房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手法和征稅對策-

1、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手法和征稅對策隨著我國住房制度的改革的深入,以及人民生活水平的提高和農(nóng)村人口城市化的加快,房地產(chǎn)行業(yè)在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的位置日漸突出,房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。同時由于我國稅收制度的不完善,房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的情況比較嚴(yán)重,已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的重點和社會關(guān)注的熱點。針對這一問題,本文研究調(diào)查了房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅的方法及原因,并提出了相應(yīng)的解決措施,希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)工作有所幫助,以期促進我國房產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展和稅收的穩(wěn)定增長。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)偷逃稅征稅檔案審計一房地產(chǎn)偷逃稅的主要手段通過相關(guān)資料的收集和對渋稅案件的研讀,我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)

2、通過虛增成本、隱瞞收入兩個方面來減少利潤從而減少應(yīng)納所得稅,但其手段繁多,形成方式多種多樣,主要有一下幾個方面:(一將合法收入轉(zhuǎn)移或不記營業(yè)收入偷逃稅款1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地需要,通過與其他單位合作建房等方式,用所建房屋換取土地,其所換土地不按公允價值、不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入、不按規(guī)定申報納稅,通過以房換地不記收入來偷逃稅款。2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以收據(jù)收取車庫、雜屋等,售房款不記入收入或抵工程款偷稅款。國家建設(shè)部對房地產(chǎn)行業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)登記的時候有規(guī)定:凡架空層高度沒有超過2.2米的車庫、雜物房不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房時,其開發(fā)的雜屋及車庫一般都未達到2.2

3、米高度,在售房時會與購房者以合同形式約定使用年限,使用自制收款收據(jù),將吸取的金額以“其他應(yīng)付款”小金庫使用。利用制度的缺陷,轉(zhuǎn)移此部分的銷售收入或抵消工程款,以此偷逃稅款造成稅款流失。3 以自制收據(jù)收取各種“初裝費”等代收代付或代墊款項,不按價外費用并入計稅收入。房地產(chǎn)企業(yè)除收取售房款外,還收取部分“網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費”等代收代付款項。而現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定,營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用,包括代收、代墊款項。而房地產(chǎn)企業(yè)以實際沒有取得代收、代墊款項收入為由,不進行納稅申報。(二虛增成本偷逃稅款1 土地評估增值虛增開發(fā)成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本越多,開發(fā)規(guī)模越大,則資質(zhì)等級越

4、高。因此,很多企業(yè)為了提高資質(zhì),將購進的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后進行虛增土地評估,虛增土地成本。一方面增大注冊資本,提高資質(zhì)。另一方面虛增土地成本直接計入開發(fā)成本,減少企業(yè)所得稅稅基。2 勾結(jié)建筑安裝企業(yè),虛開建筑安裝發(fā)票增加建筑安裝成本?，F(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建筑安裝發(fā)票,主要實行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法,只要繳納營業(yè)稅及附加,在開票“窗口”或征收部門都能開到,這就為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅有了可乘之機,房地產(chǎn)企業(yè)用支付了3.3%營業(yè)稅及附加稅的代價,就可以輕松的偷逃25%的企業(yè)所得稅。(三采取“假借款,真按揭”偷逃稅款隨著銀行經(jīng)營方式多元化的發(fā)展,金融按揭貸款購房方式作為一項

5、新興實用的服務(wù)項目,成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力采取假按揭的方式,在收到銀行撥付按揭貸款的購房款后,不全部或者不及時入賬,而是假計“短期借款”或“長期借款”入賬,不計入銷售收入,來達到隱瞞收入,偷逃國家稅款的目的。(四利用關(guān)聯(lián)企業(yè)偷逃稅款隨著經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團化的方向發(fā)展,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后,利用自己的親戚朋友注冊成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司,銷售公司,物業(yè)管理公司,使其成為控股公司或全資公司,然后將開發(fā)商品房的建筑安裝工程交由關(guān)聯(lián)的建筑安裝公司承建,將房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)分離給關(guān)聯(lián)的銷售公司,將一切價外費用等交由物業(yè)管理公司代收。這些關(guān)聯(lián)

6、企業(yè)通過訂立各種假合同等手段相互調(diào)控收入及利潤以達到偷逃稅款的目的。例如:在檢查東海市某房地產(chǎn)有限公司的案件時,該房地產(chǎn)公司與承建該項目的建筑公司的法人是兄弟關(guān)系,兩人公司利用假合同虛增成本,偷逃稅款122萬元。(五人為造成財務(wù)核算混亂進行偷逃稅款1不結(jié)轉(zhuǎn)收入,不核算成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用成本較高,應(yīng)繳納稅款較大部分。房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財務(wù)費用,利用種種手段鉆政策控制,遲遲不進行決算或是留下一兩套“尾房”致使整個項目不能決算,不按要求申報清算企業(yè)所得稅和土地增值稅款。2不按財務(wù)制度核算和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)和成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)時間長的特點,將幾個開發(fā)項目不易區(qū)分的成本混在

