房地產(chǎn)物業(yè)管理思考題答案參考

1、文檔供參考，可復(fù)制、編制，期待您的好評(píng)與關(guān)注！ 房地產(chǎn)物業(yè)管理思考題第一章：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理1 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的房產(chǎn)管理有何特點(diǎn)？答：一是強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會(huì)福利性，而忽略了它的商品屬性；二是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)資料，由于我國(guó)社會(huì)主義性質(zhì)、生產(chǎn)資料公有制要求，因此房地產(chǎn)必須由國(guó)家來管理。而國(guó)家管理是一個(gè)虛構(gòu)體，所以由代表國(guó)家利益的各地房管局及下屬的房管所來管理，實(shí)際上采取的是行政體制管理。三是這種體制下，國(guó)家在住宅建筑上只有投入沒有產(chǎn)出。建的越多，補(bǔ)得越多，包袱背的越重。在住宅建設(shè)管理上，其弊端日益顯現(xiàn)出來。（1）管理不到位現(xiàn)象嚴(yán)重；（2）房屋的附屬設(shè)施，公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重；（3）住宅小區(qū)

2、管理體制不順：影響居住著的正常使用；（4）住房租賃管理方法不統(tǒng)一，政出多門。（5）入不敷出，國(guó)家難以承受維修、資金負(fù)擔(dān)；（6）不利于其實(shí)也單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)，提高效益。2 如何理解物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象？答：競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是現(xiàn)代市場(chǎng)機(jī)制的基本要素之一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，越能體現(xiàn)出企業(yè)的素質(zhì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使消費(fèi)者的地位日益上升，誰贏得了消費(fèi)者，誰就贏得了市場(chǎng)，就能產(chǎn)生效益。要想贏得消費(fèi)者的信賴，不是靠形式主義和應(yīng)酬式的突出表現(xiàn)，而是靠物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量、水平去獲得商業(yè)信譽(yù)，從而提高物業(yè)價(jià)值及開發(fā)商的信譽(yù)。良好的物業(yè)管理可以使消費(fèi)者從心理上建立起對(duì)企業(yè)的信任感，從而贏得消費(fèi)者的認(rèn)

3、可。3 物業(yè)管理在兩個(gè)文明建設(shè)中起到哪些作用？答：物業(yè)管理對(duì)構(gòu)件和諧社會(huì)有著積極的作用、對(duì)環(huán)境的管理是和諧社區(qū)的基礎(chǔ)、對(duì)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)是社區(qū)和諧的關(guān)鍵、對(duì)業(yè)主開發(fā)商的協(xié)調(diào)溝通和理解社區(qū)沖突和糾紛的橋梁紐帶作用。第二章：物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)容及主要原則1 有人說：“物業(yè)管理就是掃掃地，澆澆花，看看門”。對(duì)此你是如何認(rèn)識(shí)的？答：這種看法不正確。物業(yè)管理?xiàng)l例明確告訴我們，物業(yè)管理應(yīng)由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，受物業(yè)管理部門的委托，按照國(guó)家法律規(guī)定，依照合同，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技能，并以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行服務(wù)管理，同時(shí)對(duì)房屋主體現(xiàn)象、清掃衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理

4、，并且向能提供多方面的綜合服務(wù)，以達(dá)到一個(gè)良好的社區(qū)環(huán)境，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住、消費(fèi)需求，使得物業(yè)能保值、增值。2 物業(yè)管理分為那幾類？各自有哪些內(nèi)容？答：一、基礎(chǔ)性公共服務(wù)：包括房屋建筑主體的管理、房屋的設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)、綠化管理服務(wù)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全護(hù)衛(wèi)管理服務(wù)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防協(xié)助管理工作、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通協(xié)助管理服務(wù)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的檔案管理。二、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：日常生活類、商業(yè)服務(wù)類、文化教育衛(wèi)生體育類、金融中介服務(wù)類、社會(huì)福利類。三、委托性的特約服務(wù)。3 物業(yè)管理的性質(zhì)是什么？答：物業(yè)管理對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體的有償勞動(dòng)

