第一章 房地產(chǎn)投資分析 緒論

1、第一章 緒論 本章主要介紹房地產(chǎn)投資的基本概念及基本分類，剖析房地產(chǎn)投資的基本特點(diǎn)，闡明房地產(chǎn)投資的基本作用。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的概念一、投資及其分類投資：是指經(jīng)濟(jì)主體（政府、企業(yè)和個(gè)人）墊支貨幣或物資，以獲取價(jià)值增值手段或營(yíng)利性固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。1、直接投資與間接投資按投資與獲得收益的方式不同，投資可分為直接投資和間接投資。直接投資：將資金直接投入到實(shí)業(yè)中，通過(guò)采購(gòu)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售實(shí)物產(chǎn)品或商品而獲得投資收益。間接投資：將資金投放到金融市場(chǎng)上，通過(guò)收取股票股利、債券利息或獲得資本利益而獲得投資收益。2、固定投資和流動(dòng)資金投資按照投資期的長(zhǎng)短不同，投資可分為固定投資和流動(dòng)資金投資。(1)固定

2、投資：形成企業(yè)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的投資。A.固定資產(chǎn): 使用期限超過(guò)一年,單價(jià)在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上,且在使用中保持其物資形態(tài)不變的資產(chǎn),包括房屋,建筑物,機(jī)器設(shè)備,電子設(shè)備及其他設(shè)備. B.無(wú)形資產(chǎn): 可以為企業(yè)長(zhǎng)期帶來(lái)效益,卻沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),包括商標(biāo)權(quán),商譽(yù),專利權(quán),非技術(shù)權(quán)利,著作權(quán),土地使用權(quán)等C.遞延資產(chǎn): 不能全部計(jì)入當(dāng)年損益,而應(yīng)在以后若干年內(nèi)分期攤銷(xiāo)的有關(guān)資本性支出,包括開(kāi)辦費(fèi),租入固定資產(chǎn)的改良支出,固定資產(chǎn)的大修理支出等.(2)流動(dòng)資金投資: 為了維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而投入的必要周轉(zhuǎn)資金.A.流動(dòng)資金:是指流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額.B.流動(dòng)資產(chǎn):為了維持企業(yè)正常生產(chǎn)所需要

3、的周轉(zhuǎn)資金和存貨,包括各種必要的現(xiàn)金,存款,應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)和存貨.還包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中新產(chǎn)生的贏余資金.C.流動(dòng)負(fù)債: 僅指正常情況下平均的應(yīng)付帳款.還包括短期借款.3、基本建設(shè)投資和更新改造投資按照投資項(xiàng)目性質(zhì)的不同，投資可分為基本建設(shè)投資和更新改造投資。（1）基本建設(shè)投資：用于基本建設(shè)項(xiàng)目的投資?；窘ㄔO(shè)項(xiàng)目包括新建、擴(kuò)建、改建、遷建和恢復(fù)項(xiàng)目。（2）更新改造投資：用于更新改造項(xiàng)目的投資。更新改造項(xiàng)目是在技術(shù)進(jìn)步的前提下，通過(guò)采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料，對(duì)現(xiàn)有技術(shù)裝備進(jìn)行更新改造，以節(jié)約能源，提高質(zhì)量，發(fā)展品種，促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)換代。4、投資與投機(jī)二、房地產(chǎn)投資及其分類1、房地產(chǎn)投資：

4、一種將資本投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以獲得最大限度利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)行為。是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，它以形成新的房地產(chǎn)價(jià)值為表現(xiàn)結(jié)果。在房地產(chǎn)投資中，地產(chǎn)是第一性的，房產(chǎn)是第二性的，房依地建，地為房用，房地不可分；在法律上，獲得了房產(chǎn)所有權(quán)，實(shí)際上同時(shí)取得了土地使用權(quán)；經(jīng)濟(jì)上，地價(jià)包括在房?jī)r(jià)中，房?jī)r(jià)是地價(jià)的折射反映。2、房地產(chǎn)投資的分類；按照投資方式的不同，可以分為直接投資和間接投資。（1）直接投資：房地產(chǎn)投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程。 直接投資者對(duì)所投資的物業(yè)享有直接產(chǎn)權(quán)，一般親自管理物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，或雇傭?qū)I(yè)人士一起經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)。顯著特點(diǎn)：他們負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目的所有事宜，包括選擇

