基于波特五力競爭模型的我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上基于波特五力競爭模型的我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析摘要:本文運用波特五力競爭模型對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境進行剖析，分別描述了現(xiàn)有企業(yè)間的競爭、供應(yīng)商討價還價的能力、購買者討價還價能力、替代品的威脅以及潛在進入者的威脅5個方面對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的影響。關(guān)鍵詞:波特五力競爭模型；養(yǎng)老地產(chǎn) ；發(fā)展環(huán)境Analysis of the development environment of endowment real estate in China based on Porters Five Forces ModelAbstract: In this paper, by using P

2、orters Five Forces Model environment for the development of endowment real estate in China to analyze, respectively describes the competition for a supply of something. the existing enterprises, suppliers, buyers for a supply of something the ability of ability, the threat of substitutes and potenti

3、al entrants threatening 5 aspects to the endowment real estate industry.Key words: Porters Five Forces Model ; endowment real estate ; .development environment一、養(yǎng)老地產(chǎn)的背景我國成為了世界上第一個老年人口過億的國家，且正在以每年3 %以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多，陷入了未富先老，并快速老齡化的困境。2013年底或2014年初，我國60歲以上的老年人將突破2億；2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。我國人口“老

4、齡化”形勢嚴峻，“如何養(yǎng)老”成為了每一個普通國人都要思考和擔心的問題。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的公報顯示，目前我國各類養(yǎng)老機構(gòu)有近4.5萬家，其中公辦養(yǎng)老機構(gòu) 3.15 萬家，而養(yǎng)老床位431.3萬張，截止目前為止，每千名老人僅擁有養(yǎng)老床位22.24張。按照發(fā)達國家養(yǎng)老機構(gòu)的床位數(shù)占老年人口5 %7 %的比例計算，到2020年我國的養(yǎng)老床位缺口將達到300萬張以上，這將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的商機。據(jù)了解，目前我國普遍規(guī)劃實行“9073”的養(yǎng)老服務(wù)模式，即到2020年90 %的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，7%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3 %的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老1。養(yǎng)

5、老地產(chǎn)屬于養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)養(yǎng)老范疇。從政府的養(yǎng)老政策來看，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老將會成為我國老人的主要養(yǎng)老方式。我國絕大多數(shù)老人是采取居家養(yǎng)老無疑給養(yǎng)老地產(chǎn)提供了廣闊的需求空間。并且通過借鑒美國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗可以得出, 以養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老社區(qū)為代表的養(yǎng)老地產(chǎn)具有很大的發(fā)展空間，也是實現(xiàn)居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老之間聯(lián)系的重要環(huán)節(jié)，是未來老年人進行養(yǎng)老選擇的主要趨勢。隨著我國人口老齡化速度的加快，國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的迅速擴大，到2015年養(yǎng)老地產(chǎn)的投資額可能會增加至4500億元。數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有包括保利、綠城、首創(chuàng)、華潤等近30多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商投身養(yǎng)老地產(chǎn)2。二、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式（一）從

6、對老年人提供的服務(wù)和運營管理的角度分析，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式主要包括會員制養(yǎng)老模式，分時度假養(yǎng)老模式，綜合養(yǎng)老社區(qū)模式等3。1、會員制養(yǎng)老模式：分為讓渡使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)讓渡兩種，兩種模式下老人都可以通過會員制的安排享受到良好的服務(wù)。2、分時度假養(yǎng)老模式:該模式借鑒了分時度假旅游及異地養(yǎng)老的模式, 將房地產(chǎn)、旅游與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來, 資源重新整合, 擴大了資源的邊際效用, 并實現(xiàn)了資源共享。3、綜合養(yǎng)老社區(qū)模式：以北京太陽城為例, 北京太陽城集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)于一身,為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。（二）從營銷模式的角度分析，又大體可以分為：全部銷售模式、只租不售模式、銷售持有結(jié)合模

