開封市住宅工程質(zhì)量分戶驗收指導手冊

1、開封市住宅工程質(zhì)量分戶驗收指導手冊(試行) 二六年十月前 言近年來，住戶的維權(quán)意識日益提高，工程質(zhì)量投訴呈現(xiàn)上升趨勢。實行住宅工程質(zhì)量分戶驗收是目前有效緩解和解決有關問題的較好辦法，通過該項工作的開展以及對工程質(zhì)量責任和責任追究制度的落實，能夠大力提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度。2006年1月1日起，北京市建委為了有效抑制住宅工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)，在總結(jié)朝陽區(qū)“一戶一驗”的基礎上，率先在全市范圍內(nèi)實行住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作。河南省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督總站于2006年7月23日25日，在濟源市召開了河南省住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作宣貫會議，并發(fā)布了河南省住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的指導

2、意見。2006年9月21日28日，開封市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站組織我市部分建設、監(jiān)理、施工單位的工程技術(shù)人員參加了建設部在長沙舉行的“住宅工程質(zhì)量分戶驗收”學習班。為了在我市開展好這項工作，本著“抓重點、重實效、切實際”的原則，針對我市具體情況，在多次組織有關專家進行研討，并在九鼎頌園小區(qū)進行了多次的模擬驗收的基礎上，編寫了開封市住宅工程質(zhì)量分戶驗收指導手冊（試行）。本手冊由王培一、秦海汐同志具體負責起草編寫。在手冊編寫過程中得到了羅梅、白玉忠、武國彥、田建林、韓豐、付建新、雷濤、宋春、馬春光、齊宏偉、趙海斌等多位同志的大力支持并提出了很多寶貴意見。由于編寫時間倉促，手冊中會有疏漏和欠妥之處，在培

3、訓和使用本手冊期間，敬請各位同行、專家提出寶貴意見，以便修改。住宅工程質(zhì)量分戶驗收指導手冊編寫組 目 錄第1章 住宅工程質(zhì)量分戶驗收概述 11.1 基本概念11.1.1 分戶驗收定義11.1.2 竣工驗收11.1.3 質(zhì)量驗收11.2 實行分戶驗收的意義21.3 分戶驗收的出臺背景21.4 分戶驗收的特征41.5 分戶驗收的內(nèi)容41.5.1 分戶驗收類別的劃分41.5.2 分戶驗收項目的劃分51.5.3 公共部位的劃分及規(guī)定61.6 分戶驗收與竣工驗收的關系71.7 分戶檢驗批驗收與分項工程檢驗批驗收的關系81.8 分戶驗收工作應做好五個結(jié)合91.9 分戶驗收質(zhì)量標準 101.10 分戶驗收的

4、程序111.11 分戶驗收的組織實施11第2章 住宅工程質(zhì)量分戶驗收實施要點152.1 住宅工程質(zhì)量分戶驗收一般規(guī)定 152.2 住宅施工準備階段分戶驗收應做的工作 162.3 住宅結(jié)構(gòu)施工階段分戶驗收應做的工作 162.4 住宅裝飾裝修施工階段分戶驗收應做的工作 172.5 住宅收尾階段分戶驗收應做的工作 182.6 需要確定基準值的驗收項目 182.6.1 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差質(zhì)量分戶驗收 182.6.2 砌體工程質(zhì)量分戶驗收 192.7 計算確定基準值 19第3章 分戶驗收表格填寫要求及資料收集整理543.1 分戶驗收表格形式及填寫數(shù)量 543.1.1 單位工程分戶驗收匯總表 543.

5、1.2 住宅工程質(zhì)量分戶驗收表 543.1.3 _戶住宅分戶驗收匯總表 543.1.4 質(zhì)量分戶驗收記錄表 553.1.5 公共部分（樓梯間、電梯間、走廊）質(zhì)量分戶驗收記錄表 553.1.6 公共部分（屋面、外立面）質(zhì)量分戶驗收記錄表 553.1.7 公共部分（底層車庫、地下室）質(zhì)量分戶驗收記錄表 553.2 分戶驗收簽字人員資格 563.3 分戶驗收資料收集整理要求 563.3.1 住宅工程質(zhì)量分戶驗收資料內(nèi)容 563.3.2 住宅工程質(zhì)量分戶驗收資料裝訂順序 573.3.3 住宅工程質(zhì)量分戶驗收資料其它要求 573.4 分戶驗收表格填寫實例（部分） 57第4章 住宅工程質(zhì)量分戶驗收方案編制

6、要點及導則684.1 分戶驗收實施方案編制要點 684.2 分戶驗收實施方案導則 69第1章 住宅工程質(zhì)量分戶驗收概述1.1 基本概念1.1.1 分戶驗收定義“分戶驗收”是住宅工程在施工過程中由建設單位負責組織施工、監(jiān)理等有關單位，按照國家現(xiàn)行質(zhì)量標準和分戶驗收規(guī)定對每戶及規(guī)定的公共部分進行的專門驗收，并在分戶驗收合格后出具住宅工程分戶驗收表。1.1.2 竣工驗收“竣工驗收”是指參建各方對單位工程進行的工程質(zhì)量驗收。施工單位在完成建筑工程圖紙設計及合同約定內(nèi)容的前提下，提交分戶驗收和竣工報告后，由建設單位組織工程建設相關責任主體，根據(jù)國家、地方標準對單位工程質(zhì)量進行的驗收。它是建筑工程最重要的

