張家港市住房建設(shè)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)

1、2006-2010張家港市住房建設(shè)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)張家港市住房建設(shè)規(guī)劃課題組二零零七年元月十二日目 錄第一章 總 則3第二章 張家港市住房現(xiàn)狀6第三章 住房需求預(yù)測(cè)12第四章 住房建設(shè)的總體戰(zhàn)略20第四章 住房保障體系規(guī)劃26第五章 住房用地供應(yīng)規(guī)劃34第六章 規(guī)劃實(shí)施的保障措施37附表1：張家港市“十一五”期間各類住房建設(shè)面積年度規(guī)劃40附表2：張家港市“十一五”期間住房建設(shè)用地年度規(guī)劃40附表3：張家港市“十一五”期間各圈層板塊各類住房建設(shè)量41附表4：張家港市“十一五”期間各鎮(zhèn)（區(qū)）住房建設(shè)量規(guī)劃42附表5：張家港市“十一五”期間各鎮(zhèn)（區(qū)）住房建設(shè)用地規(guī)劃42附表6：張家港市“十一五”期間各居

2、住板塊套型面積控制方案43第一章 總 則一、規(guī)劃背景在經(jīng)歷多年的高速發(fā)展之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步暴露出投資增幅過(guò)快，房?jī)r(jià)上漲過(guò)高，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，中低價(jià)位、中小戶型房屋供不應(yīng)求，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，住房保障體系尚不健全以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融和土地的高度依存等等問(wèn)題，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)。2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳以國(guó)辦發(fā)200637號(hào)文轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)，要求“各級(jí)城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確”十一五“期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)。

3、各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。”近年來(lái)，張家港市住房建設(shè)均保持高速增長(zhǎng)，但由于缺少規(guī)劃統(tǒng)籌，建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模均無(wú)量化指標(biāo)，難以做出科學(xué)預(yù)測(cè)并實(shí)施綜合調(diào)控。因此，結(jié)合張家港市實(shí)際情況，盡快編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確今后幾年張家港市住房建設(shè)的總量、結(jié)構(gòu)和區(qū)域布局等重要指標(biāo)也迫在眉睫。為認(rèn)真貫徹中央關(guān)于加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決策和部署，積極推進(jìn)張家港市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)張家港市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)近期城市住

4、房，特別是今明兩年各類住房建設(shè)的指導(dǎo)和統(tǒng)籌，制定本規(guī)劃。二、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法（1990年）2、建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法及實(shí)施細(xì)則（1995年）3、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）4、張家港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃5、張家港市城市總體規(guī)劃（2003-2020）6、張家港市土地利用規(guī)劃(1997-2010)7、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)文）8、關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)（建住房2006165號(hào)）9、張家港市各片區(qū)總體規(guī)劃10、國(guó)家和省、市其他有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范。

5、三、規(guī)劃范圍和規(guī)劃期限本規(guī)劃的規(guī)劃范圍為張家港市行政轄區(qū)，重點(diǎn)為張家港市市域行政轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的住房建設(shè)。本次規(guī)劃的期限為20062010年，與張家港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃保持一致。四、規(guī)劃地位與作用本規(guī)劃是落實(shí)城市近期建設(shè)規(guī)劃的重要手段，是對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)“十一五”期間國(guó)有土地上住房建設(shè)進(jìn)行控制和指導(dǎo)的依據(jù)，與其它相關(guān)規(guī)劃共同承擔(dān)對(duì)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住房建設(shè)的綜合調(diào)控作用。在規(guī)劃期限內(nèi)，凡在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行的各項(xiàng)住房建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)符合本規(guī)劃及本規(guī)劃的年度實(shí)施計(jì)劃；在規(guī)劃區(qū)范圍與住房建設(shè)相關(guān)的各項(xiàng)政策、計(jì)劃，應(yīng)與本規(guī)劃相協(xié)調(diào)。五、規(guī)劃原則1、切實(shí)落實(shí)“國(guó)辦發(fā)200637號(hào)”和“建住房2

6、006165號(hào)”文精神，從土地供應(yīng)管理和城市規(guī)劃的角度出發(fā)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供求結(jié)構(gòu)不合理的矛盾，以滿足不同收入層次的居民住房需求，理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；2、調(diào)整住房供求關(guān)系，加強(qiáng)政府保障型住房建設(shè)，保證住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定；3、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小戶型、中低價(jià)位住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費(fèi)和建設(shè)模式；4、進(jìn)一步完善以市場(chǎng)為主導(dǎo)、多渠道、多層次的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入層次居民的住房需求；5、堅(jiān)持土地資源節(jié)約、集約、高效利用，重點(diǎn)保證政府保障型住房和中小戶型、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)，合理布局住房區(qū)位，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃方向

7、發(fā)展；6、充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭對(duì)交通、公共服務(wù)等設(shè)施條件的需求，合理安排政策保障型住房和中小戶型、中小套型普通商品住房用地的區(qū)位，改善中低收入群眾的生活環(huán)境，降低生活成本。第二章 張家港市住房現(xiàn)狀一、規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房建設(shè)整體情況1、區(qū)域住房總量根據(jù)辦理房產(chǎn)證住房數(shù)量統(tǒng)計(jì)和房管局針對(duì)未辦證住房的摸底調(diào)查、結(jié)合房產(chǎn)局針對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的普查數(shù)據(jù)和課題組對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的調(diào)研數(shù)據(jù)計(jì)算，至2005年底，規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房總建筑面積約為1576.49萬(wàn)m2。2、“十五”時(shí)期建設(shè)量迅速增大，以商品房和安置房為主根據(jù)張家港市統(tǒng)計(jì)年鑒（2001-2005）、結(jié)合課題組在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的調(diào)研數(shù)據(jù)計(jì)算，規(guī)劃區(qū)內(nèi)“十五”期間共建

8、成各類住房1090萬(wàn)m2。其中商品住房約549.75萬(wàn)m2，安置房約442.30萬(wàn)m2，經(jīng)濟(jì)適用房38.03萬(wàn)m2，其余為各類集宿房。3、人均住房建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)小康指標(biāo)規(guī)劃區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)戶籍居民人均住房建筑面積總體上達(dá)到39.77m2，農(nóng)村居民達(dá)到69.03m2，人均建筑面積在10m2以下住戶為零，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)小康住宅人均30m2的標(biāo)準(zhǔn)；4、住房質(zhì)量得到了極大改善規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅成套率已達(dá)到99.6%，危險(xiǎn)住宅面積已縮小到0.15萬(wàn)m2，戶均成套率為1.26，住宅小區(qū)的綠化、配套和管理等都有了巨大的提升，居住環(huán)境質(zhì)量得到極大改善。二、規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房保障體系完善，保障水平高1、制定和出臺(tái)多項(xiàng)文件，住房保障體