7、一起,設(shè)置一個“共同費用”,賬戶隨意調(diào)整成本,不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則分配結(jié)轉(zhuǎn)成本,制造“明虧暗盈”的假象。3虛增列支增加成本費用。部分房地產(chǎn)企業(yè)把公關(guān)費等“潛規(guī)則”費用等用途不明的費用。通過開據(jù)大額維修費、燃油費、辦公用品等變通列支增加成本費用。4其他方式進行偷逃稅款除了以上幾種方式外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還通過預(yù)提費用、自制房地產(chǎn)開發(fā)成本轉(zhuǎn)增精英成本等方式對賬務(wù)采取技術(shù)性處理來達到偷逃稅款的目的。另外,部分房地產(chǎn)企業(yè)利用我國房地產(chǎn)稅制采取的“內(nèi)外有別,兩套稅制并存”政策,將公司注冊為外資企業(yè)以達到少交稅的目的。二房地產(chǎn)企業(yè)能夠偷逃稅收的原因分析房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè),涉及10個稅(費

8、種類主要稅種涉及營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅等,偷逃稅比例較高的稅種集中在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等稅種上,究其根源有以下幾方面原因:(一我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度不健全,稅收政策繁雜。1 房地產(chǎn)稅收法律不完善,相關(guān)部門配合尚未形成法律制度化,我國近兩年雖然加強了對房地產(chǎn)業(yè)的管理出臺了不少的稅收政策及管理辦法,但這種政策只是單一、局部的,缺少一部完善的稅收法律,將這些規(guī)章制度統(tǒng)一聯(lián)系起來。特別是稅收征管上,在實踐中,許多涉稅案件得不到有關(guān)部門的支持配合,法律只規(guī)定義務(wù)而未明確相關(guān)責(zé)任,實際上就失去應(yīng)有效力。2

9、房地產(chǎn)業(yè)的稅制結(jié)構(gòu)不合理,在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)房子的全過程中,涉及的稅種共12個,而各種稅的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同;別說外行人了,即使是內(nèi)行人也未必弄得明白。這就加大了稅收征管的難度,稅源控管存在許多漏洞,稅款流失比較嚴(yán)重;例如,土地使用稅的征收,不是按價值的征收,而是按面積的征收,這種稅收征收形式不能隨著課稅對象價值的上升而具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。這在某種程度上縱容了房產(chǎn)商去投機和偷稅、漏稅。此外,內(nèi)外有別,的兩套稅制,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭,也使得,內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅、漏稅手段更加隱蔽。3 稅收部門征管手段落后,征管模式教條,效率低下。目前,計算機的普及提高了信息傳播速度,

10、經(jīng)營機構(gòu)和經(jīng)營方式也隨著經(jīng)濟的開放而趨于復(fù)雜,多樣化,但是稅務(wù)部門在全國還沒有形成統(tǒng)一的稅務(wù)管理系統(tǒng)。信息傳遞不及時,特別是不同部門間、地區(qū)間的信息傳遞滯后,給房地產(chǎn)企業(yè)造成了偷逃稅款的機會。另外,由于稅務(wù)人員的技術(shù),業(yè)務(wù)素質(zhì)不高,以及受外界環(huán)境的影響。僅靠固定的規(guī)章、規(guī)定,依靠教條的模式征稅,脫離企業(yè)實際,遇到情況也不主動調(diào)查分析,從而限制了征管的規(guī)章,增加了稅收的成本,加劇了偷稅、逃稅現(xiàn)象的增生與泛濫。(二房地產(chǎn)具有較復(fù)雜的社會背景1 房地產(chǎn)業(yè)為暴利產(chǎn)業(yè),關(guān)系復(fù)雜,投資房地產(chǎn)業(yè)需要的資金大,同時還要打通各個方面的關(guān)系,因此大部分房地產(chǎn)業(yè)可以分為兩類,一,是職能部門投資或下設(shè)的具體企業(yè),利用