7、一次質(zhì)量驗收。1.1.3 質(zhì)量驗收建筑工程質(zhì)量驗收是指建筑工程施工單位在自行質(zhì)量檢驗評定的基礎上，參與建設活動的相關單位共同對建筑工程檢驗批、分項、分部單位工程的質(zhì)量進行抽樣復驗，根據(jù)相關標準以書面形式對建筑工程質(zhì)量合格與否做出確認。根據(jù)建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準（GB50300-2001）規(guī)定，單位工程按照專業(yè)、建筑部位劃分為地基基礎、主體等6至9個分部；每個分部按照主要工種、材料、施工工藝、設備類別劃分為若干個分項；每個分項按照樓層、施工段、變形縫等劃分為若干個檢驗批。檢驗批是工程驗收的最小單位，是分項工程乃至整個建筑工程質(zhì)量驗收的基礎。工程驗收是一項包括從檢驗批到分項、到（子）分部、到

8、（子）單位工程貫穿于工程建設全過程的、連續(xù)的、系統(tǒng)性的工作。1.2 實行分戶驗收的意義實行住宅工程質(zhì)量分戶驗收旨在提高住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量投訴的一項重要措施。要求建設單位總負責，參加并組織施工、監(jiān)理等單位開展分戶驗收工作，并規(guī)定完成分戶驗收是竣工驗收的前提條件。這項規(guī)定的提出是把社會的監(jiān)督評價作為源頭，抓質(zhì)量驗收，促施工，提高住宅工程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴為目的。分戶驗收的重要意義表現(xiàn)為以下4個方面：1. 提高住宅工程質(zhì)量管理水平，保護百姓利益，減少質(zhì)量投訴，預防群訴群訪事件發(fā)生。2. 督促建設單位提高責任意識，明確在工程竣工驗收前組織并參與分戶驗收的責任。3. 督促施工單位抓技術(shù)管理、質(zhì)量

9、管理，提高操作層人員的素質(zhì)，嚴格按照施工工藝標準施工，嚴格“三檢制”，制定提高住宅工程質(zhì)量措施并有效實施。4. 督促監(jiān)理單位按照施工驗收規(guī)范、規(guī)程嚴格驗收，不走過場。最終達到抓驗收、促施工，提高住宅工程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴發(fā)生。1.3 分戶驗收的出臺背景隨著住房商品化的快速發(fā)展，老百姓自己花錢購房日益增多。住宅工程質(zhì)量的好壞直接關系著住戶的切身利益，住戶的維權(quán)意識大大提高，質(zhì)量投訴呈現(xiàn)上升趨勢。2006年1月1日，北京市建委為了有效抑制質(zhì)量問題的出現(xiàn)，在總結(jié)朝陽區(qū)“一戶一驗”的基礎上，率先在全市范圍內(nèi)開展住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作。2006年7月23日25日，河南省建設廳為了提高住宅工程質(zhì)量，

10、指導各有關單位開展住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作，結(jié)合我省實際，發(fā)布了河南省住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的指導意見。2006年9月21日28日，開封市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、部分建設、監(jiān)理、施工單位派技術(shù)人員到長沙參加建設部組織的“住宅工程質(zhì)量分戶驗收”學習和觀摩活動。實行住宅工程質(zhì)量分戶驗收基于以下4個方面考慮：1. 住宅是一種特殊商品。建設周期長，參建人員多且手工作業(yè)占較大比例；施工技術(shù)和工藝水平還比較落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉強度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異很大，受氣候和溫度變化影響，收縮變形易產(chǎn)生裂縫等質(zhì)量問題。因此，建筑工程在交付使用后由于溫度

11、變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現(xiàn)一些觀感和使用功能方面的質(zhì)量通病，而且受施工技術(shù)水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長的一段時間內(nèi)，一些質(zhì)量通病仍難以徹底根治。2. 檢驗批質(zhì)量檢驗方案是抽樣檢驗。根據(jù)我國目前經(jīng)濟水平、建筑工程規(guī)模和特點、建筑成本等因素，在充分保證結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的基礎上，國家驗收規(guī)范確定的檢驗批質(zhì)量檢驗方案是抽樣檢驗。3. 施工驗收規(guī)范及設計規(guī)范尚不完善。當前，我國的施工驗收規(guī)范及設計規(guī)范對于竣工房屋的某些質(zhì)量問題，如室內(nèi)空間尺寸偏差還沒有明確的驗收標準，對有些質(zhì)量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統(tǒng)一規(guī)定

12、。住戶反映的一些質(zhì)量問題在界定、處理時往往依據(jù)不足，房屋買賣雙方各執(zhí)己見而產(chǎn)生矛盾。4. 建筑工程配套機制尚有欠缺。目前，我國建筑工程質(zhì)量擔保、保險、投訴處理相關制度不健全，質(zhì)量驗收責任制度和責任追究制度很難落實，少數(shù)建設、施工等單位質(zhì)量意識不高，發(fā)生質(zhì)量投訴時處理不及時、不徹底和相互推諉，而對于在質(zhì)量投訴時提出的經(jīng)濟賠償，因為沒有全國性的依據(jù)，少數(shù)投訴人在賠償未得到兌現(xiàn)時，一方面拒絕維修和配合，一方面又反復投訴，導致住宅工程的質(zhì)量投訴處理矛盾較多，解決問題困難重重。采用住宅工程質(zhì)量分戶驗收是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關問題的較好辦法，通過分戶驗收工作的開展，加強工程質(zhì)量責任和責任追究制度的落實

