辦公家具項目建議書

1、 某辦公家具生產企業(yè)投資選址建議報告書（討論稿） 寧工投（房）字-15067號初鑒于對投資人的情況有待進一步了解，本報告尚未完整，僅供投資人和內部人員參考！第一章 項目概況一、項目簡介（略）二、項目市場分析： （一）行業(yè)主要監(jiān)管情況、法律法規(guī)及行業(yè)政策 1、行業(yè)監(jiān)管體制及主要部門 本公司屬于家具制造業(yè)（C21）。 中國工業(yè)和信息化部為家具制造業(yè)行政主管部門，負責行業(yè)的宏觀管理，研究制定并組織實施行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策，提出總量平衡、結構調整及產業(yè)布局，協(xié)調解決行業(yè)運行發(fā)展中的有關問題并提出政策建議等。 中國輕工業(yè)聯合會和中國家具協(xié)會協(xié)助制訂家具行業(yè)政策，負責制定行業(yè)標準，監(jiān)測分析行業(yè)運行，統(tǒng)計

2、并發(fā)布行業(yè)信息，向政府部門提出有關行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和法律法規(guī)建議。 2、行業(yè)法律法規(guī)和行業(yè)政策 （1）法律法規(guī) 行業(yè)涉及的法律法規(guī)主要包括安全生產、環(huán)境保護、質量管理、消費者權益保護等方面的法律法規(guī)，具體包括：中華人民共和國安全生產法、中華人民共和國消防法、中華人民共和國產品質量法、中華人民共和國環(huán)境保護法、中華人民共和國環(huán)境影響評價法、中華人民共和國消費者權益保護法等相關法律法規(guī)。 （2）主要行業(yè)政策 3、出口政策 我國鼓勵家具出口。根據財政部、國家稅務總局關于提高勞動密集型產品等商品增值稅出口退稅率的通知（財稅2008144號），自2008年12月1日起，家具的退稅率由11%提高到13%。20

3、09年6月3日，財政部、國家稅務總局關于進一步提高部分商品出口退稅率的通知（財稅200988號），自2009年6月1日起家具產品的退稅率進一步提高到15%。 （二）家具行業(yè)發(fā)展概況 家具作為人類生活不可或缺的必需品，與人們生活、工作、學習、娛樂等活動密切相關，是現代生活方式的載體。家具是一種兼具實用性和藝術性雙重屬性的產品，既要具有較強的實用價值，又要符合人們的審美情趣。家具產品的特性決定家具行業(yè)在經濟社會中的重要地位，伴隨著全球經濟的不斷發(fā)展，全球家具產業(yè)也迅速發(fā)展。 （三）行業(yè)競爭狀況和市場化程度 公司主要產品為辦公家具，辦公家具行業(yè)的競爭狀況和市場化程度與公司業(yè)務發(fā)展密切相關。 （四）市

4、場需求、變動趨勢及其原因 1、辦公家具市場需求及變動趨勢 辦公家具作為人們工作、生活的重要消費品，具有剛性需求，并且與世界各國經濟水平緊密相關。北美、歐洲等世界主要經濟體經濟發(fā)達、人均收入高、辦公條件好，對辦公椅消費需求從金額上看占全球的大部分，中國、俄羅斯等新興市場近年來隨著國內經濟發(fā)展辦公椅需求增長迅速。 （五）行業(yè)利潤水平的變動趨勢及變動原因 1、產品價格分析 目前市場上品牌較多，產品定位涵蓋高中低檔，不同品牌不同系列的產品價格跨度較大。由于目標客戶群以及產品定位不同，導致不同企業(yè)的不同產品在研發(fā)設計、原材料選擇、生產制造等各環(huán)節(jié)投入不同，在一定程度上導致終端產品價格不同。一般就一款產品

