湖北省恩施巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)心一地產(chǎn)·都市印象商業(yè)定位報告

1、 心一地產(chǎn)·都市印象商業(yè)定位報告巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)心一地產(chǎn)·都市印象商業(yè)定位報告目錄第一部分：本項目基礎(chǔ)資料簡介第二部分：雙盛顧問分析、解決問題的思路與方法問題一：項目定位依據(jù)分析問題二：本項目總體定位問題三：本項目規(guī)劃優(yōu)化建議問題四：本項目業(yè)態(tài)定位問題五：招商組市及運營策略第三部分： 如何進(jìn)行危機處理第一部分：本項目基礎(chǔ)資料簡介名稱：都市印象位置：規(guī)模：9萬綜合體建筑業(yè)態(tài)：多層住宅、酒店、商業(yè)等簡介：第二部分：雙盛顧問分析、解決問題的思路與方法問題一：項目定位依據(jù)分析1. 野三關(guān)鎮(zhèn)概況巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)是湖北省小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)，是大西南的陸路咽喉，恩施州的東大門，巴東江南的重

2、要物資集散地。集鎮(zhèn)所在地海拔1100米，東距宜昌市中心168公里，西到恩施州府157公里，東北至巴東縣城94公里，東南到水布埡水電樞紐工程27公里。全鎮(zhèn)面積530.9平方公里，人口總計約10萬人。野三關(guān)鎮(zhèn)特點分析：Ø 地理位置優(yōu)越鎮(zhèn)區(qū)正好位于318國道經(jīng)濟帶，巴鶴公路經(jīng)濟帶和榔水公路經(jīng)濟帶的金三角地區(qū)。在建的滬蓉西高速公路、宜萬鐵路和“忠武”天然氣管道分別經(jīng)過此鎮(zhèn)。Ø 鐵路交通運輸條件好規(guī)劃中的宜萬鐵路從野三關(guān)鎮(zhèn)平行滬蓉高速公路東西向貫穿縣域，建成后，將會帶來大量客流、貨流，加速區(qū)域商業(yè)發(fā)展。Ø 物產(chǎn)豐富，最佳旅游景點境內(nèi)可利用資源有五大水系及豐富的礦產(chǎn)資源。野三

3、關(guān)以及周邊旅游景點眾多，文化遺存與自然風(fēng)光的有機結(jié)合為巴東發(fā)展旅游提供了良好的條件。問題一：項目定位依據(jù)分析2. 野三關(guān)鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀Ø 規(guī)劃發(fā)展縣域副中心城市野三關(guān)鎮(zhèn)作為縣域副中心城市，交通區(qū)位優(yōu)越，用地條件較好，巴東縣內(nèi)的主要工業(yè)布局于此，并同時發(fā)展商貿(mào)、流通。通過野三關(guān)鎮(zhèn)的發(fā)展，將分流一部分向城區(qū)集中的人口，巴東逐步形成以信陵鎮(zhèn)為政治、文化中心，以野三關(guān)鎮(zhèn)為經(jīng)濟中心的雙中心格局。Ø 城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城市化水平較低全鎮(zhèn)人口10萬人左右，城鎮(zhèn)內(nèi)人口4萬人左右，其余城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)規(guī)模皆在2萬人以下。城市化水平只有40%左右，這也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于湖北48%的平均水平，城市化水平有待提升。

4、6; 城鎮(zhèn)發(fā)展不利因素，大型產(chǎn)業(yè)、企業(yè)尚是空白自然環(huán)境差、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱、經(jīng)濟特色不明顯等嚴(yán)重制約著野三關(guān)鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)門類還比較齊全，但尚未形成具有較大影響力、市場占有率和知名度高，并能帶動縣域經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)、企業(yè)。問題一：項目定位依據(jù)分析3. 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀Ø 依托國道，帶狀商圈依托鎮(zhèn)內(nèi)318國道，經(jīng)濟帶主要沿國道分布，形成了3公里左右經(jīng)濟圈，居民購物以就近需求為主，未出現(xiàn)集中式商業(yè)中心。Ø 業(yè)態(tài)齊全，零散銷售當(dāng)?shù)厣虡I(yè)雖然滿足居民日常生活需求，但是業(yè)態(tài)分布雜亂，無成型規(guī)模，區(qū)內(nèi)商業(yè)分布較零散，未形成各類業(yè)態(tài)組團(tuán)，各種業(yè)態(tài)雜亂分布，居