11、職能優(yōu)勢從事房地產(chǎn)的開發(fā);二,具有一定資本和社會背景有活動能力的人,他們與政府部門有著千絲萬縷的關(guān)系。所以,能在稅收征管及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的各個環(huán)節(jié)中闖關(guān)成功,利用各種復(fù)雜,隱蔽的手段偷逃稅款,從而是稅務(wù)部門處于有其心,而無其力的尷尬局面。2 地方保護主義,由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠給地方政府帶來財富,而且能為地方政府樹立良好的形象,地方政府為了發(fā)展自己的經(jīng)濟給予房地產(chǎn)企業(yè)各種扶持政策,對房地產(chǎn)進行干預(yù),無形中,充當(dāng)了房地產(chǎn)行業(yè)的保護傘。例如,有點地方政府為了加快城市建設(shè),減輕政府財政壓力，在招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項目附加配套開發(fā)項目，甚至違背 中央政策，越權(quán)做出稅收減免承諾，善自擴大稅收優(yōu)待政策的享受范

12、圍，嚴(yán)重?fù)p害了稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。 (三房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的時間長，為其偷稅、逃稅的可能性。 一個合法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)歷土地使用許可證的申請，房地產(chǎn)開 發(fā)項目和投資計劃審批、規(guī)劃和施工許可申請，而在辦證和申請許可 發(fā)生的費用是在稅務(wù)管理和納稅申報事項前發(fā)生的， 稅務(wù)部門只能在 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)事后才能介入管理；由于開發(fā)環(huán)節(jié)多，時間長，不能有 效監(jiān)控，準(zhǔn)確掌握企業(yè)的相關(guān)成本費用信息。加上目前現(xiàn)行稅收政策 規(guī)定土地增值稅的依據(jù)是土地增值額， 企業(yè)所得稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得 額，而房地產(chǎn)企業(yè)利用自身特點，不按財務(wù)制度和稅法規(guī)定進行財務(wù) 核算和納稅申報，使房地產(chǎn)企業(yè)成為偷稅、逃稅的重災(zāi)區(qū)。 （四）稅務(wù)機關(guān)對

13、偷稅、漏稅的行為打劫力度不大 由于稅務(wù)機關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的信息交流較少， 而且稅務(wù)機關(guān)自身 也缺少有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的信息來源渠道， 無法對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進 程進行有效的監(jiān)控和參與，放松了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管。另一方 面，少數(shù)稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法不嚴(yán)，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款開了綠燈。稅務(wù) 機關(guān)迫于政府的壓力在一定程度上存在“以補代罰，依法代刑”的現(xiàn) 象。 對偷逃稅款的行為睜一只眼， 閉一只眼， 更有甚者收受企業(yè)賄賂， 使偷稅者的成本大于其受賄的成本。助長了房地產(chǎn)企業(yè)的違法行為。 三 防范和治理房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的對策 為了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管和檢查力度， 國家稅務(wù)總局近年來連 續(xù)出臺相關(guān)政策文件，入關(guān)

14、于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理政策的通 知 ，各級地稅稽查部門也加緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的專項調(diào)查，但要從 根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題，關(guān)鍵是要加快改革稅制，建立比 較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)行業(yè)稅制。 （一）完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收法制體制，規(guī)范稅收管理 1 改革和完善房地產(chǎn)稅制。按照簡化稅制，擴大稅基，降低稅率 的總思路，改革房地產(chǎn)過于混亂的租稅費體系，簡化歸并房地產(chǎn)稅與 城市房產(chǎn)稅等稅種，完善契稅和印花稅。簡化稅收計算方式，例如： 土地使用稅可以按價值與面積雙重標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)納稅額， 結(jié)合土地流轉(zhuǎn) 制度，簡化土地增值稅的計算方式。建立一個稅負(fù)合理，結(jié)構(gòu)科學(xué)， 征管便利的稅收體系。 2 完善相關(guān)稅收法律制

15、度。 加強相關(guān)部門的配合力度， 明確責(zé)任， 政府部門要出臺相關(guān)的規(guī)章制度，明確部門間的權(quán)責(zé)，必要時在涉稅 案件中可以成立一個專門的組織機構(gòu)，進行部門間的協(xié)調(diào)工作。要盡 快建立部門間的信息傳遞制度。針對房地產(chǎn)企業(yè)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與 土地管理，城市規(guī)劃，房產(chǎn)部門的聯(lián)系，及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅 資料，建立檔案，全程跟蹤。以房地產(chǎn)企業(yè)為引線。建立相關(guān)的協(xié)調(diào) 制度使部門間相互配合共同完成稅收征管工作。 3 改進稅收征管手段，提高管理效率。要加快計算機在稅務(wù)部門 的普及程度，盡快建立全國性的稅務(wù)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，特別是地區(qū)間的，部 門間的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 一方面要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的登記管理， 申報管理， 完善企業(yè)信息

