0酒店行業(yè)分析報(bào)告

1、酒店行業(yè)分析報(bào)告一、酒店的定義酒店（ HOTE）L 一詞來(lái)源于法語(yǔ)，當(dāng)時(shí)的意思是貴族在鄉(xiāng)間招待貴賓的別墅，在港 澳地區(qū)及東南亞地區(qū)被稱(chēng)為“酒店”， 在臺(tái)灣被稱(chēng)為“酒店”， 在中國(guó)大陸被稱(chēng)為“酒 店”、“飯店”、“賓館”、“旅店”、“旅館”的。我們從酒店的稱(chēng)謂與功能，可以找到對(duì)酒店的定義。然而，時(shí)至今日，對(duì)酒店的 定義也是五花八門(mén)，眾說(shuō)紛紜的。一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的酒店首先，要有舒適安全并能 吸引客人居住的客房，具有能提供有地方風(fēng)味特色的美味佳肴的各式餐廳，還要有商 業(yè)會(huì)議廳，貿(mào)易洽談時(shí)所需的現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)備和辦公通訊系統(tǒng)，旅游者所需要的康樂(lè) 中心。游泳池、健身房、商品部、禮品部，以及綜合服務(wù)部，如銀

2、行、郵局、電傳室、 書(shū)店、花房、美容廳等等。同時(shí)，各單位要有素質(zhì)良好的服務(wù)員，向客人提供一流水 平的服務(wù)。今日的國(guó)際酒店業(yè)被稱(chēng)為“旅游工業(yè)”。所謂工業(yè)，它該表達(dá)式大量的、 科學(xué)的、專(zhuān)業(yè)以及有效率的事業(yè)。歸納起來(lái)，現(xiàn)代所謂的酒店，應(yīng)具備下列基本條件：1. 它是一座設(shè)備完善的眾所周知且經(jīng)政府核準(zhǔn)的建筑。2. 它必須提供旅客的住宿與餐飲。3. 他要由為旅客以及顧客提供娛樂(lè)的設(shè)施。4. 還要提供住宿、餐飲、娛樂(lè)上的理想服務(wù)。5. 它是營(yíng)利的，要求取得合理的利潤(rùn)。二、研究背景當(dāng)下國(guó)際金融環(huán)境并不樂(lè)觀，歐美債務(wù)危機(jī)問(wèn)題不斷。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)十分低迷， 在房地產(chǎn)調(diào)控政策下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，物價(jià)上漲過(guò)快，各方面矛盾凸

3、現(xiàn)出來(lái)。前兩天蕪 湖地方政府對(duì)房地產(chǎn)的救市政策剛推出 3 天就被叫停，說(shuō)明國(guó)家調(diào)控的決心大的方向 不動(dòng)搖。在國(guó)家房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)及政策對(duì)高房?jī)r(jià)的打壓下，曾經(jīng)如火如荼的傳統(tǒng)住宅市場(chǎng) 成交表現(xiàn)黯淡，一系列政策很大力度上的壓縮了住宅市場(chǎng)的投資空間，同時(shí)也限制了 投資客的投資和投機(jī)性需求。在此形勢(shì)下，旅游地產(chǎn)成為投資客們的青睞，成為萬(wàn)眾 矚目的房產(chǎn)新寵。旅游地產(chǎn)的崛起，不僅來(lái)自房產(chǎn)新政的導(dǎo)向作用，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更是其內(nèi)在的 動(dòng)力。據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究，當(dāng)人均 GDP達(dá)到一定程度時(shí)，以家庭為單位的消費(fèi)結(jié)構(gòu)就會(huì) 發(fā)生變化，休閑支出比例會(huì)明顯上升。目前的中國(guó)就正處在這一階段，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的內(nèi) 在推動(dòng)，以度假休閑為代表的

4、第三產(chǎn)業(yè)正迅速崛起。隨之而來(lái)的，便是旅游地產(chǎn)的蓬 勃發(fā)展。三、旅游地產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)式酒店定義產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開(kāi)發(fā)商以房地產(chǎn)的銷(xiāo)售模 式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資 者如購(gòu)買(mǎi)商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲取該物 業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。其實(shí)質(zhì)就是迎合 普通老百姓的不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)需求。產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)模式和國(guó)外的權(quán)益性房地產(chǎn)投資基 金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類(lèi)似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營(yíng)型住宿 業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營(yíng)收益。歷史背景

5、20 世紀(jì) 60 年代的歐洲， 度假風(fēng)氣興盛， 法國(guó)地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅， 歐 美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價(jià)格高 昂，多數(shù)家庭無(wú)力單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)度假別墅，而部分有能力購(gòu)買(mǎi)別墅的用戶，每年的使用時(shí) 間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)一幢度假別 墅供大家不同時(shí)間分別使用的情況，最早的分時(shí)度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開(kāi) 發(fā)商發(fā)明了以分時(shí)銷(xiāo)售客房使用權(quán)的模式來(lái)招攬客戶，取得了很好的效果，分時(shí)度假 市場(chǎng)由此形成。產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類(lèi)，其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假 +房產(chǎn)投資”。它將酒 店的每一單位分別售給投資人，同時(shí)投資人委托

