房地產(chǎn)經(jīng)紀基本知識

1、學習型組織學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化開放型文化房地產(chǎn)經(jīng)紀基本知識房地產(chǎn)經(jīng)紀基本知識崗崗 前前 培培 訓訓學習型組織學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化開放型文化房地產(chǎn)基礎名詞房地產(chǎn)基礎名詞第一部分第一部分學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱, ,也稱不動產(chǎn)也稱不動產(chǎn) 。房產(chǎn)是。房產(chǎn)是建設在土地上的各種房屋及其附屬設施；地產(chǎn)是指土地建設在土地上的各種房屋及其附屬設施；地產(chǎn)是指土地和地下各種基礎設施的總稱。和地下各種基礎設施的總稱。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱稱, ,指土地上的建筑物、附著物指土地上的建筑物

2、、附著物; ;包括住宅、商住樓、寫包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結為一字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結為一體的，具有整體性和不可分割性。體的，具有整體性和不可分割性。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)特征：特征： 位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大。學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 房地產(chǎn)產(chǎn)權是指產(chǎn)權人對房屋的所有權房地產(chǎn)產(chǎn)權是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權和對該房屋所占用土地使用權; ;具體內(nèi)容是具體內(nèi)容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)

3、的指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。占有、使用、收益和處分的權利。房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)產(chǎn)權學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 房地產(chǎn)證是房屋土房地產(chǎn)證是房屋土地權屬憑證二合為一又地權屬憑證二合為一又稱不動產(chǎn)證，是房地產(chǎn)稱不動產(chǎn)證，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。權屬的法律憑證。房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 土地類型：襄陽市土地按其使用性質(zhì)劃分為：土地類型：襄陽市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集體、微利房用地。用地及自由集體、微利房用地。 土地類型、國土局土地類型、

4、國土局 國土局：代表國家行使土地所有者的職權，以國土局：代表國家行使土地所有者的職權，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。門。 學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 一級市場：土地使用權出讓市場一級市場：土地使用權出讓市場 二級市場：土地使用權及商品房開發(fā)市場（即二級市場：土地使用權及商品房開發(fā)市場（即增量市場）增量市場） 三級市場：消費者之間的市場（即存量市場）三級市場：消費者之間的市場（即存量市場）流通流通房地產(chǎn)市場的三級結構房地產(chǎn)市場的三級結構學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化（1 1）一級市場：）一級市場： 指政府壟斷的土地市場（或地

5、指政府壟斷的土地市場（或地產(chǎn)市場）。規(guī)劃國土部門代表國家產(chǎn)市場）。規(guī)劃國土部門代表國家以土地所有者和管理者的身份將土以土地所有者和管理者的身份將土地使用權有償有期出讓給房地產(chǎn)開地使用權有償有期出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或其它個企事業(yè)事業(yè)單位。發(fā)商或其它個企事業(yè)事業(yè)單位。房地產(chǎn)市場的三級結構房地產(chǎn)市場的三級結構學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化（2 2）二級市場）二級市場 指土地使用權出讓指土地使用權出讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商投資后，房地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)，從事房屋出售、開發(fā)，從事房屋出售、出租土地轉讓、抵押等出租土地轉讓、抵押等房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)市場的三級結構房地產(chǎn)市場的三級結構學習型組織 創(chuàng)業(yè)型

6、團隊 開放型文化（3 3）三級市場：）三級市場： 指房地產(chǎn)使用者將所取得的一定年限的房地指房地產(chǎn)使用者將所取得的一定年限的房地產(chǎn)使用權和房產(chǎn)產(chǎn)權再轉讓的市場，也就是在二產(chǎn)使用權和房產(chǎn)產(chǎn)權再轉讓的市場，也就是在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易，是級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易，是消費者的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。消費者的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。房地產(chǎn)市場的三級結構房地產(chǎn)市場的三級結構學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代理業(yè)務而收取傭金的個人或節(jié)中從事居間代理業(yè)務而收取傭金的個人或機

