民法典新規(guī)則解讀二十三：維修資金的歸屬和處分規(guī)則

1、民法典新規(guī)則解讀二十三:維修資金的歸屬和處分規(guī)則第281條【建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分】 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共 同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部 分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的 籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大 會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施 的維修資金。解讀：民法典第281條是關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施的維修資 金的歸屬和處分規(guī)則的規(guī)定，該條源自物權(quán)法第79條的規(guī) 定，在此基礎(chǔ)上，對物權(quán)法第79條作了重大修改和完善。 物權(quán)法第79條規(guī)定：“建筑物及其

2、附屬設(shè)施的維修資金， 屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共 有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布?！陛^ 之于物權(quán)法第79條的規(guī)定，民法典第281條所作的重大修 改和完善主要體現(xiàn)在以下五個方面：1. 對于共有部分的列舉由“電梯、水箱等”修改為“電 梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等”；2. 將維修資金的用途由“共有部分的維修”修改為“共 有部分的維修、更新和改造”;3. 在第1款后段“維修資金”前增加了 “建筑物及其 附屬設(shè)施的”限定語；4. 將第1款后段規(guī)定的維修資金的籌集、使用情況之 公示義務(wù)由“應(yīng)當(dāng)公布”修改為“應(yīng)當(dāng)定期公布”；5. 增加第2款規(guī)定，即“緊急情況下需要維

3、修建筑物 及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使 用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金?！彼^維修資金，根據(jù)住宅專項維修資金管理辦法(建 設(shè)部、財政部令(2007)第165號)第2條第2款規(guī)定，是 指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修 和更新、改造的資金。物業(yè)管理條例第53條規(guī)定：“住宅 物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連 的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修 資金。”“專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修 期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造， 不得挪作他用?！薄皩ｍ椌S修資金收取、使用、管理的辦法 由國務(wù)院建設(shè)行政

4、主管部門會同國務(wù)院財政部門制定?！睂?于維修資金的歸屬和處分規(guī)則的理解，可從以下四個方面來 把握：1. 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的所有權(quán)屬于業(yè)主共有；2. 維修資金應(yīng)專用于共有部分的維修、更新和改造。至于業(yè)主專有部分以外的哪些部分為共有部分，雖然民法典 第281條列舉了電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等，但仍要 根據(jù)每一棟建筑物、每一個建筑區(qū)劃的不同情況具體分析。 最髙人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng) 用法律若干問題的解釋（法釋（2009） 7號）第3條第1款 規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi) 的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的

5、基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部 分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等 附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或 者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等?！弊≌瑢ｍ椌S修資金管 理辦法第3條規(guī)定，共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋 買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié) 構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、 承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓 梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和 房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主 共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一

6、般包括電梯、天線、照明、消防設(shè) 施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、 公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3. 至于維修資金具體用于何部分維修、更新和改造，要經(jīng)業(yè)主共同決定。根據(jù)民法典第278條規(guī)定，使用建筑物 及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以 上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表 決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè) 主同意。但需指出的是，根據(jù)民法典第281條第2規(guī)定，緊 急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè) 主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資 金。當(dāng)然，何為“緊急情況”，需要在審判實踐中總結(jié)一致 規(guī)則，也有待于司法解釋予以進一步明確。4. 為保證業(yè)主的知情權(quán)，及時了解建筑物及其附屬設(shè) 施的維修資金的籌集情況，依法監(jiān)督維修資金的使用，維修 資金籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)