5、現(xiàn)場(chǎng)管理人員，商談各種合同，制定租金水平，批準(zhǔn)租賃合同等，他們的決策直接影響投資項(xiàng)目的盈利能力。（2）間接投資：指房地產(chǎn)證券投資，房地產(chǎn)投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券，投資人得到的是利息或股利，而不直接運(yùn)用這些資本從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，不對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作任何決策。三、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及原則房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)投資需用資金量大，投資回收期長(zhǎng) 1、房地產(chǎn)具有壟斷特征 2、房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期使用性 3、房地產(chǎn)投資的資金回收期長(zhǎng)二、房地產(chǎn)投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大 1、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：表示投資產(chǎn)品在沒(méi)有低壓價(jià)格的情況下，能夠?qū)⑼顿Y很快兌換成現(xiàn)金的可能性。 2、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)：投資房地產(chǎn)還要

6、承擔(dān)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期性變動(dòng)帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力下降的風(fēng)險(xiǎn)。 3、經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)：主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條件、投資者的決策水平和經(jīng)營(yíng)管理水平等決定的。 4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣影響很大，同社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相連。 5、災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資者可能面臨自然災(zāi)害帶來(lái)的損失，如地震、洪水、火災(zāi)等，以及環(huán)境污染和土地退化，也會(huì)使土地貶值。三、房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，收益好投資行為有一條金科玉津，就是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬原則，即在其他條件不變的情況下，風(fēng)險(xiǎn)越大，要求投資報(bào)酬率越高。特征分析優(yōu)點(diǎn)：有形的投資；通貨膨脹中的保值手段；易于融資性；具有優(yōu)越稅收收益；投資回報(bào)高；收益的多重性；房地產(chǎn)的非同質(zhì)性缺點(diǎn)

7、：投資量大，支出集中性強(qiáng)。；投資合作性強(qiáng)；投資回收期長(zhǎng)；投資風(fēng)險(xiǎn)大；投資技巧性強(qiáng)；投資流動(dòng)性差；投資的固定性房地產(chǎn)投資原則市場(chǎng)需求原則近期需求：1-2年：實(shí)力弱，守業(yè)型遠(yuǎn)期需求：2年：實(shí)力強(qiáng)，開(kāi)拓型主動(dòng)需求：市場(chǎng)已提出需求被動(dòng)需求：引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)需求準(zhǔn)備充分：詳細(xì)周密的可行性分析投資規(guī)模程度投資規(guī)模與回報(bào)率的關(guān)系背靠大樹(shù)原則：公共建設(shè)所到之處；政治經(jīng)濟(jì)信息；追隨大投資者風(fēng)險(xiǎn)收益適當(dāng)：“一三法則”優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目的比例關(guān)系投資期長(zhǎng)的項(xiàng)目與投資期短的項(xiàng)目的比例關(guān)系投資額大的項(xiàng)目與投資額小的項(xiàng)目的比例關(guān)系積極穩(wěn)妥投資：積極：穩(wěn)妥=4：6利用財(cái)務(wù)杠桿：以小博大發(fā)揮特色優(yōu)勢(shì)：環(huán)保概念

