晉江市豪富花園可行性研究報告

1、晉江市豪富花園可行性研究報告晉江市豪富花園可行性研究報告一、項目建設背景晉江市豪富花園由石獅市豪富華房地產開發(fā)有限公司（以下稱本公司）投資開發(fā)。本公司不論是資金實力，還是開發(fā)水平在全省來說可謂是首屈一指的。根據(jù)晉江市的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及青陽街道辦事處洪宅垓村片區(qū)控制性規(guī)劃要求，為了能改善居民的生活質量和提高該地區(qū)的房地產整體水平，本公司決定將該小區(qū)開發(fā)成高品質的商業(yè)住宅小區(qū)。該花園小區(qū)將是青陽洪鈉村重要的商業(yè)住宅區(qū)。經過對晉江市全面認真的市場調研及對該項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)晉江市目前的房地產現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，本公司將才用“入戶花園”戶型設計為主，做到能滿足晉江市城市居民新的住房要

2、求和高品質定位的準確。完全不用擔心項目的銷售問題，而且該項目具有豐厚的利潤。該項目已經取得了土地使用權證和項目規(guī)劃許可證，各項目開發(fā)建設工作也已相繼展開。二、項目概況該項目位于晉江市青陽街道辦事處洪宅垓村規(guī)劃紅線內，在晉江市新區(qū)，東至泉安路，北至晉江西環(huán)路。場地地勢平坦，交通便利，城市公共配套設施完善。項目占地10948平方米。總建筑面積為39136平方米，其中商業(yè)住宅用房32844平方米、地下建筑面積6292平方米。容積率：3.0。整個項目共建四座十一至十四層的小高層商住樓房，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占8%。1號樓一層架空，為小汽車泊車車庫及小區(qū)配套公建設施，二至十層為單元式住宅，十一、十

3、二層為復式住宅，建筑主體高度為36.30米；2號樓一層為沿街店面，二至九層為單元式住宅，十、十一層為復式住宅，建筑主體高度34.20米；3號樓為弧形單元式住宅，共四梯，其中兩梯為十一層住宅、兩梯為十四層住宅，十一層與十四層間隔布置，底層為沿街店面，上部均為單元式住宅，頂部兩層為復式住宅，十一層建筑主體高度34.20米，十四層建筑主體高度43.20米；4號樓為單層小汽車泊車停車場，建筑主體高度3.60米。1、2、3號樓設聯(lián)體地下室，1號樓地下層4.60米、2號樓地下層4.10米、3號樓地下層3.30米，平時作為地下小汽車泊車停車庫及設備用房，戰(zhàn)時設三個六級人防單元。工程總體采用鋼筋混凝土框架剪力

4、墻結構。1、2、3號樓消防按高規(guī)二類設計，單層車庫消防按低規(guī)設計。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，能給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。三、晉江市總體介紹晉江市是福建省的一個縣級市，它地處我國東南沿海，東臨臺灣海峽，南與金門隔海相望，歷史上一直是軍事經濟上的著名重鎮(zhèn)，曾經為“海上絲綢”之路的起點。1992年3月，經國務院批準，晉江市正式成立。全市總面積6994平方公里，但陸地面積僅649平方公里，海域面積6345平方公里。晉江是臺灣同胞的主要祖籍地，是我國著名的僑鄉(xiāng)之一。2004年，晉江市完成國內生產總值1760億元，經濟總量在泉州市位居第一，列全國第六。人均GDPg過52600

5、元人民幣，經濟發(fā)展保持良好的發(fā)展勢頭。據(jù)了解，晉江市2004年上半年，已累計完成房地產投資16346萬元，新開工的房屋建筑面積27.66萬平方米，分別比去年同期增長48.6%和90.2%。業(yè)內人士分析，房地產商之所以敢在晉江如此大規(guī)模進行房地產投資并開工建房，關鍵一點是晉江經濟保持高速發(fā)展，房地產商對于晉江的房地產市場看好，對于晉江的房產市場走出低迷呈樂觀態(tài)度。到目前為止，晉江房地產竣工面積24.16萬平方米,同比增長131.78%,銷售面積4.93萬平方米,預售面積達5.12萬平方米,同比增長714.47%。這些數(shù)據(jù)表明，由于經濟發(fā)展保持高速，越來越多的本市人口和外地人口傾向在晉江買房安家落

6、戶，預售面積呈快速增長態(tài)勢。顯示出其強勁的增長勢頭。正在啟動二期開發(fā)。四、晉江市住宅市場分析1、2004年以前晉江市住宅市場分析在這之前，晉江市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)1500元/m：古城區(qū)2600元/m2,而新區(qū)住宅價格也一直在2300元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。整個晉江市的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設。使一大批想改變住房質量的居民找不到合適的住宅，貴了又

7、覺得不合算。居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)晉江市人認為，晉江市新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，洪宅垓村一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。消費觀念也限制了整個晉江市的房價。許多晉江市居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產。這段時間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策，但一直沒能使晉江市房地產更上一個臺階。2、2004年以來晉江市住宅市場分析2004年是晉江市房價飛漲的一年。2003年10月份，晉江市土地全面實行招投標。這對于晉江市整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土

