福建三明市時(shí)代頤園市場(chǎng)策劃報(bào)告_68p_2012年_生態(tài)品質(zhì)生活社區(qū)_營(yíng)銷執(zhí)行策略

1、福建三明市時(shí)代頤園項(xiàng)目市場(chǎng)策劃報(bào)告福建三明市時(shí)代頤園項(xiàng)目市場(chǎng)策劃報(bào)告城城 市市 解解 讀讀從三國(guó)吳永安三年立縣建制以來，迄今已有一千多年的歷史。1983年三明市復(fù)為省轄地級(jí)市，市區(qū)設(shè)三元、梅列區(qū)。1993年1月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)列入沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。目前三明現(xiàn)轄1個(gè)縣級(jí)市（永安市）、2個(gè)區(qū)（即三元區(qū)、梅列區(qū)）、9個(gè)縣（即明溪縣、清流縣、寧化縣、大田縣、尤溪縣、沙縣、將樂縣、泰寧縣、建寧縣） 1-城市解讀城市解讀歷史古城，工業(yè)重市歷史古城，工業(yè)重市 三明市位于閩贛兩省結(jié)合部，處于兩個(gè)省會(huì)三明市位于閩贛兩省結(jié)合部，處于兩個(gè)省會(huì)城市南昌、福州之間的中心位置，是國(guó)家公路運(yùn)城市南昌、福州之間的中心位置，是國(guó)家公

2、路運(yùn)輸樞紐城市輸樞紐城市。區(qū)域總面積區(qū)域總面積2.292.29萬平方公里，行政區(qū)劃為一市二萬平方公里，行政區(qū)劃為一市二區(qū)區(qū)9 9縣，縣，20082008年底全市總?cè)丝谶_(dá)到年底全市總?cè)丝谶_(dá)到266.07266.07萬人。萬人。高速公路：構(gòu)筑構(gòu)筑“兩橫一縱三聯(lián)兩橫一縱三聯(lián)”的快速通道的快速通道?！皟蓹M兩橫”：包括一是泉三高速公路；二是永寧高速公路，2011年建成通車?！耙豢v一縱”：永武高速公路，2010年建成通車后，實(shí)現(xiàn)我市4小時(shí)到達(dá)“珠三角”經(jīng)濟(jì)圈。鐵路：鐵路：三明市是福建省重要的鐵路樞紐，直達(dá)多個(gè)城市。航空：航空：三明沙縣機(jī)場(chǎng)預(yù)計(jì)2010年建成。至廈門至廈門3.5小時(shí)車小時(shí)車程程至泉州至泉州2

3、.5小時(shí)車小時(shí)車程程至江西至江西4小時(shí)小時(shí)車程車程至龍巖至龍巖3小時(shí)小時(shí)車程車程至南平至南平2小時(shí)車小時(shí)車程程2-區(qū)位解讀區(qū)位解讀海西跨界發(fā)展的交通樞紐海西跨界發(fā)展的交通樞紐2008年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）666.92億元，名列全省第五。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值138.6億元、第二產(chǎn)業(yè)增加值318.95億元、第三產(chǎn)業(yè)增加值209.37億元；2008年，人均GDP為25407元，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額182.92億元，批發(fā)零售業(yè)零售150.49 億元，住宿和餐飲業(yè)零售額26.97億元；其它行業(yè)零售額5.46億元；2008年城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為41.7%和46.6%；3-經(jīng)濟(jì)解讀經(jīng)濟(jì)

4、解讀工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，閩西北經(jīng)濟(jì)核心區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，閩西北經(jīng)濟(jì)核心區(qū) 三明是一個(gè)以發(fā)展重工業(yè)為主，農(nóng)業(yè)、林業(yè)生產(chǎn)為輔，因?yàn)槿魇且粋€(gè)以發(fā)展重工業(yè)為主，農(nóng)業(yè)、林業(yè)生產(chǎn)為輔，因?yàn)槿髻Y源豐富，所以也是福建省重要的原材料工業(yè)基地。三明資源豐富，所以也是福建省重要的原材料工業(yè)基地。n 擁有冶金、化工、煤炭、機(jī)械、紡織印染、塑料、造紙、森工、建材、電子、醫(yī)藥等門類齊全的工業(yè)體系；n 有大中型企業(yè)50多家，福建省最大的鋼鐵、化肥、水泥、煤炭等企業(yè)；n 三明是全省旅游業(yè)“十一五”期間“兩帶三圈”格局中的綠色生態(tài)旅游帶和閩西北旅游經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)城市，旅游業(yè)發(fā)展迅速；n 三明作為一個(gè)著名的工業(yè)城，過去曾為福建省的經(jīng)濟(jì)的

5、發(fā)展做出過巨大的貢獻(xiàn)。但近幾年來，三明作為福建省的一個(gè)老工業(yè)城，其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻十分緩慢。甚至有人把三明比喻成福建省的一個(gè)“死角”。由此可看出，三明作為一個(gè)以重工業(yè)為主的城市，在國(guó)家對(duì)工業(yè)投資比重顯著下降的情況由此可看出，三明作為一個(gè)以重工業(yè)為主的城市，在國(guó)家對(duì)工業(yè)投資比重顯著下降的情況下，三明應(yīng)該尋求新的發(fā)展方式來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。比如發(fā)展一些新興工業(yè)，或選擇一些盈下，三明應(yīng)該尋求新的發(fā)展方式來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。比如發(fā)展一些新興工業(yè)，或選擇一些盈利率較高的行業(yè)進(jìn)行發(fā)展。利率較高的行業(yè)進(jìn)行發(fā)展。 4-三大引擎三大引擎工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)大市、旅游名城工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)大市、旅游名城閩南金三角閩南金三角省會(huì)經(jīng)濟(jì)輻射