5、，所以物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理性質(zhì)也比較明確，主要是“服務(wù)性”的，寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中。4 什么是三效益并重原則？答：三效益是指社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理切不可只追求經(jīng)濟(jì)效益而忽略了社會(huì)效益和環(huán)境效益。這是因?yàn)樯鐣?huì)效益、環(huán)境效益是以經(jīng)濟(jì)效益為基礎(chǔ)，并且要以這三者為最終目標(biāo)，三種效益必須同時(shí)兼顧，和諧統(tǒng)一，不可偏廢任何一面。第三章：物業(yè)管理開展的基礎(chǔ)理論1 物業(yè)管理是依據(jù)哪些理論開展工作的？答：物業(yè)管理有一系列理論基礎(chǔ)支撐，如建筑物區(qū)分所有權(quán)理論、委托代理理論、公共選擇理論、價(jià)格理論、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論、項(xiàng)目管理理論、需求層次理論、社區(qū)理論、人才理論、系統(tǒng)論、市場(chǎng)

6、經(jīng)濟(jì)理論、顧客讓渡價(jià)值理論等。2 什么是產(chǎn)權(quán)理論？目前住房中的產(chǎn)權(quán)形態(tài)有幾種？答：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性使用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)力，從而表明建筑物區(qū)分所有權(quán)主要包括專有所有權(quán)，共有部分持分權(quán)，成員權(quán)三位一體的復(fù)合型權(quán)力。3 根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論分析物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在哪里？答：根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論分析可知：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本職能和工作服范圍應(yīng)是建筑物（住宅小區(qū)）的共用部分及共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，并保持建筑物（住宅小區(qū)）共用部位地方的清潔、綠化及環(huán)境秩序的井然，不包括建筑物的專有部分。4 產(chǎn)權(quán)理論規(guī)范了業(yè)主的哪些權(quán)利？答：專有所有權(quán)、共有部分

7、持分權(quán)、成員權(quán)。5 委托代理中如何實(shí)現(xiàn)效率提高？答：在物業(yè)管理中，提高委托代理效率因素主要有：對(duì)代理人進(jìn)行監(jiān)督和激勵(lì)、減少業(yè)主和企業(yè)員工之間的監(jiān)督距離、建立以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)，加權(quán)平均多元素的考核模型方法來進(jìn)行考核，這樣才能克服隨意性，具有一定的公正性，使激勵(lì)措施落到實(shí)處。6 物業(yè)管理如何運(yùn)用公共選擇理論？答：住宅小區(qū)（大廈樓道）內(nèi)來自各不同層次的業(yè)主（使用人）的意見、建議如何流一呢？又如何協(xié)調(diào)大家的利益呢？根據(jù)“代議制”，公共選擇理論形成的業(yè)主委員會(huì)（管委會(huì)）來處理大家的事情。第四章：物業(yè)管理的社會(huì)學(xué)意義1 簡(jiǎn)述城市管理、社區(qū)管理與物業(yè)管理的三者關(guān)系。答：城市社會(huì)管理是一個(gè)大系統(tǒng)，是由互相關(guān)聯(lián)

8、、互相作用的若干要素按照一定方式組成的統(tǒng)一體，社區(qū)管理是一個(gè)子系統(tǒng)。物業(yè)管理作為社區(qū)管理子系統(tǒng)之一，雖然在職能和方法上有類似之處，然而物業(yè)管理是企業(yè)化、公司化行為；而社區(qū)管理是主要由街道牽頭、組織實(shí)施的政府行政行為。因此從這個(gè)角度看，兩者是整體與局部的關(guān)系，社區(qū)管理需要物業(yè)管理，物業(yè)管理必須服從社區(qū)建設(shè)管理。城市管理、社區(qū)管理、物業(yè)管理是國(guó)家城市化建設(shè)與管理中的三個(gè)同心圓，即國(guó)家城市管理必須落實(shí)到社區(qū)管理，而社區(qū)管理又必須依賴于物業(yè)管理開展，但物業(yè)管理不能代替社區(qū)管理，而社區(qū)管理也不能代替城市管理。2 如何理解物業(yè)管理為社會(huì)安定創(chuàng)造了條件。答：物業(yè)管理推動(dòng)了城市化發(fā)展；物業(yè)管理是社會(huì)管理的主力

