物業(yè)管理方案VIP

1、東莞百業(yè)國際汽配城物業(yè)管理方案第一部分 項目物業(yè)管理開發(fā)的理念-3 第一章 汽配城簡介和物業(yè)所需解決的主要問題 第二章 物業(yè)管理理念及思路 第三章 擬采取的物業(yè)服務措施第二部分 項目物業(yè)管理方式-4第一章 物業(yè)管理模式及組織架構(gòu)第二章 物業(yè)公司整體工作流程第三章 各類人員的素質(zhì)要求第四章 物業(yè)公司組建的資源配置第三部分 促進招商的建議和配合招商的措施、承諾-12第一章 招商的定位第二章 配合招商的流程及措施第三章 招商所需物業(yè)資料第四部分 項目物業(yè)管理費用-15第一章 財務管理第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支預測第五部分 物業(yè)服務項目及收費標準-17第一章 服務思路第二章 服務項目及收費標準第六部

2、分 物業(yè)接管計劃-18第一章 物業(yè)接管項目第二章 物業(yè)接流程第三章 物業(yè)接管時間及人員安排第七部分 物業(yè)日常管理目標及驗收標準-21第一章 前期介入第二章 招商入駐第三章 物業(yè)經(jīng)營指標承諾第四章 日常物業(yè)管理標準及承諾第八部分 結(jié)束語-28第一部分 項目物業(yè)管理開發(fā)的理念第一章 汽配城簡介和物業(yè)所需解決的主要問題1.百業(yè)國際汽配城簡介：東莞百業(yè)汽配城是東莞市政府市政規(guī)劃汽車發(fā)展的大型汽車配套專業(yè)市場，投資總額近 2 億元人民幣。市場占地面積 100 多畝，總建筑面積近 10 萬平方米，擁有 1000 多個停車位，是東莞地區(qū)最大的汽車配件專業(yè)市場。是市政府重點培育的專業(yè)汽配市場，得到中國汽車維修

3、行業(yè)協(xié)會、中國汽保行業(yè)協(xié)會、東莞市汽車維修行業(yè)協(xié)會和東莞市汽車行業(yè)協(xié)會的大力支持，是東莞市汽車維修行業(yè)協(xié)會唯一授權(quán)的汽配采購基地。 百業(yè)國際汽配城雄踞東莞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優(yōu)勢，緊鄰廣深、莞深、莞惠高速，莞樟公路、東莞五環(huán)快速、 107 國道、廣深高速的交匯地段， 30 分鐘可通達東莞全市， 60 分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角 1 小時經(jīng)濟圈的交通核心樞紐。 百業(yè)汽配城地處東莞汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟走廊，位于多年自發(fā)形成的汽車、汽配成熟商貿(mào)財富區(qū)，周邊聚集了國際汽車博覽中心和成行成市的 4S 店，是市政府規(guī)劃的汽配產(chǎn)業(yè)基地，為百業(yè)國際汽配城的建設(shè)奠定了成功的基礎(chǔ)

4、。百業(yè)汽配城以成為華南最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)模化的專業(yè)批發(fā)市場為目標，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、交易、倉儲、物流、保衛(wèi)、營銷、交流的經(jīng)營需要，百業(yè)汽配城進行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計，成為華南地區(qū)第一家配套完善的現(xiàn)代化汽配城。2.作為專業(yè)市場的共性和百業(yè)國際汽配城物業(yè)管理的個性，物業(yè)管理主要是實現(xiàn)和解決如下問題：A綜合業(yè)務：項目前期物業(yè)接管中，物業(yè)管理、配套收尾工程、招商入駐、開業(yè)準備工作并存，其工作壓力大，工作頭序多，如何實現(xiàn)順利過渡，是物業(yè)管理首要之急！B人員素質(zhì)：招商入駐的客戶大部分為經(jīng)營者，其余小量有投資者和創(chuàng)業(yè)者，其特殊的人員結(jié)構(gòu)為物業(yè)管理帶來更高的現(xiàn)代管理要求，也

5、就必須融入現(xiàn)代的物業(yè)管理手段和管理方式！這也對物業(yè)管理的人員素質(zhì)提出更高的要求！C運營模式：百業(yè)汽配城作為純商業(yè)的專業(yè)市場格局，其商品結(jié)構(gòu)、商戶結(jié)構(gòu)、規(guī)劃結(jié)構(gòu)也就對其經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)提出更適合其業(yè)務發(fā)展的管理要求！而提供的服務也要求是“商業(yè)化全球大營銷”的運營模式！D管理政策：廣場招商政策、招商進度與物業(yè)管理息息相關(guān)，其物業(yè)管理政策的科學合理性與培育政策的到位情況對物業(yè)收費的難易有著決定性的作用！E物業(yè)費用：專業(yè)的物業(yè)管理和科學規(guī)范的物業(yè)運作也要求投資商對物業(yè)管理提出必要的物業(yè)管理費用！第二章 物業(yè)管理理念及思路1. 管理理念經(jīng)過對百業(yè)汽配城商戶結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)等的調(diào)查，整理出百業(yè)汽配城的

