房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析分類模擬題3

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析分類模擬題3一、問答題1、現(xiàn)需要對(duì)某幢商住綜合樓進(jìn)行抵押估價(jià)，請(qǐng)寫出估價(jià)技術(shù)路線。2、某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價(jià)其市場(chǎng)買賣價(jià)格，估價(jià)人員運(yùn)用收益法對(duì)一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(jià)(估價(jià)方法正確)，確定其價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為12666元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律(一、二層差價(jià)2%，二、三層差價(jià)5%，三、四層差價(jià)2%)，判斷出二層價(jià)格為12309元/m2，三層價(jià)格為11694元/m2，四層價(jià)格為11460元/m2，從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為：(12566+123

2、09+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確?為什么?二、指錯(cuò)題下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。3、××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)    一、委托人(略)    二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)    三、估價(jià)目的    為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。    四、估價(jià)對(duì)象    ××置業(yè)公司一年前奉上級(jí)集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)

3、××工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于××市××路××號(hào)，四至范圍××××，總占地面積12000m2，土地級(jí)別為該市一級(jí)地二類區(qū)。經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟建筑面積7800m2的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。    五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)    價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2011年6月30日，為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查之日。   

4、0;六、價(jià)值類型(略)    七、估價(jià)依據(jù)(略)    八、估價(jià)原則(略)    九、估價(jià)方法    根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，對(duì)超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對(duì)超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對(duì)在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值因市場(chǎng)的寫字樓出租經(jīng)營(yíng)較多，采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此評(píng)估出在建寫字樓的價(jià)值。    十、估價(jià)結(jié)果    經(jīng)過科學(xué)、客觀、嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，綜合確定

5、估價(jià)對(duì)象的價(jià)值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)，其中超市的總價(jià)值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整)，單價(jià)為每平方米建筑面積9430元；在建寫字樓的總價(jià)值9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。    十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)    十二、估價(jià)作業(yè)期    2011年6月30日至2011年7月5日    十三、實(shí)地查勘期(略)    十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)    ××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(節(jié)選

6、)    一、估價(jià)對(duì)象狀況描述與分析    ××置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積12000m2，其中建筑物為主廠房一棟，建于1990年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8m，建筑面積7800m2。其余建筑物為倉(cāng)庫(kù)、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)房各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場(chǎng)

7、地建造一幢建筑面積18000m2的寫字樓(實(shí)物情況略)，擬對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)一年后建成投入使用。    估價(jià)對(duì)象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適宜于商場(chǎng)和寫字樓經(jīng)營(yíng)，××置業(yè)公司進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。    二、市場(chǎng)背景分析(略)    三、最高最佳利用分析(略)    四、估價(jià)方法適用性分析    根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象采用

8、不同的估價(jià)方法。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對(duì)超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對(duì)寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價(jià)值。    五、估價(jià)測(cè)算過程    (一)超市的估價(jià)    選取的三宗類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料如下(交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略)。 可比實(shí)例ABC成交價(jià)格人民幣9300元/m2人民幣6300元/m2美元1350元/m2成交面積6900m2240m28600m2成交日期2011年5月30日2011年4月23日201

9、0年12月28日交易情況拍賣正常正常房地產(chǎn)狀況0%-25%+10%    注：表內(nèi)面積均為建筑面積。    根據(jù)可比實(shí)例，收集的其他相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢(shì)。2010年12月28日美元與人民幣的匯價(jià)為1:8.3，2011年6月30日為1:8.27。    1比準(zhǔn)價(jià)格A=9300×(100/100)×(1+0.5%)×100/100=9347(人民幣元/m2)    2比準(zhǔn)價(jià)格B=6300

10、15;(100/100)×(1+0.5%)2×100/100×100/(100-25)=8484(人民幣元/m2)    3比準(zhǔn)價(jià)格C=1350×8.27×(100/100)×(1+0.5%)6×100/100×(100/110)=10458(人民幣元/m2)    4估價(jià)結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均，得出估價(jià)對(duì)象的單價(jià)：    (9347+8484+10458)divide3=9430(元/m2)    總價(jià)=943

11、0×7800=7355(萬元)    (二)在建寫字樓的估價(jià)    1首先測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的價(jià)值    根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象建成后可對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的建筑面積為13500m2。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查收集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營(yíng)資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的55%。    年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(萬元) &

12、#160;  年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3215×55%=1768(萬元)    凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3215-1.768=1447(萬元)    收益年期取50年    報(bào)酬率取光輝大廈的投資收益率10.12%    根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營(yíng)近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和報(bào)酬率保持穩(wěn)定的趨勢(shì)考慮，代入下列公式計(jì)算：        式中，V為房地產(chǎn)價(jià)值；A為年凈收益；Y為報(bào)酬率；n為收益年期。        根據(jù)上述分析測(cè)算

13、，估價(jià)對(duì)象可經(jīng)營(yíng)使用狀態(tài)的收益價(jià)格為14183萬元人民幣。    2測(cè)算未來還需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等    根據(jù)該市的客觀情況，對(duì)其在建寫字樓進(jìn)行測(cè)算評(píng)估：    (1)續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等    裝修工程費(fèi)1800萬元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬元，室外工程費(fèi)350萬元，管理費(fèi)等150萬元，合計(jì)3490萬元。    (2)投資利息    當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%，續(xù)建期為1年，則投資利息=3490×(1+5.85%)0.5-1=101(萬元)  