6、圈省會(huì)經(jīng)濟(jì)輻射圈海西經(jīng)濟(jì)圈海西經(jīng)濟(jì)圈u三明地處閩西北腹地，市位于閩贛兩省結(jié)合部，處于兩個(gè)省會(huì)城市南昌、福州之間的中心位置，位于福州經(jīng)濟(jì)輻射圈范圍；u現(xiàn)代化交通基礎(chǔ)設(shè)施支撐體系陸續(xù)形成，三明將逐步成為東進(jìn)西出、南聯(lián)北接海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)交通樞紐。u隨著泉三高速公路建成通車，形成3小時(shí)的閩南經(jīng)濟(jì)圈；5-城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)海西經(jīng)濟(jì)圈第二發(fā)展軸的新興工業(yè)化城市海西經(jīng)濟(jì)圈第二發(fā)展軸的新興工業(yè)化城市三明是因工業(yè)建設(shè)而發(fā)展起來的城市，先有工業(yè)，后有城市。這種地形和城市特點(diǎn)，城三明是因工業(yè)建設(shè)而發(fā)展起來的城市，先有工業(yè)，后有城市。這種地形和城市特點(diǎn)，城市發(fā)展面臨用地空間問題，城市建設(shè)也受到了很大制約。市發(fā)展

7、面臨用地空間問題，城市建設(shè)也受到了很大制約。n“南拓北擴(kuò)西進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略。按照“控制中心、拓展兩翼，開發(fā)西江濱沿線”的要求，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。n經(jīng)濟(jì)發(fā)展：城市發(fā)展方針以工業(yè)化為基礎(chǔ)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為方向，加快城市化進(jìn)程，以市區(qū)為中心，以縣城為依托，小城鎮(zhèn)為紐帶，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。6-城市戰(zhàn)略城市戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)功能界定清晰、路網(wǎng)完善的城市發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)功能界定清晰、路網(wǎng)完善的城市發(fā)展戰(zhàn)略市市 場(chǎng)場(chǎng) 解解 讀讀三明市房地產(chǎn)發(fā)展加快，隨著經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的加快，區(qū)域三明市房地產(chǎn)發(fā)展加快，隨著經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的加快，區(qū)域融合將帶來巨大的房地產(chǎn)發(fā)展空間融合將帶來巨大的房地產(chǎn)發(fā)展空間海西經(jīng)濟(jì)圈第二發(fā)展軸下的新興工業(yè)化城市，未來

8、隨著路網(wǎng)交通的進(jìn)一步完善，城市融合性加強(qiáng)1-房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展1.1.供應(yīng)情況供應(yīng)情況 截止2010年4月三明市區(qū)在售樓盤總數(shù)113個(gè)，其中住宅樓盤75個(gè)；可售商品房總套數(shù)3100套，其中可售住宅17571757套；可售商品房面積29.0729.07萬平方米，其中可售住宅面積19.0119.01萬平方米。n 梅列區(qū)：梅列區(qū)：可售樓盤69個(gè)（住宅樓盤51），可售商品房總套數(shù)2171套（住宅：1221套），可售商品房面積21.27萬平方米（住宅：13.91萬平方米）。n 三元區(qū)：三元區(qū)：可售樓盤44個(gè)（住宅樓盤24），可售商品房總套數(shù)929套（住宅：536套），可售商品房面積7.8萬平方米（住宅

9、： 5.1萬平方米），目前三明市區(qū)在售項(xiàng)目主要集中在梅列區(qū)目前三明市區(qū)在售項(xiàng)目主要集中在梅列區(qū)。 地區(qū)地區(qū)樓盤數(shù)樓盤數(shù)可售套數(shù)可售套數(shù)可售面積可售面積( (萬萬) )總數(shù)總數(shù)住宅住宅總數(shù)總數(shù)住宅住宅總數(shù)總數(shù)住宅住宅梅列區(qū)69512171122121.2713.91三元區(qū)44249295367.85.1全市區(qū)全市區(qū) 1131137575310031001757175729.0729.0719.0119.012-市場(chǎng)概述市場(chǎng)概述1.1.銷售情況銷售情況2-市場(chǎng)概述市場(chǎng)概述根據(jù)網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年4月份，全市：全市：市區(qū)商品房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售面積5.37萬平方米，同比增長(zhǎng)186%；商品

10、住宅：商品住宅：銷售面積4.84萬平方米，同比增長(zhǎng)177%，銷售套數(shù)502套，同比增長(zhǎng)104%。經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房：銷售43套，0.41萬平方米，均價(jià)2210元/平方米；商品住房：商品住房：銷售459套，4.43萬平方米，均價(jià)5204元/平方米。全市：全市：市區(qū)商品房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售面積31.34萬平方米，同比增長(zhǎng)310%；商品住宅：商品住宅：銷售面積26.49萬平方米，同比增長(zhǎng)292.4%，銷售套數(shù)2681套，同比增長(zhǎng)330%。經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房：銷售1341套，12.59萬平方米，均價(jià)2634元/平方米；商品住房：商品住房：銷售1340套，13.9萬平方米，均價(jià)528

11、1元/平方米。1-41-4月銷售統(tǒng)計(jì)月銷售統(tǒng)計(jì)4 4月銷售統(tǒng)計(jì)月銷售統(tǒng)計(jì)整體情況整體情況供需兩旺供需兩旺六大板塊發(fā)展不均、列東區(qū)區(qū)域認(rèn)可價(jià)值最高六大板塊發(fā)展不均、列東區(qū)區(qū)域認(rèn)可價(jià)值最高n 縱觀三明市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，可將三明市區(qū)劃分為列東(梅列區(qū)) 、列西(梅列區(qū))、城關(guān)(三元區(qū))、徐碧(梅列區(qū))、下洋(三元區(qū))、臺(tái)江(三元區(qū))等6個(gè)區(qū)域板塊。n 列東板塊為行政、文化及商業(yè)中心，區(qū)域認(rèn)可度高，但后續(xù)土地缺乏；列西板塊位處鋼鐵工業(yè)基地，居住環(huán)境偏差；城關(guān)板塊作為城市副中心，具備一定基礎(chǔ)；下洋板塊連接城關(guān)副中心，會(huì)展經(jīng)濟(jì)將帶動(dòng)未來發(fā)展；臺(tái)江板塊作為相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)區(qū)，配套欠缺；徐碧板塊交通便利，因連

