房產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理精講班課件講義13講

1、第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)【考情分析】本章分值穩(wěn)定，一般在8分左右單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)2011年3題3分1題2分1題1分5題6分2010年4題4分1題2分2題2分7題8分2009年4題4分1題2分2題2分7題8分2008年4題4分1題2分2題2分7題8分近四年考試各章分值分析【內(nèi)容框架】第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資1.投資的概念2.投資的分類(lèi)3.投資的特性4.投資的作用5.房地產(chǎn)投資的概念6.房地產(chǎn)投資的分類(lèi) 7.房地產(chǎn)投資的特性8.房地產(chǎn)投資的作用1.投資的概念概念投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單

2、位）以獲得未來(lái)資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨铮?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。理解（三個(gè)角度）通俗角度投資就是用錢(qián)來(lái)獲取更多的錢(qián)。金融角度投資是購(gòu)買(mǎi)金融資產(chǎn)以期獲得未來(lái)收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價(jià)格賣(mài)出的行為。經(jīng)濟(jì)角度投資是利用資源或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為。2.投資的分類(lèi)（四種分類(lèi)）【2010年真題】一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長(zhǎng)答疑編號(hào)5573010101【正確答案】C【答案解析】一般來(lái)說(shuō)，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率較低。長(zhǎng)期投資回收期長(zhǎng)，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，

3、但盈利能力強(qiáng)。參見(jiàn)教材P1。3.投資的特性（四特性）投資是一種經(jīng)濟(jì)行為投資具有時(shí)間性（犧牲即期消費(fèi)獲得將來(lái)消費(fèi)）投資的目的是獲取收益投資具有風(fēng)險(xiǎn)性4.投資的作用（四作用）投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往5.房地產(chǎn)投資的概念經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為?！?006年真題】投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）。A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B.獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益C.直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)D.間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)

4、營(yíng)活動(dòng)答疑編號(hào)5573010102【正確答案】B【答案解析】投資是為了獲取未來(lái)收益而犧牲當(dāng)期收益。參見(jiàn)教材P3。 6.房地產(chǎn)投資的分類(lèi)（三種分類(lèi)）【重點(diǎn)難點(diǎn)不同投資主體的投資目的顯著差異】政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資注重資產(chǎn)的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益企業(yè)投資和個(gè)人投資更注重經(jīng)濟(jì)效益【2011年真題】下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型劃分的有（）。A.居住物業(yè)投資B.商業(yè)物業(yè)投資C.土地開(kāi)發(fā)投資D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資E.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資答疑編號(hào)5573010103【正確答案】CDE【答案解析】參見(jiàn)教材P4。 【2011年真題】商品房開(kāi)發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資。無(wú)論何種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資

5、，其目的都是為了營(yíng)利。（）答疑編號(hào)5573010104【正確答案】【答案解析】不同投資主體的投資目的有顯著的差異。保障性住房的目的不是為了營(yíng)利，而是社會(huì)效益。參見(jiàn)教材P4。 6.1居住物業(yè)投資內(nèi)涵主要類(lèi)型特點(diǎn)供人們生活居住的房地產(chǎn)公共住房廉租住房（低收入家庭出租）經(jīng)濟(jì)適用住房（低收入家庭出售）限價(jià)商品住房（中等收入家庭出售公共租賃住房（中等收入家庭出租）商品住房普通住宅高檔住宅公寓別墅自用或出租，投資風(fēng)險(xiǎn)小6.2商業(yè)物業(yè)投資內(nèi)涵主要類(lèi)型特點(diǎn)指能出租經(jīng)營(yíng)，為投資者帶來(lái)經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)寫(xiě)字樓零售商業(yè)用房出租公寓1.開(kāi)發(fā)出售的模式越來(lái)越缺乏生命力，而開(kāi)發(fā)持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營(yíng)

6、模式成為趨勢(shì)。2.收益多來(lái)自經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，適合長(zhǎng)期投資。收益水平與投資者管理者的管理能力密切相關(guān)。3.商用物業(yè)交易涉及資金量大，常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。4.位置對(duì)此類(lèi)物業(yè)有特殊的重要性?！?010年真題】商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)。（）答疑編號(hào)5573010105【正確答案】【答案解析】商業(yè)物業(yè)投資的收益主要來(lái)自物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。參見(jiàn)教材P5。 【2008年真題】下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。A.能為投資者帶來(lái)經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B.分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式C