5、民購買不便利，逛街通常要步行1-2公里。總結(jié)： 通過以上分析可以看出，目前巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展處于起步階段，這對于本案發(fā)展是非常有利的時機，可以填補市場空白，做引領(lǐng)整個區(qū)域的龍頭大盤。1. 野三關(guān)的人口逐年呈遞增態(tài)勢，這位本案商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的消費力保障；2. 該鎮(zhèn)交通條件較好，區(qū)位優(yōu)越，為本案商業(yè)發(fā)展提供強大的流動口岸消費力；3. 該鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展受各種不利因素制約，尚未形成大型商業(yè)體，對于本案即是機遇又是挑戰(zhàn)， 該鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，而交通和人流是本案商業(yè)成型的必備條件。問題二：本項目總體定位1. 整體定位野三關(guān)鎮(zhèn)首席集居住、酒店公寓、購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型綜合體 一站式購物中

6、心，讓每個家庭都能在其中體驗到不同的樂趣。潮流服飾飽覽前沿資訊、時尚美妝護(hù)理百變麗人、個性餐飲盡嘗世界美食、貴賓專享的高端酒店ALL IN ONE的業(yè)態(tài)組合，打造主題性、特色性、全能型的商業(yè)集群，讓包羅萬象的快樂洋溢于此，精彩處處，美妙連連。心一地產(chǎn)打造野三關(guān)鎮(zhèn)首席高品質(zhì)時尚都市生活城>>>>>>一站式家庭時尚購物基地v 集吃、喝、玩、購四位一體的大型商業(yè)項目；v 經(jīng)營種類針對全客層，覆蓋不同年齡段，充分滿足所有家庭不同種類需求；v 集約化、國際化、全面化，打造區(qū)域家居時尚購物生活中心；v 不再是單純的商業(yè)項目，本項目將打造成全鎮(zhèn)的生活平臺。問題二：本項目總

7、體定位2. 目標(biāo)消費群定位v 核心客戶群： 國道經(jīng)濟帶沿街門臉、 國道經(jīng)濟帶居住居民，預(yù)計該部分人群約有1萬人左右，從市場走訪來看，該部分人群有很強的購買能力以及消費欲望；v 重點客戶群： 村鎮(zhèn)外出打工人員以及周邊村落閑置居民，此部分人群擁有一定經(jīng)濟實力，有著濃厚的歸鄉(xiāng)情結(jié)；v 輻射客戶群： 巴東以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市到此路過、觀光、民俗旅游的流動人群，主要通過項目前景以及規(guī)劃吸引該部分客戶。問題三：本項目規(guī)劃優(yōu)化建議一、整體修改建議酒店部分酒店配套項目入口G318商業(yè)部分住宅部分1. 建議商業(yè)移至原酒店規(guī)劃地塊（含原規(guī)劃中酒店南側(cè)的兩排商業(yè)街）Ø 交通道路是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體，是制約

8、商業(yè)聚集的重要因素。所以項目商業(yè)應(yīng)該盡可能改善交通狀況，實現(xiàn)與主干道的對接，保證顧客方便到達(dá)。Ø 客流也是商業(yè)的重要制約因素之一， 商業(yè)中心必須爭取最大的沿街展示面，爭取盡可能多的顧客；2. 建議酒店部分緊鄰商業(yè)部分，酒店配套區(qū)不變Ø 商業(yè)地塊屬于動態(tài)區(qū)，住宅區(qū)域?qū)儆陟o態(tài)區(qū)，酒店地塊北臨商業(yè)地塊，南鄰住宅地塊，其作用在于緩沖商業(yè)地塊給住宅帶來的噪音、安全等不利因素；Ø 酒店地塊移動到該位置，與酒店配套區(qū)形成掎角之勢，便于形成娛樂休閑配套區(qū)。3. 建議原商業(yè)地塊加蓋住宅Ø 縮小酒店占地面積，在原位置增加1-2棟住宅。問題三：本項目規(guī)劃優(yōu)化建議 二

