-龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理講義(75)頁

1、地區(qū)公司總經(jīng)理工程造價(jià)副總營銷研發(fā)副總財(cái)務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理人力資源經(jīng)理工程部經(jīng)理造價(jià)采購部經(jīng)理研發(fā)部經(jīng)理營銷部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理行政部經(jīng)理地區(qū)公司總經(jīng)理項(xiàng)目A項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目B項(xiàng)目經(jīng)理財(cái)務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理 人力資源經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營銷經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營銷經(jīng)理矩陣式組織一、項(xiàng)目基本開發(fā)流程一、項(xiàng)目基本開發(fā)流程二、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)三、三、公司計(jì)劃管理體系公司計(jì)劃管理體系一、項(xiàng)目基本開發(fā)流程一、項(xiàng)目基本開發(fā)流程投資決策投資決策土地購買土地購買項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目銷售項(xiàng)目銷售項(xiàng)目交房項(xiàng)目交房三、公司計(jì)劃管理體系三、公司計(jì)劃管理體系三、公司計(jì)劃管理體系三、

2、公司計(jì)劃管理體系項(xiàng)目投資分析模型項(xiàng)目整體進(jìn)度（節(jié)點(diǎn)）計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃（子分部工程深度）施工方項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃（分項(xiàng)工程深度）項(xiàng)目工程量清單（分項(xiàng)工程量）建設(shè)方項(xiàng)目工作月度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃（分部位/分項(xiàng)工程）施工方項(xiàng)目施工月度計(jì)劃（分部位/分項(xiàng)工程）項(xiàng)目施工周報(bào)施工方項(xiàng)目材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃項(xiàng)目工程師月度工作計(jì)劃施工方月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃項(xiàng)目月度計(jì)劃執(zhí)行及反饋 1 2 3 4 5 項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃需明確各階段關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)征地立項(xiàng)選址定點(diǎn)國土證辦理土地移交概念設(shè)計(jì)及批復(fù)方案設(shè)計(jì)及批復(fù)初步設(shè)計(jì)及批復(fù)三通一平施工圖設(shè)計(jì)及審查施工招投標(biāo)施工許可證辦理基礎(chǔ)開工樣板房售樓部建設(shè)開盤銷售竣工備案項(xiàng)目

3、整體進(jìn)度計(jì)劃的編制和調(diào)整可分為三個(gè)階段： 項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃是以建設(shè)項(xiàng)目的單位工程和室外工程為對(duì)象，編制深度要達(dá)到主要子分部工程。項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目施工控制進(jìn)度計(jì)劃（子分部）項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目主要材料設(shè)備準(zhǔn)備計(jì)劃公司各職能部門配合工作要點(diǎn) 施工方項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃編制的主體為施工單位： 1）是以項(xiàng)目單位工程和室外工程為對(duì)象； 2）編制深度要達(dá)到主要分項(xiàng)工程。 在編制過程中應(yīng)符合下列規(guī)定： 1）總包施工方項(xiàng)目經(jīng)理必須考慮各專業(yè)分包方進(jìn)度，結(jié)合公司編制的項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃中的項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃，編制完整的項(xiàng)目施工綜合進(jìn)度計(jì)劃； 2）施工總進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)依

4、據(jù)施工合同、施工進(jìn)度目標(biāo)、工期定額、有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料、施工部署與主要工程施工方案等編制。 3）施工總進(jìn)度計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括:編制說明，施工總進(jìn)度計(jì)劃表，分期分批施工工程的開工日期、完工日期及工期一覽表，資源需要量及供應(yīng)平衡表等。 4）施工方必須提出主要分項(xiàng)工程的工程量，同時(shí)，勞動(dòng)力、主要材料、預(yù)制件、半成品及機(jī)械設(shè)備需要量計(jì)劃、資金收支預(yù)測(cè)計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)施工總進(jìn)度計(jì)劃編制。項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃項(xiàng)目部實(shí)施月度計(jì)劃項(xiàng)目工程師月度工作計(jì)劃月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃零星材料供應(yīng)計(jì)劃施工方公司工程部1）項(xiàng)目施工月度計(jì)劃深度達(dá)到分片區(qū)（或樓層）的分項(xiàng)工程，并應(yīng)明確施工負(fù)責(zé)人；2）月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃須與