6、酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管 理，獲得一定的投資回報(bào)。由于客房年度利潤(rùn)分紅足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可 觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約1520年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營(yíng)有方的酒店通常還可帶來(lái)物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒 店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單 位的度假基地。四、產(chǎn)權(quán)式酒店利在何處（前景）？產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類(lèi)物業(yè)的重要形式之一，近年來(lái)越來(lái)越受到廣大投資人士的 青睞也是受客觀環(huán)境影響。首先國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，我國(guó)各地建起大批房地產(chǎn)項(xiàng) 目，經(jīng)濟(jì)回落，許多盲目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)由于價(jià)格高

7、、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)等因素出現(xiàn)了嚴(yán)重 的積壓。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)總隊(duì)對(duì)全國(guó) 35 個(gè)大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前這些城市 還有 6000 多萬(wàn)平方米的商品房空置，商品房嚴(yán)重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當(dāng) 大一部分位于度假地和旅游城市。其次 休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過(guò)初期單 純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，休閑度假已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場(chǎng)規(guī)模。因 此，我國(guó)在35年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場(chǎng)。這一市場(chǎng)的形成和擴(kuò) 大，將為產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)造出旺盛的需求。產(chǎn)權(quán)式酒店提供給業(yè)主每年的免費(fèi)自住房額，一般情況下業(yè)主都不能用完，那么 在不同地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主就可以

8、將自己的免費(fèi)自住房額拿出來(lái)與別人交換，以 達(dá)成度假交換的目的。第三可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對(duì)充足。由于在工業(yè)技術(shù)方面與存在較大的差距， 加上面臨加入后開(kāi)放市場(chǎng)的威脅，在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)的 農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營(yíng)單位分散，無(wú)法吸納大額資金。資金 需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背 景下，對(duì)資金的有效需求卻嚴(yán)重不足。當(dāng)然，除了與股市的低迷，人們對(duì)基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負(fù)利 率等客觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)也是分不開(kāi)的。北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有 限公司副總經(jīng)理認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，

9、無(wú)外乎以下兩個(gè)原因其一，委托經(jīng)營(yíng)，省去麻煩。產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級(jí)酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托 開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)的酒店經(jīng)營(yíng)公司出租、打理，自己按時(shí)收取租金或年底的酒店盈利分紅。 這樣，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，省去了不少管理麻煩。其二，提供包租，收益穩(wěn)定。不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)， 每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率， 包租年限有 3年、5年，甚至 10年不等。業(yè)界普遍認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)相對(duì) 于其他類(lèi)型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也小一些。另外，很多產(chǎn)權(quán)式酒 店的開(kāi)發(fā)商每年都會(huì)提供給業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，1030 天不等，對(duì)于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸

10、引力。五、產(chǎn)權(quán)式酒店定價(jià)依據(jù)及成本分析1、定價(jià)依據(jù)：以40平方米的戶型（其中包括公攤面積 20平方米左右）為例，采 取反推法定價(jià)，根據(jù)市場(chǎng)情況，按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)和開(kāi)房率，算出平均一間客 房的年毛收入計(jì)算公式為：一間客房的年毛收入 二房?jī)r(jià)X開(kāi)房率X每年天數(shù)（365）， 管理公司毛收益和業(yè)主回報(bào)按照 7:3分?jǐn)偅▍⒄债a(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)規(guī)律得出的結(jié)論）計(jì) 算公式為：管理公司毛收益=一間客房的年收益X 0.7，業(yè)主回報(bào)金額=一間客房的年收 益X 0.3，業(yè)主回報(bào)部分按照投資總額的8%的回報(bào)率，推算出銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算公式為： 單位銷(xiāo)售價(jià)格=每年可回報(bào)業(yè)主金額十（0.08 X 40）。例如：假設(shè)房間折后價(jià)為

11、 180元/天，住房率為60%則平均每一間40仃的客房年收入為180 X 0.6 X 365=39420元；按照7： 3分?jǐn)?，酒店管理公司毛收益為?9420X 0.7=27594元，可回報(bào)給業(yè)主的金額為39420 X 0.3=11826元；按照投資總額固定回報(bào)率8%計(jì)算，貝V該客房的銷(xiāo)售總額為：11826 -0.08=147825 元單位銷(xiāo)售價(jià)格為：147825 - 40=3696元。酒店經(jīng)營(yíng)狀況與定價(jià)分析表建筑 面積收益收益分?jǐn)偪射N(xiāo)售價(jià)格計(jì)算 方式（經(jīng) 營(yíng)狀 況）房間 牌價(jià)折扣 （折后 價(jià)）住房 率毛收益管理公 司毛收 益（占 70%）回報(bào) 業(yè)主（占30%總額單位售 價(jià)40 m2（按 50