7、.適合于長(zhǎng)期投資D.常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易E.位置對(duì)其有著特殊的重要性答疑編號(hào)5573010106【正確答案】ACDE【答案解析】整體銷(xiāo)售成為趨勢(shì)，所以B分割銷(xiāo)售少。參見(jiàn)教材P5。 6.3工業(yè)物業(yè)投資內(nèi)涵主要類(lèi)型特點(diǎn)為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供空間工業(yè)廠房倉(cāng)儲(chǔ)用房高技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房研究與發(fā)展用房1.可開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售，也可開(kāi)發(fā)-持有出租經(jīng)營(yíng)2.重工業(yè)廠房設(shè)計(jì)特殊，不容易轉(zhuǎn)手交易3.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與研發(fā)用房適應(yīng)性較強(qiáng)4.輕工業(yè)廠房介于兩者之間6.4酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資內(nèi)涵主要類(lèi)型特點(diǎn)為商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供空間的投資酒店休閑度假中心康體中心賽馬場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)1.本質(zhì)上屬于商業(yè)物業(yè)投資。

8、2.運(yùn)營(yíng)管理很重要，所以在開(kāi)發(fā)階段，未來(lái)運(yùn)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)就會(huì)介入。6.5 特殊物業(yè)投資內(nèi)涵種類(lèi)特點(diǎn)指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)加油站飛機(jī)場(chǎng)車(chē)站橋梁碼頭公路1.這類(lèi)房地產(chǎn)交易少，多屬長(zhǎng)期投資。2.靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益回收投資并獲利?！?008年真題】下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A.在建工程B.車(chē)站C.購(gòu)物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)答疑編號(hào)5573010107【正確答案】B【答案解析】物殊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府的特殊許可。參見(jiàn)教材P6。 【典型例題】特殊物業(yè)是指設(shè)計(jì)比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)（）。答疑編號(hào)5573010108【正確答案】 【答案解析】物殊物業(yè)不是指設(shè)計(jì)或功能

9、特殊，而是其里面的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的性質(zhì)特殊，必須得到政府的許可。參見(jiàn)教材P6。 7.房地產(chǎn)投資的特性（8大特點(diǎn)）7.1區(qū)位選擇異常重要7.2適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資7.3需要適時(shí)的更新改造投資7.4易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)7.5變現(xiàn)性差7.6易受政策影響7.7依賴專業(yè)管理7.8存在效益外溢和轉(zhuǎn)移7.1區(qū)位選擇異常重要房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了其區(qū)位的重要性區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位（決定其收益水平和升值潛力）7.2適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資（兩個(gè)壽命）土地不會(huì)毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長(zhǎng)期投資?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系一般自然壽命要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)（有空置的情況）可以通過(guò)對(duì)建筑進(jìn)行更新改造，延長(zhǎng)其自然壽命

10、，從而獲得幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命房地產(chǎn)投資追求項(xiàng)目的全壽命周期利益最大化【2009年真題】對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命答疑編號(hào)5573010109【正確答案】B【答案解析】自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟(jì)壽命截止到用起來(lái)不劃算的時(shí)點(diǎn)了。參見(jiàn)教材P7。 【2011年真題】房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。A.土地不會(huì)毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用期年限較長(zhǎng)答疑編號(hào)5573010110【正確答案】C【答案解析】C變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)的特征之一

11、，但不是房地產(chǎn)是長(zhǎng)期投資的原因。本題屬于典型的文不對(duì)題。參見(jiàn)教材P7。 7.3 需要適時(shí)的更新改造投資（適應(yīng)性）投資者通過(guò)適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合市場(chǎng)的需求，才能在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位如寫(xiě)字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)購(gòu)物中心改善環(huán)境，增加商品展示空間公寓內(nèi)增加洗衣房【2006年真題】投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資（）的重視。A.各異性B.適應(yīng)性C.相互影響性D.專業(yè)管理依賴答疑編號(hào)5573010111【正確答案】B【答案解析】適應(yīng)性是指適時(shí)的更新改造以適應(yīng)市場(chǎng)的需求。參見(jiàn)教材P7。 7.4 易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)

