保定市房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)知識培訓（PPT 66頁）

1、保定市房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)知識培訓保定市房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)知識培訓張長春副教授 律師Changchun_來自資料搜索網(wǎng)() 海量資料下載2022年3月5日2第一章第一章 房地產(chǎn)中介服務管理制度與政策房地產(chǎn)中介服務管理制度與政策1.房地產(chǎn)中介服務的概念2.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度3.經(jīng)紀人員權利和義務4.房地產(chǎn)中介行業(yè)信用檔案與行業(yè)自律2022年3月5日31 1 房地產(chǎn)中介服務的概念房地產(chǎn)中介服務的概念l房地產(chǎn)中介服務 是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供服務的經(jīng)營活動。 咨詢 房地產(chǎn)中介 估價 經(jīng)紀2022年3月5日41 1 房地產(chǎn)中介服務的概念房地產(chǎn)中介服

2、務的概念l房地產(chǎn)經(jīng)紀的 概念 是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)營性活動。l房地產(chǎn)中介服務的主要特點 人員特定 委托服務 有償服務 2022年3月5日52 2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度l種類： 房地產(chǎn)經(jīng)紀人 執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格l報考條件 與房地產(chǎn)估價師報考條件相當（畢業(yè)及工作年限）l注冊管理 CIREAA 、行為性質(zhì)（行政許可）、注冊管理2022年3月5日62 2 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度l注冊基本要求 初始注冊 續(xù)期注冊 不具有完全民事行為能力 受刑事處罰 脫崗連續(xù)兩年 同時在兩個及

3、以上經(jīng)紀機構執(zhí)業(yè) 嚴重違反職業(yè)道德和 行業(yè)規(guī)定 2022年3月5日73 3 經(jīng)紀人員權利和義務經(jīng)紀人員權利和義務l權利 依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 拒絕委托人的違法指令 l義務 向委托人披露相關信息 保守商業(yè)秘密 2022年3月5日84 4 房地產(chǎn)中介行業(yè)信用檔案與行業(yè)自律房地產(chǎn)中介行業(yè)信用檔案與行業(yè)自律l行業(yè)信用檔案 - 誠實信用原則的被動執(zhí)行l(wèi)行業(yè)自律 自律組織-CIREAA 組織性質(zhì)-社團組織，隸屬于建設部 估價、經(jīng)紀人員、機構自動會員制2022年3月5日9第二章第二章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策房地產(chǎn)交易管理制度與政策l1房地產(chǎn)交易簡述l2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓l3商品房銷售l4房屋租賃l5房地產(chǎn)抵

4、押2022年3月5日101 房地產(chǎn)交易簡述房地產(chǎn)交易簡述l房地產(chǎn)交易的定義 指房地產(chǎn)的市場行為，包括轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等形式。l基本制度 房地產(chǎn)成交價格申報制度 土地價格評估制度 市場準入制度：人員資格與機構資質(zhì)管理 l房地產(chǎn)基本制度的社會背景 土地使用制度改革 住房制度改革2022年3月5日112 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓l房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 城市房地產(chǎn)管理法：買賣、贈予、其他 轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定了其他的方式： 以房地產(chǎn)作價出資入股 合資、合作建房 企業(yè)兼并與合并 以房抵債 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的 實質(zhì)是土地使用權及房屋所有權轉(zhuǎn)移，即土地使用權變更登記、房屋所有權過戶登記2022年3月5日122 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地

5、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓*l房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 必備條件：取得土地證；達到開發(fā)程度：房屋建設與成片開發(fā)； 禁止條件 司法、行政限制 依法收回土地使用權 未經(jīng)共有人書面同意的（2/3以上份額持有人或全體共同共有人） 權屬有爭議的 未依法領取權屬證書的 商品房預購人在 工程竣工前將預購商品房再行轉(zhuǎn)讓2022年3月5日132 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓l出讓與劃撥土地使用權之房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 出讓土地使用權房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 - 用益物權；合同轉(zhuǎn)讓：余期計算 劃撥土地使用權房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 - 無償取得，須經(jīng)審批，且土地收益不歸房地產(chǎn)產(chǎn)權人 - 可以通過劃撥方式供地的情形2022年3月5日143 商品房銷售商品房銷售l商品房銷售定義 商品房銷售

6、，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋，或者現(xiàn)房出售給購房人，收取定金或價款的行為，分為預售、現(xiàn)售及項目轉(zhuǎn)讓。l商品房預售 已交付全部土地使用權出讓金，取得使用權證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； 開發(fā)企業(yè)已經(jīng)向縣市級以上人民政府辦理預售登記，取得了商品房預售許可證2022年3月5日153 商品房銷售商品房銷售l商品房銷售禁止的行為 在交付房屋前，將合同標的物的房屋轉(zhuǎn)賣他人； 采用返本銷售或售后返租，給與保證獲利承諾； 應按套銷售，不得采用分割拆零銷售（如每平米）； 邊預售邊辦理預售