6、核心問題在于：提高服務質(zhì)量，降低管理成本！建議對其經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)提出如下經(jīng)營理念：A.理念一：（針對項目）緊緊圍繞“服務業(yè)主、創(chuàng)造效益”的核心理念，提供“精品服務”的優(yōu)質(zhì)服務項目；B.理念二：（針對規(guī)則）倡導“以客戶為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的客戶需求價值鏈；C.理念三：（針對行為）倡導科學管理和專業(yè)服務，規(guī)范管理服務行為；D.理念四：（針對結(jié)果）致力于與業(yè)主建立平等、雙贏的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意”的服務理念；2.在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對百業(yè)國際汽配城的特色及實際情況，我們初步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路：思路一：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法思路二：強調(diào)成本控

7、制意識和成本管理程序思路三：強調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃科學實施的有機結(jié)合思路四：強調(diào)流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進思路五：確保公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化思路六：確保配套設(shè)施的不斷完善與商務服務的日趨完美思路七：致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)與市場業(yè)主的自律意識思路八：致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進與功能提升思路九：致力于商業(yè)文化功能的提升，不斷提高百業(yè)商業(yè)品牌收益第三章 擬采取的物業(yè)服務措施1. 逐步融入ISO9001物業(yè)管理體系；通過質(zhì)量管理體系的認證，可以科學規(guī)范地建立一套管理制度，這對物業(yè)管理各項目工作的執(zhí)行與檢查標準有著先進的指導作用；2. 結(jié)合本市場行業(yè)特點為進駐商戶

8、提供汽配行業(yè)特色服務，如汽配經(jīng)銷商大會、展覽、洽談會等多種形式的信息交流、產(chǎn)品交易、技術(shù)研討、人才培訓等活動；并結(jié)合市場的行業(yè)特點開展汽配細分專業(yè)會議等服務！3. 建立素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。我們將根據(jù)市場發(fā)展行業(yè)的特殊性與共性，建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理團隊，并整合專業(yè)市場的管理人才為入駐商提供管理、營銷等高層次經(jīng)營類型的服務！4. 為入駐商戶和物業(yè)公司員工建立一個完善的培訓機制。我們把專業(yè)市場的經(jīng)營進行全方位的拓展，并將員工的培訓工作放在第一位，建立行業(yè)人才庫，為商戶提供人才需求服務！5. 致力于公共設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進。作為物業(yè)管理公司，我們將致力于物業(yè)日常管理，同時也對物業(yè)管理項目中的設(shè)

9、備、設(shè)施進行不斷的改進。6. 加強入駐市場商戶的行業(yè)自律管理，充分整合并借助商戶力量進行行業(yè)力量的整合，以不同經(jīng)營類型進行細分商戶結(jié)構(gòu)，建立不同的行業(yè)協(xié)會或以會員制進行逐步改善商戶的社會地位。第二部分 項目物業(yè)管理的方式第一章 物業(yè)公司管理模式及組織架構(gòu)1管理模式：作為新的物業(yè)項目，我們將采取先進的物業(yè)管理模式，并結(jié)合ISO9001管理體系進行修正改進，我們根據(jù)百業(yè)國際汽配城行業(yè)特點和所處地理位置的特點，擬所采取的物業(yè)管理模式為：“以客戶服務為中心，以服務品質(zhì)為向?qū)А边M行有規(guī)則、有步驟地進行。按管理方案制定全年工作計劃制定全年成本指標和服務質(zhì)量指標按兩項指標進行預算并逐項分解至部門、崗位運行組

10、織考核，確定業(yè)績成本指標不達標質(zhì)量成本均達標服務質(zhì)量不達標獎金否決獎金否決給予獎勵2百業(yè)城物業(yè)管理公司組織架構(gòu)總經(jīng)理物業(yè)管理部市場推廣部人事行政部招商商務部保安消防主管物業(yè)租賃主管保潔園藝主管平面設(shè)計師文案策劃師網(wǎng)絡信息主管人事主管后勤行政主管招商主管工程基建主管副總經(jīng)理財務部會計出納設(shè)置說明：1.組織架構(gòu)的設(shè)置本著精簡高效，一專多能的原則，采取物業(yè)管理公司總經(jīng)理負責制，簽訂經(jīng)營目標責任書，實行經(jīng)營目標考核；2.管理公司各崗位實行雙向選擇，保證管理公司總經(jīng)理充分發(fā)揮管理、協(xié)調(diào)作用，有利提高工作效率和管理質(zhì)量；3.管理公司采取直線職能制，減少環(huán)節(jié)，提高工作效率；4.管理公司副總經(jīng)理的職責是協(xié)助管