7、構。機構。房地產(chǎn)經(jīng)紀人房地產(chǎn)經(jīng)紀人學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 是中介機構完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務后獲是中介機構完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務后獲取的報酬。它是一種勞動收益、風險收益和經(jīng)取的報酬。它是一種勞動收益、風險收益和經(jīng)營收益的結果。根據(jù)營收益的結果。根據(jù)深圳市經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)深圳市經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)待業(yè)管理條例待業(yè)管理條例規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務時，有規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務時，有權獲取傭金。權獲取傭金。傭金傭金學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 指房地產(chǎn)權人通過買賣、交換、贈與指房地產(chǎn)權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為，等形式將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為，按現(xiàn)時有關規(guī)定，預售及

8、現(xiàn)售的房地產(chǎn)均按現(xiàn)時有關規(guī)定，預售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續(xù)，可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預購房者更改姓名。房地產(chǎn)公司不得給預購房者更改姓名。 房地產(chǎn)轉讓房地產(chǎn)轉讓學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 指由法律規(guī)定的機構將申請人的房地產(chǎn)權利指由法律規(guī)定的機構將申請人的房地產(chǎn)權利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權利證書的一種法律制度。它是加強房地產(chǎn)管理、證書的一種法律制度。它是加強房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當事人合法權益的一項基本制度。保障房地產(chǎn)當事人合法權益的一項基本制度。 房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記學習型組織 創(chuàng)

9、業(yè)型團隊 開放型文化 指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過經(jīng)過國土局批準在市場上流通開發(fā)建設并經(jīng)過經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。商品房商品房學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化發(fā)展商：發(fā)展商： 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。代理商：代理商： 經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托，代辦

10、房地產(chǎn)的等業(yè)務的中介服務機構，接受委托，代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告，銷出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告，銷售策劃等業(yè)務提供有償服務。售策劃等業(yè)務提供有償服務。開發(fā)商、代理商開發(fā)商、代理商學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性的房屋。條件的職工，帶有福利性的房屋。福利商品房福利商品房學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成

11、本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設，用來解決企事業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府設，用來解決企事業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。確定，實行優(yōu)惠價格政策。微利商品房微利商品房學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 指各單位自籌資金或合資興建的房屋。指各單位自籌資金或合資興建的房屋。產(chǎn)權屬投資單位所有，一般自用為主，不產(chǎn)權屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）。外）。自建房（集資房）自建房（集資房）學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 指以房產(chǎn)作為抵押物向指以房產(chǎn)作為

12、抵押物向銀行等金融機構獲得一次性銀行等金融機構獲得一次性借款的交易。借款的交易。房產(chǎn)抵押貸款房產(chǎn)抵押貸款學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，購房者先付一部分樓款款的一種經(jīng)濟行為，購房者先付一部分樓款給原業(yè)主，余額由銀行代購房者支付，購房給原業(yè)主，余額由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期還本付息。期還本付息。銀行按揭銀行按揭學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化建筑面積：房屋實用面積與分攤公用面積之和。建筑面積：房屋實用面積與分攤公用面積之和。 實用

13、率：房屋使用面積與建筑面積之比。實用率：房屋使用面積與建筑面積之比。建筑面積、實用率建筑面積、實用率學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化 以買賣方式轉讓房地產(chǎn)以買賣方式轉讓房地產(chǎn)時同等條件下以下人有優(yōu)先時同等條件下以下人有優(yōu)先購買權：購買權： ）國家；）國家； ）房地產(chǎn)共有人；）房地產(chǎn)共有人； ）房地產(chǎn)承租人；）房地產(chǎn)承租人； 優(yōu)先購買權優(yōu)先購買權學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語1 1、地鋪：、地鋪： 經(jīng)紀公司下屬分支機構，在內(nèi)地叫門經(jīng)紀公司下屬分支機構，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。 學習型組織 創(chuàng)業(yè)

14、型團隊 開放型文化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語2 2、洗盤、洗盤 中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途徑，來了解房屋的最新動態(tài)和基本情況。徑，來了解房屋的最新動態(tài)和基本情況。3 3、跑盤、跑盤 通過走訪和打電話了解樓盤信息。通過走訪和打電話了解樓盤信息。 學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化4 4、封盤、封盤 這是在有客戶有意購買某物業(yè)時而采取的這是在有客戶有意購買某物業(yè)時而采取的一種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經(jīng)理或一種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經(jīng)理或指定人員才有權看到該物業(yè)信息。指定人員才有權看到該物業(yè)信息。注注: :1.1.房源成交后房源成交后,