12、%分 攤計(jì) 算）基本 狀態(tài)2500.8(200)65%474503321514235177937.54448.4450%3650025550109501368753421.88中間 狀態(tài)2500.7(180)60%394202759411826147825369652%34133.3323893.33102401280003200保守 狀態(tài)2500.65(160)60%350402452810512131400328535%20761.2145336228778501946.25上述六種狀態(tài)的平均單位銷(xiāo)售價(jià)格為：3333元/川；按160元/天、開(kāi)房率60%計(jì) 算，則平均銷(xiāo)售單價(jià)為：3285元/

13、叭按180元/天，開(kāi)房率52%計(jì)算，貝U平均銷(xiāo)售單價(jià)為：3200元/ m20根據(jù)周邊市場(chǎng)價(jià)格以及本項(xiàng)目實(shí)際情況， 保守估計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)可定位 在3100元/叭 即28403340元/卅之間（6層起價(jià)2840元/叭 每高一層加20元/叭 包括裝修費(fèi)用）。我們選擇參照160元/天、開(kāi)房率60%售價(jià)3100元/卅、回報(bào)金額 10540元/年（即回報(bào)率為8.5%）為基準(zhǔn)計(jì)算（以下所有的計(jì)算亦同）。這樣對(duì)目標(biāo)客 戶有相當(dāng)大的吸引力（具體分析見(jiàn)投資收益例表）。2、成本與收益分析：1 ）面積：每層800叭 630層共計(jì)20000 m22 ）成本預(yù)計(jì)：建安成本：1500元/ m； 精裝修：300元/ m； 廣告推

14、廣成本：50元/ m （總計(jì)500萬(wàn)元十10萬(wàn)m）； 管理成本：100元/ m2； 稅收：155元/ m （銷(xiāo)售單價(jià)X 5% 即3100X 5%=155； 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：100元/ m；以上共計(jì)為：2205元/ m。3）預(yù)計(jì)利潤(rùn)為：（銷(xiāo)售單價(jià)-成本單價(jià)）x總建筑面積（3100- 2205）X五、銷(xiāo)售方式（經(jīng)營(yíng)模式分析）（結(jié)合本項(xiàng)目模擬分析）目前產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式主要有：1、省心回報(bào)型（類(lèi)似于超市的“整租零售”）：業(yè)主將所購(gòu)客房與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，將所購(gòu)客房20年以上 經(jīng)營(yíng)權(quán)全權(quán)委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價(jià)的 8.5%的固定金額每年支 付業(yè)主投資回報(bào)。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的

15、各項(xiàng)成本、物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)均由酒店管理公司承擔(dān)。業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定數(shù)額（設(shè)定在投資總額的4%左右）的住房卡。住房卡消費(fèi)完后，享受貴賓卡待遇。例：本項(xiàng)目的操作方式：（見(jiàn)投資收益例表）投資收益例表面積樓 層單 價(jià)總房?jī)r(jià)年收攵入實(shí)際收 入固定回報(bào) 率實(shí)際 回報(bào) 率固定回 報(bào)住房卡40 m2203100124000105404960155008.5%12.5%12296011840010064473614800注：因銀行按揭利率未定，分析表未計(jì)算按揭貸款模式。2、利潤(rùn)共享型：獲得年度客房利潤(rùn)分紅。業(yè)主可以隨時(shí)使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業(yè)主確認(rèn)的期限內(nèi)出租該 客房，并且在該期限內(nèi)，

16、業(yè)主將獲得所購(gòu)客房套型全部待租客房的平均收益。即：業(yè)主所購(gòu)房當(dāng)日收益=該套型全部客房的當(dāng)日收益寧該套型當(dāng)日全部待租客房數(shù) 業(yè)主客房全年收益=業(yè)主所購(gòu)客房每日收益之總和業(yè)主將獲得的利潤(rùn)分紅為業(yè)主所購(gòu)房全年收益的 30%經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、稅費(fèi)均由酒店經(jīng)營(yíng)公司承擔(dān)。業(yè)主可以隨時(shí)使用自己的客房，但必須承擔(dān)管理等相應(yīng)的基本費(fèi)用x元/天，其中包含易耗品等x元/日.套（分戶型、面積收?。?。3、完全自用型目標(biāo)客戶：企業(yè)（中、小型為主）酒店將按其它客房一樣提供各類(lèi)星級(jí)服務(wù)，另行簽訂物業(yè)管理協(xié)議。業(yè)主須按月交納物業(yè)管理費(fèi)。物來(lái)管理費(fèi)按 5元/川月計(jì)收（水、電耗費(fèi)按量計(jì) 收）。附2011年度金陵連鎖酒店客房