14、  (3)銷售稅費(fèi)    當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的6%，則銷售稅費(fèi)=14183×6%=851(萬元)    3在建寫字樓的評(píng)估價(jià)值    總價(jià)值=14183-3490-101-851=9741(萬元)    六、估價(jià)結(jié)果確定    按上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象超市部分單價(jià)為9430元/m2，總價(jià)值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整)；在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。估價(jià)對(duì)象總價(jià)值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟

15、零玖拾陸萬元整)。 三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告中的錯(cuò)誤4、某鎮(zhèn)房屋征收評(píng)估報(bào)告    封面(略)    致估價(jià)委托方函    甲縣房屋征收辦公室：    受貴辦的委托，我所派出以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師××為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的評(píng)估工作組，遵循為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋價(jià)值的估價(jià)目的，對(duì)位于甲縣乙鎮(zhèn)丙、丁、戊三條街征收區(qū)域A、B段范圍內(nèi)的被征收房屋及該征收區(qū)域內(nèi)扣除國(guó)家收益后的出讓住宅用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2011年11月10日的公開市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。本次評(píng)估房屋

16、共××戶(含公建房屋)，被征收房屋總建筑面積44040.543m2。房屋征收決定公告(甲縣建拆字××第××號(hào))。本次評(píng)估被征收房屋所占宗地總面積30608.09m2。詳見估價(jià)結(jié)果一覽表。 估價(jià)結(jié)果一覽表現(xiàn)場(chǎng)查勘核對(duì)表房屋現(xiàn)值序號(hào)被征收人身份證號(hào)碼房屋坐落層數(shù)用途建筑面積/m2占地面積/m2建筑結(jié)構(gòu)修建/翻建時(shí)間單價(jià)(元/m2)合計(jì)萬元1××略略二層住宅243.42163.79一層石頭、土勾縫，二層磚混1990年修建46011.192略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略

17、略合計(jì)44040.54330608.094461965.91 注：1根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估委托書，全部房屋均按住宅評(píng)估。 2上述結(jié)論的應(yīng)用需要詳見本報(bào)告中“價(jià)值類型”部分。 我所依照本次評(píng)估目的，根據(jù)委托方提供的資料、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況和市場(chǎng)調(diào)查資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，采用重置成本法對(duì)委估的被征收房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，并采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)委估的被征收區(qū)域內(nèi)住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。經(jīng)分析和測(cè)算，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，在滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下，估價(jià)對(duì)象(即被征收房屋及該征收區(qū)域內(nèi)的住宅用地使用權(quán))在價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2011年11月10日的公開市場(chǎng)價(jià)格分別為： 被征收房

18、屋的綜合評(píng)估價(jià)單價(jià)：人民幣446元/m2，大寫：每平方米建筑面積肆佰肆拾陸元人民幣。 被征收房屋的評(píng)估總價(jià)：人民幣19659100元，大寫：壹仟玖佰陸拾伍萬玖仟壹佰元人民幣。 被征收區(qū)域內(nèi)的(已扣除國(guó)家收益的出讓)住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格為335.94元/m2，大寫：每平方米土地面積叁佰叁拾伍元玖角肆分人民幣。 上述結(jié)論僅為××評(píng)房字(2011)××號(hào)“乙鎮(zhèn)丙、丁、戌三條街征收區(qū)域A、B段征收補(bǔ)償估價(jià)”報(bào)告書的一部分，應(yīng)用時(shí)須認(rèn)真閱讀本評(píng)估報(bào)告書全文。 ××評(píng)估師事務(wù)所 執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人：×× 2011年11

19、月30日 目錄(略) 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略) 估價(jià)假設(shè)和限制條件 一、本估價(jià)報(bào)告基于以下假設(shè)條件： 1假設(shè)估價(jià)對(duì)象(房屋的所有權(quán)及其占用土地的使用權(quán))通過合法方式取得，并擁有合法產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，無所有權(quán)和使用權(quán)異議，未設(shè)定抵押、質(zhì)押等擔(dān)保，未對(duì)外投資入股、轉(zhuǎn)讓，不存在司法及行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封和其他限制該房地產(chǎn)權(quán)利或影響其公開市場(chǎng)價(jià)值的情形，不存在法律、法規(guī)規(guī)定禁止估價(jià)對(duì)象按本次評(píng)估目的使用的其他情形。我們未對(duì)本事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。 2假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年11月10日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、公平的均衡市場(chǎng)。 3因委托方未能提供估價(jià)對(duì)象房屋所占土地的國(guó)有土地使用證，我們根據(jù)本次估價(jià)目的和當(dāng)

20、地有關(guān)規(guī)定，評(píng)估時(shí)假設(shè)估價(jià)對(duì)象房屋所占土地的使用權(quán)為被征收人以出讓方式取得，自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起尚可使用年限為70年，在評(píng)估出土地價(jià)格后按政府規(guī)定扣除20%的國(guó)家收益部分。假設(shè)委托方提供的房屋所占土地面積、用途準(zhǔn)確無誤、合理、合法。本事項(xiàng)僅經(jīng)委托方指認(rèn)或說明，我們未對(duì)本事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。 4因委托方未能提供估價(jià)對(duì)象房屋的房屋所有權(quán)證，我們根據(jù)本次估價(jià)目的，假設(shè)估價(jià)對(duì)象房屋系被征收人合法取得。本事項(xiàng)僅經(jīng)委托方指認(rèn)或說明，我們未對(duì)本事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。 5本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)以征收當(dāng)事人雙方確定的用途持續(xù)使用并已達(dá)到最高最佳使用。若轉(zhuǎn)換使用用途，本估價(jià)結(jié)果無效。 6估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于估