9、軍；物業(yè)管理為社會(huì)的安定創(chuàng)造了條件；物業(yè)管理使居民的文化道德水平提高。3 社區(qū)文化具有哪些功能？答：社區(qū)文化具有以下功能：傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明意識(shí)的結(jié)合；個(gè)體差異與群體認(rèn)同的結(jié)合；以人為本的思想與主人翁精神的結(jié)合；觀念上的文明建設(shè)與行為上的文明建設(shè)相結(jié)合。4 物業(yè)管理公司如何開展社區(qū)文化活動(dòng)？答：傳播文化的工具和娛樂設(shè)施，如影劇院、文化站、圖書館、閉路電視等開展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)，增強(qiáng)人們之間的友誼；創(chuàng)建文明單位、文明樓、文明家庭、文明市民、文明住宅小區(qū)活動(dòng)，注意文明居住、鄰里團(tuán)結(jié)互助，積極參加各項(xiàng)公益活動(dòng)；積極開展各項(xiàng)文明活動(dòng)；組織各類體育比賽、音樂沙龍、京劇票友聯(lián)誼活動(dòng)，加強(qiáng)住戶之間的交往與聯(lián)系，

10、培養(yǎng)集體觀念，增強(qiáng)公民意識(shí)。第五章：物業(yè)管理房地產(chǎn)1 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，產(chǎn)品生產(chǎn)過程是如何進(jìn)行的？答：市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn)，社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)存在于發(fā)展的基礎(chǔ)。市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系，商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)的作用也就越大?，F(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會(huì)化大生產(chǎn)。2 為什么良好的物業(yè)管理能使物業(yè)增值？答：隨著改革深入發(fā)展，老百姓住房被定位生活資料，屬于商品性質(zhì)，允許個(gè)人買賣，產(chǎn)權(quán)多元化。老百姓自己購房，必然對(duì)房屋質(zhì)量、房屋功能、房屋周邊的環(huán)境以及物業(yè)管理都要考慮，這要求經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)必須樹立好

11、企業(yè)信譽(yù)，開展好物業(yè)管理，這樣才會(huì)使業(yè)主愿意買房。良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中得到大筆的利潤(rùn)和無形的資產(chǎn)-社會(huì)信譽(yù)、企業(yè)好的形象，使自己名利雙收，進(jìn)而使物業(yè)增值。3 房地產(chǎn)商對(duì)物業(yè)管理的投入包含哪些方面？答：包括：觀念的投入、行動(dòng)的投入、資金的投入。第六章：物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)1 什么是物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)？答：物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)，在為物業(yè)選擇管理者是，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由各家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最好的企業(yè)，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件中要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)公布的招標(biāo)

12、文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平，編制投標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動(dòng)的整個(gè)過程。2 物業(yè)管理招標(biāo)方式有哪幾種？每種有何特點(diǎn)？答：招標(biāo)方式有一下三種：公開招標(biāo)。特點(diǎn)是業(yè)主有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平，但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大。邀請(qǐng)招標(biāo)。特點(diǎn)是業(yè)主選擇范圍較小，減少了資格預(yù)審工作量，但限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，把許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，不符合自由競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)均等的原則。協(xié)商招標(biāo)。特點(diǎn)是沒有資格預(yù)審和開標(biāo)等階段，比較容易達(dá)成協(xié)議。3 簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的程序。答：1、準(zhǔn)備階段：成立招標(biāo)組織、申請(qǐng)批準(zhǔn)招

13、標(biāo)、確定標(biāo)的（招標(biāo)項(xiàng)目），按規(guī)定測(cè)算標(biāo)底、確定招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原則及方式方法、編制招標(biāo)文件。2、 招標(biāo)階段：招標(biāo)單位向社會(huì)發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)通知、審查投標(biāo)單位的資格，確定參加競(jìng)標(biāo)單位的單位、招標(biāo)單位向投標(biāo)企業(yè)提供招標(biāo)文件，接受咨詢。3、 投標(biāo)階段：凡獲得資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可撰寫投標(biāo)書參加投標(biāo)、投標(biāo)書的報(bào)送。4、 信譽(yù)調(diào)查采樣階段。5、 開標(biāo)階段：成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯、評(píng)標(biāo)答辯結(jié)果綜合統(tǒng)計(jì)中標(biāo)及簽訂合同。4 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循哪些原則？答：公開、公正、合理原則。5 物業(yè)管理投標(biāo)書編寫有哪些主要內(nèi)容？答：管理方式、管理組織架構(gòu)、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案、管理操作、管理目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管

