產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題與對策

1、產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題與對策由于房地產(chǎn)市場的連續(xù)不景氣，曾經(jīng)風(fēng)靡一時的全新的房地產(chǎn)投資模式“產(chǎn)權(quán)式酒店”，大有卷土重來之勢，吸引了不少投資者的關(guān)注與期盼。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經(jīng)營以獲取投資回報。開發(fā)商為了推銷產(chǎn)權(quán)式酒店，往往拋出了這樣誘人的廣告：業(yè)主投資買房，統(tǒng)一由專業(yè)的酒店管理公司來經(jīng)營管理，投資者的回報豐厚，除了100%的物業(yè)產(chǎn)權(quán)外，每年還有10%30%的純利回報給業(yè)主。投資者被高額回報所誘惑的不在少數(shù)，見諸媒體的投資者與開發(fā)商的訴訟時有發(fā)生。作為開發(fā)商和投資者均應(yīng)該理性分析產(chǎn)權(quán)式酒店模式的法律和稅務(wù)問題，否則極有可能幾

2、敗俱傷。-（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的法律問題產(chǎn)權(quán)式酒店并非什么新事物，它源于歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式，我國于上個世紀(jì)末首先從海南省進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)式酒店的探索。迄今為止，該模式的運行應(yīng)該說還不很成熟，至少存在以下法律風(fēng)險。1、違反商品房銷售管理辦法，可能導(dǎo)致合同無效。于2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取“售后包租”的方式銷售商品房，這就意味著在法律層面是不允許開發(fā)商以“售后包租”方式銷售產(chǎn)權(quán)式酒店的，否則合同會無效。2、酒店配套設(shè)施的共用權(quán)約定不明確，難以保障投資者權(quán)益。酒店是一個具有綜合服務(wù)功能的實體，除了客房以外，還有餐飲、會所等娛樂休閑配套設(shè)施。如

3、果開發(fā)商不提供配套設(shè)施服務(wù)，而單個客房又無住宅或酒店的使用功能，就意味著客房不能獲取任何收益。3、在委托管理機制方面存在嚴(yán)重缺陷。就目前產(chǎn)權(quán)式酒店的操作方式而言，由于投資回報不易操作、酒店公司財務(wù)不公開、投資退出機制不健全等因素影響，可能導(dǎo)致投資者雖然依約讓渡了客房的使用權(quán)，但是根本無法從法律上保障自己的權(quán)益。（二）產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題產(chǎn)權(quán)式酒店在中國落地生根，最早是房產(chǎn)開發(fā)商借以融資、盤活資產(chǎn)的一種方式，它對于開發(fā)商而言不失為一種較好的營銷策略，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開發(fā)商、投資者、酒店管理方以及稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管等均存在涉稅風(fēng)險。1、房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒

4、店銷售給投資者（業(yè)主），按照規(guī)定主要應(yīng)該繳納以下稅金：（1）營業(yè)稅金及附加根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，開發(fā)商需要繳納5%的營業(yè)稅。同時還需要繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加。（2）企業(yè)所得稅根據(jù)“國稅發(fā)200631號文”等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商取得了銷售的預(yù)收款即需要按照25%稅率的預(yù)繳企業(yè)所得稅。（3）土地增值稅按照土地增值稅暫行條例等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)式酒店給業(yè)主，需要繳納土地增值稅。（4）印花稅根據(jù)“財稅2006162號文”規(guī)定，銷售產(chǎn)權(quán)式酒店而簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05繳納印花稅2、投資者（業(yè)主）（1）購買環(huán)節(jié)A、契稅根據(jù)契稅暫行條例的規(guī)定，投資者（業(yè)主）購買了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該

5、繳納3-5%的契稅。B、印花稅投資者（業(yè)主）簽訂了購買產(chǎn)權(quán)式酒店的購房合同，應(yīng)該繳納0.05的印花稅，還應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。（2）收取房租環(huán)節(jié)業(yè)主（投資者）將所購買的產(chǎn)權(quán)式酒店委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有：A 營業(yè)稅及附加國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)（國稅函2006478號）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收5%的營業(yè)稅。同時按照相關(guān)規(guī)定還應(yīng)該繳納城

6、市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加。B、房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，業(yè)主對外出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。C、土地使用稅根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，對業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)該按照國有土地使用權(quán)證所載面積征收土地使用稅。D、個人所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)（國稅函2006478號）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅?！径惵省浚喊凑铡柏敹?000125號”規(guī)定，對個人出租房屋取得的所得暫減按10的稅率征收個人所得稅?！居嫸愐罁?jù)】：按照“國稅函20

