小區(qū)規(guī)劃條件變更技術(shù)論證報(bào)告

1、“xxxx” 城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃變更技術(shù)論證報(bào)告受xxxx地產(chǎn)有限公司委托，我單位負(fù)責(zé)“xxxx”城市綜合體項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊及xxxx市的實(shí)地考察調(diào)研及分析，結(jié)合我公司長(zhǎng)期從事規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為“xxxx”城市綜合體項(xiàng)目的整體建設(shè)規(guī)模宜適當(dāng)加大，建議適當(dāng)變更規(guī)劃條件。一、變更內(nèi)容：“xxxx”城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃條件中：容積率高限控制擬由3.5調(diào)整到5.23；建筑密度擬由不大于20%調(diào)整到36.19%；綠地率控制擬由不少于35%調(diào)整到25%（綠地率計(jì)算時(shí)不包括建筑用地邊界至沙河河堤30米范圍內(nèi)的綠化面積）；建筑控制高度擬由高層調(diào)整為100米以下。二、論證依據(jù)：1

2、. 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ 13790）；2.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 5018093）；3.建設(shè)部工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）（建標(biāo)2000179號(hào)）；4.建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知（建規(guī)2008227號(hào)）；5.xxxx市城市總體規(guī)劃（20052020）；6.該區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃；7.其它相關(guān)技術(shù)規(guī)范和xxxx市城市規(guī)劃要求。三、論證意見(jiàn)：“xxxx”城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃條件建議部分調(diào)整，分析理由有以下幾點(diǎn)：1、 節(jié)約、集約利用土地在目前快速推進(jìn)工業(yè)化城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化的發(fā)展階段，需要新增大量的建設(shè)土地，要解決人多地少的矛盾，必須通過(guò)提高土地利用

3、率，通過(guò)節(jié)約和集約利用土地來(lái)保障發(fā)展。房地產(chǎn)也要持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展，必須在可持續(xù)發(fā)展的高度上來(lái)節(jié)約、集約、高效地利用土地，提高土地資源配置效率?！皒xxx”作為城市綜合體項(xiàng)目，適當(dāng)提高容積率，加大建設(shè)規(guī)模，既充分滿足項(xiàng)目自身的功能配置要求，又更好地響應(yīng)國(guó)家節(jié)約集約利用土地資源的調(diào)控政策。2、 提升城市形象： “xxxx”城市綜合體項(xiàng)目位于xxxx城市中心區(qū)的繁華商業(yè)地段，北臨沙河，地理位置重要。該項(xiàng)目80-100米高層建筑的建設(shè)將對(duì)美化和完善城市天際線起到積極的影響，在充分利用周邊自然景觀資源的同時(shí)，亦將明顯提高xxxx市沿沙河建筑景觀的品質(zhì)，從而作為xxxx市的區(qū)域性、標(biāo)志性景觀建筑，為提升

4、xxxx的城市形象發(fā)揮良好的作用。3、立體的有層次的景觀綠化： “xxxx”城市綜合體項(xiàng)目北側(cè)緊鄰河及公園，自然景觀優(yōu)美且所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，為更好地滿足本項(xiàng)目作為宜商宜居的城市綜合體項(xiàng)目的功能及使用需求，建議適當(dāng)降低建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化率控制指標(biāo)。本項(xiàng)目早組織好沿街商業(yè)及居住交通流線的前提下，再?gòu)姆掷弥苓呑匀痪坝^的基礎(chǔ)上，區(qū)內(nèi)配置立體的有層次的綠化景觀：退交通路道路紅線30米及推濱河路道路紅線15米區(qū)域?yàn)榫坝^綠化區(qū)域；架空車庫(kù)頂部做為平臺(tái)入戶花園景觀區(qū)。整個(gè)綠化系統(tǒng)將喬木、灌木、草坪、水景及景觀小品等有機(jī)結(jié)合，打造出環(huán)境優(yōu)美的立體生態(tài)居住小區(qū)。同時(shí)為積極配合沙河沿河改造并提升項(xiàng)目自身品質(zhì)

5、，將把項(xiàng)目至沙河堤腳30米寬度區(qū)域結(jié)合沙河沿河改造方案和“xxxx”城市綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行景觀細(xì)化設(shè)計(jì)，使本項(xiàng)目的景觀綠化與沙河沿河自然資源協(xié)調(diào)統(tǒng)一，有機(jī)共享。4、滿足機(jī)動(dòng)車停放需求：“xxxx”城市綜合體項(xiàng)目再考慮近期使用及遠(yuǎn)期發(fā)展的基礎(chǔ)上，合理配置機(jī)動(dòng)車位。本項(xiàng)目共配置機(jī)動(dòng)車位878個(gè)，在滿足相關(guān)配置規(guī)定基金其使用的同時(shí)，預(yù)留遠(yuǎn)期發(fā)展的需求。5、不遮擋周邊建筑： “xxxx”城市綜合體項(xiàng)目雖然位于xxxx市城市中心區(qū)，但坐落于老橋橋南，北臨沙河河堤，東西兩側(cè)為現(xiàn)狀及規(guī)劃道路，項(xiàng)目擬建建筑與周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃建筑的距離，均遠(yuǎn)大于相關(guān)建筑間距的規(guī)定，日照分析數(shù)據(jù)表明：本項(xiàng)目建成后，既不遮擋周邊現(xiàn)

6、狀及規(guī)劃建筑，同時(shí)項(xiàng)目自身的住宅建筑均滿足大寒日滿窗日照不低于2小時(shí)的相關(guān)日照標(biāo)準(zhǔn)。6、城市配套設(shè)施完善： “xxxx”城市綜合體項(xiàng)目周邊交通便利，城市配套管網(wǎng)齊全。其中：排水系統(tǒng)位于濱河路北側(cè)排水管道雖已老舊破損，但濱河路南側(cè)排水采用寬900mm，高820mm磚券溝，項(xiàng)目采用管徑600mm的水泥管直接引入，滿足項(xiàng)目排水需要；周邊通訊管線在濱河路北側(cè)均有預(yù)埋；自來(lái)水、電力、燃?xì)鈱⒏鶕?jù)實(shí)際用量由專業(yè)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、配置。因此，項(xiàng)目周邊城市配套能滿足項(xiàng)目建成后的使用要求。7、建設(shè)條件良好：本項(xiàng)目地質(zhì)勘探報(bào)告表明建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)情況良好，除表層存在建筑垃圾和雜填土外，其余各層為粉質(zhì)粘土，承載力達(dá)到160KPa以上而項(xiàng)目所在地處于6度設(shè)防區(qū)域，為地震少發(fā)區(qū)，且項(xiàng)目搞成建筑采用剪刀墻結(jié)構(gòu)形式，有利于抗震。本項(xiàng)目建設(shè)80100米高層建筑不存在地質(zhì)條件限制。8、城市綜合體研究：適當(dāng)加大建設(shè)規(guī)模及建筑高度將進(jìn)一步完善并滿足本項(xiàng)目作為城市綜合體的功能及使用需求，從而更好的聚集人氣，烘托濃郁的商業(yè)氛圍。通過(guò)我公司對(duì)城市綜合體的長(zhǎng)期研究，典型的城市綜合體功能的建筑群通常容積率控制在5-10，建筑高度控制在80-200米左右較為適宜。四、分析結(jié)論：以上分析論述表明，“xxxx”