規(guī)劃總平面圖審核要點

1、規(guī)劃總平面圖審核要點    規(guī)劃總平面圖審核要點2011-05-05 09:28 來源：未知 瀏覽次數(shù)： 關鍵字： 要點,審核,平面圖,總,規(guī)劃,規(guī)劃總平面圖審核要點張藝坤【摘要】規(guī)劃總平面圖一般指修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖。規(guī)劃總平面圖審核是城市規(guī)劃管理工作的一個重要環(huán)節(jié)，往往涉及到各方利益，在實際工作中如何掌握總平面圖審核的要點，把握審核的尺度，解決各類矛盾，平衡各種關系，是工作的一個難點。本文作者通過長期的工作實踐，總結出了一套在規(guī)劃管理過程中規(guī)劃 總平面圖審核的規(guī)律和方法，并通過對相關要素和要點的分析，將審核過程中需注意的要點和事

2、項設計成簡表形式介紹給大家，希望能與大家交流，共同探討規(guī)劃的行政管理問題?！娟P鍵詞】城市規(guī)劃管理 總平面審核要點 簡表 廣西柳州市在城市規(guī)劃管理工作中，總平面圖審核是一個十分重要的環(huán)節(jié)之一，因其直接涉及到各個具體部門以及個人的利益，往往容易引發(fā)各種矛盾，同時也會增加工作的難度。如何在工作中把握好總平面圖審核的關鍵和尺度，需要規(guī)劃管理人員和設計人員善于從具體的工作實踐中總結出一定的規(guī)律，掌握工作方法，盡可能做到公平公正地處理問題，既要講求原則，又要講求實效，力求使各方的利益關系達到平衡與協(xié)調(diào)。下面以柳州市為例，結合工作實際，將規(guī)劃總平面圖審核各要素及要點進行分析和歸納，使大家在規(guī)劃行政管理和總平

3、面設計中能注意到以下幾個方面的問題：1、熟練掌握法規(guī)內(nèi)容和法定程序各項法律、法規(guī)、技術標準和技術規(guī)范以及城市規(guī)劃原理是規(guī)劃管理工作的基礎，沒有這些知識就是無源之水，無本之木，沒有這些規(guī)范作準繩，城市規(guī)劃管理就沒有了原則和標準。同時，城市規(guī)劃管理既是技術性很強的工作，又是政策性很強的執(zhí)法過程。既然是執(zhí)法，就要講究法律依據(jù)和法定的程序，如果不按照法定程序進行執(zhí)法，即使依據(jù)法律正確，采取的措施得當，仍然會造成行政違法，所以對于規(guī)劃管理人員來說，掌握法規(guī)內(nèi)容和法定程序在辦理規(guī)劃審核和審批時尤為重要，也是規(guī)劃管理工作的關鍵。2、查看提交資料是否齊全首先應對甲方提交的規(guī)劃總平面圖及相關材料進行查驗，看所提

4、供的材料是否齊全、準確。該類材料應包括申請報告（包括申請理由、申請項目名稱、性質(zhì)等）、土地使用證或土地行政管理部門提供的土地使用權屬資料證明及附圖、用地范圍界址點坐標、規(guī)劃設計條件等相關文件及附圖，除上述要求外，如為新辦項目則必須提供建設項目選址意見書，如屬調(diào)整總平面的應附原審批總平面圖及相關材料，同時應核對及查驗各類文件內(nèi)容的真實性、準確性，必要時需出具證明材料原件。核查該類材料主要是便于深入了解土地使用概況，確定用地位置和范圍，區(qū)別申報方案項目地塊屬新區(qū)建設還是舊城改造，因為對上述兩種開發(fā)方式在規(guī)劃管理中給出的規(guī)劃設計條件和規(guī)劃要求是不同的。同時還應對建設部門或開發(fā)商以及設計者的設計意圖進