13、，提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度。1.4 分戶驗收的特征1. 建設單位總負責。建設單位具有組織施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位的責任和義務，始終處于分戶驗收的領導地位，是分戶驗收的組織者。2. 多方參與性。在工程建設過程中，作為住宅工程責任主體的建設單位、施工單位、監(jiān)理單位等參建各方共同參與質(zhì)量驗收。3. 全過程性。在進入主體施工階段，即開始分戶驗收工作，直到工程竣工驗收前。分戶驗收工作貫穿了整個施工過程。4. 不可替代性。分戶驗收是由建設單位專門組織的對住宅工程質(zhì)量的專門驗收，與常規(guī)的中間驗收及竣工驗收有所不同。5. 驗收重點突出。分戶驗收是一種強調(diào)住宅工程使用功能、觀感質(zhì)量的專門驗

14、收模式，其驗收重點十分突出。6. 驗收標準相同。同施工過程中的中間質(zhì)量驗收及竣工驗收一樣，采用的質(zhì)量驗收標準相同。1.5 分戶驗收的內(nèi)容1.5.1 分戶驗收類別的劃分分戶驗收應以單位工程每套住宅和公共部分的樓梯間、電梯間及走廊，屋面及外立面，底層車庫及地下室各劃分為一個子單位工程進行驗收。以可觀察到的觀感質(zhì)量和影響使用功能的項目為主要驗收重點，驗收內(nèi)容應以檢驗批檢查內(nèi)容為主，對每套住宅涉及到的分戶驗收項目和驗收內(nèi)容進行驗收。分戶驗收類別主要包括以下8類：1. 建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差；2. 門窗安裝質(zhì)量；3. 地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量；4. 防水工程質(zhì)量；5. 采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量；6. 給水、排水

15、系統(tǒng)安裝質(zhì)量；7. 室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；8. 其它規(guī)定、標準中要求分戶驗收的內(nèi)容。1.5.2 分戶驗收項目的劃分分戶驗收檢驗批項目主要包括以下16項內(nèi)容：一、主體工程分戶驗收項目1. 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差質(zhì)量分戶驗收2. 磚砌體（混水）工程質(zhì)量分戶驗收二、裝飾工程分戶驗收項目3. 金屬門窗安裝質(zhì)量分戶驗收4. 塑料門窗安裝質(zhì)量分戶驗收5. 樓（地）面面層及一般抹灰質(zhì)量分戶驗收三、安裝工程分戶驗收項目6. 室內(nèi)采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量分戶驗收7. 室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量分戶驗收8. 室內(nèi)排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量分戶驗收9. 衛(wèi)生器具及給水配件安裝質(zhì)量分戶驗收10. 室內(nèi)熱水系統(tǒng)安裝質(zhì)量分戶驗收11. 開關、插

16、座、普通燈具安裝質(zhì)量分戶驗收12. 等電位聯(lián)結(jié)及配電箱（盤）質(zhì)量分戶驗收四、公共部分分戶驗收項目13. 公共部分（樓梯間、電梯間、走廊）質(zhì)量分戶驗收14. 公共部分（屋面、外立面）質(zhì)量分戶驗收15. 公共部分（底層車庫、地下室）質(zhì)量分戶驗收16. 住宅工程_質(zhì)量分戶驗收（通用）1.5.3 公共部位的劃分及規(guī)定1. 公共部位劃分原則公共部位劃分原則為因質(zhì)量問題經(jīng)常影響住戶正常使用的公共部位。 2. 公共部位的劃分公共部位劃分為：樓梯間、電梯間及走廊，屋面及外立面，底層車庫及地下室三個部分。3. 公共部位檢驗批劃分公共部分的樓梯間、電梯間及走廊驗收，可按每一單元劃分一個檢驗批；屋面及外立面驗收可按

17、單位工程劃分檢驗批；地下車庫及地下室驗收，可按防火分區(qū)劃分一個檢驗批。4. 檢查數(shù)量的確定土建工程、安裝工程分別按樓梯間、電梯間及走廊，屋面及外立面，地下車庫及地下室防火分區(qū)各劃分為一個檢查區(qū)域。在各個檢查區(qū)域內(nèi)，墻體抽查不少于2面，頂棚、樓（地）面抽查各不少于1塊，屋面全數(shù)檢查。5. 公共部位驗收項目確定及驗收根據(jù)公共部位驗收時可以觀察到的觀感、功能、實測項目確定原則，確定公共部位檢驗批項目和內(nèi)容，并在施工完畢時進行驗收。1.6 分戶驗收與竣工驗收的關系分戶驗收是以每戶作為一個子單位工程，組織有關人員專門驗收。當該戶或規(guī)定的公共部位所包含的分戶檢驗批項目及內(nèi)容符合分戶驗收合格標準時，該戶或規(guī)