17、經(jīng)營(yíng)和分銷(xiāo)渠道數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)酒店客房數(shù)平均房?jī)r(jià)（ADR平均出租率（OP平均每間客房 收益（RevPAR）名稱(chēng)星級(jí)城市層級(jí)湖濱金陵5二線A類(lèi)3716574.589.00%511晶元金陵4二線A類(lèi)3285P 437.786.20%377.1無(wú)錫金陵5二線A類(lèi)5096588.861.80%363.8揚(yáng)州金陵5二線B類(lèi)6099517.266.90%346.1驛都金陵5二線B類(lèi)7257489.570.40%344.4華芳金陵5三線4906P 616.555.70%343.2金陵能達(dá)4二線B類(lèi)2450436.778.30%341.7金陵丹陽(yáng)4三線3216377.577.20%291.2金陵金馬5二線A類(lèi)1126

18、3454.860.80%276.5金陵水城5二線B類(lèi)2935431.563.00%271.8南湖賓館4二線B類(lèi)2790330.682.10%271.3紫金山莊5二線A類(lèi)3345657.240.70%267.6金陵花園5三線5130394.665.90%260方源金陵4二線A類(lèi)3993P 373.369.60%259.9金陵江濱5二線A類(lèi)41541490.852.00%255.2金陵觀園5二線B類(lèi)2426451.855.10%248.9金陵皖西5二線B類(lèi)4737P 38863.90%248國(guó)睿金陵4二線A類(lèi)312639462.80%247.3金陵溧陽(yáng)5三線587136666.00%241.6金陵

19、口子5r二線b類(lèi)5057434.254.00%234.5金陵山水5二線A類(lèi)2867451.951.30%231.7金陵潤(rùn)揚(yáng)5二線B類(lèi)2560470.349.00%230.2金陵金源4r二線b類(lèi)3132:35365.00%229.5泓瑞金陵5二線A類(lèi)7027P 348.751.30%178.8金陵天銘5三線4647364.448.00%175金陵華僑4二線B類(lèi)2970296.454.40%161.3鹽城迎賓館5二線B類(lèi)4038P 347.239.60%137.5金陵大廈3二線A類(lèi)2566191.167.60%129.1常熟國(guó)際5三線373533935.90%121.6金陵黟縣4廠三線128718

20、6.424.50%45.7合計(jì)125681418.460.30%254.7六、國(guó)內(nèi)發(fā)展情況國(guó)內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是省三亞市，在 1995年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，為 擺脫樓盤(pán)滯銷(xiāo)困境而采取的不得已策略。沒(méi)想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)始風(fēng)靡全國(guó)。北京、上 海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開(kāi)始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒 店，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢(shì)頭?？梢哉f(shuō)2000 2001年是第一輪產(chǎn)權(quán)度假酒店開(kāi)發(fā)熱潮， 以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式 酒店遭遇敗績(jī)而結(jié)。然而，從2003年開(kāi)始的第二輪產(chǎn)權(quán)式酒店熱并沒(méi)因此而受影響，產(chǎn)權(quán)式

21、酒店繼續(xù) 開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、開(kāi)業(yè)。2005年春節(jié)黃金周期間，一股產(chǎn)權(quán)式酒店的狂風(fēng)再次席卷海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為 中國(guó)新興的房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)地區(qū)，海南的房地產(chǎn)以其獨(dú)特的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)贏得了國(guó)內(nèi)消 費(fèi)者的青睞，而產(chǎn)權(quán)式酒店又是其中備受關(guān)注的“明珠”。如今在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，新酒店接連開(kāi)張， 給人以市場(chǎng)大有可為的感覺(jué)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到 200多個(gè)，遍布全國(guó)25個(gè)省、自治區(qū)和直轄市。4月，浙江省臨安市錢(qián)王大酒店西苑樓開(kāi)發(fā)和推行產(chǎn)權(quán)式酒店，十分成功。浙江省 的莫干山休閑度假村、寧波南苑、杭州凱利悅等產(chǎn)權(quán)式大酒店已形成決策，并付諸實(shí) 施。6 月初，產(chǎn)權(quán)式酒

22、店落戶大理。 由杭州千島湖鳳凰實(shí)業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)的四星級(jí) 產(chǎn)權(quán)式酒店“大理鳳凰溫泉度假村”在大理市下關(guān)西郊塘子鋪溫泉村（下關(guān)溫泉 ）開(kāi)工建設(shè)。大理鳳凰溫泉度假村是全產(chǎn)權(quán)分時(shí)度假酒店，其具體操作方式是按單元分別對(duì) 投資者進(jìn)行出售，由投資者擁有該單元全部產(chǎn)權(quán)，投資者再將所擁有單元委托麗江官 房大酒店經(jīng)營(yíng)管理，從受益中減去管理費(fèi)用的贏余獲取投資利益，另外可以獲得每年 四周免費(fèi)休息度假時(shí)間。七、產(chǎn)權(quán)式酒店的類(lèi)型1、養(yǎng)老型酒店養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費(fèi)者）在退休前購(gòu)買(mǎi)退休養(yǎng)老度假村的某 一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投 資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)