15、,系統(tǒng)會自動鎖盤系統(tǒng)會自動鎖盤; ;2.2.做成交報告時做成交報告時, ,系統(tǒng)會提醒自動鎖盤系統(tǒng)會提醒自動鎖盤. .3.3.當只有經(jīng)紀人可以代表業(yè)主時當只有經(jīng)紀人可以代表業(yè)主時, ,可向分行經(jīng)理申可向分行經(jīng)理申請鎖盤請鎖盤. .房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化5 5、跳盤、跳盤 從同行處挖走業(yè)主房源。從同行處挖走業(yè)主房源。6 6、跳客、跳客 通過跟蹤等辦法從同行處挖走其客戶資源。通過跟蹤等辦法從同行處挖走其客戶資源。7、跳單、跳單 買賣雙方通過中介搭建平臺之后，兩者買賣雙方通過中介搭建平臺之后，兩者“過過河拆橋河拆橋”私下交易。私下交易。 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗

16、語房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語8 8、打預防針：、打預防針： 告訴業(yè)主只有一個真正的客戶來看告訴業(yè)主只有一個真正的客戶來看房，其他的只是來配合而已，降低業(yè)主的期房，其他的只是來配合而已，降低業(yè)主的期望值望值, ,告訴業(yè)主現(xiàn)在的市場是正常住家客在告訴業(yè)主現(xiàn)在的市場是正常住家客在入市入市, ,假如反價很快就會造成客戶繼續(xù)觀假如反價很快就會造成客戶繼續(xù)觀望，導致無法順利成交望，導致無法順利成交. .這樣相對來說就會這樣相對來說就會增加成交機會，促進成交速度增加成交機會，促進成交速度學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)俗語房地產(chǎn)經(jīng)

17、紀行業(yè)俗語9、反簽：、反簽： 是指經(jīng)紀方與業(yè)主或者客戶簽訂單邊合是指經(jīng)紀方與業(yè)主或者客戶簽訂單邊合同，目的是為了鎖定一方，有利于促進成交。同，目的是為了鎖定一方，有利于促進成交。10、反價：、反價： 是指當市場交易火爆時，業(yè)主單方加價，是指當市場交易火爆時，業(yè)主單方加價，違反了業(yè)主原定的價格。違反了業(yè)主原定的價格。學習型組織學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化開放型文化跑盤基礎知識跑盤基礎知識第二部分第二部分學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化一一 跑盤的定義跑盤的定義二二 怎樣跑盤怎樣跑盤三三 跑盤的前期準備工作跑盤的前期準備工作 跑盤基礎知識跑盤基礎知識學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型

18、文化1.1.什么是跑盤什么是跑盤? ? 熟悉周邊樓盤名稱及周邊配套設施，了熟悉周邊樓盤名稱及周邊配套設施，了解和收集房源信息，是從事房地產(chǎn)行業(yè)最基解和收集房源信息，是從事房地產(chǎn)行業(yè)最基本的必備的件本的必備的件,是我們業(yè)務的根基是我們業(yè)務的根基! !一、跑盤的定義一、跑盤的定義學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化一、跑盤的定義一、跑盤的定義2. 2. 為什么要跑盤為什么要跑盤? ? 跑盤就好比我們要開店跑盤就好比我們要開店( (服裝店或雜貨店服裝店或雜貨店),),我們想要開店營業(yè)我們想要開店營業(yè), ,就必須要有足夠的貨源就必須要有足夠的貨源, ,以以供顧客挑選供顧客挑選, ,貨源越充足貨源越充足,

19、 ,顧客選擇的余地越大顧客選擇的余地越大, ,留住的顧客就越多留住的顧客就越多, ,營業(yè)額就越高營業(yè)額就越高, ,才會帶來源才會帶來源源不斷的顧客源不斷的顧客, ,如果不進貨就不能開門營業(yè)。如果不進貨就不能開門營業(yè)。 所以跑盤就好比去進貨所以跑盤就好比去進貨. .盤源越多成交的機率盤源越多成交的機率越大越大!學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤1.1.了解樓盤位置了解樓盤位置 先搞清樓盤外的位置是哪個片區(qū)？樓盤在整個城市先搞清樓盤外的位置是哪個片區(qū)？樓盤在整個城市的朝向？具體在哪條街道或哪幾條路交叉口？的朝向？具體在哪條街道或哪幾條路交叉口？ （如：興業(yè)華庭屬新安片區(qū)朝西

