一房二租轉(zhuǎn)賣后再出租,當(dāng)事人間租賃合同的效力

1、一房二租轉(zhuǎn)賣后再出租，當(dāng)事人間租賃合同的效力一、基本案情雷某與張某系夫妻，張某原為凱美公司法定代表人，二人于2002年9月購買蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋。2005年10月29日，張某以凱美公司名義與被告孫某簽訂房屋租賃合同，將上述房屋租賃給被告，租賃期限3年，自2005年11月1日至2008年10月31日，租賃費(fèi)每年2萬元。合同期滿，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。上述合同簽訂后，凱美公司將約定的房屋交付被告孫某使用，孫某分三次支付房屋租賃費(fèi)6萬元。2007年1月6日，雷某因拖欠原告姚某借款，雙方簽訂了房屋租賃合同，約定由雷某將上述房屋租賃給原告，租賃期限20年

2、，雷某以所欠原告借款本息224950元折抵全部租賃費(fèi)。租賃期間，雷某若轉(zhuǎn)讓該租賃房屋，該合同對(duì)轉(zhuǎn)讓后的房屋所有人繼續(xù)有效。雷某與第三方形成的租賃轉(zhuǎn)交原告，由原告管理并收取租賃費(fèi)。雷某出售房屋，須提前2個(gè)月書面通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。雙方另就違約責(zé)任等作出約定。2007年8月1日，臨沂市房產(chǎn)管理局為雷某、張某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，房產(chǎn)證記載該房屋為雷某與張某共同共有。同年11月2日，雷某、張某與第三人劉某簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，雷某、張某將蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋作價(jià)58萬元出售給劉某，價(jià)款一次性付清。第三人購買上述房屋后，于2007年11月5日由臨沂市房產(chǎn)管理局

3、頒發(fā)了第000035544號(hào)房屋所有權(quán)證，載明上述房屋的所有權(quán)人為劉某，建筑面積148.76m2.2008年11月18日，第三人劉某與被告孫某簽訂了房屋租賃合同，約定由劉某將蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋租賃給孫某，期限為5年，自2008年11月1日至2013年10月31日。租賃費(fèi)前兩年每年為2萬元，以后三年隨市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)。上述合同簽訂后，被告孫某向第三人劉某交納了2009年度房屋租賃費(fèi)2萬元。原告姚某因上述房屋租賃問題與被告孫某及第三人劉某發(fā)生爭(zhēng)議，于2009年11月27日訴至臨沂市蘭山區(qū)人民法院。二、當(dāng)事人間的爭(zhēng)議原告姚某訴稱，2006年5月，雷某向原告借款20萬元，年利率18

4、%.由于無力償還借款，2007年1月6日，原告與雷某協(xié)商，原告租賃雷某蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋，租期20年，雷某以所欠借款本息224950元抵頂20年租賃費(fèi)。合同約定原告享有轉(zhuǎn)租權(quán)利。合同簽訂時(shí)，被告孫某已占用該房屋，雷某通過原告告知孫某以后向原告交納租賃費(fèi)。此后，原告多次要求交納租金，被告一直未履行義務(wù)，并瞞著原告和第三人簽訂了房屋租賃合同，其行為損害了原告的合法權(quán)益。因此請(qǐng)求依法判決被告將占用的房屋騰出或按市場(chǎng)價(jià)與原告簽訂租賃合同，判決第三人與被告所簽訂的租賃合同無效，并將收取的租金返還原告。被告孫某辯稱，2005年10月，我與凱美公司簽訂合同，該公司法定代表人為張某。自

5、2006年起就有人來找我，打聽房子的來源，但從2006年至2008年的租金我一直交給凱美公司。交完房租后，我就再未找到凱美公司。隨后我所承租的房屋就被轉(zhuǎn)讓了，我也找不到原房主。后來買房的第三人拿房產(chǎn)證找到我，我就與新房主簽訂了租賃合同，把2009年的租金交給了他。第三人劉某辯稱，原告的訴訟請(qǐng)求不能成立。第三人合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)，有房產(chǎn)證為據(jù)。原告與雷某所簽合同是否真實(shí)值得懷疑，雷某不可能轉(zhuǎn)讓已租賃20年的房屋，我取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，該20年的租賃合同并不存在。該合同中雷某的簽名是否屬實(shí)，還有待于確認(rèn)，即便真實(shí)，該租賃合同也是無效的。因?yàn)樵摲课輰倮啄撑c張某共有，雷某一人無權(quán)對(duì)房屋自行處理。被告孫某原

6、來與凱美公司簽訂的合同是合法有效的，因?yàn)楹炗喓贤臅r(shí)候，張某是凱美公司的法定代表人。在孫某與凱美公司的合同未到期的情況下，雷某又與別人簽訂20年的租賃合同，是不符合常理的。三、法院裁決意見臨沂市蘭山區(qū)人民法院認(rèn)為，本案當(dāng)事人訴爭(zhēng)的蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋系雷某與張某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2005年10月29日，張某任凱美公司法定代表人期間以公司名義與被告孫某簽訂了房屋租賃合同，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。根據(jù)該租賃合同的約定，被告孫某租賃了上述房屋，租賃期限從2005年11月1日至2008年10月31日，合同期滿承租人如繼續(xù)使用，在同等條件