12、接列東延伸中心區(qū)繁華成為極具發(fā)展?jié)摿Π鍓K。3-市場(chǎng)格局市場(chǎng)格局屬性：區(qū)域靠近高速公路出入口，城市未來重點(diǎn)發(fā)展的中央居住區(qū)，市政生活商業(yè)配套日漸完善。代表樓盤：上河城、重機(jī)廠4項(xiàng)目均價(jià)：3400-6500元/m2主力客群：政府工作人員、企業(yè)屬性：鋼鐵工業(yè)基地，以發(fā)展工業(yè)為主，居住環(huán)境相對(duì)較差，市政配套相對(duì)較缺乏，但隨著部分污染工業(yè)外遷，居住環(huán)境將得到不斷改善代表樓盤：水榭新城、濱江新城均價(jià)： 3800-5400元/m2主力客群：以三鋼職工為主屬性：城關(guān)與列東的連接帶。隨著政府的規(guī)劃推進(jìn)，下洋片區(qū)將成為會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈，城市化將不斷推進(jìn)，增值潛力看漲。 代表樓盤：江濱豪園 、華盛豪庭 均價(jià)： 4800-

13、5600元/m2左右主力客群：政府職員屬性：三明城市中心， 行政、文化及商業(yè)中心、也是三明人向往的高檔生活區(qū)。但是開發(fā)的土地資源缺乏。代表樓盤：陽光城、府中大廈、宏宇花園均價(jià)：5700-6800元/m2主力客群：政府官員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、白領(lǐng)屬性：是個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)區(qū)， 面積167.2公頃。區(qū)域發(fā)展相對(duì)較落后，市政生活商業(yè)配套相對(duì)較欠缺，區(qū)域內(nèi)目前暫時(shí)沒項(xiàng)目推出。屬性：以商業(yè)服務(wù)、生活居住為主，兼有工業(yè)。城關(guān)是三明的城市副中心，以居住和小商業(yè)為主。代表樓盤：目前無典型在售樓盤主力客群：城關(guān)居民及上班族等 六大板塊格局、各具特征六大板塊格局、各具特征4-競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目一房（含公寓）兩房三房

14、四房復(fù)式及樓中樓小計(jì)(套數(shù))面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)陽光城87224120-1301068140-1802341402601181644盛景花園893310212383116崇桂39879981122736水榭麗景5212667511496110202328盛景嘉園（二期）5463207113291108961411652219023814284 水榭新學(xué)府651073868896121212310紫荊花園12013880-190218888水岸華庭303964-122135128192上河城（二期）10070110138160230時(shí)代錦園314318797129281110

15、13924418021302607721華盛豪庭137-13998水榭新城C區(qū)二期80-10090113-11820水榭新城一期80-90216100-120108濱江新城 89218108-13578116812982江濱豪園30-3326670-100222108-130136624面積分布：市場(chǎng)以110-120 的三房為主力戶型、兩房集中在70-90 。4-競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)供應(yīng)情況市場(chǎng)供應(yīng)情況產(chǎn)品構(gòu)成：三房為絕對(duì)主力戶型，約占到56%，其次為兩房28%，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，兩房及一房（含單身公寓）的產(chǎn)品越來越受到銷售者的青睞。4-競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)供應(yīng)情況市場(chǎng)供應(yīng)情況項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)?/p>

16、列東板塊，徐碧板項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)榱袞|板塊，徐碧板塊、下洋板塊分流部分客戶塊、下洋板塊分流部分客戶4-競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析列東片區(qū)和城關(guān)片區(qū)列東片區(qū)和城關(guān)片區(qū)雖然均為城市城市中心，但是城關(guān)片區(qū)處于城市副中心的地雖然均為城市城市中心，但是城關(guān)片區(qū)處于城市副中心的地位不能媲美列東片區(qū)；位不能媲美列東片區(qū)；徐碧片區(qū)徐碧片區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，目前開發(fā)體量較大，分流部分客戶，目前已經(jīng)成為未來發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，目前開發(fā)體量較大，分流部分客戶，目前已經(jīng)成為市場(chǎng)主流；市場(chǎng)主流；下洋板塊下洋板塊雖然也是目前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，但基本都屬于尾盤，未來將分流雖然也是目前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，但基本都屬于尾盤，未來將分流部

17、分客戶，有一定的競(jìng)爭(zhēng)力部分客戶，有一定的競(jìng)爭(zhēng)力臺(tái)江板塊臺(tái)江板塊作為獨(dú)立的工業(yè)區(qū)，沒有可比性。作為獨(dú)立的工業(yè)區(qū)，沒有可比性。11華盛家園華盛家園22水榭新城水榭新城33星宏博浩星宏博浩44外灘一號(hào)外灘一號(hào)5重機(jī)廠重機(jī)廠4項(xiàng)目項(xiàng)目566上河城上河城77江濱豪園江濱豪園案名案名華盛豪庭 銷售電話銷售電地位置基地位置三元區(qū)下洋 ，新市區(qū)中路開盤日期開盤日期2008.09建筑面積建筑面積占地面積1124建筑面積16332目前售價(jià)目前售價(jià)起價(jià)：4000元/平方 均價(jià)：5500元/平方 物業(yè)類型物業(yè)類型小高層商住樓 共16層銷售狀況銷售狀況目前住宅剩余4套，店面一套主力面積主力面

18、積2房100.425 3房120-140 物業(yè)管理物業(yè)管理住宅0.7元/ 商業(yè)1元/營(yíng)銷企劃營(yíng)銷企劃福州策源 投資開發(fā)投資開發(fā)福建省三明市華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃分析企劃分析 客源定位客源定位本地客群，周邊縣客群，主要用于自住項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市高尚區(qū)，生活新高度廣告總精神廣告總精神尊崇名邸、華彩人生企劃策略企劃策略市中心名宅，配套齊全，三元新高度主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)三元中心黃金地段、成熟配套、優(yōu)質(zhì)城市生活媒體策略媒體策略戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙（媒體應(yīng)用較少）綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)定位模糊，推廣主題不明確，廣告少5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案名案名水榭新城(C區(qū))二期 銷售電話銷售電8

19、251777基地位置基地位置梅列區(qū)龍崗花園水榭新城4、5、6幢 開盤日期開盤日期20010.03.20 交房時(shí)間：2013.06.30建筑面積建筑面積占地面積：44141.54建筑面積：59053目前售價(jià)目前售價(jià)起價(jià)：4500 最高價(jià)：6700 均價(jià)：5400層差:60物業(yè)類型物業(yè)類型小高層、高層住宅銷售狀況銷售狀況開盤424套，目前銷售400套主力面積主力面積2房80-90 三房110m- 120m 景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)嘉博營(yíng)銷企劃營(yíng)銷企劃自售 投資開發(fā)投資開發(fā)易達(dá)（三明）房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 企劃分析企劃分析 客源定位客源定位本地客群，周邊縣客群，主要用于自住，少部分投資項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位市中

