方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書

1、廣州市濱海農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司廣州市南沙區(qū)十九涌南岸二十東圍濱海度假旅游方案規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書一、規(guī)劃背景1、本項目地處廣州市南沙區(qū)十九涌南岸、二十東圍海堤處,計劃規(guī)劃設(shè)計面積200畝。2、本案定位追求高品位、綜合性、品牌化、規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化之濱海度假旅游商業(yè)設(shè)施構(gòu)架平臺筑成滿足游客旅游觀光、互動體驗、出海游樂、度假、休閑、購物、飲食、文化交流、科學(xué)教育、及健康療養(yǎng)等的綜合型的理想場所。3、目前南沙區(qū)開發(fā)的各類旅游觀光景區(qū)(景點(diǎn)、度假(餐飲農(nóng)莊、旅游購物商業(yè)街等經(jīng)營性旅游項目,多為傳統(tǒng)的圍閉收門票或內(nèi)容形式相對單一的所謂生態(tài)農(nóng)莊及管理雜亂檔次偏低的簡單的業(yè)態(tài)組合型購物街市等,根據(jù)本項目的地段及環(huán)境特色,

2、應(yīng)設(shè)計市場差異化的產(chǎn)品,采取競爭策略,以新的理念引導(dǎo)商業(yè)旅游市場。二、煙臺規(guī)劃處規(guī)劃條件要求1、用地情況1.1、規(guī)劃用地位置及規(guī)模:廣州市南沙區(qū)萬頃沙鎮(zhèn)(新墾二十東圍靠十九涌南側(cè)海堤,用地面積200畝(合約133333平方米。1.2、規(guī)劃用地現(xiàn)狀概述:整體呈一狹長矩形狀圍海堤,長約1500米、海堤現(xiàn)狀寬度約35米;規(guī)劃用地北側(cè)為南沙十九涌避風(fēng)港、南側(cè)為二十東圍魚塘;西側(cè)接二十動、西圍中央縱向道路,是本規(guī)劃用地的主要陸上入口,東側(cè)為珠江出海口(海水區(qū)域,東北方向連接有一約長190米、寬29米呈矩形的阻航道,東南接二十東圍東側(cè)圍海堤壩;具體詳見“廣州市濱海農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司十九涌南岸二十東圍濱海度假

3、旅游方案規(guī)劃設(shè)計范圍圖”。1.3、建筑物退讓道路紅線(用地邊界:建筑物北側(cè)(十九涌南側(cè)以海堤岸線為界,簡易觀賞景觀內(nèi)容可適當(dāng)向外延;退西側(cè)江山路道路紅線>20米,退東側(cè)2用地紅線>10米退南側(cè)用地紅線>10米,且滿足日間距要求和安全距離要求。2、用地使用性質(zhì)使用性質(zhì):農(nóng)業(yè)(漁業(yè)養(yǎng)殖生產(chǎn)配套臨時建筑用地3、用地使用強(qiáng)度3.1容積率(總建筑面積/總用地面積:3.53.2 建筑密度:多層部分30%,高層部分16%3.3建筑間距:建筑間距應(yīng)符合國家有關(guān)范圍的規(guī)定。所有間距計算以建筑外墻為準(zhǔn),有陽臺的,則算至陽臺外邊緣。4、綠化要求4.1 綠地率:30%4.2 做出綠化工程設(shè)計方案(環(huán)

4、境設(shè)計。5、城市綜合設(shè)計要求該地塊位于香江路南側(cè),沿香江路須做好視距與景觀的分析,并處理好空間尺度,并在此形成一個場所感強(qiáng)烈、標(biāo)志性強(qiáng)的城市節(jié)點(diǎn)。6、建筑設(shè)計要求6.1 建筑層數(shù):多層部分4層,高層部分30層,須滿足。6.2 建筑高度:滿足航空限高要求,不超過海拔高程(黃海高程系90米。6.3 建筑色彩:明快,大方,創(chuàng)新,具時代感。6.4 建筑材料:高檔材料并能反映地域特色。6.5 建筑造型: 符合總體主題概念設(shè)計,具時代特色之商業(yè)規(guī)劃。7、交通設(shè)計要求7.1 機(jī)動車出入口設(shè)置:依規(guī)劃需要合理開設(shè)出入口。7.2 停車場(庫8市政要求9.1 管線9.2 市政基礎(chǔ)設(shè)施10、報審方案制圖要求:10.

