上海某社區(qū)商業(yè)街招商策劃建議_第1頁(yè)
上海某社區(qū)商業(yè)街招商策劃建議_第2頁(yè)
上海某社區(qū)商業(yè)街招商策劃建議_第3頁(yè)
上海某社區(qū)商業(yè)街招商策劃建議_第4頁(yè)
上海某社區(qū)商業(yè)街招商策劃建議_第5頁(yè)
已閱讀5頁(yè),還剩6頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

1、上海某社區(qū)商業(yè)街招商策劃建議 上海某社區(qū)商業(yè)街招商策劃建議項(xiàng)目綜述根據(jù)本公司對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研分析得出該項(xiàng)目是可行的,主要如下:銷售價(jià)格低于本區(qū)域同類產(chǎn)品項(xiàng)目周邊缺乏類似商鋪,產(chǎn)品差異性覺(jué)定了項(xiàng)目的成功可能性項(xiàng)目商鋪為沿街商鋪,招商便利小區(qū)業(yè)主對(duì)該沿街商鋪的依賴性該地區(qū)商鋪具有一定升值潛力第一部分 市場(chǎng)分析一、區(qū)域商業(yè)用房市場(chǎng)分析按上海市政府規(guī)劃,居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施按51.5配備,到2005年,商鋪的增量約在410-440萬(wàn)平方米,5年間增長(zhǎng)超過(guò)30。目前,全市已形成100多個(gè)大型居住區(qū),新建居住區(qū)的社區(qū)商鋪面積將迅速增長(zhǎng),待開(kāi)發(fā)的社區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積估計(jì)達(dá)到250萬(wàn)平方米,銷售額可達(dá)600億元。

2、盡管如此,據(jù)有關(guān)專家稱,今后幾年上海商鋪市場(chǎng)的總體狀況仍然需求大于供給,繼續(xù)走俏。目前徐匯區(qū)的住宅交易量和非住宅交易量之比為9:1,整個(gè)上海市也基本是這個(gè)水平,非住宅交易的市場(chǎng)空間很大,預(yù)計(jì)明年的增長(zhǎng)幅度在10左右。伴隨非住宅交易量的增長(zhǎng),租賃市場(chǎng)也將同步發(fā)展,因?yàn)椴簧俜亲≌a(chǎn)品,尤其是一些國(guó)外和港臺(tái)的房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓等項(xiàng)目都采用只租不售的方式,例如和記黃埔在長(zhǎng)樂(lè)路上新建的華爾登廣場(chǎng)辦公樓,今后對(duì)外全部采取出租方式。除辦公樓外,商鋪在非住宅房地產(chǎn)中的“熱度”也在上升。據(jù)了解,目前徐匯區(qū)商鋪均價(jià)已達(dá)每平方米2萬(wàn)元左右,市口較好的商鋪成了搶手貨。二、社區(qū)街面商鋪發(fā)展趨勢(shì)社區(qū)商業(yè)街目前正受到投資

3、客的關(guān)注,主要是與城市空間拓展和商業(yè)發(fā)展的擴(kuò)散趨勢(shì)有關(guān)?;谛旒覅R商圈為上海市內(nèi)三大商圈之一,周邊配套及其豐富。而本項(xiàng)目作為徐家匯商圈輻射地段,社區(qū)配套商鋪必不可少。而社區(qū)商鋪具有很多優(yōu)良商鋪投資項(xiàng)目的特征,除了“商業(yè)實(shí)現(xiàn)最直接的銷售場(chǎng)所”外,還具有以下特征:價(jià)值穩(wěn)定性:社區(qū)商鋪銷售對(duì)象固定,因而其銷售的量、價(jià)比較穩(wěn)定??偭抗?yīng)有限性:決定了投資的風(fēng)險(xiǎn)性較小。自然增值性:通過(guò)周邊規(guī)劃,住戶增多,社區(qū)商鋪?zhàn)匀欢挥兴档囊幻?。第二部?產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目概述與分析1、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目處于龍華板塊內(nèi),位于龍吳路338弄,屬于“獅城花苑”沿街商業(yè)設(shè)施;距輕軌漕溪路站點(diǎn)5分鐘的路程,此外距“徐匯御景苑”