7、式3種類型。1、全部銷售模式：實質(zhì)上是一種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目模式，向老年消費人群出售建好的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。這種模式的優(yōu)點在于可以快速回籠資金。2、只租不售模式：老年消費人群通過繳納一定數(shù)額的定金，之后按月支付租金入住老年公寓。這種模式的優(yōu)點是老年住戶可以享有一定的監(jiān)督權(quán)，可以督促房產(chǎn)開發(fā)商的服務(wù)更完善。但是對于開發(fā)商而言，資金回收期較長。3、銷售持有結(jié)合模式：，即養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)出售給消費者，再收取服務(wù)費提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，是一種相對理想的運營模式。房地產(chǎn)開發(fā)商可以靈活使用出租或出售的模式，甚至可以積極借用當前比較流行的反按揭入住模式，由此給老年住戶更多選擇，提供更好的服務(wù)，進一步提

8、升老年地產(chǎn)的運營效果。三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的波特五力競爭結(jié)構(gòu)基本模型波特五力競爭模型是邁克爾波特教授于20世紀80年代初在他的競爭優(yōu)勢一書中提出的。產(chǎn)業(yè)中的競爭遠不止是在現(xiàn)有企業(yè)間進行的，而是取決于五種競爭力量，即潛在進入者的威脅、現(xiàn)有企業(yè)間的競爭、購買者討價還價的能力、供應(yīng)商討價還價的能力、替代品的威脅。這五種力量的狀況及其綜合強度，決定著產(chǎn)業(yè)的盈利水平及競爭激烈程度，決定著企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的最終盈利能力和競爭優(yōu)勢。波特五力結(jié)構(gòu)模型如圖1所示。進入堡壘 規(guī)模經(jīng)濟 買方購買量占很大比例產(chǎn)品差異 產(chǎn)品差異化程度低潛在進入者資金需求 資金需求量大轉(zhuǎn)換成本 賣方轉(zhuǎn)換成本低國家政策 國家政策支持現(xiàn)有 政府部門

9、企業(yè) 保險企業(yè)間的 房產(chǎn)開發(fā)商競爭 醫(yī)療機構(gòu)購買者供應(yīng)商政府在土地供應(yīng)上處于壟斷地位替代品代品 購買者心理上的接受程度沒有替代品 是否具有價格優(yōu)勢 產(chǎn)品差異化程度低 是否在產(chǎn)品質(zhì)量、性能及建筑商和材料商討價還價能力弱 服務(wù)等方面優(yōu)于現(xiàn)有產(chǎn)品圖1 五種競爭力量模型四、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的波特五力競爭力量分析（一）現(xiàn)有企業(yè)間的競爭 雖然養(yǎng)老地產(chǎn)吸引了眾多企業(yè)的加入，但是競爭者在規(guī)模和能力方面并不均衡。目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下幾個項目：1、保險機構(gòu)或政府推出的養(yǎng)老項目，如養(yǎng)老社區(qū)或公租房。泰康人壽，我國人壽等保險企業(yè)也爭先投身養(yǎng)老地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計，截止2012年底，保險企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過500億元4

10、。保險企業(yè)參與投資不動產(chǎn)需要滿足資本金、盈利、人員等方面的要求，獲得投資“養(yǎng)老社區(qū)”資質(zhì)的保險企業(yè)比較少，目前僅有泰康人壽、我國人壽、我國平安、合眾人壽、新華保險、太平洋保險六家。2010年，泰康人壽作為保險企業(yè)的首個試點，在北京成立泰康之家養(yǎng)老投資公司。2012年首個老年公租房以朝陽區(qū)常營為試點，若試點成功，未來新建的大型居住小區(qū)將可能逐步修建公租房形式的老年公寓，成為社區(qū)養(yǎng)老的重要補充。2、開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。萬科，保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究團隊，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。2010年底，萬科高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，將對客戶需求展開充

11、分研究，推動產(chǎn)品落地，形成競爭優(yōu)勢。保利則重點研究養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展前景。3、醫(yī)療機構(gòu)推出的養(yǎng)老服務(wù)項目。醫(yī)療改革將帶來商機，其中包括養(yǎng)老險、公立醫(yī)院改革等環(huán)節(jié)。2011年，中信醫(yī)療整合中信集團內(nèi)部醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈的一級子公司，下轄醫(yī)療管理、健康管理、醫(yī)藥和養(yǎng)老四大板塊，旗下有7家子公司和3家?？漆t(yī)院，打造了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)有企業(yè)間的競爭是比較激烈的，但是養(yǎng)老社區(qū)一般采用出租模式，但一般租金比商業(yè)地產(chǎn)低，而且不可以像住宅項目一樣通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)移迅速回籠資金，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要10年以上時間。而且目前在我國，入住上海的太平養(yǎng)老社區(qū)需繳納保費233萬元，入住北京的泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)需繳納保費133萬元2