5、自身而言，在面世之初價格較高，之后隨著技術的不斷成熟、產品品質的不斷穩(wěn)定以及市場的培育，產品的價格會逐步下降而后趨于平穩(wěn)。行業(yè)內具有一定規(guī)模和技術實力的企業(yè)，通過不斷豐富產品系列、開發(fā)創(chuàng)新產品、提高產品技術含量和產品品質，以保持較高價值水平，獲取較高的產品附加值。 2、行業(yè)利潤水平及變動分析 普通產品的生產屬于傳統(tǒng)制造業(yè)范疇，產品技術含量及工藝水平不高，參與行業(yè)競爭的企業(yè)眾多；缺乏自主知識產權，導致仿造現象嚴重，產品同質化競爭激烈，整體毛利率較低并且波動較大。 行業(yè)內領先企業(yè)由于具備較強的研發(fā)設計能力和品質管理能力，走產品中高端路線等差異化競爭策略，不斷提高產品技術含量和品質，一方面，隨著檔次

6、提升而提高產品附加值；另一方面，憑借擁有自主知識產權等競爭優(yōu)勢形成的議價能力，從而能夠持續(xù)保持較高的毛利率水平。 （六）影響行業(yè)發(fā)展的有利和不利因素 1、有利因素 （1）產業(yè)政策支持 2009 年輕工業(yè)調整和振興規(guī)劃指出，要“加快家具、五金、塑料等行業(yè)重點專業(yè)市場建設，進一步發(fā)揮專業(yè)流通市場的作用，促進國內消費。支持國內有實力的企業(yè)實施本地化生產，拓展國際市場，擴大產品覆蓋面，提高自主品牌的知名度和競爭力”；2010 年，中國家具行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃指出，“家具行業(yè)要堅持自主創(chuàng)新，提高家具生產管理水平，提高家具生產的自動化水平。運用綠色環(huán)保的新材料、新技術，開發(fā)功能性產品，滿足消費者個性化需

7、求”；2011 年中國家具產業(yè)升級指導意見指出，要“加強家具標準化工作，加快實施品牌戰(zhàn)略，提升家具行業(yè)整體的品牌意識，努力扶持部分國家級名牌轉變?yōu)閲H名牌”。國家產業(yè)政策支持成為本行業(yè)健康快速發(fā)展的巨大推動力量。 （2）產業(yè)升級加快，高端產業(yè)轉移初露端倪 隨著國際分工不斷向縱深發(fā)展，產業(yè)分工中生產制造環(huán)節(jié)已經由歐美日等發(fā)達國家向發(fā)展中國家轉移，并且初級制造階段的轉移已經基本完成。我國企業(yè)在這種國際產業(yè)轉移背景下，不斷做強做大，特別是出口型企業(yè)，其產品開發(fā)能力、質量控制能力和成本控制能力相對較強。 （3）市場需求穩(wěn)定增長 辦公家具消費需求取決于消費人群數量、人均收入、消費觀念等因素。北美、歐洲等

8、地的人口數量總體處于緩慢增長階段，但人均收入較高、家具消費能力相對較強，已經形成了穩(wěn)定的市場規(guī)模，產業(yè)成熟度較高，市場需求保持長期穩(wěn)定增長。以中國為代表的新興市場，隨著經濟快速發(fā)展，人民收入的提高，消費觀念和消費水平不斷增強，市場需求將持續(xù)增長，發(fā)展空間巨大。 2、影響行業(yè)發(fā)展的不利因素 （1）成本優(yōu)勢減弱 近年來，原材料價格總體呈上漲趨勢；國內人口紅利逐漸消失，沿海經濟發(fā)達地區(qū)出現“招工難”現象，我國勞動力成本將不斷上漲；土地、能源等價格也呈不斷上漲趨勢；再加上人民幣持續(xù)升值，我國產品出口優(yōu)勢被逐漸削弱。 （2）同質化競爭激烈、行業(yè)總體技術水平仍待提高 盡管近年來本行業(yè)整體制造水平和創(chuàng)新能力

