資產(chǎn)評估課件及復(fù)習(xí)題資料

1、文檔供參考，可復(fù)制、編制，期待您的好評與關(guān)注！ 資產(chǎn)評估1、被評估資產(chǎn)于1995年購入，入賬總成本為12萬元，2001年進(jìn)行技術(shù)改造，投資2萬元，若定基物價指數(shù)1995年為1.00，2001年為1.35，2008年為2.10，試用物價指數(shù)法計算該資產(chǎn)2008年的重置成本。2、某企業(yè)因轉(zhuǎn)讓，需對一批數(shù)量較大的同類機(jī)器設(shè)備估算其重置成本，根據(jù)廠方提供的資料，這些設(shè)備是于1990年、1995年、1998年分批購進(jìn)，賬面成本總值為1000萬元。按購建時間分成三批，各批帳面原值占賬面總值的比重分別為60%、30%、10%，三批資產(chǎn)的相應(yīng)調(diào)整系數(shù)分別為120%、130%、150%，求重置成本。3、某家電生

2、產(chǎn)廠家，其家電生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠家電產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺，銷售價格及其他條件未變，這種局面今后很長一段時間難以改變。若該生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)x為0.6，重置成本為2000萬元，求該生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)性貶值額。 4、承上例，如家電企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價銷售家電產(chǎn)品。假定原產(chǎn)品售價為2000元/臺，要使10萬臺產(chǎn)品能夠賣掉，產(chǎn)品售價需將至1900元/臺，每臺損失毛利100元。經(jīng)估測，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資報酬率為10%，企業(yè)所得稅稅率為33%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。5、某企業(yè)將某項資產(chǎn)向國有企業(yè)投資，要求

3、對該資產(chǎn)進(jìn)行評估：該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬元，名義已使用年限20年，經(jīng)分析新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)全部費用支出480萬元。該資產(chǎn)截至評估基準(zhǔn)日的法定利用時間為57600小時，實際利用時間50400小時,該資產(chǎn)還能使用8年，與現(xiàn)在相同標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)相比每年多支出營運(yùn)成本3萬元，這是由于設(shè)計不合理造成的,該企業(yè)所得稅稅率33%,折現(xiàn)率10%,采用成本法對該資產(chǎn)進(jìn)行評估.6、有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下表：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素A6802003+1%1.30+1%B610200301.10-1%C7002002+5%1.40-2

4、%D570200401.0-1%-1%E7502005-1%1.60+2%F700200601.3+1%0G200601.100表中成交價的單位為：元/平方米。該城市地價指數(shù)表（見下表）為：時間2000200120022003200420052006指數(shù)100103107110108107112另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例條件比待

5、估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估待估宗地G在2006年的價格。7、某寫字樓的土地面積為10000平方米，建筑面積為50000平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土。土地使用權(quán)年限為50年，從2004年1月起計。 通過調(diào)查研究收集到如下資料： （1）可供出租的使用面積為32000平方米。 （2）月租金按使用面積計算，為每月每平方米200元，出租率為90% 。 （3）建筑物的年折舊費用為800萬元，經(jīng)常費用為每月80萬元。 （4）房產(chǎn)稅每年按336萬元交納，每年的其他稅費為年總收入的6%。 （5）社會上的無風(fēng)險利率為10%，該房地產(chǎn)的風(fēng)險報酬

6、率為2%。 根據(jù)以上資料，用收益現(xiàn)值法計算該寫字樓2009年1月的轉(zhuǎn)讓價格。8、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為3，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)工期為3年，建筑費為2000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，而地價假定在開始建設(shè)時一次性支付。該寫字樓建成后立即出售，預(yù)計售價為8000元/平方米，銷售費用為售樓收入的4%，稅金為售樓收入的6.5%，銀行年貸款利率為6%，按復(fù)利計息，開發(fā)商要求的投資利潤率為20%。估算該宗土地目前的價值。9、代估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，全部出租，每建筑

7、面積的月租金3000元，土地本金化率為7%，建筑物本金化率8%，取得租金收入的年總費用為7600元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，試用建筑物殘余估價法估測建筑物的價值。10、被評估設(shè)備購于1995年，原始價值30000元，2000年和2003年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，2005年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估，假設(shè)從1995年至2005年，每年該類機(jī)器設(shè)備的價格水平同上一年相比平均遞增10%，設(shè)備尚可試用6年，計算該設(shè)備的成新率。11甲企業(yè)擁有乙企業(yè)發(fā)行的債券10萬元,期限5年,年利率為12%,按年付息,到期還本,到評估基準(zhǔn)日,債券已經(jīng)購入滿2年,

8、當(dāng)期國庫券利率為10%,風(fēng)險報酬率為2%,用收益現(xiàn)值法確定該債券的評估價值.12A企業(yè)擁有B企業(yè)發(fā)行的普通股股票1000股,每股面值為100元,若在評估基準(zhǔn)日預(yù)計下一年度股票收益率為16%,以后每年以2%的比率增長,折現(xiàn)率為14%,評估該股票的價格.13、某企業(yè)向甲企業(yè)售出一批材料,價款為500萬,商定6個月收款,采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算,該企業(yè)在4月10日開出匯票,匯票到期日為10月10日,現(xiàn)對該企業(yè)進(jìn)行評估,基準(zhǔn)日為6月10日,評估該票據(jù)價格,貼現(xiàn)率按月息千分之6計算.14某企業(yè)某項低值易耗品原價750元,預(yù)計使用1年,現(xiàn)已經(jīng)使用9個月,該低值易耗品現(xiàn)行市價為1200元,確認(rèn)該低值易耗品的評估