21、價(jià)對(duì)象在勘查期(2011年11月12日2011年11月24日)的外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范，符合國(guó)家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)。 7假設(shè)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑結(jié)構(gòu)、裝修等物質(zhì)實(shí)體與估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘期(2011年11月12日2011年11月24日)時(shí)的無任何變化。 8本次評(píng)估所采用的房屋建筑面積和土地面積以委托方提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，假設(shè)房屋建筑面積和土地面積準(zhǔn)確無誤。我們未對(duì)本事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。 9假設(shè)委托方提供的估價(jià)資料和陳述的情況是真實(shí)、合法和完整的。我們未對(duì)本事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。 10假設(shè)估價(jià)對(duì)象應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)已按國(guó)家、省、

22、市法律、法規(guī)、規(guī)章繳納完畢，并取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和其他法律保護(hù)依據(jù)。我們未對(duì)本事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。 二、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件 1根據(jù)委托方的房地產(chǎn)評(píng)估委托書，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果將每戶房屋和區(qū)域平均地價(jià)分開評(píng)估并單獨(dú)列示。其中，房屋估價(jià)結(jié)果不包括簡(jiǎn)易房、圍墻、院壩以及附屬設(shè)施設(shè)備的價(jià)格，土地使用權(quán)估價(jià)結(jié)果為該征收區(qū)域的出讓住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格，并根據(jù)×縣政府規(guī)定按出讓住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的20%扣除了國(guó)家收益。每戶房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格可根據(jù)本報(bào)告的“價(jià)格定義”結(jié)合具體的容積率和土地開發(fā)程度修正。 2應(yīng)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用人應(yīng)明確本次評(píng)估的價(jià)格定義，以及本估價(jià)報(bào)告

23、中的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足全部假設(shè)與限制條件下的房屋和土地使用權(quán)公開市場(chǎng)價(jià)格。若國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)本身的狀況等因素及本報(bào)告假設(shè)條件發(fā)生重大變化，并對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)果無效，須重新估價(jià)。 3本報(bào)告所采用的房屋各部分建筑面積、用途以及房屋所占土地面積、用途以委托方提供的有關(guān)資料為依據(jù)，在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)以相關(guān)登記機(jī)關(guān)核實(shí)或由征收當(dāng)事人雙方確認(rèn)的房屋建筑面積、用途和土地使用權(quán)面積、用途為準(zhǔn)。 4本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容只能表述在與本次征收有關(guān)的資料、公告中，未經(jīng)本所書面許可，不得向委托方及相關(guān)方以外的單位或個(gè)人提供。 5本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果，需經(jīng)&

24、#215;×××評(píng)估師事務(wù)所蓋章及在該所注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并作為一個(gè)整體完整使用時(shí)有效。本事務(wù)所對(duì)本次估價(jià)結(jié)果擁有最終解釋權(quán)。 6如在2011年11月30日未來壹年中估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似房屋、住宅用地使用權(quán)市場(chǎng)行情無大的變化，并滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”時(shí)，本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，從2011年11月30日至2012年11月29日。 三、需要特殊說明的事項(xiàng) (一)資料來源說明 1本報(bào)告所采用的房屋各部分建筑面積、用途以及房屋所占土地面積、用途、土地開發(fā)程度等估價(jià)資料由委托方提供。 2估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件、房地產(chǎn)租售價(jià)格、地價(jià)水平、房屋成新率、房屋造價(jià)水

25、平等估價(jià)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查得出。 3住宅用地使用權(quán)的國(guó)家收益由×縣國(guó)土資源局提供。 (二)估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(CB/T502911999)、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法(建房201177號(hào))、×縣城鎮(zhèn)房屋征收與補(bǔ)償管理暫行辦法(×縣人民政府×縣政×××號(hào))、×縣城鎮(zhèn)房屋征收與補(bǔ)償估價(jià)操作實(shí)施意見(×縣政×××號(hào))、×縣乙鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)、估價(jià)對(duì)象具體狀況以及有利于舊城改造的原則來

26、確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。 (三)其他需要特殊說明的問題 1本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅供委托方進(jìn)行城市房屋拆遷時(shí)，確定房屋價(jià)格和區(qū)域內(nèi)已扣除國(guó)家收益的出讓住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格作參考，不適于采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)和其他經(jīng)濟(jì)目的，不能理所當(dāng)然地成為進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收的執(zhí)行價(jià)格，其每戶房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的具體征收補(bǔ)償價(jià)格可根據(jù)本報(bào)告的價(jià)格定義結(jié)合具體的容積率和土地開發(fā)程度由征收當(dāng)事人雙方確定。 2本估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)在委托方提供的資料及相關(guān)單位出具的有關(guān)證明真實(shí)、合法、完整、有效等情況下形成的估價(jià)結(jié)果承擔(dān)責(zé)任，并對(duì)本次估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 機(jī)構(gòu)名稱：×

27、縣房屋征收管理辦公室 法定代表人：×× 聯(lián)系人：×× 聯(lián)系電話：×× 住所(略) 二、估價(jià)方 機(jī)構(gòu)名稱：××××評(píng)估師事務(wù)所 執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人：×× 住所：×× 估價(jià)資格等級(jí)：壹級(jí) 證書編號(hào)：建房估證字2010××號(hào) 聯(lián)系電話：×× 三、估價(jià)目的 為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋價(jià)值。 四、評(píng)估程序及估價(jià)對(duì)象 (一)評(píng)估程序 1與委托方洽談，了解估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及其范

