房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識大全政策知識

1、.一、房地產(chǎn)根底專業(yè)知識1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱又稱不動產(chǎn)。2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體3、房地產(chǎn)的特征：   a、房地產(chǎn)位置的固定性土地不可移，房屋也不可動；   b、房地產(chǎn)地域的差異性每宗房地產(chǎn)的價值都不同；   c、房地產(chǎn)的高值、耐久性價格貴、土地永久的；   d、房地產(chǎn)的保值、增值性貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值；4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱占有、使用、收益、處分等權(quán)利。5、房屋分類：   a、功能用途：居住用房小區(qū)、高品住宅、工業(yè)用

2、房廠房、倉庫、商業(yè)用房門面、商場、辦公用房寫字樓、行政用房軍事、學(xué)校等單位用房及城市；   b、建筑構(gòu)造：鋼構(gòu)造、鋼筋混凝土構(gòu)造、磚混構(gòu)造、磚木構(gòu)造和其他；   c、所有權(quán)歸屬：公房直管公房和自管公房等和私房；6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。7、土地分類：   a、開發(fā)利用：生地和熟地；       b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；   c、用途：居住用地、商業(yè)效勞用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠

3、化用地、特殊用地等；8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和效勞的行業(yè)。包括：   a、土地開發(fā)；                          b、房屋建立、維修、管理；   c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓；       

4、  d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；   e、房地產(chǎn)抵押貸款；                     f、房地產(chǎn)市場；9、土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能

5、取得土地的所有權(quán)。土地使用獲得的方式：    劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建立工程；    出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議如200-250萬/畝、招標(biāo)提出底價，根據(jù)使用用途和價格取得、拍賣價高者竟得，不XX的前提下，通過正規(guī)渠道取得；10、房地產(chǎn)市場：   a、一級市場：以土地為體亦稱土地市場、土地交易市場；   b、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建立，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者新建商品房的買賣市場；   c、三級市場：房屋在消

6、費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑二手房；房地產(chǎn)市場構(gòu)造善一覽表：市場稱謂一級市場二級市場三級市場 土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增量商品房市場、住房一級市場等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品房市場、二手房市場、住房二級市場等市場主體政府、開發(fā)企業(yè)投資者開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主市場客體國有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房交易方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出售、出租等買賣、租賃、交換等11、土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用

7、地單位或個人。12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。    地上權(quán)：指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán)；    地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；    抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；    租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；13、土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用

8、者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。   1土地使用權(quán)出讓年限：a、居住用地70年；          b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價的差價，國家指定的那么遵照執(zhí)行；2土地使用年限到期后如何處理：a、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗后不屬危房，工程的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。PS：a、b條完全存在的情況下，以當(dāng)時的地價購置使用年限，年限由政府

9、規(guī)定，否那么無條件收回；14、商品房：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后進(jìn)展開發(fā)建立，并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。   商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。15、商品房的預(yù)售制度：五證二書五證：國有土地使用證、建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證、建立工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證二書：質(zhì)量保證書、使用說明書、兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤

10、。造成樓盤爛尾的原因主要有資金缺乏、設(shè)計、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，非常建立等。17、樓花：指已經(jīng)開工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時間長，價格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價。18、炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。關(guān)于營業(yè)稅政策 個人將購置缺乏2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅5.6%；個人將購置2年以上含2年的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)視建筑材料、質(zhì)量20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)視部門驗收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。即買即入住、價格高、戶型過時

11、、選擇空間不大21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價出售給廣闊中低收入家庭的商品房帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號購置。XX房口，25歲以上，65以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價購置，65以外以商品房價購置，5年后才能轉(zhuǎn)賣。22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)展再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。23、誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾。24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣能擔(dān)保債權(quán)人的作用不能返還。25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能

12、返還。26、玄關(guān)：登堂入室的第一X門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。28、純辦公樓：專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動的大樓。29、綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。30、商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE聯(lián)體別墅、單排別墅。32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域，起源于美國也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)。33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，承受業(yè)主或使用人的委托，對物業(yè)實話專業(yè)化管理，并向業(yè)主或使用人提供高效、周到效勞的行為。34、物業(yè)

13、管理內(nèi)容：對房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的效勞等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理X疇。35、業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。36、業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。37、業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。38、一次性付款：指購房戶在購置商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。39、分期付款：購房