5、項(xiàng)目施工月度計(jì)劃配套，同步提出，并明確無誤地列明品名，規(guī)格型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、計(jì)量單位、需用數(shù)量、需用時(shí)間；3）項(xiàng)目部工作月度計(jì)劃和項(xiàng)目工程師月度工作計(jì)劃須明確公司項(xiàng)目部月度工作任務(wù)、責(zé)任人、配合部門及完成時(shí)間。施工周報(bào)應(yīng)包含內(nèi)容統(tǒng)計(jì)整理上周實(shí)際施工進(jìn)度，并與月度施工計(jì)劃比較分析現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)影響進(jìn)度的原因及分析下周需要建設(shè)單位、監(jiān)理單位解決和協(xié)調(diào)的問題 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 項(xiàng)目總監(jiān)系統(tǒng)自動(dòng)累加目標(biāo)成本為設(shè)定值或依據(jù)項(xiàng)目收益反推或依據(jù)更細(xì)的費(fèi)項(xiàng)累加測(cè)算或依據(jù)歷史行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)估階段性成果階段性成果管理的目的管理的目的明確項(xiàng)目信息流的管理，每階段成果完成后向項(xiàng)目成員發(fā)出可進(jìn)入下一階段的明確信號(hào) 對(duì)階段性成果的

6、完成質(zhì)量，由總經(jīng)理、下游項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)價(jià) 項(xiàng)目運(yùn)營知識(shí)的積累和共享 54運(yùn)營會(huì)議體系非運(yùn)營會(huì)議體系公司會(huì)議管理體系公司會(huì)議管理體系會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策55會(huì)議體系PMO預(yù)案決策會(huì)PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段成果審查會(huì)PMO關(guān)鍵決策會(huì)半年年度總結(jié)會(huì)PMO月度運(yùn)營會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)與經(jīng)濟(jì)分析會(huì)合并拿地前取得土地后15日內(nèi)項(xiàng)目階段成果審查根據(jù)需要6月15日或12月15日每月前3個(gè)工作日每周五如何開會(huì)1423567會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策56辦公周例會(huì)季度綜合指標(biāo)回顧會(huì)跨部門研討會(huì)高層座談會(huì)半年年度總結(jié)會(huì)年度總結(jié)會(huì)每周一每季結(jié)束后15日內(nèi)根據(jù)需要每季或不定期半年年度142356會(huì)議體系

7、如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策57會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議目的議題準(zhǔn)備議題審批召集人會(huì)議內(nèi)容會(huì)議時(shí)間主持人參會(huì)人員列席人員會(huì)議成果成果整理成果審批成果送達(dá)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策58會(huì)議體系如何開會(huì)1、一個(gè)會(huì)議成功的關(guān)鍵在于：會(huì)議的準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理；2、沒有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會(huì)的議程之內(nèi)，只宜放在專題會(huì)中的“頭腦風(fēng)暴會(huì)”之中；3、若某種會(huì)議較多的時(shí)間總在通報(bào)某一類信息，則宜將這類信息以電子版本的形式由專人整理定期向相關(guān)人員傳送；4、在會(huì)上傳送或者展示的信息如果越多，盡量采用PPT的形式；如果傳遞的信息很專業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需

