商品房合同違規(guī)調查調研論文報告報告

1、商品房合同違規(guī)調查調研論文報告報告 近年來，隨著房地產熱的持續(xù)升溫，商品房銷售領域的消費投訴也隨之增多。商品房銷售行業(yè)已經成長為消費投訴增長較快的領域之一。為進一步規(guī)范商品房買賣市場秩序，切實維護房屋買受人合法權益，榮成市工商局組織人員對轄區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀和商品房銷售領域使用合同文本的情況進行了專項調研，認真分析了當前商品房銷售過程中存在的主要問題并對如何加強商品房買賣市場合同監(jiān)管進行了思考。 一、商品房買賣合同中存在的問題 此次調研共對全市22家重點房地產開發(fā)企業(yè)進行了摸底排查，檢查各類商品房銷售合同合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發(fā)商和中介機構，多數(shù)經營者在與消費

2、者進行商品房買賣業(yè)務時，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現(xiàn)象，給經營者利用格式合同免除自身責任、加重消費者負擔、排除消費者權利提供了機會。 （一）追責條款明顯不公。部分房屋內賣出人在商品房買賣合同中利用其優(yōu)勢地位設置霸王條款，主要體現(xiàn)在違約條款的追責上強行加重買受人的違約賠償責任。如某開發(fā)商商品房銷售合同第七條“買受人逾期付款的違約責任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責條款明顯對房屋買受人不公。 （二）擅自增加買受人風險。部分房屋賣出人在合同中將相關風險擅自強加給房屋買受人。如某開發(fā)商在商品

3、房銷售合同中約定“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權將該商品房交予前期物業(yè)管理單位，該房屋的所有風險責任轉移由買受人承擔”，從而將相關經營風險悉數(shù)轉移給買受人。 （三）私自擴大不可抗力因素。商品房買賣合同格式文本中有對由不可抗力等特殊原因造成開發(fā)商不能如期交房情況免責的規(guī)定。部分開發(fā)商為免責而在格式條款中擅自擴大不可抗力范圍。如某房地產開發(fā)公司的商品房買賣合同規(guī)定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設計等出現(xiàn)變更）造成延期交房，甲方不承擔違約責任”。按照合同法的規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上述條款

4、中開發(fā)商把房屋建設過程中政府審批、房屋設計等可以預先掌握的因素都列入“不可抗力”范疇，明顯擴大了不可抗力的范圍。 （四）變相推諉自身責任。按照有關國家規(guī)定，房屋出賣人應當在商品房交付使用90日內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權機構備案，以利于買受人辦理相關手續(xù)。部分開發(fā)商為變相推諉責任，私自在商品房買賣合同中有關產權登記約定的規(guī)定中將國家規(guī)定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應當承擔的責任。 （五）模糊概念涉嫌侵權。目前，多數(shù)開發(fā)商和房產中介使用的商品房銷售合同中存在用語不規(guī)范現(xiàn)象，部分條款意思表達不清，大量使用“相關費用”、“相關文件”、“無特殊情況下”、“一般情況

5、下”等模糊概念，使得合同約定不明、內容表述存在歧義，涉嫌侵害消費者合法權益。 （六）補充協(xié)議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業(yè)的房產開發(fā)公司在與買受人簽訂售房合同時，除簽訂住房與城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)一制作的商品房買賣合同格式文本外，往往還要針對格式文本中相關未明條款額外簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議多由開發(fā)商自主制定，里面違規(guī)條款也相對較多：一是否定合同示范文本格式條款的法律效力。開發(fā)商事先擬定的補充協(xié)議中普遍存在部分條款與示范文本重復的現(xiàn)象，出賣人為了突出其補充協(xié)議的法律效力，多用“本補充協(xié)議與商品房買賣合同不一致的，以本協(xié)議為準”的規(guī)定否定示范文本中相關條款的法律效力。二是排除買受人正當權利。如某房產開發(fā)

6、商與買受人簽訂的補充協(xié)議中有如下規(guī)定：“本合同履行過程中發(fā)生的爭議由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，則依法提交當?shù)刂俨梦瘑T會仲裁”、“對國家相關規(guī)范允許的由于物理化學變化產生的裂縫等現(xiàn)象乙方同意不向甲方索賠”。開發(fā)商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提起訴訟以解決爭議和請求房屋賣出人賠償?shù)臋嗬Ｈ菑娭七x擇物業(yè)公司。部分開發(fā)商在補充協(xié)議上強制房屋買受人選擇其指定的物業(yè)公司，并在未經買受人同意的情況下擅自制定物業(yè)收費標準。四是刻意規(guī)避賠償條款。大部分開發(fā)商與買受人簽訂的補充協(xié)議在有關違約條款的描述中絕大多數(shù)條款是對買受人的追責，卻往往未對經銷商的違約責任作出任何規(guī)定，從而刻意回避了房屋賣出人的違約責任

7、，嚴重違反合同行為公平性的原則。 二、強化商品房銷售行業(yè)合同監(jiān)管工作的建議 針對商品房買賣合同中存在的主要問題，結合工商監(jiān)管職能，提出如下監(jiān)管建議。 （一）加強行政指導，提高自律意識。一是成立行業(yè)協(xié)會。建議組織市內主要房產開發(fā)商和房屋中介機構成立商品房銷售行業(yè)協(xié)會。工商、房管、住房與城鄉(xiāng)建設等職能部門依據各自職能加強對行業(yè)協(xié)會的行政指導。充分發(fā)揮協(xié)會的作用，強化行業(yè)自律和同業(yè)監(jiān)督，積極履行社會職責。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區(qū)主要商品房銷售機構簽訂承諾書，督促企業(yè)規(guī)范守法經營，切實提高企業(yè)的自律意識和責任意識，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費者權益的不法行為 （二）暢通投訴渠道，加大執(zhí)

8、法力度。充分發(fā)揮12315投訴舉報專線作用，進一步暢通投訴渠道，鼓勵群眾及時投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時，加大巡查與執(zhí)法力度，對賣出人利用格式合同免除自身責任、排除消費者正當權利等侵害消費者的行為適用合同法、合同違法行為監(jiān)督處理辦法、欺詐消費者行為處罰辦法等法律法規(guī)從嚴、從重處罰，樹立工商部門權威。 （三）加強自主學習，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業(yè)性較強，涉及到物權法、合同法、消費者權益保護法等諸多法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、標準，對基層工商干部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執(zhí)法人員年齡老化嚴重，知識結構陳舊，法學素養(yǎng)不足，難以準確評判商品房買賣合同中相關格式條款是否違法，一定程度上影響了監(jiān)管力度。建議結合當前工商系統(tǒng)“學習型工商建設年”活動，進一步加強基層工商工作人員學習力度，通過組織法律知識講座、典型案例剖析、實務操作講座等途徑提高合同監(jiān)管人員的適崗能力，增強基層工商部門查處商品房買賣領域合同違法行為的執(zhí)法水準。 （四）加強消費指導，提高維權能力。通過消費警戒、開展消費知識講座等途徑，進一步加大對消費者的指導力度，讓消費者及時掌握商品房買賣過程中賣出人侵害消費者權益的主要手段，避免因為缺乏相關知識而上當受騙。同時，通過多種途徑加大對消費者的教育培訓力度，進一步普及合同法、合同違法行為監(jiān)督處理辦法、消費者權益保護法等法律法規(guī)，更新