14、者簽約后，將購房款分成假設(shè)干比例，按時間段或按施工進(jìn)度分批交納房款針對期房，交房時，款項全部付清。40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的局部貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行歸還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為歸還貸款的擔(dān)保一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年。41、公積金：“全稱住房公積金，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項用于住房消費(fèi)的資金門面不行。繳存比

15、例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個人繳存；二是由職工所在單位繳存；42、個人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購置、建筑、翻建和大修自住住房時，因資金缺乏愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約，按房價的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收普通住宅：2%、非普通住宅：4%。44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金普通住宅：2%；電梯房、門面：3%。45、生地：指未經(jīng)開發(fā)，尚未開成建立用地條件的農(nóng)地或荒地。46

16、、起價：即“起步價是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十幾百元。47、基價：即“根底價指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的根本價格。是針對房地產(chǎn)定價方法而言的，與起步價沒有關(guān)系樓層、朝向不同價格也不同。48、均價：即物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價。49、本錢價：指住房制度改革中，出售公有住房時按照建筑公有住宅的平均本錢測定的價格。   包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；  B、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)；C、建安工程費(fèi)； D、住宅小區(qū)根底

17、設(shè)施建立費(fèi)；E、管理費(fèi)； F、貸款利息； G、稅金；二、建筑根底知識：1、三通一平：是指在土地開發(fā)時進(jìn)展的通水、通電、通路、土地平整。2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整?、占地面積：紅線X圍內(nèi)的面積。4、建筑面積：指建筑物外墻柱勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購置的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和在住房買賣中，一般不采用使用面積來計算價格。7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆嬋脘N售面積的商品房中

18、公共建筑空間的面積，由兩局部組成：一室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、構(gòu)造轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層效勞的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)構(gòu)造的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等；二套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻包括山墻墻體水平投影面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。8、實用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。9、計租面積：住宅用房按使用面積計算，非住宅用房按建筑面積計算。10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各局部建筑面積的總和。    套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻

19、體面積+陽臺建筑面積    套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)11、容積率：總建筑面積/總用地面積多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價高、品質(zhì)高；容積率越高，單價低、品質(zhì)低12、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%13、綠化率：指工程規(guī)劃建立用地X圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建立用地面積之比。     公式：植被垂直面積/占地面積*100%14、綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建立中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時不宜低于25%不

20、包括屋頂、曬臺的人工綠地。綠化覆蓋率綠化率綠化所占面積綠地率15、得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積銷售面積之比   套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積  套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e16、開間：住宅房子的橫向?qū)挾取?#160;            進(jìn)深：住宅的實際長度。17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上外表至上層樓板下外表的距離

21、。19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。22、錯層：房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)別離。23、磚混構(gòu)造：由磚和混凝土組成，承重墻四面不能動，梁柱都不能動。24、框架構(gòu)造：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木構(gòu)造、鋼筋混凝土、框簡構(gòu)造、鋼體構(gòu)造等。25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。 

22、0;  鋼筋構(gòu)造：60-80年   磚混構(gòu)造：40-60年   磚木構(gòu)造：30-50年   其他：15年以下26、土地計量單位：    1平方公里=100萬平方米km2      1公頃=1萬平方米hm2    1公頃=15畝               1畝=667平方米27、

23、住宅的樓層劃分的規(guī)定：    低層住宅為：1-3層  多層住宅為：4-6層  中高層住宅：7-9層    高層住宅為：10-30層         超高層住宅為：40層以上三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識：1、房地產(chǎn)開發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)展根底設(shè)施，房屋建筑的活動。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建立等多項內(nèi)容組成。2、土地開發(fā)：

24、將生地不具備使用條件的土地開發(fā)成可供使用的土地。3、房屋開發(fā)：由買得土地使用權(quán)的開展商，對土地進(jìn)展平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。4、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地具備使用條件，然后再進(jìn)展拍賣和出租，由買地者去建造房屋。5、房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。6、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣煤氣、天然氣、石油液化氣等設(shè)施。7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)上下水道，排水管網(wǎng)下水道、污水處理、排放工程。8、土地國家所有權(quán)：指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。9、土地集體所有權(quán)：指

25、農(nóng)村勞動群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定X圍內(nèi)對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。10、房屋的所有權(quán)：對房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。11、土地所有權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。    法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財產(chǎn)，并將其實行占有、壟斷、擁有對土地支配的權(quán)利。    經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。四、其它內(nèi)容須知：1、辦理銀行按揭合同需出示：1個人XX及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動人口未婚證明；2首期購房款不低于30%，二次購房者首付不