12、。如此高昂的養(yǎng)老收費注定養(yǎng)老地產(chǎn)只是極少部分高收入人群的消費專利，在目前的收入水平下想要規(guī)?；l(fā)展肯定很難，而能實現(xiàn)盈利的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目更是沒有，這對開發(fā)商的要求就比較高。從國外經(jīng)驗看，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要1015年，每年僅8 %10 %的回報率，這對于以往習(xí)慣于高利潤和高資金流動性的房地產(chǎn)企業(yè)來說，將是一個艱難的挑戰(zhàn)2?？偠灾?，眾多競爭者中還是經(jīng)濟實力比較雄厚的大企業(yè)比較有優(yōu)勢。（二）供應(yīng)商討價還價的能力在土地供應(yīng)上，政府依然強勢，沒有替代品。但是在2013年初，北京市率先把養(yǎng)老設(shè)施用地納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。這預(yù)示著養(yǎng)老院的用地保證

13、，將通過未來每年的國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃來保證，也預(yù)示著供應(yīng)商的討價還價能力的增強。中間服務(wù)商（如咨詢公司，設(shè)計公司）規(guī)模小，專業(yè)服務(wù)少，討價還價能力中下游供應(yīng)商（如建筑商和原料商）實力相對弱，真正的話語權(quán)在開發(fā)商手中。養(yǎng)老地產(chǎn)的市場供給方面，伴隨著人口老齡化進程的加快以及近幾年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)商都在尋找新的開發(fā)市場，在政府完善老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策以及出臺養(yǎng)老保障措施的過程中，企業(yè)資金甚至機構(gòu)資金逐漸進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，如2010年底，以萬科為首的大型房地產(chǎn)企業(yè)進行了養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要以開發(fā)高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目為主，創(chuàng)新了商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，完善了養(yǎng)老地產(chǎn)市場的產(chǎn)

14、品結(jié)構(gòu)。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的消費人群的收入差異與養(yǎng)老觀念的差異，當前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場的總體狀況是發(fā)展不成熟，其主要原因就在于養(yǎng)老地產(chǎn)雖然有很大的潛在需求量，但是有效需求不足。養(yǎng)老地產(chǎn)的買主很多，以致于每一個單個買主都不可能成為供方的重要客戶。供方競爭者眾多且都實力較強，購買者的選擇比較多。供方能夠方便地實行前向聯(lián)合或一體化，而買主難以進行后向聯(lián)合或一體化。因此總體而言，供應(yīng)商討價還價能力中等。（三）購買者討價還價的能力我國當前的養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求類型主要是以自主型需求、改善型需求為主，投資投機型需求為輔。自主型與改善型需求是普通的老年消費人群為了滿足或者改善養(yǎng)老居住需求，通過購買或租賃等方式購買養(yǎng)老

15、地產(chǎn)產(chǎn)品；投資投機型需求指的是經(jīng)濟狀況較好的中老年消費人群把養(yǎng)老地產(chǎn)當作投資產(chǎn)品，充分利用其保值增值的特性，在價格上漲時出售或出租以獲得差額利潤和租金收入。養(yǎng)老地產(chǎn)的購買者總數(shù)是很大的，主要有退休老人，成年且有經(jīng)濟實力的子女，炒房團，政府采購等。其中退休老人是主要的購買群體，但是大部分老年人消費能力有限，還要應(yīng)對持續(xù)上升的房價， 而且房子是有差異性的產(chǎn)品，如房屋的地段，樓層位置等方面的差異都會導(dǎo)致不同的討價還價能力，經(jīng)濟實力較強的老年人所占的比例并不大，老年人在購買養(yǎng)老地產(chǎn)的時候可能會更謹慎，要求更高，討價還價能力較弱。對于炒房團這類的購買者，養(yǎng)老地產(chǎn)可租，可持，具有一定的炒房價值，他們的討價