7、下享有優(yōu)先權(quán)。上述合同簽訂后，被告孫某合法占有了租賃房屋，并按合同約定交納了租賃費(fèi)，在租賃期間屆滿后，被告行使優(yōu)先權(quán)，繼續(xù)租賃使用上述房屋。在被告租賃該房屋期間，雷某于2007年1月6日與原告姚某簽訂了房屋租賃合同，由雷某將已租賃給被告使用的房屋租賃給原告，租賃期限20年，雷某以所欠原告借款本息折抵20年租賃費(fèi)224950元。雷某與原告所簽訂的房屋租賃合同，亦為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第6條規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的

8、承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！备鶕?jù)上述司法解釋的規(guī)定，由于訴爭(zhēng)房屋的共有權(quán)人雷某、張某就同一房屋簽訂了兩份租賃合同，該合同均合法有效，在此情形因被告孫某的租賃合同成立在先，且被告已經(jīng)合法占有了租賃房屋，故該房屋履行合同的承租人應(yīng)為被告。由于該房屋已由被告孫某占有使用，雷某無法向原告交付租賃房屋，故雷某的行為構(gòu)成違約，應(yīng)向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2007年11月2日，雷某、張某與第三人劉某簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，該契約系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的

9、強(qiáng)制性規(guī)定，系有效合同。根據(jù)該買賣合同的約定，第三人劉某以58萬元價(jià)格購買了蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋，并到臨沂市房產(chǎn)管理局辦理了過戶登記手續(xù)，取得上述房屋的所有權(quán)。合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。根據(jù)上述規(guī)定，盡管第三人劉某取得了本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，但由于該房屋正由被告租賃使用，原租賃合同的效力并不因此而受影響，故被告孫某對(duì)該房屋仍享有占有、使用和收益的權(quán)利。在被告孫某與凱美公司所簽合同到期后，被告根據(jù)合同中的優(yōu)先權(quán)條款，在同等條件下享有優(yōu)先租賃的權(quán)利，故被告在該房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后與新所有權(quán)人劉某簽訂的房屋租賃合同，為有效合同，

10、對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。原告姚某依據(jù)其與雷某簽訂的房屋租賃合同，要求被告孫某將占用的房屋騰出或按市場(chǎng)價(jià)與其簽訂房屋租賃合同，因雙方的租賃權(quán)均為債權(quán)，債權(quán)具有平等性，原告依據(jù)后成立的租賃合同要求被告返還房屋或與其簽訂新的租賃合同，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。本案中，原告姚某對(duì)爭(zhēng)議的房屋享有債權(quán)，而第三人劉某則對(duì)該房屋享有所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先效力，第三人對(duì)該房屋的物權(quán)優(yōu)先于原告的債權(quán)。盡管雷某與原告約定：雷某已與第三方形成的租賃轉(zhuǎn)交原告，由原告管理并收取租賃費(fèi)。雷某出售房屋，須提前2個(gè)月書面通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。但由于該租賃合同并未經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案，不能對(duì)抗被告孫某

11、及第三人劉某;相反，第三人與雷某、張某的房屋買賣已經(jīng)臨沂市房產(chǎn)管理局過戶登記，該登記具有公信力。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第24條第(4)項(xiàng)的規(guī)定，第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。本案中，原告與雷某所簽合同中雖然約定了原告對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，但由于第三人劉某善意購買該租賃房屋并已辦理了登記手續(xù)，第三人因此而取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。在對(duì)爭(zhēng)議房屋享有所有權(quán)的情況下，第三人有權(quán)與該房屋的原承租人孫某簽訂房屋租賃合同，該合同是合法有效的，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定及原租賃合同的約定。原告要求判

12、決第三人與被告所簽訂的房屋租賃合同無效，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。依照中華人民共和國合同法第44條、第52條、第107條、第112條、第229條，參照最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第6條、第24條第(4)項(xiàng)的規(guī)定，判決駁回了原告姚某的訴訟請(qǐng)求。四、當(dāng)事人間的法律關(guān)系及合同效力本案是一起因房屋共有人雷某與張某一房二租，且在租賃期間轉(zhuǎn)讓租賃房屋引發(fā)的連環(huán)租賃合同糾紛。本案存在三份租賃合同以及一份房屋買賣合同。三份租賃合同分別為：張某以凱美公司名義與被告孫某簽訂的租賃合同;雷某與原告姚某簽訂的租賃合同;第三人劉某與被告孫某簽訂的租賃合同。下面我們對(duì)當(dāng)事人之間