8、要幫助別人建立場(chǎng)景意境感，則請(qǐng)盡量輔以照片、音像、模型、實(shí)物等；5、公司會(huì)對(duì)某一類會(huì)議議題的上會(huì)資料給出定義、提出要求；會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策596、主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會(huì)人員、列席人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會(huì)議；會(huì)議可以連續(xù)開，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會(huì)議通知時(shí)召集人應(yīng)給出預(yù)告；會(huì)議體系如何開會(huì)7、主持人對(duì)突發(fā)的占用太多時(shí)間的議題，應(yīng)有權(quán)及時(shí)打斷、中止；對(duì)一時(shí)難以決定的議題，應(yīng)立即指定專人主持專題會(huì)議，且指定反饋時(shí)間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查者；8、公司會(huì)對(duì)某一類會(huì)議的紀(jì)要定義出模板，給出明確要求；對(duì)會(huì)議要求落實(shí)的事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人

9、自動(dòng)成為約定的跟蹤檢查者；9、會(huì)議紀(jì)要通常要在會(huì)上宣讀一次(特殊情況除外)，會(huì)后由召集人送主持人審批后生效(不再多人會(huì)簽)；會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策60會(huì)議體系如何開會(huì)如何運(yùn)營決策1、PMO會(huì)議中最重要的兩個(gè)議題是：預(yù)案決策會(huì)和項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)；2、預(yù)案決策會(huì)的質(zhì)量取決于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷、對(duì)城市地段及發(fā)展的解讀、預(yù)案深度、企業(yè)在溢價(jià)和成本上的競(jìng)爭(zhēng)力；3、關(guān)鍵中的關(guān)鍵會(huì)議是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，若該會(huì)議質(zhì)量差，通常會(huì)導(dǎo)致后期會(huì)議大量增加；4、每次PMO會(huì)議必須作出決定；5、不能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員不能參會(huì)，不愿承諾、胡亂承諾的人員不得成為PMO成員；6、判斷是否胡亂承諾的方法就是在PMO會(huì)議上就承諾內(nèi)

10、容(往實(shí)施深度的方向)向承諾人追問；會(huì)議內(nèi)容61會(huì)議體系如何開會(huì)如何運(yùn)營決策7、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人總傾向于把職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)的決策會(huì)議，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高；8、動(dòng)輒即將問題推向PMO會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開臨時(shí)PMO會(huì)議，表明該項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或PMO召集人的能力有待提高；9、上訴會(huì)議是根據(jù)不同目的作出的定義，實(shí)際操作中公司根據(jù)情況會(huì)將某些會(huì)議合并召開；會(huì)議內(nèi)容62會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策會(huì)議目的1、著眼于組織發(fā)展、企業(yè)文化、企業(yè)外部市場(chǎng)、政府、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的研究和解決；2、除項(xiàng)目運(yùn)營之外的企業(yè)問題研究決策會(huì)議內(nèi)容1、周辦公例會(huì)的決議執(zhí)行情況滾動(dòng)追蹤；2、就

11、行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)、政府、競(jìng)爭(zhēng)等外部環(huán)境的新動(dòng)向以及城市規(guī)劃的新趨勢(shì)等內(nèi)容進(jìn)行通報(bào)；3、企業(yè)文化以及與員工溝通情況的通報(bào)與分析(包括:核心價(jià)值觀、工作習(xí)慣、標(biāo)準(zhǔn)等)4、部門建設(shè)與部門間的協(xié)調(diào)(包括:對(duì)部門的內(nèi)部管理方式及心得、需各部門配合解決的事物等)5、公司及各職能部門與外部公共關(guān)系的管理(包括政府、媒體、掌握話語權(quán)的重要人士和組織等)6、人力資源問題(包括:各部門提出的人力資源需求和人力資源調(diào)配問題，并討論解決辦法)7、非項(xiàng)目運(yùn)營層面的和推薦給公司非項(xiàng)目運(yùn)營層面的知識(shí)管理內(nèi)容(知識(shí)管理內(nèi)容包括:制度、流程、模板、指引的創(chuàng)建、更新和案例剖析)8、例外管理(對(duì)公司 或部門遇到的突發(fā)性、特殊事務(wù)的處