8、地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。晉江市強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行,2004年全市經濟繼續(xù)走強。同時，改變全市居民的消費觀念。規(guī)范房地產開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產開發(fā)逐步走上規(guī)?；⒓s化經營。把房地產開發(fā)作為城市新的經濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設。在市區(qū)范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設。加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。3、晉江市新區(qū)住宅市場具體分析2003年拍賣的土

9、地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經聞風相繼提高樓盤價格。據(jù)晉江市建設局市場調查統(tǒng)計：晉江市今年房價總體將上漲了14.8%綜上所述，新區(qū)的住宅公寓房價均在2500元/m2，小高層在2800元/m2,復式樓中樓在3100元/m2o4、本項目的發(fā)展前景本項目位于晉江市青陽街道辦事處洪宅垓村，項目總投資額為7668萬元。同時，隨著新區(qū)二期建設進行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。所以，根據(jù)現(xiàn)有關市場價（未考慮房價上升），本項目住宅均價定位在280g3000元/m2五、項目建設指標在舁廳P項目單位數(shù)量1總用地面積平方米109482建筑基底卸積平方米36243總建筑面積平方米391363.1地上建

10、筑面積平方米328443.2地下建筑面積平方米62924容積率3.05建筑密度33%6綠地率30%7總戶數(shù)（戶）1988總停車數(shù)（輛）2019物業(yè)經營管理用房平方米12010可售住宅面積平方米31644六、項目開發(fā)進度及投資安排計劃4本項目計劃自2005年元月開工，至月竣工，總工期 年,為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開發(fā)，開發(fā)一片，交付使用一片，據(jù)市場分析，預計每期推出的商業(yè)住宅房有可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，進行項目開發(fā).平均銷售單價=銷售收入/開發(fā)工程量二/=（元婚）平均變動成本二變動成本/開發(fā)工程最/二（元4'）故可求出盈虧平衡點00:00

11、=固定成本/平均銷售單加單位變動成本=*/<-）=<ms）即本項目不至虧損的最少商業(yè)住宅房開發(fā)面積為七、項目開發(fā)銀行貸款的利弊采用銀行貸款的方式進行融翁一直是我國房地產公司主要的融資渠道，大約70%的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款的支持.我國房地產業(yè)巳成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè)，房地產信貸門檻的提高導致房地產融資成本提高上目前，房地產行業(yè)迫切需要銀行借貸及銀行以外的融資渠道，以解決開發(fā)和經營的資金問題。自2003年以來房價節(jié)節(jié)攀升，有的城市一個星期一個價，上升幅度達50%“當前影響房價上升因素從供求關系來說，歸納起來不外以下四個方面：（一），經濟發(fā)展的常規(guī)因素影響房價上升1 .經濟

12、快速增長，職工可支配收入增加，加大了對住房的要求,2003年我國GDP增長9.1%,創(chuàng)近年來新高,居民可支配收入增加.2 .房地產自身發(fā)展規(guī)律帶來住房需求的增長。從整體來說，我國住房需求巳進入了改善需求增加的階段，從而帶動整個住房需求增加.3 .城市建設和舊城改造加快，帶動了房地產業(yè)和住宅的需求舊城改造和危陋房拆遷各地一直在進行，但自提出城市經營或經營城市的理念和措施以后，各地城市建設和舊城改造普遍加速，必然增加住房需求.4 .城市化進程加快，農民進城住房需求增加這一方面城市建設加快，吸引農民進城；一方面是中央提出解決“三農w問題和改變城鄉(xiāng)二元社會經濟結構政策取向，促使農民進城，這些都是增加城

13、市住房需求的因素。民房地產金融的發(fā)展，尤其是住房消費信貸擴展，直接拉動了住房需求.6 .國際經濟往來的發(fā)展也增加了住房的需求，特別是我國加入WTO以來，這種趨勢更明顯。7 .近些年來我國社會資本相對寬松，很多其他行業(yè)的資金注入房地產，這一方面推動了房地產業(yè)的發(fā)展，同時也有拉動建材價格上漲，推動住房成本上升的因素.8 .房地產行業(yè)的擴展，也是推動房價上揚的原因。近年來旅游房地產的建設，分時渡假制度的興起，相應房屋建筑增加，拉動了建材價格和房價的攀升。9 .行業(yè)的互動效應。如私家汽車消費的增加，帶動了住房消費改善需求的增加，拉動房價上揚；反過來又刺激了私車消費的增加，形成互動循環(huán)。10 .成本增加