23、權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家 人所有。2、有限自用投資型酒店 有限自用投資型酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委 托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。八、我的觀點(diǎn)我覺(jué)得在將來(lái)養(yǎng)老型酒店會(huì)有很大的發(fā)展空間，不管是站在投資的角度，還是在 養(yǎng)老的角度。不僅可以分享到酒店利潤(rùn)分紅，而且擁有酒店房產(chǎn)價(jià)值的提升帶來(lái)的收 益，還可以享受每年一定期限的免費(fèi)住宿旅游。養(yǎng)老型產(chǎn)權(quán)式酒店的選址定是在一個(gè) 風(fēng)景秀麗空氣清新的地方，無(wú)疑是自己養(yǎng)老的好去處。很適合以后的年輕一代人的生 活觀念。據(jù)我了解有很多酒店其實(shí)并不怎么賺錢(qián)，但為什么有很多人熱衷于投資于酒店行 業(yè)呢

24、！那就在于酒店房產(chǎn)的升值，而且空間很大。特別是政府想開(kāi)發(fā)郊區(qū)旅游資源時(shí)， 投資者以很低的價(jià)格買(mǎi)入地皮，在投資建設(shè)期間，政府的相應(yīng)的配套設(shè)施例如道路、 旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)和相應(yīng)的規(guī)劃都會(huì)上馬。當(dāng)酒店建設(shè)完成時(shí)，那些基礎(chǔ)設(shè)施也差不多 完成了，而酒店周邊也將成為新熱點(diǎn)，其價(jià)值自然大大上升。有時(shí)只要酒店運(yùn)營(yíng)不虧 損，投資者也是賺錢(qián)的。2012年 2月1日起，?？谑姓綄?shí)施產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法 （下稱(chēng)辦法） 。 這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店的地方條例。據(jù)介紹， 辦法出爐前，產(chǎn)權(quán)式酒店在中 國(guó)各地長(zhǎng)期處于野蠻生長(zhǎng)狀態(tài)，關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店本身的界定，以及用地性質(zhì)、能否分 割銷(xiāo)售等，一直備受爭(zhēng)議。另一位業(yè)內(nèi)人士則直言

25、，?？谕瞥鲛k法的目的，就是 為了?？谧≌N(xiāo)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。事實(shí)是一種變相救市政策，雖然這一政策只對(duì)海濱度假 勝地和旅游熱點(diǎn)景區(qū)周?chē)忻黠@的作用，但是這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑有著風(fēng)向標(biāo)的 指引性作用。綜上所述，產(chǎn)權(quán)式酒店在未來(lái)的發(fā)展空間還是很大的，它還處在朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)階段。 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)人對(duì)健康、綠色的生活擁有更多需求，越來(lái)越需要通過(guò)旅游、 休閑以及自己的私屬空間來(lái)提升生活品質(zhì)。旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國(guó)人所 接受，這就給產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展帶來(lái)了更好的契機(jī)。九、上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析（以東方賓館和金陵飯店為例）一、東方賓館資產(chǎn)負(fù)債表水平分析資產(chǎn)負(fù)債表單位：元水平分析日期2010-12-3120

26、09-12-31報(bào)表來(lái)源年報(bào)年報(bào)變動(dòng)額變動(dòng)率:資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金28.91%交易性金融資產(chǎn)9736201182760-209140-17.68%其他貨幣資金0000壞賬準(zhǔn)備0000應(yīng)收賬款凈額220385918.05%其他應(yīng)收款凈額15935903049011-1455421-47.73%預(yù)付賬款59234125633-66399-52.85%應(yīng)收補(bǔ)貼款0000存貨跌價(jià)準(zhǔn)備0000存貨（凈額）48615283708332115319631.10%待攤費(fèi)用0000工程施工0000其他流動(dòng)資產(chǎn)671036900610-229574-25.49%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)22.29%長(zhǎng)期投資可供出售金融資產(chǎn)-1

27、4.13%股權(quán)分置流通權(quán)0000持有至到期投資0000投資性房地產(chǎn)0000 :長(zhǎng)期應(yīng)收款0201706-201706-100.00%長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備0000長(zhǎng)期股權(quán)投資凈額05229585-5229585-100.00%其他長(zhǎng)期投資凈額0000 1固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備0000 1固定資產(chǎn)凈額-8.19%工程物資0000 1在建工程0530767-530767-100.00%固定資產(chǎn)清理0000待處理固定資產(chǎn)凈損失0000 1固定資產(chǎn)合計(jì)4-8.29%無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)-2175425-5.40%開(kāi)發(fā)支出0000、* 、/ 商譽(yù)0000開(kāi)辦費(fèi)0000遞延資產(chǎn)0000長(zhǎng)期待攤費(fèi)用-44