9、系框架已建立自1997年成為江蘇省房改試點(diǎn)城市以來(lái)，張家港市先后出臺(tái)了多項(xiàng)與住房保障相關(guān)的政府文件，主要有張家港市城鎮(zhèn)社會(huì)保障住房供應(yīng)管理辦法、關(guān)于印發(fā)張家港市城鄉(xiāng)居民最低生活保障制度實(shí)施辦法的通知（張政發(fā)2003159號(hào)）、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市房管局張家港市城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭廉租住房實(shí)施細(xì)則的通知（張政辦200555號(hào)）、關(guān)于進(jìn)一步完善全市城鄉(xiāng)社會(huì)救助體系的實(shí)施意見(jiàn)（張政發(fā)200593號(hào)）。這些文件和規(guī)章制度，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房等社會(huì)保障性住房工作開(kāi)展了積極探索，取得了突出成效，形成了具有特色的經(jīng)濟(jì)適用房制度、安置房制度、住房公積金制度、廉租房制度、集宿房制度等多項(xiàng)住房保障制度，構(gòu)成了一個(gè)完善的住房

10、保障體系，使住房保障對(duì)象的認(rèn)定、政策的落實(shí)、程序的執(zhí)行做到了規(guī)范化管理。2、保障范圍做到全覆蓋，保障水平位居全國(guó)前列張家港市住房保障的對(duì)象不僅僅是城鎮(zhèn)低收入家庭，農(nóng)村住房保障也納入政府視野，保障范圍上做到了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、全面覆蓋。對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭居民，由廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度進(jìn)行保障；對(duì)農(nóng)村的低保戶、優(yōu)撫對(duì)象、殘疾人、社會(huì)困難戶等住房困難人群，不僅有購(gòu)房、建房、住房維修等方面的優(yōu)惠政策，每年還有數(shù)百萬(wàn)專項(xiàng)資金進(jìn)行直接補(bǔ)貼；對(duì)外來(lái)務(wù)工人員，有各類集宿房進(jìn)行保障。從保障水平上看，截至2005年底張家港市城市最低收入家庭每戶人均住宅建筑面積35.77m2，高于全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積近10m2。全市中

11、低收入困難家庭住房社會(huì)保障率達(dá)到99%以上。張家港市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)數(shù)量、保障水平和覆蓋面在全省乃至全國(guó)都處于領(lǐng)先地位，“十五”期間經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量占商品住房的6.9%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平；廉租房制度盡管建立不久，但其保障水平和覆蓋面居國(guó)內(nèi)前列；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在動(dòng)遷安置過(guò)程中還充分考慮了老、病、殘等困難群體的需求。因此，全市已基本杜絕了無(wú)房戶，實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋、居住優(yōu)其屋”的目標(biāo)。三、規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房以大中戶型為主，存在一定區(qū)域差異根據(jù)張家港市房地產(chǎn)發(fā)證資料統(tǒng)計(jì)，90m2以下的住房面積占全市住房建筑總面積的14%，90-144 m2的住房面積比重為43.25%，144 m2以上的住房面積比重則42.7

12、5%。從區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)90m2以下的小戶型比例稍大，為15.94%；外圍片區(qū)中90m2以下的小戶型所占比例則相對(duì)小一些，其中最大的塘橋片區(qū)占到12.36%，最小的樂(lè)余片區(qū)只有9.98%。圖1 張家港市區(qū)現(xiàn)有住房套型面積結(jié)構(gòu)圖圖2 張家港市區(qū)各類住房套型面積結(jié)構(gòu)圖從房屋類型上看，市區(qū)安置房中小戶型比例稍大，經(jīng)濟(jì)適用房中小戶型比例則相對(duì)小些，但各類住房中占絕對(duì)多數(shù)的還是90-144m2的戶型，而商品房中超過(guò)144m2的大戶型的比例也達(dá)到了40%以上。四、規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀1、住房市場(chǎng)化程度不斷提高商品住房形成了以市場(chǎng)為主導(dǎo)的供應(yīng)體制，供應(yīng)主體由政府轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)，土地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)了全面公開(kāi)交易；而政

13、府仍在安置房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)中起主導(dǎo)作用；集宿房則有企業(yè)、鎮(zhèn)（區(qū)）政府、村集體等多種供應(yīng)主體。2、商品住房市場(chǎng)需求以本地需求為主商品住房的市場(chǎng)需求表現(xiàn)出以本地居民的改善需求為主的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，根據(jù)住房購(gòu)買對(duì)象戶籍統(tǒng)計(jì)，2005年持蘇州以外地區(qū)身份證的購(gòu)房者所購(gòu)買住房占住房銷售總量的比例為19%，考慮到其中有部分已在張家港落戶的居民，可以認(rèn)為外來(lái)需求不足20%。3、房?jī)r(jià)漲幅較大從2000年至2005年，張家港市市區(qū)商品住房平均價(jià)格從1400元/m2上漲至3958元/m2，較之周邊的昆山、蘇州等市總體漲幅較大，特別是2003到2005年間，商品住房?jī)r(jià)格平均每年漲幅達(dá)868元/m2，增長(zhǎng)了78%，而同

14、期職工工資僅增長(zhǎng)了36.6%，相鄰的昆山市住房?jī)r(jià)格僅增長(zhǎng)了41.2%，因此，住房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng)相對(duì)增加了居民的購(gòu)房壓力。從區(qū)域分異來(lái)看，中心城區(qū)房?jī)r(jià)最高，外圍各片區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低；最近兩年，房?jī)r(jià)漲幅最大的是市區(qū)，其次是塘橋片區(qū)，其余三片區(qū)商品住房的價(jià)格都保持基本穩(wěn)定。4、商品住房空置和空關(guān)面積有一定的增加受多種因素影響，2005年張家港的樓盤空置達(dá)到了新高，全市商品住房空置面積張家港市房產(chǎn)管理局：張家港市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)對(duì)照表49.46萬(wàn)m2，其中空置一年以上面積為16.20萬(wàn)m2；市區(qū)商品住房空置面積25.81萬(wàn)m2，其中空置一年以上為9.89萬(wàn)m2，較上年增長(zhǎng)273。需引起注意的是住房空

15、關(guān)率也在不斷攀升。對(duì)比房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)存在一定的不理性因素。五、規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房區(qū)域差異1、中心城區(qū)與外圍片區(qū)差異較大中心城區(qū)與外圍片區(qū)之間在房?jī)r(jià)、市場(chǎng)化程度、住房類型、購(gòu)買對(duì)象上存在較大差別。中心城區(qū)房?jī)r(jià)高、住房市場(chǎng)化程度高、住房類型多樣、人均住房面積稍低、購(gòu)買對(duì)象中外地戶籍者占比稍大，外圍片區(qū)房?jī)r(jià)低、政府主導(dǎo)的安置房占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、商品住房較少、外地購(gòu)房者少。2、中心城區(qū)內(nèi)部分異成五大特征鮮明的住房板塊中心城區(qū)內(nèi)部由于區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)、人口分布與構(gòu)成等因素的差異，又形成了城東、城南、城西、城北、城中五大板塊。其中，城中地價(jià)和房?jī)r(jià)高，發(fā)展空間??；城東生活配套成熟度高、人氣旺，但環(huán)境稍差，