28、圍。 2到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初勘，增加對(duì)估價(jià)對(duì)象的感性認(rèn)識(shí)。 3制定初步評(píng)估作業(yè)計(jì)劃，向委托方列示本次評(píng)估所需資料，并對(duì)委托方提供的資料進(jìn)行審查。 4與委托方簽訂評(píng)估合同，制定詳細(xì)的評(píng)估作業(yè)計(jì)劃。 5以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師××、××、××、××和評(píng)估助理××、××等六人組成的評(píng)估工作組分成三個(gè)小組在委托方以及相關(guān)方的配合下對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)勘查，最后三個(gè)小組統(tǒng)一對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了復(fù)查；在評(píng)估過程，估價(jià)人員虛心向當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)、公安局、房管局和建設(shè)局等政府相關(guān)部門的工作人員和居民請(qǐng)教，學(xué)習(xí)、了解當(dāng)

29、地住宅的建造風(fēng)格特色、建筑用料、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、成新狀況、局部更新改造等因素形成的造價(jià)差異，以及成新狀況的鑒別等。 6評(píng)估組在×縣乙鎮(zhèn)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，并到有關(guān)部門查閱了評(píng)估所需資料。 7評(píng)估組回事務(wù)所對(duì)現(xiàn)場(chǎng)記錄、市場(chǎng)資料和委托方提供的其他評(píng)估資料進(jìn)行分析，根據(jù)公允的評(píng)估原則(包括有利于舊城改造的原則)和評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)定測(cè)算，得出評(píng)估結(jié)論。 8根據(jù)評(píng)估資料和測(cè)算結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告，最后出具評(píng)估報(bào)告書。 (二)估價(jià)對(duì)象界定 位于×縣乙鎮(zhèn)丙、丁、戊三條街征收區(qū)域A、B段范圍內(nèi)的被征收房屋價(jià)格及該征收區(qū)域內(nèi)扣除國(guó)家收益后的出讓住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格。房屋征收決定公告(×

30、;縣建拆字××第××號(hào))。被征收房屋共××戶(含公建房屋)，總建筑面積44040.543m2，總占地面積30608.09m2。 (三)估價(jià)對(duì)象概況 1現(xiàn)場(chǎng)查勘狀況 我所于2011年11月12日2011年11月24日派出注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師××、××、××、××和評(píng)估助理××、××在委托方以及相關(guān)方和丙、丁、戊三條街居委會(huì)代表陪同下對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了逐一現(xiàn)場(chǎng)查勘。共查勘了×縣乙鎮(zhèn)丙、丁、戌三條街征收區(qū)域A、B段范圍

31、內(nèi)××戶，估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)場(chǎng)查勘期的狀況現(xiàn)場(chǎng)查勘情況表。 現(xiàn)場(chǎng)查勘情況表序號(hào)被征收人身份證號(hào)碼房層坐落層數(shù)用途建筑面積/m2占地面積/m2簡(jiǎn)易房面積/m2修建/翻建時(shí)間簡(jiǎn)述1××略略住宅243.42163.7942.081990年修建一層為石頭、土勾縫，二層為磚混結(jié)構(gòu)。木門窗，外墻、內(nèi)墻刷涂料，木板頂棚，室內(nèi)木地板，院落為土地面，戶內(nèi)通電、通信、通光纖電視2略略略略略略略略略略3略略略略略略略略略略4略略略略略略略略略略5略略略略略略略略略略6略略略略略略略略略略7略略略略略略略略略略8略略略略略略略略略略9略略略略略略略略略略10略略略

32、略略略略略略略11略略略略略略略略略略××略略略1#住宿樓三層住宅798.661381.2720世紀(jì)70年代修建磚混結(jié)構(gòu)，預(yù)制樓板。木門，木玻璃窗。外墻為磚，內(nèi)墻涂料，木板吊頂，木屋架，蓋瓦，水泥地坪，通水、通電、通信、通光纖電視2#住宿樓一層179.7420世紀(jì)50年代修建磚術(shù)結(jié)構(gòu)，木門，木玻璃窗，外墻為磚，內(nèi)墻水泥砂漿、涂料，木板頂棚，木地板。通水、通電、通信、通光纖電視3#住宿樓一層156.001996年修建磚木結(jié)構(gòu)，木門窗，外墻水泥砂漿，內(nèi)墻水泥砂漿、涂料，木板頂棚，木、薄鋼板屋面，木地板。通水、通電、通信、通光纖電視 2委托方確認(rèn)事項(xiàng) 估價(jià)對(duì)象

33、的用途、建筑面積、占地面積、房屋結(jié)構(gòu)、土地使用權(quán)性質(zhì)均得到委托方的確認(rèn)。估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀，包括土地開發(fā)程度均得到委托方代表以及相關(guān)方、估價(jià)對(duì)象所在的居委會(huì)代表的認(rèn)可。 (四)區(qū)域因素分析 估價(jià)對(duì)象所在的×縣乙鎮(zhèn)位于××省東部，緊鄰××省西部，××、××兩條河流在此匯合為××江，距××市約1000km，距××省××市約1000km。乙鎮(zhèn)是交通重鎮(zhèn)和××省東部政治、經(jīng)濟(jì)文化中心。 乙鎮(zhèn)是×縣首府，人口約

34、8萬人。估價(jià)對(duì)象所在的丙、丁、戌三條街位于乙鎮(zhèn)中心，緊鄰縣政府大院、縣醫(yī)院和天津廣場(chǎng)。周圍有××街、××街、××街、××街環(huán)繞，其中××街獲聯(lián)合國(guó)最佳居住環(huán)境獎(jiǎng)，××街、××街兩側(cè)系乙鎮(zhèn)商業(yè)中心。該區(qū)域交通方便，購(gòu)物便利，是×縣人民居家置業(yè)的首選之地。 五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 2011年11月10日，為征收決定公告發(fā)布之日。 六、價(jià)值類型 1本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房屋和住宅用地使用權(quán)公開市場(chǎng)價(jià)格(該價(jià)格不含交易雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi))。該估價(jià)結(jié)

