2010年房地產(chǎn)行業(yè)2月運(yùn)行分析報(bào)告VIP

1、2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告一、商品房開況11二、商品情況12三、商品房銷售情況13四、商品房市場(chǎng)總體情況13第四節(jié) 商品住宅開發(fā)、建設(shè)、銷售情況14一、商品住宅開況14二、商品住宅建設(shè)情況15三、商品住宅銷售情況15四、商品住宅市場(chǎng)總體情況16第五節(jié) 辦公樓開發(fā)、建設(shè)、銷售情況17一、辦公樓開況17二、辦公樓建設(shè)情況17三、辦公樓銷售情況18四、辦公樓市場(chǎng)總體情況19第六節(jié) 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)、建設(shè)、銷售情況19一、商業(yè)營業(yè)用房開況19二、商業(yè)營業(yè)用情況19三、商業(yè)營業(yè)用房銷售情況20四、商業(yè)營業(yè)房市場(chǎng)總體情況21第七節(jié) 2010 年 2 月房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)21第三章 重點(diǎn)房地產(chǎn)開

2、發(fā)企業(yè)市場(chǎng)情況分析24第一節(jié) 企業(yè)動(dòng)態(tài)24北京未來投資咨詢2中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告一、富力 30 億豪賭廣州物業(yè) 滲透工業(yè)地產(chǎn)24二、龍湖 16 年首涉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目24三、招商地產(chǎn) 12 月以來 53 億拿地25第二節(jié) 開發(fā)商銷售月度排名25第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析26第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)分析26一、2010 年 2 月月度總結(jié)26二、3 月京滬豪宅報(bào)價(jià)一路高漲 樓市火爆恐引調(diào)控26第二節(jié) 房地產(chǎn)信貸機(jī)會(huì)分析27一、CBD 東擴(kuò)帶動(dòng)周邊住宅市場(chǎng)27二、城改造資金需求大，投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)28北京未來投資咨詢3中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)

3、告附表表 1表 22010 年 2 月2010 年 2 月部分城市住宅用地供求情況8開發(fā)商銷售排行榜25北京未來投資咨詢4中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告圖錄圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖123456789101112131415161718192021222324252010 年 1-2 月2010 年 1-2 月房地產(chǎn)資金來源情況（1）6房地產(chǎn)資金來源情況（2）6房地產(chǎn)景氣指數(shù)走勢(shì)72007 年 9 月以來2007 年 9 月以來2007 年 9 月以來2007 年 9 月以來2010 年 1-2 月2007 年 3 月以來2009.2-2010.22

4、009.2-2010.22007 年 9 月以來土地購置面積及增長情況9土地購置長情況9土地開發(fā)面積及增長情況10土地開發(fā)面積/土地購置面積10商品房開發(fā)投資額及增長情況11商品房開發(fā)投資額及增長情況12商品情況12商品房銷售情況13各類商品房銷竣比142007 年以來2009.2-2010.22009.2-2010.22007 年 9 月以來2007 年 3 月以來2009.2-2010.22009.2-2010.22007 年 3 月以來2009.2-2010.22009.2-2010.2商品住宅開發(fā)投資額及增長情況14商品住宅建設(shè)情況15商品住宅銷售情況16商品住宅銷竣比16辦公樓開發(fā)投

5、資額及增長情況17辦公樓建設(shè)情況18辦公樓銷售情況18商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額及增長情況19情況20商業(yè)營業(yè)用商業(yè)營業(yè)用房銷售情況212007 年以來2007 年以來2007 年以來房屋指數(shù)22指數(shù)23指數(shù)23新建商品住房二手房北京未來投資咨詢5中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告第一章房地產(chǎn)月度運(yùn)行環(huán)境分析第一節(jié) 政策環(huán)境分析一、兩部門收窄首次購房契稅范圍2010 年 3 月底，財(cái)政部、”。通知對(duì)原有財(cái)政部稅務(wù)公布了“關(guān)于首次普通住房有關(guān)契稅政環(huán)節(jié)稅收政策的通策稅務(wù)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)知中首次個(gè)人共同的共同普通住房契稅政策問題予以了明確。通知要求，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上90 平方米及以下普通