12、理方式進(jìn)行討論，沉淀管理方法，減少例外發(fā)生)9、宣講公司的戰(zhàn)略意圖及重大決定；63會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:周一下午，通常在1-2小時(shí)與會(huì)人員參會(huì)人員:公司總經(jīng)理，各職能部門負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)可擴(kuò)大到職能板塊項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人或其他臨時(shí)列席人員64會(huì)議目的1、新項(xiàng)目的研討及決策；會(huì)議內(nèi)容1、就發(fā)展、營銷、設(shè)計(jì)提供給資料進(jìn)行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性；2、找出關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、決策點(diǎn)和重要敏感指標(biāo)，討論如何提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)控制水平；3、對(duì)項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)，對(duì)重要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、工作包和工作質(zhì)量作出承諾；會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:不定期，項(xiàng)目取得前；通常會(huì)持續(xù)3-6個(gè)工作小

13、時(shí)甚至更長與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策65會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策會(huì)議目的盡快對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推演和設(shè)定決策點(diǎn)、控制點(diǎn)；作出項(xiàng)目第一次(也是最重要的)決策；會(huì)議內(nèi)容1、在項(xiàng)目獲得后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審視、推演；2、對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃及目標(biāo)成本預(yù)案進(jìn)行梳理；3、向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人交底；4、進(jìn)一步達(dá)成共識(shí)，對(duì)計(jì)劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹配會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:項(xiàng)目取得后15個(gè)工作日內(nèi)；通常會(huì)持續(xù)12-24個(gè)工作小時(shí)與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人(盡量)列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席

14、的人員66會(huì)議目的對(duì)項(xiàng)目階段性成果進(jìn)行審查會(huì)議內(nèi)容1、由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將階段性成果逐項(xiàng)向PMO成員展示；2、與會(huì)成員對(duì)照上一階段的階段性成果系統(tǒng)分析討論其間的聯(lián)系、成果的質(zhì)量，揭示可能的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)以及提出改進(jìn)意見會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:按計(jì)劃擬定的時(shí)間召開；通常會(huì)持續(xù)1-2個(gè)工作小時(shí)與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策67會(huì)議目的遇到項(xiàng)目周例會(huì)中第(3)和(4)情況時(shí)會(huì)議內(nèi)容1、由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表述問題和遇到的決策困難；2、與會(huì)人員討論決策；3、達(dá)成共識(shí)或由公司總經(jīng)理最后裁定。會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:不

15、定期，根據(jù)實(shí)際需要，但PMO召集人應(yīng)事先預(yù)告與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策68會(huì)議目的以月為單位，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行回顧會(huì)議內(nèi)容1、有財(cái)務(wù)審計(jì)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化；2、對(duì)項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃進(jìn)行回顧；3、與會(huì)人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對(duì)策4、相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時(shí)間做出承諾。會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:半年或年末最后3個(gè)工作日之前與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目

16、職能負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策69會(huì)議目的以半年或年度為單位，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行回顧；可與當(dāng)月的月度運(yùn)營會(huì)合并召開；會(huì)議內(nèi)容1、有財(cái)務(wù)審計(jì)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化；2、對(duì)項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃進(jìn)行回顧；3、與會(huì)人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對(duì)策4、相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時(shí)間做出承諾。會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:每月最后3個(gè)工作日之前與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員會(huì)議體系如何開會(huì)會(huì)議內(nèi)容如何運(yùn)營決策70會(huì)議目的每周在四個(gè)項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出判斷、決策；會(huì)議內(nèi)容1、不影響公司項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人達(dá)成共識(shí)并得到承諾后，可直接調(diào)整計(jì)劃。2、不影響公司關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人不能達(dá)成一致時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可要求相關(guān)職能負(fù)責(zé)人參加并達(dá)成共識(shí)，會(huì)后可直接調(diào)整計(jì)劃；3、不影響