14、理宗旨方針、便民服務(wù)措施、社區(qū)文化、管理指標(biāo)的承諾、檔案資料的建立與管理、提高物業(yè)管理服務(wù)水平的新設(shè)想、物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰。第七章：物業(yè)管理前期介入研究1 如何從營(yíng)銷理論理解物業(yè)管理前期介入的必要性。答：1、物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷導(dǎo)向：目前房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向可以選擇，分別是以生產(chǎn)為導(dǎo)向、以產(chǎn)品為導(dǎo)向、以銷售為導(dǎo)向、以營(yíng)銷為導(dǎo)向。 2、物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷售。2 簡(jiǎn)述通過反饋方法分析物業(yè)管理前期介入的必要性。答：反饋是控制論的一種方法，事實(shí)上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要想保證質(zhì)量，取得成功離不開有效控制，控制過程就是通過信

15、息的傳輸和反饋，以實(shí)現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程?？刂菩畔⑤斎氲绞芸夭糠郑芸夭糠忠灿蟹答佇畔⒎邓偷娇刂撇糠中纬砷]合回路，沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實(shí)現(xiàn)控制，控制部分正是根據(jù)反饋信息才能比較，糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，從而實(shí)現(xiàn)控制。房地產(chǎn)作為一個(gè)系統(tǒng)，為保證其開發(fā)成功，物業(yè)管理的前期介入是非常重要的，它可以再不同階段產(chǎn)生反饋信息。3 物業(yè)管理前期介入有哪些方式？答：1）早期充當(dāng)顧問：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)。2） 對(duì)施工的介入：指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)、掌握新物業(yè)的全部情況。3） 把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)：組織驗(yàn)收小組、竣工驗(yàn)收內(nèi)容。4 物業(yè)管理在哪些階段進(jìn)行介入？答：立項(xiàng)階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備階

16、段、施工建設(shè)階段、竣工驗(yàn)收階段。第八章：物業(yè)管理模式1 目前我國(guó)物業(yè)管理大體分為那幾類？答：行政、福利管理型；行政性與專業(yè)化相結(jié)合管理型；社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理型。2 簡(jiǎn)述目前我國(guó)物業(yè)管理的六種模式。答：以區(qū)、街道辦事處以及居委會(huì)為主城里的物業(yè)管理公司；以房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司；以房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬組建的物業(yè)管理公司；單位直管公房管理模式；完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司來開展；由街道居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司組建為新的管理模式-稱之為“三合一”的管理模式。3 房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司具有哪些特點(diǎn)？答：1、發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng)，從開發(fā)、建設(shè)到管理一

17、條龍，可以為業(yè)主提供全方位服務(wù)；2、這類物業(yè)管理企業(yè)開展服務(wù)的目的是作為房地產(chǎn)商售樓的賣點(diǎn)；3、此類物業(yè)管理企業(yè)依附于開發(fā)商，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞以及盈與虧都由開發(fā)商負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理企業(yè)自身獨(dú)立性差，自主意識(shí)差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)強(qiáng)；4、近期來看，這種依附還是可以的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理企業(yè)總有一天要“斷奶”，因此此類物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)自主意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的實(shí)體。4 按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司具有哪些特點(diǎn)？答：1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下產(chǎn)生，管理思路清晰，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)強(qiáng)烈；2、企業(yè)按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)站、自我發(fā)展”方式進(jìn)行；3、市場(chǎng)意識(shí)清楚，為業(yè)主

18、服務(wù)熱情，辦事認(rèn)真，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。5 傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化物業(yè)管理有何區(qū)別？答：1）從管理體制上兩者差別：傳統(tǒng)的房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下政府和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門采用行政手段，直接進(jìn)行行政福利型的封閉式管理。通常是長(zhǎng)官意志、行政命令的方法，是計(jì)劃包辦的維修、管理辦法；物業(yè)管理公司是專業(yè)化企業(yè)，它的服務(wù)是通過市場(chǎng)，采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會(huì)化管理的有償服務(wù)。2） 從管理內(nèi)容上看兩者的區(qū)別：傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。國(guó)家實(shí)行的又是福利型低租金政策，即使收租也養(yǎng)不了房，仍需政府補(bǔ)貼；物業(yè)管理是對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政、環(huán)境等實(shí)行全方位，多功能的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)。企業(yè)通過開展