20、心最具規(guī)模純生活社區(qū)廣告總精神廣告總精神領(lǐng)袖沙溪，傳世名宅企劃策略企劃策略大盤居住模式、情感地產(chǎn)模式主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)市中心、江景、超大綠地、配套齊全媒體策略媒體策略戶外、SP、電視、報(bào)紙（比重大）綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)定位準(zhǔn)確，推廣主題模糊，營(yíng)銷方向正確，不夠細(xì)致5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案名案名外灘一號(hào) 銷售電話銷售電地位置基地位置三元區(qū)北江濱路（西客站南側(cè)） 開盤日期開盤日期2010.02.09建筑面積建筑面積占地面積：2356.91總建筑面積：43590.96目前售價(jià)目前售價(jià)起價(jià)4800元/ 最高價(jià)6200元/均價(jià)5200元/ 層差50元/ 物業(yè)類型物業(yè)類型高層住宅銷售狀

21、況銷售狀況開盤367套，目前銷售85%。開盤當(dāng)天銷售75%主力面積主力面積1房40-52 2房70-852.5房87m- 92m 4房120-125物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1元/ 營(yíng)銷企劃營(yíng)銷企劃龍山機(jī)構(gòu) 投資開發(fā)投資開發(fā)三明正陽投資有限公司企劃分析企劃分析 客源定位客源定位本地客群，周邊縣客群，主要用于自住，少部分投資項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位白沙中央生活區(qū)廣告總精神廣告總精神江灣之上，第一門牌企劃策略企劃策略大盤居住模式、領(lǐng)航生活模式主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)500米江景、龍脈、國(guó)際物管、優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境媒體策略媒體策略戶外、SP、報(bào)紙綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)定位準(zhǔn)確，推廣主題清晰，客群把握準(zhǔn)確5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案名案名江濱豪園銷

22、售電話銷售電地位置基地位置三元區(qū)新市中路 開盤日期開盤日期2009.09 交房時(shí)間：2011.03建筑面積建筑面積占地面積15933.19建筑面積62427目前售價(jià)目前售價(jià)起價(jià)4000元/ 最高價(jià)5800元/均價(jià)5300元/ 層差20-60元/ 朝向差：100物業(yè)類型物業(yè)類型高層住宅銷售狀況銷售狀況開盤650套，2個(gè)月基本售罄主力面積主力面積1房30-38 2.5房88-1194房120-130物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)未定營(yíng)銷企劃營(yíng)銷企劃廈門金信諾 投資開發(fā)投資開發(fā)捷龍(福建)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃分析企劃分析 客源定位客源定位本地客群，周邊縣客群（大田、寧化），主要用于自住

23、，少部分投資項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位市中心，水岸園林居住中心廣告總精神廣告總精神代言三明，上層水岸格調(diào)生活企劃策略企劃策略標(biāo)榜中心配套，優(yōu)勢(shì)區(qū)位主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)江景、會(huì)展中心體育中心商業(yè)中心、市中心媒體策略媒體策略戶外、SP、短信、報(bào)紙（較少）綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)營(yíng)銷定位偏離，推廣主題不明確5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案名案名星宏.博浩 銷售電話銷售電地位置基地位置梅列區(qū)勁松路 開盤日期開盤日期預(yù)計(jì)2010年8.9月建筑面積建筑面積目前售價(jià)目前售價(jià)預(yù)計(jì)7000左右，售樓部信息物業(yè)類型物業(yè)類型小高層住宅，部分安置銷售狀況銷售狀況未售主力面積主力面積戶型較多，單身公寓、大套房150-180

24、、小套房100、小復(fù)式80-120物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)待定營(yíng)銷企劃營(yíng)銷企劃福州風(fēng)云文化傳播有限公司 投資開發(fā)投資開發(fā)三明星宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃分析企劃分析 客源定位客源定位本地客群，周邊縣客群，主要用于自住，少部分投資項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市核心區(qū)，高尚人居住宅廣告總精神廣告總精神品質(zhì)成就生活企劃策略企劃策略標(biāo)榜稀缺地段，優(yōu)良配套，情感營(yíng)銷主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)老城區(qū)地段，配套齊全，精品住宅媒體策略媒體策略戶外綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)定位準(zhǔn)確，推廣主題不鮮明，客群把握準(zhǔn)確5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案名案名吉祥福邸銷售電話銷售電8910000基地位置基地位置梅列區(qū)乾龍新村358幢A、B座 開盤日

25、期開盤日期2010.04.24建筑面積建筑面積土地面積9514.94建筑面積50294.62目前售價(jià)目前售價(jià)均價(jià)：5948.12 物業(yè)類型物業(yè)類型小高層住宅，部分安置銷售狀況銷售狀況開盤324套，已全部售罄網(wǎng)上數(shù)據(jù)銷售183 套主力面積主力面積單身公寓50-60 93戶，2房80-90 139戶，三房95-120 93戶物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)待定營(yíng)銷企劃營(yíng)銷企劃自售 投資開發(fā)投資開發(fā)三明眾祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃分析企劃分析 客源定位客源定位本地客群，周邊縣客群，主要用于投資，部分自住項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市新中心，高尚人居住宅廣告總精神廣告總精神新城中央，人文美宅企劃策略企劃策略依托新區(qū)的整體崛起，大盤

26、營(yíng)銷，優(yōu)良配套，前景價(jià)值營(yíng)銷主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)新興區(qū)地段，未來配套齊全，精品住宅媒體策略媒體策略戶外綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)定位準(zhǔn)確，推廣主題不鮮明，客群把握準(zhǔn)確5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案名案名海翼海翼 新城首府新城首府銷售電話銷售電話基地位置基地位置重機(jī)場(chǎng)地塊開盤日期開盤日期預(yù)計(jì)2010年底建筑面積建筑面積總建面積： 24770 目前售價(jià)目前售價(jià)均價(jià)：5948.12 物業(yè)類型物業(yè)類型高層/住宅、商業(yè)銷售狀況銷售狀況尚未開盤主力面積主力面積公寓、2房、3房、4房、樓中樓其中2、3房主力，占70%物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)待定營(yíng)銷企劃營(yíng)銷企劃自售 投資開發(fā)投資開發(fā)企劃分析企劃分析 客源定位客源定位本地客群，周邊縣客群，主要

