淺談美國財(cái)產(chǎn)法中的“約定隨土地轉(zhuǎn)移制度”

1、淺談美國財(cái)產(chǎn)法中的“約定隨土地轉(zhuǎn)移制度”                      1. 約定本身必須有執(zhí)行力。由于隨契約轉(zhuǎn)移的約定畢竟是以契約方式而非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式作出，所以不免受到契約法中對契約要求的約束，比如對契約對價(consideration)的要求和契約目的合法性的要求等。如果約定在原始締約雙方之間就不符合契約法的有關(guān)規(guī)定從而不具有執(zhí)行力，那么無論是其中的負(fù)擔(dān)還是獲益都是不可能來約束后

2、繼產(chǎn)權(quán)人的。在約定隨土地轉(zhuǎn)移制度剛出現(xiàn)的時候，約定是被要求必須以書面形式作成并附以蠟封，如今這個規(guī)定已經(jīng)被廢除，但是在美國大多數(shù)州的司法實(shí)踐里，書面形式的要求仍是必需的。盡管如此，有時出于對禁止反言和實(shí)際履行(the doctrine of estoppel and part performance)的考慮，沒有書面形式的約定也可以隨土地轉(zhuǎn)移。而約定如果是規(guī)定在地契中的，那么即使產(chǎn)權(quán)受讓人沒有專門對該約定簽字，只要他接受了地契就必須受該約定的約束。2. 原始的締約雙方必須有使該約定隨土地轉(zhuǎn)移的意圖。只有當(dāng)原始締約方意圖使他們之間的約定隨著土地轉(zhuǎn)移時，法院才會支持該約定有隨土地移轉(zhuǎn)的效力，原始方

3、并不需要用什么特別的方式來顯示這種意圖。然而，1583年的Spencer' s Case確定了對約定時還未存在的事物進(jìn)行某種約定時，約定人必須明示約定內(nèi)容對自己及其轉(zhuǎn)讓人都有效時，該約定才能被認(rèn)為是可以移轉(zhuǎn)的，這種明示方式目前通行的做法是在約定中注明約定及于自己及自己的“轉(zhuǎn)讓人”(and his assigns)。比如說，A向B承諾他將在自己和B的土地之間建一堵圍墻并進(jìn)行維護(hù)，由于圍墻在A承諾時并不存在，在Spence' s Case的規(guī)則下，A只有在約定中明示其承諾對自己及其轉(zhuǎn)讓人都有效時，該約定才能隨土地移轉(zhuǎn)。但如果圍墻本就存在，約定只涉及維護(hù)，那么約定中任何暗示該約定會約

4、束其產(chǎn)權(quán)后繼人的語言都可使之成 ,淺談美國財(cái)產(chǎn)法中的“約定隨土地轉(zhuǎn)移制度”(2) 為隨土地轉(zhuǎn)移的約定。3. 產(chǎn)權(quán)承繼人必須知道有此約定的存在。隨土地轉(zhuǎn)移的約定依附于土地而存在，伴土地而轉(zhuǎn)移為特征，若土地的二次購買人不知約定的存在而購買負(fù)擔(dān)地，將承受預(yù)料之外的負(fù)擔(dān)，損及自己的利益。依照普通法，無論二次購買人是否知道該約定，均應(yīng)依契約的規(guī)定承受土地上之負(fù)擔(dān)。但依美國的登記法，契約當(dāng)事人訂立土地上之契約必須經(jīng)登記，始發(fā)生對抗第三人的效力。未經(jīng)登記，善意的二次購買人支付了價金并對其買賣契約予以登記，則可以取得純凈土地所有權(quán)而不受契約的拘束承受任何土地上之負(fù)擔(dān)。因此，登記是土地上之約定的權(quán)利義務(wù)于土地有