19、一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方針，實(shí)現(xiàn)造血功能，逐步走向兩性循環(huán)。3） 從管理對(duì)象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看兩者的區(qū)別：傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或管理部門，都是國(guó)家的，產(chǎn)權(quán)單一；物業(yè)管理是在產(chǎn)權(quán)多元化后，對(duì)一些公共部位，公用設(shè)施，實(shí)行高度統(tǒng)一，全方位服務(wù)于一體的管理。同時(shí)還對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實(shí)行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整天功能。4） 從管理機(jī)制上看兩者的區(qū)別：傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住房，他們與住戶關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系，住戶長(zhǎng)期處于被動(dòng)地位而無法選擇；市場(chǎng)化的物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場(chǎng)選聘物管企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)接受或者不接受選聘，雙方在完全平等的原則

20、上，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自權(quán)力、義務(wù)。6 中國(guó)近期物業(yè)管理有何特點(diǎn)？答：與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個(gè)時(shí)期內(nèi)并存；物業(yè)管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)將呈多層次性，與現(xiàn)代化都市建設(shè)和人們的生活、工作要求相適應(yīng)。第九章：物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu)1 簡(jiǎn)述物業(yè)管理社會(huì)化的內(nèi)容。簡(jiǎn)述物業(yè)管理專業(yè)化的內(nèi)容。答：物業(yè)管理社會(huì)化的第一層含義是：擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制（過去企業(yè)建房自己管），適應(yīng)了住房制度改革，即住房由福利分配進(jìn)入貨幣購房；產(chǎn)權(quán)多元化后，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了多元化管理的大管家，又為政府部門找到了社會(huì)總代管；變多個(gè)單位、多個(gè)管理部門、多加管理為物業(yè)管

21、理企業(yè)一家管理、統(tǒng)一服務(wù)，使資源得到優(yōu)化重組，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的三者統(tǒng)一。第二層含義是：物業(yè)管理公司不再由政府包下來，要到社會(huì)上找活干；物業(yè)管理公司要以社會(huì)為基礎(chǔ)，以服務(wù)質(zhì)量為依托，靠品牌優(yōu)勢(shì)來贏得廣大業(yè)主的信賴從而贏得市場(chǎng)份額。物業(yè)管理專業(yè)化：第一層含義是：物業(yè)管理本身的需求，現(xiàn)代化的住宅含有大量的高科技技術(shù)，以信息、電子、網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的自動(dòng)化、智能化進(jìn)入物管工作中來；高科技在物管領(lǐng)域內(nèi)使用，促進(jìn)了物管觀念、手段、方式的改變，從而使物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，物管技術(shù)人才專業(yè)化更加需要。第二層含義是：物管企業(yè)通過專業(yè)調(diào)整將做的更大更強(qiáng)，物業(yè)管理市場(chǎng)化，優(yōu)勝劣汰，企業(yè)調(diào)

22、整重組，將形成為數(shù)不多但具有一流管理水平的大中型骨干企業(yè)集團(tuán)。2 為什么說物業(yè)管理是一種企業(yè)化的行為？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)真正成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的社會(huì)主義的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)力和義務(wù)的法人；物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為，它是以經(jīng)濟(jì)手段為主，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的責(zé)任制，物業(yè)企業(yè)開展的是有償服務(wù)。3 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)符合什么要求？答：物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理為目標(biāo)服務(wù)。它要滿足一下三個(gè)基本要素：具備服務(wù)性功能、充分發(fā)揮員工的潛能、效率與效益。4 什么是直線式的管理機(jī)構(gòu)？什么是矩陣式管理機(jī)構(gòu)？?jī)烧叩?/p>

23、區(qū)別？答：直線制是簡(jiǎn)單的企業(yè)管理組織形式，其特點(diǎn)是企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)置職能機(jī)構(gòu)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的初期管理。矩陣制又稱規(guī)劃-目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織。是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)領(lǐng)域的需要又建立了橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交錯(cuò)，形成了矩陣式。這種組織形式的主要特點(diǎn)是該公司的員工成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組織領(lǐng)導(dǎo)。第十章：物業(yè)管理與價(jià)格1 企業(yè)自主定價(jià)有何意義？答：企業(yè)定價(jià)是發(fā)展社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)的要求；企業(yè)定價(jià)是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)發(fā)展的要求；企業(yè)定價(jià)是企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的正當(dāng)權(quán)利。2 企業(yè)定價(jià)與國(guó)家定價(jià)

