項目成本管理流程

1、項目成本管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1.目的：確保所有開發(fā)項目的成本控制在成本目標之內(nèi)。2、適用范圍：適用于事業(yè)部所有開發(fā)項目的成本控制工作。3、定義：3.1. 超成本目標：項目實施到某一階段時，工程成本超過該進度時的目標成本；4、職責：4.1. 營銷部4.1.1. 事業(yè)部開發(fā)配套部組織進行可研工作時，負責可研階段的初步定位；（注：如集團業(yè)務(wù)拓展部組織進行可研工作，則集團營銷管理部負責可研階段的初步定位）4.1.2. 負責策劃階段的項目定位；4.1.3. 負責在擴初階段進行營銷費用測算。4.2. 設(shè)計部4.2.1. 負責提交各階段成本測算需要

2、的設(shè)計文件（包括電子文檔）；4.2.2. 負責補充設(shè)計、設(shè)計變更的審核；4.2.3. 負責按照各階段的成本控制建議開展設(shè)計工作。4.3. 成本部4.3.1. 事業(yè)部開發(fā)配套部組織進行可研工作時，負責可研階段成本估算；（注：如集團業(yè)務(wù)拓展部組織進行可研工作，則集團成本管理部負責可研階段的成本估算）4.3.2. 負責策劃階段的成本測算；4.3.3. 負責編制項目設(shè)計各階段的成本測算；4.3.4. 負責編制工程預算、結(jié)算；4.3.5. 負責對補充設(shè)計、設(shè)計方案變更進行成本審核；4.3.6. 負責編制項目結(jié)算計劃；4.3.7. 負責組織成本后評估。4.4. 項目部4.4.1. 負責提供簽證、變更的現(xiàn)場

3、基礎(chǔ)資料； 4.4.2. 對于造價增減的工程變更，項目部要及時跟蹤、落實、核定增減工程量的具體數(shù)額，并與承包單位達成書面記錄，加強對增減部分的辦理，如防止因漏報而給公司造成損失；4.4.3. 負責提交工程結(jié)算資料。4.5. 工程管理部4.5.1. 負責提交工程及監(jiān)理費用測算。4.6. 事業(yè)部成本分管領(lǐng)導4.6.1. 審核各階段的目標成本；4.6.2. 審核項目結(jié)算；4.6.3. 負責審核項目成本后評估報告。4.7. 事業(yè)部總經(jīng)理4.8. 審批項目可研階段和項目定位階段的目標成本；4.8.1. 審批方案設(shè)計項目目標成本；（注：本階段的成本不超過上一階段的目標成本，如超過需提交集團審批）4.8.2

4、. 審核項目正式目標成本。4.8.3. 負責按權(quán)限審批結(jié)算；4.8.4. 負責審批項目成本后評估報告。4.9. 集團成本管理部4.9.1. 審核定位階段成本測算、方案設(shè)計階段成本匡算、初步設(shè)計階段成本概算、項目目標成本作業(yè)指導書。4.9.2. 組織集團相關(guān)部門進行評審。4.10. 集團成本分管領(lǐng)導/總裁4.10.1. 審核/審批項目可研階段和項目定位階段的目標成本。4.10.2. 集團總裁審批項目正式目標成本。4.10.3. 集團總裁負責按權(quán)限審批結(jié)算；5、工作程序：5.1. 項目拓展階段成本估算項目成本預控目標的確定5.1.1. 事業(yè)部開發(fā)配套部組織的項目可研論證工作：對公司有意向參與拍賣或

