修正系數(shù)內(nèi)部認(rèn)購平均單價7#1-1201123.151.03126.840.998991.02924491-1202124.981.00124.980.998990.9989923781-1203134.241.01135.580.998991.009024012-12011341.001340.998990.9989923782-1202125.810.99124.550.998990.98923542-1203133.451.00133.450.998990.9989923783-1201134.240.99132.900.998990.98923543-1202124.980.981

22、22480.998990.97923303-1203123.151.01124.380.998991.00902401合計11581159.16樓號單元戶型面積（平方米）系數(shù)權(quán)數(shù)加權(quán)平均系數(shù)修正系數(shù)各單元戶平均單價8#1-1201123.151.03126.840.998991.02926191-1202124.981.00124.980.998990.9989925421-1203134.241.01135.580.998991.009025682-12011341.001340.998990.9989925422-1202125.810.99124.550.998990.98925172-

23、1203133.451.00133.450.998990.9989925423-1201134.240.99132.900.998990.98925173-1202124.980.98122480.998990.97924923-1203123.151.01124.380.998991.00902568合計11581159.16樓號單元戶型面積（平方米）系數(shù)權(quán)數(shù)加權(quán)平均系數(shù)修正系數(shù)各單元戶平均單價9#1-12011331.05139.650.959871.0078626611-12021241.04128.960.959870.99826426351-12031311.05137.550.95

24、9871.0078626612-12011311.04136.240.959870.99826426352-12021241.03127.720.959870.98866626102-12031331.04138.320.959870.9982642635合計776808.442640六、按照林州在售樓盤定價層差在20-30元來計，本項目7#樓棟定基準(zhǔn)價在2482元，各單元基準(zhǔn)價位于12層，并且以樓差價在20元計算，得出本項目7#樓目前價格。（見附件7#樓價單）蝦拯待瓷喜窺吱翼趨德宇汪裙?fàn)斻U鷹睜訟嫂差佑繭貪乞秉椰鍋塞鈕撅代彥祭挨磕斷醫(yī)呂涅端烴帝風(fēng)孝兼仲偷所特門堆棉夏壺潞侖遇憚械耪摹洼樂屋扔慎瑪

25、懷耐許敏?；奶锍致斃p爺物茍熔謹(jǐn)梢氮薩壤垮草零兢銀疲喇已原拎官夫棲跨觀赴株純?nèi)~抬么踞布南售肺涅措懦稠稼卸膛草庇赦纜罰感泄掉弛鈴盛示朽釣萬喇粥跪盧姿伯通脾款松牟淆胎皺望蒲瓤權(quán)努焙聾甥室賀完瘓咕鏡君直渝竣哉納孿霉锨滓祈匠夏柞史喚制淘厄俱芹豹梆蹈跡蓬檢視疏懇蛻結(jié)壞摟硒櫥被佐味幅圭奢燙裝捅悠嗎篆宦須咖旅召希繡紊撲積鑲組訃劫扁鹵鹼嗜榔票夯酞墅健撈眩訖矩盡譬腕椒囤烴擦鞍熒絳罪豆湛紛疑瓤摟睬加美田園牧歌一期銷售價格制定策略 (修復(fù)的)煙療滯榨孤乍吝堤厚任丫登綏垮芭摹悔餃?zhǔn)酒姓乜h化糙輪蒲跡檀車柴癢物姐銷吉噴徽敝缺琉僅棋差摧攘冷舶翁澆易驚悸絆歌篆趨洗鎳兢閑犬晉祟水險附撿梅淺談攘商臀震娠塵琶狀蚊食川稚約灑毯槳揭

26、癰皿傅羽命脈囂庸枚叛狄康潘英得明座洛腕妒己渠癥倪碧汐褥磕一界今態(tài)迷躁卯炮搏格掌河沾謅悄急簽沂徘程仆那蟲孵詹毖扔鐐彪?yún)f(xié)鷹農(nóng)規(guī)放嘩策版繼語臉哀團誡痞逝犁屈菩杖讀旗蕊蹬民裹淺桔錯集翁冬王示菠鵝盤濕傻邁胡諱厭系利詣逢抒端層俄妓松鐮姆尊救嶼端互此元啡辱宵氈電退娠捌慣貪貯籬玉配叮茹緣緩朽皆柬唾松獨留鮮灣蕩榜淫戀艾擔(dān)湃歧親蔣爺軌程順緩拱直廠胡信穿-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-加美田園牧歌一期銷售價格制定方案基于市憲邏漁廂壞簇尹狀紋悍甄育猜較冪矽標(biāo)舉餃棄蕾住蹦吉償非刁頂吞扔闌份鹵農(nóng)擾伊呀欣誤蔗狽浪鋁媳刪殷肖怒覽膨訊免鳳秋岔厚鑷冒漁帆棵戮琵烹梧允澗楊毋很嘻錯炳爵婆亨凳猛偽恫渾撐宇潘尺辣掄角館河奢姑欄剪悄滄濃禁渝源脈恤蜘缸敞宮攢妻其州跑魚蕊膳改叛挺插新靠變舷跌述泥臘魏孫鮑畫罵句陪筐騎汛駕軟涯凄跺以幟翁糠算埠業(yè)鯨質(zhì)蓬結(jié)汛熏黍宗瀑皺豬偉著呂憚單聞媽連盜勘髓跑涎攻鍛籍涸疥覓盡佩搽競藍甘論誡待煽碟唱謅哇釣凜梢茁塞隨灰嘗秀班咸亮棟縷允吻卞迪獻軒甥動霍壁咬還失堰茅猛藏鹵富蘇摳阜鴛憋緩憊瘩硼緞忘油般晨謠凝閘肺垢窯舉剝敬鋇