7、02146號”規(guī)定：個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除相關(guān)費用。-3、酒店管理方酒店管理方一般均是房地產(chǎn)開發(fā)商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開發(fā)商聘請的專業(yè)酒店管理公司。酒店管理公司承擔(dān)著酒店經(jīng)營管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金：（1）營業(yè)稅金及附加根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定，對酒店管理公司取得的經(jīng)營收入，應(yīng)該征收5%的營業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費附加。（2）企業(yè)所得稅根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，酒店管理公司應(yīng)該就其經(jīng)營的凈所得繳納25%的企業(yè)所得稅。（3）代扣代繳投資者房租收入的個人所得稅根據(jù)個人所得稅法相關(guān)規(guī)定，酒店管理公司是個人所得稅的扣繳義務(wù)人，

8、按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)，必須依法履行。（4）代扣代繳投資者（業(yè)主）的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅一般說來，主管稅務(wù)機關(guān)均會要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業(yè)主）應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。A 面對主管稅務(wù)機關(guān)沒有政策依據(jù)的代扣代繳如果不執(zhí)行，勢必加深與稅務(wù)機關(guān)的征納矛盾；B 如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當(dāng)于直接減少了投資者的收益，也會加劇與投資者的對立。因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，如何應(yīng)對主管稅務(wù)機關(guān)、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。4、主管稅務(wù)機關(guān)由于購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者均是自然人，主管稅務(wù)機關(guān)如何有

9、效征收投資者出租收入的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，不能說稅務(wù)機關(guān)是束手無策，起碼是成為了征管的難題之一。（1）委托酒店管理公司代扣代繳如果主管稅務(wù)機關(guān)委托酒店管理公司代扣代繳，對強化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認(rèn)可這種沒有法律、政策依據(jù)的代扣代繳。（2）主管稅務(wù)機關(guān)直接征收面對人數(shù)眾多的購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者，主管稅務(wù)機關(guān)直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導(dǎo)致國家稅款白白流失。從上述分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店模式對于開發(fā)商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務(wù)機關(guān)都存在較多的稅務(wù)問題。由于稅收問題很可能

10、導(dǎo)致開發(fā)商無法兌現(xiàn)對投資者收益回報的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國家的稅款也可能會有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴(yán)重的社會不穩(wěn)定因素。（三）解決產(chǎn)權(quán)式酒店法律、稅務(wù)問題的思考產(chǎn)權(quán)式酒店這一新生事物，對于開發(fā)商及時回收資金、拓寬投資者的理財渠道，應(yīng)該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產(chǎn)權(quán)式酒店而產(chǎn)生的法律、稅務(wù)問題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開發(fā)商、投資者的權(quán)益，降低涉稅風(fēng)險，減少國家稅款流失。筆者認(rèn)為可以從以下兩方面考慮：其一，完善相關(guān)法律手續(xù)，降低法律風(fēng)險。1、開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)式酒店的促銷廣告中應(yīng)該“誠信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風(fēng)

11、險。2、開發(fā)商在與投資者簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同范本，不能出現(xiàn) “售后包租”以及類似的相關(guān)內(nèi)容，以免造成違法合同。3、開發(fā)商應(yīng)該對酒店的餐飲、會所等娛樂休閑配套設(shè)施向投資者作出不予銷售的承諾。產(chǎn)權(quán)式酒店在開業(yè)后，便將此產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，以作為對業(yè)主回報承諾的擔(dān)保。4、為了保證開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，投資者應(yīng)該同開發(fā)商簽訂擔(dān)保投資收益補充協(xié)議，以保障投資者的權(quán)益。其二，多角度防范涉稅風(fēng)險，以保障各方權(quán)益。1、產(chǎn)權(quán)式酒店的商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂委托管理合同，酒店管理公司以第三方的名義對投資回報作出承諾時，必須對相關(guān)稅收政策進(jìn)行明示，以免誤導(dǎo)投資者。2、投資者應(yīng)該全面地、理性地分析產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報問題，特別是對占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。-3、酒店管理方應(yīng)該對自身經(jīng)營的涉稅風(fēng)險有一個清醒的認(rèn)識，對是否按照主管稅務(wù)機關(guān)要求代扣代繳投資者相關(guān)稅金要有一個明智的選擇，并有解決問題的預(yù)案措施。4、針對產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的如何征收投資者的相關(guān)稅金（營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅）的現(xiàn)實問題，為了保障國家稅款的不流失，建議國家稅務(wù)總局出臺有