11、理公司總經(jīng)理完成各項工作，監(jiān)督管理質(zhì)量，；5.物業(yè)租賃主管主要對廣場租賃物業(yè)進行租賃管理及各服務中心的建立、運營與管理，處理客戶投訴，將業(yè)主的各種物業(yè)服務信息迅速反饋給各部門進行處理；6.網(wǎng)絡信息主管主要對整個市場商戶信息即時向外傳遞并對客戶實施全方位的網(wǎng)絡服務，促進物業(yè)管理網(wǎng)絡化和現(xiàn)代化；7.人事行政部主要職責是公司各部門考核和監(jiān)督、辦公室事務、后勤管理與公司文化建設(shè)等；第二章 物業(yè)公司整體工作流程1.物業(yè)公司各部門溝通流程：策劃部物業(yè)管理部招商商務部客戶反饋物業(yè)信息提供解決方案提出物業(yè)服務提出招商需求提供招商信息提供解決方案2.物業(yè)公司創(chuàng)建有效的價值服務鏈：服務價值鏈服務價值鏈基本要素內(nèi)部

12、滿意度機制外部服務鏈日常物業(yè)管理特別物業(yè)服務商戶業(yè)務經(jīng)營市場文化建設(shè)功能配套服務員工建設(shè)管理團隊合作伙伴顧問團隊供應團隊業(yè)主及客戶轄區(qū)辦事處周邊友好單位政府主管部門3.物業(yè)公司外部溝通導向：百業(yè)城物業(yè)管理公司公安消防交通物價工商房管銀行稅務物管居委市政開發(fā)商（甌江）建設(shè)施工單位設(shè)計單位裝修公司廣告文化公司社會服務機構(gòu)供應商供電供水供氣有線網(wǎng)絡電信園林環(huán)衛(wèi)防訊其他餐飲機構(gòu)外部溝通導向說明：1 向相應級別的物管辦和房管辦申報物業(yè)資質(zhì)企業(yè)，成立物業(yè)管理公司；選定物業(yè)管理人員； 2 在未成立百業(yè)國際汽配城業(yè)主委員會之前，物業(yè)管理公司就上述公共關(guān)系進行維護； 3 物業(yè)管理公司不斷完善和擴展上述各種公共關(guān)

13、系； 第三章 各部門人員素質(zhì)要求及相關(guān)要求1總體要求：1）人員配備要注重員工的可塑性與公司的可持續(xù)性發(fā)展； 2）樹立管理者就是培訓者的思路； 2管理人員的素質(zhì)要求：崗位設(shè)置崗位要求配置人數(shù)總經(jīng)理大學?？埔陨蠈W歷，從事商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對公司的戰(zhàn)略、運營、組織結(jié)構(gòu)、人事、公關(guān)宣傳等工作有整體的思路和構(gòu)想。1人副總經(jīng)理大學?？埔陨蠈W歷，從事商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人推廣策劃經(jīng)理大學專科以上學歷，從事商業(yè)物業(yè)策劃運作3年以上，熟悉商業(yè)地產(chǎn)策劃推廣，具有平面設(shè)計與文案統(tǒng)籌能力； 熟悉設(shè)

14、計軟件；1人人事行政經(jīng)理大學?？茖W歷，管理或人力資源相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，從事本專業(yè)多工作多年，并具有一定商業(yè)物業(yè)管理知識，具有較強的對外溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人財務經(jīng)理大學專科學歷，會計師職稱，具有豐富的財務管理經(jīng)驗，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人招商經(jīng)理大專以上學歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，從事商業(yè)地產(chǎn)招商工作多年，具有一定商業(yè)策劃能力，帶領(lǐng)團隊協(xié)同發(fā)展。1人物業(yè)經(jīng)理大專學歷，建筑或工民建專業(yè)，或物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人3百業(yè)城員工素質(zhì)描述：職務(崗位)性別要求年齡要求文化程度要求

15、工作技能及工作經(jīng)驗要求配 置人 數(shù)物業(yè)管理員女20-35歲高中以上持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。3名招商員不限22-35歲高中以上外表形象氣質(zhì)佳，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具有招商工作經(jīng)驗； 3名保安班長男性30歲以下大 專三年以上保安管理工作經(jīng)驗正、副主管各一名； 2人保安員男性20-26歲高 中A.一年內(nèi)退伍軍人，黨員優(yōu)先；B.身體健康，五官端正；22人兩班車管員男性20-26歲高 中C.身高1.75-1.82米，體重65公斤以上；D.說話清楚，沒有明顯口音；E.威嚴而不失靈活，有車輛管理經(jīng)驗3人消防值班員男性35歲以下高 中B. 相關(guān)工作經(jīng)驗三年