20、南靠翻身大道上川路與裕安路之間。） 周圍有何特征建筑？（著名大廈、超市、館所等）周圍有何特征建筑？（著名大廈、超市、館所等）優(yōu)秀地產(chǎn)經(jīng)紀應跑遍市內(nèi)主要樓盤，業(yè)主一報盤，馬上優(yōu)秀地產(chǎn)經(jīng)紀應跑遍市內(nèi)主要樓盤，業(yè)主一報盤，馬上了然于胸，并能清楚地介紹經(jīng)客戶，有助于看樓時客了然于胸，并能清楚地介紹經(jīng)客戶，有助于看樓時客戶對你的信任感。戶對你的信任感。 （如：易達大夏 對面天虹商場、處創(chuàng)業(yè)立交旁。 泰華俊庭 寶暉商務酒店對面）學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤2. 2. 交通情況交通情況 便捷的交通經(jīng)常能成為樓便捷的交通經(jīng)常能成為樓盤的一大賣點，甚至能彌盤的一大賣點，甚至能彌補地

21、理位置的不足。補地理位置的不足。（1 1）、樓盤周邊有哪幾路中巴、）、樓盤周邊有哪幾路中巴、大巴經(jīng)過？有無住戶專車、大巴經(jīng)過？有無住戶專車、地鐵出口？地鐵出口？（2 2）、從該樓盤到火車站、東）、從該樓盤到火車站、東門、體育館、中心區(qū)、市門、體育館、中心區(qū)、市內(nèi)等大方向坐什么車？內(nèi)等大方向坐什么車？學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化2. 2. 交通情況交通情況（3 3）、熟知該樓盤交通情況，有利于：）、熟知該樓盤交通情況，有利于： 、告訴客戶坐什么車去看樓；、告訴客戶坐什么車去看樓； 、向客戶顯示地產(chǎn)經(jīng)紀之、向客戶顯示地產(chǎn)經(jīng)紀之“專業(yè)專業(yè)”； 、增強客戶購房或放盤的信心。、增強客戶購房或放盤的

22、信心。 、樓盤的交通便利與否？要清楚自己需要買或、樓盤的交通便利與否？要清楚自己需要買或賣的樓盤價格市場定位，有利于讓買賣雙方能夠了賣的樓盤價格市場定位，有利于讓買賣雙方能夠了解。解。 如靈芝新村：近地鐵口物業(yè)，途中有多少條大路、如靈芝新村：近地鐵口物業(yè)，途中有多少條大路、中巴經(jīng)過，交通暢通無阻。中巴經(jīng)過，交通暢通無阻。二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化3. 3. 小區(qū)規(guī)模小區(qū)規(guī)模 小區(qū)規(guī)模將直接影響到小區(qū)規(guī)模將直接影響到該樓盤的：該樓盤的： 綜合配套設施綜合配套設施二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤 物業(yè)管理檔次：物業(yè)管

23、理檔次： 住戶人家；住戶人家； 小區(qū)綠化；進而影小區(qū)綠化；進而影響到物業(yè)價格走向。響到物業(yè)價格走向。學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化4. 4. 樓層樓層 樓層較高有哪優(yōu)勢劣樓層較高有哪優(yōu)勢劣勢？勢？ 優(yōu)勢：優(yōu)勢：視野開闊，如有海景、公視野開闊，如有海景、公園，優(yōu)勢極明顯。園，優(yōu)勢極明顯。光照好：室內(nèi)光線明朗可光照好：室內(nèi)光線明朗可令人心情舒暢。令人心情舒暢。空氣清新，灰塵少、蚊蠅空氣清新，灰塵少、蚊蠅少少噪聲較低層少。噪聲較低層少。二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化劣勢：劣勢：價格較高：多層樓價格較高：多層樓3 3、4 4、5 5比比2 2、6 6、發(fā)售價相、發(fā)售價相