12、險(xiǎn)（價(jià)值難以判斷）沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)異質(zhì)性導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)的價(jià)值不可能一致對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷是困難的【重點(diǎn)難點(diǎn)】由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)的不同，導(dǎo)致相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值?！?010年真題】同區(qū)域、同類(lèi)型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有（）。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性答疑編號(hào)5573010112【正確答案】C【答案解析】參見(jiàn)教材P8。 7.5 變現(xiàn)性差（也稱為流動(dòng)性差）由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價(jià)值量大，市場(chǎng)交易分散、信息不完備等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無(wú)損變現(xiàn)的能力差?！?007年真題】買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間

13、議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的（）。A.不可移動(dòng)性B.適應(yīng)性C.弱流動(dòng)性D.相互影響性答疑編號(hào)5573010113【正確答案】C【答案解析】弱流動(dòng)性就是指不容易轉(zhuǎn)手或變現(xiàn)。參見(jiàn)教材P8。 7.6 易受政策影響房地產(chǎn)容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響7.7 依賴專業(yè)管理開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與服務(wù)7.8 存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（外部性影響）房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤(pán)價(jià)格上漲小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價(jià)【2009年真題】地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.變現(xiàn)性差B

14、.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.效益外溢和轉(zhuǎn)移答疑編號(hào)5573010114【正確答案】D【答案解析】房地產(chǎn)不僅受自身情況的影響，還受周邊情況和其它因素的影響，或者會(huì)影響別人。參見(jiàn)教材P9。 【2011年真題】關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.存在效益外溢D.易受政策影響答疑編號(hào)5573010115【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，這就使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P8。 8.房地產(chǎn)投資的作用從社會(huì)的角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)GDP從

15、投資者的角度具有收益、保值、增值、消費(fèi)的多重功能第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊1.房地產(chǎn)投資的分類(lèi)2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.房地產(chǎn)置業(yè)投資4.投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券5.投資房地產(chǎn)投資信托基金6.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券7.房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)8.房地產(chǎn)投資的弊端1.房地產(chǎn)投資的分類(lèi)【2010年真題】下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)股票B.購(gòu)買(mǎi)商鋪C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)債券D.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券答疑編號(hào)5573010201【正確答案】B【答案解析】參見(jiàn)教材P10。 【2008年真題】下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（）。A.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司股票B.購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)C.購(gòu)買(mǎi)新建商品住

16、房D.購(gòu)買(mǎi)存量商品住房答疑編號(hào)5573010202【正確答案】A【答案解析】間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)，不直接參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。參見(jiàn)教材P11。 【2005年真題】房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（）。A.投資房地產(chǎn)信托B.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E.購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)答疑編號(hào)5573010203【正確答案】ABC【答案解析】房地產(chǎn)間接投資的三種形式。參見(jiàn)教材P11。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資概念是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其進(jìn)行銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者

17、，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資，獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。性質(zhì)屬于中短期投資，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。具體種類(lèi)土地開(kāi)發(fā)投資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為主商品房建設(shè)投資建房屋【2011年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給答疑編號(hào)5573010204【正確答案】A【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，屬于中短期投資，形成了市場(chǎng)上的增量供給。參見(jiàn)教材P10。 3.房地產(chǎn)置業(yè)投資 概念向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資?？梢允窃隽糠康禺a(chǎn)（新房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊房）。目的

18、（三個(gè)）：自用經(jīng)營(yíng)出租獲得經(jīng)常性收入還可以獲得轉(zhuǎn)售收益【2010年真題】相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者答疑編號(hào)5573010205【正確答案】ACDE【答案解析】參見(jiàn)教材P10-11。 【2007年真題】當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營(yíng)答

19、疑編號(hào)5573010206【正確答案】D【答案解析】置業(yè)主要用于經(jīng)營(yíng)，即出租或自營(yíng)。如出售或轉(zhuǎn)讓，就不是長(zhǎng)期置業(yè)投資了。參見(jiàn)教材P11。 【重點(diǎn)難點(diǎn)】機(jī)構(gòu)投資者的置業(yè)投資選擇機(jī)構(gòu)投資者類(lèi)型置業(yè)投資對(duì)象投資特點(diǎn)缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者購(gòu)買(mǎi)黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高收益水平低風(fēng)險(xiǎn)小具備投資管理經(jīng)驗(yàn)的投資者購(gòu)買(mǎi)處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)初始價(jià)值和初始收益水平低增值潛力大轉(zhuǎn)售收益大4.投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券股票所有權(quán)關(guān)系債券債權(quán)債務(wù)關(guān)系5.投資房地產(chǎn)投資信托基金投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)構(gòu)將收益再分配給投資人，是一種

