飯店的平均入住率和平均房?jī)r(jià)

1、飯店的平均入住率和平均房?jī)r(jià)薛友正 2008、1、2現(xiàn)代飯店，特別是旅游飯店具有向多功能發(fā)展的趨勢(shì)，如何使飯店的管理機(jī)制正常而有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，前廳部這樣一個(gè)重要的總樞紐起著至關(guān)重要的作用。其中飯店的入住率和平均房?jī)r(jià)問(wèn)題是前廳部，也是整個(gè)飯店的一個(gè)十分敏感同時(shí)又是非常重要的問(wèn)題。飯店入住率的高低，房?jī)r(jià)是否合理，對(duì)飯店產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生著重大影響，所以要求飯店前廳部管理人員必須認(rèn)真對(duì)待和妥善處理好這兩個(gè)重要問(wèn)題。今天我們這堂課就來(lái)和大家談?wù)勶埖甑钠骄胱÷屎推骄績(jī)r(jià)問(wèn)題。一、客房的平均入住率入住率又叫客房出租率。一段時(shí)期實(shí)際出租客房間（天）數(shù)占這段時(shí)期可出租客房間（天）百分比。即本期客房出租率=例如麗園飯店

2、是擁有300間客房的中檔飯店，2007年該飯店出租的客房（天）數(shù)為76650間天，那么麗園飯店2007年客房出租率是：客房出租率=問(wèn)題1：客房出租率是飯店經(jīng)營(yíng)中所追求的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，那么是否出租率越高越好呢？回答：當(dāng)然不是。如果飯店的客房出租率超過(guò)設(shè)計(jì)能力，全年平均高達(dá)95%那么客房的設(shè)施用具得不到正常的保養(yǎng)和維修，客房的管理也容易出現(xiàn)混亂，客房員工長(zhǎng)期得不到休整和培訓(xùn)。這種經(jīng)營(yíng)叫“破壞性經(jīng)營(yíng)”。問(wèn)題2：全年平均客房出租率最高不能超過(guò)85%除了上述原因外還有以下幾個(gè)方面的因素。（1） 飯店是一種服務(wù)行業(yè)，因此與飯店本身有業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系的人士來(lái)住很頻繁，這樣就需要留少量的免費(fèi)客房，用來(lái)接待相關(guān)客人

3、，這既是一種不可缺少的社會(huì)交際，也是飯店的一種業(yè)務(wù)廣告。 （2）飯店的經(jīng)營(yíng)要求，對(duì)客人只能回答“YES”，而不能回答“NO”。所以必須留一定的客房來(lái)保證計(jì)劃以外的客人的需求。 （3）要有一定的客房用來(lái)做緊急情況下的調(diào)用。如接待重要會(huì)議、一些重要客人來(lái)飯店下榻等。比較理想的客房出租率應(yīng)該在75%-80%之間，最高不能超過(guò)85%（全年平均客房出租率）但是要靈活機(jī)動(dòng)，全年每個(gè)月的出租率根據(jù)實(shí)際情況，可高可低，例如旅游旺季客房出租率可達(dá)90%以上，甚至100%。而淡季則要相對(duì)少一些。使全年的平均出租率保持在75%-80%這個(gè)水平上是最理想的。二、平均房?jī)r(jià)1、“千分之一”法即取飯店總投資的1/1000作

4、為客房的總價(jià)格。例如某飯店有1000間客房，總投資為18000萬(wàn)人民幣，那么1000間客房的總價(jià)格應(yīng)為180000元人民幣，每間客房的平均房租則是180元人民幣。注意：使用“千分之一”法定價(jià)，需要以下三個(gè)前提條件：（1） 客房的年平均出租率要達(dá)到70%；（2） 其它部門(mén)（如餐飲、商品部等）能夠提供一定的利潤(rùn)；（3） 飯店的營(yíng)業(yè)毛利率要達(dá)到55%。如果上述這些都能做到，在扣除其它費(fèi)用以后，房租的收入可以使飯店每年還本6%。使用“千分之一”法，飯店管理人員可以迅速作出決策，也可以作為衡量一家飯店收費(fèi)是否合理的重要參考依據(jù)。但是“千分之一”法把房?jī)r(jià)和過(guò)去的建筑費(fèi)用聯(lián)系在一起而不考慮當(dāng)前飯店的各項(xiàng)費(fèi)用

