商品房合同違規(guī)調(diào)查調(diào)研論文報(bào)告報(bào)告

1、商品房合同違規(guī)調(diào)查調(diào)研論文報(bào)告報(bào)告 近年來，隨著房地產(chǎn)熱的持續(xù)升溫，商品房銷售領(lǐng)域的消費(fèi)投訴也隨之增多。商品房銷售行業(yè)已經(jīng)成長為消費(fèi)投訴增長較快的領(lǐng)域之一。為進(jìn)一步規(guī)范商品房買賣市場秩序，切實(shí)維護(hù)房屋買受人合法權(quán)益，榮成市工商局組織人員對轄區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和商品房銷售領(lǐng)域使用合同文本的情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研，認(rèn)真分析了當(dāng)前商品房銷售過程中存在的主要問題并對如何加強(qiáng)商品房買賣市場合同監(jiān)管進(jìn)行了思考。 一、商品房買賣合同中存在的問題 此次調(diào)研共對全市22家重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了摸底排查，檢查各類商品房銷售合同合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，多數(shù)經(jīng)營者在與消費(fèi)

2、者進(jìn)行商品房買賣業(yè)務(wù)時(shí)，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現(xiàn)象，給經(jīng)營者利用格式合同免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者負(fù)擔(dān)、排除消費(fèi)者權(quán)利提供了機(jī)會。 （一）追責(zé)條款明顯不公。部分房屋內(nèi)賣出人在商品房買賣合同中利用其優(yōu)勢地位設(shè)置霸王條款，主要體現(xiàn)在違約條款的追責(zé)上強(qiáng)行加重買受人的違約賠償責(zé)任。如某開發(fā)商商品房銷售合同第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責(zé)條款明顯對房屋買受人不公。 （二）擅自增加買受人風(fēng)險(xiǎn)。部分房屋賣出人在合同中將相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)擅自強(qiáng)加給房屋買受人。如某開發(fā)商在商品

3、房銷售合同中約定“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權(quán)將該商品房交予前期物業(yè)管理單位，該房屋的所有風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)”，從而將相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)轉(zhuǎn)移給買受人。 （三）私自擴(kuò)大不可抗力因素。商品房買賣合同格式文本中有對由不可抗力等特殊原因造成開發(fā)商不能如期交房情況免責(zé)的規(guī)定。部分開發(fā)商為免責(zé)而在格式條款中擅自擴(kuò)大不可抗力范圍。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房買賣合同規(guī)定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設(shè)計(jì)等出現(xiàn)變更）造成延期交房，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任”。按照合同法的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上述條款

4、中開發(fā)商把房屋建設(shè)過程中政府審批、房屋設(shè)計(jì)等可以預(yù)先掌握的因素都列入“不可抗力”范疇，明顯擴(kuò)大了不可抗力的范圍。 （四）變相推諉自身責(zé)任。按照有關(guān)國家規(guī)定，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)備案，以利于買受人辦理相關(guān)手續(xù)。部分開發(fā)商為變相推諉責(zé)任，私自在商品房買賣合同中有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記約定的規(guī)定中將國家規(guī)定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 （五）模糊概念涉嫌侵權(quán)。目前，多數(shù)開發(fā)商和房產(chǎn)中介使用的商品房銷售合同中存在用語不規(guī)范現(xiàn)象，部分條款意思表達(dá)不清，大量使用“相關(guān)費(fèi)用”、“相關(guān)文件”、“無特殊情況下”、“一般情況

5、下”等模糊概念，使得合同約定不明、內(nèi)容表述存在歧義，涉嫌侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。 （六）補(bǔ)充協(xié)議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)公司在與買受人簽訂售房合同時(shí)，除簽訂住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一制作的商品房買賣合同格式文本外，往往還要針對格式文本中相關(guān)未明條款額外簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議多由開發(fā)商自主制定，里面違規(guī)條款也相對較多：一是否定合同示范文本格式條款的法律效力。開發(fā)商事先擬定的補(bǔ)充協(xié)議中普遍存在部分條款與示范文本重復(fù)的現(xiàn)象，出賣人為了突出其補(bǔ)充協(xié)議的法律效力，多用“本補(bǔ)充協(xié)議與商品房買賣合同不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)”的規(guī)定否定示范文本中相關(guān)條款的法律效力。二是排除買受人正當(dāng)權(quán)利。如某房產(chǎn)開發(fā)

