昌樂(lè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、山東省濰坊市昌樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2011年12月第一章昌樂(lè)宏觀環(huán)境分析本章通過(guò)對(duì)昌樂(lè)的概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及整體規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確的把握昌樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。第一節(jié)、昌樂(lè)概況【要點(diǎn)】從昌樂(lè)面積和人口數(shù)量來(lái)看，昌樂(lè)在濰坊屬于一個(gè)規(guī)模不大的縣城。整體交通便利，布局及各區(qū)域劃分明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備社會(huì)優(yōu)勢(shì)。【地理位置昌樂(lè)縣 部，上海濱城 市青島相距 海相距80公 省濰坊市，東 里，西接臨胸 丘隔汶河相 壤，總面積（一）地理位置及交通狀況得天獨(dú)厚】位于山東半島中150公里，d與渤里。行政隸屬山東距濰坊城區(qū)25公、青州，南與安望，北與壽光接達(dá)

2、1100.6平方公里，東西最大橫距40.9公里，南北最大縱距48.9公里【藍(lán)寶石之鄉(xiāng)】1800萬(wàn)年前的一場(chǎng)火山爆發(fā)，不僅在昌樂(lè)形成了46座遠(yuǎn)古火山口，還給昌樂(lè)人民帶了寶貴的財(cái)富一一藍(lán)寶石，其儲(chǔ)藏面積近450平方公里，占縣域總面積的1/3,是世界罕見(jiàn)的大型藍(lán)寶石礦區(qū)之一，因此昌樂(lè)被稱為中國(guó)的藍(lán)寶石之鄉(xiāng)"又被命名為中國(guó)寶石城【四通八達(dá)的交通】昌樂(lè)地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，膠濟(jì)鐵路，濟(jì)青高速公路從北部通過(guò)，309國(guó)道橫貫東西，省道大沂路貫穿南北。07年濰坊城區(qū)的兩條主干道東風(fēng)西街和寶通西街將與昌樂(lè)縣的利民街和新城街全面貫通，標(biāo)志著昌樂(lè)駛上了發(fā)展的快車道，加速與濰坊城區(qū)的全面對(duì)接?！臼称樊a(chǎn)

3、業(yè)】主要有濰坊樂(lè)港食品股份有限公司、濰坊永昌食品工業(yè)有限公司、濰坊齊魯星牧乳品有限公司、濰坊德盛食品有限公司等企業(yè)?！竟喜水a(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有果蔬基地50萬(wàn)畝，年產(chǎn)12億公斤?！窘ú漠a(chǎn)業(yè)】目前擁有昌樂(lè)山水水泥有限公司、昌樂(lè)順達(dá)水泥有限公司、樂(lè)化鋁塑復(fù)合板等建材企業(yè)近100家。水泥生產(chǎn)能力達(dá)50多萬(wàn)噸。素有建材之鄉(xiāng)”之稱?！緳C(jī)械產(chǎn)業(yè)】目前擁有山東昌樂(lè)礦機(jī)集團(tuán)、濰坊東達(dá)拖拉機(jī)有限公司、山東萬(wàn)眾鋼板彈簧有限公司等企業(yè)150余家。其中，馬宋鎮(zhèn)被命名為中國(guó)拖拉機(jī)基地鎮(zhèn)”，年可組裝拖拉機(jī)10萬(wàn)臺(tái)?！舅芰袭a(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有寶都塑料、樂(lè)富塑料、東方塑料、永發(fā)塑料等加工企業(yè)102家，年加工能力10萬(wàn)噸，出品創(chuàng)匯1500萬(wàn)美元?！?/p>

4、化工產(chǎn)業(yè)】主要有濰坊振興焦化有限公司、山東樂(lè)化集團(tuán)有限公司、山東永利化學(xué)有限公司、昌樂(lè)恒昌化工有限公司等。(二)昌樂(lè)布局及人口狀況【行政區(qū)劃】昌樂(lè)隸屬山東省濰坊市，轄4個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)街道、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),60萬(wàn)人口，1101平方公里土地，境內(nèi)有經(jīng)國(guó)家工商總局批準(zhǔn)的國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的國(guó)家級(jí)珠寶市場(chǎng)中國(guó)寶石城”。克初曲目叵iIj【人口環(huán)境】(1)人口總量昌樂(lè)縣總?cè)丝?02975人，其中城鎮(zhèn)人口127186人，市區(qū)人口約85000人(2)年齡結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)總?cè)丝谥心挲g結(jié)構(gòu)為3.26人/戶，交B區(qū)為4.1人/戶。(3)人口發(fā)展近期2004年至2010年，規(guī)劃人口20萬(wàn)；至2020年，規(guī)劃人口28萬(wàn)；遠(yuǎn)景至