16、以上；B.有物業(yè)管理工作經(jīng)驗。1人監(jiān)控員男性35歲以下高 中C. 相關(guān)工作經(jīng)驗三年以上；B.有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，熟悉監(jiān)控設(shè)備操作1人保潔園藝主管不限男性：40歲以下高 中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；1人保潔園藝員不限女性：35歲以下初 中B.五官端正，動作麻利C.有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。8人工程主管男性40歲以下大專以上A.具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及三年以上的工作經(jīng)驗B.具有中級以上的相關(guān)技能等級資格1人維修技工男性35歲以下中 級A.身高1.65M以上;B.具有中級以上的相關(guān)技能等級資格并通過本公司的專業(yè)考核C.二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗總5人電工2給排水1設(shè)備1基

17、建1設(shè)計師不限22歲以上初級A具有平面設(shè)計能力；熟悉設(shè)計軟件和制作流程1人策劃師不限25歲以上大專以上B具有商業(yè)地產(chǎn)策劃能力和經(jīng)驗，熟悉商業(yè)物業(yè)策劃； C具有與各部門溝通協(xié)調(diào)的能力，講究團隊協(xié)作； 思路敏捷；1人網(wǎng)絡工程師不限23歲以上大專以上A 具有網(wǎng)絡建設(shè)一年以上經(jīng)驗； B 熟悉網(wǎng)絡建站、推廣、維護等工作經(jīng)驗；C 能極積收集客戶信息；1人出納D1人會計E 高中以上學歷，有會計證2人合計63人備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件：A.身體健康，無不良嗜好；B.出納須具有擔保人；C.三證齊全(身份證、計劃生育證及勞務用工證)，有相關(guān)的學歷證明或技術(shù)資格證明； D.有良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；E.

18、一方面具有特長者，可適當放寬其他條件。總計63人第四章 物業(yè)公司組建的資源配置 1物資配備總要求：1）物業(yè)管理配備堅持經(jīng)濟、實用、節(jié)儉的原則； 2）。具備適當?shù)那捌陂_辦費323380元；開業(yè)費：計劃18萬元；兩項總計：503380元； 2管理用房的配置要求： 序號部 門面積(M2)序號部 門面積(M2)1董事長辦公室502總經(jīng)理辦公室403副總經(jīng)理辦室304物業(yè)總經(jīng)理室205部門經(jīng)理室106人事行政部157推廣策劃部158物業(yè)管理部209招商商務部1510會議室3011前臺2012物資倉庫3013保安室2014監(jiān)控室2015客戶服務中心20總計360平方米3員工生活用房需求：序號項 目面 積序

19、號項 目面 積1員工食堂1004公共衛(wèi)生間、洗澡房502員工住房每人5平方3005宿舍倉庫503經(jīng)理以上30平方200總計700平方米4物業(yè)公司行政辦公物資計劃：名 稱數(shù) 量單價（均價）合 計備 注經(jīng)理以上桌椅1210000010000.00經(jīng)理以上用辦公桌椅20套300.0060000.00會議桌椅1套2500.002500.00打印機2臺1500.001500.00復印機1臺10000.0010000.00電腦設(shè)備15套3000.0045000.00空調(diào)機（分體式、柜式）2套4000.008000.00空調(diào)機（掛式）15套20000030000.00傳真機1臺3000.003000.00保

20、險柜1臺1000.001000.00照相機1臺1000.001000.00平面設(shè)計用電話15部200.003000.00檔案、資料柜15套1000.002000.00鐵皮柜員工服裝80套300.0024000.00各類標識牌1批10000.0010000.00各類辦公用品1批2000.002000.00飲水機6臺100.00600.00辦公室用棉大衣30件100.003000.00保安用音響1套4000.004000.00會議室用VCD、DVD1部1000.001000.00會議室用電視機2部2500005000.00會議室、客戶中心用入駐、辦公資料1批5000.005000.00寢具70套2

21、00.0014000.00廚具1套4000.004000.00雨衣28件100.002800.00手電筒5把60.00300.00茶幾3套300.00600.00電風扇25臺100.002500.00衣柜8套200.001600.00小 計258000.005物業(yè)維修工具物資名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注沖擊鉆1個1500.001500.00手電鉆1個300.00300.00梯子1把500.00500.00萬用表2臺200.00400.00測試儀表2套1000.002000.00高/低壓沖水機1臺3000.003000.00清潔及澆花用膠管600米2.001200.00機動噴霧器1臺1000.