24、有何區(qū)別？答：（1）兩者出發(fā)點(diǎn)有差異：國(guó)家定價(jià)反映宏觀調(diào)控作用，它要求各種商品自覺的保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一些重要比例關(guān)系的協(xié)調(diào)平衡，從而體現(xiàn)出計(jì)劃性。（2）利益機(jī)制不一樣：國(guó)家定價(jià)的決策主體是國(guó)家，很自然從國(guó)家利益、整體利益出發(fā)來考慮問題；企業(yè)定價(jià)自然首先考慮企業(yè)利益。（3）運(yùn)動(dòng)表現(xiàn)形式不同：國(guó)家定價(jià)的特點(diǎn)是通常實(shí)在一定時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定不隨一時(shí)商品價(jià)值和供求關(guān)系變化而變化，企業(yè)定價(jià)的特點(diǎn)是根據(jù)商品價(jià)值量和供求關(guān)系變化而靈活變化，它根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格幅度調(diào)整，所以企業(yè)定價(jià)的運(yùn)動(dòng)的形式呈現(xiàn)波浪式。3 物業(yè)管理有幾種定價(jià)目標(biāo)？它們分別用在哪類物業(yè)管理上？答：以獲得最高利潤(rùn)為目標(biāo)-針對(duì)收益性物業(yè)管理；以投資收益

25、率為定價(jià)目標(biāo)-針對(duì)涉外住宅小區(qū)、商住樓物業(yè)管理；側(cè)重社會(huì)效益的定價(jià)目標(biāo)-針對(duì)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理。4 物業(yè)管理為什么要以生產(chǎn)成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)？答：生產(chǎn)成本是價(jià)格構(gòu)成的重心，在構(gòu)成價(jià)格的諸因素中居于重要地位。一般的說生產(chǎn)成本的高低往往決定著商品的價(jià)格水平。以生產(chǎn)成本為制定價(jià)格的最低界限，是商品經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因?yàn)橹挥袃r(jià)格不低于其成本的條件下，生產(chǎn)單位的勞動(dòng)消耗才能得到相應(yīng)的補(bǔ)償，簡(jiǎn)單的再生產(chǎn)才能維持下去，否則企業(yè)就會(huì)破產(chǎn)。5 物業(yè)管理費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成？如何計(jì)算？答：人工費(fèi)、行政辦公費(fèi)、一般公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)用、保安費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公用水電費(fèi)、其他費(fèi)、企業(yè)上交的

26、各種稅費(fèi)、企業(yè)應(yīng)獲取的利潤(rùn)。計(jì)算公式：第十一章：物業(yè)管理的法律知識(shí)1 簡(jiǎn)述物業(yè)管理立法的重要性。答：只有通過立法，才能從根本上保證業(yè)主的利益；只有通過立法，才能管理好物業(yè)管理市場(chǎng)；物業(yè)管理的行為需要有法可依；只有通過立法，才能強(qiáng)化開發(fā)商的物業(yè)管理責(zé)任。2 物業(yè)管理的法律關(guān)系三要素的具體內(nèi)涵是什么？答：物業(yè)法律關(guān)系的主體：物業(yè)法律關(guān)系的主體就是法律所規(guī)定的物業(yè)法律關(guān)系的參與者，具體說物業(yè)管理者、物業(yè)所有者或使用者、政府業(yè)務(wù)主管部門及相關(guān)單位、個(gè)人等；物業(yè)法律關(guān)系的內(nèi)容：物業(yè)法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)法律關(guān)系的主體之間依據(jù)法律、合同而享有的權(quán)力和所承擔(dān)的義務(wù)；物業(yè)管理權(quán)力是指物業(yè)管理公司或物業(yè)的所有者

27、、使用者依照法律規(guī)范或物業(yè)管理合同所規(guī)定的主體所享有的、做出的某種行為的可能性。物業(yè)法律關(guān)系的客體：物業(yè)法律關(guān)系的客體是指物業(yè)法律關(guān)系的主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象，即物和行為。3 簡(jiǎn)述“公共契約”的內(nèi)涵及作用。答：基本概念：物業(yè)管理公共契約是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由管理部門主持，全體業(yè)主（使用人）同物業(yè)管理公司共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主（使用人）之間的權(quán)力、義務(wù)關(guān)系的合同。作用是：具有對(duì)物業(yè)管理法律規(guī)范的補(bǔ)充作用；在管理過程中可以減少大量的矛盾沖突；體現(xiàn)了公平原則；通過自我約束機(jī)制，可達(dá)到公民自我文明教育的目的。4 物業(yè)管理違法構(gòu)成構(gòu)成要件有哪些？答：違法性、危害性、可罰性。5 物業(yè)