5、1 圖紙深度須符合國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求。10.2 規(guī)劃設(shè)計方案內(nèi)容包括環(huán)境、現(xiàn)狀分析圖,比例不限;總平面圖,需迭加到現(xiàn)狀地圖上,并標(biāo)明相關(guān)規(guī)劃指針,簡要文字說明,規(guī)劃控制尺寸,比例1:1000;豎向規(guī)劃圖1:1000(含豎向設(shè)計分析,須將規(guī)劃圖與現(xiàn)狀圖迭加,并標(biāo)明建筑物尺寸、與周邊建筑及道路等的間距等資料;管線綜合圖1:1000;環(huán)境(綠化工程設(shè)計圖1:1000;交通分析圖1:1000;景觀分析圖1:1000;規(guī)劃設(shè)計說明。10.3 建筑設(shè)計方案圖內(nèi)容包括;各層平面圖,四個立面圖,兩個以上剖面圖(剖到樓梯。10.4 效果圖內(nèi)容包括總體效果圖,單體效果圖,夜景效果圖。效果圖必須與基地實(shí)景相迭

6、加,并反映環(huán)境、尺度的真實(shí)效果,可按規(guī)劃合理、適當(dāng)美化?？傮w效果圖應(yīng)包括鳥瞰圖,以下視點(diǎn)效果圖:四周規(guī)劃路上1.5米視高。10.5 要求做出很多媒體匯報材料(不超過5分鐘,無背景音樂,并報送設(shè)計圖電子文件。11、遵守事項:11.1 承擔(dān)本工程設(shè)計資格及業(yè)務(wù)范圍的設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計需依照設(shè)計任務(wù)書所提相關(guān)指針設(shè)計,方案設(shè)計規(guī)范要求須符合招投標(biāo)書內(nèi)容,設(shè)計概念依照設(shè)計任務(wù)書及方案可行性報告進(jìn)行總體設(shè)計。11.2 本通知書中所列規(guī)劃設(shè)計條件是我處審批方案的依據(jù)。11.3報審設(shè)計方案圖紙裝訂規(guī)格參照投標(biāo)書及煙臺市規(guī)劃條件書內(nèi)容。三、規(guī)劃指導(dǎo)思想1、方案總體設(shè)計需以制高點(diǎn)及考慮未來發(fā)展性為設(shè)計目標(biāo),須

7、有超前意識及符合商業(yè)行為之設(shè)計方案并強(qiáng)化各組成部分之功能設(shè)計2、各大主題功能館規(guī)劃面積配比參照附件( 面積功能配比表配置,可依設(shè)計需求酌情調(diào)整分布。3. 本項目定位為“濱海旅游休閑購物廣場”,以“店中店、城中城”式的百貨商城和大賣場、主題館作為主要產(chǎn)品規(guī)劃,利用立體步行街將其串聯(lián)整合。4. 商場設(shè)計需考慮人潮的均衡性、人流循環(huán)分布合理性。5. 人流引進(jìn)商場深度停留的重點(diǎn)設(shè)計功能強(qiáng)化。6. 整體設(shè)計的消防功能考慮須符合國家相關(guān)法規(guī)。7. 各大功能主題館互動關(guān)系根據(jù)其商業(yè)屬性及要求合理分部設(shè)計配置。8. 要有足夠營造可觀賞可使用的人性化公共空間和公共設(shè)施,如:開放露臺、空中花園,以提升產(chǎn)品的附加值

8、功能。9. 總體設(shè)計方案需依照招投標(biāo)書所訂投資總額控制預(yù)算成本(不含室內(nèi)裝修及空調(diào)等設(shè)施10. 大賣場(以超級市場為主、銅鑼灣百貨及相關(guān)主題館的設(shè)計和布局上主要考慮倉儲、停車、貨運(yùn)、購物和人車分流的五大流通布局及營業(yè)動線的組合。四、產(chǎn)品規(guī)劃原則第一主題:百貨名品店總面積3.1萬內(nèi)容: 1、銅鑼灣百貨-面積2.1萬,于1-4層經(jīng)營;2、品牌專柜-面積1.0萬,于1-2層經(jīng)營;功能:項目規(guī)劃于本基地北側(cè)作為本項目重點(diǎn)設(shè)計之一,為了提升本區(qū)消費(fèi)層次和知名度,于此引進(jìn)了國內(nèi)知名百貨連鎖“銅鑼灣百貨”作為項目的主力店,以完善和齊全的商品、管理、物業(yè)服務(wù)來滿足大煙臺地區(qū)有消費(fèi)能力的中高消費(fèi)階層,提高整個項

9、目的品牌效益。使得購物環(huán)境更加舒適,使購物廣場不再是單純的商品交易,而且將“生活”的空間也“移植”進(jìn)來。內(nèi)含國內(nèi)、外一二線知名品牌,以中高檔消費(fèi)為主流,經(jīng)營種類趨精品化。銅鑼灣百貨建筑以單體建筑的形式出現(xiàn),面積不超過2.1萬平方米,依照銅鑼灣百貨的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)做深化設(shè)計,與其它業(yè)態(tài)人流互通,并設(shè)有觀光電梯。另設(shè)1萬平方米的沿街及室內(nèi)品牌專柜作為產(chǎn)權(quán)式店鋪分布于1-2樓層。樓層高度:1樓6米,2-4樓5米柱間寬度:9米以上商鋪面積:1-2樓1萬品牌專柜店鋪使用面積配比以20-45作為規(guī)劃內(nèi)容其中20占總面積50%,20-45占總面積30%,45以上占總量20%商鋪得房率:1樓:50%以上,2-4樓6