5、行初步了解，在建設項目的技術經(jīng)濟指標和經(jīng)濟利益關系上也易于與他們達成共識，掌握工作的重點和關鍵，利于協(xié)調(diào)各方利益關系。3、現(xiàn)場勘察審核總平面時必須要進行實地的現(xiàn)場勘察，對照實測地形圖調(diào)查用地現(xiàn)狀及規(guī)劃情況，注意查看場地內(nèi)的地形、地貌和地物，了解人口分布狀況，對場地內(nèi)以及周邊區(qū)域的建筑物、構筑物、山體、丘嶺、水體、道路、綠化、植被、公用通道、管溝、排水渠（明渠、暗溝）、城市道路、公路、鐵路、高壓線廊、微波通道等設施及保護區(qū)、各種公建配套設施進行認真勘察。現(xiàn)場勘察對深入了解規(guī)劃總平面布局相關要素十分重要，也十分必要。哪些地方適建、哪些地方不適建、不允建就一目了然了。比如場地內(nèi)有陡石山和水體的，應盡

6、可能利用山體和水體進行綠化，建成小游園和公共綠地。規(guī)劃建筑物必須后退山體保護范圍來建，以免危石跌落，產(chǎn)生安全隱患，必要時還應向國土部門要求出具地質(zhì)災害影響評估報告。臨近水面的需要一定的安全距離和防護措施，以免影響建筑和居民安全。同時對高壓線廊、鐵路、市政管線、微波通道等保護用地，也應預留一定的空間。涉及兩個或幾個單位使用公用通道的，還需在圖上仔細注明清楚，必要時，還應提交公用通道使用的協(xié)議書等文件。4、查閱相關規(guī)劃成果資料，了解規(guī)劃條件和控制要求根據(jù)地塊所處區(qū)位查閱該地塊及相關區(qū)域或相鄰地段已批準的規(guī)劃資料，包括有關規(guī)劃條件和控制要求。一般從總規(guī)開始，逐步深入到近期建設規(guī)劃、詳細規(guī)劃（包括控制

7、性詳規(guī)和修建性詳規(guī)）以及相關區(qū)域的城市設計和各類專項規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃控制要求及規(guī)劃條件。查閱控制性規(guī)劃的各項指標十分重要，因為土地出讓、招標、拍賣、掛牌所確定的各類用地的建設指標和規(guī)劃設計條件是以控規(guī)作為法定依據(jù)進行的。作為規(guī)劃管理人員，還必須要了解相關的土地經(jīng)濟分析，包括地價等級類型、土地級差效益、有償使用狀況、地價變化、開發(fā)方式等方面的內(nèi)容。同時，還要深入了解相關城市設計、道路設計、景觀規(guī)劃等，使之符合各類規(guī)劃的條件和控制要求。近兩年來，柳州市城市規(guī)劃局組織編制了城市主要道路的景觀規(guī)劃，除了對兩側地塊沿街在道路紅線外預留出了一定的公共空間外，對沿街的土地利用和建筑設計也做了比較具體詳細的

8、控制要求，所以我們在總平面審核時同時要兼顧各類規(guī)劃的具體要求，從大到小，從淺到深逐步深入和細化，否則會很容易與規(guī)劃控制要求產(chǎn)生矛盾。我們曾經(jīng)在一宗原有建設用地的規(guī)劃總平面審核中，由于設計人員沒有查閱相關片區(qū)的道路規(guī)劃資料，沒有將規(guī)劃道路網(wǎng)疊加到圖內(nèi)，審核后才發(fā)現(xiàn)該地塊被規(guī)劃道路切割并占用了很大的用地和空間 ，以至于報送的方案未被通過，被退回重新修改。另外有一宗規(guī)模很小的用地，設計人員只查閱了總體規(guī)劃的路網(wǎng)，未查閱控制性詳細規(guī)劃資料，以致在設計時不知道還有道路穿越，承接了建筑總平面和單體設計，送審時未能通過方案審批，給建設單位造成了損失，這些都是應該在設計和管理的審核中需要注意的關鍵環(huán)節(jié)?？偲矫?/p>