13、的法律關(guān)系及合同效力分別進(jìn)行考察。(一)凱美公司與被告孫某的租賃合同該合同簽訂于2005年10月29日，張某時(shí)任凱美公司法定代表人。該租賃合同的標(biāo)的物蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋屬于雷某與張某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，盡管張某并未以自己的名義與被告孫某簽訂租賃合同，而是借用凱美公司名義，但由于張某系該公司法定代表人，且該公司為張某的家族企業(yè)，該份合同仍然體現(xiàn)了張某的真實(shí)意思，因此該租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，內(nèi)容合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。值得注意的是，合同法對(duì)租賃合同的出租人并無資格限制，即使訂立租賃合同的出租人并非租賃物的所有權(quán)人或有處分

14、權(quán)人，也不影響租賃合同的效力。在上述房屋租賃合同簽訂后，承租人孫某依約履行了支付租賃費(fèi)的義務(wù)，出租人凱美公司也履行了將租賃物交付被告占有使用的義務(wù)，雙方的義務(wù)均已履行完畢。因此，被告孫某對(duì)訴爭(zhēng)房屋的占有，依據(jù)的是其與凱美公司所簽訂的房屋租賃合同。被告基于租賃合同占有房屋屬于合法占有、有權(quán)源占有。(二)雷某與原告姚某的租賃合同該合同簽訂時(shí)，雷某為租賃房屋的共同共有人。物權(quán)法第95條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)?！钡?6條規(guī)定：“共有人按照約定管理共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)?！睂?duì)共有房屋進(jìn)行出租是對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理行為，該行為

15、只要不涉及房屋的處分，就無須征得全體共有人的同意。因此，雷某以個(gè)人名義與原告簽訂的房屋租賃合同，該合同具備合同的生效要件，屬于有效合同。根據(jù)該合同的約定，雷某應(yīng)將租賃房屋交付原告姚某占有使用，否則即構(gòu)成違約，應(yīng)向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(三)兩份租賃合同之比較既然兩份租賃合同均合法有效，那么，該租賃房屋究由哪方實(shí)際承租?我們認(rèn)為，原、被告雙方依據(jù)各自簽訂的租賃合同產(chǎn)生的權(quán)利都是債權(quán)。債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)，具有相容性和平等性，同一物之上可以并存數(shù)個(gè)內(nèi)容相同的債權(quán)，各個(gè)債權(quán)之間具有平等的效力。在租賃合同中，承租人依據(jù)合同僅能先請(qǐng)求出租人交付租賃物，才能實(shí)現(xiàn)自己對(duì)租賃物的占有和使用，非經(jīng)出租人履行合同，交付

16、租賃物，承租人不能支配租賃物。因此，簽訂房屋租賃合同與實(shí)際承租房屋是不同的，前者是后者的基礎(chǔ)，后者是前者履行的結(jié)果，承租人只有實(shí)際占有使用房屋方能受其利益。在同一租賃物上可以簽訂數(shù)份內(nèi)容相同的租賃合同，但實(shí)際的承租人卻只能有一個(gè)，在此情形下，各承租人的利益必然產(chǎn)生沖突，需要相應(yīng)的法律規(guī)范予以調(diào)整。對(duì)此，最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第6條規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得

17、租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！痹诒景钢?，由于訴爭(zhēng)房屋的共有人雷某與張某就同一房屋簽訂了兩份租賃合同，該合同均合法有效，因被告孫某的租賃合同成立在先，且被告已經(jīng)合法占有了租賃房屋，故該房屋履行合同的承租人應(yīng)為被告。(四)雷某、張某與第三人劉某的房屋買賣雷某與張某為租賃房屋的共同共有人，根據(jù)物權(quán)法第97條的規(guī)定，除共有人之間另有約定外，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。房屋共有人雷某、張某共同與第三人劉某簽訂了房屋買賣合同，該合同顯然是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此屬于有效合同。根據(jù)該買賣合同的約定，雷某、張某將其夫

18、妻共有的房屋出賣給第三人劉某，房屋買賣屬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)物權(quán)法第9條的規(guī)定，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓除當(dāng)事人之間簽訂合法有效的買賣合同之外，還必須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。只有經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。本案中，第三人劉某依買賣合同購買了訴爭(zhēng)房屋，并到房產(chǎn)管理部門辦理了過戶登記手續(xù)，從而取得該房屋的所有權(quán)。盡管原告與雷某在合同中約定：雷某出售房屋，須提前2個(gè)月書面通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。但由于該租賃合同并未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記備案，第三人劉某在購買房屋時(shí)對(duì)該合同并不知情，主觀上具有善意，且劉某與雷某、張某的房屋買賣已經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行過戶登記，該登記具有公信力。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第24條第(4)項(xiàng)的規(guī)定，第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。因此，原告與雷某所簽訂的租賃合同中雖然約定了原告對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，但由于第三人劉某善意購買該租賃房屋并已辦理了登記手續(xù)，第三人因此取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)。所有權(quán)屬于物權(quán)，根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先效力，第三人對(duì)該房屋的物權(quán)優(yōu)先于原告的債權(quán)。(五)第三人劉某與