16、還價能力也較弱。而且，購買者沒有能力實現(xiàn)后向一體化，而賣主可能實現(xiàn)后向一體化，這也削弱了購買商的討價還價能力。因此總體而言，購買商的討價還價的能力較弱。（四）替代品的威脅替代產(chǎn)品決定了行業(yè)中謀取利潤的定價上限，養(yǎng)老地產(chǎn)的最大替代產(chǎn)品是居家養(yǎng)老，這是目前我國城鄉(xiāng)最主要的養(yǎng)老模式，且在一定時期內(nèi)依然占據(jù)主導(dǎo)地位?，F(xiàn)有的養(yǎng)老模式已不能滿足老年人的需求。大部分養(yǎng)老機構(gòu)都只是配備了基本的設(shè)施，遠不能適應(yīng)目前我國老齡化社會的需求。目前我國主要的養(yǎng)老模式有居家養(yǎng)老、養(yǎng)老院養(yǎng)老、老年公寓養(yǎng)老、以房養(yǎng)老等模式。1、居家養(yǎng)老。即老年人在自己或兒女的居所養(yǎng)老。傳統(tǒng)的住宅社區(qū)，在設(shè)計時基本都沒有考慮到老年人的需求，配

17、備設(shè)施是極不完善的。而且我國現(xiàn)在“四二一”型家庭已經(jīng)成為社會的主要形態(tài)，且大多子女都是雙職工，生活負擔重，基本沒有多余的時間與精力照料父母的生活，而獨居老人的家庭養(yǎng)老功能已逐漸減弱，居家養(yǎng)老越來越不適應(yīng)社會的發(fā)展。2、養(yǎng)老院養(yǎng)老。這種模式屬于自助式養(yǎng)老。目前,我國的養(yǎng)老院、敬老院以孤寡老人養(yǎng)老為主,帶有政府、社會福利性,居住環(huán)境不完善、生活設(shè)施不齊全、專業(yè)護理水準欠缺,大部分老年人都不愿意去居住。而且，對大多數(shù)老年人來說，住進養(yǎng)老院好像是被子女拋棄一樣，他們在情感上是不愿意接受的。因此目前養(yǎng)老院、敬老養(yǎng)老,主要是一些孤寡老人。3、以房養(yǎng)老。以房養(yǎng)老是將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構(gòu)，每

18、個月從該機構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。以房養(yǎng)老涉及房地產(chǎn)、金融、保險、社保及行政管理等多個領(lǐng)域，盡管在一些發(fā)達國家推行多年，但在我國還是新生事物，可作為家庭養(yǎng)老、社會養(yǎng)老之外的一種輔助養(yǎng)老方式，還不適宜做主流方式。4、養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是在人口老齡化的背景下，由房地產(chǎn)企業(yè)或者相關(guān)的社會機構(gòu)開發(fā)的專門為老年人提供居住、休養(yǎng)、醫(yī)療護理等服務(wù)的老年住宅產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)能夠根據(jù)老年人的心理及生理特點建造，并能夠滿足老年人的各方面需求，為老年人創(chuàng)造舒適的晚年生活。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的基本形式：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)等。而我國目前在部分城市出現(xiàn)的老年公寓,

19、大多是房地產(chǎn)泡沫時滯銷的商品房改建而成的,且大多地處偏僻。大部分養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)中心也多數(shù)是由托兒所、敬老院、職工之家等改造而成，這些養(yǎng)老產(chǎn)品并沒有經(jīng)過養(yǎng)老方面的規(guī)劃定位,規(guī)模小且配套設(shè)施不完善,缺乏老年人需要的醫(yī)療設(shè)備，不能滿足老年人日益增長的物質(zhì)文化需求，也沒有專門的服務(wù)團隊來負責社區(qū)服務(wù)中心的日常運營，多為私人經(jīng)營，但是收費卻不低。我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于探索階段，還有很大的發(fā)展空間。中國青年報社會調(diào)查中心通過題客調(diào)查網(wǎng)和民意中國網(wǎng)，對14608人進行的調(diào)查顯示，87.6 %的人希望父母住進養(yǎng)老地產(chǎn)。74.4 %的人認為，醫(yī)療護理服務(wù)是未來養(yǎng)老地產(chǎn)能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。受訪者來自全國31個?。?/p>