16、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地購(gòu)房者較多；城西生活配套還不到位，經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等較多，房?jī)r(jià)相對(duì)低；城南住宅的開(kāi)發(fā)力度相對(duì)較小，但由于有暨陽(yáng)湖帶動(dòng)，近期高檔住宅開(kāi)發(fā)力度大，房?jī)r(jià)上漲較快；城北生活配套的成熟度較低，老公房多，道路路面狀況以及外部環(huán)境相對(duì)較差，不是張家港市民心目中適宜居住的地方。第三章 住房需求預(yù)測(cè)一、預(yù)測(cè)思路和總量預(yù)測(cè)根據(jù)對(duì)張家港市住房需求的分析，采用“逆推法”將需求類型細(xì)分后匯總來(lái)進(jìn)行張家港市住房需求總量的預(yù)測(cè)。主要步驟是先進(jìn)行人口發(fā)展預(yù)測(cè)，再確定規(guī)劃期末人均住房的標(biāo)準(zhǔn)，然后再確定不同類型人群對(duì)不同房屋類型的需求量。1、人口發(fā)展預(yù)測(cè)依據(jù)張家港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃、張家港市城市總體

17、規(guī)劃（2002-2020）、結(jié)合張家港市歷年人口機(jī)械增長(zhǎng)、自然情況及城市化率的變化趨勢(shì)等，通過(guò)就業(yè)增長(zhǎng)彈性系數(shù)法、趨勢(shì)外推法等多種途徑預(yù)測(cè) 見(jiàn)住房需求預(yù)測(cè)專題，確定至2010年末張家港市城鎮(zhèn)戶籍人口為47.64人，比2005年年末的39.64萬(wàn)人增加8萬(wàn)人（“十五”期間增加了6.68萬(wàn)人），平均每年增長(zhǎng)率為3.75%；外來(lái)暫住人口為82.5萬(wàn)人，比2005年年末增加36.47萬(wàn)人（“十五”期間增加了40.49萬(wàn)人）。表1：張家港市人口發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)人總?cè)丝趹艏寝r(nóng)人口外來(lái)常住人口暫住人口2005年98.939.641146.03201011547.643182.5“十五”增長(zhǎng)量12.

18、416.681040.49“十一五”增長(zhǎng)量16.182036.472、2010年張家港市人均居住標(biāo)準(zhǔn)的確定參照國(guó)家小康住宅的標(biāo)準(zhǔn)（30m2）和對(duì)“十一五”期間居民生活水平增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，綜合考慮張家港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及現(xiàn)有的住房水平，結(jié)合國(guó)家對(duì)居住用地的指標(biāo)控制要求（人均18.028.0m2），參考其它城市住房建設(shè)規(guī)劃中的人均住房面積的提高水平（見(jiàn)表2），確定到2010年張家港市人均住宅建筑面積將達(dá)到43m2。表2 部分城市住房建設(shè)規(guī)劃中人均住房建筑面積面積的變化 單位：m2/人臨安市湛江市臨海市莆田市西寧市南京市大連市蘇州市臺(tái)州市2005年末3825.829.425.8218.92625.531

19、.7535.182010年末402835352531.1303548.3增長(zhǎng)量22.25.69.186.15.14.53.2513.123、戶籍城鎮(zhèn)人口住房需求主要包括城鎮(zhèn)戶籍人口的新增需求、住房改善需求和動(dòng)遷所產(chǎn)生的被動(dòng)住房需求，三部分共643萬(wàn)m2。戶籍城鎮(zhèn)人口的新增需求即新增城鎮(zhèn)戶籍人口的住房需求，等于規(guī)劃期間新增城鎮(zhèn)戶籍人口總量（8萬(wàn)人）與規(guī)劃人均居住面積（43m2）的乘積，為344萬(wàn)m2。城鎮(zhèn)戶籍人口的住房改善需求為原有城鎮(zhèn)戶籍人口在原有人均住房面積基礎(chǔ)上將人均面積提高到規(guī)劃目標(biāo)時(shí)產(chǎn)生的需求，等于截止到2005年年末的戶籍城鎮(zhèn)人口總量（39.64萬(wàn)人）乘以規(guī)劃人均目標(biāo)與現(xiàn)有人均指標(biāo)的

20、差值（=43-39.77）3.23m2，為128萬(wàn)m2?！笆晃濉捌陂g的住房被動(dòng)拆遷需求由動(dòng)遷面積與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面來(lái)確定。根據(jù)張家港市拆遷辦提供的拆遷計(jì)劃，結(jié)合拆遷辦人員的分析，“十一五”期間張家港市住房的拆遷量（國(guó)有土地上的拆遷量+農(nóng)村集體土地上的拆遷量）仍較大，2006-2010年，計(jì)劃房屋拆遷量580萬(wàn)m2，其中城區(qū)拆遷約18萬(wàn)m2，基本全部為住房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)則按“十五”期間住房拆遷占總房屋拆遷量的比例計(jì)算，將拆遷住房約316.8萬(wàn)m2。由于當(dāng)前的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的是“拆一補(bǔ)一”的原則，但在實(shí)際操作中面積往往會(huì)向上浮動(dòng)10%，因此，“十一五”期間張家港市需要建設(shè)的安置房總量為：（316.8+

21、18）*1.1=368.3萬(wàn)m2。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)上動(dòng)遷的住房基本上全為農(nóng)房，因此需動(dòng)遷安置的農(nóng)戶為316.8/69.03 此數(shù)據(jù)為2005年末張家港市農(nóng)村人均住房面積=4.589萬(wàn)人，這部分居民在動(dòng)遷安置的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，其住房需求在新增城鎮(zhèn)戶籍人口的需求中已計(jì)入，因此在總需求中需要扣除重復(fù)部分（4.589*43=）197.3萬(wàn)m2。4、外來(lái)人口的住房需求主要包括以下三種類型：外來(lái)人口的購(gòu)房需求、自由租房需求和集宿房需求。（1）外來(lái)人口的購(gòu)房需求預(yù)測(cè)據(jù)張家港房管局根據(jù)按身份證進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析，2005年持蘇州地區(qū)以外身份證者在張家港購(gòu)買了7.78萬(wàn)m2的住房，占同期住房銷售面積的19%；2006年

22、這兩個(gè)數(shù)字增長(zhǎng)到約25.83萬(wàn)m2和約22%，表現(xiàn)出了明顯的增長(zhǎng)勢(shì)頭。根據(jù)外來(lái)人口收入結(jié)構(gòu)分析，外來(lái)常住人口中的高收入者，如一些企業(yè)主管、公司的高級(jí)白領(lǐng)、一些外來(lái)經(jīng)商者、高級(jí)技工等部分群體選擇在張家港購(gòu)房自住，且購(gòu)買的多為高檔、大戶型、高單價(jià)的住房，他們的需求拉高了外來(lái)人口購(gòu)房整體價(jià)位和人均面積。根據(jù)“十一五”期間外來(lái)人口持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)考慮來(lái)張家港外來(lái)人口素質(zhì)的不斷提高和未來(lái)一段時(shí)期收入水平的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)購(gòu)買商品住房的外來(lái)人員比例將有所上升，但由于2005和2006年統(tǒng)計(jì)中無(wú)法區(qū)分出那些盡管持外地身份證編號(hào)卻已經(jīng)在張家港落戶的居民，因此2007-2010年間外來(lái)人口購(gòu)房的面積仍按200