4、住宅小區(qū)僅“一門(mén)之隔”。2、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目為沿街商業(yè)設(shè)施,總面積1823.29平方米,共一層;目前85818超市、給水站、美容美發(fā)廳等6家商鋪借租在此。3、項(xiàng)目周邊交通由于地處幾個(gè)居民居住區(qū)內(nèi),周邊往來(lái)交通眾多:輕軌漕溪路站、56、111、770、824、144分布周邊。二、項(xiàng)目SWOT分析針對(duì)本項(xiàng)目具體特點(diǎn),我們調(diào)研認(rèn)為:優(yōu)勢(shì)方面(Strengths)項(xiàng)目地處徐家匯商業(yè)圈輻射地段,整個(gè)區(qū)域的商業(yè)用房?jī)r(jià)值帶動(dòng)了本地區(qū)的商鋪市場(chǎng)。從地段要素來(lái)看,該項(xiàng)目周邊無(wú)類似產(chǎn)品,產(chǎn)品獲取成功的可能性增大。整體項(xiàng)目的權(quán)屬關(guān)系比較明確,產(chǎn)權(quán)證將于2003年11月20日辦出,項(xiàng)目啟動(dòng)迅速,因此可以在時(shí)間上贏得主動(dòng)

5、,以速度獲取區(qū)域客戶。距輕軌龍漕路站點(diǎn)5分鐘的步行時(shí)間,周邊20多部公交車通往全市各地,交通很是方便。產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)沒(méi)有大的缺陷??臻g比較容易分割成市場(chǎng)需要的戶型,這也是當(dāng)前市場(chǎng)定位最關(guān)鍵的一個(gè)要素,即戶型定位。劣勢(shì)方面(Weaknesses)該項(xiàng)目自身也存在某些方面的劣勢(shì):該商鋪南面為龍吳路地下通道,過(guò)往人流較少周邊住戶相對(duì)較少,制約了該商鋪消費(fèi)能力項(xiàng)目車輛進(jìn)出相對(duì)不便機(jī)會(huì)方面(Opportunities)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性產(chǎn)品的整體升溫,特別是對(duì)商鋪的需求比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它房產(chǎn)投資性產(chǎn)品。徐家匯十五期間整體規(guī)劃及發(fā)展,勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)周邊社區(qū)商業(yè)。利用公司現(xiàn)有客戶資源,滿足其投資商鋪心理,迅速

6、去化該項(xiàng)目。從本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看,“徐匯御景苑”明年5月交房,帶動(dòng)此地消費(fèi)量增。項(xiàng)目體量較小,容易去化,資金回籠快速。相對(duì)于徐匯區(qū)整體商鋪市場(chǎng),價(jià)格較低的優(yōu)勢(shì)吸引部分投資客戶。本項(xiàng)目周邊公寓眾多,所住居民具有一定的消費(fèi)能力。威脅方面(Threats)本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中,也面臨以下一些市場(chǎng)威脅:目前已有6套商鋪帶租約經(jīng)營(yíng),今后重新包裝如何處理這部分客戶是一個(gè)關(guān)鍵因素。市場(chǎng)和客戶群體對(duì)商鋪產(chǎn)品開(kāi)始細(xì)分,結(jié)構(gòu)、空間、戶型等都需要合理的劃分。銷售周期不確定性,銷售周期可能會(huì)比預(yù)計(jì)中的要長(zhǎng)。商鋪的售后管理較為困難。三、利潤(rùn)空間開(kāi)發(fā)商目前對(duì)于該項(xiàng)目報(bào)價(jià)11000元/平方米,因項(xiàng)目總建筑面積為1823

7、.29平方米,得出總銷金額為20056190元;本項(xiàng)目預(yù)計(jì)以均價(jià)15000元/平方米面向市場(chǎng),總銷金額將會(huì)達(dá)到27349350元,毛利潤(rùn)將達(dá)到7293160元,扣除裝修費(fèi)100萬(wàn)元左右、廣告費(fèi)10萬(wàn)元左右,所有案場(chǎng)開(kāi)銷及人員傭金,預(yù)計(jì)公司凈利潤(rùn)將達(dá)到500萬(wàn)元之上。第三部分 項(xiàng)目定位一、產(chǎn)品定位本案規(guī)劃努力成為就近居民休閑、聊天、娛樂(lè)、消費(fèi)的場(chǎng)所;美容院、便利超市、休閑茶座、書(shū)屋、少女屋等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所是該商業(yè)街今后招商的目標(biāo)。整體定位:休閑性住區(qū)商業(yè)街二、戶型定位主力面積在50-70平方米商鋪門(mén)頭統(tǒng)一包裝,增加整體形象感 三、價(jià)格定位一項(xiàng)針對(duì)上海人投資商用房類型的調(diào)查顯示,為投資而購(gòu)買商鋪的上