18、定的公共部位驗收合格?？⒐を炇帐菍挝还こ贪凑找?guī)定的驗收條件、程序進行的驗收。分戶驗收合格是進行竣工驗收的必備條件，分戶驗收沒有通過就不能進行竣工驗收。兩者不同點及相同點見表1.7-1。分戶驗收與竣工驗收的比較 表 1.7-1兩者相同點均是在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎上進行的。兩者不同點不同 類別驗收主體不 同驗收對象不 同驗收階段不 同驗收內(nèi)容不 同檢查數(shù)量不 同分戶驗收建設單位監(jiān)理單位施工單位（物業(yè)公司）住宅工程開工后至住宅工程竣工驗收前，分戶驗收合格是進行竣工驗收的必備條件。分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收。逐戶檢查，檢查數(shù)量較多?？⒐を炇战ㄔO單位監(jiān)理單位施工單

19、位設計單位所有建筑工程竣工驗收是施工單位完成分戶驗收并提交竣工報告后單位工程的驗收，竣工驗收合格是工程驗收備案和辦理產(chǎn)權(quán)證的必備條件?？⒐を炇帐枪こ藤|(zhì)量綜合驗收并對分戶驗收復核。抽樣檢查，檢查數(shù)量較少。1.7 分戶檢驗批驗收與分項工程檢驗批驗收的關系分戶檢驗批驗收與分項工程檢驗批驗收的關系見表 1.8-1。分戶檢驗批驗收與分項工程檢驗批驗收的關系 表 1.8-1兩者相同點共同依據(jù)國家施工驗收規(guī)范和地方標準、相同的施工圖、設計說明及其它文件，依據(jù)相同的合格判定標準。兩者不同點不同類別檢驗批劃分不 同檢查內(nèi)容不 同實測數(shù)量不 同參加驗收人員不同使用記錄表格不同分項工程檢驗批驗收一般按層、施工段或5

20、0個房間等規(guī)定條件劃分為一個檢驗批，所劃分范圍相對較大，抽檢數(shù)量相對整個工程較少。主要對檢驗批的主控項目和一般項目全面檢查，驗收內(nèi)容較多。批驗收未對實測內(nèi)容的具體檢查部位、檢查數(shù)量進行規(guī)定。批驗收由監(jiān)理工程師組織。常規(guī)的批驗收檢查記錄表。分戶檢驗批驗收以每戶住宅劃分為一個檢驗批，所劃分范圍相對較小，抽檢數(shù)量相對整個工程較多。在批驗收的基礎上，僅對分戶檢驗批的主控項目和一般項目中涉及觀感、使用功能和實測實量等內(nèi)容進行檢查，驗收內(nèi)容較少。分戶驗收是批驗收的補充，不能代替批驗收。分戶檢驗批實測內(nèi)容可參考本書的檢查部位、檢查數(shù)量進行確定。分戶驗收由建設單位組織，分戶驗收參加人員比批驗收增加了建設單位人

21、員。在批驗收記錄表的基礎上大量修改：增加了復查情況一欄，對表頭、表尾以及檢查內(nèi)容進行了調(diào)整。1.8 分戶驗收工作應做好五個結(jié)合1. 分戶驗收要與嚴格按照質(zhì)量、工藝標準施工相結(jié)合為提高分戶驗收一次合格率，減少因返工浪費人工、材料現(xiàn)象的發(fā)生，施工單位應認真向施工操作人員進行技術(shù)交底，使操作人員掌握質(zhì)量標準中主控項目和一般項目、實測項目允許偏差值等具體內(nèi)容，掌握實現(xiàn)這些質(zhì)量標準的施工工藝標準，施工中操作人員要嚴格按質(zhì)量標準和施工工藝標準操作，工人和班組要嚴格按照質(zhì)量標準自行檢查，合格后方可進入下一道工序施工。2. 分戶驗收要與分項工程檢驗批驗收相結(jié)合分戶驗收應在檢驗批驗收合格的基礎上進行，檢驗批驗收

22、要按檢驗批主控項目和一般項目全面檢查驗收，特別是反映主控項目的材料和過程質(zhì)量等內(nèi)容要重點檢查，一般項目的實測實量項目應按取樣數(shù)量在批范圍取樣驗收，批驗收合格后方可進行分戶驗收。而分戶驗收是對該批所包含的若干套住宅作為若干個檢驗批分別驗收，主要驗收主控和一般項目中涉及觀感和使用功能以及實測實量項目，其它項目在批驗收時已檢查，在分戶檢驗批驗收時就不再重復檢查。分戶驗收不合格應整改重新驗收，當分戶驗收檢查點不在批驗收檢查范圍內(nèi)，其驗收結(jié)果不影響批驗收結(jié)論。3. 分戶驗收要與發(fā)現(xiàn)問題及時整改復查相結(jié)合分戶驗收過程中會發(fā)現(xiàn)若干不符合質(zhì)量標準問題，應在分戶驗收記錄表中如實記錄。監(jiān)理單位應據(jù)此下發(fā)不合格項處

