鄭州市房地產(chǎn)新增供應(yīng)分析

1、2006年鄭州市房地產(chǎn)新增供應(yīng)分析房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策也在逐次深入與嚴(yán)厲，土地政策、金融政策、國六條、“9070%”、鄭四條等政策給鄭州市的2006年貼上了明顯的政策標(biāo)志。在這樣的背景下，2006年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況如何？2007年鄭州市房地產(chǎn)的發(fā)展怎樣？都應(yīng)引起我們足夠的重視。    一、總體市場(chǎng)概述投資情況    河南統(tǒng)計(jì)網(wǎng)12月18日數(shù)據(jù)顯示，2006年1-11月鄭州市完成房地產(chǎn)投資197.91億元，同比增長38.2%，其中商品住房153.66億元，同比增長52.4%，占房地產(chǎn)總投資的77.64%。供

2、銷情況    統(tǒng)計(jì)顯示，1-11月全市累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售678.42萬平方米，同比增長21%，其中，商品住房預(yù)售584.38萬平方米，同比增長26%，商品房累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售705.17萬平方米，同比增長33%，其中商品住宅銷售641.69住房萬平方米，同比增長33%。1-11月老城區(qū)（包括金水區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)和匯濟(jì)區(qū)）累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售458.45萬平方米，同比下降4%，其中，商品住房預(yù)售391.71萬平方米，同比下降6%，商品房累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售550.00萬平方米，同比增長32%，其中商品住宅銷售504.83住房萬平方米，同比增長35%。價(jià)格情況 &

3、#160;  1-11月，全市商品房銷售均價(jià)為3211元/，同比增長10%；其中，商品住房銷售均價(jià)為2963元/，同比增長15%。1-11月，全市商品房銷售均價(jià)為3195元/，同比增長11%；其中，商品住房銷售均價(jià)為2939元/，同比增長16%。  文/香港中原（河南）房地產(chǎn)顧問有限公司 市場(chǎng)研究部  王俊營    從表中我們可以看到，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量2001、2002年分別以52%、33%的高速增長，2004年繼前兩年之勢(shì)，比2003年的投放量增加44%，而2003年投放量僅為6%的增長，其主要原因是2002年由于房地產(chǎn)過熱政

4、府在全國范圍內(nèi)實(shí)行的宏觀調(diào)控的結(jié)果。    表中的供應(yīng)量增長率線顯示，從2004年后，供應(yīng)量增幅逐步趨于穩(wěn)定，處于20%左右。根據(jù)鄭州市建設(shè)計(jì)劃目標(biāo)顯示，計(jì)劃2007年商品房供應(yīng)量為700萬，可以預(yù)見，即將到來的2007年商品房供應(yīng)量仍然處于一個(gè)平穩(wěn)增長的狀態(tài)。保持原有供應(yīng)規(guī)律    2006年1-11月，全市累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售230個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)678.42萬，同比增加21%，增幅比上年同期上漲15個(gè)百分點(diǎn)。    隨著城市化的進(jìn)一步深入，需求的強(qiáng)大帶動(dòng)以及房價(jià)的持續(xù)上漲，與2005年同期相比，2006年

5、房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量依然保持穩(wěn)定的增長趨勢(shì)。香港中原（河南）房地產(chǎn)顧問有限公司 市場(chǎng)研究部三、供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況    住宅供應(yīng)強(qiáng)勁 辦公市場(chǎng)進(jìn)入消化期    2006年1-11月，全市商品房供應(yīng)同比增長21%，其中商品住宅漲幅最高為26%，辦公用房則有35.5%的下降幅度，而同期辦公用房銷售累計(jì)15.07萬平方米，同比增長36%，說明這并不影響寫字樓市場(chǎng)的正常發(fā)展。其原因是2005年鄭東新區(qū)及其它區(qū)域?qū)懽謽羌型斗?，?006年的投放量同比增長基數(shù)增大，辦公用房投放量的下降，也緩解了2005年以來寫字樓市場(chǎng)的消化壓力。  

6、  另外，辦公用房投放量的下降，也反映了開發(fā)商在2005年集中投放的背景下對(duì)寫字樓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期加大的一種反應(yīng)。 90以上戶型為主導(dǎo)    2006年1-11月份，商品住宅戶型面積90以下供應(yīng)量占總供應(yīng)面積不到14%，套數(shù)占總套數(shù)的33%，無論是以面積計(jì)還是以套數(shù)計(jì)，占比雖有所增長，但是距離70%的比例還相差甚遠(yuǎn)。    隨著“9070%”政策的貫徹，未來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性的變化，隨之而來的是大面積戶型的銳減和中小戶型套數(shù)及總套數(shù)的激增，其特點(diǎn)必然是兩房、兩房半戶型的大幅度增加，主流戶型也由三房向兩房、兩房

7、半的小型化的轉(zhuǎn)變。香港中原（河南）房地產(chǎn)顧問有限公司 市場(chǎng)研究部五、供應(yīng)項(xiàng)目及區(qū)域供應(yīng)情況   1、三環(huán)外項(xiàng)目比重增加    通過上表可以看出，雖然是在宏觀調(diào)控日益嚴(yán)厲的大背景下，鄭州樓市全新面孔的項(xiàng)目大量涌現(xiàn)，從區(qū)域上也可以看出，三環(huán)外的項(xiàng)目也占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤?。隨著老城區(qū)土地資源的稀缺和土地成本的加大，鄭州市重要項(xiàng)目向外擴(kuò)散成為一種趨勢(shì)，一批很有市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目也開始在環(huán)線附近嶄露頭角。2、北擴(kuò)東移 勢(shì)頭不減    從區(qū)域供應(yīng)上來看，北擴(kuò)東移的大格局依然存在。    鄭東新區(qū)CBD內(nèi)環(huán)