23、5和2006年的平均水平計(jì)算。則“十一五”期間張家港市外來(lái)人員購(gòu)房需求量=25.83+16.8*493萬(wàn)m2。（2）外來(lái)人口租賃需求預(yù)測(cè)根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查，目前以租賃方式解決住房需求的外來(lái)人口占其總量的62.9% 數(shù)據(jù)來(lái)源于張家港市暫住人員管理辦公室，龐大的租賃市場(chǎng)為張家港市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，據(jù)暫管辦的不完全統(tǒng)計(jì)，張家港市每年的“房東經(jīng)濟(jì)”收入為2億元。但考慮到租賃所帶來(lái)的社會(huì)治安、城市管理、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷等問(wèn)題，應(yīng)削減比例。租賃住房的來(lái)源主要是租賃市場(chǎng)，不考慮新建住房。（3）外來(lái)人口集宿房需求預(yù)測(cè)目前，張家港市的集宿點(diǎn)主要有兩種類型：一種為企業(yè)自建的集宿點(diǎn)，另一種為對(duì)社會(huì)上閑置的房屋進(jìn)行改造而

24、形成的分散的集宿點(diǎn)。這些集宿點(diǎn)在保障外來(lái)人口的居住需求方面發(fā)揮著重要的作用。但存在以下問(wèn)題：一是企業(yè)自建宿舍存在將工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為居住用地使用、導(dǎo)致土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)變而造成土地出讓收益流失的問(wèn)題；二是一些由各種主體零星建設(shè)的集宿點(diǎn)，尤其是一些在村集體土地上建設(shè)的集宿房由于在出租給企業(yè)時(shí)在使用年限、使用方式上隨意性大，導(dǎo)致在城市化過(guò)程中征用土地的成本和阻力大幅度增加。這兩方面的問(wèn)題在蘇州、昆山等打工樓建設(shè)較多、較早的地區(qū)都已更明顯地暴露出來(lái)，兩地也采取了限制企業(yè)自建宿舍和限制村集體自建零星打工樓、由政府主導(dǎo)集中建設(shè)工業(yè)鄰里中心等做法來(lái)避免問(wèn)題的進(jìn)一步發(fā)展。張家港在“十一五”期間也應(yīng)探索類似的做法，以

25、避免出現(xiàn)類似的問(wèn)題。根據(jù)張家港市暫管辦的統(tǒng)計(jì)分析，2005年，入住集宿點(diǎn)的外來(lái)人員占外來(lái)暫住人口的比例為35.25%；其中，住進(jìn)已建企業(yè)集居點(diǎn)的暫住人員數(shù)占外來(lái)人口的比例為32.88%，住進(jìn)社會(huì)閑散集聚點(diǎn)的比例為2.37%。截至到2006年6月份，入住集宿點(diǎn)的外來(lái)人口占外來(lái)暫住人口的比例為48.5%，平均人均住房面積為5.6m2。其中，住進(jìn)已建企業(yè)集居點(diǎn)的暫住人員數(shù)占外來(lái)人口的比例為44.44%，住進(jìn)社會(huì)閑散集聚點(diǎn)的比例為2.37%，人均8.81平方米。規(guī)劃期內(nèi)，考慮到為便于對(duì)外來(lái)人員的服務(wù)和管理，需增大集宿水平的要求，同時(shí)為發(fā)展房東經(jīng)濟(jì)、集宿水平又不宜過(guò)高，取住進(jìn)社會(huì)集聚點(diǎn)的新增外來(lái)人員占新

26、增外來(lái)人員總量的比例為45%，人均住房水平參照蘇州市整體水平，結(jié)合張家港市現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，取人均8m2、4人一套的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，則規(guī)劃期內(nèi)集宿房需求量由每年新增外來(lái)人員數(shù)的45%再乘以人均指標(biāo)得出：36.47*45%*8=131.3萬(wàn)m2。4、“十一五”末住房總需求量的確定規(guī)劃年末住房總需求=戶籍人口住房總需求+外來(lái)人口住房總需求：344+128+368.3-197.3+131.3+93=867.3萬(wàn)m2。二、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房需求預(yù)測(cè)1、廉租房需求預(yù)測(cè)廉租房保障的是城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，其需求量取決于政府確定的廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)和保障覆蓋面，而這兩個(gè)指標(biāo)的選取則由城鎮(zhèn)居民的

27、住房現(xiàn)狀、最低收入居民的數(shù)量和政府的經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定。從張家港市的實(shí)際情況來(lái)看，城市最低收入家庭每戶人均住宅建筑面積達(dá)到了35.77m2，人均住房建筑面積在10m2以下的住戶已根絕。張家港市城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭廉租住房實(shí)施細(xì)則（張政辦200555號(hào)）自2005年頒布實(shí)施以來(lái)，盡管有相對(duì)寬松的享受條件，但申請(qǐng)的人很少。一年下來(lái)，只有6戶符合條件享受到了租金補(bǔ)貼，5戶享受到實(shí)物配租，52戶享受到租金核減。可以說(shuō)張家港市已基本解決了城鎮(zhèn)居民最低收入家庭的基本住房需求，今后廉租房的需求量將持續(xù)保持在較低水平。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法（建設(shè)部令第120號(hào)），城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式應(yīng)

28、當(dāng)以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔，實(shí)物配租應(yīng)面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其它急需救助的家庭，實(shí)物配租的住房應(yīng)以收購(gòu)現(xiàn)有舊住房為主，限制集中興建廉租住房。因此，張家港市由于廉租房需求量較小，因此不應(yīng)安排新建廉租房。2、經(jīng)濟(jì)適用房需求預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)適用房是張家港解決中低收入家庭住房的主要渠道，張家港市長(zhǎng)期以來(lái)在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面由政府主導(dǎo)、持續(xù)投入，形成穩(wěn)定的房源，保障范圍也越來(lái)越來(lái)規(guī)范，并加快推進(jìn)了節(jié)地節(jié)能型住宅的開(kāi)發(fā)。根據(jù)國(guó)家提高經(jīng)濟(jì)適用房占新建商品住房比例的宏觀形勢(shì)和先進(jìn)省市住房建設(shè)規(guī)劃中經(jīng)濟(jì)適用房一般占新開(kāi)發(fā)商品住房總量的10-15%的目標(biāo)，結(jié)合張家港市雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和穩(wěn)定

29、房?jī)r(jià)、構(gòu)建和諧社會(huì)、吸引人才的要求，同時(shí)考慮已列入計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目的總量，規(guī)劃期間需新建經(jīng)濟(jì)適用住房50萬(wàn)m2，才能使經(jīng)濟(jì)適用住房占新建商品住房的比例達(dá)到先進(jìn)地區(qū)的平均水平：50/（320+50）=13.5%。3、商品住房需求預(yù)測(cè)在居民所有新增和改善需求中，一部分已由各種安置房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和集宿房進(jìn)行滿足，其余的則是需要由普通商品住房來(lái)滿足的需求，即居民的普通商品住房需求為：=320.4萬(wàn)m2。三、規(guī)劃期內(nèi)住房套型結(jié)構(gòu)需求預(yù)測(cè)根據(jù)課題組訪談結(jié)果，市場(chǎng)對(duì)90m2以下的小戶型住房需求量很小，占安置房總面積15%以下（個(gè)別鎮(zhèn)在5%左右）的小戶型主要滿足一些老、殘和經(jīng)濟(jì)困難住戶需求。