27、用于自住，部分投資項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位廣告總精神廣告總精神企劃策略企劃策略依托新區(qū)的整體崛起，大盤營(yíng)銷，優(yōu)良配套，前景價(jià)值營(yíng)銷主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)新興區(qū)地段，未來配套齊全，精品住宅媒體策略媒體策略戶外綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)定位準(zhǔn)確，推廣主題不鮮明，客群把握準(zhǔn)確5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案名案名上河城 銷售電話銷售電地位置基地位置三明市北面的碧口村后山開盤日期開盤日期2005.02.09建筑面積建筑面積占地面積：511畝 總建面積：37萬多平方米目前售價(jià)目前售價(jià)起價(jià)4800元/ 最高價(jià)6200元/均價(jià)5200元/ 層差50元/ 物業(yè)類型物業(yè)類型獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、高層小高層公寓

28、及多層住宅銷售狀況銷售狀況1、2期銷售完畢，目前銷售三期別墅：獨(dú)棟38套剩余7套，聯(lián)排78套剩10多套樓梯房204套銷售45%，電梯房132套銷售60%主力面積主力面積l三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：100-140；l別墅：180-240l雙拼五房?jī)蓮d240-280五房四廳300-400、400以上 物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)待定營(yíng)銷企劃營(yíng)銷企劃世聯(lián)地產(chǎn) 投資開發(fā)投資開發(fā)展旺地產(chǎn)(福建)有限責(zé)任公司 企劃分析企劃分析 客源定位客源定位本地客群，周邊縣客群，主要用于自住，養(yǎng)老項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位三明第一人居大盤廣告總精神廣告總精神在三明，享受托斯卡納的艷陽企劃策略企劃策略大盤居住模式、領(lǐng)秀市郊度假生活主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)江景、大盤、

29、多種形態(tài)物業(yè)，優(yōu)雅環(huán)境媒體策略媒體策略戶外、SP、報(bào)紙綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)定位準(zhǔn)確，推廣主題不夠清晰，客群把握準(zhǔn)確5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目戶型配比調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目戶型配比調(diào)研5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目戶型配比調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目戶型配比調(diào)研5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目戶型匯總（樣本量：區(qū)域項(xiàng)目戶型匯總（樣本量：1010個(gè)）個(gè)） 調(diào)研項(xiàng)目中，調(diào)研項(xiàng)目中，2 2房、房、3 3房為絕對(duì)主力產(chǎn)品，套數(shù)比占房為絕對(duì)主力產(chǎn)品，套數(shù)比占86%86%左右，左右， 單身公寓、四房產(chǎn)品所占比重較少，不超過單身公寓、四房產(chǎn)品所占比重較少，不超過6%6%。一房及樓中樓所占比例最小。一房及樓中樓所占比例最小。區(qū)域項(xiàng)目戶型配比調(diào)研

30、區(qū)域項(xiàng)目戶型配比調(diào)研5-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目n市場(chǎng)：市場(chǎng)：近年房地產(chǎn)發(fā)展加快，隨著海西經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的加快，區(qū)域融合將帶來巨大的房地產(chǎn)發(fā)展空間；n競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)：六大板塊格局分布、近兩三年推出主要在售項(xiàng)目體量約超60萬，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈；n產(chǎn)品：產(chǎn)品：板式建筑、圍合式布局的主流規(guī)劃，入戶花園、凸窗等部分創(chuàng)新元素；n戶型：戶型：類比項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上戶多集中在三房、兩房，以110-120 的三房為絕對(duì)主力戶型，兩房及一房后市看好；n客群：客群：類比項(xiàng)目購房人群以來自三明市區(qū)本地客戶人為主，對(duì)物業(yè)的主要關(guān)注點(diǎn)集中在產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)綜合素質(zhì)，以改善型自住為主?？蛻羧旱姆植枷鄬?duì)穩(wěn)定，項(xiàng)目間的客戶重疊性高；n價(jià)格價(jià)格: :

31、由于區(qū)位的差異，4500-6200元/平的交易價(jià)格為市場(chǎng)主力價(jià)格，較為多樣化；n營(yíng)銷：營(yíng)銷：競(jìng)品項(xiàng)目定位均是在山或水資源前提下，差異化補(bǔ)缺模式下的營(yíng)銷提煉，缺乏對(duì)建筑、對(duì)品位、對(duì)風(fēng)情所營(yíng)造的生活方式升級(jí)。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)本項(xiàng)目在把握市場(chǎng)主流的前提下，需整合有效價(jià)值體系進(jìn)行營(yíng)銷占位本項(xiàng)目在把握市場(chǎng)主流的前提下，需整合有效價(jià)值體系進(jìn)行營(yíng)銷占位客客 群群 分分 析析客戶分布特征客戶分布特征客群屬性：客群屬性：三明作為三四線城市，客戶群的分布相對(duì)穩(wěn)定，項(xiàng)目間的客戶重疊性較高三明作為三四線城市，客戶群的分布相對(duì)穩(wěn)定，項(xiàng)目間的客戶重疊性較高客戶特征主要為：客戶特征主要為： u購房群體以中高端客戶為主流，包

32、括政府部分工作人員、銀行職員、企事業(yè)單位員工、企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主和周邊縣城進(jìn)城置業(yè)者及一些外地投資客等，客戶群相對(duì)集中。 消費(fèi)特征：消費(fèi)特征：u自住為主，大部分客群買房是為了改善居住條件；u年齡在30-45歲為主；u年收入在4萬元以上；u對(duì)價(jià)格敏感，看重地理位置和配套設(shè)施；u大部分客群家庭人數(shù)3-6人，對(duì)三房的需求度大；u對(duì)高層的接受度較好，不會(huì)產(chǎn)生很大的抗性。 客群分析客群分析核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶其他客戶其他客戶高端客戶（商人、公務(wù)員）新三明人p 根據(jù)客戶的經(jīng)濟(jì)承受力、置業(yè)需求以及項(xiàng)目的要求劃分客戶層級(jí)p 客戶類型周邊縣市片區(qū)原住民客戶的共有特征是：追求居住生活的升級(jí)?？蛻?/p>