6、住房，其中一人或多人已有購房的，該套人均不適用首次普通住房的契稅政策。也就是說，共同普通住房時(shí)，只要其中一人不是初次購房者，就無法享受首次惠。點(diǎn)評(píng)：普通住房的有關(guān)契稅政策優(yōu)此前財(cái)政部稅務(wù)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人首次90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。這一政策的出臺(tái)，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)。近年來，出臺(tái)各種政策打擊囤房炒房行為，而這一新出政策也不例外，通過收窄享受以防范。政策的范圍，對(duì)政策所帶來的投機(jī)行為加二、國土部再次明確農(nóng)村土地不得進(jìn)行商品房開發(fā)2010 年 3 月，國土部明確表示：在留足村民必需的居住用地(宅基地)前提下，其他依法用于發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，但不得

7、用于商品住宅開發(fā)。部發(fā)布的這份以完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益國土中要十年計(jì)求各地，要組織編制村莊宅基地現(xiàn)狀圖、住宅建設(shè)用地圖和宅基地需求劃表(即“兩圖一表”)，制定完善宅基地申請(qǐng)審批制度，同時(shí)要張榜公布。國土部表示，將改進(jìn)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃管理方式。新增農(nóng)村宅基地建設(shè)用地應(yīng)納入土地利用年度計(jì)劃。國土部要求，各地在下達(dá)年度土地利用計(jì)劃指標(biāo)時(shí)先安排農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃指標(biāo)，切實(shí)保障農(nóng)民住宅建設(shè)合理用地需求。占用耕地的， 必須依法落實(shí)占補(bǔ)平衡。農(nóng)村建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)應(yīng)結(jié)合農(nóng)村居民點(diǎn)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)用于小城鎮(zhèn)和中心村建設(shè)， 自然村落無序擴(kuò)張。對(duì)于“城”，國土部也提出了防范的辦法，即要合理確定

8、土地利用總體規(guī)劃劃定的城鎮(zhèn)建設(shè)擴(kuò)展邊界內(nèi)的城郊、近郊農(nóng)村居民點(diǎn)用地布局，嚴(yán)格建設(shè)用地規(guī)北京未來投資咨詢1中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告模。點(diǎn)評(píng)：由于土地供給相對(duì)不足，各地小產(chǎn)權(quán)不斷抬頭，這雖能暫時(shí)緩解我國土地供給相對(duì)不足的問題，但小產(chǎn)權(quán)會(huì)對(duì)農(nóng)村土地制度帶來巨大沖擊，甚至?xí)治g我國農(nóng)業(yè)用地，為此，國土部再次強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地不得進(jìn)行商品房開發(fā)。但這將在短期內(nèi)影響降低“隱形”土地供應(yīng)，對(duì)房價(jià)形成支撐。三、中地產(chǎn)調(diào)控再進(jìn)一步 提高土地出讓門檻繼“國四條”、“國十一條”等調(diào)控政策之后，一步出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。國土資源部 2010 年 3 月 10 日下發(fā)通知，明確保障性住房用地供應(yīng)、商品

9、房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求，全方位加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管。同時(shí)通過土地競(jìng)買人資格、嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價(jià)等為落實(shí)，進(jìn)一步提高土地出讓門檻。關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展(即“國 11 條”) 性和靈活性，國土。要求各地確保要求，依法加強(qiáng)監(jiān)管，增強(qiáng)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的部 3 月公布了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題保障性住房用地供應(yīng)，保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住用地供應(yīng)總量的 70%。保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，因城市調(diào)整需要改變的，應(yīng)由收回，另選地塊供應(yīng)。同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范商品房用地出讓行為。要求各地土地出讓所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的 70%，競(jìng)買保