30、據(jù)分析，今后市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求主要來(lái)自三個(gè)方面：一是一些單身白領(lǐng)和少量投資者傾向于購(gòu)買一些用于過(guò)渡性居住和出租的酒店式公寓、外銷為主的單身公寓類型，一般來(lái)講密度比較大，以一房一廳、單身公寓為主，面積大部分是45m2以下；二是一些低檔商品住房中的小戶型也對(duì)追求低總價(jià)的外來(lái)人口有一定的吸引力；第三種是安置房中為滿足部分居民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而建設(shè)的小戶型。但總體上講對(duì)小戶型的需求量遠(yuǎn)達(dá)不到70%的絕大多數(shù)。如果要滿足國(guó)家調(diào)控指標(biāo)的要求，必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)，否則，可能引起空置率上升。第四章 住房建設(shè)的總體戰(zhàn)略一、住房建設(shè)指導(dǎo)思想規(guī)劃期內(nèi)，以全面建設(shè)小康社會(huì)和率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化為目標(biāo)，按照“總量控制、區(qū)域平衡、項(xiàng)

31、目落實(shí)”的總體要求，堅(jiān)持以滿足不同收入層次住房需求為導(dǎo)向，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。二、住房建設(shè)的總體目標(biāo)和基本指標(biāo)規(guī)劃以實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)以及節(jié)約型社會(huì)為根本目標(biāo)。（1）以完善市場(chǎng)為主導(dǎo)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。這是國(guó)家有關(guān)文件中明文規(guī)定要達(dá)到的目標(biāo)，所有公布住房建設(shè)規(guī)劃的大中城市都將這一點(diǎn)做為一個(gè)重要的目標(biāo)。（2）新審批、新開(kāi)工的商品住房中，套型建筑面積90m2以下住房（含

32、經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這也是國(guó)家明確提出的調(diào)控指標(biāo)之一。（3）建立多層次、多渠道的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入層次居民住房的需求。（4）規(guī)劃期末，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積43m2，住房成套率達(dá)到100%，最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)不低于16m2，保障面達(dá)到100%，全面解決雙特困家庭的住房問(wèn)題。這幾項(xiàng)指標(biāo)在全國(guó)處于先進(jìn)水平，也切合張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、保障水平高，顯示出政府對(duì)百姓住房等問(wèn)題的高度關(guān)注。（5）大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，加快發(fā)展節(jié)約型居住區(qū)、綠色宜居型居住區(qū)和節(jié)能省地型住宅，完善住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，積極探索建設(shè)資源節(jié)約、環(huán)境良好、服務(wù)便捷、套型

33、結(jié)構(gòu)比例合理的高品質(zhì)居住區(qū)。住宅的產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能、節(jié)地型綠色住宅的開(kāi)發(fā)是當(dāng)前的主流趨勢(shì)，也是大多數(shù)城市都提出要著力加強(qiáng)的領(lǐng)域。三、住房供應(yīng)體系規(guī)劃規(guī)劃期內(nèi)，張家港市住房供應(yīng)體系由兩部分組成。一類是由市場(chǎng)主導(dǎo)的滿足中等以上收入家庭需求的商品住房；一類是由政府主導(dǎo)的政策保障性住房，包括廉租住房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及集宿房等類型。要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)政策和住房保障體系，實(shí)現(xiàn)高收入家庭購(gòu)買商品房、多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房、低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房、最低收入居民家庭享受廉租住房保障的住房供應(yīng)體系，多渠道、多方式滿足不同層次居民家庭的住房需求。未來(lái)一是要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，更大程度地發(fā)揮市

34、場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房，將政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的地位和作用，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰》勘Ｕ虾秃暧^調(diào)控為主。二是堅(jiān)持滿足基本需求的政策導(dǎo)向。以滿足不同層次的家庭住房需求為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)以需定建，根據(jù)城市發(fā)展、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，充分發(fā)揮政府保障職能。四、各類住房建設(shè)總量規(guī)劃各類住房規(guī)劃建設(shè)總量執(zhí)行“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的原則。首先，規(guī)劃總量（870萬(wàn)m2）與預(yù)測(cè)的需求總量（867.3萬(wàn)）保持一致，也與“十五”期間的建設(shè)量（1090萬(wàn)m2）保持基本一致，但適

35、度考慮了國(guó)家控制基本建設(shè)投資、節(jié)約土地等指導(dǎo)思想；其次，規(guī)劃的各類住房結(jié)構(gòu)中商品房占36.8%，包括安置房在內(nèi)各類政策保障性住房占63.2%，體現(xiàn)了張家港市高速城市化、經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)、外來(lái)人口眾多的發(fā)展特征，同時(shí)各類住房建設(shè)量也與預(yù)測(cè)的需求量保持一致。本著以上考慮，規(guī)劃期內(nèi)，新建各類住房870萬(wàn)m2，12.89萬(wàn)套。（1）規(guī)劃期內(nèi)，新建普通商品住房320萬(wàn)m2，3.76萬(wàn)套。（2）規(guī)劃期內(nèi)，新建政策保障性住房550萬(wàn)m2，9.13萬(wàn)套。其中，安置房368萬(wàn)m2，4.33萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用住房50萬(wàn)m2，0.67萬(wàn)套；集宿房132萬(wàn)m2，約4.13萬(wàn)套。四、住房建設(shè)空間指引規(guī)劃期內(nèi)，張家港住房建設(shè)在空

36、間上為圈層板塊結(jié)構(gòu)，全市從內(nèi)及外形成兩個(gè)圈層、十六個(gè)居住板塊，根據(jù)每個(gè)板塊的用地儲(chǔ)備和用地質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)和人口發(fā)展趨勢(shì)、住房現(xiàn)狀和住房市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)等多個(gè)要素，對(duì)每個(gè)板塊各種類型住房的建設(shè)量進(jìn)行分配，同時(shí)對(duì)每個(gè)板塊執(zhí)行不同的套型面積比例控制標(biāo)準(zhǔn)。（1）中心城區(qū)圈位于城市中心，所轄總體規(guī)劃中楊舍城區(qū)的規(guī)劃范圍，包括城市核心、城西、暨陽(yáng)湖、城東、城北、塘市、乘航七個(gè)居住板塊，規(guī)劃期內(nèi)新建各類住房431萬(wàn)m2；（2）外圍圈環(huán)繞中心城區(qū)圈，所轄金港鎮(zhèn)、大新鎮(zhèn)、錦豐鎮(zhèn)、樂(lè)余鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、常陰沙農(nóng)場(chǎng)、塘橋鎮(zhèn)和鳳凰鎮(zhèn)，包括金港城區(qū)的港區(qū)、南沙、后塍、金港新城四個(gè)居住板塊，錦豐片區(qū)的錦豐居住板塊，樂(lè)余片區(qū)的樂(lè)余、南豐