35、果基于以下假設(shè)條件：估價(jià)對(duì)象以委托方確定并經(jīng)政府確認(rèn)的用途持續(xù)使用，估價(jià)對(duì)象無他項(xiàng)權(quán)利限制和其他限制按估價(jià)目的使用的情形；未考慮未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害和強(qiáng)制處分等非正常因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響。 2土地使用權(quán)價(jià)格定義：土地使用權(quán)作為出讓住宅用地在該征收區(qū)域的扣除國(guó)家收益后的平均地價(jià)(扣除的國(guó)家收益根據(jù)×縣政府規(guī)定按出讓住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的20%計(jì)算)，自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起尚可使用年限為70年，容積率為1.51.9，開發(fā)程度為二通一平(通電、通路，場(chǎng)地平整)。 3估價(jià)對(duì)象房屋的用途均為住宅，其分戶建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝修等狀況詳見“現(xiàn)場(chǎng)查勘情況表”。 因此，本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)滿足本

36、估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下的房屋所有權(quán)和該征收區(qū)域內(nèi)的住宅用地使用權(quán)公開市場(chǎng)價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù)(略) 八、估價(jià)原則(略) 九、估價(jià)方法 (一)房屋估價(jià)方法 收益法是將估價(jià)對(duì)象未來若干年的純收益通過一定的報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值的一種方法。因收益法的許多重要參數(shù)難以準(zhǔn)確把握，測(cè)算的結(jié)果誤差較大，所以本次估價(jià)不宜采用收益法。 市場(chǎng)比較法是指根據(jù)替代原則，將在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與待估房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)與其用途和現(xiàn)狀相同或相似的房地產(chǎn)交易資料較少，所以本次估價(jià)不宜

37、采用市場(chǎng)比較法。 假設(shè)開發(fā)法是指將估價(jià)對(duì)象所在的房地產(chǎn)未來預(yù)期開發(fā)價(jià)值的現(xiàn)值扣除其未完工部分價(jià)值的現(xiàn)值后的余值作為委托估價(jià)房地產(chǎn)的現(xiàn)值的估價(jià)方法。該方法適于對(duì)在建工程估價(jià)，而估價(jià)對(duì)象為已完工工程，因此本次估價(jià)不宜采用假設(shè)開發(fā)法。 重置成本法就是以重建該房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和應(yīng)交納的稅費(fèi)來確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的估價(jià)方法。由于估價(jià)對(duì)象房屋的建設(shè)成本較易獲取，故本次估價(jià)可采用重置成本法對(duì)房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。 (二)土地估價(jià)方法 成本逼近法就是以重新開發(fā)該宗地所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和應(yīng)交納的稅費(fèi)來確定委托估價(jià)宗地價(jià)格的估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)

38、象為×縣乙鎮(zhèn)中心用地，其地價(jià)與未來的收益關(guān)系密切，不能采用成本累加方式得出的計(jì)算價(jià)格來代替住宅用地的價(jià)格水平，故此次評(píng)估不采用成本逼近法。 收益法是將估價(jià)對(duì)象未來若干年的純收益通過一定的還原利率將其還原成估價(jià)基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的一種方法。由于土地純收益很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，評(píng)估難度較大，不易把握，其可操作性差，故本次評(píng)估不采用收益還原法。 市場(chǎng)比較法是指根據(jù)替代原則，將在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價(jià)對(duì)象的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。×縣乙鎮(zhèn)的土地市場(chǎng)發(fā)展較慢，且×縣國(guó)土資源局未能提供與估價(jià)對(duì)象同類同

39、開發(fā)程度的交易實(shí)例，故本次評(píng)估不采用市場(chǎng)比較法。 假設(shè)開發(fā)法是指將估價(jià)對(duì)象所在的房地產(chǎn)綜合價(jià)值扣除其房屋部分價(jià)值后的余值作為委托估價(jià)地產(chǎn)的現(xiàn)值的估價(jià)方法。由于委托方要求房地分別估價(jià)，因此本次估價(jià)不采用剩余法。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是根據(jù)替代原理，將土地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格。乙鎮(zhèn)建立了較為完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)屬于基準(zhǔn)地價(jià)范圍，因此本次評(píng)估可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)住宅用地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。 經(jīng)上述分析，本次估價(jià)采用重置成本法對(duì)房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。 十、估價(jià)結(jié)果 依照本次評(píng)估目的，根據(jù)委托方提供的資料、估價(jià)

40、人員現(xiàn)場(chǎng)勘查情況和市場(chǎng)調(diào)查資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，采用重置成本法對(duì)委托估價(jià)的被征收房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)委托估價(jià)的被征收區(qū)域內(nèi)住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。經(jīng)分析和測(cè)算，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，該房地產(chǎn)在滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下，估價(jià)對(duì)象(即被征收房屋所有權(quán)及該征收區(qū)域內(nèi)的住宅用地使用權(quán))在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年11月10日的公開市場(chǎng)價(jià)格分別為： 被征收房屋的綜合評(píng)估單價(jià)：人民幣446元/m2，大寫：每平方米建筑面積肆佰肆拾陸元人民幣。 被征收房屋的評(píng)估總價(jià)：人民幣19659100元，大寫：壹仟玖佰陸拾伍萬玖仟壹佰元人民幣。 被征收區(qū)域內(nèi)的已扣除國(guó)