22、001000.00電工工具4套500.002000.00電流表2塊300.00600.00高空作業(yè)工具1套1500.001500.00常用材料備件1批5000.005000.00手推垃圾清運車4臺500.002000.00綠籬修剪機1部2000.002000.00清潔工具20套200.004000.00綠化工具2套800.001600.00小計28600.006.治安、交通、消防物資配備：名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注無線對講系統(tǒng)20臺600.0012000.00消防工具1套300.00300.00自行車6輛300.001800.00云梯1架2500.002500.00訓練器材1套3000.0

23、03000.00警棍15棍100.001500.00鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等11套180.001980.00物品搬運便民服務車2輛500.001000.00不可預見裝備費10000.0010000.00小 計36780第三部分 促進招商的建議和配合招商的措施、承諾第一章 百業(yè)城物業(yè)對象的定位發(fā)展目標：打造華南最大的品牌化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)模化的汽配專業(yè)市場； 經(jīng)營定位：集汽配展示、交易、倉儲、物流為一體的大型汽配專業(yè)市場；戰(zhàn)略定位：立足東莞、幅射華南、面向全國商戶定位：生產(chǎn)廠家、總代理、總經(jīng)銷、連鎖專賣企業(yè)服務定位：統(tǒng)一品牌形象、統(tǒng)一人才培訓、統(tǒng)一安全保衛(wèi)、統(tǒng)一工商稅務、統(tǒng)一營銷推

24、廣第二章 招商物業(yè)配合流程及措施：1.前期招商入駐與物業(yè)管理銜接流程：領(lǐng)取宣傳資料選定鋪位招 憑認租確認書及定金（誠意金）收據(jù)商 管交納應交款項及簽定正式租賃合同 簽章、理領(lǐng)取收鋪通知單 物憑收鋪通知單到公司辦理交鋪手續(xù)業(yè)進場裝修管開 業(yè)理2后期物業(yè)管理工作流程：1）領(lǐng)取收鋪通知單： 招商部交名單工程部交鋪位擬定收鋪通知物業(yè)經(jīng)理核準，物業(yè)總經(jīng)理審批； 傳達收鋪通知 物管員跟進； A 由施工單位、工程項目部實行交鋪于物業(yè)管理部；招商部交收鋪客戶名單于物管部；B 由物業(yè)管理員擬定收鋪通知單；交由物管經(jīng)理審批； C 由物業(yè)管理員傳達收鋪通知；（書面通知或電話通知）(后附表) 2）交鋪：物業(yè)管理部：3

25、交鎖匙2辦理交鋪手續(xù)1客戶查驗鋪位A 辦理交鋪手續(xù)；（領(lǐng)取物業(yè)手冊、廣告管理規(guī)定、消防安全管理規(guī)定、商鋪裝修管理規(guī)定、物業(yè)服務項目及收費標準）B 交鎖匙；領(lǐng)取裝修申請表3）進場裝修：交納裝修押金，辦理手續(xù)，交驗裝修圖物管部：工程主管填單裝修物業(yè)經(jīng)理核準，物業(yè)總經(jīng)理審批驗收，辦理驗收手續(xù)工程主管跟蹤A 領(lǐng)取并填寫裝修申請表；(后附表)B 審批；C 不同意的退回重新修改方案；同意的交納押金和應交款項和辦理手續(xù)；D 裝修；E 驗收；不合格的整改；第三章 招商所需物業(yè)資料：1百業(yè)國際汽配城物業(yè)進度計劃： 序號具體項目及安排時間1主體工程建設(shè)2006年5月12日2全面招商2006年10月28日3主體工程

26、封頂2006年10月30日4物業(yè)籌建工作開始2006年11月1日5商戶選鋪2006年11月18日5主體外墻裝修2006年11月30日6交鑰匙2006年12月15日7試營業(yè)（相關(guān)小型活動相結(jié)合）2007年4月18日8正式開業(yè)（舉辦大型會展活動相結(jié)合）2007年7月18日9培育工作2007年7月后2不同時期的物業(yè)資料：1）招商期及物業(yè)前期： A：認租須知（已有）認租確認書（已有）認租流程（已有）B：商鋪租賃須知（已有）商鋪租賃合同（已有）物業(yè)公約（未有）商鋪管理規(guī)定；（未有）C：物業(yè)收費一覽表（未有）鋪位平面圖（未有）鋪位租價表（未有）裝修管理規(guī)定、裝修申請審批表（未有）消防安全責任書（未有）廣告

27、管理規(guī)定（未有）商鋪工作人員通行卡（未有）商品放行證明條（未有）停車卡（未有）違章記錄簿（未有）服務需求申請單（未有） 2）資料具體內(nèi)容：（見付件）第四部分 項目財務費用管理總的要求：1按節(jié)約、經(jīng)濟的原則做好物業(yè)管理運營成本的預算工作；2按“取之于商戶、用之于商戶”的原則進行執(zhí)行第一章 財務管理運營模式百業(yè)國際汽配城的財務管理模式按業(yè)主、甌江公司、物業(yè)公司三環(huán)節(jié)進行流向；甌江公司物業(yè)公司業(yè)主監(jiān)督報告業(yè)務指導批準預算管理酬金1 各項目服務費用的收取2 代收代繳各項收費3 設(shè)立維修基金和項目培育基金第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算1日常物業(yè)管理資金流程圖：物業(yè)管理資金員工管理傭金和其他應付費有償服