24、差差100150100150元元/ /平米；而高層樓層差價約平米；而高層樓層差價約100100元以元以上上/ /平米，低層和高層有時相差平米，低層和高層有時相差20002000元元/ /平米以平米以上；上； 上下不便：多層樓宇較突出，家有老人，一般上下不便：多層樓宇較突出，家有老人，一般不會買多層；不會買多層；二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化劣勢：劣勢：低樓層的優(yōu)勢，基本上是高樓層的劣勢，反之亦低樓層的優(yōu)勢，基本上是高樓層的劣勢，反之亦然。如小區(qū)綠化比較好，其反差可適當沖淡。然。如小區(qū)綠化比較好，其反差可適當沖淡。高層、多層、別墅三者價格定位，三者土地含金高層、多層、

25、別墅三者價格定位，三者土地含金量：別墅多層高層，但目前深圳有些不同，多量：別墅多層高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層層低于高層. .主要因為高層的建造成本高主要因為高層的建造成本高, ,多層地價多層地價與高層地價相差不大引起的。與高層地價相差不大引起的。 二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化5 5、朝向、朝向坐北朝南為什么是最好的朝向？坐北朝南為什么是最好的朝向？ 冬暖夏涼，冬天光照時間長，夏天光照時間短冬暖夏涼，冬天光照時間長，夏天光照時間短（中午一點后基本轉向）；而夕曬之說，即夏天下（中午一點后基本轉向）；而夕曬之說，即夏天下午被暴曬，冬天又很少照到太陽。午被暴曬

26、，冬天又很少照到太陽。 符合民間風水學，無定論，一般心理認同為正南符合民間風水學，無定論，一般心理認同為正南東南東南坐北朝南方向為吉向。坐北朝南方向為吉向。朝向順序：朝向順序： 東東東北東北西或西北；當有景觀時，可沖淡朝西或西北；當有景觀時，可沖淡朝向影響；客廳能見游池、花園、海景、公園等景觀向影響；客廳能見游池、花園、海景、公園等景觀同樓層價格超過正南向同樓層價格超過正南向。二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化6 6、戶型與結構、戶型與結構戶型：戶型： 接盤時問清幾個房間和陽臺接盤時問清幾個房間和陽臺 單身公寓（有獨立廚、衛(wèi)）；單身公寓（有獨立廚、衛(wèi)）； 一房一廳（或二

27、廳）；一房一廳（或二廳）； 二房一廳（或二廳）；二房一廳（或二廳）； 三房一廳（或二廳）；三房一廳（或二廳）； 四房一廳（或二廳）；四房一廳（或二廳）； 五房以上。五房以上。( (房屋平面圖片房屋平面圖片) )二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化結構結構 平面結構平面結構 復式結構（廳內(nèi)自有樓梯上樓）；復式結構（廳內(nèi)自有樓梯上樓）； 躍式結構（半層半層上樓，采光通風較好，躍式結構（半層半層上樓，采光通風較好，功能分區(qū)確）；功能分區(qū)確）； 別墅。別墅。二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化7 7、建筑面積、實用面積、凈面積容積率、綠化率、建筑面積、實用面

28、積、凈面積容積率、綠化率 銷售面積一般就是建筑面積：建筑面積除掉公共分銷售面積一般就是建筑面積：建筑面積除掉公共分攤部分就是該單位的實用面積。凈面積是室內(nèi)除掉墻壁體攤部分就是該單位的實用面積。凈面積是室內(nèi)除掉墻壁體實際可使用的空間面積；實際可使用的空間面積； 高層建筑實用一般為高層建筑實用一般為80%80%，多層建筑可達，多層建筑可達90%90%； 同樣的實用面積面設計結構不同，會有不同實用效同樣的實用面積面設計結構不同，會有不同實用效果，如：角多，走道長，則浪費較大，無形中降低了實果，如：角多，走道長，則浪費較大，無形中降低了實用。用。 二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型