33、的共有特征是：追求居住生活的升級(jí)?；蛘呤菨M足居家夢(mèng)想，或者是提升居住的舒適性，或者是對(duì)于外延居住產(chǎn)品更深層次的要求，如物業(yè)管理、配套等軟性產(chǎn)品層面項(xiàng)目的核心客戶、重要客戶和其他客戶項(xiàng)目的核心客戶、重要客戶和其他客戶客群分析客群分析投資客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶客戶分層客戶分層總價(jià)承受總價(jià)承受需求敏感需求敏感高端客戶(商人、公務(wù)員）從事行業(yè)利潤(rùn)比較高的企業(yè)主 、政府官員200200萬左右萬左右居住奢華性生意人，公職人員60-9060-90萬萬實(shí)惠實(shí)用、居住舒適性從事生意時(shí)間較短的生意人，或者有著一定經(jīng)濟(jì)積累的生意主管40-6040-60萬萬性價(jià)比、實(shí)用新三明人 來自其他縣市的在三明多年工作的打工者，年

34、齡在30-45歲間，有一定經(jīng)濟(jì)積累40-5040-50萬左右萬左右實(shí)惠實(shí)用、居住舒適性從學(xué)校畢業(yè)，工作時(shí)間不長(zhǎng)，年齡在20-30歲間，有一定經(jīng)濟(jì)積累，工薪階層20-3520-35萬萬性價(jià)比、實(shí)用來自三明其他地市的打工者，年齡在20-30歲間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱15-2515-25萬萬性價(jià)比、實(shí)用周邊縣市有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶/大多在大多在8080萬元以萬元以上上身份感、居住舒適性片區(qū)原住民/40-8040-80萬萬配套 、社區(qū)、居住舒適性目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)總價(jià)、性價(jià)比、實(shí)用、居住舒適性總價(jià)、性價(jià)比、實(shí)用、居住舒適性客群分析客群分析新新 政政 影影 響響時(shí)間時(shí)間措施措施2010.04.30二套

35、房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)；北京暫停對(duì)購買第三套及以上住房發(fā)放貸款2010.04.21二套房以住房套數(shù)界定 不再以貸款為準(zhǔn)2010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制2010.04.17國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸2010.04.15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%2010.04.13住建部：加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過快上漲2010.04.11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購房貸款2010.03.18國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案2010.03.10國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開展突擊檢查2010.02.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊

36、炒房者2010.01.12央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒2010.01.10國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展2009.12.23財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅2009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%2009.12.14國(guó)務(wù)院提四措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲2009.12.09個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年2009.12.07中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供給新政一覽新政一覽國(guó)內(nèi)城市情況：國(guó)內(nèi)城市情況：價(jià)格：價(jià)格：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年3月，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：?？?4.

37、8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。北京的一手住宅成交均價(jià)超過 2.6萬元/平方米，同比上漲59.5%，環(huán)比上漲16%。成交量：成交量：經(jīng)歷了3月的量?jī)r(jià)齊升后，在“恐高”情緒蔓延之下，4月第一周的成交量出現(xiàn)了下降。除個(gè)別城市外，全國(guó)絕大部分城市的樓市成交量明顯回落，這是成交量在經(jīng)歷連續(xù)六周的快速上揚(yáng)后的首次回落。全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比均值下降15%，北京、天津、上海、廣州和重慶的周交易量環(huán)比下跌幅度分別為12%、35%、27%、29%和60%。觀望：觀望：在一場(chǎng)兇猛的上漲之后，市場(chǎng)的“恐高”情緒終于演變?yōu)樾袆?dòng)上的“觀望”。在業(yè)內(nèi)觀察家們看來，這正是二套房

38、政策有可能對(duì)樓市真正形成影響的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 “越調(diào)越漲越調(diào)越漲”怪圈怪圈 此前，這種報(bào)復(fù)性的上漲已經(jīng)數(shù)次發(fā)生。但是，國(guó)家在4月17號(hào)出臺(tái)的新國(guó)十條是關(guān)于堅(jiān)決抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的通知，主要針對(duì)一、二線沿海城市房?jī)r(jià)上漲過快，房?jī)r(jià)瘋漲已經(jīng)超出了理性的范圍，由此而帶來的大量炒房客，已經(jīng)影響到了這些城市的最基本的居民生活，顯然這不是政府希望看到的，政府出臺(tái)了新國(guó)十條，其目的很顯然是為了抑制一、二線房?jī)r(jià)上漲過快的城市，而不是針對(duì)全國(guó)所有城市。其目的很顯然是為了抑制一、二線房?jī)r(jià)上漲過快的城市，而不是針對(duì)全國(guó)所有城市。對(duì)三明的影響：對(duì)三明的影響：此次新政的出臺(tái)，對(duì)于三明這樣的三、四線城市來說此次新政的出臺(tái)

39、，對(duì)于三明這樣的三、四線城市來說影響不大影響不大。n此次新政的目的，這是政策調(diào)控下的理性回歸，是房?jī)r(jià)的合理下調(diào)。n其矛頭直指炒房投資客，對(duì)首次置業(yè)和自住需求的購房者，仍然是鼓勵(lì)。n北京、上海的房?jī)r(jià)基本在高位運(yùn)行，有相當(dāng)大的降價(jià)空間。三明基本是成本定價(jià)，價(jià)格相對(duì)合理，基本降價(jià)的可能性不大。n三明的購房主體基本是自住和改善，對(duì)政策和價(jià)格的微調(diào)不太敏感。n三明土地資源稀缺，城市中心的土地已經(jīng)越來越少，其升值潛力較大。n從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)必將是呈上行趨勢(shì)的，這已經(jīng)被普遍認(rèn)可。n今年國(guó)內(nèi)通脹的壓力不小，而在投資渠道匱乏的情況下，房產(chǎn)投資無疑是很好的資產(chǎn)保值增值渠道。原原 因因項(xiàng)項(xiàng) 目目 解解 讀讀規(guī)劃總

40、用地面積規(guī)劃總用地面積33133.01實(shí)際總用地面積實(shí)際總用地面積30105.29總建筑面積總建筑面積86704.06其其中中地上建筑面積地上建筑面積65689.8架空面積架空面積6050.4地下面積地下面積21014.26戶數(shù)戶數(shù)567停車數(shù)停車數(shù)165建筑密度建筑密度25%容積率容積率1.8綠化率綠化率31%項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況區(qū)位解讀區(qū)位解讀n本案位于新市北路東側(cè)，是市政府所在的老城區(qū)。距離目前三明的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域徐碧新城僅一公里遠(yuǎn)。距離三明高速公路也僅三公里。本案的區(qū)位條件十分優(yōu)越。n本案背靠自然山脈，依山勢(shì)而建，自然景觀資源也屬于上佳。n這樣的距離對(duì)于習(xí)慣于將生活用步行來衡量的三明人來說，