28、務收入租金收入管理費收入彌補前期投入或轉(zhuǎn)下期使用1各項有償活動服務的開展；2其他服務活動的開展1商鋪租金2廣告位3停車場4網(wǎng)絡日常物業(yè)管理2日常物業(yè)管理收支測算：指標名稱收費標準元/平方第一年第二年三年以后第一年收入商鋪出租率100%60%80%95%商鋪租金收取率25元/平方80%90%98%12204000物業(yè)管理費收取率2元/平方98%98%98%488160廣告位使用率5元/平方55%75%90%0有償服務收費率8090%95%150000停車位使用率50%75%100%0合計12842160方案：A收益：以上收入預算經(jīng)租金價格確定后才能作出準確數(shù)據(jù)；現(xiàn)按均價25元/平方月進行預算：東

29、莞百業(yè)國際汽配城規(guī)劃交易商鋪588間，經(jīng)營面積是58800平方米；有180間屬于一層出租，經(jīng)營面積是9000平方米，總經(jīng)營面積是67800平方米。分3年、5年租賃期限出租商鋪使用經(jīng)營權(quán)。（1）、租金：以均價（25元/），按3年合同期商鋪出租概率計算第一年收益是：出租概率60%： 月收益是678000×25（元）×0.6=1017000元； 年收益是1017000×12=12204000元；（2）、管理費：以東莞最低價（2元/），按3年合同期商鋪出租管理費，免半年，第一年收益是：出租概率60%: 月收益是67800×0.6×2（元）=81360元

30、；優(yōu)惠半年為：40680元；年收益是40680×12=488160元；B.支出：（1）、員工工資：正、副總經(jīng)理：8000-10000元/月；各1人，小計16000元/月；部門經(jīng)理：3000-5000元/月；共5人，小計20000/月；主管：2000-3000元/月；共13人，小計29500/月；員級：600-2000元/月；共44人，小計44000元/月；總計：109500元/月；年支付工資：1314000元；（2）、稅費：按物業(yè)管理的總收入的5.5%計算；計：604863.60元（3）、維護費：因為是新興物業(yè)，所以按物業(yè)管理的總收入的8%計算；計：879801.60元（4）、活動推

31、廣費：按4%計算，439900.80元； (5)、年土地租金和管理費（略）（6）其他； 第五部分 物業(yè)服務項目及收費標準第一章 服務項目：序號服務內(nèi)容日常管理服務項目1.安全保衛(wèi)；2.消防管理；3.清潔衛(wèi)生與消殺管理；4.綠化園藝5.基建維修；6.水電維護；7.設(shè)備管理；8. 裝修管理9. 車輛及交通管理；10.商鋪管理；11.廣告管理；12.電信與網(wǎng)絡管理；13.客戶檔案管理；14.商戶投訴管理； 便民管理服務項目無償服務項目1.家政服務；2.商務服務；3.禮儀服務；4.其他服務；（詳見下表）有償服務項目（價格另見服務手冊）1.機電安裝維修；2.商鋪裝修；3.特別清潔服務；4.特別家政服務；

32、5.特別商務服務；6.禮儀服務；7.運輸服務；第二章 物業(yè)管理服務收費標費用名稱內(nèi) 容備選方案備 注1進場費最低3萬元每間起，每間鋪位按不同系數(shù)確定備選方案：第一批客戶進場費2萬元；限80家第二批客戶進場費3萬元；限120家第三批客戶進場費4萬元；限200家第四批客戶進場費5萬元；400家后押金本期無押金備選方案：簽商鋪正式合同時交兩個月租金作為押金，租賃期滿無息退還；商鋪租金1 開始3年內(nèi)：25元/平方米起租；第四年、第五年為30元/平方米，并執(zhí)行到第五年末；每月5日前交納， 第一期招商簽約，免租期為一年；2006.10.28前第二期招商簽約，免租期為8個月；2006.12.30前第三期招商

33、簽約，免租期為四個月；2007.2.18前第四期招商簽約，無免租期；1如要求公司隔樓，在此基礎(chǔ)上加收5元/平方；2租金具體額度以合同為準；2 收取一個月租金作為培育基金；管 理 費每月管理費2元/平方米,本期優(yōu)惠半年; 每月5日前交納水 電 費水表一只，水每噸2元；電表一只，電每度1元每月按水電表及公共分攤之和收取含月泵電費、水箱清洗消毒、檢測費工商管理費按規(guī)定收取裝修費用1、裝修房保證金商鋪：2000元/套裝修竣工驗收半年后按規(guī)定退還2、裝修出渣、地面清潔費3元/平方300元/第一鋪,每增加一鋪增100元; 按每間鋪面積計算3、裝修出入證5元/證（工本費）每人一證，不許借用、共用網(wǎng)絡、有線每