5、償轉(zhuǎn)讓場合隨土地而轉(zhuǎn)移的重要條件。4. 約定必須和土地利用有關(guān)。只有當(dāng)約定“涉及并關(guān)系到”(touches and concerns)到受約土地時，法院才會認(rèn)為該約定對產(chǎn)權(quán)后繼人有執(zhí)行力。目前比較通行的認(rèn)定約定“涉及并關(guān)系到”土地的一個標(biāo)準(zhǔn)是看該約定內(nèi)容的執(zhí)行會否使約定人或受約人與土地有關(guān)的關(guān)系增進(jìn)或減損(比如使所有權(quán)增值或貶值)，但也有法院認(rèn)為這個標(biāo)準(zhǔn)只能使判斷更麻煩。而一個約定通常包含施加負(fù)擔(dān)和賦予權(quán)益兩部分，美國現(xiàn)行法律實(shí)踐中，對于負(fù)擔(dān)隨土地的轉(zhuǎn)移，有一種比較自由的觀點(diǎn)認(rèn)為只要約定的負(fù)擔(dān)“涉及并關(guān)系到”土地即可，即使該負(fù)擔(dān)行為并不能使受約者的土地受益。而另一種比較傳統(tǒng)的觀念則認(rèn)為，只有當(dāng)

6、負(fù)擔(dān)行為和受益行為皆“涉及并關(guān)系到”土地時，約定的負(fù)擔(dān)才能發(fā)生移轉(zhuǎn)的效力。例如：A承諾不在自己的土地上賣酒以避免與B土地上的生意構(gòu)成競爭，大多數(shù)的美國法院會認(rèn)為，該承諾中B的受益只在于他可以從土地中收取的金錢數(shù)目，而與他對自己的土地利用無關(guān)，而A的負(fù)擔(dān)因?yàn)橄拗屏俗约簩ν恋氐睦茫蚨恰吧婕安㈥P(guān)系到土地”的。因此，在前一種較自由的觀點(diǎn)下，該負(fù)擔(dān)是可以由A轉(zhuǎn)移給自己的產(chǎn)權(quán)后繼人的；而在后一種較傳統(tǒng)的觀點(diǎn)下，法院則后A承諾的負(fù)擔(dān)行為不能約束其產(chǎn)權(quán)后繼人。5. 對約定的原始締約雙方人的關(guān)系要求。(horizontal privity橫向產(chǎn)權(quán)關(guān)系要求)對于負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移，英國的法院要求約定的原始締約雙方必

7、須是房東和租戶的關(guān)系。而稍寬松的觀點(diǎn)則認(rèn)為約定的原始方必須對同一塊土地有共同利益，比如他們共同擁有一塊土地或者他們分別擁有一塊土地的主要地役權(quán)和從屬地役權(quán)。也有的法院采取一種更自由的觀點(diǎn)，對約定的原始締約雙方人的關(guān)系不做要求，比如在判定鄰居之間的約定時，他們往往認(rèn)為其約定的負(fù)擔(dān)可以移轉(zhuǎn)而不顧?quán)従又g并無對同一塊土地的共同利益的事實(shí)。但總的來說，在普通法里，大多數(shù)的美國法院是傾向于在負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的時候?qū)s定的原始締約雙方人的關(guān)系做出要求的。6. 對產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)人之間的關(guān)系要求。(vertical privity縱向產(chǎn)權(quán)關(guān)系要求)普通法中，只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)后繼人承繼了原始締約方的全部產(chǎn)權(quán)時，原始約定中的負(fù)擔(dān)才能