14、直接推動房價上漲。這一方面包括住房綜合質量（不只是安全質量）的提高，新材料的應用，合理成本的增加；另一方面也包括其他建材如鋼材、電等價格上升；此外還有土地價格上升的因素。（二）、政策預期因素國家為了推動房地產業(yè)發(fā)展曾采取了很多政策措施，而這些措施一般是為了促進居民對住房的消費，這勢必增加需求總量，拉動房價上揚。例如：1 .為了刺激住房需求所采取的金融政策，如降低利率，開展住房消費信貸，推行住房公積金制度等，這些政策都有效地增加了住房的有效需求。2 .減免稅費政策。為了促銷，有關部門幾次降低了住房銷售中的稅費。3 .為了有效調控房地產市場，政府適當控制了土地供應量，2003年比2002年土地購買

15、下降了18.9%相應要影響到住房的供應量，勢必要影響房價。4 .產業(yè)政策。為了使住宅業(yè)成為新的經濟增長點和消費熱點，為了把房地產業(yè)發(fā)展成支柱產業(yè)，國家均采取了很多優(yōu)惠政策。這既有鼓勵開發(fā)商積極投資開發(fā)建設增加住房供給方面的政策，也有鼓勵居民住房消費方面的政策，而更多的是后者。5 .舊城改造和城市建設方面的政策。尤其是危陋房拆遷改造方面的政策，支持居民購房，這是支持和鼓勵居民購房力度最大、持續(xù)時間最長的政策措施。此外為實現(xiàn)居民小康住宅水平，政府也采取了相應的政策措施。以上這些政策目標基本都實現(xiàn)了，增加了居民住房需求，改善居民的住房條件，相應拉動了住房價格上揚。（三）、心理預期因素跟往常價格波動一

16、樣，這次房價上揚也有人們的心理預期。首先是居民對整個國民經濟形勢看好。新一屆中央領導集體，堅持求真務實的作風，各項經濟工作穩(wěn)步前進，形勢喜人，人們對住房投資預期看好，樂意將錢用于住房消費，紛紛買房，改善住房條件。其次是居民對住宅降價預期開始消除，不再持幣觀望，紛紛買房。關于這一點與我們住房的導向有關。長期以來，我們一直宣傳我國房價與家庭收入比高，總是說國外房價收入比是1:3-6,即一套標準房的價格為家庭年收入的3-6倍，而我國是7倍以上，有的甚至說成是1:20,就是說我國的房價太高，要降價，很多居民就持幣待購，等待降價。其實我國的房價收入比并不是有些人所說的那么高。對止匕，我們曾在“中國住房市

17、場態(tài)勢分析"（"中國房地產信息”2001年7-8期，”中國房地產研究”2001年第一期）一文說過。這里只指出兩點：一是根據(jù)我國人均GDP后年為800美元/人）的水平計算套房面積的標準不應是60m2而是40m2®適合，實際我們的取值（60m2）比應達到白水平高出30%二是國外計算套房的價格是新舊房（二手房）綜合平均價，而我國是新房價，高出近20%所以，我們如果按上述調整的兩項指標計算，我國房價比接近國際水平,其實當前購房這么火"，并且96媼個人買房，也說明了這一點。第三是區(qū)域攀比心理。房地產雖然是區(qū)域性市場，但是區(qū)域差別過大，也會給人一種心理預期。全國各大

18、城市房價差別很大，有的相差2-3倍。處于低價位城市的開發(fā)商和居民都預期房價會向高價位城市靠近，房價要漲，所以居民紛紛購房，開發(fā)商也開出高價，兩個高價預期相遇，”高價成交0（四）、投資和投機因素近年來投資購房越來越多，無疑增加了住房的需求，拉動了價格上漲。此外，大家比較關心的還有溫州購房團現(xiàn)象，以及類似群體的出現(xiàn)，這些帶有炒作”性質的因素，無疑也是房價走高的因銀行借貸房地產開發(fā)有利于我國房地產業(yè)的健康發(fā)展。首先，銀行借貸房地產開發(fā)可以改善房地產企業(yè)的融資渠道；其次，可以促進房地產企業(yè)的規(guī)范化操作。銀行借貸房地產開發(fā)具有分散投資、降低風險的基金特性，對房地產企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。再次，可以

19、優(yōu)化房地產行業(yè)內部結構。銀行借貸房地產開發(fā)在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業(yè)及項目，從而促進房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產項目的優(yōu)化。同時，在銀行的支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產產業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。第四、銀行借貸房地產開發(fā)具有保值增值的功能，房地產投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。投資者需要在投資組合中加入房地產投資。房地產與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，互為替代品；當股市價格下跌時，以及物價持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時，房地產往往成為保值增值的主要

20、追求對象。當前我國城市化進程勢不可擋，住房商品化日益深入，人民群眾在全面建設小康社會階段的首選消費新熱點正是商品住房。在人均收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費需求占消費總需求的比重必將持續(xù)提高，城市其它房地產的需求也將不斷增長，這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益應該比較高。八、項目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù);各種費率依據(jù)國家相關文件。2、投資估算投資估算表在舁廳P項目單位單價數(shù)量金額（萬元）1土地費用平方米2前期費用平方米2.1勘測設抽平方米2.2各類規(guī)費平方米3工程費用平方米3.1建安工程費平方米3.2室外工程平方米3.3機電工程平方米4銷售費