本案是否適用“買賣不破租賃”原則

1、本案是否適用“買賣不破租賃”原則人民法院報2003年10月30日第三版刊登了朱敏霞同志法院查封房產(chǎn)在先，承租人承租房屋在后承租人可否主張“買賣不破租賃”一文(下文稱朱文)。簡要案情如下：1999年9月，A公司因欠C銀行借款被訴至法院，同年12月法院應(yīng)C銀行申請查封為A公司所有的房產(chǎn)，并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理查封登記手續(xù)，通知該機(jī)關(guān)不予辦理該房屋過戶手續(xù)。2000年3月15日A公司將已查封的房屋出租給B公司，租期6年，并于當(dāng)日雙方到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦了登記備案手續(xù)后，A公司將房屋交給B公司使用。由于A公司拒不履行生效判決，2002年8月9日法院依法強(qiáng)制執(zhí)行A公司所有的房產(chǎn)，將房產(chǎn)過戶到C銀行

2、名下。C銀行要求B公司讓出房屋，B公司要求C銀行繼續(xù)履行租賃合同，雙方由此發(fā)生糾紛。朱文認(rèn)為，本案B公司有充分理由主張“買賣不破租賃”，C銀行應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同。筆者不敢茍同朱文觀點(diǎn)，竊以為，本案不適用“買賣不破租賃”原則，原租賃合同對C銀行不具有拘束力。一、租賃合同有效并不是B公司主張“買賣不破租賃”的理由誠如朱文分析，B公司與A公司的房屋租賃合同是合法有效的，但是這并不是本案適用“買賣不破租賃”的充分要件。并不是所有有效合同都能得到全面有效的履行，“一物二買”就是一個經(jīng)典的說明。“買賣不破租賃”是債權(quán)的一個特例，有其嚴(yán)格的適用條件：一、就同一標(biāo)的物上存有買賣合同和租賃合同;二、買賣合同與

3、租賃合同均有效成立;三、租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他人則不發(fā)生“買賣不破租賃”效果;四、承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購買權(quán)，若承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，則取得所有權(quán)，亦不發(fā)生“買賣不破租賃”。法律承認(rèn)“買賣不破租賃”原則是對成立在先的承租人租賃權(quán)的尊重與保護(hù)，承租人憑借其成立在先的租賃權(quán)不但可以對抗買賣合同之買受人，而且可以對抗成立在后的抵押權(quán)人。但前提是承租人之租賃權(quán)先于買受人之所有權(quán)、抵押權(quán)人之抵押權(quán)存在，否則原租賃合同對買受人、抵押權(quán)人不具有法律拘束力。本案中，A公司的房屋被法院查封后自查封之日起A公司對

4、該房屋的所有權(quán)即受到限制，即不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、處分，這種效力直到案件執(zhí)行完畢。法律雖不明文禁止其將房屋出租以獲收益但應(yīng)當(dāng)以其查封的財產(chǎn)保證對C銀行履行債務(wù)，在其未履行債務(wù)時法院得以該查封財產(chǎn)折價或變買，強(qiáng)制其履行債務(wù)。這就有可能造成A公司對B公司違約。這里就涉及到查封效力與租賃效力競合時如何處理，受損一方如何救濟(jì)。二、財產(chǎn)保全效力與租賃效力發(fā)生沖突時如何處理所謂財產(chǎn)保全效力與租賃效力競合，指在同一標(biāo)的上同時存在財產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時如何處理解決，關(guān)鍵看二者哪個成立在先。若租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)

5、后，原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人，對債權(quán)人具有法律拘束力。這是因?yàn)?，承租人在承租時并不能預(yù)見到將來租賃物會被查封，他僅能就當(dāng)時現(xiàn)實(shí)的情況作出判斷，選擇出租人就租賃物締結(jié)租契。這種當(dāng)事人的自由選擇應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo(hù)。在此情形下，債權(quán)人所取得之所有權(quán)是負(fù)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)，對先已存在的租賃，債權(quán)人負(fù)有容忍之義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人履行義務(wù)，債權(quán)人得收取租金，獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意(此時應(yīng)視為一個新的租賃契約成立)。對承租人損失，若承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失由承租人自己負(fù)擔(dān)。這是因?yàn)?，意思自治是民法中一?xiàng)基本理念。所謂意思自治是指當(dāng)事人按照自己的理性判斷去設(shè)計自己的生活，管理自己的事務(wù)，從積極方面來講是指自主參與、自主選擇，從消極方面來講指自己責(zé)任，即自己要為自己的判斷、選擇負(fù)擔(dān)。若承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封卻仍然與出租人訂立租賃契約，這是他自主選擇，其后果與他人無涉，由此帶來的風(fēng)險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。在此案件中，因B公司的租賃權(quán)后于查封事實(shí)而存在，因此，不得主張“買賣不破租賃”。因?yàn)樽赓U物為房屋