20、基于信任的委托投資關(guān)系。房地產(chǎn)信托的收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】REITS的優(yōu)勢(shì)與類(lèi)型優(yōu)勢(shì)內(nèi)涵收益相對(duì)穩(wěn)定收益主要來(lái)源于所擁有的物業(yè)的經(jīng)常性租金收入一般高于股票收益流動(dòng)性好可以在證券交易所交易【重點(diǎn)難點(diǎn)】REITS的類(lèi)型（三大類(lèi)）權(quán)益型基金抵押型基金混合型基金【2009年真題】房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）答疑編號(hào)5573010207【正確答案】【答案解析】信托是間接投資。參見(jiàn)教材P12。 【2007年真題】房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷(xiāo)售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C

21、.租金收入D.利息收入答疑編號(hào)5573010208【正確答案】C【答案解析】用基金籌集起來(lái)的錢(qián)用來(lái)置業(yè)投資，長(zhǎng)期持有，出租經(jīng)營(yíng)，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，作為對(duì)投資人的回報(bào)。參見(jiàn)教材P12。 【2006年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表達(dá)中，不正確的是（）。A.有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理B.收入現(xiàn)金流的主要部分配給了股東C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D.投資流動(dòng)性好答疑編號(hào)5573010209【正確答案】C【答案解析】分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。參見(jiàn)教材P12。 6.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到

22、籌措資金，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門(mén)設(shè)立的特殊目的公司，該公司再將債權(quán)轉(zhuǎn)化為證券出售給投資者。購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。7.房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)（四利）相對(duì)較高的收益水平（高于儲(chǔ)蓄、股票、債券）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（房地產(chǎn)是可靠的抵押物）能抵消通貨膨脹的影響（房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過(guò)年通貨膨脹率）提高投資者的資信等級(jí)（擁有房地產(chǎn)是實(shí)力的最好證明）【2008年真題】房地產(chǎn)投資相對(duì)于股票投資，往往具有較低的收益水平。（）答疑編號(hào)5573010210【正確答案】【答案解析】房地產(chǎn)投資收益水平較高，這是他的有利之一。參見(jiàn)教材P13。 【200

23、6年真題】房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（）答疑編號(hào)5573010211【正確答案】【答案解析】房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過(guò)年通貨膨脹率，可以抵消通貨膨脹的影響。參見(jiàn)教材P14。 8.房地產(chǎn)投資的弊端投資數(shù)額巨大投資回收期較長(zhǎng)需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)1.風(fēng)險(xiǎn)的度量2.房地產(chǎn)系統(tǒng)投資風(fēng)險(xiǎn)3.房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)4.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響1.風(fēng)險(xiǎn)的度量風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)獲得預(yù)期收益可能性的大小【解題思與方法】如何比較風(fēng)險(xiǎn)的大小第一步，計(jì)算出兩物業(yè)的價(jià)值的期望值。（加權(quán)平均值）第二步，計(jì)算出兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差。第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標(biāo)準(zhǔn)差即可，標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)小。第四步，如兩物

24、業(yè)期望值不同，需計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比，該比值小的那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)小。【2009年真題】甲、乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小答疑編號(hào)5573010301【正確答案】B【答案解析】第一步：計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）甲物業(yè)的期望值120050%100050%1100乙物業(yè)的期望值130050%90050%110

25、0第二步：計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程序小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。 【重點(diǎn)難點(diǎn)】?jī)煞N決策風(fēng)險(xiǎn)決策（情況不確定，但發(fā)生的概率確定）決策準(zhǔn)則是最大期望收益一般使用決策樹(shù)法或決策表法不確定性的決策方法（情況及發(fā)生的概率均不確定）小中取大法悲觀看法大中取大法樂(lè)觀看法最小最大后悔值法后悔最小2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)（四方面）投入資金的安全性期望收益的可靠性投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【重點(diǎn)難點(diǎn)】風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)（8+6）2.房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)2.1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2.2市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)2.3周期風(fēng)