5、2050年，規(guī)劃人口40萬(wàn)。第二節(jié)、昌樂(lè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、GDP、固定資產(chǎn)(億元)：2009年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值128.5億元，增長(zhǎng)17%;實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入13.5億元，其中地方貝小:收入6.83億元，分別增長(zhǎng)36.9%和24%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成91.5億元，增長(zhǎng)32.6%。2、財(cái)政收入：昌樂(lè)縣2006年一2009年財(cái)政收入圖示3、支出：昌樂(lè)縣居民收入有所增長(zhǎng)，生活水平得到明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查，2009年全市城區(qū)居民人均可支配收入8538元，人均消費(fèi)性支出6639元，其中人均食品支出2347元，人均生活用品、娛樂(lè)、文教及服務(wù)支出1712元，人均居住支出1946元，其他支出634元。如下圖所示

6、：Y1,946.00人人¥ 634.00¥1,712.00均居住支出占總支出的10.3%,隨著居民收入的增長(zhǎng)，生活水平的提高所占比重還會(huì)進(jìn)一步增加。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費(fèi)支出2275元，農(nóng)民進(jìn)城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購(gòu)買力越來(lái)越強(qiáng)。4、城市規(guī)模：2010年建設(shè)用地控制在24平方公里，規(guī)劃人口20萬(wàn)，人均建設(shè)用地120平方米，2020年城市建設(shè)用地控制在33.9平方公里，規(guī)劃人口28萬(wàn)，人均建設(shè)用地120平方米。城市用地發(fā)展方向：原規(guī)劃以向北、向東發(fā)展為主。第三節(jié)、本章總結(jié)通過(guò)本章對(duì)昌樂(lè)的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局等方

7、面的介紹，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：一、昌樂(lè)得天獨(dú)厚的地理位置，四通八達(dá)的交通環(huán)境，歷史悠久的文化底蘊(yùn)，賦予了昌樂(lè)無(wú)限的發(fā)展?jié)摿Α６?、昌?lè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)能力進(jìn)一步提高,對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。三、昌樂(lè)非農(nóng)業(yè)人口的增多，現(xiàn)如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之多，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。四、昌樂(lè)地處魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沐斷裂帶上，地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜，地下礦產(chǎn)資源豐富，石灰石儲(chǔ)量在100億立方米以上，其中可供生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)水泥的礦石達(dá)80多億立方米，發(fā)展建材工業(yè)有著得天獨(dú)厚的條件。工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動(dòng)市政稅收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而

8、城市化進(jìn)程所帶來(lái)的新城區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。五、昌樂(lè)的藍(lán)寶石，儲(chǔ)量豐富，世所罕見(jiàn)，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，珠寶業(yè)已初具規(guī)模，從業(yè)人員5萬(wàn)人以上,可謂薈萃世界珠寶，云集天下客商，昌樂(lè)被譽(yù)為寶石城”。隨著寶石產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)城務(wù)工、外來(lái)商客等的云集必定帶動(dòng)昌樂(lè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。第二章昌樂(lè)發(fā)展趨勢(shì)城市規(guī)劃狀況分析【昌樂(lè)規(guī)劃總構(gòu)思】昌樂(lè)城區(qū)城建面積現(xiàn)有20余萬(wàn)平方公里，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)有部分已不能滿足需要，城市建設(shè)正按規(guī)劃向北部新城區(qū)快速發(fā)展。新城區(qū)作為老城區(qū)的自然延伸部分，實(shí)行了科學(xué)規(guī)劃、合理布局、高標(biāo)準(zhǔn)配套，分為文化教育及行政辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等。目前，新區(qū)中的文化教育