5、合作開發(fā)的地塊，成本部在接到設(shè)計部提交的可研階段項目設(shè)計文件（概念設(shè)計草案）、營銷部提交的關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告以及競爭樓盤清單、開發(fā)配套部下發(fā)的土地規(guī)劃指標及相關(guān)土地狀況資料，成本部進行經(jīng)濟測算的成本部分，財務(wù)部完成經(jīng)濟測算的財務(wù)數(shù)據(jù)部分，最終形成項目拓展階段成本估算，提交開發(fā)配套部，作為可行性研究報告的附件；5.1.2. 集團業(yè)務(wù)拓展部組織的項目可研工作：對公司有意向參與拍賣或合作開發(fā)的地塊，集團成本管理部在接到設(shè)計管理部提交的可研階段項目設(shè)計文件（概念設(shè)計草案）、營銷管理部提交的關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告以及競爭樓盤清單、業(yè)務(wù)拓展部下發(fā)的土地規(guī)劃指標及相關(guān)土地狀況資料，成本管理部進行

6、經(jīng)濟測算的成本部分，財務(wù)管理部完成經(jīng)濟測算的財務(wù)數(shù)據(jù)部分，最終形成項目拓展階段成本估算，提交業(yè)務(wù)拓展部，作為可行性研究報告的附件；5.1.3. 公司評審通過可行性研究報告后，由集團總裁審批通過項目拓展階段成本估算；同時報集團財務(wù)管理部備案。5.1.4. 可行性研究報告通過后，項目拓展階段成本估算自動成為項目成本預控目標。5.2. 項目定位階段成本控制5.2.1. 事業(yè)部成本部依據(jù)成本預控目標、營銷部提交的關(guān)于項目定位的產(chǎn)品建議書、設(shè)計部提供的策劃階段設(shè)計文件（概念設(shè)計成果，包括規(guī)劃指標和建造標準），完成項目定位階段成本測算編制，成本部組織召開評審會，設(shè)計部、工程部、營銷部、開發(fā)配套部、項目部等

7、，事業(yè)部成本分管領(lǐng)導等參與評審，經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審核后，把評審結(jié)果和會議紀要等提交集團成本管理部、成本分管領(lǐng)導審核，集團總裁審批，同時報集團財務(wù)管理部備案；最終的評審結(jié)果作為產(chǎn)品建議書附件。（注：集團成本管理部也可召集評審會的形式對目標成本進行評審）5.2.1. 如果項目策劃階段的成本超過預控目標，必須報集團成本管理部審核，集團總裁審批。5.3. 項目方案設(shè)計階段成本控制5.3.1. 事業(yè)部成本部在方案設(shè)計開始前，編制方案設(shè)計階段的成本控制建議，并組織設(shè)計部評審。方案設(shè)計階段成本控制建議作為方案設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計部具體落實、實施。5.3.2. 成本部依據(jù)項目成本預控目標、設(shè)計部提供的

8、方案設(shè)計文件（方案設(shè)計成果，包括規(guī)劃指標和建造標準）、營銷部提交的關(guān)于項目定位的產(chǎn)品建議書進行匡算，并在方案設(shè)計完成后15天內(nèi)完成項目方案階段成本匡算編制，成本部組織評審，設(shè)計部、工程部、營銷部、成本分管領(lǐng)導等參與，經(jīng)集團成本管理部審核后，最終經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審批；同時報集團財務(wù)管理部備案。如該階段的成本超過上一階段的目標成本，則需報集團總裁審批。5.4. 項目實施各階段的成本控制：5.4.1. 擴初設(shè)計階段： 1) 成本部在擴初設(shè)計開始前，編制擴初設(shè)計階段的成本控制建議，并組織設(shè)計部評審。擴初設(shè)計階段的成本控制建議作為擴初設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計部具體落實、實施。2) 成本部在接到擴初設(shè)

9、計文件（包括規(guī)劃指標和建造標準）后，十五天內(nèi)完成項目建安成本概算編制或根據(jù)設(shè)計單位提供的成本概算進行審核，經(jīng)事業(yè)部成本分管領(lǐng)導審核，總經(jīng)理審批后，組織公司各職能部門召開擴初階段成本評審會，項目建安成本概算作為評審設(shè)計部擴初設(shè)計成本控制質(zhì)量的參考。3) 成本部組織各部門負責其他分項成本測算，其中財務(wù)部負責公司項目的管理費用和財務(wù)費用測算，營銷部負責項目的營銷費用測算，開發(fā)配套部負責土地成本和報批報建費用的測算，設(shè)計部負責項目設(shè)計費用的測算和工程勘察費，工程部負責工程管理費、監(jiān)理費等測算。測算結(jié)果在擴初設(shè)計審批后一周內(nèi)提交成本部，并由成本部匯總，報成本部經(jīng)理審核。4) 成本部把各部門提交的分項成本