41、家收益的出讓住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格為335.94元/m2，大寫：每平方米土地面積叁佰叁拾伍元玖角肆分人民幣。 十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略) 十二、實(shí)地查勘期(略) 十三、估價(jià)作業(yè)期 2011年11月12日2011年11月30日 十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 如在2011年11月30日未來壹年中估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似房屋、住宅用地使用權(quán)市場(chǎng)行情無大的變化，并滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”時(shí)，本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，從2011年11月30日至2012年11月29日。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略) 二、市場(chǎng)背景描述與分析 ×縣地處祖國(guó)邊陲，房地產(chǎn)交易不活躍。但由于乙鎮(zhèn)是

42、×縣首府，系××省與××省之間的交通重鎮(zhèn)和××省東部政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，因此乙鎮(zhèn)的住宅在×縣具有較強(qiáng)的聚集效應(yīng)。再加乙鎮(zhèn)地區(qū)工業(yè)欠發(fā)達(dá)，建材中只生產(chǎn)水泥、預(yù)制磚、木材等建筑材料，許多重要建筑材料需要從其他省引入，運(yùn)輸成本較高，且該地區(qū)勞動(dòng)力成本較高，導(dǎo)致建筑成本較高，乙鎮(zhèn)的房地產(chǎn)相對(duì)周圍地區(qū)價(jià)格也較高。隨著估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。受本次評(píng)估的估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的制約，未考慮該因素的影響。 三、最高最佳利用分析 本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象樣本點(diǎn)按評(píng)估樣本點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況表

43、記載用途持續(xù)使用，并以此為估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用用途。 四、估價(jià)方法適用性分析(略) 五、估價(jià)測(cè)算過程 由于委托方根據(jù)房屋所有權(quán)價(jià)格與地價(jià)分別補(bǔ)償，同時(shí)基于上述原因，因此本次評(píng)估采用重置成本法評(píng)估房屋所有權(quán)價(jià)格，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格。 (一)住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格測(cè)算過程 地價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是通過對(duì)該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行個(gè)別因素修正得出委托估價(jià)宗地的價(jià)格的方法。×縣乙鎮(zhèn)早在2008年11月就完成了城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)。 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及×縣乙鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)成果，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的計(jì)算公式為： 土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×(1

44、7;區(qū)位修正系數(shù))×期日修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×開發(fā)程度修正系數(shù) 1基準(zhǔn)地價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)某一區(qū)域一定用途和條件下的土地使用權(quán)平均價(jià)格。甲縣將乙鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)土地分為四類四級(jí)。 根據(jù)×縣乙鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果，估價(jià)對(duì)象占用宗地為一級(jí)住宅用地。一級(jí)住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為372.57元/m2。 該基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為： (1)基準(zhǔn)期日：2008年11月1曰。 (2)使用年期：無限年。 (3)土地開發(fā)程度：宗地外“四通”，即通電、通信、通路、通光纖；宗地內(nèi)“二通一平”(通電、通路，場(chǎng)地平整)。 (4)容積率：一級(jí)住宅用地的容積率為1.51.9。

45、(5)土地權(quán)利狀況：出讓取得，且無他項(xiàng)權(quán)利限制。 2區(qū)位修正系數(shù) 根據(jù)地價(jià)修正體系，得出委托估價(jià)宗地的區(qū)位修正系數(shù)(見基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)位修正表)。 基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)位修正表項(xiàng) 目條 件優(yōu)劣度分 值區(qū)域因素(單元總分值)86優(yōu)0.0918個(gè)別因素公用設(shè)施分值60優(yōu)0.0288樓層數(shù)2較劣-0.0033距干道距離100m優(yōu)0.0216宗地面積167334較劣-0.0018環(huán)境質(zhì)量一般一般0合計(jì)0.1371 估價(jià)對(duì)象區(qū)位修正系數(shù)=0.1371。 3期日修正系數(shù) 由于該基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)期日是2008年11月1日，應(yīng)進(jìn)行期日修正。 根據(jù)×縣國(guó)土局提供的資料，乙鎮(zhèn)住宅用地價(jià)格自2008年11月1日至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的

46、價(jià)格較穩(wěn)定，基本無變化。期日修正系數(shù)為1。 4使用年期修正系數(shù) 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的使用年限為無限年。因委托方未能提供估價(jià)對(duì)象房屋所占土地的國(guó)有土地使用證，根據(jù)本次估價(jià)目的，本次評(píng)估設(shè)定住宅用地的使用年期為住宅用地的最高使用年限，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起尚可使用年限為70年。 據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，使用年限修正系數(shù)公式為： k=1-1/(1+r)M/1-1/(1+r)n 式中 k使用年限修正系數(shù)； r土地還原利率； M估價(jià)對(duì)象使用年限； n比較實(shí)例使用年限。 還原利率的選取可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，參考行業(yè)年平均投資利潤(rùn)率等方法綜合測(cè)定。 據(jù)調(diào)查，該區(qū)域該類商品住宅開發(fā)的行業(yè)年平均利潤(rùn)率為7%。 根據(jù)財(cái)政部關(guān)

47、于發(fā)行國(guó)債的通知，2010年12月6日財(cái)政部發(fā)行的5年期憑證式(二期)國(guó)債利率4.60%，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)剩余使用年限為70年，故其投資回報(bào)率應(yīng)高于現(xiàn)實(shí)的最高安全利率。因此安全利率可選用15年期憑證式(二期)國(guó)債利率，即4.60%。根據(jù)利率市場(chǎng)變動(dòng)情況，綜合確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為2%，則其投資回報(bào)率測(cè)定為6.60%。 綜合商品住宅開發(fā)的行業(yè)年平均利潤(rùn)率和社會(huì)平均投資回報(bào)率，本次估價(jià)的宗地還原利率取為7%。則： 年限修正系數(shù)=1-(1+7%)-700.9912 5開發(fā)程度修正系數(shù) 由于本次評(píng)估的平均地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度為二通一平(通電、通路，場(chǎng)地平整)，與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度相同，開發(fā)