41、無疑是比較愜意的，鬧中取靜。本案本案列列東東城城區(qū)區(qū)1公里公里城關(guān)、下洋城關(guān)、下洋徐碧新城徐碧新城高速入口高速入口列西列西環(huán)境解讀環(huán)境解讀n項(xiàng)目背靠自然山脈，沿山低洼而建。自然景觀資源較為豐富。n目前山體自然植被茂盛，空氣清新。n項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)凌亂，加上部分沒有拆遷的舊居民樓，入口處形象不佳。環(huán)境解讀環(huán)境解讀周邊配套齊全：周邊配套齊全：梅列區(qū)政府、銀行、工商局、餐飲食雜、酒樓、超市一應(yīng)俱全SWOT分析分析n項(xiàng)目入口處凌亂，昭示性不佳n項(xiàng)目地處山地低洼處，可能潮濕n項(xiàng)目地塊相對(duì)狹長(zhǎng)，設(shè)計(jì)上發(fā)揮空間不大 n三明當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售市場(chǎng)情況良好n離高速公路及周邊縣較近n小范圍，沒有類似山景樓盤n未來一段時(shí)間

42、內(nèi)三明商品房供應(yīng)充足n未來附近的徐碧新城的整體建設(shè)，將對(duì)項(xiàng)目形成一定沖擊n2010年地產(chǎn)新政的影響n新市北路東側(cè)，交通便利，路網(wǎng)順暢n高速公路出口，大交通便利n周邊市政配套齊全，成熟居住社區(qū) n項(xiàng)目自然合圍，易形成封閉的區(qū)n自然景觀資源豐富T 威脅威脅W 劣勢(shì)劣勢(shì)S 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)O 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目屬性界定：項(xiàng)目屬性界定：都市中心成熟區(qū)域山景樓盤都市中心成熟區(qū)域山景樓盤p項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目屬性：三明市區(qū)住宅主要針對(duì)的是本地客群改善性職業(yè)，外地客群極少。內(nèi)銷住宅屬性內(nèi)銷住宅屬性8.6萬體量，在三明屬于中等規(guī)模中等規(guī)模中等規(guī)模 稀缺屬性稀缺屬性p區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)?/p>

43、性：目前周邊各種配套完善，項(xiàng)目可依托發(fā)展區(qū)域內(nèi)配套完善區(qū)域內(nèi)配套完善列東老城區(qū)板塊范圍都市中心都市中心 列東板塊/板塊相對(duì)中心p 項(xiàng)目位置在列東板塊，處于老城區(qū)邊緣位置，區(qū)位相對(duì)優(yōu)越；城市中軸線位置/城市主干道/高速路口p緊鄰城市中軸線新市北路， 高速公路出口構(gòu)成項(xiàng)目便捷的城市內(nèi)外交通。周邊配套完善，居住條件成熟p 項(xiàng)目周邊市政配套十分齊全，政府部門、銀行、學(xué)校、超市酒樓、食雜餐飲，居住十分便利。中等規(guī)模住宅社區(qū)/都市生態(tài)精品樓盤p總建筑面積8.6萬平米，在三明屬于中等規(guī)模，加上山景資源豐富，將有利于打造都市生態(tài)精品樓盤。本案的老城區(qū)區(qū)位和山景，將是最大的賣點(diǎn)，需要充分挖掘。資源性屬性資源性屬

44、性三明屬山地地貌，市中心土地存量有限，類似本案的土地將越來越少。項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀區(qū)域小結(jié)區(qū)域小結(jié)核心價(jià)值抽象出來：核心價(jià)值抽象出來：品牌品牌 山景山景 舒適舒適 優(yōu)越優(yōu)越價(jià)價(jià)值值體體系系林立實(shí)力品牌老城區(qū)，區(qū)政府、配套優(yōu)越，高度認(rèn)可豐富多元化的物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目本體價(jià)值鬧中取靜的純粹居住環(huán)境山景，自然景觀資源豐富值得信賴便利、升值潛力滿足多層次需求客戶感知價(jià)值客戶感知價(jià)值精神需求、優(yōu)越感舒適、愜意項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位三明市老市區(qū)生態(tài)品質(zhì)生活社區(qū)三明市老市區(qū)生態(tài)品質(zhì)生活社區(qū)回避重機(jī)廠項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，成為三明品質(zhì)生態(tài)樓盤的空回避重機(jī)廠項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，成為三明品質(zhì)生態(tài)

45、樓盤的空白填補(bǔ)，迎合三明高端人群的純居住選擇。白填補(bǔ)，迎合三明高端人群的純居住選擇。樹立項(xiàng)目生態(tài)標(biāo)簽，成為周邊區(qū)縣進(jìn)城安家置業(yè)的主樹立項(xiàng)目生態(tài)標(biāo)簽，成為周邊區(qū)縣進(jìn)城安家置業(yè)的主力選擇。力選擇。輻射三明市區(qū)輻射三明市區(qū)輻射周邊區(qū)縣輻射周邊區(qū)縣通過對(duì)三明市場(chǎng)的分析，及項(xiàng)目所處區(qū)位、交通條件、輻射范圍的研究，通過對(duì)三明市場(chǎng)的分析，及項(xiàng)目所處區(qū)位、交通條件、輻射范圍的研究，本案定位于：本案定位于：我們賣什么？我們用什么來打動(dòng)客戶？我們賣什么？我們用什么來打動(dòng)客戶？三明景觀資源優(yōu)越，山景、水景樓盤比比皆是重機(jī)廠地塊體量龐大，項(xiàng)目多以城市新中心、繁華生活為賣點(diǎn)我們的項(xiàng)目，上訴賣點(diǎn)似乎都有，但都不夠力度。我