9、得到了顯著提升，但由于國內知識產權保護體系不完善，目前多數企業(yè)研發(fā)投入有限、研發(fā)人才不足、產品種類不夠豐富，導致產品市場競爭激烈。 （3）銷售渠道掌控能力薄弱 從產業(yè)鏈掌控能力看，我國企業(yè)制造和組裝環(huán)節(jié)能力較強，但產業(yè)重要增值環(huán)節(jié)商業(yè)流通、終端銷售環(huán)節(jié)較薄弱。國際市場來看，歐美、日本等發(fā)達國家的銷售渠道主要掌握在知名品牌商、連鎖銷售商、進口商、系統(tǒng)集成商、合約商等企業(yè)手中，目前我國企業(yè)要進入國際市場只有借助其銷售渠道，我國企業(yè)議價能力有限，產品利潤率被擠壓；國內市場發(fā)展不成熟，尚未出現具有較高知名度的零售商和品牌商，一定程度上制約了我國椅業(yè)企業(yè)的發(fā)展。 （七）行業(yè)技術水平和技術特點 產品的技術

10、水平主要取決于研發(fā)設計水平和工藝技術及裝備，研發(fā)設計水平決定了企業(yè)的創(chuàng)新能力，工藝技術及裝備水平決定了一個企業(yè)產品的精加工能力和專業(yè)化水平。 （八）行業(yè)經營模式 在全球國際貿易中，發(fā)達國家一般側重于技術研究、渠道建設、品牌運營并保留部分高端產品的制造，發(fā)展中國家主要從事生產制造。從盈利模式來看，通常情況下，從事技術研發(fā)和品牌銷售的企業(yè)比從事生產制造的企業(yè)能獲得更高的利潤水平。目前國內大部分生產商以OEM 方式經營，而一些具有豐富行業(yè)經驗、具備自主開發(fā)能力的生產商已經實現從OEM 過渡到ODM 模式，通過加大研發(fā)投入，加強供應鏈管理，提高自動化水平，打造自主品牌，建立營銷渠道，提升行業(yè)地位，獲得

11、較高的盈利水平。 （九）行業(yè)的周期性、季節(jié)性與區(qū)域性特征 1、周期性特征 受經濟發(fā)展水平、消費能力、消費習慣等因素影響，行業(yè)無明顯的周期性特征。 2、季節(jié)性特征 辦公家具作為人們工作、生活的日常用品，具有剛性需求，無明顯的季節(jié)性特征。 3、區(qū)域性特征 我國辦公家具生產企業(yè)主要集中在珠三角和長三角地區(qū)。（十）與上下游行業(yè)之間的關聯性三、企業(yè)經營現狀（略）第二章 項目投資選址分析：一、 工業(yè)園區(qū)簡介：主導產業(yè)、投資須知等1、 江南地區(qū)（1） 國家級-江寧經濟技術開發(fā)區(qū)，主導行業(yè)： 汽車、電子信息、智能電網、軟件等； 交通： 公交、地鐵、高速、鐵路等；江寧開發(fā)區(qū)地處沿海和長江經濟發(fā)展帶的交匯處，位于

12、華東中心城市南京市都市圈內，距市中心僅7公里；開發(fā)區(qū)對外對內交通便捷。已經投運的地鐵一號線南延線、機場線和三號線及滬寧、寧杭、寧馬、寧蕪等多條高速公路貫穿園區(qū)，亞洲最大的鐵路樞紐-南京南站緊鄰園區(qū)，繞越公路、寧溧路、將軍路、寧丹路等多條交通干道與南京主城無縫對接；已形成汽車、電子信息兩大主導產業(yè)，智能電網、軟件及未來網絡兩大戰(zhàn)略性新興產業(yè)，航空制造、生命科學兩大未來優(yōu)勢產業(yè)。 窗體頂端 投資寶典：敢說是寶，皆因我方曾引進過一家國內上市公司入園，其中流程奧秘略知一二；1）、只歡迎“世界500強、上市公司等頂尖企業(yè)或真正的一流高科技企業(yè)“，這樣的企業(yè)好像不多??！2）、土地價格較高，目前已到約80萬