16、，并實行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析稅源， ，發(fā)現(xiàn)問題及 時檢查，必要時可移交至司法部門進行立案調(diào)查。另一方面，要注意 稅務(wù)人員素質(zhì)的提高，針對經(jīng)濟中出現(xiàn)的一些新問題，要及時提出方 案，并對稽查人員進行培訓(xùn)，提高其職業(yè)技術(shù)素質(zhì)和稽查能力。 （二）稅收征管與審計相結(jié)合 針對前面論述的房地產(chǎn)隱瞞收入，虛增成本的具體方法，可以 與審計相結(jié)合， 對房地產(chǎn)企業(yè)進行監(jiān)控的同時重點監(jiān)管企業(yè)容易偷逃 稅的環(huán)節(jié)。 1 關(guān)注限售樓盤。重點審查房地產(chǎn)企業(yè)全部樓盤的情況，掌握真 實的銷售情況， 從源頭上控制售房收入。 可以到售樓處查看售樓記錄， 到房管部門查看購房合同備案登記記錄等方法。從外圍達到“圍獵” 效果。 2 關(guān)注

17、“假借款，真按揭” 。審查企業(yè)采取假按揭的方法：是否 串通購房者虛太房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口 ，采 取審查財務(wù)資料及銀行存款及個人賬戶等調(diào)查方法，還原騙貸真相。 3 關(guān)注成本費用。重點關(guān)注建筑安裝成本，銷售費用，管理費用 的真實性， 審查是否存在通過關(guān)聯(lián)企業(yè)虛增建安成本， 費用計提未用， 費用結(jié)轉(zhuǎn)不實，序列廣告費用等問題。采取審查會計資料，查完工進 度，調(diào)查關(guān)聯(lián)企業(yè)等方法，審計配合調(diào)查，揭開成本費用真紗。除此 之外，還要關(guān)注以房抵債，回遷安置房，價外費用等問題，找到存在 的問題，組織房地產(chǎn)偷逃稅款。 （三）加強房地產(chǎn)開發(fā)整過過程的監(jiān)控，違反地產(chǎn)企業(yè)建立完善的稅 收檔案。 從房地

18、產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在 房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此要遏制房地產(chǎn)偷逃稅行為，需要稅務(wù) 部門對房產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤， 利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為房產(chǎn)企業(yè)建立 檔案，以樓盤為單位，以項目為引線，跟蹤記錄房產(chǎn)從項目審批到銷 售的全過程。 “工號” 以 管理的辦法對對每一項目全程稅務(wù)跟蹤管理， 例如：稅務(wù)機關(guān)應(yīng)運用電腦將企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)工程合同，設(shè)計圖紙 等復(fù)印件，施工的具體地點和甲，乙雙方的概況，以及完工后的具體 銷售等情況，按每一個“工號”詳細(xì)記錄并進行全方位長期有效的監(jiān) 控管理。每一個工號的內(nèi)容企業(yè)不得隨意改動。如果企業(yè)因故改變設(shè) 計及預(yù)算，應(yīng)及時通報稅務(wù)機關(guān)。否則因此而增

19、加的成本費用如難以 準(zhǔn)確核實，不予認(rèn)可。 （四）加強對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，強化對房地產(chǎn)企業(yè)的懲處力度 1 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票的管理。首先，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)使用的發(fā)票，應(yīng)該與該企業(yè)的營業(yè)稅等稅種的申報進行核 對，如果可能還應(yīng)與房產(chǎn)部門取得聯(lián)系，并加以核實。其次，原則上 稅務(wù)機關(guān)不得代房產(chǎn)企業(yè)開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票， 如果帶開了發(fā)票應(yīng)要 求該發(fā)票必須作為房地產(chǎn)企業(yè)的原始憑證計入其經(jīng)濟收入賬戶， 以杜 絕掛靠企業(yè)偷逃所得稅， 并將其成本費用憑據(jù)交給被掛靠企業(yè)入賬以 虛列成本等問題。第三，對白條入賬的嚴(yán)格按規(guī)定處理。 2 嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計報表 應(yīng)統(tǒng)一， 規(guī)范齊全， 內(nèi)容真實完整， 應(yīng)能很好地反映房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)， 收益，成本，費用等情況，以便于稅務(wù)機關(guān)全面控制。 3 加大對稅務(wù)稽查力度。 對房產(chǎn)企業(yè)進行有重點稽查，除徹查企 業(yè)的賬務(wù)外，還應(yīng)對關(guān)聯(lián)企業(yè)偷逃稅的認(rèn)定及處理原則是“實質(zhì)重于 形式” ，即只要