48、程度修正系數(shù)為1。 6容積率修正系數(shù) 由于本次評(píng)估的平均地價(jià)設(shè)定的容積率與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的容積率相同，均為1.51.9，容積率修正系數(shù)為1。 7區(qū)域平均地價(jià) 區(qū)域平均地價(jià)(含出讓金)=基準(zhǔn)地價(jià)×(1±區(qū)位修正系數(shù))×期日修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×開發(fā)程度修正系數(shù)=372.57×(1+0.1371)×1×0.9912×1×1419.92(元/m2)。 由于估價(jià)對(duì)象均未取得國(guó)有土地使用證，但有關(guān)部門均認(rèn)可為劃撥取得，故上述測(cè)算得出的區(qū)域平均地價(jià)應(yīng)扣除國(guó)家收益。根據(jù)×

49、;縣國(guó)土資源局提供的資料，住宅用地的國(guó)家收益一般以土地使用權(quán)出讓金代替，為基準(zhǔn)地價(jià)的20%。則： 已扣除國(guó)家收益后的平均地價(jià)：419.92×(1-20%)335.94(元/m2)。 (二)房屋的估價(jià) 重置成本法是以重建該房屋所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和應(yīng)交納的稅費(fèi)作為估價(jià)對(duì)象房屋的價(jià)值。公式為：房屋現(xiàn)值=房屋重置成本×成新率 其中，房屋重置成本=建筑工程費(fèi)用+規(guī)費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+不可預(yù)見費(fèi)。 由于估價(jià)對(duì)象房屋一般均為房屋所有權(quán)人自建，一般不發(fā)生專業(yè)費(fèi)和銷售稅費(fèi)，有關(guān)部門也未征收規(guī)費(fèi)，因此本次評(píng)估未計(jì)算專業(yè)費(fèi)、規(guī)費(fèi)和銷售稅費(fèi)。 因估價(jià)對(duì)象的建造

50、年代跨度較長(zhǎng)，且部分房屋經(jīng)過了多次更新改造或維修，難以通過年限法測(cè)定估價(jià)對(duì)象房屋的成新率，故估價(jià)人員只能通過觀察法測(cè)算得出估價(jià)對(duì)象的成新率，詳見房屋建筑物新舊程度鑒定表。 房屋建筑物新舊程度鑒定表(觀察法)房屋所有權(quán)人：××評(píng)估基準(zhǔn)日2011年11月10日估價(jià)受理方：××××評(píng)估師事務(wù)所項(xiàng)目編號(hào)：××評(píng)房字(2011)××號(hào)結(jié)構(gòu)部分裝修部分設(shè)備部分項(xiàng)目基礎(chǔ)承重構(gòu)件非承重墻屋面地面門窗外墻粉飾公共空

51、間地面內(nèi)墻粉飾頂棚水衛(wèi)電氣照明消防設(shè)施房屋所有權(quán)人：××評(píng)估基準(zhǔn)日2011年11月10日標(biāo)準(zhǔn)分2525102020101515202020402535勘查評(píng)分20205111066712121230150評(píng)分小計(jì)X=66Y=55Z=45修正系數(shù)G=0.5S=0.45B=0.05計(jì)算成新率(%)成新率：XG+YS+ZB=60.0    項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：××    評(píng)估人員：×××、×××等    勘查日期：2011年11月

52、12日2011年11月30日    1建筑工程費(fèi)    估價(jià)師接受事務(wù)所指派后，曾在氣候條件較惡劣的冬季先后兩次進(jìn)×縣對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行初勘、詳勘和復(fù)勘，向當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)、公安局、房管局和建設(shè)局等政府相關(guān)部門的工作人員和居民進(jìn)行了咨詢，了解當(dāng)?shù)刈≌慕ㄔ祜L(fēng)格特色、建筑用料、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、成新狀況、局部更新改造等因素形成的造價(jià)差異，以及成新狀況的鑒別等，制定了×縣乙鎮(zhèn)各類房屋的一般造價(jià)水平，即建安費(fèi)基準(zhǔn)單價(jià)(其中分主體結(jié)構(gòu)費(fèi)單價(jià)，水電安裝費(fèi)單價(jià)，初裝修費(fèi)單價(jià))、結(jié)構(gòu)修正系數(shù)和裝修修正系數(shù)，然后根據(jù)各估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況測(cè)算得出各估價(jià)對(duì)象建筑

53、工程費(fèi)，詳見估價(jià)對(duì)象評(píng)估過程一覽表。    2專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師、結(jié)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)電、監(jiān)理等費(fèi)用)    由于估價(jià)對(duì)象均為數(shù)年以前自建，無專人設(shè)計(jì)，且修建隨意性強(qiáng)。故本次評(píng)估未計(jì)算專業(yè)費(fèi)。    3規(guī)費(fèi)    根據(jù)乙鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)定，自建房屋毋須繳納稅費(fèi)，本次評(píng)估不計(jì)算規(guī)費(fèi)。    4不可預(yù)見費(fèi)    因估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，工期短，不計(jì)不可預(yù)見費(fèi)。    5投資利息    根據(jù)×縣乙鎮(zhèn)同類房屋修建的一般規(guī)律，達(dá)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀的正常建設(shè)