10、證金不得低于出讓不得低于出讓地塊的 20%。嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地。對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，各地國土內(nèi)參加土地競(jìng)買。管理部門要其在一定期限通知要求，嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價(jià)。土地出讓成交后，必須在 10 個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。對(duì)房價(jià)過高，以及房價(jià)上漲過快的城市，通知要求“各地可選擇部分地塊，按照政府確定的限價(jià)房項(xiàng)目采用競(jìng)地價(jià)辦法”招拍掛出讓土地，發(fā)揮抑制房價(jià)上漲過快的調(diào)節(jié)作用。并嚴(yán)格大套型住用地，嚴(yán)禁向別墅供地。今年

11、 3 至 7 月，國土部將在組織開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)是房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地批準(zhǔn)擅自改變用途，供應(yīng)土地建設(shè)別墅，閑置土地、囤地炒地等。北京未來投資咨詢2中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告點(diǎn)評(píng)：從實(shí)施的一系列房價(jià)增長過快的政策上，可以看出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。雖然短期內(nèi)，房價(jià)會(huì)因需求量增長繼續(xù)上漲，但漲幅的持續(xù)加大將被新政策遏制。預(yù)計(jì)房價(jià)增長在未來將會(huì)趨于合理化。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)透析一、北京政策落實(shí) 不批商品房用地為保證政策房的房源，2010 年北京將優(yōu)先供應(yīng)政策用地。對(duì)于沒有落實(shí)政策用地計(jì)劃的區(qū)縣，國土部門將不能為其安排商品房開發(fā)建設(shè)用地。2

12、010-2011 年，北京將有 17 萬戶居民住房2009 年 5 月，北京市解決約 28 萬戶居民住房問題得到解決。的全市保障性安居工程工作會(huì)議提出，利用三年時(shí)間基本的目標(biāo)。一年來已經(jīng)解決了 9 萬多戶中低收入家庭的住房。今明兩年，余下 17 萬戶居民的住房也將得到解決。2010 年，北京市提出要新開工建設(shè)和收購各類政策房 13.4 萬套，竣工交用 4.6 萬套的目標(biāo)。為了確保這一承諾的實(shí)現(xiàn)，北京將優(yōu)先供應(yīng)政策用地。根據(jù)北京市的部署，市國土部門和各區(qū)縣要拿出已經(jīng)完成土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)用地，優(yōu)先用于政策，二季度要基本完成政策房土地供應(yīng)。對(duì)于尚未完成土地一級(jí)開發(fā)的用地，要加快征地拆遷進(jìn)度，爭(zhēng)取在

13、三季度前實(shí)現(xiàn)供地。在土地供應(yīng)時(shí)序上，對(duì)于沒有落實(shí)政策用地計(jì)劃的區(qū)縣，國土部門將不能為其安排商品房開發(fā)建設(shè)用地。同時(shí)，和區(qū)縣將細(xì)化今年政策房土地供應(yīng)和建設(shè)計(jì)劃，確保今年所有政策房項(xiàng)目三季度能夠全面開工。此外，政策房項(xiàng)目還將優(yōu)先進(jìn)行設(shè)計(jì)。北京市委表示，將結(jié)合新城建設(shè)、舊城人口疏散、城鄉(xiāng)接合部整治、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展、軌道交通沿線土地開發(fā)等，優(yōu)先安排政策房項(xiàng)目選址。并提早編制方案，為項(xiàng)目盡快開工爭(zhēng)取時(shí)間。今年政策需要的資金也將優(yōu)先安排。還將采用綠色審批通道等方式，壓縮審批時(shí)限，推動(dòng)政策房項(xiàng)目盡早開工。二、多稱開發(fā)商不計(jì)成本拍地王囤地 將不予在銀監(jiān)會(huì) 3 月末向國資委公布的 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)頒

14、出“限貸，對(duì)不計(jì)成本競(jìng)拍令”后，不少都表態(tài)將謹(jǐn)慎對(duì)待房地產(chǎn)開發(fā)和央企新增“地王”、圈地不建的開發(fā)商將不予。北京未來投資咨詢3中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告銀監(jiān)會(huì) 3 月 26 日提出了對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的四大防控要求，具體包括禁止對(duì)經(jīng)國土部、建設(shè)主管部門查實(shí)，存在囤地、捂盤行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增，查處其重復(fù)抵押問題，對(duì) 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，對(duì)非在建工程為抵押的一切項(xiàng)目，停止對(duì)其新增授信。銀監(jiān)會(huì)規(guī)定出臺(tái)后，建行稱將對(duì)土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)開發(fā)這兩類還將持續(xù)這一做法；對(duì)不計(jì)成本競(jìng)拍“地王”、圈地不建的開發(fā)商將不予高度關(guān)注，未來。在一些泡沫較多的地方已明確要求其總體增速