28、管理法律責(zé)任有幾類？民事法律責(zé)任方式有哪些？答：民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任三種。民事法律責(zé)任方式有：停止侵害（停止違法、違章行為）、消除危害（排除險(xiǎn)情或隱患）、排除妨礙（拆除違章建筑等）、恢復(fù)原狀（進(jìn)行必要的修復(fù)或保護(hù)）、賠償損失（對(duì)受害人的物質(zhì)損失和精神損失予以賠償）、賠禮道歉。6 處理違約行為的方式有哪幾種？答：協(xié)商解決、調(diào)解、沖裁或訴訟。第十二章：用項(xiàng)目管理的理論指導(dǎo)物業(yè)管理1 什么是項(xiàng)目管理？答：項(xiàng)目管理是指運(yùn)用各種知識(shí)、技能、方法、工具，為滿足或超越項(xiàng)目有關(guān)各方對(duì)項(xiàng)目的要求與期望所開展的各種計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制等方面的活動(dòng)。2 簡(jiǎn)述項(xiàng)目計(jì)劃的重要性。答：計(jì)劃包括對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)于

29、面向市場(chǎng)物管企業(yè)，決定本公司未來理想的市場(chǎng)位置，是計(jì)劃工作的關(guān)鍵?？紤]計(jì)劃的類型及計(jì)劃的本身的過程是有益的。3 項(xiàng)目管理有哪些特征？答：一次性、項(xiàng)目管理目標(biāo)明確性、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。4 物業(yè)管理與項(xiàng)目管理有哪些聯(lián)系？答：物業(yè)管理與項(xiàng)目管理內(nèi)涵的一致性、物業(yè)管理與項(xiàng)目管理過程的一致性、物業(yè)管理與項(xiàng)目管理目標(biāo)一致性。5 用項(xiàng)目管理的方法開展物業(yè)管理有何意義？答：可以充分發(fā)揮項(xiàng)目管理技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，從項(xiàng)目管理的五個(gè)內(nèi)容出發(fā)，指導(dǎo)物業(yè)管理工作的開展，必將產(chǎn)生客觀的管理效應(yīng)，推動(dòng)物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。第十三章：物業(yè)管理中綜合服務(wù)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)1 物業(yè)管理中綜合服務(wù)有什么特征？答：服務(wù)提供的是活勞動(dòng)性質(zhì)的服務(wù)，綜合服

30、務(wù)提供非要素性服務(wù)，綜合服務(wù)所提供的勞務(wù)具有商品性。2 綜合服務(wù)包括那些內(nèi)容？答：為物業(yè)自身服務(wù)、清掃保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)、業(yè)主（使用人）的家政服務(wù)。3 如何理解綜合服務(wù)所提供的勞務(wù)具有商品性？答：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，綜合服務(wù)既有勞務(wù)性，又有商品性，因而被稱之為勞務(wù)商品。勞務(wù)商品是物業(yè)管理公司的員工通過提供靠自身的知識(shí)、技藝、體力、責(zé)任感與服務(wù)態(tài)度、借助于一定的生產(chǎn)資料（如設(shè)備、工具、材料）為他人提供服務(wù)的勞動(dòng)成果。勞務(wù)商品是非物質(zhì)的、無形的但卻是可感知的，比如環(huán)境保潔。綜合服務(wù)是商品，按照商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律、價(jià)值規(guī)律、等價(jià)交換原則，物業(yè)管理公司所開展給類服務(wù)應(yīng)是有補(bǔ)償?shù)摹? 開展綜合服

31、務(wù)有哪些要求？答：效果、方便、態(tài)度、合理、滿意。第十四章：物業(yè)管理制度1 物業(yè)管理處主任的崗位職責(zé)有哪些？其工作內(nèi)容有哪些？答：崗位職責(zé)：堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)法律、規(guī)章及公司的有關(guān)規(guī)章制度；組織全管理處員工學(xué)習(xí)時(shí)政、業(yè)務(wù)知識(shí)；定期地組織召開業(yè)主（使用人）座談會(huì)，或上門聽取意見，溝通業(yè)主（使用人）與物業(yè)管理處的關(guān)系；關(guān)心業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，自覺接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，搞好各項(xiàng)工作。工作內(nèi)容：領(lǐng)導(dǎo)好全體員工積極開展環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、安全防范、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)工作；檢查督促管理處的工作人員認(rèn)真完成各項(xiàng)工作任務(wù)，審批財(cái)務(wù)的各項(xiàng)報(bào)表及費(fèi)用的開支；結(jié)合管理住宅小區(qū)（大廈）的實(shí)際，每年提出蓋

