飯店的平均入住率和平均房價

1、飯店的平均入住率和平均房價薛友正 2008、1、2現(xiàn)代飯店，特別是旅游飯店具有向多功能發(fā)展的趨勢，如何使飯店的管理機制正常而有效的運轉(zhuǎn)，前廳部這樣一個重要的總樞紐起著至關(guān)重要的作用。其中飯店的入住率和平均房價問題是前廳部，也是整個飯店的一個十分敏感同時又是非常重要的問題。飯店入住率的高低，房價是否合理，對飯店產(chǎn)品的經(jīng)營產(chǎn)生著重大影響，所以要求飯店前廳部管理人員必須認真對待和妥善處理好這兩個重要問題。今天我們這堂課就來和大家談?wù)勶埖甑钠骄胱÷屎推骄績r問題。一、客房的平均入住率入住率又叫客房出租率。一段時期實際出租客房間（天）數(shù)占這段時期可出租客房間（天）百分比。即本期客房出租率=例如麗園飯店

2、是擁有300間客房的中檔飯店，2007年該飯店出租的客房（天）數(shù)為76650間天，那么麗園飯店2007年客房出租率是：客房出租率=問題1：客房出租率是飯店經(jīng)營中所追求的主要經(jīng)濟指標，那么是否出租率越高越好呢？回答：當(dāng)然不是。如果飯店的客房出租率超過設(shè)計能力，全年平均高達95%那么客房的設(shè)施用具得不到正常的保養(yǎng)和維修，客房的管理也容易出現(xiàn)混亂，客房員工長期得不到休整和培訓(xùn)。這種經(jīng)營叫“破壞性經(jīng)營”。問題2：全年平均客房出租率最高不能超過85%除了上述原因外還有以下幾個方面的因素。（1） 飯店是一種服務(wù)行業(yè)，因此與飯店本身有業(yè)務(wù)往來關(guān)系的人士來住很頻繁，這樣就需要留少量的免費客房，用來接待相關(guān)客人

3、，這既是一種不可缺少的社會交際，也是飯店的一種業(yè)務(wù)廣告。 （2）飯店的經(jīng)營要求，對客人只能回答“YES”，而不能回答“NO”。所以必須留一定的客房來保證計劃以外的客人的需求。 （3）要有一定的客房用來做緊急情況下的調(diào)用。如接待重要會議、一些重要客人來飯店下榻等。比較理想的客房出租率應(yīng)該在75%-80%之間，最高不能超過85%（全年平均客房出租率）但是要靈活機動，全年每個月的出租率根據(jù)實際情況，可高可低，例如旅游旺季客房出租率可達90%以上，甚至100%。而淡季則要相對少一些。使全年的平均出租率保持在75%-80%這個水平上是最理想的。二、平均房價1、“千分之一”法即取飯店總投資的1/1000作

4、為客房的總價格。例如某飯店有1000間客房，總投資為18000萬人民幣，那么1000間客房的總價格應(yīng)為180000元人民幣，每間客房的平均房租則是180元人民幣。注意：使用“千分之一”法定價，需要以下三個前提條件：（1） 客房的年平均出租率要達到70%；（2） 其它部門（如餐飲、商品部等）能夠提供一定的利潤；（3） 飯店的營業(yè)毛利率要達到55%。如果上述這些都能做到，在扣除其它費用以后，房租的收入可以使飯店每年還本6%。使用“千分之一”法，飯店管理人員可以迅速作出決策，也可以作為衡量一家飯店收費是否合理的重要參考依據(jù)。但是“千分之一”法把房價和過去的建筑費用聯(lián)系在一起而不考慮當(dāng)前飯店的各項費用

5、，如上繳稅金、獲取飯店的合理利潤等。因此它的可行信大打折扣，一般飯店基本不采用。2、目標利潤法 目標利潤法又稱郝伯特公式法。即根據(jù)飯店計劃的客房出租率，預(yù)計的營業(yè)費用和需達到的合理的目標利潤（即投資收益率）來決定客房的平均價客。 平均房價= 例如老華僑陳先生花了100萬美元在四川九寨溝建了一座有80個客房的飯店，同時向銀行長期貸款400萬美元，年利息率14%。他曾經(jīng)做了比較精確的預(yù)測，平均入住率為73%，與實際營業(yè)相符。而且他要求有20%的投資利潤率。 陳先生的營業(yè)報表資料如下：（單位：美元）客房費用：21萬 折舊：60萬 行政及營業(yè)開銷：1.35萬餐廳收入：64萬 所得稅率：18% 市場開銷

6、：4.1萬餐廳利潤率：15% 其它部門利潤：3.85萬 能源：7.3萬其它費用:6.32萬 產(chǎn)業(yè)稅與保險:3.2萬 營業(yè)稅率5%試用“目標利潤法”為陳先生計算一下飯店的平均房價。（1）根據(jù)陳先生的報表資料首先求出全年的營業(yè)支出.全年營業(yè)支出=貸款利息+客房費用+其它費用+折舊+產(chǎn)業(yè)與保險稅+行政及營業(yè)開銷+市場開銷+能源=400萬×14%+21萬+6.32萬+60萬+3.2萬+1.35萬+4.1萬+7.3萬=159.27萬(2)根據(jù)報表資料求出客房的目標利潤(即投資利潤).投資利潤=投資總額×投資利潤率=(100萬+400萬) ×20%=100萬應(yīng)交所得稅金金額=

7、稅前利潤=利潤指標+所得稅稅金=100萬+21.95萬=121.95萬客房應(yīng)得利潤=稅前利潤-餐廳利潤-其它部門利潤=121.95萬-(64萬×15%)-3.85萬=108.35萬(3)計算客房所需達到的營業(yè)收入.客房所需達到的營業(yè)收入金額=全年營業(yè)支出+客房目標利潤=159.27萬+108.5萬=267.77萬(4)根據(jù)已知條件,套入目標利潤法公式.平均房價= (5)考慮營業(yè)稅時的平均房價.含營業(yè)稅的平均房價=說明：與“千分之一“法相比，目標利潤法要合理得多，使用這一方法時飯店是以目標投資利潤率這個經(jīng)濟指標作為定價的出發(fā)點，預(yù)測飯店的經(jīng)營銷售量和費用，算出平均房價，是符合客房定價的前提的，能獲取最佳的經(jīng)濟效益。它的缺點是：餐飲、商品等部門的經(jīng)濟效益低，平均房價過高，缺乏竟爭力。由于目標利潤法是從飯店盈利的需要出發(fā)的，而沒有考慮客人需求這個重要因素。因此目標利潤法只能作為制定房價的出發(fā)點，而不應(yīng)是出租客房的真正價格。飯店為了適應(yīng)不同客人的需求，應(yīng)該同時考慮飯店的類型、地