15、要低于平均增速。對(duì)一些爭(zhēng)當(dāng)“地王”企業(yè)的開發(fā)商，保持高度謹(jǐn)慎，從嚴(yán)授信。對(duì)限期信，不再給予新的授信。房地產(chǎn)市場(chǎng)的 78 家央企，建行除已有授在 2009 年房地產(chǎn)上較為進(jìn)取的工行表態(tài)也十分嚴(yán)厲。該行表示對(duì)于通過地方融資平臺(tái)進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地儲(chǔ)備繼續(xù)實(shí)行制嚴(yán)格管理。對(duì)房條件，嚴(yán)禁對(duì)項(xiàng)目地產(chǎn)將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入制管理和金不足、“四證”不齊的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，對(duì)存在“囤地”、“捂盤”行為的房地產(chǎn)企業(yè)不新增并收回已。中行稱，2009 年以來部分城市房價(jià)上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加。2010 年中行房地產(chǎn)行業(yè)的信貸策略是選擇性增長，將按組合管理要求嚴(yán)格總量。三、上海土地調(diào)控升級(jí)：土

16、地款一內(nèi)繳清3 月上海市土地市場(chǎng)表示，未來上海土地出讓金一內(nèi)必須繳清。具體內(nèi)容為：簽訂土地合同后，15 天內(nèi)拿地企業(yè)須繳納 20土地款，并在一內(nèi)全部繳清；若申請(qǐng)延期支付，則須在 10 天內(nèi)支付 50，在 3地款須支付利息。內(nèi)全部付清，其中后 50土四、今年再度提高中西部廉租房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)中西部保障高對(duì)中西部地區(qū)廉租因受配套資金不足飽受困擾，為此， 的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。2010 年將再度提根據(jù)新出臺(tái)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，相比 2008 年，2010 年財(cái)政對(duì)西部地區(qū)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)提高了 67%，中部則翻了一番；相比 2009 年，西部地區(qū)(包括比照西部政策縣)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由2009 年的 400 元/平方米提高至 500 元

17、/平方米，中部地區(qū)由 300 元/平方米提高至 400 元/平方米。除上述調(diào)整外，補(bǔ)助投資對(duì)、云南及青海四省廉租住房項(xiàng)目更是大幅提高到了 800 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。這距離上一次提高補(bǔ)助僅僅過去一年。2009 年初，來自財(cái)政的補(bǔ)助資北京未來投資咨詢4中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告金從 2008 年 300 元/平方米(西部地區(qū))和 200 元/平方米(中部地區(qū))兩檔的基礎(chǔ)上分別增加了 100 元，遼寧、山東、福建等省的財(cái)政提高廉租補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)一步刺激廉租地區(qū)也獲得了 200 元/平方米的投資補(bǔ)助。，這對(duì)解決中西部居民“住房難”問題、抑制高房價(jià)有重要意義。工作報(bào)告提出，今年將建

18、設(shè)保障性住房 300 萬套，2009年的最終完成數(shù)據(jù)是“新建、改擴(kuò)建各類保障性住房 200 萬套”。今年擬安排的保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金比 2009 年增加了 81 億元，達(dá)到 632 億元。北京未來投資咨詢5中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告第三節(jié)房地產(chǎn)月度投資資金來源情況比較分析：億元國內(nèi),2488.53, 23.77%利用, 53.43,0.51%其他資金,4481.69, 42.81%自籌資金, 3445.6,32.91%其他資金國內(nèi)利用自籌資金數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 12010 年1-2 月房地產(chǎn)資金來源情況（1）100%90%80%70%60%50%40%30%20%1