37、兩個(gè)居住板塊，塘橋片區(qū)的塘橋、鳳凰兩個(gè)居住板塊，規(guī)劃期內(nèi)新建各類住房439萬(wàn)m2。五、住房建設(shè)結(jié)構(gòu)指引（1）規(guī)劃期內(nèi)，新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，建筑面積90m2以下住房面積所占比重，達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70以上。（2）規(guī)劃期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，集宿房全部控制在90m2以下，套均32m2。安置房和普通商品住房中，單套建筑面積在90m2以下的中小戶型約占開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的62.1%。（3）規(guī)劃期內(nèi)，普通商品住房和安置房套型面積的控制執(zhí)行總量控制、區(qū)域平衡的原則。以兩個(gè)圈層為單元，對(duì)單套建筑面積在90m2以內(nèi)的商品住房和安置房面積所占比例執(zhí)行不同的控制標(biāo)準(zhǔn)，中心城區(qū)圈控制在54%以上，

38、外圍圈控制在69.7%以上。（4）各圈層內(nèi)部在總體比例符合規(guī)定前提下，再根據(jù)區(qū)內(nèi)板塊的發(fā)展條件，對(duì)各個(gè)板塊實(shí)施不同的控制標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)說(shuō)，中心城區(qū)圈內(nèi)新城區(qū)的城西居住板塊、暨陽(yáng)湖居住板塊、城東居住板塊、城北居住板塊實(shí)行“弱控”,控制在45%以上，南部的塘市居住板塊實(shí)行“中控”，控制在66以上，而城市核心居住板塊、東南面的乘航居住板塊實(shí)行“強(qiáng)控”，控制在74以上；外圍圈的金港鎮(zhèn)四個(gè)居住板塊、樂(lè)余居住板塊、塘橋居住板塊實(shí)行“中控”，控制在66以上，而錦豐居住板塊、南豐居住板塊和鳳凰居住板塊實(shí)行“強(qiáng)控”，控制在74以上。在總體比例符合規(guī)定前提下，板塊內(nèi)部可以根據(jù)實(shí)際需要就個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。六、住房質(zhì)量

39、提升規(guī)劃（1）要通過(guò)住房質(zhì)量的提升引導(dǎo)居民的消費(fèi)從追求大戶型、大面積轉(zhuǎn)向追求住房的質(zhì)量、舒適性和環(huán)保性。住宅建設(shè)應(yīng)精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工，嚴(yán)格執(zhí)行住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999），落實(shí)節(jié)約能源、節(jié)約用地、節(jié)約用水、節(jié)約材料和安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，積極采用成熟、先進(jìn)、適用的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備，確保質(zhì)量，不斷改善住宅使用功能和提升居住區(qū)宜居水平。（2）居住區(qū)和住宅建設(shè)要體現(xiàn)以人為本，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，體現(xiàn)地域特征和地方特色，加強(qiáng)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和住房戶型研究，特別是要強(qiáng)化宜居中小套型住房的設(shè)計(jì)創(chuàng)新。七、住房建設(shè)年度指引年度供應(yīng)原則：總的原則是保證供需平衡、供應(yīng)要適當(dāng)超前于需求

40、。其中，普通商品住房由于有相當(dāng)大的空置量，本應(yīng)考慮在最近兩年減少供應(yīng)量，但考慮到截止到2005年仍有大量已供應(yīng)土地，最近兩年的住房供應(yīng)量不可能減少；安置房考慮與相應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目配套并適當(dāng)超前建設(shè)；經(jīng)濟(jì)適用住房考慮當(dāng)前在建項(xiàng)目在2008年左右完成，且同時(shí)考慮每年保證相對(duì)穩(wěn)定的供應(yīng)量，因此前三年稍多；集宿房的安排主要是考慮到最近兩年外來(lái)人口仍保持較快增長(zhǎng)速度，而預(yù)計(jì)“十一五”后期外來(lái)人口增長(zhǎng)速度會(huì)有所回落，因此后期減少了供應(yīng)量。在計(jì)算套數(shù)時(shí)，商品住房和安置房按套均85m2計(jì)算，而經(jīng)濟(jì)適用住房按套均75m2因此，規(guī)劃期內(nèi)，住房建設(shè)的年度目標(biāo)為：2006年，新建普通商品住房70萬(wàn)m2，0.824萬(wàn)套；安

41、置房95萬(wàn)m2，1.12萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用住房10萬(wàn)m2，0.133萬(wàn)套；集宿房面積10萬(wàn)m2，0.313萬(wàn)套。2007年，新建普通商品住房75萬(wàn)m2，0.882萬(wàn)套；安置房80萬(wàn)m2，0.94萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用住房12萬(wàn)m2，0.16萬(wàn)套；集宿房40萬(wàn)m2，1.25萬(wàn)套。2008年，新建普通商品住房75萬(wàn)m2，0.882萬(wàn)套；安置房80萬(wàn)m2，0.94萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用住房12萬(wàn)m2，0.16萬(wàn)套；集宿房35萬(wàn)m2，1.094萬(wàn)套。2009年，新建普通商品住房55萬(wàn)m2，0.647萬(wàn)套；安置房65萬(wàn)m2，0.76萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用住房10萬(wàn)m2，0.133萬(wàn)套；集宿房27萬(wàn)m2，0.844萬(wàn)套。2010年，

42、新建普通商品住房45萬(wàn)m2，0.529萬(wàn)套；安置房48萬(wàn)m2，0.56萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用住房6萬(wàn)m2，0.08萬(wàn)套；集宿房20萬(wàn)m2，0.625萬(wàn)套。第四章 住房保障體系規(guī)劃一、建立和完善住房保障體系的重要意義住房保障制度是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，對(duì)中低收入家庭進(jìn)行扶持和救助的住房政策措施的總和。建立居民住房保障制度，是為解決中低收入家庭的住房問(wèn)題而設(shè)置的，是對(duì)市場(chǎng)化住房分配機(jī)制的必要補(bǔ)充，也是公共政策與社會(huì)保障制度的重要組成部分。這一制度提高了市場(chǎng)配置住房資源的效率，體現(xiàn)了社會(huì)公平和人道主義精神，是社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的需要，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平和社會(huì)安定的基本保證。1、增強(qiáng)城

43、市實(shí)力、提升張家港城市競(jìng)爭(zhēng)力的需要研究表明：影響城市發(fā)展和提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的兩大關(guān)鍵因素是資本和人才，而作為人的生活條件必備的住房，會(huì)成為影響人才選擇在哪一座城市工作決策時(shí)的重要參考條件，住房保障體系完善、人居環(huán)境良好、住房?jī)r(jià)格適宜的城市往往會(huì)成為人才的首選。所以建立和完善張家港住房保障體系，穩(wěn)定好房?jī)r(jià)和地價(jià)，對(duì)增強(qiáng)張家港城市競(jìng)爭(zhēng)力有著重要的意義。2、建設(shè)和諧社會(huì)、保持張家港社會(huì)穩(wěn)定的需要構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，是今后黨和政府工作的重點(diǎn)。構(gòu)建和諧社會(huì)有兩個(gè)層面：一個(gè)層面是人與人之間的和諧；另一個(gè)層面是人與自然的和諧，居住環(huán)境是這兩個(gè)層面的結(jié)合點(diǎn)和載體。住房關(guān)乎人的生存、健康、安全、發(fā)展和尊嚴(yán)，是居