26、險(xiǎn)2.4變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)2.5利率風(fēng)險(xiǎn)2.6政策風(fēng)險(xiǎn)2.7政治風(fēng)險(xiǎn)2.8或然損失風(fēng)險(xiǎn)【2007年真題】系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。（）答疑編號(hào)5573010302【正確答案】【答案解析】是不可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P17。 2.1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)，CPI，錢(qián)毛了）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降33年前四川有個(gè)湯老太，到銀行存了400元錢(qián)。當(dāng)時(shí)400元可買(mǎi)一間房、1818斤面粉、400斤豬肉、727盒中華香煙、50瓶茅臺(tái)酒?，F(xiàn)在連本帶利取

27、出來(lái)共835.82元。夠買(mǎi)不足一平米房、420斤面粉、69斤豬肉、20盒中華煙或1瓶茅臺(tái)酒。2.1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)）以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)越大，實(shí)際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率的影響程度（調(diào)高）2.2市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)供求關(guān)系的變化會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與租金水平的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大的多?！镜湫屠}】整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境變化造成的影響大。（）答疑編號(hào)5573010303【正確答案】【答案解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)

28、是地區(qū)性市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境變化的影響要比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境變化的影響大。參見(jiàn)教材P17。 2.3周期風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為1820年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為78年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為7年2.4變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（跳樓價(jià)的損失）指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)2.5 利率風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資的影響（三方面）：折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價(jià)值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，VA/Y。加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。還會(huì)抵制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降。固定利率貸款實(shí)質(zhì)上是把利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)

29、構(gòu)?！?009年真題】下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）。A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)答疑編號(hào)5573010304【正確答案】ABC【答案解析】記清8+6。參見(jiàn)教材1721。 【2006年真題】提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有（）。A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)D.抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求E.增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求答疑編號(hào)5573010305【正確答案】ACD【答案解析】參見(jiàn)教材P18。 【2007年真題】下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)答疑編號(hào)5

30、573010306【正確答案】B【答案解析】八大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P18-20。 2.6政策風(fēng)險(xiǎn)2.7政治風(fēng)險(xiǎn)2.8或然損失風(fēng)險(xiǎn)指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等其它偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失可以通過(guò)保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司可以通過(guò)租約將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人3.房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（6類(lèi)）3.1收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）3.2未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）3.3資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化）3.4機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會(huì)成本）3.5時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與時(shí)間）3.6持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有時(shí)間）3.1收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)3.2未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)

31、用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)3.3資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化）即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化VA/Y【重點(diǎn)難點(diǎn)】注意利息風(fēng)險(xiǎn)和資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)利息是收益率的重要決定因素，但不是唯一利息風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)3.4機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會(huì)成本）也稱比較風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會(huì)，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)3.5時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與時(shí)間）房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短，物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短。

32、【2005年真題】房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。（）答疑編號(hào)5573010307【正確答案】【答案解析】不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短，物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短。參見(jiàn)教材P21。 3.6持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有時(shí)間）房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長(zhǎng)，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大【2008年真題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.或然損失風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)答疑編號(hào)5573010308【正確答案】B【答案解析】六類(lèi)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)與八類(lèi)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

33、參見(jiàn)教材P18-21。 4.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響（兩方面影響）投資者根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平（類(lèi)型不同，收益標(biāo)準(zhǔn)不同）投資者特點(diǎn)投資目的投資對(duì)象收益型承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平的長(zhǎng)期投資者獲得穩(wěn)定租金收益進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)收益加增值型能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平物業(yè)租金收益物業(yè)增值收益未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)機(jī)會(huì)型承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合1.投資組合理論2.資本資產(chǎn)定價(jià)模型1.投資組合理論通過(guò)投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在?！?010年真題】關(guān)于投資

34、組合理論的說(shuō)法，正確的是（）。A.投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消答疑編號(hào)5573010309【正確答案】D【答案解析】通過(guò)投資組合理論，可以將個(gè)別因素減少甚至近于完全抵銷(xiāo)，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。參見(jiàn)教材P25。 【2010年真題】投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。（）答疑編號(hào)5573010310【正確答案】【答案解析】參見(jiàn)教材P23。 【2008年真題】投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，可以（）。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)C.降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.使投資毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)答疑編號(hào)5573010311【正確答案】C【答案解析】過(guò)投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。參見(jiàn)教材P23。 【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率資產(chǎn)預(yù)期收益率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（平均收益率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率一般為國(guó)債的收益率或銀行存款利率【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率資產(chǎn)預(yù)期收益率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 市場(chǎng)整體平均收益率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系