9、、工業(yè)、商業(yè)等片區(qū)已形成規(guī)模，各類單位已達(dá)300余家，基礎(chǔ)設(shè)施配套已實(shí)現(xiàn)道路、供水、排水、亮化、綠化、通信等高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，整個(gè)新區(qū)發(fā)展日新月異，充滿活力。目前，山東正在積極推動(dòng)半島城市群的建設(shè)規(guī)劃，而昌樂(lè)正處于半島城市群的中心地帶，新區(qū)即得天時(shí)，又得地利，具備聚集人氣的天然條件。昌樂(lè)城市規(guī)劃總構(gòu)思：目前昌樂(lè)城市整體形成四圈、三軸、兩帶”的區(qū)域發(fā)展格局。其中：四圈：山東半島城市群、濰坊中心城市圈、濰昌緊密都市區(qū)、昌樂(lè)主城區(qū)四個(gè)圈層；三軸：濟(jì)南高速公路、膠濟(jì)線、寶通街；兩帶：產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶、旅游休閑帶；總結(jié)：通過(guò)上圖我們可以很清晰的看出，濟(jì)南大都市圈、山東半島城市群的鏈接點(diǎn)就是濰坊，大都市圈和半島城市群

10、的發(fā)展都必將帶動(dòng)整個(gè)濰坊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。【昌樂(lè)產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展構(gòu)想】通過(guò)上圖我們可以看出整個(gè)中心居住區(qū)向南、北、西三面調(diào)整擴(kuò)散，使得中心居住區(qū)范圍擴(kuò)張，居住使用面積加大，新居住區(qū)擴(kuò)建，老居住區(qū)改建，使得房地產(chǎn)行業(yè)快速升溫。現(xiàn)代制造業(yè)快速擴(kuò)張，來(lái)自濰坊的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了昌樂(lè)就業(yè)率和整體經(jīng)濟(jì)收入。同時(shí)，旅游度假區(qū)的規(guī)范，打開(kāi)了昌樂(lè)對(duì)外開(kāi)放的大門(mén)，使更多的人了解昌樂(lè)，認(rèn)識(shí)昌樂(lè)【三分建設(shè)七分管理"昌樂(lè)城市建設(shè)入佳境】規(guī)劃：巧繪藍(lán)圖一：錯(cuò)落有致的度假村落，五光十色的田園風(fēng)光，各具特色的異域風(fēng)情，這是昌樂(lè)縣以四區(qū)二軸一中心”為主要內(nèi)容的壽陽(yáng)山新區(qū)規(guī)劃描繪的美好前景。無(wú)規(guī)矩不成方圓，昌樂(lè)縣牢固樹(shù)立規(guī)劃是

11、資源的觀念，以規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)城市建設(shè)全局?？h領(lǐng)導(dǎo)把城市定位于濰坊中心城市緊密層、半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈，并專門(mén)出重金聘請(qǐng)同濟(jì)大學(xué)專家編制了城市發(fā)展總體規(guī)劃，以及老城區(qū)18.4平方公里的控制性詳細(xì)規(guī)劃、行政中心修建性詳細(xì)規(guī)劃和城區(qū)主要道路供排水、供電、熱力、燃?xì)?、景觀等專項(xiàng)規(guī)劃，城區(qū)詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率達(dá)到了90%,初步形成了總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃配套銜接的規(guī)劃體系，使整個(gè)城市建設(shè)有據(jù)可依。同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)劃管理，新上項(xiàng)目沒(méi)有規(guī)劃的、不符合總體規(guī)劃要求的、不做詳細(xì)規(guī)劃的、選址不合理的不予批準(zhǔn)。建設(shè)：重點(diǎn)突破二：投資3.5億元的溫泉大酒店暨公寓項(xiàng)目總建筑面積16萬(wàn)平方米，標(biāo)志著昌樂(lè)縣三路兩街一區(qū)”之一的新昌路集中

12、改造工程拉開(kāi)了序幕。以規(guī)劃為藍(lán)本，昌樂(lè)縣城市建設(shè)突出山“、水"、綠”自然特色。今年以來(lái)，他們堅(jiān)持收縮戰(zhàn)線，重點(diǎn)突破，集中力量，打造亮點(diǎn)，不求最大，但求最好，按照建一個(gè)組團(tuán)、一修一條路、一改一條街”的要求，重點(diǎn)抓好三路兩街一區(qū)”建設(shè)，即大沂路、方山路、新昌路的綠化、硬化、貫通和改造提升，新城街、寶通街的改造建設(shè)以及壽陽(yáng)山新區(qū)的建設(shè)，并對(duì)新昌路兩側(cè)利民街至新城街段進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)改造。抓好永康路、文化路南段、東村路、南關(guān)小學(xué)路等背街小巷的改造以及城中村改造試點(diǎn)，為廣大市民創(chuàng)造良好的工作生活環(huán)境。同時(shí)狠抓工程質(zhì)量，寸土、寸石、寸水、寸草，都精雕細(xì)刻。嚴(yán)格建設(shè)程序，所有規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，全部實(shí)行