7、申請，甚至是先賣后補辦預售許可證 欺詐銷售：變更規(guī)劃，虛假描述（距市中心5分鐘），一房二主（開發(fā)公司與施工企業(yè)分別發(fā)售）2022年3月5日163 商品房銷售商品房銷售l商品房銷售計價方式（均按建筑面積進行登記） 按套（單元）銷售 按套內(nèi)建筑面積 按建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積單獨所有，獨立產(chǎn)權共同共有，不可主張份額區(qū)分所有權2022年3月5日173 商品房銷售商品房銷售l商品房銷售面積誤差的處理 產(chǎn)權登記面積-合同約定面積面積誤差比S= 合同約定面積1.-3%S3%: 按合同約定價格結算，多退少補；2.S-3%：由開發(fā)商雙倍返還；3.S3%：房價款由開發(fā)商負擔，產(chǎn)權歸買受

8、人 （=無償贈予）2022年3月5日184 房屋租賃房屋租賃l房屋租賃的定義 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人，將其房屋出租給承租人使用（居住或從事經(jīng)營活動），由承租人向出租人支付租金的行為。l房屋租賃的政策 共同居住人的繼續(xù)承租權 優(yōu)先承租權 優(yōu)先購買權 買賣不破租賃 l租賃條件 - 與轉(zhuǎn)讓條件基本相同2022年3月5日194 房屋租賃房屋租賃l房屋租賃合同 合同性質(zhì)：民事、6個月以上書面合同（合同法與房管法不同） 租期：定期與不定期、20年、不定期之隨時解除權 租金交付：法律規(guī)定與現(xiàn)實做法、拖欠租金之單方解除權 修繕責任 轉(zhuǎn)租 （圖1 當事人關系圖）出租人承租人次承租人2022年3月5

9、日205 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押l房地產(chǎn)抵押的定義 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。l抵押法律關系分析 主從合同（權利） 債權人與抵押權人始終為同一人債 權 人債 務 人第 三 人抵 押 人抵押權人主合同從合同債務人與抵押人不一定為同一人圖主從法律關系主體間對應關系2022年3月5日225 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押l抵押的分類 法定登記抵押 房地產(chǎn)抵押登記之法定性 自愿登記抵押l可以抵押的房地產(chǎn)范圍 國有出讓土地使用權 經(jīng)批準的國有劃撥土地使用權 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以其建筑物抵押的，

10、占用范圍內(nèi)的 依法承包的四荒地2022年3月5日235 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押l房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 共同抵押與分割抵押 房地一致原則 抵押額的確定（限于抵押人可處分價值部分） 企業(yè)以房地產(chǎn)抵押須經(jīng)有關內(nèi)部機構批準（集體企業(yè)：職代會及上級主管；三資企業(yè)：董事會；公司：股東（大）會） 抵押期限不超過企業(yè)經(jīng)營期限和土地出讓期限 流質(zhì)條款（教材第14條） 事業(yè)單位以公益設施以外的財產(chǎn)可以為自身債務抵押 抵押權實現(xiàn)*與租賃權保護（類似于買賣不破租賃）2022年3月5日245 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押l房地產(chǎn)抵押合同 書面合同 實踐合同 登記生效（糾正教材P31之登記對抗性）2022年3月5日255 房地產(chǎn)抵

11、押房地產(chǎn)抵押l房地產(chǎn)抵押效力 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)之通知和告知義務 抵押權人的保全權：抵押物價值明顯減少時，過錯有否（物上代位性） 實現(xiàn)條件 變現(xiàn)價款之處分 分割擔保之受償優(yōu)先權 新增建筑物不屬于抵押物，抵押權人無優(yōu)先受償權2022年3月5日26第三章第三章 房房地產(chǎn)權屬登記制度與政策房房地產(chǎn)權屬登記制度與政策l1房地產(chǎn)登記的概念l2我國房地產(chǎn)登記機關l3房地產(chǎn)登記種類2022年3月5日271 房地產(chǎn)登記的概念房地產(chǎn)登記的概念l房地產(chǎn)登記 是指經(jīng)權利人申請，由房地產(chǎn)權屬登記機關將有關申請人的房地產(chǎn)權利事項記載于房地產(chǎn)登記薄并進行公示的行為。 公示力 房地產(chǎn)登記的意義 公信力 案例：鄭州陳振父子