6、商與買受人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中有如下規(guī)定：“本合同履行過程中發(fā)生的爭議由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，則依法提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會仲裁”、“對國家相關(guān)規(guī)范允許的由于物理化學(xué)變化產(chǎn)生的裂縫等現(xiàn)象乙方同意不向甲方索賠”。開發(fā)商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提起訴訟以解決爭議和請求房屋賣出人賠償?shù)臋?quán)利。三是強(qiáng)制選擇物業(yè)公司。部分開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議上強(qiáng)制房屋買受人選擇其指定的物業(yè)公司，并在未經(jīng)買受人同意的情況下擅自制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。四是刻意規(guī)避賠償條款。大部分開發(fā)商與買受人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議在有關(guān)違約條款的描述中絕大多數(shù)條款是對買受人的追責(zé)，卻往往未對經(jīng)銷商的違約責(zé)任作出任何規(guī)定，從而刻意回避了房屋賣出人的違約責(zé)任

7、，嚴(yán)重違反合同行為公平性的原則。 二、強(qiáng)化商品房銷售行業(yè)合同監(jiān)管工作的建議 針對商品房買賣合同中存在的主要問題，結(jié)合工商監(jiān)管職能，提出如下監(jiān)管建議。 （一）加強(qiáng)行政指導(dǎo)，提高自律意識。一是成立行業(yè)協(xié)會。建議組織市內(nèi)主要房產(chǎn)開發(fā)商和房屋中介機(jī)構(gòu)成立商品房銷售行業(yè)協(xié)會。工商、房管、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)等職能部門依據(jù)各自職能加強(qiáng)對行業(yè)協(xié)會的行政指導(dǎo)。充分發(fā)揮協(xié)會的作用，強(qiáng)化行業(yè)自律和同業(yè)監(jiān)督，積極履行社會職責(zé)。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區(qū)主要商品房銷售機(jī)構(gòu)簽訂承諾書，督促企業(yè)規(guī)范守法經(jīng)營，切實(shí)提高企業(yè)的自律意識和責(zé)任意識，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費(fèi)者權(quán)益的不法行為 （二）暢通投訴渠道，加大執(zhí)

8、法力度。充分發(fā)揮12315投訴舉報(bào)專線作用，進(jìn)一步暢通投訴渠道，鼓勵(lì)群眾及時(shí)投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時(shí)，加大巡查與執(zhí)法力度，對賣出人利用格式合同免除自身責(zé)任、排除消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)利等侵害消費(fèi)者的行為適用合同法、合同違法行為監(jiān)督處理辦法、欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法等法律法規(guī)從嚴(yán)、從重處罰，樹立工商部門權(quán)威。 （三）加強(qiáng)自主學(xué)習(xí)，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業(yè)性較強(qiáng)，涉及到物權(quán)法、合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等諸多法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對基層工商干部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執(zhí)法人員年齡老化嚴(yán)重，知識結(jié)構(gòu)陳舊，法學(xué)素養(yǎng)不足，難以準(zhǔn)確評判商品房買賣合同中相關(guān)格式條款是否違法，一定程度上影響了監(jiān)管力度。建議結(jié)合當(dāng)前工商系統(tǒng)“學(xué)習(xí)型工商建設(shè)年”活動，進(jìn)一步加強(qiáng)基層工商工作人員學(xué)習(xí)力度，通過組織法律知識講座、典型案例剖析、實(shí)務(wù)操作講座等途徑提高合同監(jiān)管人員的適崗能力，增強(qiáng)基層工商部門查處商品房買賣領(lǐng)域合同違法行為的執(zhí)法水準(zhǔn)。 （四）加強(qiáng)消費(fèi)指導(dǎo)，提高維權(quán)能力。通過消費(fèi)警戒、開展消費(fèi)知識講座等途徑，進(jìn)一步加大對消費(fèi)者的指導(dǎo)力度，讓消費(fèi)者及時(shí)掌握商品房買賣過程中賣出人侵害消費(fèi)者權(quán)益的主要手段，避免因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)知識而上當(dāng)受騙。同時(shí)，通過多種途徑加大對消費(fèi)者的教育培訓(xùn)力度，進(jìn)一步普及合同法、合同違法行為監(jiān)督處理辦法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等法律法規(guī)，更新