34、月每戶按規(guī)定代為收取停 車 場總停車位1000個凡進駐本場的商戶可憑卡全免停車無卡者3元/天外廣場不收費配 套其 它按雙方協(xié)商解決第六部分 物業(yè)接管計劃第一章 物業(yè)接管項目1所需資料：（1）廣場商鋪接管驗收工程驗收程序 （2）商鋪建筑接管驗收記錄表 （3）。商鋪給排水接管驗收記錄表 （4）。商鋪電氣接管驗收記錄表 （5）。公用機電設(shè)備驗收單 （6）。公用建筑、小型設(shè)施驗收單 （7）。室外給排水驗收單 （8）。廣場公用建筑設(shè)施交接單 （9）。廣場接管驗收移交工程資料清單 （10）。驗收中發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法 （11）。接管驗收記錄 （12）。工程質(zhì)量問題處理通知單所需接管資料：（1）。項目資料a.

35、項目批準文件； b.用地批準文件； c.建筑執(zhí)照； （2）。市府驗收合格資料： a.工程竣工驗收證書； b.消防工程驗收合格證； c.市房管辦小區(qū)綜合驗收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協(xié)議書； f.用水審批表、水費收繳合同書； (3).工程技術(shù)資料 a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告等。 b.地質(zhì)勘察報告； c.工程合同及開、竣工報告； d.工程預決算分項清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； i.竣工驗收

36、證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； l.水、電等設(shè)備的檢驗合格證； m.砂漿、混凝土試塊試壓報告；n.給排水管道的試壓報告；o.機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。招商方面：（1）.商鋪編號表 （2）?？蛻糇赓U合同 （3）。客戶交款證明復印件第二章 項目接管流程：如未委托，直入下項簽署物業(yè)管理委托合同選定主要管理人員 交鋪三個月前進鋪掌握情況印制驗收表格2007年1月8日確定驗收日期甌江公司、承建商和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組資 料 移 交實物驗收每項、每間、每個查驗水電電信合同政府驗收合格證項目資料技術(shù)資料缺陷登記移交鑰

37、匙缺陷登記匯總交地盤,由地盤交施工隊缺陷返修地盤、管理處按單查驗物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理商戶收鋪驗收第三章 物業(yè)接管時間計劃交鋪前100天1任命管理負責人，配備助理人員1名；2配備財務室會計、出納各1人；3編制物業(yè)管理方案經(jīng)公司批準后進入實質(zhì)性工作；交鋪前90天1調(diào)派或招聘機電工程人員2名進入施工現(xiàn)場，參與各種機電設(shè)備的安裝、調(diào)試、開通工作；2.準備物業(yè)接管工作；擬定物業(yè)接管清單；成立物業(yè)接管驗收小組；交鋪前80天1.組織好物業(yè)公司后勤管理工作，包括宿舍、食堂、寢具、客戶接待車輛等安排工作；2.組織物業(yè)管理員進行招商物業(yè)協(xié)助；3.組建保安隊，招聘保安隊長和主要骨干；實施部分保衛(wèi)工作；交鋪前

38、60天1.各部門主管級人員全部到位；熟悉物業(yè)項目；2.物業(yè)公司掛牌辦公；明確物業(yè)管理形象要求，統(tǒng)一物業(yè)公司CIS應用工作；3.擬定試營業(yè)的物業(yè)管理方案和活動方案；交鋪前50天1.組建保安隊伍兩個班，共28人；做好上崗培訓；2.物業(yè)管理員全部到位；熟悉物業(yè)環(huán)境；交鋪前40天1.組建保潔園藝班8人；購置保潔園藝用具及用品；2.組建10天后開始對物業(yè)進行商鋪清潔衛(wèi)生管理；交鋪前30天1.設(shè)置消防、保安監(jiān)控及人員安排；并10天后進行調(diào)試運行；2.設(shè)置車輛管理設(shè)施等，進行調(diào)試并運行；設(shè)置車輛管理方案；3.完成廣告、大型顯示電視安裝方案；交鋪前20天1.物業(yè)管理所有人員全部到齊；包括物業(yè)管理員、保安、消防

39、、監(jiān)控、保潔、園藝等；2.做好消防工程分布圖、保安分布圖、崗亭設(shè)置圖、保潔分區(qū)圖；3.水電班人員全部到齊，上崗；交鋪前15天1.做好交鋪準備工作，明確鋪位編號；2.做好各種檔案包括鑰匙等分門保管；第七部分 物業(yè)日常管理目標及承諾總要求：1以國家有關(guān)規(guī)定的物業(yè)管理標準作為物業(yè)管理的要求；按ISO9001質(zhì)量管理體系進行標準化管理；2承諾：確保一年內(nèi)創(chuàng)建市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)，兩年達到省優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)，三年達到全國優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)； 第一章 前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著