12、買房被騙案2022年3月5日282 我國房地產(chǎn)登記機關我國房地產(chǎn)登記機關l土地登記 土地所有制形式 縣級以上政府及職能部門 縣級以上人民政府蓋章 l房產(chǎn)登記 房管法：縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證 由房管局蓋章即可2022年3月5日293 房地產(chǎn)登記種類房地產(chǎn)登記種類l土地產(chǎn)權證書 集體土地所有權證 國有土地使用權證 集體土地使用權證 土地他項權利證明書2022年3月5日303 房地產(chǎn)登記種類房地產(chǎn)登記種類l房屋產(chǎn)權證書 房屋所有權證 房屋共有權證 房屋他項權證2022年3月5日313 房地產(chǎn)登記種類房地產(chǎn)登記種類l房屋登記種類 總登記 初始登記 轉(zhuǎn)移登記 變更登記 他項權

13、利登記 注銷登記2022年3月5日323 房地產(chǎn)登記種類房地產(chǎn)登記種類l土地登記種類 總登記（又稱初始土地登記） 變更土地登記其中 變更土地登記又分為權利設定登記、權利變更登記、其他變更登記和注銷登記四種。-引自1995年部門規(guī)章土地登記規(guī)則2022年3月5日33第四章第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概述房地產(chǎn)經(jīng)紀概述l1 房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念l2 委托合同l3 行紀合同l4 居間合同l5 四種行為的區(qū)別l6 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務種類2022年3月5日341 房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念l房地產(chǎn)經(jīng)紀 是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)濟活動。掮客、互郎（牙行）2022年3月5

14、日352 委托合同委托合同l委托合同 是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人的事務的一種列名合同，處理結果由委托人承受。特征有： 1）建立在相互信任的基礎上； 2）合同標的 是處理委托事務-法律行為及事實行為； 3）受托人以委托人的名義和費用處理委托事務； 4）委托合同有償還是無償，完全取決于當事人約定； 5）委托合同是諾成、不要式、雙務合同； 2022年3月5日362 委托合同委托合同l相關規(guī)定 1）受托人按指示行事義務； 2）受托人親自處理事務義務； 3）受托人的報告義務； 4）受托人轉(zhuǎn)委托之選人注意義務； 5）公開代理關系之隱名代理合同，直接對委托人； 6）不公開代理關系之披露義務；

15、7）委托合同之任意解除權，但須承擔損失賠償責任； 2022年3月5日372 委托合同委托合同l委托與代理的關系 1）法律淵源不同； 2）委托的事務不同；法律+事實行為 3）委托合同是委托代理的基礎關系，是產(chǎn)生委托代理的原因和基礎；4）二者均是提供勞務；2022年3月5日383 行紀合同行紀合同l行紀合同 是行紀人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，由委托人支付報酬的合同。行紀合同的法律特征有： 1）行紀人是接受委托人的委托，專業(yè)從事貿(mào)易活動，具有法定資格的商人； 2）行紀行為的目的是為委托人的利益，自己賺取報酬； 3）以自己的名義為委托事務； 4）行紀行為是商事貿(mào)易活動，僅為法律行為，分徑收、經(jīng)

16、售行紀； 5）行紀人的介入權（與代理不同）； 6）是雙務、有償、諾成性和不要式合同 。2022年3月5日393 行紀合同行紀合同l行紀合同的相關規(guī)定 行紀費用由行紀人自己負擔； 以高于或低于指示價格買入或賣出，補償其差額后有效； 低買貨高賣，可商定增加報酬，未約定或依合同法第61條不能確定的，增加之利益歸委托人； 請求報酬與留置權 行紀行為以動產(chǎn)、證券等委托買賣為對象； 與委托合同的關系-對 行紀合同沒有規(guī)定的，適用委托合同的有關規(guī)定2022年3月5日404 居間合同居間合同l居間合同 是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的 媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間合同的法律特征有：

17、 1）標的是居間勞務； 2）居間人須按委托人的指示和要求為居間活動； 3）居間人是經(jīng)批準從事居間業(yè)務的人； 4）是雙務、有償、諾成性和不要式合同 。2022年3月5日414 居間合同居間合同l居間合同的相關規(guī)定 居間報酬的取得居間成功； 居間費用的負擔-居間成功，自己負擔；居間不成功，向委托人主張； 媒介居間和指示居間； 與委托合同的關系-可適用委托合同的有關規(guī)定-推論2022年3月5日425 四種行為的區(qū)別四種行為的區(qū)別*2-4名稱主體名義后果歸屬法律關系主體費用負擔合同性質(zhì)委托行為1委托委托人受托人委托人或隱名委托歸委托人委托人第三人委托人有償或無償法律行為或事實行為2 2代理被代理人代理