8、轉(zhuǎn)移到該產(chǎn)權(quán)后繼人身上。從這個意義上說，約定隨土地轉(zhuǎn)移實(shí)際上是約定隨產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。舉例來說，A把自己的可自由保有產(chǎn)權(quán)讓與了B，并且在地契中包含了一個意圖隨土地轉(zhuǎn)移的約定，B又把自己的土地租給了C，依據(jù)普通法，C就不受這個約定的束縛，因?yàn)樗玫降牟⒉皇荁的完全產(chǎn)權(quán)。四、受益隨土地轉(zhuǎn)移的要求由于受益的移轉(zhuǎn)并不會對土地的流轉(zhuǎn)和利用造成什么障礙，因此與負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的嚴(yán)格要求相比，受益的轉(zhuǎn)移的要求就顯得寬松不少，具體來說有：1. 約定本身須有執(zhí)行力的要求。如果約定本身在原始方之間無效，并不具有執(zhí)行力，那是其中的負(fù)擔(dān)還是受益都不可能轉(zhuǎn)移給產(chǎn)權(quán)后繼人。2. 原始的締約雙方必須有使該約定隨土地轉(zhuǎn)移的意圖。隨土地轉(zhuǎn)移的

9、約定畢竟是依當(dāng)事人意思達(dá)成，所以原始契約中的轉(zhuǎn)移意圖是至關(guān)重要的，無論是負(fù)擔(dān)還是受益，都必須有當(dāng)事人欲使其轉(zhuǎn)移的意圖存在。3. 約定必須和土地利用有關(guān)。與大多數(shù)的法院都要求只有約定中的負(fù)擔(dān)行為和受益行為都與土地利用有關(guān)時才允許負(fù)擔(dān)移轉(zhuǎn)不同，對于受益的移轉(zhuǎn)，即使負(fù)擔(dān)行為并不與土地利用有關(guān)，只要受益是有關(guān)土地利益的，就認(rèn)定其可以移轉(zhuǎn)。舉例來說，A向B許諾定期為B土地上的樹木澆水，B的受益與自己的土地有益，那么即使A的負(fù)擔(dān)行為與其自己的土地利用無關(guān)，B的受益也是可以移轉(zhuǎn)的，這就意味著，只要A沒有搬走，就負(fù)有為B土地上的樹木澆水的義務(wù)，而不管該土地的產(chǎn)權(quán)人是B還是又移轉(zhuǎn)給了C或D；但是假如A把土地讓給

10、了E，則他的這種澆水的竰提 （，。）旱話悴換嶙聘鳨。五、衡平法上有關(guān)約定隨土地轉(zhuǎn)移的規(guī)定通過前面的分析可以看出，普通法上對約定的隨土地移轉(zhuǎn)是有很嚴(yán)格的規(guī)定的，很多時候，原始締約方想讓其約定可以隨產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的意圖會由于缺乏普通法上規(guī)定的各種條件而落空。例如美國法律中對共同產(chǎn)權(quán)關(guān)系的要求(privity)就經(jīng)常否認(rèn)鄰居之間可以作出可隨土地移轉(zhuǎn)的約定，但是這些規(guī)則在司法界仍然存活，有一個很重要的原因就是在判定此類問題時還有另一個可選擇的法律機(jī)制：衡平法體系。早在1848年的時候，英國的衡平法院就對該類問題作出過判決。在Tulk v. Moxhay 案中，產(chǎn)權(quán)受讓人在其地契移轉(zhuǎn)書中作出承諾，他將不在自己

11、受讓的土地上建房子，其后他將該土地讓與被告，而被告拒絕遵守原始地契中的約定。盡管依英國的法律，原始締約雙方并不是房東與租戶的關(guān)系，該約定并不具有移轉(zhuǎn)的效力，但是英國衡平法院基于公平的考慮，認(rèn)為如果判決約定對后繼者無效，將會使原承諾者不當(dāng)?shù)美矔购罄^者在傷害原受約人利益的同時破壞原有的合同利益關(guān)系，因此判決該約定對被告有效。而衡平法對普通法規(guī)則在約定隨土地轉(zhuǎn)移制度上的補(bǔ)充矯正作用也就此開始。         衡平法中判定約定可以隨土地轉(zhuǎn)移的規(guī)則主要有：1. 橫向產(chǎn)權(quán)關(guān)系方面。在Tulk v. Moxhay案下，對