13、規(guī)劃、征用、儲(chǔ)備、供應(yīng)、監(jiān)管五統(tǒng)一”，對(duì)商業(yè)旅游、娛樂(lè)、商品住宅等所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的用地，全部實(shí)行招拍掛”，對(duì)所有政府投資項(xiàng)目全部實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)。有檔商住區(qū)：是指斯昌路以東.新城街與寶石街之間,是城市主戰(zhàn)的”情:四區(qū)城市唐示區(qū)：是指火車道與站前街 之間區(qū)域.包括在建 的人防工膽,蝮劃中 城市廣場(chǎng)和城市廣場(chǎng) 以東的昌越總館,是 城市主稅的“承“老城改造區(qū)；是指站前街與利民 衡之間的區(qū)域，主 要以舊城改造為主, 是城市主線的總結(jié):通過(guò)以上分析，不難看出昌樂(lè)地理位置優(yōu)越、交通便捷、自身礦產(chǎn)資源豐富。在濰坊市十屆人大五次會(huì)議上提出的昌樂(lè)撤縣建區(qū)，昌樂(lè)縣將緊緊抓住建設(shè)濰坊新區(qū)這一新的定位，大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣、

14、服務(wù)業(yè)振興、城市化帶動(dòng)、新農(nóng)村建設(shè)，屆時(shí)昌樂(lè)將建設(shè)成為宜居宜業(yè)、富足和諧的現(xiàn)代化新區(qū)。第二節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)隨著濰坊城市化進(jìn)程的不斷加快，濰坊城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市西進(jìn)勢(shì)頭強(qiáng)勁。目前，市區(qū)西部發(fā)展初見(jiàn)成效，獨(dú)特魅力已經(jīng)悄然呈現(xiàn)。從目前市區(qū)西部的發(fā)展來(lái)看，發(fā)展框架已經(jīng)初步形成：南部，浮煙山建設(shè)區(qū)域已初具規(guī)模濰坊醫(yī)學(xué)院、山東科技職業(yè)學(xué)院等一批院校的落成，使浮煙山區(qū)域穩(wěn)步崛起，欣欣向榮的文化氣息正漸漸濃郁；西部，以魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場(chǎng)為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成，凝聚了旺盛的人氣商氣財(cái)氣，這里將成為全省乃至全國(guó)的物流中心；北部，大型體育中心項(xiàng)目即將開(kāi)工上馬，今后，國(guó)家、省、市的部分

15、重要比賽項(xiàng)目將在這里舉行，體育的魅力將使這一地帶成為宜居之地，必將迅速帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)升值；東部，化肥廠的搬遷為整個(gè)濰城西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)掃平了障礙，以長(zhǎng)松路為軸線，將大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、金融證券業(yè)，中百集團(tuán)將在這里建設(shè)我市規(guī)模最大的大型超市，巨力公園也將全面改造提升，這里將成為濰坊又一大型商住區(qū)，10年左右，居住人口預(yù)計(jì)將達(dá)到30萬(wàn)人。另外，濰城區(qū)黨政及相關(guān)部門(mén)辦公機(jī)構(gòu)已于08年4月全面西遷，必將進(jìn)一步輻射和帶動(dòng)西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，昌樂(lè)縣城區(qū)迅速東擴(kuò)發(fā)展，已悄然逼近濰坊中心城市。昌樂(lè)已進(jìn)入一個(gè)良好的大發(fā)展時(shí)期，可以預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)三至五年的發(fā)展，昌樂(lè)的經(jīng)濟(jì)總量將會(huì)得到明顯的提高。在剛剛閉

