控制性詳細(xì)規(guī)劃

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。城市設(shè)計(jì)是對(duì)城市體型和空間環(huán)境所做的整體構(gòu)思與安排，貫穿于城市規(guī)劃的全過程。容積率是指一定地塊內(nèi)、總建筑面積與建筑用地面積的比值。綠地率是指一定地塊內(nèi)各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。用地面積是指建設(shè)項(xiàng)目報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測量確定的建設(shè)用地土地面積。用地邊界是規(guī)劃用地與道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃分用地的范圍邊界。用地性質(zhì)是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類用地所規(guī)定的使用用途。容積率是

2、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。住宅建筑面積毛容積率指每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。住宅建筑面積凈密度指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積。建筑密度指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例。綠地率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑限高一般指建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度。建筑后退是指在城市建設(shè)中，建筑物相對(duì)于規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線的后退距離，通常以后退距離的下限進(jìn)行控制。建筑間距是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離，城市規(guī)劃特別是在詳細(xì)規(guī)劃中對(duì)建筑間距有很嚴(yán)格的要求。日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日（

3、或大寒日）底層獲得不低于二小時(shí)的滿窗日照（日照）而保持的最小間隔距離。消防間距指防止著火建筑在一定時(shí)間內(nèi)引燃相鄰建筑，便于消防撲救的間隔距離。千人指標(biāo)指進(jìn)行居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，用來確定配建公共建筑數(shù)量的定額指標(biāo)。一般以每千居民為計(jì)算單位，例如：中小學(xué)生以每千居民有多少座位計(jì)算。我國城市規(guī)劃可以分為戰(zhàn)略層面和操作層面，總體規(guī)劃被視為戰(zhàn)略層面，詳細(xì)規(guī)劃屬操作層面?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃編制的目標(biāo)：（1） 明確所涉及地區(qū)的發(fā)展定位，與上位的城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃中的相應(yīng)內(nèi)容相銜接，使之能夠進(jìn)一步分解和落實(shí)，確定該地區(qū)在城市中的分工；（2） 依據(jù)上述發(fā)展定位，綜合考慮現(xiàn)狀問題，已有規(guī)劃、周邊關(guān)系、未來挑戰(zhàn)等因素

4、，制定所涉及地區(qū)的城市建設(shè)各項(xiàng)開發(fā)控制體系的總體指標(biāo)，并在用地和公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等方面的配置上落實(shí)到各地塊，為實(shí)現(xiàn)所涉及地區(qū)的發(fā)展定位提供保障；（3） 為各地塊制定相關(guān)的規(guī)劃指標(biāo)，作為法定的技術(shù)管理工具，直接引導(dǎo)和控制地塊的各類開發(fā)建設(shè)活動(dòng)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容：控制性詳細(xì)規(guī)劃主要以對(duì)地塊的用地使用控制和環(huán)境容量控制、建筑建造控制和城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、市政工程和公共服務(wù)設(shè)施的配套，以及交通活動(dòng)控制和環(huán)境保護(hù)規(guī)定為主要內(nèi)容，并針對(duì)不同地塊、不同建設(shè)項(xiàng)目和不同開發(fā)過程，應(yīng)用指標(biāo)量化、條文規(guī)定、圖則標(biāo)定等方式對(duì)各控制要素進(jìn)行定性、定量、定位和定界的控制和引導(dǎo)。控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各

5、地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容；人口容量、建筑形式、體量、風(fēng)格、色彩要求及其環(huán)境要求等為引導(dǎo)性內(nèi)容。控制性詳細(xì)規(guī)劃的特征：（1） 控制引導(dǎo)性和操作靈活性、（二）法律效應(yīng)、（三）圖則標(biāo)定、（四）開發(fā)引導(dǎo)控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用：（1） 承上啟下，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性、（二）與管理結(jié)合，與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)、（三）體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想、（四）城市政策的載體總體規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的整體戰(zhàn)略框架，研究的是城市土地利用、總體布局、發(fā)展方向等戰(zhàn)略層面的問題，不可能對(duì)每一個(gè)地塊提出詳細(xì)、明確的規(guī)劃要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃是對(duì)小范圍內(nèi)城

6、市開發(fā)建設(shè)活動(dòng)所進(jìn)行的總平面布局和空間形體組織，它提供的是用于具體項(xiàng)目建設(shè)的藍(lán)圖。控制性詳細(xì)規(guī)劃起到深化總體規(guī)劃和指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的作用，確保城市規(guī)劃體系的完善和連續(xù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃組織編制主體（包括城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門及鎮(zhèn)人民政府）制定控制性詳細(xì)規(guī)劃編制任務(wù)書。控制性詳細(xì)規(guī)劃工作階段劃分：（1） 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、（2）現(xiàn)場探勘與資料收集階段、（3）方案設(shè)計(jì)階段、（4）成果編制階段、（5）上報(bào)審批階段控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心內(nèi)容是其各項(xiàng)控制指標(biāo)，可以分為規(guī)定性控制指標(biāo)和引導(dǎo)性控制指標(biāo)兩大類、十三小類（1.用地性質(zhì) 2.用地面積 3.建筑密度 4.容積率 5.建筑