12、產(chǎn)權(quán)橫向關(guān)系的要求不再成為負(fù)擔(dān)移轉(zhuǎn)的障礙。例如A向其鄰居B承諾他不會在自己土地上建任何商業(yè)設(shè)施，A后將其土地轉(zhuǎn)讓給了C，而C知道此約定的存在。在普通法上該負(fù)擔(dān)不能約束C，但在衡平法規(guī)則中，如果相反的決定會產(chǎn)生不公平，那么C就必須遵守該約定。2. 縱向產(chǎn)權(quán)關(guān)系方面。對負(fù)擔(dān)移轉(zhuǎn)中后繼人必須承受完全產(chǎn)權(quán)的要求在衡平法中也可超越。比如，A向其鄰居B承諾他不會在自己土地上建任何商業(yè)設(shè)施，A后將土地租給C，B在衡平法規(guī)定的特定條件下就有可能對抗C，即使C并沒取得A的完全產(chǎn)權(quán)。3. 與土地利用的關(guān)系方面。美國法院在衡平法觀點(diǎn)中一般對負(fù)擔(dān)和受益移轉(zhuǎn)中的受益與土地利用的關(guān)系均不做要求，但是在負(fù)擔(dān)本身與其土地利用

13、無關(guān)時，該負(fù)擔(dān)還是不能移轉(zhuǎn)。4. 需要產(chǎn)權(quán)受讓方知道約定的存在。產(chǎn)權(quán)受讓人對附隨土地的約定存在的認(rèn)知是公平的重要體現(xiàn)，在衡平法中也是判定約定能否隨土地移轉(zhuǎn)的重要條件。六、隨土地移轉(zhuǎn)的約定權(quán)利的消滅隨土地移轉(zhuǎn)的約定的權(quán)利因契約而產(chǎn)生，也可能因契約內(nèi)部或契約以外的以及各種強(qiáng)行法的規(guī)定在原始締約方之間或原始締約方與權(quán)利后繼人之間終止。一般來說其原因主要有基于普通法的原因、基于衡平法的原因和強(qiáng)行法規(guī)的規(guī)定。下面分別加以詳述。源于普通法的終止原因主要有：(1)約定到期(restricted duration)。如果約定的權(quán)利被明確限制在一個特定期限內(nèi)，比如說二十年或者直到約定被大多數(shù)的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人所終

14、止、修改或更新，那么約定的到期或條件成就日即為權(quán)利的終止日。而一些相關(guān)的法規(guī)也會對這種權(quán)利的存續(xù)期限做出規(guī)定。(2)解除約定(release)。約定中的利益享有者可以通過取消自己在約定中所享有的利益或者干脆撤消整個約定的方式來終止約定義務(wù)，但是這種約定的解除只能約束該放棄權(quán)利人，其他因約定義務(wù)而受益的人并不受該解除的效力的影響。舉例來說，A地產(chǎn)公司與其一個產(chǎn)權(quán)讓與人B約定其其他所有的土地都只做住宅用途，后A公司將其另一塊土地轉(zhuǎn)讓給C，在地契中注明C只能利用該地作住宅用途，不久A公司又明確表示解除地契中對C的限制性約定，這種解除最終只能除去C對A公司的義務(wù)，而仍對B負(fù)有一個隨著A公司的土地移轉(zhuǎn)而