16、幕的濰坊市十屆人大五次會(huì)議上已經(jīng)通過(guò)，昌樂(lè)縣撤縣建區(qū)。這將意味著，昌樂(lè)縣將溶入濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)和統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展的道路上。目前昌樂(lè)的房地產(chǎn)投資增幅逐漸回落，并趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)期內(nèi)昌樂(lè)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較快，住宅投資仍占主體地位；竣工房屋面積小幅增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積增幅較快，但空置面積繼續(xù)擴(kuò)大；商品房銷售面積與銷售額快速增長(zhǎng)；到位資金充足，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；本年購(gòu)置土地面積和土地成交價(jià)款增長(zhǎng)較快；資金向大企業(yè)集中，房企走向品牌化；目前，在貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的過(guò)程中，昌樂(lè)住房市場(chǎng)的基本情況是：房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)。商品住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)上升。

17、分析認(rèn)為，昌樂(lè)住宅房?jī)r(jià)的上升是消費(fèi)拉動(dòng)加投資、投機(jī)拉動(dòng)，因此房?jī)r(jià)總體上是健康的。盡管房?jī)r(jià)持續(xù)上升，但總體上昌樂(lè)的房?jī)r(jià)是合理的，住宅市場(chǎng)的運(yùn)行是健康的、有序的。從整體上看，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大變動(dòng)，但房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的總趨勢(shì)不會(huì)改變。國(guó)家房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，將會(huì)繼續(xù)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨于成熟、理性。第三章昌樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、昌樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述（一）群雄逐鹿，烽煙四起根據(jù)對(duì)昌樂(lè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)屬于快速提升的階段，06年及以前昌樂(lè)市場(chǎng)尚屬于萌芽狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火，銷售狀況不是很理想，但2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)有了新的突破。從相關(guān)部分獲悉，09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積達(dá)到250萬(wàn)平方

18、米，預(yù)售面積達(dá)到80萬(wàn)平方米，產(chǎn)權(quán)登記統(tǒng)計(jì)58萬(wàn)平方米。去年，商業(yè)項(xiàng)目更是齊頭并進(jìn)，引發(fā)了昌樂(lè)的商業(yè)時(shí)代。至今造就了，群雄逐鹿，烽煙四起，昌樂(lè)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。（二）同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)品質(zhì)樓盤(pán)雖然目前在售樓盤(pán)眾多，但開(kāi)發(fā)商只求快速銷售并回籠資金，忽略了客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求，缺乏高品質(zhì)配套完善的大型社區(qū)，產(chǎn)品塑造無(wú)亮點(diǎn)，無(wú)品質(zhì)樓盤(pán)，多為同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)對(duì)各種產(chǎn)品和事物都有一定的升華，目前的產(chǎn)品品質(zhì)難以跟上現(xiàn)有的市場(chǎng)需求，而目前的戶型設(shè)計(jì)，社區(qū)環(huán)境配套都有很大的提升空間。（三）價(jià)格多年滯漲，相對(duì)低利潤(rùn)空間昌樂(lè)房改進(jìn)行較晚，前幾年有大量企業(yè)及部門(mén)內(nèi)部定向開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，帶有福利性質(zhì)，沒(méi)有真正推

19、向市場(chǎng)，就是目前也有許多企業(yè)團(tuán)購(gòu)的樓盤(pán)，低團(tuán)購(gòu)價(jià)格導(dǎo)致樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)遲緩；從產(chǎn)品層面講，昌樂(lè)市場(chǎng)缺乏品質(zhì)樓盤(pán)，沒(méi)有高檔樓盤(pán)也是價(jià)格滯漲的重要因素。昌樂(lè)房地產(chǎn)歷年價(jià)格走勢(shì)圖：二、在售樓盤(pán)分析（一）09年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目09年昌樂(lè)縣房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到近40余個(gè),開(kāi)發(fā)面積達(dá)到250萬(wàn)平方，是昌樂(lè)房地產(chǎn)急速發(fā)展的一年。昌樂(lè)中心區(qū)域開(kāi)發(fā)樓盤(pán)圖也於豕目真電高中理利馬國(guó)土|ft _擊小商.球無(wú)轉(zhuǎn)中學(xué)UAf ®. *世紀(jì)城褊佗天地而星城水印Ar宇隹艷恒生現(xiàn)代城青祭海岸事才錄（二）板塊劃分及特點(diǎn)昌樂(lè)雖然城市范圍不大，但目前樓盤(pán)板塊構(gòu)成已經(jīng)初具雛形以站前街和昌盛街為界，大體分為三個(gè)板塊：站前街以北的開(kāi)發(fā)區(qū)板