28、.82%其他長(zhǎng)期資產(chǎn)0000無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)0000 :遞延稅項(xiàng)遞延所得稅資產(chǎn)25011048-3119928-12.47%其他非流動(dòng)資產(chǎn)0000影響非流動(dòng)資產(chǎn)其他科目0000 :非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)-11.84%資產(chǎn)總計(jì)-8.82%負(fù)債及股東權(quán)益流動(dòng)負(fù)債短期借款0-100.00%交易性金融負(fù)債0000應(yīng)付票據(jù)0000應(yīng)付賬款15356005-4103784-21.09%預(yù)收賬款9923703486083248.98%代銷(xiāo)商品款0000應(yīng)付職工薪酬386978628.46%應(yīng)付福利費(fèi)0000應(yīng)付股利0000應(yīng)交稅費(fèi)2509996202078048921624.21%應(yīng)付利息0000待扣稅金00

29、00其他應(yīng)交款0000內(nèi)部應(yīng)付款0000其他應(yīng)付款-3220545-11.64%應(yīng)付短期債券0000預(yù)提費(fèi)用0000工程結(jié)算0000預(yù)計(jì)負(fù)債0-100.00%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)-36.63%長(zhǎng)期負(fù)債長(zhǎng)期借款0000應(yīng)付債券0000長(zhǎng)期應(yīng)付款0000其他長(zhǎng)期負(fù)債0000遞延所得稅負(fù)債51718058-5855305-11.32%其他非流動(dòng)負(fù)0000影響非流動(dòng)負(fù)債其他科目0非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)-25.30%負(fù)債合計(jì)-32.10%股東權(quán)益少數(shù)股東權(quán)益0000實(shí)收資本（或股本）00減：已歸還投資0000資本公積金339280914-4.27%盈余公積00減：庫(kù)存股0000集體福利基金0000未確認(rèn)的投資損失000

30、0未分配利潤(rùn)6773465外幣報(bào)表折算差額0000影響所有者權(quán)益其他科目0000歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)-8345407-1.36%股東權(quán)益合計(jì)612210091-8345407-1.36%負(fù)債和股東權(quán)益總計(jì)-8.82%垂直分析資產(chǎn)負(fù)債表單位：元垂直分析日期2010-12-312009-12-31結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況報(bào)表來(lái)源年報(bào)年報(bào)期末期初差額資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金8.78%6.21%2.57%交易性金融資產(chǎn)97362011827600.13%0.15%-0.01% .其他貨幣資金00000 n壞賬準(zhǔn)備00000應(yīng)收賬款凈額1.96%1.51%0.45%其他應(yīng)收款凈額159359030490110.2

31、2%0.38%-0.16%；預(yù)付賬款592341256330.01%0.02%-0.01%應(yīng)收補(bǔ)貼款00000 ：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備00000存貨（凈額）486152837083320.66%0.46%0.20%待攤費(fèi)用00000工程施工00000其他流動(dòng)資產(chǎn)6710369006100.09%0.11%-0.02%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)11.84%8.83%3.01%長(zhǎng)期投資可供出售金融資產(chǎn)16.62%17.65%-1.03%股權(quán)分置流通權(quán)00000持有至到期投資00000 :投資性房地產(chǎn)00000長(zhǎng)期應(yīng)收款020170600.02%-0.02%長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備00000 n長(zhǎng)期股權(quán)投資凈額052295850

32、0.65%-0.65%其他長(zhǎng)期投資凈額00000固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備00000固定資產(chǎn)凈額60.73%60.32%0.42%工程物資00000在建工程053076700.07%-0.07%固定資產(chǎn)清理00000待處理固定資產(chǎn)凈損失00000固定資產(chǎn)合計(jì)00000無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)5.17%4.99%0.19%開(kāi)發(fā)支出00000、* 、/ 商譽(yù)00000開(kāi)辦費(fèi)00000遞延資產(chǎn)00000長(zhǎng)期待攤費(fèi)用2.65%4.39%-1.73%其他長(zhǎng)期資產(chǎn)00000無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)00000遞延稅項(xiàng)遞延所得稅資產(chǎn)2.97%3.09%-0.12%其他非流動(dòng)資產(chǎn)00000 :影響非流動(dòng)資產(chǎn)其他科

33、目00000非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)88.16%91.17%-3.01%資產(chǎn)總計(jì)100.00%100.00%0負(fù)債及股東權(quán)益流動(dòng)負(fù)債短期借款005.57%-5.57%交易性金融負(fù)債00000應(yīng)付票據(jù)00000應(yīng)付賬款2.08%2.41%-0.32%預(yù)收賬款99237032.01%1.23%0.78%代銷(xiāo)商品款00000應(yīng)付職工薪酬2.37%1.68%0.69%應(yīng)付福利費(fèi)0 n0000應(yīng)付股利00000應(yīng)交稅費(fèi)250999620207800.34%0.25%0.09%應(yīng)付利息0 10000 1待扣稅金00000其他應(yīng)交款00000內(nèi)部應(yīng)付款0 0000 1其他應(yīng)付款3.32%3.42%-0.11%應(yīng)付短期