9、、商業(yè)部分建議說明：1. 規(guī)劃概念雙首層概念 商業(yè)獨島概念 退臺商業(yè) 規(guī)劃原則：Ø 增加沿街商業(yè)展示面，提高商業(yè)氛圍，吸引更多人流入內(nèi)；Ø 增加商業(yè)區(qū)內(nèi)展示面，規(guī)避樓層對于商業(yè)價值損失；Ø 增加本案空間，大面積，大空間適宜購物人群停留。規(guī)劃方向：Ø 增加沿街（名巷路、土家巷、）商業(yè)展示面；Ø 增加一層沿街門臉面積，使得商鋪價值最大化；Ø 通過雙首層增加了二層價值，使得二層商業(yè)價值最大化；3. 規(guī)劃建議整體商業(yè)商業(yè)獨島商業(yè)一層結(jié)構(gòu)：一層Ø 整體+獨島商業(yè)結(jié)構(gòu)相結(jié)合，通過此類型商業(yè)規(guī)劃實現(xiàn)鋪鋪臨街、商業(yè)無死角，增加商業(yè)價值；&#

10、216; 首層商業(yè)面積，每棟整體商業(yè)面積控制在1500-1800平米。規(guī)劃效果如下：增加沿街展示面以及增加內(nèi)部沿街商鋪價值。 整體商業(yè)以及獨島商業(yè)效果，如圖所示藍(lán)色部分為二層，綠色部分為連廊 商業(yè)二層結(jié)構(gòu)：Ø 通過退臺、回廊的營造，實現(xiàn)商業(yè)雙首層概念，增加商業(yè)街道空間感， 使得原來二層商業(yè)價值得到大大提高。Ø 二層退一層1.8-2米左右，二層每棟整體商業(yè)面積在1300-1600平米。Ø 二層在外側(cè)增加扶梯設(shè)計，使消費者由一層直接到達(dá)二層。扶梯效果展示：紫色部分為3-4層商業(yè)規(guī)劃商業(yè)三-四層結(jié)構(gòu)：Ø 3-4層單層面積控制在8000平米左右，兩層共計1600

11、0平米；Ø 3-4層增加挑空天棚，藍(lán)色部分為挑空部分，增加3-4層采光以及可觀賞性。商業(yè)挑空天棚示意圖如下：問題四：本項目業(yè)態(tài)定位 1. 定位思路：Ø 本案商業(yè)定位為當(dāng)?shù)亍耙徽臼郊彝r尚購物基地”；Ø 本案、號整體商業(yè)部分臨街展示面較好，以吸引人流為主要目的，定位立足大眾消費者最常采購的業(yè)態(tài)，、號整體商業(yè)由于位置所限，規(guī)劃為特定人群購物需求產(chǎn)品。2. 各區(qū)域業(yè)態(tài)定位Ø 對于號整體地塊的定位：家居建材世界一層主要經(jīng)營部分建材產(chǎn)品，以地板、壁紙、衛(wèi)生潔具、瓷磚、廚具、燈飾、五金二層主要經(jīng)營家居布藝、床上用品、家居裝飾品等。銷售面積：15-30 實際經(jīng)營面積：

12、30300Ø 對于號整體地塊的定位：特色文化用品一層主要經(jīng)營旅游、體育用品、運動器械、文具學(xué)習(xí)、藝術(shù)品等產(chǎn)品；二層主要經(jīng)營民俗文化產(chǎn)品、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)品、當(dāng)?shù)芈糜渭o(jì)念品、古玩等。銷售面積：10-30 實際經(jīng)營面積：1550Ø 對于號整體地塊的定位：時尚百貨一層服裝市場，經(jīng)營男裝、女裝、鞋、兒童裝、孕婦裝、兒童玩具，中檔為主；二層箱包、女人飾品、化妝品、首飾、小飾品、腰帶、美容美甲。銷售面積：8-50 實際經(jīng)營面積：15200不等Ø 對于號整體地塊的定位：美食世界 一層主要經(jīng)營當(dāng)?shù)匦〕?、大眾餐飲，二層建議引入品牌餐飲及大型餐飲店。 實際經(jīng)營面積：一層10-30平米 二層

13、：60-200平米 Ø 對于獨島部分商業(yè)的定位：婚紗、攝影、珠寶、眼鏡店、餐飲等。 實際經(jīng)營單層面積在200-400之間Ø 對于3-4層商業(yè)定位為：超市目的是為其他樓層帶來消費人流，為保證達(dá)到吸引人流、帶動其他產(chǎn)品銷售的目的，在-號四塊整體商業(yè)室內(nèi)入口處設(shè)置直通3-4樓商業(yè)的扶梯。在室外、號整體商業(yè)室外也增設(shè)直通3樓的扶梯。 問題五：招商組市及運營策略招商建議1. 招商原則招商工作是一個承上啟下的環(huán)節(jié)，招商的質(zhì)量與后期經(jīng)營息息相關(guān)，因此在招商過程中應(yīng)秉承以下幾個原則：Ø 按業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃原則Ø 按市場定位物色品牌對象的原則Ø 按贏利模式確定經(jīng)營