20、塊開(kāi)妗項(xiàng)目較少:住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量非常有限：基本售罄或尾盤(pán)的有溫泉公寓、科文學(xué)府、中庭景苑，在售的同樂(lè)花園，另外有規(guī)劃中的奧運(yùn)城市花園。產(chǎn)品類型多為多層。該板塊目前市場(chǎng)均價(jià)在20002100元/平方米。老城中心板塊站前街以南的老城區(qū)住宅板塊的市場(chǎng)供應(yīng)量較為充足，產(chǎn)品類型為多層與高層結(jié)合。目前市場(chǎng)平均價(jià)格將近25002600元評(píng)方米。南部行政區(qū)（新區(qū)）板塊多為大盤(pán)開(kāi)發(fā)；市場(chǎng)平均價(jià)格跟市中心差不多，大約在24002500元評(píng)方米。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：均價(jià)20002100元/平方米體量較小，多層為主中心區(qū)板塊：均價(jià)2600元/平方米體量大，多層、小高層行政區(qū)板塊：均價(jià)2500元/平方米大盤(pán)為主（三）產(chǎn)品類型產(chǎn)

21、品類型以多層為主，小高層比重增大。（四）購(gòu)房用途昌樂(lè)購(gòu)房群體較為單一主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:昌樂(lè)現(xiàn)有產(chǎn)品也較為單一，主要為以下幾種類型:購(gòu)房主要為結(jié)婚用房、二次置業(yè)和農(nóng)村進(jìn)城。（五）戶型面積園苑方豕園玫瑰泰和世府錢(qián)塘院苑西湖庭聚賢大上芙蓉潤(rùn)澤龍鳳兩房面積一般在8590平萬(wàn)米;小三房面積一般在100.120¥方米大三房面積一般在125-150F方米。（六）銷售均價(jià)玫瑰錢(qián)塘聚賢泰和世西湖庭大上芙蓉潤(rùn)澤龍鳳總體市場(chǎng)均價(jià)在2600元/平方米。由此看出整個(gè)昌樂(lè)的房?jī)r(jià)在2600元/平方米左右附表.昌樂(lè)主要在售項(xiàng)目表項(xiàng)目區(qū)位面積（m2）均價(jià)（元/itf）頤軒名都昌盛街與大沂路交匯處76126240

22、0昌盛花園-80-1402600金景寶地利民街與大沂路西南85-1372200溫泉公寓新城街南，新昌路西90200高層2100樂(lè)港公寓新昌路站前街126169頂層復(fù)式2300愛(ài)倫堡利民街南方山路轉(zhuǎn)盤(pán)西80-1312600寶都明珠利民街人民醫(yī)院東鄰851312600相府錦苑恒安街大沂路西891462500同樂(lè)花園昌大路與科技南街交匯處641501900中庭景苑寶昌路寶石街西81-1322300中央帝景新昌路孤山街東北901202600上?；▓@一中西南側(cè)971152500玫瑰園孤山街與新昌路交匯處東851302750翡翠苑利民街與文化路801202700恒豐現(xiàn)代城文化路與昌盛街交匯處8513024

23、00盛港府帝新昌路西側(cè)流泉街南側(cè)90-1312400頤和家園昌盛二期對(duì)面841472400貝億英才苑一中校內(nèi)89-1382600潤(rùn)澤龍鳳苑昌盛街新昌路交匯處路南1301402650泰和世家洪陽(yáng)街與新昌路交匯處90-1302500大上芙蓉園昌盛街新昌路交匯處路北90-1302500錢(qián)塘府恒安街與寶昌路交匯處901752600西湖景苑1302700水榭花都利民街與寶昌路交匯處80-1302500、消費(fèi)市場(chǎng)分析（一）客戶來(lái)源分析寶都明珠利民街人民醫(yī)院東鄰相府錦苑恒安街大沂路西同樂(lè)花園昌大路與科技南街交匯處中庭景苑寶昌路寶石街西中央帝景新昌路孤山街東北上?；▓@一中西南側(cè)玫瑰園孤山街與新昌路交匯處東翡翠