19、0%0%國內(nèi)利用自籌資金其他資金數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 22010 年1-2 月房地產(chǎn)資金來源情況（2）1-2 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 10469 億元，同比增長 69.5%。其中，國內(nèi)2489 億元，同比增長 46.1%；利用53 億元，同比下降 23.5%；企業(yè)自籌資金中國農(nóng)業(yè)北京未來投資咨詢62010-22009-122009-112009-102009-92009-82009-72009-62009-52009-42009-32009-22010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告3446 億元，同比增長 50.6%；其他資金 4482 億元，同比增長 111.9%。在其他資金中，

20、定金及預(yù)收款 2446 億元，同比增長 103.7%；個(gè)人按揭1443 億元，同比增長 168.1%。第四節(jié)景氣指數(shù)：繼續(xù)上升2 月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 105.47，比去年 12 月份提高 1.83 點(diǎn)，比去年同期提高 10.61 點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 101.83，比去年 12 月份提高 1.41 點(diǎn)，比去年同期提高 9.95 點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為 119.67，比去年 12 月份提高 8.90 點(diǎn)，比去年同期提高 27.06 點(diǎn)；土地開發(fā)面比去年同期回落 3.87 點(diǎn)；商品房空置面點(diǎn)，比去年同期提高 2.53 點(diǎn)；房屋施工面點(diǎn)，比去年同期提高 14.44

21、點(diǎn)。類指數(shù)為 88.39，比去年 12 月份回落 7.3 點(diǎn)，類指數(shù)為 97.99，比去年 12 月份提高 1.21類指數(shù)為 109.30，比去年 12 月份提高 6.79房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)_當(dāng)月數(shù)據(jù)來源：圖 3房地產(chǎn)景氣指數(shù)走勢(shì)北京未來投資咨詢7中國農(nóng)業(yè)2010-022009-20092022010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告第二章 2010 年 2 月地產(chǎn)市場(chǎng)月度情況分析第一節(jié)土地月度、開況一、土地出讓 2010 年 2 月主要城市成交面積排行榜價(jià)格：萬元；面積：m2資料來源：CRIC表12010 年 2 月部分城市住宅用地供求情況：m2資料來源：CRIC北京未來投資咨詢8中國農(nóng)

22、業(yè)城市供應(yīng)面積供應(yīng)幅數(shù)成交面積成交幅數(shù)成都1059071281095225沈陽1596555253586825無錫-253528518上海-166108615太原-10801432-10024276濟(jì)南-9722307北京-9100855寧波2753518119454杭州58201176725914排名城市成交面積成交總價(jià)1太原1,041,39389,5772蕪湖745,78128,3403664,04218,3004成都551,249106,6665成都525,316101,6486北京505,63192,5787沈陽494,22844,8268481,70322,9579463,91610

23、,17010429,64210,7332010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告二、土地購置情況2010 年 2 月，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為 2406.62 萬平方米，同比增長 11.2%；土地購置費(fèi)為 453.93 億元，同比增長 36.3%。由于土地供應(yīng)量減少，土地需求仍保持，引起土地購置費(fèi)短期快速增長。萬平方米%45000403020100-10-20-30-40-504000035000300002500020000150001000050000數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 42007 年 9 月以來土地購置面積及增長情況%萬平方米700060005000400030002000100006

24、050403020100-10-20-30-40數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 52007 年 9 月以來土地購置長情況三、土地開況2010 年 2 月，土地開發(fā)面積為 1567.07 萬平方米，同比下降 40.8%。土地北京未來投資咨詢9中國農(nóng)業(yè)2010-022010-022009-112009-112009-092009-092009-072009-072009-052009-052009-032009-032008-122008-122008-102008-102008-082008-082008-062008-062008-042008-042008-022008-022007-112007-1

25、12007-092007-092010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告開發(fā)面積同比持續(xù)下降。從土地開發(fā)面積與土地購置面積比值看，2 月該值進(jìn)一步下降，市場(chǎng)囤地情況依然未緩解。萬平方米%3000025000200001500010000500003020100-10-20-30-40-50數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 6 2007 年 9 月以來土地開發(fā)面積及增長情況120%110%100%90%80%70%60%土地開發(fā)面積/土地購置面積數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 7 2007 年 9 月以來土地開發(fā)面積/土地購置面積第二節(jié) 房地產(chǎn)分類別開發(fā)投資情況2010 年 1-2 月，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3144