9、值.15某企業(yè)產(chǎn)成品實有數(shù)量60臺,每臺實際成本58元,根據(jù)會計核算資料,生產(chǎn)該成品的材料費用與工資合其他費用的比例為60:40.根據(jù)相關(guān)資料確定材料綜合調(diào)整系數(shù)為1.15.工資和其他費用綜合調(diào)整系數(shù)為1.02,確定生產(chǎn)成本評估值.16企業(yè)轉(zhuǎn)讓一項新技術(shù)。購買方用于改造一條生產(chǎn)線。經(jīng)過對無形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素的分析，測算其4年經(jīng)濟(jì)壽命期間各年度分別可帶來追加利潤100萬、120萬、90萬、70萬。分別占當(dāng)年利潤總額的40%、30%、20%、15%。該行業(yè)平均收益率為10%，計算無形資產(chǎn)利潤分成率。17甲企業(yè)以某項專利技術(shù)與乙企業(yè)建立聯(lián)營公司。該技術(shù)的重置成本為100萬元。乙企業(yè)計劃投入聯(lián)營的資產(chǎn)

10、重置成本8000萬元。甲企業(yè)無形資產(chǎn)成本利潤率為500%。乙企業(yè)計劃合作資產(chǎn)利潤率12.5%。評估無形資產(chǎn)投資的利潤分成率。18某企業(yè)預(yù)期年收益額20萬元。該企業(yè)各單項資產(chǎn)的評估價值之和為80萬元。企業(yè)所在行業(yè)的年平均收益率為20%，并以此作為本金化率。確定企業(yè)商譽(yù)價值。19某企業(yè)進(jìn)行股份制改組根據(jù)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測其未來5年的凈利潤分別是13萬、14萬、11萬、12萬、15萬。假定從第六年開始以后各年凈利潤均為15萬，折現(xiàn)率、本金化率均為10%。采用單項資產(chǎn)評估方法，確定該企業(yè)各單項資產(chǎn)評估價值之和為90萬，試確定該企業(yè)商譽(yù)價值。20某企業(yè)擬以全部資產(chǎn)與外商合資，需對整體企業(yè)資

11、產(chǎn)進(jìn)行評估。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況有關(guān)資料如下：（1）國庫券利益10%（2）全社會工業(yè)企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率統(tǒng)計數(shù)據(jù)為13.68%（3）該企業(yè)所在行業(yè)12家典型樣本企業(yè)凈資產(chǎn)收益率為14.3%、14.8%、19.3%、15.7%、21.1%、15.9%、16.2%、18.5%、15.8%、16.4%、16.5%、16.7%。（4）全國十個工業(yè)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率：15.13%、15.03%、13.57%、12.62%、16.11%、13.48%、10.57%、11.98%、13.64%、14.65%。（5）預(yù)計今年后若干年年平均通貨膨脹率為1%評估人員預(yù)測企業(yè)在評估基準(zhǔn)日后未來三年的凈利潤為2680萬

12、、2760.4萬、2840.8萬三年后企業(yè)收益將以每年1%的比率增長。評估企業(yè)的價值。答案:1,資產(chǎn)2008年重置成本：12x2.1+2x=28.31萬元2,1000*60%*120%+1000*30%*130%+1000*10%*150%=1260萬元3,經(jīng)濟(jì)性貶值率1-()x100%=19%經(jīng)濟(jì)性貶值額2000*19%=380萬元4，（2000-1900）*10*（1-33%）*（P/A,10%,3）=1666.2萬元5,實體性貶值率 X100%=68.63%成新率1-68.63%=31.37%功能性貶值額=3x（1-33%）x（P/A,10%,8）=10.72萬元資產(chǎn)評估值480x31.

13、37%-10.72=139.86萬元6，A:修正后單價為680x B：修正后單價為610xC: 修正后單價為700xD: 修正后單價為570xE:修正后單價為750xF：修正后單價為700x綜上，G:評估單價為（619.702+627.365+623.053+633.269+637.734+632.802）/6=628.988萬元7，寫字樓年收入32000x0.9x200x12=6912萬元年費用800+80x12=1760萬元年稅費336+6912x0.06=750.72萬元2009年該寫字樓的評估值為（6912-1760-750.72）x（P/A,12%,45）=36453.27萬元8樓價

14、3000x3x8000=7200萬元建筑費3000x3x2000=1800萬元專業(yè)費1800x10%=180萬元銷售費用7200x4%=288萬元銷售稅金7200x6.5%=468萬元利潤（地價+建筑費+專業(yè)費）x20%=（地價x20%+396）萬元利息=地價x【（1+6%）-1】+(1800+180)x(1+6%)-1=(0.19x地價+180.774)萬元地價=7200-1800-180-288-468-（0.2x地價+396）-（0.19x地價+180.774）地價=2794.555萬元單位地價=2794.5553000=9315元/平方米9，總收入=200x3000x12=720萬元土

15、地建筑物總價值=720-0.76=719.24萬元建筑物價值=8964.75萬元10，投資日期 原始投資額 價格變動系數(shù) 現(xiàn)行成本 投資年限 加權(quán)投資成本 1995 30000 2.6 78000 10 78000 2000 3000 1.61 4830 5 24150 2003 2000 1.21 2420 2 4840合計 35000 85250 808990設(shè)備綜合已使用年限=9.49年成新率=x100%=38.73%11，評價值=10x12%x（P/A，12%，3）+10x（P/F,12%,3）=10.0001萬元12，股票價值=133.33萬元13，票據(jù)價值500-500x6X4=488萬元14，評估值=1200x（1-