10、匯編成項目發(fā)展目標成本，組織以上各相關(guān)部門及領(lǐng)導（財務(wù)部、設(shè)計部、開發(fā)配套部、工程部、營銷部、公司成本分管領(lǐng)導等）進行內(nèi)部評審，并最終形成意見，經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審批后上報集團成本管理部。（附下屬公司評審記錄）5) 集團成本管理部收到事業(yè)部的成本測算一周內(nèi)組織集團工程管理部、設(shè)計管理部、營銷管理部、財務(wù)管理部等進行評審；如評審通過后，經(jīng)集團成本分管領(lǐng)導，總裁審批后，則該版的成本測算即為項目正式目標成本；否則集團成本管理部將評審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報。項目正式目標成本報集團財務(wù)管理部備案。6) 項目正式目標成本經(jīng)集團總裁審批通過后，作為該項目的正式成本控制目標，并以此指導招標、

11、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理，由成本部組織落實實施，集團成本管理部進行監(jiān)控。5.4.2. 施工圖設(shè)計階段：1) 成本部在施工圖設(shè)計開始前，提出施工圖設(shè)計階段的成本控制建議，并組織設(shè)計部評審。施工圖設(shè)計階段的成本控制建議作為施工圖設(shè)計任務(wù)書附件，成為施工圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計部具體落實、實施。2) 施工圖設(shè)計完成后六十天內(nèi)，成本部完成項目建安成本預算，提交成本部分管領(lǐng)導審核，總經(jīng)理審批確認。項目建安成本預算作為評審設(shè)計部施工圖設(shè)計成本控制質(zhì)量的參考。（注：如該階段的成本超過上一階段的目標成本，則需報集團成本管理部審核，集團總裁審批。）3) 在施工圖預算和銷售之前，對目標成

12、本進行評估，以此指導招投標和銷售定價；但并不影響正式目標成本的考核方式（即：還是按照原來的考核方式進行考核）。5.4.3. 實施階段（包括招投標和施工）：1) 工程開工前，在工程總承包選擇階段，成本部根據(jù)實際情況負責編寫總承包標底及工程量清單，組織總承包及各分項工程的招標。2) 補充設(shè)計、設(shè)計變更的成本控制，成本部根據(jù)施工圖成本控制建議以及當月的合同價款變化匯總表，來判定當前成本是否在成本目標內(nèi)，并按相關(guān)程序處理補充設(shè)計、設(shè)計變更，具體參見設(shè)計變更管理作業(yè)指引。3) 設(shè)備/材料選型及定價和變更的成本控制：設(shè)計部及成本部采購人員在進行對應設(shè)備/材料的選型和變更時，應在成本目標范圍內(nèi)進行選型。如價

13、格超成本目標，必須按權(quán)限由相關(guān)領(lǐng)導審批，具體參見目標成本編制作業(yè)指引。4) 工程變更的成本控制：Ø 項目部每月25日提供項目上月的工程變更預算資料。Ø 成本部完成工程變更預算的審核，按權(quán)限經(jīng)過公司領(lǐng)導審批后，作為合同結(jié)算價的組成部分。5.5. 項目竣工結(jié)算及評估5.5.1. 項目竣工前期，由成本部進行工程竣工結(jié)算及項目成本后評估總結(jié)，具體參見項目成本后評估作業(yè)指引。5.6. 事業(yè)部各業(yè)務(wù)部門按照成本部的要求編制成本動態(tài)控制臺帳，每個月定期向成本部報送相關(guān)成本信息，成本部匯總這些成本信息，每月編制項目動態(tài)成本月報，對項目成本管理費用變化情況進行動態(tài)監(jiān)控。6.支持性文件6.1.