40、眼于以下幾方面的工作：1成立物業(yè)小組物業(yè)公司一旦申請成立或在成立過程中，我們將派調(diào)多名管理人員、技術(shù)人員，組成百業(yè)國際汽配城項目物業(yè)小組，物業(yè)小組負責前期介入工作，對商鋪的設(shè)計、施工過程中已經(jīng)存在和可能以生的事情提出意見和建議；定期與開發(fā)商、承建商聽取建議。2早期接入的主要工作1會審圖紙2參與質(zhì)量管理3收集技術(shù)檔案4熟悉小區(qū)環(huán)境3進行物業(yè)交付前的實操性工作在較深入了解物業(yè)及商戶需求的基礎(chǔ)上,做好以下各項前期準備工作：1協(xié)助招商，提供現(xiàn)場物業(yè)管理咨詢，解釋相關(guān)問題2協(xié)助園林布置和環(huán)境布置方案實施3制訂交通管制與保安亭設(shè)置方案4收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備安裝與調(diào)試5對設(shè)備管線和隱蔽工程進行跟蹤

41、，確保質(zhì)量6與外界機構(gòu)聯(lián)系，開展通郵、通電、通水、電話、電視、地名等申報工作7完成招商物業(yè)資料，開展招商入駐引導工作8建立物業(yè)專項檔案，設(shè)立人員進行跟蹤4按規(guī)范實施接管驗收（見物業(yè)接管內(nèi)容）第二章 招商入駐：1確定物業(yè)各種價格，制定物業(yè)資料3組建物業(yè)公司，人員到位4交鋪裝修，引進入駐5組織開業(yè)2確定開業(yè)時間，擬定開業(yè)各種活動第三章 經(jīng)營指標的承諾：1物管費收取及代收代繳的收款率：公司標準98承諾指標96測定依據(jù)實收費用額/應收費用總額×10096質(zhì)量保證措施1、加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的服務意識。2、以優(yōu)質(zhì)服務促進業(yè)主交費的積極性。3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預約、上門方式，方便

42、業(yè)主交費。4、由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳，并提供“一本通”服務。5、對于欠交管理服務費的行為，我們將采取物業(yè)服務公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。2商鋪出租率及租金收取率：承諾指標出租率第三年 達95以上租金收取率98測定依據(jù)出租率已出租的商鋪面積/商鋪總面積×10095租金收取率實收租金額/應收租金總額×10095質(zhì)量保證措施1.招商部依托多年從事房地產(chǎn)租賃所積累的招租經(jīng)驗，制定切實可行的商鋪招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。2.以優(yōu)質(zhì)服務塑造精品物業(yè)，促進百業(yè)汽配城的商鋪租賃，增強商鋪消費需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境

43、。3.與商家簽訂商鋪租賃合同，明確雙方權(quán)利義務，對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定，如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預收租金等。對于免租期的客戶必須統(tǒng)一收取培育基金； 4.對商鋪的各類經(jīng)營需求進行充分調(diào)研，對經(jīng)營項目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，提高商家交租的積極性。第四章 各項日常管理服務工作標準及承諾：1房屋及配套設(shè)施的完好率：公司標準98承諾指標96測定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積×10096質(zhì)量保證措施1制訂詳細的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。2房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個

44、人。日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3嚴格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。2房屋零修、急修及時率：公司標準98承諾指標98測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×10098質(zhì)量保證措施 1建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設(shè)立業(yè)主報修專線電話。 2維修人員應在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。 3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。 4.實行報修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。 5.每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為

45、相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)。3維修工程合格率：公司標準合格率：100承諾指標100測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100100質(zhì)量保證措施 1、加強對維修技工的專業(yè)培訓，所有技術(shù)人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。 2、維修工程實行客戶質(zhì)量簽收制度。 3、加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務前由物業(yè)公司檢驗確認。 4、較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導、監(jiān)督和驗收。4物業(yè)管理保潔率：公司內(nèi)控標準98承諾指標98測定依據(jù)保潔達標面積/保潔總面積×10098質(zhì)量保證措施 1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方

46、便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。2、垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。 3、每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 4、提倡“全員保潔，人過地凈”。5治安案件年發(fā)生率：公司內(nèi)控標準0.5承諾指標0.5測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入駐總戶數(shù)×10000.5質(zhì)量保證措施 1、提供24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合，充分發(fā)揮技防手段的作用。2、嚴格控制外來閑蕩人員進入，外來施工單位必須簽訂施工責任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹立“全員防范”意識，建立“快速反應和快速支援”體系。4、實行商戶搬出入登記制度，嚴格控制物料進出。5、保安員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務技能培訓，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。6火災發(fā)生率：公司內(nèi)控標準0.5承諾指標0.5測定依據(jù)火災發(fā)生次數(shù)/總?cè)腭v戶數(shù)×1000<0.5質(zhì)量保證措施1、實行全員義務消防員制，建立一支“消防快速反應分隊”；制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習。2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高商戶的消防意識。3、百業(yè)城所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應指定動火