8、海人對(duì)其昂貴的價(jià)格表現(xiàn)出較強(qiáng)的承受能力,55的人選擇15000-30000元/平方米的商鋪、35選擇15000元/平方米以下的商鋪,其余10的人選擇了30000元/平方米以上。本地區(qū)公寓住房售價(jià)在6000元-8000元/平方米,根據(jù)商鋪與公寓房售價(jià)2:1的原則,因此本公司認(rèn)為以下的售價(jià)符合市場(chǎng)行情。銷售均價(jià):15000元/平方米四、客戶定位商鋪為投資性產(chǎn)品,客戶群體主要為投資性客戶,一項(xiàng)針對(duì)上海人投資商用房類型的調(diào)查顯示,82的投資客選擇了商鋪,而只有18選擇了辦公樓。購(gòu)買商鋪的人員絕大部分是為了投資,用于經(jīng)營(yíng)的只是少數(shù),細(xì)分如下:(1)長(zhǎng)期投資性客戶此類客戶主要為江浙私營(yíng)企業(yè)主,時(shí)尚白領(lǐng),自

9、由職業(yè)者。該階層有以下特點(diǎn):講究地段的適宜性十分注重投資項(xiàng)目今后的升值潛力作為自己事業(yè)的一部分來(lái)經(jīng)營(yíng)需求面積:70平方米左右購(gòu)買比例:35(2)準(zhǔn)投資類客戶購(gòu)買兼自用型客戶。該類型人群有以下特點(diǎn):以自己經(jīng)營(yíng)的目的去購(gòu)買產(chǎn)品。選擇總價(jià)相對(duì)合適的產(chǎn)品為宜。結(jié)合自身資金實(shí)力去選擇產(chǎn)品。這部分客戶也是商鋪客戶群的主體之一需求面積:70平方米以下購(gòu)買比例:45(3)短期投資類客戶純投資型客戶。該類型人群有以下特點(diǎn):選擇地價(jià)相對(duì)便宜,交通配套還可以的區(qū)域。選擇方便出售的主流產(chǎn)品,總價(jià)要求低。很會(huì)把握出售時(shí)機(jī)。講究地段唯一性需求面積:70平方米以下購(gòu)買比例:20 第四部分 營(yíng)銷方案人員培訓(xùn)業(yè)務(wù)口徑完稿客戶接

10、待口徑培訓(xùn)銷售技巧培訓(xùn)售樓處規(guī)章、紀(jì)律、例會(huì)制度培訓(xùn)銷售管理銷售隊(duì)伍遴選確認(rèn)胸卡、名片設(shè)計(jì)、制作銷售人員服裝選型、訂貨、量體銷售人員進(jìn)場(chǎng)價(jià)格定位報(bào)告價(jià)格表、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及正式發(fā)售操作指引銷售文件夾準(zhǔn)備按揭銀行、保險(xiǎn)公司、公正公司確定正式銷售的法律文件(預(yù)售證等)正式發(fā)售【開(kāi)盤(pán)】合同文本預(yù)定協(xié)議制作、復(fù)印、回答口徑確認(rèn)客戶簽約須知制作、復(fù)印、回答口徑確認(rèn)合同領(lǐng)取須知制作、復(fù)印、回答口徑確認(rèn)預(yù)售合同購(gòu)買空白處印章刻制預(yù)售合同制作合同制作合同內(nèi)敲章補(bǔ)充條款制作、復(fù)印、粘貼商鋪平面圖制作、復(fù)印、粘貼律師確認(rèn)貸款合同制作合同分類、分單元存放現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)工作制度制定、發(fā)放合同管理制度制定、發(fā)放辦公用品管理制度制定、發(fā)放費(fèi)用管理制度制定、發(fā)放開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)銷售管理合同簽定合同簽訂培訓(xùn)按揭銀行進(jìn)場(chǎng)銷售員簽合同合同審核合同簽定匯總、統(tǒng)計(jì)交易登記合同、款項(xiàng)審核

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論