5、，如上繳稅金、獲取飯店的合理利潤(rùn)等。因此它的可行信大打折扣，一般飯店基本不采用。2、目標(biāo)利潤(rùn)法 目標(biāo)利潤(rùn)法又稱(chēng)郝伯特公式法。即根據(jù)飯店計(jì)劃的客房出租率，預(yù)計(jì)的營(yíng)業(yè)費(fèi)用和需達(dá)到的合理的目標(biāo)利潤(rùn)（即投資收益率）來(lái)決定客房的平均價(jià)客。 平均房?jī)r(jià)= 例如老華僑陳先生花了100萬(wàn)美元在四川九寨溝建了一座有80個(gè)客房的飯店，同時(shí)向銀行長(zhǎng)期貸款400萬(wàn)美元，年利息率14%。他曾經(jīng)做了比較精確的預(yù)測(cè)，平均入住率為73%，與實(shí)際營(yíng)業(yè)相符。而且他要求有20%的投資利潤(rùn)率。 陳先生的營(yíng)業(yè)報(bào)表資料如下：（單位：美元）客房費(fèi)用：21萬(wàn) 折舊：60萬(wàn) 行政及營(yíng)業(yè)開(kāi)銷(xiāo)：1.35萬(wàn)餐廳收入：64萬(wàn) 所得稅率：18% 市場(chǎng)開(kāi)銷(xiāo)

6、：4.1萬(wàn)餐廳利潤(rùn)率：15% 其它部門(mén)利潤(rùn)：3.85萬(wàn) 能源：7.3萬(wàn)其它費(fèi)用:6.32萬(wàn) 產(chǎn)業(yè)稅與保險(xiǎn):3.2萬(wàn) 營(yíng)業(yè)稅率5%試用“目標(biāo)利潤(rùn)法”為陳先生計(jì)算一下飯店的平均房?jī)r(jià)。（1）根據(jù)陳先生的報(bào)表資料首先求出全年的營(yíng)業(yè)支出.全年?duì)I業(yè)支出=貸款利息+客房費(fèi)用+其它費(fèi)用+折舊+產(chǎn)業(yè)與保險(xiǎn)稅+行政及營(yíng)業(yè)開(kāi)銷(xiāo)+市場(chǎng)開(kāi)銷(xiāo)+能源=400萬(wàn)×14%+21萬(wàn)+6.32萬(wàn)+60萬(wàn)+3.2萬(wàn)+1.35萬(wàn)+4.1萬(wàn)+7.3萬(wàn)=159.27萬(wàn)(2)根據(jù)報(bào)表資料求出客房的目標(biāo)利潤(rùn)(即投資利潤(rùn)).投資利潤(rùn)=投資總額×投資利潤(rùn)率=(100萬(wàn)+400萬(wàn)) ×20%=100萬(wàn)應(yīng)交所得稅金金額=

7、稅前利潤(rùn)=利潤(rùn)指標(biāo)+所得稅稅金=100萬(wàn)+21.95萬(wàn)=121.95萬(wàn)客房應(yīng)得利潤(rùn)=稅前利潤(rùn)-餐廳利潤(rùn)-其它部門(mén)利潤(rùn)=121.95萬(wàn)-(64萬(wàn)×15%)-3.85萬(wàn)=108.35萬(wàn)(3)計(jì)算客房所需達(dá)到的營(yíng)業(yè)收入.客房所需達(dá)到的營(yíng)業(yè)收入金額=全年?duì)I業(yè)支出+客房目標(biāo)利潤(rùn)=159.27萬(wàn)+108.5萬(wàn)=267.77萬(wàn)(4)根據(jù)已知條件,套入目標(biāo)利潤(rùn)法公式.平均房?jī)r(jià)= (5)考慮營(yíng)業(yè)稅時(shí)的平均房?jī)r(jià).含營(yíng)業(yè)稅的平均房?jī)r(jià)=說(shuō)明：與“千分之一“法相比，目標(biāo)利潤(rùn)法要合理得多，使用這一方法時(shí)飯店是以目標(biāo)投資利潤(rùn)率這個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，預(yù)測(cè)飯店的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售量和費(fèi)用，算出平均房?jī)r(jià)，是符合客房定價(jià)的前提的，能獲取最佳的經(jīng)濟(jì)效益。它的缺點(diǎn)是：餐飲、商品等部門(mén)的經(jīng)濟(jì)效益低，平均房?jī)r(jià)過(guò)高，缺乏竟?fàn)幜ΑＳ捎谀繕?biāo)利潤(rùn)法是從飯店盈利的需要出發(fā)的，而沒(méi)有考慮客人需求這個(gè)重要因素。因此目標(biāo)利潤(rùn)法只能作為制定房?jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)，而不應(yīng)是出租客房的真正價(jià)格。飯店為了適應(yīng)不同客人的需求，應(yīng)該同時(shí)考慮飯店的類(lèi)型、地