26、億元，同比增長 31.08%。其品住宅完成投資 2233.42 億元，增長 32.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 71.05%，依然北京未來投資咨詢10中國農(nóng)業(yè)2010-022010-012009-122009-112009-102009-092009-082009-072009-062009-052009-042009-032009-022009-012008-122008-112008-102008-092008-082008-072008-062008-052008-042008-032008-022008-012007-122007-112007-102007-092010-02200

27、9-112009-092009-072009-052009-032008-122008-102008-082008-062008-042008-022007-112007-092010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)；另外，辦公樓投資 149.16 億元，占比為 4.74%，商業(yè)營業(yè)房投資 370.56億元，占比為 11.79%。其他投資則為 390.51 億元，占比為 12.42%。：億元辦公樓149.164.74%商業(yè)營業(yè)房370.5611.79%住宅2233.4271.05%其他390.5112.42%數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 82010 年1-2 月商品房開發(fā)投資額及增長情況

28、第三節(jié)商品房開發(fā)、建設(shè)、銷售情況一、商品房開況2010 年 1-2 月，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3143.6 億元，同比增長 31.08%。同比漲幅擴(kuò)大是受去年金融導(dǎo)致基數(shù)較低影響。北京未來投資咨詢11中國農(nóng)業(yè)2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告億元% 40400003500030000250002000015000100005000035302520151050-5數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 9 2007 年 3 月以來商品房開發(fā)投資額及增長情況二、商品情況2010 年 1-2 月，商品房新開工面積為 1.49 億平方米，同比增加 37.5%，增幅較12 月明顯上升，增速創(chuàng) 09 年以來新高，受

29、庫存減少及回暖影響，開發(fā)商開工熱情明顯提升。同期商品房竣工面積同比增速有所回升，但還是低于去年平均增速，這主要受去年基數(shù)較高影響。從數(shù)據(jù)上可以看出，2 月房地產(chǎn)建設(shè)形勢(shì)良好，各項(xiàng)數(shù)據(jù)有增無減。萬平方米35000030000025000020000015000010000050000050403020100-10-20施工面積施工面積增速新開工面積新開工面積增速竣工面積竣工面積增速數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 10商品情況2009.2-2010.2北京未來投資咨詢12中國農(nóng)業(yè)2010-022010-022009-112009-092009-122009-072009-112009-052009-1020

30、09-032008-122009-092008-102009-082008-082009-072008-062008-042009-062008-022009-052007-112009-042007-092007-072009-032007-052009-022007-03%2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告三、商品房銷售情況2010 年 1-2 月，商品房銷售面積 7155.18 萬平方米，同比增長 38.2%，商品房銷售額 4115.74 億元，同比增長 70.2%。受去年基數(shù)較低影響，今年 1-2 月同比增速保持。自去年 11 月份開始，同比增速放緩，這是由于房價(jià)不斷高漲，力減

31、弱。另外，前夕，部分者盼新政策調(diào)控房價(jià)，導(dǎo)致觀望氛圍濃厚。100000 萬平方米、億元1009080706050403020100-109000080000700006000050000400003000020000100000銷售面積銷售面積同比增速銷售額銷售額同比增速數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 11商品房銷售情況2009.2-2010.2四、商品房市場(chǎng)總體情況2 月，商品房市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，但開始出現(xiàn)緩解的跡象。商品房銷竣比明顯回落，表明市場(chǎng)短期供求緊張局面緩解，這主要受銷售增幅回落影響。同時(shí)，新開工面積延續(xù)了去年 11 月以來的增速，預(yù)計(jì)未來幾房地產(chǎn)市場(chǎng)供求將明顯緩解。值得注意的是，雖然供求開