26、低于40%購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件；3購房者或配偶單位的工資收入證明；4與開發(fā)商簽訂的購房合同； 5開戶銀行開戶的活期存折并含有3個月的按揭款；6個人住房借款合同，借款借據(jù)；  7委托銀行扣收購房房款協(xié)議書；8住房抵押承諾書；               9貸款申請書。2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：1保險費(fèi)保險費(fèi)率1-10年0.5、11-20年0.45貸款額交保險公司；2抵押費(fèi)，貸款額3交房地產(chǎn)局；3律師見證費(fèi)，貸款額1

27、.8交律師事務(wù)所；4備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同20元交房地產(chǎn)局；5印花稅，每份合同10元交房地產(chǎn)局；6按揭資料費(fèi)，每份合同40元交銀行；3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金XX內(nèi)的存儲余額。1職工購置、建造、翻修、大修自住住房；2職工離、退休時；      3完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；4戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；5歸還購房貸款本息的；  6房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：1貸款額不能超過25萬元的最高上限；2貸款額不能超出你住房公積X

28、X儲存余額的5倍；3貸款額不能超出總房款的70%；5、預(yù)售房的條件：1土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；2取得建立用地規(guī)劃許可證；3投入工程總建立資金到達(dá)20%以上不含土地出讓金；4施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；5竣工驗收前；五、附加內(nèi)容房地產(chǎn)營銷培訓(xùn)根底知識：1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：  它是一個精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個較靈活、廣泛、綜合性的一個行業(yè)。2、有正確的價值觀：價值觀-信念-期望-態(tài)度-行動目標(biāo)3、行動過程：執(zhí)行-核心價值-中程目標(biāo)-短期目標(biāo)-每日工作方案4、忌語：大概不能肯定的語言 &#

29、160; 五聲四語：迎客聲-稱呼聲-致謝聲-送客聲   反對四語：蔑視語-煩躁聲-否認(rèn)語-斗氣語5、建筑面積必須高于2.2米低于2.2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)，建筑如配套游泳池、車庫等不算面積；6、朝向：一般以客廳陽臺的朝向為準(zhǔn)。7、商圈：稱之購置圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定X圍或區(qū)域。分為：核心商圈：以大型商場為中心，人口占60-80%，價格高；次級商圈：擁有客戶占20%；   邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價格低。8、商業(yè)飽和度：是測量一個商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個

30、重要方式。   IRS：商業(yè)飽和度        C：主要客戶指數(shù)       RE：每一個顧客平均購置量 RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營面積      IRS=C*RE/RF9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價格因素：1價格組成=土地本錢價格+建安本錢+利潤+管理費(fèi)用國民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)；2影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)

31、劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制；3影響每一棟單位的價格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑構(gòu)造；4多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價格越高，越往上景觀越好；5影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位業(yè)態(tài)定位、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對每一個鋪位影響因素：位置、面積面積小、面積消費(fèi)群體多，價格高、樓層、鋪型柱、開間、阻擋、配套設(shè)施。10、遞名片技巧：1當(dāng)你與客戶談判時，客戶感興趣時，你遞上名片客戶對你印象深，認(rèn)知度；2當(dāng)客戶快要起身時，遞上名片，你的客戶會準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；11、遞資

32、料準(zhǔn)確時間：1當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請他了解；2當(dāng)你遞名片時，一起遞給他；3如果客戶已拿了資料時，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；12、市場調(diào)查目的，其實反映市場現(xiàn)狀：1了解競爭樓盤；     2了解消費(fèi)需求；    3了解消費(fèi)行情；4為籌劃、銷售提供依據(jù)具體調(diào)查內(nèi)容：a產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位做什么，業(yè)態(tài)定位、鋪型、配置電梯、空調(diào)、水電表、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時間；b配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；c價風(fēng)格查：銷售價格、均價、不同樓層差價、付款方式、租金價格臨街與內(nèi)

33、街價格；具體調(diào)查方式：問卷、街訪入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門、專家訪談、市場客戶訪談；具體調(diào)查對象：市場、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn)具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場所、酒店、學(xué)校、交通人流、車流、公交車、長途車13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征通風(fēng)時間長、日照時間長、不易發(fā)霉、冬暖夏涼。風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)14、建筑顏色：紅色-象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。16、使用率=實用面積/建筑面積   小高層的使用率小于多層：60-70%        高層的使用率小于小高層：80%以上   寫字樓的使用率小于