9、審核時還尤其應注意與周邊建筑和用地使用的關系，了解周邊人口分布狀況、公用設施、工程設施及管網(wǎng)現(xiàn)狀情況以及各類建筑的性質(zhì)、規(guī)模、高度、使用狀況、建筑質(zhì)量、有無拆遷、有無污染、干擾等情況，同時應兼顧到與周邊建筑的退距和安全、衛(wèi)生間距的要求。有文物保護單位的，或位于建筑控制地帶的，應按中華人民共和國文物保護法的規(guī)定和紫線管理規(guī)定進行。在實際工作中，一些沒有經(jīng)驗的設計人員往往忽視現(xiàn)場勘察和現(xiàn)狀調(diào)查，對場地內(nèi)及周邊環(huán)境不進行深入細致地調(diào)查，在規(guī)劃時憑空想象，任意發(fā)揮，或者現(xiàn)狀調(diào)查時走馬觀花，場地內(nèi)豎向關系不明確，設計時將場地當做白紙一張，做出來的方案不切合實際，也就很難通過規(guī)劃管理部門的審核。曾經(jīng)有一個

10、開發(fā)商，看中一處山坳地，請了省外的建筑師設計了很多山地建筑，從單體上看，建筑頗具特色。但經(jīng)地質(zhì)勘測后，該處地形山體多為陡石山，部分山體原來已被采石場開采過，地質(zhì)條件很復雜，若想進行開發(fā)建設，必須先要經(jīng)過危石處理，對山體的植被綠化也需多年才能完成，同時該類建筑也不適宜在巖石層上進行建造，若想達到理想的效果，不但施工難度很大，并且還需投入很高的工程費用，方案實施的難度很大，可操作性不強。所以，規(guī)劃管理人員在現(xiàn)場勘察的同時，還應與建設單位和設計人員多進行溝通和交流，了解他們的建設目的和設計意圖，同時將一些審核的原則、程序和有關技術規(guī)定和標準等事項耐心細致地進行解答。5、查驗地形圖、規(guī)劃用地紅線柳州市

11、城市規(guī)劃局在總平面審核時，要求必須提交在實測地形圖上設計的規(guī)劃總平面面方案的圖紙和電子文件。這樣在審核時，就要認真核對用地紅線范圍、控制點的座標、土地使用性質(zhì)、面積、規(guī)模、各項數(shù)據(jù)指標等是否與規(guī)劃要求相符，場地內(nèi)地形、地貌和地物有無改變、缺漏。有些偏遠地區(qū)或鄉(xiāng)村規(guī)劃因設備、資金等因素，或技術力量薄弱，還未使用電子信息化管理，也應要求先進行基礎測繪，提交實測地形圖和用地紅線控制點座標一并送審，以避免建筑項目在實施時出現(xiàn)偏差和錯誤。6、規(guī)劃總體布局規(guī)劃總體布局應根據(jù)總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和近期建設的要求，對各項建設作好綜合的全面安排。在規(guī)劃設計中應考慮一定時期國家和地方經(jīng)濟發(fā)展水平、人民的文化、生活水

12、平、居民的生活需要和習慣，物質(zhì)技術條件、以及氣侯、地形和現(xiàn)狀等條件，同時應注意遠近期結合、預留有發(fā)展余地。在審核中，應注意把握規(guī)劃總體布局是否科學、合理，規(guī)劃建設的標準是否經(jīng)濟、安全，設施是否配套齊全、有無相互干擾、影響和污染，尤其是應對居住區(qū)內(nèi)一些需要配套的公共服務設施和商業(yè)設施、公共綠地、組團綠地、文化體育活動場地的規(guī)劃位置、規(guī)模大小、服務半徑等是否滿足居民生活需要以及其方便程度等綜合因素加以分析，合理地進行布局。如柳州市市區(qū)范圍內(nèi)山體較多，且多為孤峰，規(guī)劃布局中必須注意建筑空間的通透性和開敞性，盡量避免采用大面寬的建筑，比如北方地區(qū)冬天多采用集中供暖、煙囪及鍋爐房的選址和位置就應多考慮風

13、向和防護距離。通常對日照要求較高的北方地區(qū)建筑物的間距就要嚴格按照設計規(guī)范進行，而南方炎熱地區(qū)則對通風需要更高一些，建筑物的朝向就要盡量以南北朝向為主，并盡量減少西曬墻面的比例。7、道路交通應符合相關設計規(guī)范要求道路系統(tǒng)是規(guī)劃布局的骨架，道路的結構布局和走向往往影響著整個地塊的規(guī)劃總體布局，所以在審核中，應注意各條道路的等級、斷面形式、尺寸、轉(zhuǎn)彎半徑、視距三角形、道路、走向、坡度、中心線控制點坐標，出入口方向，道口寬度、停車場位置、停車泊位、出入口距交叉路口距離、消防車道、人防出入口、地下停車庫出入口、主要出入口疏散空間等相關要素，是否符合設計規(guī)范要求。臨近立交、道路廣場、道路交叉口的，是否反