8、，工薪概念，網(wǎng)絡(luò)概念等戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)房地產(chǎn)投資與投機(jī)的關(guān)系共同點(diǎn)：目的相同 對(duì)象相同不同點(diǎn) 投機(jī) 投資風(fēng)險(xiǎn)不同： 高 低依據(jù)不同： 感性 理性出發(fā)點(diǎn)不同： 僥幸 腳踏實(shí)地限制不同： 有限制 鼓勵(lì)保護(hù)褒貶不同： 貶責(zé) 褒獎(jiǎng)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的作用 可從宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀經(jīng)濟(jì)兩方面來(lái)分析一、房地產(chǎn)投資的宏觀作用 1、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2、房地產(chǎn)投資能夠協(xié)調(diào)社會(huì)總供求和總供給的關(guān)系，優(yōu)化資源配置。 3、增加房地產(chǎn)投資，可以有效地改善城市投資環(huán)境 4、房地產(chǎn)投資過(guò)熱，容易造成泡沫經(jīng)濟(jì)（1）由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)；（2）在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)

9、格提高，商業(yè)銀行容易過(guò)分依賴抵押貸款原則，缺乏對(duì) 房地產(chǎn)抵押的分類和評(píng)估；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，會(huì)感到信心大增，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，需要向銀行多貸款；在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)滯銷(xiāo)，積壓資金多。二、房地產(chǎn)投資的微觀作用 1、房地產(chǎn)投資是一種增值手段 2、房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹的保值途徑 3、房地產(chǎn)投資是一種避稅措施 4、房地產(chǎn)投資容易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持第四節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)和任務(wù)房地產(chǎn)投資分析，主要是指房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的選擇和項(xiàng)目投資方案決策，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中一個(gè)重要階段。房地產(chǎn)投資分析 一、房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)1、總結(jié)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)規(guī)律2、探討房地產(chǎn)投資分析的

10、科學(xué)方法3、制定房地產(chǎn)投資合理決策的規(guī)范和制度二、房地產(chǎn)投資建設(shè)的基本程序1、項(xiàng)目建議書(shū)階段項(xiàng)目建議書(shū)是規(guī)劃提案，是指各地區(qū)、各部門(mén)、各企業(yè)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)品規(guī)劃等方面的要求，經(jīng)過(guò)調(diào)查，預(yù)測(cè)和分析編寫(xiě)出來(lái)的、向政府計(jì)劃管理部門(mén)或上級(jí)主管部門(mén)提出的項(xiàng)目建議報(bào)告。2、可行性研究階段項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后，可以進(jìn)行可行性研究，編制可行性研究報(bào)告。3、設(shè)計(jì)工作階段 重大項(xiàng)目或特殊項(xiàng)目采用三階段設(shè)計(jì)：初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。一般項(xiàng)目進(jìn)行兩階段設(shè)計(jì)，即初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。4、建設(shè)準(zhǔn)備階段 征地、拆遷、進(jìn)行土地平整；組織施工招投標(biāo)，確定施工單位，簽定施工合同；組織

11、設(shè)備和材料定貨；建造臨時(shí)生產(chǎn)、生活設(shè)施；申請(qǐng)貸款和簽定協(xié)議書(shū)。5、建設(shè)施工階段6、竣工驗(yàn)收，交付使用階段三、房地產(chǎn)投資分析研究的任務(wù)1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估的區(qū)別和聯(lián)系（1）聯(lián)系：同處于項(xiàng)目投資的前期；主要依據(jù)一致；理論基礎(chǔ)、內(nèi)容和方法共通；研究目標(biāo)一致；（2）區(qū)別：研究主體不同；評(píng)價(jià)角度和重點(diǎn)不同；為決策服務(wù)的具體任務(wù)不同；先后順序和權(quán)威性不同。 四、房地產(chǎn)投資分析的主要工作1、投資機(jī)會(huì)研究2、初步可行性研究3、詳細(xì)可行性研究4、項(xiàng)目評(píng)估和決策五、房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容1、房地產(chǎn)投資的環(huán)境與市場(chǎng)分析2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與融姿方案擇優(yōu)3、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4、房地產(chǎn)投資的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)5、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析復(fù)習(xí)思考題： 1、房地產(chǎn)投資有幾種分類方法？何謂開(kāi)發(fā) 投資？何謂置業(yè)投資？ 2、房地產(chǎn)投資具有什么