23、置記錄單（見本書表9-1A），限期整改。整改完畢后，三方檢查人員須重新對存在問題的部位進行復驗。同時，還要針對存在問題的部位專門填寫分戶驗收記錄（采用存在問題的表格格式），并在表中相應項目位置簽署驗收意見，該情況是監(jiān)督機構(gòu)檢查重點。4. 分戶驗收要與成品保護相結(jié)合分戶驗收一般是在施工過程中進行驗收。但距工程全部竣工還有一段時間，此時要采取措施保護成品不被破壞和污染，保護分戶驗收成果直至順利竣工交付使用，可采用增加覆蓋、設專人看管、持證進入工地等措施。5. 分戶驗收與質(zhì)量通病專項治理相結(jié)合分戶驗收內(nèi)容主要是觀感、功能、實測項目質(zhì)量。為順利通過分戶驗收，并在使用中避免發(fā)生質(zhì)量通病，針對工程中常見的

24、墻面裂縫、地面裂縫、門窗關閉不嚴等質(zhì)量通病，要在施工中重點從施工工藝做法、選擇材料、嚴格復驗等方面采取措施，精心策劃，精心施工，促進工程順利竣工，避免使用中出現(xiàn)質(zhì)量通病發(fā)生。 1.9 分戶驗收質(zhì)量標準住宅工程質(zhì)量分戶驗收依據(jù)國家和河南省工程質(zhì)量標準、規(guī)范，對單位工程每套住宅和規(guī)定的公共部位進行驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質(zhì)量竣工驗收記錄。分戶驗收采用的質(zhì)量標準主要包括：1.混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50204-2002）；2.砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50203-2002）；3.建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50210-2001）；4.建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB5

25、0209-2002）；5.建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50242-2002）；6.建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50303-2002）；7.建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準（GB50300-2001）；8. 經(jīng)審查合格的施工圖設計文件等相關規(guī)范標準；9. 住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作涉及的其它標準。1.10 分戶驗收的程序分戶驗收應當按照以下程序進行：1. 在分戶驗收前根據(jù)住宅戶型圖、戶型設計做法表確定檢查項目、檢查部位和檢查數(shù)量，并在施工圖紙上注明。2. 按照國家有關規(guī)范要求的方法，對分戶驗收內(nèi)容進行檢查。3填寫檢查記錄，發(fā)現(xiàn)觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設計文件要求的，書面責成

26、施工單位整改并對整改情況進行復查。4分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設(項目)單位負責人、總監(jiān)理工程師和施工單位負責人分別簽字并加蓋驗收專用章的住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（表2）。住宅工程交付使用時，住宅工程質(zhì)量分戶驗收表應當作為住宅質(zhì)量保證書的附件，一并交給業(yè)主。1.11 分戶驗收的組織實施分戶驗收應在單位工程竣工驗收前進行，當某一套住宅的某項檢驗批具備質(zhì)量驗收條件時，就可以組織驗收。分戶驗收應由建設單位組織監(jiān)理、施工單位等有關人員，按照國家和省相關施工質(zhì)量驗收規(guī)范、開封市住宅工程質(zhì)量分戶驗收指導手冊等有關規(guī)定，對所涉及的內(nèi)容進行檢查驗收。建設單位項目負責人應認真組織分戶驗收工作，組織施工單位編

27、制分戶驗收方案，明確各方職責，確定每套住宅和公共部分驗收項目、驗收內(nèi)容、驗收數(shù)量，繪制戶型圖落實質(zhì)量檢查人員和檢查工具。分包單位專業(yè)技術(shù)負責人也應參加分包項目質(zhì)量分戶驗收。已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應當參與分戶驗收。工程建設單位、施工單位和監(jiān)理單位要強化檢驗批驗收，對于不符合質(zhì)量要求的檢驗批，應當嚴格按照建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準有關規(guī)定進行處理。通過返修或者加固處理仍不能滿足安全使用要求的分部工程、單位（子單位）工程，嚴禁驗收。建設單位必須按照建設工程質(zhì)量管理條例和建設部有關規(guī)定，嚴格工程竣工驗收程序，驗收合格后方可交付使用。各級建設行政主管部門或其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)要對住宅工程各方責

28、任主體的分戶驗收工作進行指導和監(jiān)督。 （一）建設單位責任 建設單位是分戶驗收工作的第一責任人。分戶驗收工作是否認真開展、是否走過場，主要取決于建設單位的組織和要求。具體工作包括： 1. 組織施工單位編制分戶驗收方案，宜在結(jié)構(gòu)工程施工之前，組織施工單位編制分戶驗收方案，并由監(jiān)理（建設）單位驗收。 2. 與施工、監(jiān)理單位共同研究確定分戶檢驗批項目及內(nèi)容。組織、協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位分戶驗收工作，協(xié)助解決分戶驗收中測量設備、人員、資金等問題。 3. 與施工、監(jiān)理、物業(yè)單位有關人員共同檢查驗收，并及時確認，簽字蓋章。4. 住宅工程交付使用時，住宅工程質(zhì)量分戶驗收表應當作為住宅質(zhì)量保證書的附件一并交給業(yè)