7、高度/層數(shù) 6.綠地率 7.公建配套項(xiàng)目 8.建筑后退道路紅線 9.建筑后退用地邊界 10.社會(huì)停車庫 11.配建停車庫 12.地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段 13.建筑形體、色彩、風(fēng)格等城市設(shè)計(jì)內(nèi)容。）控制性詳細(xì)規(guī)劃成果表達(dá)深度基本要求：1. 既能深化、補(bǔ)充、完善落實(shí)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃意圖，又能落實(shí)到每塊具體用地上；2. 能充當(dāng)土地租讓、招標(biāo)、標(biāo)底條件和管理的依據(jù)與建設(shè)的指導(dǎo)；3. 直接指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃和個(gè)案建設(shè)（規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃成果表達(dá)深度內(nèi)容要求：1. 確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的邊界，確定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件的允許建設(shè)類型；2. 確定各地塊的建筑密度。3

8、. 提出各地塊的建筑質(zhì)量。4. 根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置。5. 根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。6. 制定相應(yīng)的土地利用與建筑管理規(guī)定。圖則應(yīng)表達(dá)的內(nèi)容：1. 地塊的區(qū)位2. 各地塊的用地邊界、地塊編號(hào)3. 規(guī)劃用地性質(zhì)、用地兼容性及主要控制指標(biāo)4. 公共配套設(shè)施、綠化區(qū)位置及范圍，文物保護(hù)單位、歷史街區(qū)的位置及保護(hù)范圍5. 道路紅線、建筑后退線、建筑貼線率，道路的交叉點(diǎn)控制坐標(biāo)、標(biāo)高、轉(zhuǎn)彎半徑、公交站場、停車場、禁止開口路段、人行過街地道和天橋等6. 大型市政通道的地下及地上空間的控制要求，如高壓線走廊、飛行凈空限制等7. 其他對(duì)環(huán)

9、境有特殊影響設(shè)施的衛(wèi)生與安全防護(hù)距離和范圍8. 城市設(shè)計(jì)要點(diǎn)，注釋控制性詳細(xì)規(guī)劃控制體系規(guī)劃圖：容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系：容積率=用地內(nèi)所有建筑的總面積/用地面積建筑密度=用地內(nèi)所有建筑的基地總建筑面積/用地面積建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總面積/用地內(nèi)所有建筑的基地總建筑面積因此，容積率=建筑密度x建筑平均層數(shù)綠地率的廣義理解：1.宏觀“綠地率”是指城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃里公共綠地、生產(chǎn)綠地、防護(hù)綠地之和占城市建設(shè)用地的百分比，用以衡量一個(gè)城市的綠化水平。2微觀“綠地率”是指特定地塊用地范圍內(nèi)各種綠地的總和占總用地的百分比。各類綠地包括公共綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(

10、即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范中指出城市道路綠地率符合的規(guī)定：1 園林景觀路綠地率不得小于40%;2 紅線寬度大于50m的道路綠地率不得小于30%;3 紅線寬度在4050m的道路綠地率不得小于25%;4 紅線寬度小于40m的道路綠地率不得小于20%。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)居住區(qū)中心綠地的規(guī)定：組團(tuán)不少于0.5m2/人，小區(qū)（含組團(tuán)）不少于1m2/人，居住區(qū)（含小區(qū)與組團(tuán)）不少于1.5m2/人，并應(yīng)根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃布局形式統(tǒng)一安排、靈活使用。舊區(qū)改建可酌情降低，但不得低于相應(yīng)指標(biāo)的70。建筑限高、建筑層高、建筑密度、容積率的關(guān)系：容積率=建筑密度x

11、平均層數(shù) 平均層數(shù)=建筑高度/層高即，容積率=（建筑密度x建筑高度）/層高 民用建筑設(shè)計(jì)通則中基地機(jī)動(dòng)車出人口位置應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 與大中城市主干道交叉口的距離，自道路紅線交叉點(diǎn)量起不應(yīng)小于70m； 2 與人行橫道線、人行過街天橋、人行地道(包括引道、引橋)的最邊緣線不應(yīng)小于5m； 3 距地鐵出人口、公共交通站臺(tái)邊緣不應(yīng)小于15m；4 距公園、學(xué)校、兒童及殘疾人使用建筑的出人口不應(yīng)小于20m；5 當(dāng)基地道路坡度大于8時(shí)，應(yīng)設(shè)緩沖段與城市道路連接；6 與立體交叉口的距離或其他特殊情況，應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃

12、行政主管部門的規(guī)定。公共停車場用地面積按規(guī)劃城市人口每人0.81.0平方米計(jì)算；其中：機(jī)動(dòng)車停車場每車位用地占80%90%，自行車停車場用地占10%20%。公共停車場采用當(dāng)量小汽車停車位數(shù)計(jì)算。居住人口密度指居住區(qū)、居住小區(qū)或住宅組團(tuán)中，單位面積內(nèi)持有正式戶口的居住人口數(shù)。居住人口密度=地塊內(nèi)的總?cè)藬?shù)/地塊的面積x100%人口凈密度指單位住宅用地上居住的人口數(shù)量和住宅用地面積比例的數(shù)值。人口凈密度 =規(guī)劃總?cè)丝?住宅用地面積人口毛密度指單位居住用地上居住的人口數(shù)量。人口毛密度 =規(guī)劃總?cè)丝?居住用地面積公共服務(wù)設(shè)施是保障生產(chǎn)、生活的各類公共服務(wù)的物質(zhì)載體，包括城市的公共服務(wù)設(shè)施和村鎮(zhèn)地區(qū)的公共

13、建筑。城市公共服務(wù)設(shè)施配套要求：1. 高中及其他教育設(shè)施：2. 圖書館：3. 影劇院：4. 老年福利院：5. 綜合醫(yī)院居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套要求：（1） 教育設(shè)施：1.托兒所2.幼兒園3.普通中 小學(xué)4.九年一貫制學(xué)校（2） 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施（3） 文化體育設(shè)施（4） 商業(yè)服務(wù)設(shè)施（5） 社區(qū)服務(wù)（6） 行政管理設(shè)施及其他國標(biāo)的居住區(qū)公建用地比例為15%25%、居住小區(qū)公建用地比例為12%22%。市政設(shè)施包括交通、供電、燃?xì)?、供熱、通信、給水、排水、防災(zāi)、環(huán)衛(wèi)等各項(xiàng)市政設(shè)施?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃給水工程規(guī)劃應(yīng)在上一層次的總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的給水工程規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行編制，其編制內(nèi)容包括：1.分析現(xiàn)狀給水系

14、統(tǒng)情況；2.計(jì)算用水量，提出水壓的要求；3.落實(shí)上一層次規(guī)劃給水設(shè)施數(shù)量、位置和用地范圍；4.布置給水管網(wǎng)并計(jì)算管徑。控制性詳細(xì)規(guī)劃雨水工程規(guī)劃應(yīng)在雨水分區(qū)規(guī)劃或雨水總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上編制，其編制內(nèi)容包括：1.分析現(xiàn)狀雨水系統(tǒng)情況；2.提出規(guī)劃區(qū)雨水流量計(jì)算式；3.落實(shí)上一層次規(guī)劃雨水設(shè)施或確定規(guī)劃區(qū)雨水設(shè)施種類、數(shù)量、位置和用地范圍；4.布置雨水管道并計(jì)算管徑。城市工程管線綜合規(guī)劃的主要內(nèi)容：（1） 確定城市工程管線在地下敷設(shè)時(shí)的順序和工程管線間的最小水平凈距、最小垂直凈距；（2） 確定城市工程管線在地下敷設(shè)時(shí)的最小覆土深度；（3） 確定城市工程管線在架空敷設(shè)時(shí)管線及桿線的平面位置及周圍建（構(gòu)

15、）筑物、道路、相鄰工程管線間的最小水平凈距和最小垂直凈距。當(dāng)工程管線豎向位置發(fā)生矛盾時(shí)，其處理原則是：（1） 壓力管線讓重力自流管線；（2） 可彎曲管線讓不易彎曲管線；（3） 分支管線讓主干管線；（4） 小管徑管線讓大管徑管線。控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施的目的與作用：（1） 控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施的目的是對(duì)城市土地資源和空間資源加以合理配置，使城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)活動(dòng)及建設(shè)活動(dòng)能夠高效、有序、持續(xù)地按照既定規(guī)劃進(jìn)行，控制引導(dǎo)城市建設(shè)健康有序地發(fā)展。（2） 實(shí)施控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用（1） 適應(yīng)城市快速發(fā)展，控制性詳細(xì)規(guī)劃可以實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理的最簡化操作，大大縮短決策、規(guī)劃、土地批租和項(xiàng)目建設(shè)的周期。提高城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的效率。（2） 面對(duì)城市規(guī)劃力量的不足以及城市規(guī)劃管理水平不高的現(xiàn)狀，控制性詳細(xì)規(guī)劃將抽象的規(guī)劃原則和復(fù)雜的規(guī)劃要素進(jìn)行簡化和圖解化，再從中提煉出城市土地功能的最基本要素