14、映出了各類道路紅線、立交及廣場形式及控制范圍。場地內(nèi)規(guī)劃道路網(wǎng)的結構布局尤其應考慮地形的豎向變化，其主要出入口應注意與周邊城市道路系統(tǒng)在平面和豎向關系上的相互銜接。道路中心線的控制點標高的確定，往往是整個場地豎向設計的關鍵，合理確定豎向標高，對土方平衡和填挖量估算，降低工程費用十分重要。另外，在一些大型公共建筑高峰小時人流密集的場所如：學校、醫(yī)院、商場、廣場、體育場館、文化 藝術中心等，應預留出入口的集散空間，以便利于大量的人流快速疏導，避免對周邊城市道路造成干擾。8、建筑布局總平面規(guī)劃設計中，建筑布局是規(guī)劃的核心，也是規(guī)劃管理人員都非常重視的環(huán)節(jié)。在審核時，應注意核查各類建筑的性質(zhì)、規(guī)模、容

15、積率、密度、朝向、日照、間距、退距、層數(shù)、高度等要素是否符合國家規(guī)范要求，是否符合當?shù)卣贫ǖ南嚓P規(guī)劃管理規(guī)定和規(guī)劃技術管理要求。是否美觀、經(jīng)濟、安全，必要時應對建筑藝術布局提出合理意見和建議。一些開發(fā)商在居住區(qū)和小區(qū)的開發(fā)過程中，為了追求利潤，在設計時往往會在建筑層數(shù)和層高上做文章，有時還會縮小建筑間距、擴大建筑尺寸，這就需要規(guī)劃管理人員熟練掌握設計規(guī)范，認真細致地進行審查。9、相關公共服務設施配套要求以柳州市居住區(qū)（小區(qū)）詳細規(guī)劃總平面方案審核為例，在居住區(qū)規(guī)劃中，公共服務設施配套要求及設置規(guī)定是按照城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93）柳州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定及其他相關法律法

16、規(guī)、規(guī)范執(zhí)行的，其種類及規(guī)?？筛鶕?jù)建設項目的性質(zhì)及人口規(guī)模來確定。在居住區(qū)或小區(qū)詳細規(guī)劃中，必設的項目應包括學校（中、小學）幼兒園、托兒所、社區(qū)居委會、老年活動中心、少兒活動中心、醫(yī)療門診點、公廁、垃圾站、配電室、變電房、污水處理池、泵房、煤氣站等，商業(yè)服務網(wǎng)點則一般根據(jù)市場需求來進行設置，小區(qū)物業(yè)管理機構、教育文化體育設施根據(jù)居住區(qū)人口和用地規(guī)模大小分級進行配套設置。公共服務設施的配建比例和規(guī)模應考慮周邊該類建筑的布局情況與實際需要來確定，適當調(diào)整其配建規(guī)模也是很有必要的。如學校、幼兒園等，如果附近已有該類項目，且場地、規(guī)模仍有較大的空間，則可考慮通過土地置換或貨幣補償?shù)刃问脚c其合并設置為宜

17、，若仍教條地按千人指標來設置，則有可能會重復建設造成資源的浪費或造成規(guī)模過小，不利于管理等。如果附近缺乏該類項目和設施，則應考慮按規(guī)范要求的上限來控制。其他一類的商業(yè)、服務性設施則可不必硬性規(guī)定設置，可以根據(jù)地段區(qū)位條件、交通條件等特點，由居民需要和市場調(diào)配來進行引導和設置，但在選址時，應注意避免對居民生活和交通造成干擾和影響。通常一些開發(fā)商為提高容積率和銷售價格，喜歡沿道路設置一些底層帶商鋪的住宅，審核時，應注意該類建筑對居民生活和交通的干擾。最好能在退距和隔音上采取一定的措施且應按規(guī)定留出停車場地。在柳州市曾經(jīng)發(fā)生過由于此類商住樓的底層商業(yè)娛樂場所噪音過大擾民被居民投訴的事件。近年來柳州市