14、模式的原則Ø 主力店先行的原則Ø 招商動態(tài)原則Ø 宜采用長線經(jīng)營的原則2. 招商步驟Ø 及時啟動開發(fā)前期招商 大的主力商家及餐飲娛樂商家的招商等，本項目重點招商對象為：大型主力商家、專業(yè)賣場等；Ø 開發(fā)中期持續(xù)招商 品牌商家的招商，這一時期主力店招商基本完成，依托主力店的品牌號召力，根據(jù)項目整體定位進(jìn)行輔助店招商以引進(jìn)知名小品牌商家為主；Ø 開業(yè)招商 開業(yè)招商最核心的特點就是針對大批中小商家招商，和開發(fā)前期招商、開發(fā)中期招商的對象有顯著的區(qū)別；Ø 開業(yè)后招商 商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后招商是指項目開業(yè)后，管理商進(jìn)行的招商工作，根據(jù)項目定

15、位進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整，也稱補充性招商，僅針對前期招商中的小問題進(jìn)行修正，或者把剩余的商鋪招滿。3. 招商方式及渠道Ø 項目洽談會 Ø 項目發(fā)布會 Ø 經(jīng)濟技術(shù)合作交流會 Ø 投資研討會 Ø 登門拜訪 Ø 其他：網(wǎng)絡(luò)招商、以商招商及合作招商等。同時可以充分利用專業(yè)協(xié)會及專業(yè)媒體4. 盈利模式Ø 主力商家一般采取租賃場地經(jīng)營，大型超市租賃的面積較大，其中包括超市自身的賣場以及賣場周邊的外租區(qū)，由于超市屬于大面積租賃，一般租金在0.81元/·天。Ø 餐飲、娛樂服務(wù)業(yè)態(tài)一般選擇租賃臨街門店，至少選擇一層門店作為大堂，

16、在以上樓層設(shè)置包間等?？烧猩滔刃?，收取租金，待時機成熟可選擇出售，此時價格較高，獲得可觀收益。具體情況待后期進(jìn)一步調(diào)查分析確定。Ø 其他附屬業(yè)態(tài)因其比較零散、業(yè)態(tài)種類不同，可根據(jù)實際情況租售同行。Ø 會展中心會展中心作為本企業(yè)的自持物業(yè)，主要功能為展示企業(yè)實力形象的平臺，具體使用方法可根據(jù)企業(yè)自身情況而定，如設(shè)置旗艦店、展銷中心等。同時也可把握機遇對外租賃承辦展銷會業(yè)務(wù)等。問題五：招商組市及運營策略后期運營及商業(yè)價值提升1六大統(tǒng)一，有效保障后期經(jīng)營火爆，為投資者提供良好的軟性服務(wù)統(tǒng)一的招商組市、統(tǒng)一經(jīng)營理念、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一品牌廣告宣傳、統(tǒng)一市場定位、統(tǒng)一管理。2大型主力

17、店的引入、托市至關(guān)重要 Ø 大型主力店帶動人氣，提升區(qū)域價值大型主力店知名度高，抗風(fēng)險能力強，能夠很快被市場接收，主力店產(chǎn)生的品牌效應(yīng)，能夠帶動整個商業(yè)的人氣，并與其他商業(yè)形成互動，帶動其他商業(yè)的經(jīng)營。Ø 主力店憑借自身雄厚實力，順利度過養(yǎng)商期主力店是整個商業(yè)的核心與支柱，其抗養(yǎng)商期能力強，即使主力店開始經(jīng)營不好，也能夠憑借自身雄厚實力及品牌優(yōu)勢，順利度過養(yǎng)商期。第三部分： 如何進(jìn)行危機處理² 危機處理原則² 應(yīng)對方法危機處理原則1. 維護(hù)信譽原則2. 真誠坦率原則3. 未雨綢繆原則4. 快速反應(yīng)原則應(yīng)對方法1. 危機問題Ø 整體開發(fā)帶來資金壓力大；Ø 房價制定過高，而降價又影響項目品質(zhì)甚至帶來退房潮；Ø 在營銷策劃過程中，過度夸大賣點，名過其實，影響樓盤品質(zhì)；Ø 媒體、網(wǎng)絡(luò)論壇對項目的不利言論；&