10、0%以上第八主題:商務(wù)公寓-4棟17層,總面積4.2萬;功能:居住是一切商業(yè)活動的首要條件,為了滿足外來投資客商的居住生活需求及更佳投資環(huán)境,提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套,解決投資客就近居住、經(jīng)營,增加便利性,減少去市區(qū)的煩勞時間。同時也為市內(nèi)的中高層人士提供一個休閑、度假的居住場所。智慧配套商務(wù)公寓特有豐富獨(dú)特的文化,高科技的智能手段,用科技關(guān)懷人。商務(wù)公寓實(shí)施一卡通系統(tǒng)、寬帶信息接受系統(tǒng)、多媒體公告、她的住戶能切身體會到現(xiàn)代科技帶來的便捷舒適。7. 本案將設(shè)4棟17層的商務(wù)公寓做配套設(shè)施,位于基地東南側(cè),可交錯排列,須符合當(dāng)?shù)厝照諚l件,將相對獨(dú)立于商場外與商場出入分流形成一完整的安全小區(qū)。8

11、. 商務(wù)公寓依使用功能規(guī)劃區(qū)分為82,94,120,146等四種戶型合理配置(可依設(shè)計需求彈性調(diào)整面積,需考慮采光日照、安全管理、公共設(shè)施、住商分離、人車分流等概念。樓層高度:3.0米以上柱間寬度:依合乎經(jīng)濟(jì)成本及規(guī)劃設(shè)計考慮。公寓面積:商務(wù)公寓使用面積配比以82,94,120,146作為規(guī)劃內(nèi)容(可依規(guī)劃適度調(diào)整面積配比,其中:82占總面積20%,94占總面積30%,120占總量30%146占總量20%商務(wù)公寓得房率: 80%以上公共設(shè)施:如建身房、娛樂室、兒童游樂室、圖書室等停車場設(shè)置要點(diǎn):4. 停車位設(shè)置除滿足法規(guī)地面停車要求外,可分布于屋面停車方式設(shè)計,并以機(jī)械式的升降梯的方式停車,地

12、下室除作為停車要求外,亦將合理配置大賣場倉儲空間(不少于2500平方米,機(jī)電室、倉庫、消防水池、人防等相應(yīng)功能作為使用。5. 地下室具體開挖面積將依照設(shè)計規(guī)劃條件計算總停車位所需數(shù)量訂定。6. 地下停車場設(shè)計將作為商業(yè)使用設(shè)施之功能。五、規(guī)劃目標(biāo)將本項目建設(shè)成為國際流行的購物中心,集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)、辦公、科技、旅游為一體的生活消費(fèi)中心,體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能、一站式的現(xiàn)代商業(yè)模式。留住本地消費(fèi)者引發(fā)隨機(jī)消費(fèi),并吸引周邊區(qū)域及旅游人口的消費(fèi)。附件:規(guī)劃原則一、人流動線的規(guī)劃原則1、注重內(nèi)外溝通,2、脈絡(luò)清晰;人流動線循環(huán)分布3、注重立體人流的自然順暢,4、平均分配關(guān)系;5、避免盲區(qū)和死

13、角問題;6、合理設(shè)置寬度。二、商場電梯布局的規(guī)劃原則1、扶梯布局原則.商場的電梯部數(shù),布局位置,要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn);.避免電梯口的人流堵塞,電梯與過道銜接處的空間寬于過道,或有交叉過道。.引導(dǎo)顧客向上購物2、垂直電梯的布局原則.貨人分流商場垂直電梯,貨梯與載人梯分開設(shè)置,實(shí)行有效的貨流與人流的分流。.專用通道設(shè)置結(jié)合商場功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。 三、鋪位布局規(guī)劃原則： 1、實(shí)用、利潤、形象的統(tǒng)一 商場鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性， 同時更要兼顧 到獨(dú)立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。 2、尊重消費(fèi)者的行為 人性化設(shè)計，使消費(fèi)者的消費(fèi)過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購 物方便且不易疲勞。 3、使用率適中 本項目的使用率控制在58%65%之間。 四、項目內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計原則 以項目核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與商 場主題密切聯(lián)系。 保證內(nèi)外景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性。 室外有足夠的廣場，作為促銷場所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。室外環(huán) 境為室內(nèi)空間作服務(wù)的設(shè)計理念。 商場小品注重觀賞性，大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合。 五、商場外立面設(shè)計原則； 1、與定位結(jié)合； 2、與商場的