32、上管理工作建議與措施，并征得上級(jí)公司的同意付諸實(shí)施，并把開展情況通報(bào)業(yè)主（使用人），以得到廣大業(yè)主（使用人）的支持；配合公安部門和街道居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育等工作，保“一方平安”；搞好社區(qū)文化建設(shè)，開展豐富多彩文化生活，陶冶人們的情操，凈化人們心靈，提高全民素質(zhì)，爭(zhēng)創(chuàng)先進(jìn)文明小區(qū)（大廈）；每年要制定工作計(jì)劃，每季度要有工作重點(diǎn)，定期的考核、總結(jié)，不斷提升管理水平。2 物業(yè)管理中如何加強(qiáng)裝修管理？答：裝修時(shí)必須申報(bào)、進(jìn)行審批、按章施工、驗(yàn)收。3 簡(jiǎn)述“住戶手冊(cè)”的內(nèi)涵及主要內(nèi)容。答：一個(gè)現(xiàn)代化住宅小區(qū)（大廈），配有重要的設(shè)備設(shè)施，還有活動(dòng)場(chǎng)所，這些設(shè)施如何管理和保養(yǎng)，對(duì)住宅小區(qū)的綠化和美化

33、如何愛護(hù)，需要一份文件對(duì)這些進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的說明和規(guī)定，這份文件就是住戶手冊(cè)。它是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)生活和活動(dòng)的鑰匙。住戶手冊(cè)是物業(yè)管理公司發(fā)給每戶的一本行為準(zhǔn)則的指導(dǎo)性文件，目的是使住戶更好地了解和使用物業(yè)，通過廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司的共同努力，創(chuàng)造安全、方便、寧靜、舒適的工作和生活環(huán)境。內(nèi)容包括：常用資料、顧客服務(wù)、住戶守則及責(zé)任等。第十五章：公共服務(wù)操作規(guī)范1 簡(jiǎn)述物業(yè)管理在住宅小區(qū)的三類服務(wù)。答：第一類是公共服務(wù)，它是為全體住戶提供的經(jīng)常性的有償和無償服務(wù)；第二類是專項(xiàng)服務(wù)，它是根據(jù)業(yè)主（使用人）的特點(diǎn)積極開展專項(xiàng)服務(wù)；第三類是特殊服務(wù)，它是根據(jù)業(yè)主（使用人）個(gè)別需求而開展的特殊服務(wù)。2 制定

34、保潔管理制度有哪些要求？答：明確要求、規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、制定計(jì)劃、計(jì)劃培訓(xùn)、定期檢查。3 綠化養(yǎng)護(hù)管理有哪些特點(diǎn)？答：經(jīng)常性、針對(duì)性、動(dòng)態(tài)性。4 治安護(hù)衛(wèi)中保安部門有哪些職責(zé)？答：（1）制定各項(xiàng)治安管理制度和工作程序；（2）負(fù)責(zé)維護(hù)管區(qū)內(nèi)治安秩序，預(yù)防和處理治安事故；（3）積極配合公安部門打擊管區(qū)內(nèi)及管區(qū)周圍的違法犯罪活動(dòng)；（4）制定巡邏和值班制度；（5）完善區(qū)內(nèi)安全防范措施。（6）定期對(duì)保安護(hù)衛(wèi)人員開展各項(xiàng)培訓(xùn)，提供其思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力；（7）密切聯(lián)系管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主（使用人），做好群防群治工作；（8）與物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系。5 簡(jiǎn)述機(jī)電設(shè)備日常維修程序。答：P1216 簡(jiǎn)述房屋完損等級(jí)分類及標(biāo)準(zhǔn)。P122答：1）完好房：結(jié)構(gòu)完整、構(gòu)件安全可靠，整體性能強(qiáng)，屋面或板縫不漏水；裝修和設(shè)備完善，無損壞；2） 基本完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完全完好，基本牢固，齊全完整，管道通暢，現(xiàn)象良好，使用正常；少量部件有輕微損壞，稍微超過設(shè)計(jì)允許值，但已穩(wěn)定，屋面或板縫