15、來的不作為義務(wù)。(3)土地合并(merger)。當(dāng)受益地和負(fù)擔(dān)地的產(chǎn)權(quán)合并而歸于一個所有者時，基于兩塊土地的利用而簽訂的契約便由于已無意義而當(dāng)然終止。(4)放棄(abandonment)。一個大塊土地的所有人在開始的轉(zhuǎn)讓地契中對讓與土地的利用做出了限制性的規(guī)定，而在其后的地契中卻不再有先前的限制性約定，這種行為有可能被法院認(rèn)為是對起先的土地利用計(jì)劃的放棄，從而也當(dāng)然使原先地契中的限制性利用約定作廢。即使該約定一開始是被廣泛地應(yīng)用在所有地契上，且這種作廢亦不被已做出約定的土地受讓人所接受，該約定終 與普通法追求法律的連貫性和統(tǒng)一性不同，衡平法往往從公平、正義本身出發(fā)來尋求案件解決的最佳方法，雖然

16、在今天區(qū)分到底哪個是普通法規(guī)則哪個是衡平法規(guī)則的意義已經(jīng)不大，它們已全都成為美國整個法律體系中難以區(qū)分又不可或缺的部分，在分析具體案件時，你可能要把所有的規(guī)則統(tǒng)統(tǒng)考慮。但筆者認(rèn)為從傳承法制和維護(hù)公平的不同角度來理解兩類規(guī)則，能對正確理解美國財(cái)產(chǎn)法的法技術(shù)和法內(nèi)涵意義起到很好的作用。在約定終止的原因中，帶濃烈衡平法色彩的有：(1)情勢變更(changed conditions)。當(dāng)一塊受約地周邊的情況發(fā)生了極大的改變從而使約定的利益幾不存在時，法院一般不會認(rèn)為該約定仍應(yīng)被履行。舉例來說，A與B約定他將自己的土地只做居住用途，約定時A周邊的土地都是居住用地，數(shù)年后A周邊土地全都成了商用地，只有A的

17、土地仍是住宅用地，并且如果A將其土地用做商用的話將會獲益頗豐。在這種情況下，讓A為了滿足B的微小利益而承受極重的負(fù)擔(dān)是極其不合理的，因此法院判定A仍執(zhí)行前述約定。盡管如此，一般來說，情勢變化必須發(fā)生在一定的周邊范圍內(nèi)，范圍之外的就有可能不被法院接受。而受約地的分區(qū)變化也并非情勢變更的充足要件，只有在分區(qū)法令禁止了約定中對土地的使用時才符合該規(guī)則的要求。(2)遲誤(laches)。如果原告疏于主張其權(quán)利或者主張權(quán)利有不合理的拖延，而其疏忽和拖延已經(jīng)損害了對方當(dāng)事人的利益，則衡平法院會拒絕原告的訴求。(3)污手原則(unclean hands doctrine)。如果受益地所有人同時作為負(fù)擔(dān)地所有

18、人也違反了自己土地上的一個相似的對他人的彼約定義務(wù)，那么他基于此約定而要求享有利益的訴求便得不到法院支持。(4)默認(rèn)(acquiescence)。如果一個大塊土地所有人容忍了許多其他的他所出售的小塊土地所有人對自己的違約行為，而唯獨(dú)對某一個提起違約之訴，那么這種訴求通常得不到支持。其他導(dǎo)致隨土地移轉(zhuǎn)契約終止或消滅的原因還有政府行為和因違反強(qiáng)行法規(guī)定而導(dǎo)致的無效。前者最典型的例子便是政府征用(eminent domain)，如果負(fù)擔(dān)地被征用，那么其上的私人限制當(dāng)然被解除，如果征用地是受制于租約或地役權(quán)的，政府除了補(bǔ)償約定方外，通常還要對受約方也進(jìn)行補(bǔ)償。而在政府因?yàn)樨?cái)產(chǎn)所有人不能交付稅款而將其地產(chǎn)拍賣的情況下，對于產(chǎn)權(quán)后繼人是否還應(yīng)受原土地上對土地利用約定的限制問題，各個法院還有很大的分歧。至于后者，約定中有不合理限制規(guī)定的當(dāng)然無效；而約定的內(nèi)容違反了反對永久占有規(guī)則(rule against perpetuities)也會被認(rèn)定無效，盡管這個規(guī)則更多使