20、自治區(qū)、直轄市），90后占12.9 %，80后占51.8 %，70后占24.9 %。由此可知，養(yǎng)老地產(chǎn)有很廣闊的市場前景。綜上所述，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，替代品的威脅并不是很大。（五）潛在進入者的威脅潛在進入者的威脅狀況取決于行業(yè)競爭壁壘和原有企業(yè)的反擊程度。目前影響進入養(yǎng)老地產(chǎn)的難易程度的因素主要有規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)品差異、資金需求、轉(zhuǎn)換成本、國家政策等幾個方面。我國養(yǎng)老地產(chǎn)的進入壁壘狀況見表1。表1 我國養(yǎng)老地產(chǎn)進入壁壘狀況內(nèi)容現(xiàn)狀規(guī)模經(jīng)濟目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)正處于起步階段，并沒有成熟可行的商業(yè)模式，也難以形成規(guī)模經(jīng)濟，進入壁壘較低。產(chǎn)品差異產(chǎn)品差別較大，房子的地段，位置，朝向等都會影響房價，但是養(yǎng)老地

21、產(chǎn)的項目大部分都沒有完善的老年人服務(wù)配套項目，大多數(shù)項目都是打著“養(yǎng)老”的旗號賣房子，進入壁壘較低。資金需求養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要求住宅本身要滿足老年人需求，同時還要增設(shè)相應(yīng)的老年人服務(wù)配套設(shè)施，造價較高；其本質(zhì)上是服務(wù)性質(zhì)，一次性投入資金大且回報慢，后期運營成本高，進入壁壘高。轉(zhuǎn)換成本相對于類似的商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)項目，差異化小，轉(zhuǎn)換成本低，但對于非房地產(chǎn)企業(yè)及國外的養(yǎng)老投資運營機構(gòu)轉(zhuǎn)換成本較高，但總體來說，進入壁壘較低。國家政策2000 年：國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見，把養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事日程。2005 年：民政部關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動的通知，推進社會福利社會化。2

22、006 年：老齡委發(fā)布老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，提出繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系、老年社會保障體系，以及養(yǎng)老服務(wù)體系。2008 年：民政部發(fā)布關(guān)于老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知，涉及財政政策以及稅收政策。2011 年：國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20112015 年）的通知，提出將社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)納入經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃；研究制定財政補助、社會保險、醫(yī)療等相關(guān)扶持政策。2013年：國務(wù)院印發(fā)了關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見。這些政策預(yù)示著政府開始從組織家庭贍養(yǎng)到組織社會養(yǎng)老的重大轉(zhuǎn)型。進入壁壘較低。五、結(jié)論綜上所述， 通過波特五力競爭模型對行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)進行分析，養(yǎng)老地產(chǎn)行

23、業(yè)的主要競爭壓力來自于行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)間的競爭。購買商的討價還價能力較弱，供應(yīng)商討價還價能力中等偏低，潛在進入者的威脅中等偏強，替代品的威脅中等。運用波特五力競爭模型對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境進行剖析，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利能力是通過這個圖形面積的大小來反應(yīng)的，面積越大則表明盈利水平越高，反之，則越低。養(yǎng)老地產(chǎn)的波特五力分析如圖2所示。供應(yīng)商討價還價能力潛在進入者的威脅購買商討價還價能力競爭者的威脅替代品的威脅LMHLLLLLMMMMHHHH圖2養(yǎng)老地產(chǎn)的波特五力競爭模型（H M L分別代表高中低）分析結(jié)果表明，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境較好，主要競爭壓力來自現(xiàn)有企業(yè)間的競爭及潛在進入者的威脅，但其他幾種競爭

24、壓力也不容忽視。參考文獻： 1周燕珉,林婧怡. 我國養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃原則探析J.城市規(guī)劃,2012, 36(1).2盧迪. 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)井噴J. 中國商界, 2013 (007): 49-51.3馬明, 韋顏秋. 我國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式發(fā)展對策研究J. 中國國情國力, 2013 (5).4林華. 保險資金搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)J. 住宅與房地產(chǎn): 綜合版, 2013 (006): 53-54.5呂紅軍, 李孟剛，萬立軍.城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究J.學(xué)習(xí)與探索,2013 (4).6姜睿, 蘇舟. 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究J.現(xiàn)代經(jīng)濟探討,2012 (10): 38-42.7陸秋虹,鄧用林. 我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的理論與實踐研究J. 建筑經(jīng)濟, 2012(12): 49-53.8邁克爾波特.競爭優(yōu)勢M.華夏出版社.1997.9劉群紅, 周瑋. 養(yǎng)老