44、民的基本權(quán)利。市場(chǎng)基本可以解決中高收入居民的住房問(wèn)題，低收入居民的住房問(wèn)題不能過(guò)多依賴市場(chǎng)，而必須在政府主導(dǎo)下由整個(gè)社會(huì)出力，構(gòu)建面向中低收入家庭、困難家庭的住房保障體系。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步都離不開(kāi)安定、團(tuán)結(jié)的社會(huì)環(huán)境，而住房保障工作的順利開(kāi)展，有利于為張家港的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定團(tuán)結(jié)的社會(huì)氛圍。這是經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的需要，是建設(shè)和諧社會(huì)的應(yīng)有之義。二、完善住房保障體系的指導(dǎo)思想規(guī)劃期內(nèi)，在強(qiáng)化和完善商品住房市場(chǎng)的同時(shí)，要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)住房的公共產(chǎn)品屬性和社會(huì)功能，強(qiáng)化政府在構(gòu)建和完善住房保障體系中的主導(dǎo)作用。政府將以構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，通過(guò)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、深化體制改革、完善管理機(jī)構(gòu)、加大資金投

45、入、加強(qiáng)監(jiān)督管理、完善政策措施等逐步提高保障水平，擴(kuò)大保障面。三、張家港市住房保障體系的保障對(duì)象正確認(rèn)定住房保障的主體，合理劃定住房保障的范圍，是有計(jì)劃，分步驟地解決中低收入家庭住房問(wèn)題的前提?；诋?dāng)前張家港人口及收入結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析，在戶籍人口中住房困難群體已日益減少，主要是少數(shù)最貧困群體、新就業(yè)群體和一些由于動(dòng)遷而失去原有住房的群體等，而外來(lái)人口的住房保障問(wèn)題則影響深遠(yuǎn)。截止2005年底，張家港市居住一個(gè)月以上的外來(lái)人口達(dá)46.03萬(wàn)人，已超過(guò)戶籍人口。未來(lái)五年，預(yù)計(jì)其增長(zhǎng)速度將大大超過(guò)戶籍人口的增速。這部分人員中絕大多數(shù)為外來(lái)一般務(wù)工人員，其住房保障工作直接關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建，必須將其納入

46、到住房保障對(duì)象中來(lái)。因此，張家港市住房保障體系主要保障以下家庭（人員）的住房需求：（1）社會(huì)上最貧困那部分人群的住房需求；（2）已有房產(chǎn)但居住條件差、日常收入過(guò)低無(wú)法進(jìn)一步改善居住質(zhì)量的人群的住房需求；（3）因建設(shè)需要進(jìn)行拆遷安置的居民；（4）來(lái)張家港工作的全國(guó)各地大中專院校畢業(yè)生尤其是張家港急需人才的住房需求；（5）來(lái)張家港的農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的住房需求。四、張家港市住房保障體系的構(gòu)成規(guī)劃期內(nèi)，張家港市住房保障體系由公積金制度、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安置房、集宿房等政策保障性住房組成。1、公積金制度住房公積金制度是解決職工住房問(wèn)題的重要法律制度，是社會(huì)保障制度體系建設(shè)的重要組成部分。規(guī)劃期內(nèi)

47、將通過(guò)擴(kuò)大覆蓋面和提高歸集率、增強(qiáng)貸款力度、加大公積金增值收益資金向住房保障建設(shè)傾斜力度等措施提高居民住房消費(fèi)的支付能力，同時(shí)為住房保障體系建設(shè)提供資金支持。要進(jìn)一步研究和制定公積金貸款針對(duì)困難群體在貸款年限、貸款比例等方面的的優(yōu)惠保障政策。2、廉租住房制度廉租房從字面上理解就是廉價(jià)地出租住房，是政府向城鎮(zhèn)最低經(jīng)濟(jì)收入家庭提供的一種非贏利的全保型的租住用房。廉租房體系是住房保障體系中最為重要的組成部分，在國(guó)際上將類似我國(guó)廉租房的公共住房政策或廉租租金補(bǔ)貼制度作為城鎮(zhèn)住房保障體系的重點(diǎn)。（1）保障對(duì)象如前所述，張家港市需要廉租房來(lái)進(jìn)行保障的居民較少。根據(jù)張家港市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，完全可以擴(kuò)大廉

48、租住房保障的覆蓋面，然而張家港市當(dāng)前的保障標(biāo)準(zhǔn)在國(guó)內(nèi)已居領(lǐng)先地位、已完全可保障居民的基本住房需求，無(wú)須提得過(guò)高。因此，規(guī)劃“十一五”期間張家港市廉租住房保障的對(duì)象仍執(zhí)行張家港市城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭廉租住房實(shí)施細(xì)則（張政辦200555號(hào)）的規(guī)定，主要保障低保線以下、人均住房面積在16m2住房困難群體的住房需求。（2）保障方式由于張家港市廉租房需求較小，不宜再單獨(dú)興建廉租住房，因此應(yīng)執(zhí)行以租金補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔的保障方案，所需資金來(lái)源于公積金增值收益，配租房屋主要以市人民政府出資收購(gòu)的住房、社會(huì)捐贈(zèng)的住房、騰空的公有住房和部分動(dòng)遷房為房源。3、經(jīng)濟(jì)適用房（1）保障對(duì)象2006年開(kāi)始實(shí)施的張

49、家港市城鎮(zhèn)社會(huì)保障住房供應(yīng)管理辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件進(jìn)行了嚴(yán)格界定。經(jīng)濟(jì)適用住房只向當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)中低收入、無(wú)房和住房困難家庭出售。在市區(qū)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，須同時(shí)具備以下條件：(一)申請(qǐng)人具有市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶口(到達(dá)退休年齡后戶口從外地遷回本市的不作供應(yīng)對(duì)象)。(二)申請(qǐng)人家庭屬中低收入家庭。(三)申請(qǐng)人家庭在本市擁有住房建筑面積不足60平方米；未婚、離異或者喪偶的，在本市擁有住房建筑面積不足30平方米；申請(qǐng)人父母(或者子女)在市區(qū)擁有住房或者市區(qū)以外擁有商品房的，可分戶計(jì)算，其戶均住房建筑面積不足80平方米。這一保障對(duì)象范圍基本符合張家港市當(dāng)前的具體情況，因此為保證政策的連續(xù)性，規(guī)劃在“十一