8、的建設(shè)基本完成，外環(huán)的跟進(jìn)，鄭州會(huì)展賓館建設(shè)計(jì)劃的確定，聯(lián)盟新城、綠城百合公寓、綠地老街、鑫苑中央花園等名盤的成熟及銷售繼續(xù)被看好，興東龍騰盛世、盛世年華等全新進(jìn)入，鄭東新區(qū)在繼續(xù)前行。    北區(qū)的商品房新增供應(yīng)不斷，有花半里、呈祥花園、文雅金印花苑、御府三號(hào)、琥珀名城、中原桂冠等全新的面孔的出現(xiàn)，依然有像漢飛三期城市經(jīng)典等項(xiàng)目的繼續(xù)。3、一體兩翼 西區(qū)崛起    市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域特點(diǎn)也隨著“北擴(kuò)東移”進(jìn)一步深入，再添“一體兩翼”，在鄭東新區(qū)、北區(qū)繼續(xù)熱度的同時(shí)，西區(qū)也走出了房地產(chǎn)市場(chǎng)低洼地帶的窘?jīng)r，如金源第一城、永威鑫城、綠都城等為代

9、表項(xiàng)目的投放。西區(qū)投放量的走高，一方面是西區(qū)改造政策導(dǎo)向使然，另一方面是土地資源的稀缺，而西區(qū)土地資源相對(duì)豐富的結(jié)果。從區(qū)域供應(yīng)集中度來看，金水路東段和老工業(yè)基地改造的西區(qū)將成為2007年的熱點(diǎn)區(qū)域。金水路東段    這里所指的金水路東段是東明路和老107國道之間的金水兩側(cè)的一小塊區(qū)域，金水路交通便利和形象優(yōu)勢(shì)以及鄭東新區(qū)的輻射力，為這個(gè)小區(qū)域的發(fā)展提供了有利的條件，另外燕莊的改造以及未來路的打通，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，使得這一小區(qū)域成為了目前鄭州市場(chǎng)上開發(fā)密度相對(duì)較大地塊，當(dāng)仁不讓的成為了市場(chǎng)的亮點(diǎn)。這里有名門世家、發(fā)展東郡、銀基王朝、中央花園等06年開盤項(xiàng)

10、目，有曼哈頓廣場(chǎng)、廣匯PAMA、綠城水岸名郡等未開盤項(xiàng)目，還有觀洲國際、盛潤國際、浦發(fā)國際金融中心、廣匯寫字樓項(xiàng)目、銀基寫字樓項(xiàng)目等多個(gè)大體量寫字樓項(xiàng)目，金水路東段的短期放量勢(shì)不可擋。西區(qū)    在一體兩翼的大背景下，西區(qū)憑著豐富的土地資源優(yōu)勢(shì)，多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)或?qū)⒃谖鲄^(qū)崛起，永威鑫城（總建筑面積12萬）房價(jià)的快速上升，金源第一城（總建筑面積42萬）的高端亮相，綠都城（總建筑面積38萬）的“后街區(qū)一種格調(diào)生活”提出，還有千畝大盤的甲天下西湖新城（總建筑面積80萬）、長城陽光新干線（總建筑面積200萬）蓄勢(shì)待發(fā)。另外，南從隴海路-北到農(nóng)業(yè)西路附近的區(qū)域內(nèi)還有多個(gè)項(xiàng)目的騷

11、動(dòng)，在即將到來的2007年，必定是西區(qū)房地產(chǎn)的集中放量期。    六、新增供應(yīng)總結(jié)    2006年，無疑又是一個(gè)政策年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，一次比一次嚴(yán)厲，而這并沒有阻止到鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的態(tài)勢(shì)。鄭東新區(qū)的建設(shè)在進(jìn)一步深化，西區(qū)老工業(yè)區(qū)的改造也開始了騷動(dòng)，北區(qū)似乎乏力的市場(chǎng)熱度依舊。根據(jù)鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，2006年，全市住房建設(shè)目標(biāo)為620萬平方米，在2006年年初確定年度規(guī)?？偭?50萬平方米的基礎(chǔ)上，調(diào)增70萬平方米，而2006年1-11月商品住宅銷售面積已達(dá)629萬平方米，這不能不說是市場(chǎng)需求的強(qiáng)力帶動(dòng)。    在即將到來的2007年的鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)體現(xiàn)政策市的顯著特點(diǎn)，受到政策及市場(chǎng)的雙重影響，2007年的房地產(chǎn)供應(yīng)具有以下特點(diǎn)：1、市場(chǎng)供應(yīng)平穩(wěn)增長。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、鄭州市現(xiàn)階段城市特點(diǎn)及政府意愿、穩(wěn)定性調(diào)控政策等因素，決定了2007年鄭州市房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)將是一個(gè)平穩(wěn)增長的態(tài)勢(shì)。2、城中村改造加快，供應(yīng)比例顯著。土地政策趨緊，城市發(fā)展及人民生活水平提高的需要，城中村和老工業(yè)基地的改造將成為2007年房地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)，如西區(qū)工廠改造及姚寨、白廟城中村改