32、始緩解，但房價(jià)依然上漲，這也從側(cè)面反映了在房地產(chǎn)市場(chǎng)，供求只是影響房價(jià)的一個(gè)普通因素，而非決定性因素，處在政策調(diào)整窗口，開發(fā)商依然不愿意降價(jià)，主要有兩個(gè)，一是開發(fā)商手中性充裕，無降價(jià)動(dòng)力；二是，房價(jià)被地價(jià)，很難降低。北京未來投資咨詢13中國農(nóng)業(yè)2010-022009-122009-112009-102009-092009-082009-072009-062009-052009-042009-032009-02%2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告2.52.01.51.0商品房銷竣比 0.50.0數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 122007 年 9 月以來各類商品房銷竣比第四節(jié) 商品住宅開發(fā)、建設(shè)、

33、銷售情況一、商品住宅開2010 年 1-2 月，況商品住宅投資額為 2233.42 億元，同比增長 32.8%。，同比增速快是因?yàn)?2009 年同期基數(shù)低的問題，受基數(shù)影響及開發(fā)商補(bǔ)庫存帶動(dòng)，預(yù)計(jì) 2010 年上半年投資增速都將在 30%以上。億元%3000025000200001500010000500004035302520151050-5數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 132007 年以來商品住宅開發(fā)投資額及增長情況北京未來投資咨詢14中國農(nóng)業(yè)2010-022010-012009-122009-112009-102009-092009-082009-072009-062009-052009-042

34、009-032009-022009-012008-122008-112008-102008-092008-082008-072008-062008-052008-042008-032008-022008-012007-122007-112007-102007-092010-022009-112009-092009-072009-052009-032008-122008-102008-082008-062008-042008-022007-112007-092007-072007-052007-032010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告二、商品住宅建設(shè)情況2010 年 1-2 月，商品住宅新

35、開工面積 1.18 億平方米，同比增長 39.2%。由于供不應(yīng)求的問題尚未得到解決，相信隨著新開工面積增速的不斷提高，將有效緩解去年下半年以來的供給不足。30000025000020000015000010000050000050403020100-10-20-30萬平方米施工面積施工面積增速新開工面積新開工面積增速竣工面積竣工面積增速數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 14商品住宅建設(shè)情2009.2-2010.2況三、商品住宅銷售情況1-2 月份，銷售額及銷售面積同比增速都明顯放緩。由于房價(jià)不斷高漲， 始持幣觀望，需求量出現(xiàn)疲軟；另外，由于近期信貸規(guī)模開始收緊、購房方開利率與按揭成數(shù)逐步取消，土地管理逐步

36、加強(qiáng)，預(yù)計(jì)上半年部分城市房地產(chǎn)銷售有提前出現(xiàn)的可能。北京未來投資咨詢15中國農(nóng)業(yè)2010-022009-122009-112009-102009-092009-082009-072009-062009-052009-042009-032009-02%2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告90000 萬平方米、億元100908070605040302010080000700006000050000400003000020000100000銷售面積銷售面積同比增速銷售額銷售額同比增速數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 15商品住宅銷售情2009.2-2010.2況四、商品住宅市場(chǎng)總體情況1-2 月份，商品住

37、宅新開工面積不斷上漲，這將緩解現(xiàn)階段市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，這從 2 月商品住宅銷竣比持續(xù)下滑可以驗(yàn)證。2 月，隨著 2009 年各項(xiàng)購房政策的終止以及春節(jié)假期的影響，需求量出現(xiàn)明顯下滑；另外，2 月供應(yīng)量也出現(xiàn)大幅下滑，原因是春節(jié)假期的來臨，開發(fā)商推盤力度明顯不足。2.32.11.91.71.51.31.10.90.70.5商品住宅銷竣比數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 162007 年 9 月以來商品住宅銷竣比北京未來投資咨詢16中國農(nóng)業(yè)2010-022010-012009-122009-112009-102009-092009-082009-072009-062009-052009-042009-032

38、009-022009-012008-122008-112008-102008-092008-082008-072008-062008-052008-042008-032008-022008-012007-122007-112007-102007-092010-022009-122009-112009-102009-092009-082009-072009-062009-052009-042009-032009-02%2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告第五節(jié) 辦公樓開發(fā)、建設(shè)、銷售情況一、辦公樓開況2010 年 1-2 月，辦公樓投資額為 149.16 億元，同比增長 32.2%，增幅明