13、/畝，我方引進的企業(yè)當時是38萬/畝（實際協(xié)議價是30萬/畝，為什么？因為稅收較高)3）、土地價格可以商議，但是不論什么企業(yè)，稅收不得低于30萬/畝（協(xié)議中明確的），如果少于100畝地則還要高??！乖乖隆地洞窗體底端 注：在江寧行政區(qū)域內，各鎮(zhèn)街道工業(yè)園區(qū)的招商工作主要由江寧經開區(qū)統(tǒng)一管理運營。（2）省級-雨花經濟開發(fā)區(qū)，主導行業(yè)：軟件 電子信息、文化創(chuàng)意、生產性服務業(yè)等；雨花經濟開發(fā)區(qū)屬于南京市衛(wèi)星城 - 板橋新城的一個重要組成部分，板橋新城總規(guī)劃面積 60.4 平方公里，規(guī)劃居住人口達 35 萬人。 為適應對接河西新城發(fā)展的需要，雨花經濟開發(fā)區(qū)目前已經形成以“電子信息、文化創(chuàng)意、生產性服務”

14、等科技研發(fā)、總部經濟類的產業(yè)布局新思路。 投資須知：因處在主城，土地價格高達100萬左右。 （3）省級-江寧濱江經濟開發(fā)區(qū) 主導行業(yè)： 先進制造業(yè)、電子信息、新能源、新材料等 交通： 公路、航空等，距南京主城25公里，距南京長江三橋12公里，距江寧東山新市區(qū)20公里，距安徽鋼城馬鞍山市8公里，是江蘇實施沿江開發(fā)的第一站。 以先進裝備制造業(yè)為定位，重點發(fā)展機械裝備制造、電子電力設備制造、專用及通用設備制造、交通運輸設備制造等先進裝備制造業(yè)，積極培育電子信息、新能源、新材料等高端產業(yè)。 企業(yè)投資須知： 1）、土地價格較高，目前已到約60萬/畝（據2014年南京市政府文件規(guī)定的江寧區(qū)工業(yè)土地出讓價）

15、 2）、土地指標緊張，可供新出讓土地甚少。 （4）省級-溧水經濟開發(fā)區(qū) 溧水位于江蘇省西南部，是南京的南大門，南京都市圈的核心區(qū)域之一。南京溧水經濟開發(fā)區(qū)位于寧杭城鎮(zhèn)和經濟發(fā)展帶，境內有寧杭、寧高、沿江三條高速公路和123、243兩條省道，寧杭高鐵、溧馬高速穿區(qū)而過，是南京市南部重要的制造業(yè)基地之一。 南京溧水經濟開發(fā)區(qū)，2005年12月經國家發(fā)改委審核通過了省級開發(fā)區(qū)認證，轄區(qū)面積為138平方公里，其中建成區(qū)面積達32平方公里，規(guī)劃區(qū)面積為60平方公里。 園區(qū)現有企業(yè)600多家，其中規(guī)模企業(yè)155家。建有食品產業(yè)園、創(chuàng)維電器園、長安汽車園、航空產業(yè)園及國際物流社區(qū)、環(huán)保產業(yè)園、汽車4S園等特

16、色園區(qū)，其中江蘇溧水航空產業(yè)園為省級特色園區(qū)。 投資須知：土地價格32萬/畝（是江寧的50%），其余投資要求也低于江寧。2、 江北地區(qū)1） 省級-六合經濟開區(qū)六合經濟開發(fā)區(qū)于1993年經江蘇省人民政府批準設立（蘇政復【1993】60號），于2001年正式起步開發(fā)。2012年9月六合區(qū)委、區(qū)政府對開發(fā)區(qū)實施擴容升級，將六合經濟開發(fā)區(qū)與中山科技園、雄州工業(yè)園、程橋服裝工業(yè)園、橫梁食品工業(yè)園、四橋產業(yè)園整合，擴容后的開發(fā)區(qū)代管龍池街道、程橋街道，形成“一區(qū)五園帶兩街”發(fā)展構架。主導產業(yè)：高端裝備制造業(yè)、節(jié)能環(huán)保產業(yè)； 投資須知：土地價格37萬/畝（約為江寧的50%），其余投資要求也低于江寧。2） 省