54、周期約為3個(gè)月，假設(shè)建設(shè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。利率取中國(guó)人民銀行公布的半年期貸款利率。中國(guó)人民銀行2011年7月7日公布執(zhí)行的半年期貸款利率為6.56%。則各戶住宅的投資利息測(cè)算詳見估價(jià)對(duì)象評(píng)估過程一覽表。    6開發(fā)商利潤(rùn)    根據(jù)×縣人民政府的統(tǒng)計(jì)資料，×縣乙鎮(zhèn)該類房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤(rùn)率為5%。則各戶住宅的投資利潤(rùn)測(cè)算詳見估價(jià)對(duì)象評(píng)估過程一覽表。    7估價(jià)對(duì)象房屋現(xiàn)值    在此，以××住宅為例說明房屋估價(jià)的過程，即該住宅位于×縣乙鎮(zhèn)××

55、;街××號(hào)，建筑面積為243.42m2，1990年修建，一層為石頭、土勾縫，二層為磚混結(jié)構(gòu)。木門窗，外墻、內(nèi)墻刷涂料，木板頂棚，室內(nèi)木地板，院落為土地面，戶內(nèi)通電、通信、通光纖電視。估價(jià)人員根據(jù)上述影響因素和現(xiàn)場(chǎng)勘查資料的分析，測(cè)定的建安費(fèi)基準(zhǔn)單價(jià)為725元/m2(其中，主體結(jié)構(gòu)費(fèi)420元/m2，水電安裝費(fèi)5元/m2，初裝費(fèi)300元/m2)，結(jié)構(gòu)修正系數(shù)為0，裝修修正系數(shù)為0；投資利息率取中國(guó)人民銀行2011年7月7日公布執(zhí)行的半年期貸款利率為6.56%，按全部投資計(jì)算；開發(fā)商利潤(rùn)率取為5%，按全部投資計(jì)算；通過觀察法測(cè)算得出估價(jià)對(duì)象的成新率為60%(詳見房屋建筑物新舊程度

56、鑒定表)。則：    ××的住宅的評(píng)估總價(jià)=725×(1+0+0)×243.42×(1+6.56%)(3/12)/2-1+5%×60%/1000011.19(萬元)。    ××的住宅的評(píng)估單價(jià)=11.19×10000/243.42=460(元/m2)。    其他房屋的估價(jià)以此類推，則估價(jià)對(duì)象房屋的評(píng)估總價(jià)約為19659100元，綜合評(píng)估單價(jià)為446元/m2，詳見估價(jià)對(duì)象評(píng)估過程一覽表。    六、估價(jià)結(jié)果確定  

57、  依照本次評(píng)估目的，根據(jù)委托方提供的資料、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查情況和市場(chǎng)調(diào)查資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，采用重置成本法對(duì)委托評(píng)估的被征收房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)委托評(píng)估的被征收區(qū)域內(nèi)住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。經(jīng)分析和測(cè)算，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，該房地產(chǎn)在滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下，估價(jià)對(duì)象(即被征收房屋所有權(quán)及該征收區(qū)域內(nèi)的住宅用地使用權(quán))在價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2011年11月10日的公開市場(chǎng)價(jià)格分別為：    房屋評(píng)估平均單價(jià)：人民幣446元/m2，大寫：每平方米建筑面積肆佰肆拾陸元人民幣。    被征收房

58、屋的評(píng)估總價(jià)：人民幣19659100元，大寫：壹仟玖佰陸拾伍萬玖仟壹佰元人民幣。    征收區(qū)域內(nèi)出讓住宅用地使用權(quán)平均價(jià)格(已扣除國(guó)家收益)為335.94元/m2，大寫：每平方米土地面積叁佰叁拾伍元玖角肆分人民幣。 答案:一、問答題1、(1)對(duì)該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，得出各部分的價(jià)格，然后求和得出總價(jià)。 估價(jià)對(duì)象評(píng)估過程一覽表現(xiàn)場(chǎng)查勘核對(duì)表建安費(fèi)利息利潤(rùn)重置價(jià)成新率房屋現(xiàn)值序號(hào)被征收人身份證號(hào)碼房屋坐落層數(shù)用途建筑面積/m2占地面積/m2建筑結(jié)構(gòu)修建/翻建時(shí)間基準(zhǔn)單價(jià)/(元/m2)結(jié)構(gòu)系數(shù)裝修系數(shù)單價(jià)合計(jì)/(元/m2)小計(jì)/萬元6.56%5%單價(jià)

59、/(元/m2)合計(jì)/萬元1××略××街××號(hào)二層住宅243.42163.79一層石頭、土勾縫，二層磚混1990年修建7250.00072517.70.110.918.6460%46011.19略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略

60、略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略二層住宅178.65116.03土木1986年5000.10.02560100.060.510.5655%3255.81略略略住宅138.6295石木1983年650-0.056188.560.050.49.0453%3434.75略略略二層住宅255.45204.25磚混1994年8000.0180820.60.13121.890%76819.62略略略1#住宿樓三層住宅798.66972.47磚混，預(yù)制樓板20世紀(jì)70年代8000.188070.30.433.574.2275%69755.672#住宿樓一層179

61、.74218.86磚術(shù)20世紀(jì)50年代700-0.163011.30.070.611.9665%4327.773#住宿樓一層156189.95磚木，木、薄鋼板屋面1996年700-0.34907.640.050.48.0785%4406.86合計(jì)44040.54330608.09292230864461965.91    1)計(jì)算出商業(yè)、住宅的建筑面積。    2)商業(yè)部分采用收益法進(jìn)行評(píng)估，居住部分可收集可比實(shí)例，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。    3)兩者匯總得出總價(jià)。    (2)把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價(jià)。    1)采用比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算出土地價(jià)格。