14、 設(shè)計變更管理作業(yè)指引6.2. 目標成本編制作業(yè)指引6.3. 預結(jié)算管理作業(yè)指引6.4. 項目后評估編制作業(yè)指引6.5. 現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引6.6. 甲定乙供材料認質(zhì)認價作業(yè)指引6.7. 成本信息庫作業(yè)指引7.相關(guān)記錄7.1. 項目成本測算表（里面還包括：*項目主要規(guī)劃指標、*項目產(chǎn)品建筑標準表、*項目公攤成本及期間費用成本表、*項目主體建安成本表等）7.2. *項目營銷費用目標控制表7.3. *項目開發(fā)間接費用目標控制表7.4. 公司管理費用及財務(wù)費用目標控制表7.5. *項目設(shè)計費用目標控制表7.6. *項目報批報建費用目標控制表7.7. *項目*設(shè)計階段成本控制建議表項目成本測算表（雙

15、擊點開）項目設(shè)計階段成本控制建議（雙擊點開）*項目營銷費用目標控制表表格編號: 記錄編號:項目名稱：*序號營銷成本項目金額（元）控 制 措 施 及 簡 要 說 明備 注一宣傳推廣費用1電視廣告片制作2電視廣告播放費用3廣告策劃設(shè)計費用4報章廣告投放費用5其它廣告制作發(fā)布費用含戶外路牌、燈柱、車廂、候車亭、互聯(lián)網(wǎng)廣告等。6展銷會（交易會）費用場租、布置、展板制作等費用7模型制作費用8銷售用品設(shè)計制作費用含樓書、平面圖、宣傳冊、質(zhì)量保證書、使用說明書等9銷售現(xiàn)場布置費用含條幅、標識、花卉、彩旗等10其它宣傳活動費用如記者招待會、嘉年華會、巡回展覽等。二廣告代理費用三銷售代理費用1內(nèi)銷代理費用2外銷

16、代理費用四售樓機構(gòu)費用1勞務(wù)費清潔費用、保安費用2售樓車輛費用3售樓處辦公費用售樓處辦公設(shè)備、紙張文具、水電費用4其它五銷售需要的設(shè)計費1售樓處設(shè)計費用2裝修套餐設(shè)計費用六銷售需要的建安費1售樓處裝修施工及維護費用含施工費用及銷售期內(nèi)維護、修理費用。2示范單位(樣板房)設(shè)計施工費此費用應為扣除示范單位銷售折返之后的實際發(fā)生額3示范單位(樣板房)施工及維護費含施工費用及銷售期內(nèi)維護、修理費用。4裝修套餐樣板房施工費用5售樓臨時通道修建及維護費用6其它七物業(yè)管理費用1空置物業(yè)管理費2物業(yè)管理開辦補貼3其它八配套設(shè)施補貼1會所經(jīng)營補貼2超市經(jīng)營補貼3其它九營銷優(yōu)惠費用十售后服務(wù)基金營銷費用合計 編制 ： 審核： *項目開發(fā)間接費用目標控制表表格編號: 記錄編號:項目名稱：*序號工程管理費項目金額（萬元）控 制 措 施 及 簡 要 說 明備 注一工程保險費二現(xiàn)場駐地辦公費用監(jiān)理部1現(xiàn)場辦公設(shè)施修建費用2現(xiàn)場辦公設(shè)備及辦公費用3現(xiàn)場人員住宿、加班伙食費用4現(xiàn)場人員工資及津貼5現(xiàn)場宣傳及公關(guān)費用6其他費用三物業(yè)管理基金四工程開發(fā)費用合計 編制 ： 審核： 公司管理費用及財務(wù)費用目標控制表表格編號: 記錄編號:項目名稱：*序號期 間 費 用 項 目金額