17、級-浦口經濟開發(fā)區(qū)主導行業(yè)： 生物醫(yī)藥、電子信息、軌道交通、裝備制造、新能源新材料等 交通： 隧道、高速、港口等 o 行業(yè)： 信息技術 生物產業(yè) 節(jié)能環(huán)保 高端裝備制造 新能源 其它 o 交通： 地鐵 高速 o 貨號： o 價格： o 重量： 克 產品詳細介紹 浦口經濟開發(fā)區(qū)新區(qū)位于浦口區(qū)中部橋林，與南京高新區(qū)、江北新城共同構成浦口快速發(fā)展的三大板塊。新區(qū)距主城約20公里，車程約25分鐘，多條過江通道將新區(qū)與主城直接相連;長江三橋連接線、滬蓉高速、寧淮高速、寧巢高速、寧滬高鐵、南京繞城公路、寧烏公路穿區(qū)而過，南京第一條過江隧道緊鄰新區(qū)北端，規(guī)劃中的江北快線、7號線、12號線大勝關三條軌道交通線

18、以及濱江大道都將穿區(qū)而過，確保新區(qū)近期和遠期陸路運輸快速高效便捷。新區(qū)距祿口機場40公里,全程高速，車程25分鐘。投資須知：土地價格37萬/畝（約為江寧的50%），其余投資要求也低于江寧。（同六合經開區(qū)）二、 投資企業(yè)選址建議：選址原則：擬投資企業(yè)與工業(yè)園區(qū)是平等互利的2個相關主體，應遵循“互利互惠、平等自愿”原則，企業(yè)選擇了園區(qū)就是選擇了“事業(yè)發(fā)展的新起點、新的發(fā)展模式”，是一個雙贏的選擇！1、 選址方式（非租賃行為）：1） 直接與園區(qū)洽談取得一手出讓土地：鑒于投資人所需廠房在3-5千平米，不建議采取此種方式，理由：政府出讓土地40畝起；2） 購買園區(qū)閑置資產（二手廠房及土地）：適合投資人；

19、理由：某些園區(qū)有企業(yè)轉讓10-20畝的項目；2、 選址區(qū)域：結合投資人所屬行業(yè)和工業(yè)園產業(yè)定位，建議：江南江北均可考慮，江南自江寧區(qū)至溧水區(qū)均可考慮，相對而言，溧水區(qū)物業(yè)性價比更高些。3、 選擇要素：廠房硬性參數（面積、結構、高度等）使用功能是否滿足、交通區(qū)位、招工、產業(yè)及生活配套措施等，工業(yè)園區(qū)的產業(yè)招商政策要求及管委會的接納態(tài)度，轉讓方資產的獨立合法性及轉讓方式等；4、 我方推薦物業(yè)（需對投資人情況作進一步了解確認后開展）三、 附件：附件1：有關園區(qū)招商答疑：企業(yè)關心的問題：什么是違規(guī)占地建房？什么土地可以取得國土證？答：常說的違規(guī)主要是指違反了1）、當地的土地利用規(guī)劃2）、當地的城鄉(xiāng)建設

20、規(guī)劃，即：在不屬工業(yè)建設用地的土地上建設了不符合功能定位的工業(yè)廠房。符合2規(guī)建設的廠房，在國有土地指標下達后可以按相關規(guī)定辦理國土證。 買地后的建房要求？土地證何時取得？答：詳見工業(yè)項目建設用地控制指標要求，廠房容積率不低于1；工業(yè)項目在符合2規(guī)下，一般正常生產納稅符合要求后，一年內開始辦理土地手續(xù)、參加國土招拍掛手續(xù)，第二年辦理國土證、房產證。 園區(qū)關心的問題：1、企業(yè)的上、下游企業(yè)，原材料采購、銷售市場在哪里？最主要的客戶是？市場銷售時自行銷售、委托？未來市場前景？2、企業(yè)未來35年需要使用的廠房面積多大？3、企業(yè)未來三年內的用電量是？是否符合低能耗標準？4、企業(yè)的技術、研發(fā)能力來源？專利、新技術、設備，產品原料是否?；?？需辦理生產許可證嗎？生產工藝、產品有無國家限制發(fā)展、鼓勵發(fā)展的屬性？5、企業(yè)的環(huán)保方面，三廢排放（水、氣、固體垃圾）、噪音揚塵控制如何？環(huán)保設備投入？環(huán)保部門檢查意見？6、企業(yè)前三年的納稅情況（完稅證明），未來3年利稅預計？7、企業(yè)目前工人人數，未來3年用工人數，勞動保護情況