46、們的項(xiàng)目，上訴賣點(diǎn)似乎都有，但都不夠力度。營(yíng)銷思考營(yíng)銷思考營(yíng)銷思考營(yíng)銷思考更高的關(guān)注和一種生活方式的導(dǎo)入。更高的關(guān)注和一種生活方式的導(dǎo)入。更高的概念和一種營(yíng)銷模式的導(dǎo)入。更高的概念和一種營(yíng)銷模式的導(dǎo)入。一種都會(huì)生活和生態(tài)生活的結(jié)合，鬧中取靜，繁華而優(yōu)雅。一種都會(huì)生活和生態(tài)生活的結(jié)合，鬧中取靜，繁華而優(yōu)雅。缺缺的的是是什什么？么？目標(biāo)客戶與項(xiàng)目之間的關(guān)系目標(biāo)客戶與項(xiàng)目之間的關(guān)系目標(biāo)消費(fèi)者的需要目標(biāo)消費(fèi)者的需要項(xiàng)目能夠給予的項(xiàng)目能夠給予的靜謚的生活升值潛力身份的認(rèn)同生活品味 位置鬧中取靜，城市深處的靜謐。高新區(qū)的待發(fā)展地位，中央政區(qū)的政策驅(qū)動(dòng)，升值潛力可見一斑。區(qū)政府旁，以國(guó)際新城視野打造的高尚住

47、宅社區(qū)文化、城市中央的都市氛圍總價(jià)低樓盤戶型面積較小，主力總價(jià)區(qū)間控制在100萬以內(nèi)營(yíng)銷思考營(yíng)銷思考案名建議案名建議香香 山山美美 廬廬POWERLONG GREAT OCEAN香山者樂山享景、悠然人生美廬者精品名宅、居身養(yǎng)心香山美廬，出則繁華、入則自然出則繁華、入則自然。案名延伸案名延伸 飲飲 酒酒白居易結(jié)廬在人境，而無車馬喧。問君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏。采菊東籬下，悠然見南山。山氣日夕佳，飛鳥相與還。此中有真意，欲辨已忘言。主推廣語主推廣語都市，靜時(shí)尚。都市，靜時(shí)尚。于繁華時(shí)，于繁華時(shí)， 求淡然。求淡然。主推廣語主推廣語思路：以遞進(jìn)式營(yíng)銷攻略為營(yíng)銷藍(lán)本思路：以遞進(jìn)式營(yíng)銷攻略為營(yíng)銷藍(lán)本,多種營(yíng)銷

48、方式整合并用。多種營(yíng)銷方式整合并用。營(yíng)銷的終極目的營(yíng)銷的終極目的，是讓客戶理解并認(rèn)同我們提倡的“鬧中取靜，繁華幽雅”的理念，并引發(fā)共鳴，最終形成他們想改變和希望的生活就是本案的深刻印象?？傮w策略總體策略現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)：微觀環(huán)境改造 + 看房動(dòng)線設(shè)計(jì)；活動(dòng)：活動(dòng)：以“靜時(shí)尚”為主題，渲染優(yōu)越、溫暖的項(xiàng)目氛圍；媒體：媒體：區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)投放，建立壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。物業(yè)先行：物業(yè)先行：先行樹立高端標(biāo)桿物業(yè)的示范效應(yīng)。業(yè)主業(yè)主 1+1 1+1 活動(dòng)?；顒?dòng)。風(fēng)水營(yíng)銷：風(fēng)水營(yíng)銷：聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流風(fēng)水大師進(jìn)行風(fēng)水鑒定。企企劃劃執(zhí)執(zhí)行行企劃執(zhí)行企劃執(zhí)行企劃企劃1 1微觀環(huán)境改造微觀環(huán)境改造臟亂改造，看房路線重點(diǎn)安排重點(diǎn)：重

49、點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的美化改造、臟亂是重點(diǎn)改善對(duì)象，入口處重點(diǎn)改造。顏色：顏色：在主LOGO的基礎(chǔ)上，整齊劃一，營(yíng)造整潔的現(xiàn)場(chǎng)畫面。遮擋：遮擋：對(duì)難以改善之處，可考慮視線上的遮擋：主要是采取高大圍擋方式。企劃執(zhí)行企劃執(zhí)行企劃企劃1 1售樓處風(fēng)格建議售樓處風(fēng)格建議簡(jiǎn)單而富有設(shè)計(jì)感，多用直線條木質(zhì)材料，全落地玻璃窗，內(nèi)奢華。重點(diǎn)：重點(diǎn)：呼應(yīng)項(xiàng)目鬧中取靜的主題，低調(diào)而不張揚(yáng)，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。顏色：顏色：質(zhì)樸而不失品質(zhì)感的顏色和用料。主題：主題：類似咖啡館的售樓部，讓客戶有多留一會(huì)的沖動(dòng)。企劃執(zhí)行企劃執(zhí)行企劃企劃2 2“靜時(shí)尚靜時(shí)尚”主題活動(dòng)主題活動(dòng)“愛你愛你”在路上，親情登山活動(dòng)。在路上，親情登山活動(dòng)。活動(dòng)時(shí)

50、間：活動(dòng)時(shí)間：開盤前階段舉行 活動(dòng)人群：活動(dòng)人群：與梅列區(qū)政府合辦，公務(wù)員及其親友報(bào)名地點(diǎn)：報(bào)名地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處 比賽地點(diǎn)：比賽地點(diǎn)：項(xiàng)目后山 頒獎(jiǎng)地點(diǎn)：頒獎(jiǎng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：登山、關(guān)卡答題（家庭比賽、頒獎(jiǎng)）、港式甜品自助品嘗等企劃執(zhí)行企劃執(zhí)行企劃企劃2 2“靜時(shí)尚靜時(shí)尚”主題活動(dòng)主題活動(dòng)“流金歲月流金歲月”，親子懷舊游戲。，親子懷舊游戲?；顒?dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：開盤期間 活動(dòng)人群：活動(dòng)人群：列東百貨等人潮聚集地消費(fèi)者報(bào)名地點(diǎn)：報(bào)名地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名 比賽地點(diǎn)：比賽地點(diǎn)：梅列百貨 頒獎(jiǎng)地點(diǎn)：頒獎(jiǎng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：爸媽兒時(shí)游戲齊分享：跳飛機(jī) 、打陀螺、扔沙包、滾鐵圈、跳皮筋等企劃執(zhí)行企劃執(zhí)行企劃企劃3 3媒體投放策略媒體投放策略品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入5月月