29、主。住宅質(zhì)量保證書所列事項： （1）保修范圍和保修期限；（2）施工單位工程質(zhì)量保修負責人姓名、電話以及辦公地點；（3）物業(yè)公司名稱、電話；（4）工程質(zhì)量保修程序和處理時限；（5）建設單位工程質(zhì)量保修監(jiān)督電話。上述事項，應當在住宅單元入口進行公示，公示期不少于6個月。 （二）施工單位責任 1. 編制分戶驗收方案，主要內(nèi)容有：（1）各方職責；參照相關規(guī)定，由建設單位組織施工、監(jiān)理單位確定。（2）根據(jù)分戶驗收確定檢驗批和內(nèi)容的原則，確定每套住宅和公共部位的分戶檢驗批項目以及檢查內(nèi)容和數(shù)量；（3）根據(jù)分戶檢驗批項目分別繪制戶型圖； （4）根據(jù)設計文件和戶型特點編制含有各種戶型、不同設計做法的戶型做法表

30、；2. 配備足夠的質(zhì)量檢查人員和檢查測量工具。質(zhì)量檢查人員要具備相應資格，熟悉和掌握分戶驗收內(nèi)容及方法。根據(jù)分戶驗收在工程裝修、竣工階段工作量大的特點，安排和及時調(diào)整質(zhì)量檢查人員及測量工具。 3. 按分戶驗收方案中確定的分戶和公共部位檢驗批項目和內(nèi)容，參照戶型做法表和戶型圖，會同建設、監(jiān)理單位有關人員對分戶驗收項目檢查，并及時記錄，簽字蓋章。4. 分包單位專業(yè)技術(shù)負責人也應會同總包單位，參加分包項目質(zhì)量分戶驗收，完善手續(xù)。5. 住宅工程竣工驗收前，施工單位要制作工程標牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。工程標牌應包括以下內(nèi)容：（1）工程名稱、竣工日期；（2）建設、設計、監(jiān)理、施工單位全稱；（3）建設

31、、設計、監(jiān)理、施工單位負責人姓名。 （三）監(jiān)理單位責任1. 驗收施工單位制定的分戶驗收方案。2. 參與確定分戶驗收方案中的每套住宅和公共部分的分戶檢驗批項目、以及檢查內(nèi)容和數(shù)量。3. 配備一定數(shù)量的具有相應資格的監(jiān)理人員以及足夠的檢查驗收工具。4. 按分戶驗收方案中確定的每套住宅和公共部位檢驗批項目和內(nèi)容，參照戶型做法表和戶型圖，驗收施工單位對分戶驗收項目檢查評定結(jié)果，并及時記錄，簽字蓋章。 （四）物業(yè)單位責任（已選定物業(yè)公司時）1. 配備一定數(shù)量的具有相應資格的檢查人員以及足夠的檢查工具。2. 按分戶驗收方案中確定的每套住宅和公共部位檢驗批項目和內(nèi)容，參照戶型做法表和戶型圖，驗收施工單位對分

32、戶驗收項目檢查評定結(jié)果。 （五）政府監(jiān)督單位責任1. 各級建設行政主管部門或其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)要對轄區(qū)內(nèi)的住宅工程分戶驗收工作進行指導，監(jiān)督有關各方的分戶驗收工作。2. 高度重視住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作，加強對參加分戶驗收工作各方人員的培訓和指導。3. 在工程竣工驗收前，加強對住宅工程分戶驗收工作的監(jiān)督，抽查住宅工程質(zhì)量分戶驗收表，隨機抽查有關單位是否按照要求對質(zhì)量分戶驗收中提出的問題進行了整改。4. 住宅工程未進行分戶驗收或經(jīng)抽查不合格，不準進入竣工驗收程序。第2章 住宅工程質(zhì)量分戶驗收實施要點2.1 住宅工程質(zhì)量分戶驗收一般規(guī)定 1. 分戶驗收檢驗批劃分，應以每戶住宅和公共部分樓梯間

33、、電梯間及走廊，屋面及外立面，底層車庫及地下室為單位劃分檢批。當分戶檢驗批具備驗收條件時，可及時驗收。 2. 分戶檢驗批項目應符合施工圖、設計說明及其它設計文件的要求，還應符合國家現(xiàn)行的施工質(zhì)量驗收規(guī)范和有關規(guī)定。 3. 分戶檢驗批主控項目、一般項目的觀感和使用功能質(zhì)量應全數(shù)檢查，并以房間為單位進行檢查、記錄。 4. 分戶檢驗批一般項目的實測實量內(nèi)容宜按照本手冊規(guī)定的檢查部位、檢查數(shù)量確定檢查點。當量取長度和高度尺寸時，還應確定實測值的基準值，記錄在相應表格中第一個空格內(nèi)。實測值或與基準值相減的差值在允許偏差范圍內(nèi)判為合格，當超出允許偏差時應在此實測值記錄上畫圈做出不合格記號，實測值應全數(shù)記錄

34、。5. 當砼結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、地面、裝飾裝修、通風等工程分戶檢驗批的主控項目的質(zhì)量經(jīng)檢查全部合格，一般項目的合格點率達到80%及以上，且不得有嚴重缺陷時（不合格點實測偏差，應小于允許偏差的1.5倍），判定為合格。當暖衛(wèi)、電氣工程分戶檢驗批主控項目和一般項目的質(zhì)量經(jīng)檢查全部合格時，判定為合格。6. 當砼結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、地面、裝飾裝修、通風等工程分戶檢驗批一般項目的實測偏差值大于允許偏差1.5倍，或不合格點率超出20%時，應整改合格后重新驗收，并記錄整改項目測量結(jié)果。7. 分戶驗收合格后，出具由建設（項目）單位負責人、總監(jiān)理工程師和施工單位負責人分別簽字并加蓋驗收專用章的住宅工程質(zhì)量分戶驗收表。住宅