24、苑利民街與文化路恒豐現(xiàn)代城文化路與昌盛街交匯處盛港府帝新昌路西側(cè)流泉街南側(cè)頤和家園昌盛二期對(duì)面貝億英才苑一中校內(nèi)潤(rùn)澤龍鳳苑昌盛街新昌路交匯處路南泰和世家洪陽(yáng)街與新昌路交匯處大上芙蓉園昌盛街新昌路交匯處路北錢(qián)塘府恒安街與寶昌路交匯處西湖景苑水榭花都利民街與寶昌路交匯處、消費(fèi)市場(chǎng)分析（一）客戶來(lái)源分析85-13126002500190023002600250027502700240024002400260026502500250026002700250089-14664-15081-132901209711585-1308012085-130901318414789130

25、90-1309017513080-130從收入方面來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，在平房或多層住慣了，不愿意換其它的居住物業(yè)，選擇購(gòu)買多層的客戶大約占市場(chǎng)的70%,因?yàn)槎鄬庸珨偯娣e小，物業(yè)管理費(fèi)低，大約每平米在0.30.5元之間。對(duì)一般的工薪家庭來(lái)說(shuō)，算物業(yè)帳的不在少數(shù)。長(zhǎng)年累月的計(jì)算下來(lái)，大大減少了日常開(kāi)支，每天爬爬樓梯，即能鍛煉身體，又省錢(qián)，何樂(lè)而不為。2、小高層客戶：該部分客戶呈現(xiàn)特點(diǎn)為：年青人、私企業(yè)主，思想比較活躍的，年齡一般在2540歲之間，該部分人群容易接受新鮮事物。雖然也會(huì)算經(jīng)濟(jì)帳，但仍然阻止不了他們對(duì)新事物的嘗試或接受，當(dāng)然也有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同樣的社區(qū)產(chǎn)品多元化，住在高層的感覺(jué)不言而喻，第一

26、呼吸到新鮮的空氣，第二有種高高在上的感覺(jué)，心里舒服了，花些小小的物管費(fèi)當(dāng)然不在話下，現(xiàn)在人追求的就是一種怡景，身心健康，心情愉快，也就忽略了區(qū)區(qū)的物業(yè)費(fèi)。3、花園洋房、復(fù)式、別墅客戶：該客戶群體在房地產(chǎn)界稱得上頂級(jí)客戶，根據(jù)每個(gè)區(qū)域的不同，相對(duì)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品和價(jià)格都存在差異化，無(wú)論在任何一個(gè)區(qū)域，都存在一定的高端客戶。這樣的客戶年齡平均都在35歲以上，該部分客戶特點(diǎn)基本一致：都是社會(huì)上的成功名流人士，做生意的有穩(wěn)定的事業(yè)，比較不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)條件，在社會(huì)上有一定的地位和關(guān)系網(wǎng)，政府官員自然就不用說(shuō)了，有錢(qián)、有權(quán)、有勢(shì)、有地位，自然就要享受生活。這樣的客戶一般都有23所住宅，甚至還要多，追求不同的生活情調(diào)

27、，體驗(yàn)別具一格的生活方式，感受人生的樂(lè)趣。結(jié)論：從目前的房產(chǎn)階段來(lái)看，買房還是集中在中高收入階層，開(kāi)始講究品位，但同時(shí)考慮總價(jià)，講究實(shí)惠（如送閣樓、送露臺(tái)，送花園等）；第四章昌樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查總體分析1、主流產(chǎn)品類型主要以5樓帶閣樓的多層住宅為主，根據(jù)政府規(guī)劃，新昌路、利民街兩側(cè)必須建高層，因此目前小高層大都集中在此區(qū)域，現(xiàn)有錦繡佳苑、溫泉公寓在售。目前住宅市場(chǎng)上，在售樓盤(pán)低于80平米的戶型數(shù)量極少,中檔以上項(xiàng)目均以90平米以上的戶型為主，只有少數(shù)低檔樓盤(pán)（均位000以下如中庭景苑、同樂(lè)花園），有少量80平米以下戶型。人們購(gòu)買新建商品住宅的意識(shí)逐漸增強(qiáng)，封閉管理住宅小區(qū)為越來(lái)越多的人所接受。另