18、人被代理人被代理人被代理人第三人被代理人有償法律行為3行紀委托人行紀人行紀人自己間接歸委托人行紀人第三人行紀人有償法律行為，且貿(mào)易行為4居間委托人居間人居間人自己委托人第三人居間人有償無法律意義行為2022年3月5日436 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務種類房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務種類 買方代理 房地產(chǎn)代理 賣方代理 房地產(chǎn)經(jīng)紀 指示居間 房地產(chǎn)居間 媒介居間2022年3月5日446 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務種類房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務種類其他業(yè)務分類 房地產(chǎn)買賣、租賃和信托 新房與二手房2022年3月5日456 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務種類房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務種類現(xiàn)時房地產(chǎn)市場之經(jīng)紀業(yè)務 新房銷售代理 二手房代理（買賣、租賃） 二手房居間（買賣、租賃）

19、 過戶登記手續(xù)代辦 住房貸款申請代辦 住房置業(yè)擔保（略顯超范圍）2022年3月5日466 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務種類房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務種類將來經(jīng)紀業(yè)務 房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)行紀 房地產(chǎn)擔保 2022年3月5日47第五章第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員房地產(chǎn)經(jīng)紀人員l1 執(zhí)業(yè)資格的種類l2 專業(yè)人員注冊管理l3 專業(yè)人員的 權利和義務l4 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德l5 房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則2022年3月5日481 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格的種類房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格的種類 房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格執(zhí)業(yè)資格證書和注冊證書 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格從業(yè)資格證書2022年3月5日492 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)注冊 種

20、類：初始注冊與續(xù)期注冊 期限：有效期3年；期滿前3個月申請續(xù)期；3年內(nèi)未初始注冊的，需要參加培訓方可注冊。 注冊條件（見教材52頁） -受刑事處罰背景，何須五年？2022年3月5日503 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員權利和義務房地產(chǎn)經(jīng)紀人員權利和義務 權利 義務-考試內(nèi)容、日常工作意識，需牢記！2022年3月5日514 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德經(jīng)紀人職業(yè)道德基本要求 守法經(jīng)營 以誠為本 恪守信用 盡職守責 公平競爭，注重合作- 引出建設部的風險提示2022年3月5日524 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)規(guī)則房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)規(guī)則經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)規(guī)則中的具體規(guī)定（新增加內(nèi)容）7 委托人利益最大化，居間業(yè)務時

21、公平不偏袒；8 行業(yè)內(nèi)部相互尊重，公平競爭，優(yōu)勢互補，資源共享；9 保守委托人的商業(yè)秘密；14 先簽訂委托協(xié)議，在發(fā)布房源、客源信息，且在委托協(xié)議中載明指定或選定的專業(yè)人員；2022年3月5日534 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)紀律房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)紀律經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)規(guī)則中的具體規(guī)定（新增加內(nèi)容）15 禁止不正當執(zhí)業(yè)：引誘、欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通、惡意降低傭金標準、詆毀競爭對手等；16 禁止撬行、力所不能及、接受違法委托損害他人、社會公共利益；20 執(zhí)業(yè)時應出示自己自己的注冊證書注冊證書；21 現(xiàn)場核實、如實說明有利與不利因素及影響-自己說實話基礎；2022年3月5日544 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)紀律房地產(chǎn)

22、經(jīng)紀人員職業(yè)紀律經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)規(guī)則中的具體規(guī)定（新增加內(nèi)容）22 不得采取假贈與、瞞報、不實申報成交價格、借公正委托售房（假行紀）（假行紀）規(guī)避國家政策；25 交易資金挪用、壓占，應到銀行開立“客戶交易結算資金”專用存款賬戶，用以劃轉(zhuǎn)房價款等；27 不得謀取委托協(xié)議以外的非法收益，如低進高出，賺取差價；未完成委托服務，不得要求支付傭金，若協(xié)議未約定費用的承擔 ，連經(jīng)紀服務費用亦不可收取，更不可扣留客戶預交的房價款、押金、保證金-行業(yè)信譽喪失之罪魁禍首2022年3月5日55第六章第六章 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構房地產(chǎn)經(jīng)紀機構l1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的含義和類型l2 經(jīng)紀機構設立l3 經(jīng)紀機構的注銷2022年3月5日561 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的含義和類型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的含義和類型l房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 是指符合執(zhí)業(yè)條件，并依法成立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的中介組織，以營利為目的。l機構類型 個人獨資企業(yè) 合伙企業(yè) 公司 外國公司在 我國的分支機構 2022年3月5日572 經(jīng)紀機構設立經(jīng)紀機構設立l設立條件出資方式* 普通條件 特有條件l設立程序 嚴格準則主義 房管部門的前置審查2022年3月5日583 經(jīng)紀機構的注銷經(jīng)紀機構的注銷l企業(yè)注銷前的清算l現(xiàn)實狀況 如雨后春筍般涌現(xiàn)，又似寒冬野外的鳴蟲銷聲匿跡案例：堅石經(jīng)紀公司卷款潛逃案2022年3月5日59第十章第十章