50、五”期間應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。但要逐步研究經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外來(lái)急需人才的保障方式，在適當(dāng)時(shí)機(jī)應(yīng)對(duì)保障對(duì)象的具體條件進(jìn)行調(diào)整。（2）供應(yīng)計(jì)劃根據(jù)前述對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求預(yù)測(cè)，本著供需平衡的原則，規(guī)劃在“十一五”期間建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房50萬(wàn)m2。（3）保障方式由于張家港市經(jīng)濟(jì)適用房政策已實(shí)行多年，已積累起了一套成熟的做法，并有規(guī)范的文件，因此，未來(lái)應(yīng)延續(xù)以往的供應(yīng)模式和程序。考慮到部分符合條件的居民缺乏購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)能力、而銀行考慮他們的還貸能力又不肯發(fā)放貸款，為使經(jīng)濟(jì)適用房真正起到對(duì)中低收入、住房困難居民的保障作用，參考國(guó)家建設(shè)部新近出臺(tái)的對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房改革中將經(jīng)濟(jì)適用房分為銷售型和租賃型兩種的思路，結(jié)合張家

51、港市實(shí)際，適當(dāng)時(shí)候可將原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)由只能銷售改為租賃型和銷售型兩類，租賃型的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將主要針對(duì)高出低保線但又無(wú)力購(gòu)買銷售型經(jīng)濟(jì)適用住房的居民，這樣盡管增大了政府的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，但可以擴(kuò)大保障覆蓋面，使經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)困難居民的住房保障發(fā)揮最大的作用。4、集宿房（1）保障對(duì)象保障來(lái)張家港工作的一般務(wù)工人員和剛參加工作不久而已經(jīng)處在婚育階段的年輕人、來(lái)張家港工作的全國(guó)各地大中專院校畢業(yè)生的住房需求。（2）供應(yīng)計(jì)劃根據(jù)預(yù)測(cè)，“十一五”期間新增外來(lái)人口將達(dá)到36.47萬(wàn)人，按45%的集宿水平需要131.3萬(wàn)m2的集宿房，因此遵循“供需平衡”的原則規(guī)劃建設(shè)132萬(wàn)m2的集宿房，按人均8m2、4人一

52、套的標(biāo)準(zhǔn)，共4.125萬(wàn)套。（3）保障方式為加強(qiáng)和便于外來(lái)人員的管理，改善其居住環(huán)境，集約利用土地，規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)逐漸控制集宿房的零星建設(shè)，尤其要控制企業(yè)在工業(yè)用地上自建員工宿舍，而應(yīng)由政府指定機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、制定標(biāo)準(zhǔn)、明確政策、優(yōu)惠供地，鼓勵(lì)和吸引社會(huì)力量參與建設(shè)，逐步擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模。5、安置房（1）保障對(duì)象所有被拆遷且安置在國(guó)有土地上的居民。（2）供應(yīng)計(jì)劃根據(jù)需求情況，結(jié)合城市房屋拆遷規(guī)模和項(xiàng)目，優(yōu)化選址，超前建設(shè)。規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)安置房368萬(wàn)m2。（3）保障方式為保障被拆遷人的合法權(quán)益，使被拆遷人得到妥善安置，要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)文件中有關(guān)動(dòng)遷安置房選址、質(zhì)量和銷售的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)化選址，超前建設(shè)。五、

53、政策保障性住房的建設(shè)與管理1、政策保障性住房規(guī)劃與建設(shè)政策保障性住房堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分步實(shí)施”方針。其選址、套型、標(biāo)準(zhǔn)以及出售、出租等建設(shè)管理辦法，由市規(guī)劃、土地、建設(shè)和房管等部門共同研究制訂。2、政策保障性住房的資金來(lái)源多渠道籌集資金，建立住房保障基金。一是以地方財(cái)政為基礎(chǔ)建立專項(xiàng)基金；二是直管公房的售房款和增值收益款；三是住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金；三是土地出讓收益中按一定比例提取的住房保障資金；四是社會(huì)捐贈(zèng)；五是設(shè)立專項(xiàng)福利獎(jiǎng)券募集資金。3、政策保障性住房的監(jiān)督機(jī)制增加社會(huì)對(duì)住房保障管理和補(bǔ)貼資金收支情況的了解，提高透明度，確保資金使用的公平

54、性和科學(xué)性。第五章 住房用地供應(yīng)規(guī)劃一、住房用地供應(yīng)指導(dǎo)思想。規(guī)劃期內(nèi)，在強(qiáng)調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，重點(diǎn)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房用地供應(yīng)；堅(jiān)持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合，積極促進(jìn)閑置土地盤活；堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，正確處理住房建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)之間的關(guān)系，進(jìn)一步促進(jìn)住房布局與產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施布局的協(xié)調(diào)發(fā)展。二、住房用地供應(yīng)總量住房用地供應(yīng)總量應(yīng)與住房供應(yīng)總量保持基本一致，考慮到張家港市土地供應(yīng)趨于緊張，在“十一五”期間適度提高住宅建設(shè)項(xiàng)目的容積率既是國(guó)家宏觀調(diào)控尤其是提高土地利用效率的需求，更是張家港市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與緩解土地約束的客觀要求，因此，“

55、十一五”期間住宅建設(shè)項(xiàng)目平均容積率取1.4，比2001-2004年的平均1.25和2005年的平均1.38略有提高，與蘇州相似，而低于無(wú)錫、杭州、佛山、合肥與成都等市。由此計(jì)算，規(guī)劃區(qū)內(nèi)，“十一五”期間住房用地供應(yīng)總量為9350畝，其中，普通商品住房用地供應(yīng)總量為3439畝；各類政策保障性住房用地供應(yīng)總量為5911畝。三、住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)指引。遵循國(guó)家宏觀調(diào)控精神，在住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型住房和政策保障性住房用地的供應(yīng)。（1）規(guī)劃期內(nèi)，供應(yīng)住房用地總量中，中低價(jià)位、中小套型住房用地為6545畝，占用地供應(yīng)總量的70%。（2）規(guī)劃期內(nèi)，政策保障性住房用地中，安置房用地39

56、55畝，經(jīng)濟(jì)適用住房用地537畝，集宿房用地1419畝。四、住房用地供應(yīng)年度指引住房用地的年度供應(yīng)，主要考慮幾個(gè)方面：一是盡量滿足國(guó)家對(duì)住房建設(shè)宏觀調(diào)控的要求，盡快消化存量土地，縮短已批土地的閑置周期；二是盡可能保持每年都有一定數(shù)量的土地出讓，以保障相應(yīng)的土地出讓金收益；三是保持十一五期間住宅用地總量供需的平衡。2006年，供應(yīng)商品住房用地752畝，政策保障性住房用地1236畝；2007年，供應(yīng)商品住房用地806畝，政策保障性住房用地1419畝；2008年，供應(yīng)商品住房用地806畝，政策保障性住房用地1365畝；2009年，供應(yīng)商品住房用地591畝，政策保障性住房用地1096畝；2010年，供應(yīng)商品住房用地484畝，政策保障性住房用地795畝。五、住房用地供應(yīng)空間指引住房建設(shè)用地的區(qū)域分配，遵循以下指導(dǎo)思想：一是“十一五”居住用地的分區(qū)供應(yīng)應(yīng)與區(qū)域同期住房需求相適應(yīng)，與同期居住用地的需求相適應(yīng)；二是充分重視各區(qū)域內(nèi)的存量土地與在建土地的規(guī)模，將存量土地與增量土地通盤考慮，在總量平衡的條件下，對(duì)存量土地少的地區(qū)，加大增量土地的提供；而對(duì)在建與未開(kāi)工面