18、城市規(guī)劃局在規(guī)劃管理中，就制定了非主朝向沿街通透面不得小于50%，且必須設置通透圍墻的管理規(guī)定，同時結合城市干道和主要街道 、“三項整治”工作（經(jīng)營性、公益性占道專項整治；市區(qū)停車秩序?qū)ｍ椪?；道路交通運輸市場秩序?qū)ｍ椪危┯行У馗挠^了城市道路景觀和城市市容面貌。10、綠地景觀綠化景觀方面除了應審核其綠地率指標和綠化覆蓋率是否符合規(guī)劃設計規(guī)范要求外，還應注意一些特定地段的綠線管理規(guī)定和景觀要求，審核規(guī)劃設計是否結合了當?shù)氐淖匀粴夂驐l件、場地內(nèi)地形地貌特點，是否充分利用了原有山體、丘陵、水面進行了綠化美化，是否突出了小區(qū)景觀特點和地域特點，改善了居住環(huán)境等因素。在綠地設計中是否合理地進行硬質(zhì)鋪裝

19、、植物配植、屋頂綠化和垂直綠化等方面也應作出一定的審核意見?；貫榍鹆晟降氐?，應突出景觀特點，注意豎向關系的處理，因地制宜，盡可能減少土方的填挖，以降低工程造價和開發(fā)成本。11、查驗其他各類市政配套設施是否滿足相關規(guī)范要求該類要素如消防、防震、環(huán)保、人防、污水處理池、排水溝渠（明溝、暗渠）、泄洪溝、配電房、垃圾站等市政工程設施是否齊備，是否符合規(guī)范和規(guī)劃要求。例如，柳州市舊城區(qū)內(nèi)某處小區(qū)開發(fā)，基地地面標高比周邊地勢低兩米左右，由于舊城區(qū)內(nèi)市政排水系統(tǒng)不完善，周邊單位和居民生活污水形成了自然溝渠從該基地西側穿越，并直接排入周邊的小河溝中，我們柳州市規(guī)劃局的管理人員在現(xiàn)場勘察時發(fā)現(xiàn)了這一情況，為避

20、免因小區(qū)開發(fā)時回填土造成周邊單位和居民生活污水不能排出，所以在總平面審核過程中，我們便要求開發(fā)商補充進行了豎向設計和給排水規(guī)劃，并和開發(fā)商承諾保證改造原排水渠，將其納入小區(qū)排水系統(tǒng)進行處理后再行排放。雖然開發(fā)商增加了一些開發(fā)成本和工程費用，但避免了周邊部分居民因污水排放和雨天內(nèi)澇等問題。12、特定地段的特殊要求在總平面審核中，還應考慮特定地段的特殊控制要求，如軍事基地、微波通道、殯葬用地、文物保護地段等。尤其是周邊有文物保護單位的，一定要符合城市紫線管理規(guī)定，符合歷史文化保護區(qū)、文物保護單位、建設控制地帶和地下文物保護區(qū)等范圍的控制要求，以及城市重要景觀點（帶、區(qū)）、城市重要地段對其建筑形式、

21、體量、色彩、高度、建筑風格等的規(guī)劃要求，少數(shù)民族地區(qū)還應體現(xiàn)民族文化特點和地域特點。另外，審核重點地段或重要工程的總平面面規(guī)劃圖時還應提交區(qū)域環(huán)境關系分析圖，充分反映擬建工程周圍環(huán)境及相關關系。臨立交或道路交叉口處的場地的總平面規(guī)劃應審核其是否在圖上完整注明了立交或道路交叉口的控制范圍和形式。臨路段的要包括道路對面及本側周圍一定范圍的規(guī)劃控制分析，附近有重要建筑物或重要城市景觀的也應包括在內(nèi)，處在小區(qū)或某一整體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的應包括整個規(guī)劃范圍。除此之外，還要審核其是否反映出周圍的現(xiàn)狀建筑、需拆遷的建筑、永久性建筑和規(guī)劃已確定的建筑物，是否標明了各類建筑的性質(zhì)、尺度、高度、層數(shù)及建筑間距等。13、