29、文化8 8、裝修標準、裝修標準外墻用什么材料裝修？常用外墻裝修材料是：外墻用什么材料裝修？常用外墻裝修材料是：A A瓷磚；瓷磚；B B瑪賽克；瑪賽克；C C外墻涂料；外墻涂料；大堂裝修標準：乳膠漆、大理石、錦磚、磁片等；大堂裝修標準：乳膠漆、大理石、錦磚、磁片等；電梯品牌：日立、三菱、奧的斯（電梯品牌：日立、三菱、奧的斯（OTSOTS）等；）等；地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；廚地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；廚衛(wèi)材料潔具；天花板、墻面材料；衛(wèi)材料潔具；天花板、墻面材料；二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化9 9、配套設施、配套設施小區(qū)內(nèi)有無泳

30、池、會所、球場、花園綠化、幼兒園、小區(qū)內(nèi)有無泳池、會所、球場、花園綠化、幼兒園、小學、中學等。小學、中學等。周邊有無菜市場、超市、學校、銀行、郵局等、具體周邊有無菜市場、超市、學校、銀行、郵局等、具體多遠（按步行時間計）；多遠（按步行時間計）；名牌超市、學校是推盤的極佳概念；想想山姆會員店、名牌超市、學校是推盤的極佳概念；想想山姆會員店、沃爾瑪、萬佳對周邊物業(yè)的影響即可明白；沃爾瑪、萬佳對周邊物業(yè)的影響即可明白；煤氣管理、有線電視、電話等已成最基本的設施，電煤氣管理、有線電視、電話等已成最基本的設施，電腦網(wǎng)絡和智能化小區(qū)已成為新的賣點；腦網(wǎng)絡和智能化小區(qū)已成為新的賣點；特別提示，現(xiàn)行深圳教育實

31、行按戶口所在地分配學校，特別提示，現(xiàn)行深圳教育實行按戶口所在地分配學校，所以住所和智能化小區(qū)已成新的賣點；所以住所和智能化小區(qū)已成新的賣點；二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化1010、物業(yè)管理、物業(yè)管理 （）名牌物業(yè)管理公司對物業(yè)價格影響已經(jīng)在深（）名牌物業(yè)管理公司對物業(yè)價格影響已經(jīng)在深圳多個樓盤得到驗證，因此物業(yè)管理也可以成為賣圳多個樓盤得到驗證，因此物業(yè)管理也可以成為賣樓的一個亮點。樓的一個亮點。 （）物業(yè)管理和停車費一般按管理的檔次收費，（）物業(yè)管理和停車費一般按管理的檔次收費，中、高層一般為中、高層一般為2 2元平米，多層一元平米，多層一般在元平米以下，具體各樓

32、盤各不相同。般在元平米以下，具體各樓盤各不相同。 二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化1111、產(chǎn)權年限、產(chǎn)權年限 批地時間批地時間：從購入地皮日期算起：從購入地皮日期算起 入伙時間入伙時間：從開發(fā)商開盤日期算起：從開發(fā)商開盤日期算起 產(chǎn)權年限產(chǎn)權年限：人發(fā)展商買地時算起；：人發(fā)展商買地時算起； 樓齡樓齡：從竣工時間起算，建筑期一般：從竣工時間起算，建筑期一般2424年；年； 權利人分類權利人分類：個人擁有，二人、夫妻共有，公：個人擁有，二人、夫妻共有，公 司、團體所有，外籍人士；司、團體所有，外籍人士； 物業(yè)現(xiàn)狀物業(yè)現(xiàn)狀：有無抵押、糾紛、空置房、有人：有無抵押、糾紛、空

33、置房、有人住，業(yè)主自住或租戶。當有人住時，一定要與客住，業(yè)主自住或租戶。當有人住時，一定要與客戶簽看樓書，且不宜與同行合作。戶簽看樓書，且不宜與同行合作。二、怎樣跑盤二、怎樣跑盤學習型組織 創(chuàng)業(yè)型團隊 開放型文化例：某物業(yè)：登科花園例：某物業(yè)：登科花園 寶安寶安4949區(qū)翻身路與裕安路區(qū)翻身路與裕安路交匯處交匯處交通路線有：交通路線有：311311、302302、301301、367367、356356、608608、681681、704704、708708、714714（交通方便，快捷）（交通方便，快捷）小區(qū)規(guī)模：小區(qū)規(guī)模： 分分A A棟、棟、B B 棟、棟、C C棟、棟、 D D棟、棟、E E棟，小高層棟，小高層D D、E E棟帶電梯。內(nèi)設有游樂亭、花園綠化。棟