39、顯回升。%億元16001400120010008006004002000454035302520151050-5-10數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 172007 年 3 月以來辦公樓開發(fā)投資額及增長情況二、辦公樓建設(shè)情況2010 年 1-2 月，辦公樓新開工面積 365.07 萬平方米，同比增長 35.6%。新開工面積增速大幅回升主要受企穩(wěn)回升帶動(dòng)，開發(fā)商進(jìn)一步看好未來寫字樓的發(fā)展空間。另外，由于 09 年銷售業(yè)績不斷上漲，為寫字樓開發(fā)商提供了充足的資金來開發(fā)新項(xiàng)目。北京未來投資咨詢17中國農(nóng)業(yè)2010-022009-112009-092009-072009-052009-032008-122008-

40、102008-082008-062008-042008-022007-112007-092007-072007-052007-032010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告120001000080006000400020000萬平方米403020100-10-20施工面積施工面積增速新開工面積新開工面積增速數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 18辦公樓建設(shè)情況2009.2-2010.2三、辦公樓銷售情況2010 年 1-2 月，辦公樓實(shí)現(xiàn)銷售額 166.95 億元，同比增加 73.8%，增速穩(wěn)定提高。1-2 月銷售面積為 151.87 萬平方米，同比增長 84.6%。這是自 09 年 2 月以來，銷售面積同

41、比增速首次高于銷售額同比增速。由于全球的回暖以及中國的飛速發(fā)展，刺激了企業(yè)尤其是企業(yè)對(duì)寫字樓的需求，短期內(nèi)，這一上升形勢(shì)將得以保持。180016001400120010008006004002000萬平方米、億元100806040200-20-40銷售面積銷售面積同比增速銷售額銷售額同比增速數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 19辦公樓銷售情況2009.2-2010.2北京未來投資咨詢18中國農(nóng)業(yè)2010-022010-022009-122009-122009-112009-112009-102009-102009-092009-092009-082009-082009-072009-072009-0620

42、09-062009-052009-052009-042009-042009-032009-032009-022009-02%2010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告四、辦公樓市場(chǎng)總體情況1-2 月份，受回暖及需求回升刺激，辦公樓投資明顯回升。同期，從供求狀況看，新開工面積增幅大幅提高，開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展明顯看好；而需求也明顯提升，銷售面積大幅回升?？傮w看，供求維持基本平衡第六節(jié) 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)、建設(shè)、銷售情況一、商業(yè)營業(yè)用房開況2010 年 1-2 月，商業(yè)營業(yè)用房投資額為 370.56 億元，同比增長 30.4%；增速自今年 1 月回落之后出現(xiàn)反彈。自 09 年以來，擴(kuò)大內(nèi)需以穩(wěn)定發(fā)展

43、，這一政策在 2010 年得以延續(xù)，商業(yè)營業(yè)房開發(fā)短期內(nèi)將保持良好的狀態(tài)。%億元4500400035003000250020001500100050004035302520151050數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 202007 年 3 月以來商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額及增長情況二、商業(yè)營業(yè)用情況2010 年 1-2 月，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為 1600.39 萬平方米，同比增速為 23.3%。由于受回暖以及影響，新開工面積在 09 年 11 月達(dá)到，而這個(gè)過去后，同比增速出現(xiàn)下滑，新開工面積增速趨于平緩，施工面積為 2.32 億平方米，同比增速大北京未來投資咨詢19中國農(nóng)業(yè)2010-022009-112009-092009-072009-052009-032008-122008-102008-082008-062008-042008-022007-112007-092007-072007-052007-032010 年房地產(chǎn)行業(yè) 2 月運(yùn)行分析報(bào)告幅提高至 31.8%。40000350003000025000200001500010000500004035302520151050萬平方米施工面積施工面積增速新開工面積新開工面積增速數(shù)據(jù)來源：未來整理圖 21商業(yè)營業(yè)