22、圖紙要素最后，還應認真審核其規(guī)劃編制的深度與內(nèi)容要求，是否符合國家頒布的城市規(guī)劃編制辦法、相關技術規(guī)范、規(guī)定、標準及當?shù)爻鞘幸?guī)劃管理技術規(guī)定等要求，圖面標注內(nèi)容是否準確、齊全、規(guī)范，包括規(guī)劃說明書、技術經(jīng)濟指標、圖幅比例、日期、圖例、圖示、指北針、設計單位資質(zhì)、等級、編號、圖簽、圖章等。必要時，在方案階段和成果階段同時審核相關的建筑方案、戶型平面、道路系統(tǒng)、綠化景觀、市政工程管線和綜合管網(wǎng)規(guī)劃圖、豎向設計圖和各類效果圖、結構分析圖等，確保建設工程按圖件實施達到預期效果。【結束語】城市規(guī)劃是一個公共政策的問題，規(guī)劃管理人員除了應從技術層面上理解規(guī)劃外，還應從體現(xiàn)公平、公開、公正原則的公共政策層次

23、上考慮問題，通過規(guī)劃編制和實施管理，彌補市場的不足，有效配置公共資源，保護資源環(huán)境，協(xié)調(diào)利益關系，維護社會公平和社會穩(wěn)定。在實踐中，不僅要堅持原則，加強管理，還應樹立以人為本、為人民服務、為納稅人辦實事的服務意識，在市場經(jīng)濟體制下轉(zhuǎn)變政府職能，尊重市場規(guī)律，在工作中多與建設部門和設計人員溝通，耐心細致進行解釋和探討，在管理中起好橋梁作用。由于每個地段不同，每個項目的特點和要求也不同，這就需要我們在工作中掌握好事物的共性與個性、普遍性與特殊性的辯證關系，因地制宜、因項目而異地開展工作。下面，我們將有關總平面圖審核的要點和基本要素制成一張簡表，推薦給大家。在工作中，可根據(jù)建設項目的大小、難易程度對

24、照該表進行逐項審核，即簡便易懂，又不會漏項，大家可以根據(jù)各地、本部門的管理規(guī)定和規(guī)劃要求，根據(jù)自己的工作經(jīng)驗及工作方式對該表進行調(diào)整，刪減或增添項目，方便管理。最后，希望各位同行提供寶貴的工作經(jīng)驗，以便于對該表進一步修改完善。 附表：總平面圖審核要點簡表1 熟練掌握法規(guī)內(nèi)容和法定程序 各項法律、法規(guī)、技術標準、技術規(guī)范及法定程序2 查看提交資料是否齊全 申請報告、土地證復印件或立項批文、選址意見書、規(guī)劃設計條件、土地出讓合同確認書、法院拍賣文件、總平面調(diào)整的附原審批總平面等相關文件3 現(xiàn)場勘察、收集現(xiàn)狀和規(guī)劃基礎資料 對照實測地形圖，進行現(xiàn)場勘察、調(diào)查用地現(xiàn)狀、規(guī)劃情況，注意場地內(nèi)及

25、周邊建筑、山、水、路、公用通道、管溝、排水渠、鐵路、供電、微波通道等保護用地資料，收集現(xiàn)狀和規(guī)劃基礎資料4 查閱相關批準的規(guī)劃成果資料 查閱詳規(guī)（控規(guī)、修建性詳規(guī)）城市設計、近期建設規(guī)劃、總規(guī)、相關區(qū)域規(guī)劃及各專項、專類規(guī)劃5 查驗地形圖、用地紅線是否準確 用地性質(zhì)、規(guī)模是否相符，1：200，1：500，1：1000，1：2000實測地形圖或電子文件、核對用地控制點坐標及范圍、位置6 規(guī)劃總體布局 功能分區(qū)是否明確布局是否科學、合理，有無污染、干擾7 道路交通及與周邊規(guī)劃道路的銜接、相關規(guī)范要求 道路等級、斷面、形式、尺寸、轉(zhuǎn)彎半徑、視距三角形、走向、坡度、中心線控制點坐標、停車泊位、出入口方向，道口寬度、距交叉口距離、消防環(huán)道、人防出入口、地下停車場出入口、基地出入口疏散空間8 建筑布局