35、工程質(zhì)量分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。8. 當工程出現(xiàn)本手冊未涉及到的分戶驗收檢驗批項目時,可依據(jù)分戶驗收項目劃分原則，經(jīng)建設、施工和監(jiān)理單位共同協(xié)商，按照8-1A通用表填寫。2.2 住宅施工準備階段分戶驗收應做的工作1. 建設單位組織成立受檢工程分戶驗收領導小組，定期召開會議，成立各個專業(yè)質(zhì)量檢查組（土建質(zhì)量檢查組、給水排水及采暖質(zhì)量檢查組、通風及空調(diào)質(zhì)量檢查組、電氣質(zhì)量檢查組），確定各質(zhì)量檢查組組長、成員。分戶驗收領導小組和各質(zhì)量檢查組組長均由建設單位人員擔任，參建三方在分戶驗收領導小組和各質(zhì)量檢查組均至少有1名成員。各組人員數(shù)量可視具體情況確定。2. 熟悉施工組織設

36、計文件及施工圖紙，學習分戶驗收有關文件和法規(guī)。3. 分戶驗收領導小組指定專人編制受檢工程分戶驗收方案。4. 分戶驗收領導小組組織審查、修改并批準受檢工程分戶驗收方案。5. 為質(zhì)量檢查組人員配備分戶驗收工具和相關表格資料。6. 召開受檢工程分戶驗收方案技術(shù)交底會。7. 繪制戶型圖，在隨機確定的檢查點布設分戶驗收卡片（見附圖）。8. 按照分戶驗收進度計劃對達到分戶驗收條件的項目進行分戶驗收。2.3 住宅結(jié)構(gòu)施工階段分戶驗收應做的工作住宅結(jié)構(gòu)施工階段包括基礎（含地下工程）和主體工程，進入結(jié)構(gòu)施工階段即開始分戶驗收。本階段除單位工程每套住宅必須進行分戶驗收外，還要對公共部分的樓梯間、電梯間及走廊，屋面

37、及外立面，底層車庫及地下室進行分戶驗收。單位工程分戶驗收領導小組要經(jīng)常深入現(xiàn)場，了解進度，及時布置分戶驗收工作。在住宅結(jié)構(gòu)施工階段，分戶驗收檢查組對每層至少應檢查一次。住宅結(jié)構(gòu)施工階段主要有以下2項內(nèi)容：1. 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差質(zhì)量分戶驗收2. 磚砌體（混水）工程質(zhì)量分戶驗收現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差及磚砌體（混水）工程質(zhì)量分戶驗收內(nèi)容及檢查方法分別見表1-1及表1-2，相對應的驗收記錄表分別見表1-1A及表1-2A。 2.4 住宅裝飾施工階段分戶驗收應做的工作住宅裝飾裝修施工階段主要有以下14項內(nèi)容：1. 金屬門窗安裝工程質(zhì)量分戶驗收2. 塑料門窗安裝工程質(zhì)量分戶驗收3. 樓（地）面面層及一

38、般抹灰質(zhì)量分戶驗收4. 室內(nèi)采暖系統(tǒng)安裝工程質(zhì)量分戶驗收5. 室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝工程質(zhì)量分戶驗收6. 室內(nèi)排水系統(tǒng)安裝工程質(zhì)量分戶驗收7. 衛(wèi)生器具及給水配件安裝質(zhì)量分戶驗收8. 室內(nèi)熱水系統(tǒng)安裝質(zhì)量分戶驗收9. 開關、插座、普通燈具安裝質(zhì)量分戶驗收10. 等電位聯(lián)結(jié)及配電箱（盤）質(zhì)量分戶驗收11. 住宅工程公共部分（樓梯間、走廊）質(zhì)量分戶驗收12. 住宅工程公共部分（屋面、外立面）質(zhì)量分戶驗收13. 住宅工程公共部分（底層車庫、地下室）質(zhì)量分戶驗收14. 住宅工程_質(zhì)量分戶驗收住宅裝飾裝修施工階段驗收內(nèi)容及檢查方法分別見表2-1表7-3，對應的驗收記錄表分別見表2-1A表7-3A及表8-1A。

39、2.5 住宅分戶驗收收尾階段應做的工作住宅分戶驗收收尾階段的工作包括：匯總各戶分戶驗收資料及公共部分驗收資料，分別填寫表1表3。住宅工程分戶驗收結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾裝修施工階段的分戶驗收內(nèi)容及檢查方法、分戶驗收記錄表分別見本手冊第20頁第53頁。2.6 需要確定基準值的驗收項目2.6.1 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差質(zhì)量分戶驗收1. 結(jié)構(gòu)墻體尺寸實測（1）檢查被查房間墻體位移時，使用鋼尺等測量工具，對每面墻體進行測量，每面墻測量點不少于1點。（計算基準值）（2）檢查被查房間墻體標高時，使用水準儀或拉線、鋼尺等測量工具，利用室內(nèi)50cm線，對每面墻體門窗洞上口標高進行測量，每門窗洞口測量點不少于1點。（