28、有大量沿城市主要交通干道且周邊商業(yè)氣氛濃厚的小區(qū)，規(guī)劃了不少的沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，由于昌樂(lè)縣大量拆除城區(qū)主要街道的舊門(mén)頭，導(dǎo)致這些新建商鋪十分搶手。沿壽陽(yáng)山路東側(cè)建有部分別墅，獨(dú)棟、聯(lián)體別墅銷售情況較好，基本全部賣完。其他，諸如錯(cuò)層設(shè)計(jì)、入戶花園式等創(chuàng)新型建筑形式較少。2、開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分布總體上以新昌路兩側(cè)、大沂路兩側(cè)兩大板塊為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)區(qū)域比較集中，但是缺乏非常有影響力和號(hào)召力的大型居住板塊，恒安街大沂路附近樓盤(pán)較多，加上城中村改造，逐漸會(huì)發(fā)展成規(guī)模居住區(qū)，但是目前生活配套功能不夠齊備，隨著縣政府南移規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，居住配套功能將逐漸健全。目前開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)主要以舊城改建和原來(lái)的部分老廠區(qū)改造為

29、主，同時(shí)，在主城區(qū)的外圍也陸續(xù)出現(xiàn)了幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，今后東南部板塊以及309國(guó)道兩側(cè)區(qū)域?qū)l(fā)展成為一南一北兩大居住板塊。目前北部樓盤(pán)主要集中在309國(guó)道南側(cè)。商業(yè)仍以新昌路利民街為核心。總體來(lái)看，城區(qū)北部?jī)r(jià)格偏低，低于東南部約400元/m2。3、開(kāi)發(fā)商分析以昌樂(lè)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和外來(lái)投資開(kāi)發(fā)商為主，當(dāng)?shù)厝狈Τ梢?guī)模開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，外來(lái)投資開(kāi)發(fā)商以濰坊開(kāi)發(fā)商為主。客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌認(rèn)知還沒(méi)有達(dá)到一定程度，但隨著藍(lán)寶石花園發(fā)生開(kāi)發(fā)商攜款撤逃的事件，今后客戶購(gòu)房時(shí)選擇注重企業(yè)形象和品牌打造的開(kāi)發(fā)商，將成為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)及推廣宣傳時(shí)注意的問(wèn)題。4、供求分析近2年來(lái)昌樂(lè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量急劇增加，供應(yīng)

30、總量多達(dá)200多棟。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求已經(jīng)逐漸小于供給，但是就此次調(diào)查的在售樓盤(pán)的情況看，需求已然旺盛，樓盤(pán)銷售周期反而有縮短的趨勢(shì)，老百姓有一種急切的恐慌心理，買房子要找關(guān)系，好樓層不好買，房?jī)r(jià)還要漲”這樣的心態(tài)較多。但是畢竟是8萬(wàn)人口的縣城，購(gòu)買力比較有限，需求得以很快釋放但容易透支，隨著供應(yīng)量的增加，進(jìn)入2009年之后，供求將進(jìn)一步顯現(xiàn)出供大于求的局面，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，特別是地段不屬于市中心的樓盤(pán)的銷售速度將更加放慢。5、價(jià)格分析目前在售樓盤(pán)主流銷售均價(jià)在24002600元/次之間，自2005年以來(lái)，昌樂(lè)的房地產(chǎn)價(jià)格可謂一路攀升，在不到幾年的時(shí)間里，樓盤(pán)價(jià)格平均每平方米漲幅在800-10

31、00元。2008年以來(lái)房?jī)r(jià)處于緩慢小幅上升階段，預(yù)計(jì)昌樂(lè)縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)支撐狀況，商品房均價(jià)至2600元/次將成為一個(gè)分水嶺”，再加上縣級(jí)市場(chǎng)主要以自住型需求為主，缺乏投資性需求和外來(lái)人口需求的拉動(dòng)，因而昌樂(lè)房?jī)r(jià)目前已基本上處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段。6、購(gòu)房群體分析高端客源大中企業(yè)的中高級(jí)管理人員、大股東；較有實(shí)力的個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主；金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司的高級(jí)管理人員等。醫(yī)院、學(xué)校等效益好的事業(yè)單位；政府機(jī)關(guān)中高級(jí)官員；中端客源政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、大中企業(yè)中級(jí)管理人員；實(shí)力一般的個(gè)體私營(yíng)業(yè)戶；學(xué)校老師；保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)中級(jí)職員。中低端客源進(jìn)城務(wù)工人員、普通工薪階層、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城安家置業(yè)者。外地或投資型客源數(shù)量很少。包括部分南方做生意的、東北人等外來(lái)人口，長(zhǎng)期在昌樂(lè)居住者。7、戶型偏好分析市場(chǎng)上主流及受客戶青睞