34、債券00000預(yù)提費(fèi)用00000工程結(jié)算00000預(yù)計(jì)負(fù)債003.32%-3.32%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)10.11%14.55%-4.44%長(zhǎng)期負(fù)債長(zhǎng)期借款00000應(yīng)付債券00000 ：長(zhǎng)期應(yīng)付款00000其他長(zhǎng)期負(fù)債00000遞延所得稅負(fù)債6.22%6.40%-0.18%其他非流動(dòng)負(fù)00000影響非流動(dòng)負(fù)債其他科目03.48%03.48%非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)7.96%9.72%-1.76%負(fù)債合計(jì)18.07%24.27%-6.20%股東權(quán)益少數(shù)股東權(quán)益00000實(shí)收資本（或股本）36.59%33.36%3.23%減：已歸還投資00000資本公積金46.03%43.84%2.19%盈余公積3.48%3.1

35、7%0.31%減：庫(kù)存股00000集體福利基金00000未確認(rèn)的投資損失00000未分配利潤(rùn)-4.17%-4.64%0.47%外幣報(bào)表折算差額00000 :影響所有者權(quán)益其他科目00000歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)81.93%75.73%6.20%股東權(quán)益合計(jì)81.93%75.73%6.20%負(fù)債和股東權(quán)益總計(jì)100.00%100.00%0資產(chǎn)與權(quán)益對(duì)稱(chēng)結(jié)構(gòu)分析流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期資產(chǎn)相關(guān)比重存貨占流動(dòng)資產(chǎn)百分比：5.57%流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)總額百分比：11.84%投資性資產(chǎn)（5項(xiàng)）占資產(chǎn)總額百分比：16.62%固定資產(chǎn)占資產(chǎn)總額百分比：60.73%流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額百分比：55.96%長(zhǎng)期負(fù)債占

36、負(fù)債總額百分比：44.04%股本占所有者權(quán)益百分比：44.66%未分配利潤(rùn)占所有者權(quán)益百分比：-5.09%二、東方賓館利潤(rùn)表水平分析利潤(rùn)表單位：元結(jié)束日期2010-12-312009-12-31開(kāi)始日期2010-1-12009-1-1水平分析報(bào)表來(lái)源年報(bào)年報(bào)增減額增減率一、營(yíng)業(yè)收入21.32%折扣與折讓0000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額0000影響營(yíng)業(yè)收入的其他科目0000減：營(yíng)業(yè)成本-1814710-1.55%影響營(yíng)業(yè)成本的其他科目0000營(yíng)業(yè)稅金及附加237044219.27%二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)0000其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)r 000 10存貨跌價(jià)損失0000銷(xiāo)售費(fèi)用-5258543-7.14%營(yíng)業(yè)費(fèi)用0000

37、管理費(fèi)用-18.34%財(cái)務(wù)費(fèi)用30919654170128-1078163-25.85%期間費(fèi)用0000進(jìn)貨費(fèi)用000 V0勘探費(fèi)用0000匯兌損益0000資產(chǎn)減值損失1046734-91.23%力卩：公允價(jià)值變動(dòng)凈收益-202550475310-677860-142.61%三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)投資收益188521017538391313717.49%其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資 收益0000影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的其他科目0000期貨損益P 000 ”0補(bǔ)貼收入0000營(yíng)業(yè)外收入51536459677444185901432.54%以前年度損益調(diào)整r 000 10營(yíng)業(yè)外支出66954107285390-5

38、89980 1-8.10%其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損失2960537013540-6717487-95.78%影響利潤(rùn)總額的其他科目0000營(yíng)業(yè)外收支凈額0000分給外單位利潤(rùn)0000以前年度所得稅調(diào)整0000四、利潤(rùn)總額9986337所得稅3212872影響凈利潤(rùn)的其他科目0000少數(shù)股東損益:0000未彌補(bǔ)子公司虧損0000應(yīng)交特種基金0000職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金0000購(gòu)并利潤(rùn)0000未確認(rèn)的投資損失0000所得稅返還0000不應(yīng)負(fù)擔(dān)的子公司本年虧損0000子公司彌補(bǔ)超額虧損的本年收益0000五、凈利潤(rùn)6773465歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)6773465含少數(shù)股東損益的凈利潤(rùn)6773465