40、計算基準值）（3）檢查被查房間墻體截面尺寸時，使用鋼尺等測量工具，對每面墻體厚度進行測量，每面墻測量點不少于1點。（計算基準值）2. 結(jié)構(gòu)樓板實測（1）檢查被查房間樓板標高時，使用水準儀或拉線、鋼尺等測量工具，宜在樓板4個房角位置進行測量，測量點不少于4點。（計算基準值）（2）檢查被查房間樓板截面尺寸時，使用鋼尺等測量工具，宜在樓板1個房角位置和樓板中心位置進行測量，測量點不少于2點。（計算基準值）2.6.2 砌體工程質(zhì)量分戶驗收1. 檢查被查房間墻體位移時，使用經(jīng)緯儀和鋼尺等測量工具，對每面墻體進行測量，每面墻測量點不少于1點。（計算基準值）2. 檢查被查房間墻體標高時，使用水準儀和鋼尺等測

41、量工具，宜在樓板4個房角位置進行測量，測量點不少于4點。（計算基準值）3. 檢查被查房間門窗洞口高、寬時，使用鋼尺等測量工具，在每個門窗洞口中間部位，橫豎方向測量，每個方向測量點不少于1點。（計算基準值）2.7 計算確定基準值住宅工程質(zhì)量分戶驗收要求如實記錄，而長度、高度、寬度尺寸記錄的實測值與允許偏差值無法判斷是否超過允許誤差。所以，應該將實測值與基準值得出差值，在與允許偏差值比較，判斷是否超出允許偏差值。超出允許偏差值則原實測點為不合格點。1. 房間凈空最小值：兩軸線之間距離-墻厚-18（mm）2. 房間凈空最大值：兩軸線之間距離-墻厚+15（mm）3. 房間凈高最小值：層高-板厚-18（

42、mm）4. 房間凈高最大值：層高-板厚+15（mm）單位工程分戶驗收匯總表工程名稱：填表單位： 表1序 號戶 號分戶驗收完成日期分戶驗收檢查項數(shù)分戶驗收結(jié)論備 注123456789101112131415 1617181920住宅工程質(zhì)量分戶驗收表工程名稱： 表2房 號小區(qū) 號樓 單元 號建設單位施 工 單 位監(jiān)理單位開 工 日 期年 月 日竣 工 日 期年 月 日序 號驗 收 內(nèi) 容驗 收 結(jié) 論1建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差2門窗安裝質(zhì)量3墻面、地面和頂棚面層質(zhì)量4防水工程質(zhì)量5采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量6給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量7室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量8其它規(guī)定、標準中要求分戶驗收的內(nèi)容綜合驗收結(jié) 論驗收單

43、位建 設 單 位施 工 單 位監(jiān) 理 單 位（驗收專用章）單位（項目）負責人：年 月 日（驗收專用章）單位負責人：年 月 日（驗收專用章）總監(jiān)理工程師：年 月 日_戶住宅分戶驗收匯總表工程名稱：填表單位： 表3序號驗收項目驗收結(jié)論驗收日期存在問題123456789101112131415161718192021222324.文檔可自由編輯打印現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差質(zhì)量分戶驗收內(nèi)容及檢查方法 表1-1 類別序號檢查內(nèi)容檢查標準檢查數(shù)量檢查方法主控項目1外觀質(zhì)量GB50204-2002第8.2.1條全數(shù)檢查觀察，檢查技術(shù)處理方案?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量不應有嚴重缺陷。對已經(jīng)出現(xiàn)的嚴重缺陷，應由施工單位

44、提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理（建設）單位認可后進行處理。對經(jīng)處理的部位，應重新檢查驗收。2過大尺寸偏差處理及驗收GB50204-2002第8.3.1條全數(shù)檢查量測，檢查技術(shù)處理方案?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)不應有影響結(jié)構(gòu)性能和使用功能的尺寸偏差。對超過尺寸允許偏差且影響結(jié)構(gòu)性能和安裝、使用功能的部位，應由施工單位提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理（建設）單位認可后進行處理。對經(jīng)處理的部位，應重新檢查驗收。一般項目1外觀質(zhì)量一般缺陷GB50204-2002第8.2.2條全數(shù)檢查觀察，檢查技術(shù)處理方案?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量不應有一般缺陷。對已經(jīng)出現(xiàn)的一般缺陷，應由施工單位按技術(shù)處理方案進行處理，并重新檢查驗收。2軸 線位 移（mm）墻柱梁8全數(shù)檢查檢查技術(shù)處理方案。使用經(jīng)緯儀、鋼尺等測量工具，對每面墻體進行量測，每面墻測量點不少于1點。建議通過測量和記錄房間開間、進深、凈空尺寸來推算軸線位置。剪力墻53垂直度（層高5m）（mm）8對每面墻體測量使用經(jīng)緯儀或吊線、鋼尺量測。對每面墻體測量，測量點宜設置在距墻角500，距地500位置且每面墻不少于1點。建議使用2米托線板，以墻體允許偏差8mm、剪力墻允許偏差5mm作為垂直標準。4標高