39、年初未分配利潤(rùn)0000其他轉(zhuǎn)入0000盈余公積轉(zhuǎn)入數(shù)0000年初未分配利潤(rùn)調(diào)整0000減少注冊(cè)資本減少的未分配利潤(rùn)0000外幣報(bào)表折算差額0000非正常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益調(diào)整0000股份公司成立前利潤(rùn)分配0000住房周轉(zhuǎn)金轉(zhuǎn)入數(shù)0000六、可供分配的利潤(rùn)0000提取法定盈余公積金0000提取法定公益金0000提取職工獎(jiǎng)勵(lì)福利基金0000提取儲(chǔ)備基金0000提取企業(yè)發(fā)展基金0000七、可供股東分配的利潤(rùn)0000應(yīng)付優(yōu)先股股利0000提取任意盈余公積金0000應(yīng)付普通股股利0000轉(zhuǎn)作股本的普通股股利0000八、未分配利潤(rùn)0000出售、處置部門(mén)或被投資單位所得收 益0000自然災(zāi)害發(fā)生的損失0000會(huì)計(jì)

40、政策變更增加（或減少）利潤(rùn)總 額0000會(huì)計(jì)估計(jì)變更增加（或減少）利潤(rùn)總 額0000債務(wù)重組損失0000其他0000基本每股收益0.025-0.190.215-稀釋每股收益0.025-0.190.215-被合并方在合并前實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)0000凈利潤(rùn)其他子項(xiàng)0000營(yíng)業(yè)總收入4709105921.32%營(yíng)業(yè)總成本-10.13%垂直分析利潤(rùn)表單位：元垂直分析結(jié)束日期2010-12-312009-12-31開(kāi)始日期2010-1-12009-1-1報(bào)表來(lái)源年報(bào)年報(bào)2010 年度2009 年度一、營(yíng)業(yè)收入100.00%100.00%折扣與折讓0000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額0000影響營(yíng)業(yè)收入的其他科目0000減

41、：營(yíng)業(yè)成本43.12%53.14%影響營(yíng)業(yè)成本的其他科目0000營(yíng)業(yè)稅金及附加5.48%5.57%二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)0000其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)0000存貨跌價(jià)損失0000銷(xiāo)售費(fèi)用25.54%33.37%營(yíng)業(yè)費(fèi)用0000管理費(fèi)用20.64%30.66%財(cái)務(wù)費(fèi)用309196541701281.15%1.89%期間費(fèi)用0000進(jìn)貨費(fèi)用0000勘探費(fèi)用0000匯兌損益0000資產(chǎn)減值損失10467340.39%5.40%力卩：公允價(jià)值變動(dòng)凈收益-202550475310-0.08%0.22%三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)4.30%-29.03%投資收益188521017538390.70%0.79%其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的

42、投資收 益0000影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的其他科目0000期貨損益0000補(bǔ)貼收入0000營(yíng)業(yè)外收入51536459677441.92%0.44%以前年度損益調(diào)整0000 :營(yíng)業(yè)外支出669541072853902.50%3.30% :其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損失29605370135400.11%3.18%影響利潤(rùn)總額的其他科目0000營(yíng)業(yè)外收支凈額0000分給外單位利潤(rùn)0000以前年度所得稅調(diào)整0000四、利潤(rùn)總額99863373.73%-31.89%所得稅32128721.20%-8.09%影響凈利潤(rùn)的其他科目0000少數(shù)股東損益0000未彌補(bǔ)子公司虧損0000應(yīng)交特種基金0000職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金

43、0000購(gòu)并利潤(rùn)0000 :未確認(rèn)的投資損失0000 1所得稅返還0000不應(yīng)負(fù)擔(dān)的子公司本年虧損0000 :子公司彌補(bǔ)超額虧損的本年收益0000五、凈利潤(rùn)67734652.53%-23.79%歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)67734652.53%-23.79%含少數(shù)股東損益的凈利潤(rùn)67734652.53%-23.79%年初未分配利潤(rùn)0000其他轉(zhuǎn)入0000盈余公積轉(zhuǎn)入數(shù)0000 1年初未分配利潤(rùn)調(diào)整0000減少注冊(cè)資本減少的未分配利潤(rùn)0000外幣報(bào)表折算差額0000非正常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益調(diào)整0000股份公司成立前利潤(rùn)分配0000住房周轉(zhuǎn)金轉(zhuǎn)入數(shù)0000六、可供分配的利潤(rùn)0000提取法定盈余公積金0000 :提取法定公益金0000提取職工獎(jiǎng)勵(lì)福利基金0000提取儲(chǔ)備基金0000 :提取企業(yè)發(fā)展基金0000七、可供股東分配的利潤(rùn)0000應(yīng)付優(yōu)先股股利0000提取任意盈余公積金0000應(yīng)付普通股股利0000轉(zhuǎn)作股本的普通股股利0000八、未分配利潤(rùn)0000出售、處置部門(mén)或被投資單位所得收益0000自然災(zāi)害發(fā)生的損失0000會(huì)計(jì)政策變更增加（或減少）利潤(rùn)總額0000會(huì)計(jì)估計(jì)變更增加（或減少）利潤(rùn)總額0000債