某酒店市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、1介紹客戶受廣西榮和的委托，為其位于柳州P(2009)27號(hào)地E地塊擬建酒店項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及初步可行性研究。服務(wù)范圍 視察擬建項(xiàng)目地點(diǎn)并確定其對(duì)擬建項(xiàng)目的適用性。此項(xiàng)研究并不包括任何法律、工程或環(huán)境的考慮，但包括了來(lái)往于該處的交通便利程度、可見(jiàn)度和景觀、周邊需求狀況及其他可能影響該項(xiàng)目市場(chǎng)銷路的各項(xiàng)特制的評(píng)估； 預(yù)測(cè)擬建酒店各需求市場(chǎng)的規(guī)模和特性；（市場(chǎng)需求） 確定可能對(duì)擬建項(xiàng)目構(gòu)成不同程度競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有及計(jì)劃中的設(shè)施； 分析現(xiàn)有具備競(jìng)爭(zhēng)力及可資比較的酒店店設(shè)施及各自的業(yè)績(jī)水平；（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研） 預(yù)測(cè)擬建酒店未來(lái)的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量，進(jìn)以得出扣除利息、所得稅、折扣前的收益水平。（項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)）主要假設(shè)

2、我們的研究成果和結(jié)論主要基于下列重要假設(shè)：宏觀環(huán)境 未來(lái)將不會(huì)出現(xiàn)對(duì)中國(guó)尤其是對(duì)廣西和柳州市整體信心構(gòu)成重大影響因而損害商業(yè)活動(dòng)、到訪客人及國(guó)內(nèi)旅游的政治、行政事件發(fā)生； 重要的基礎(chǔ)設(shè)施如飲用水、污水處理、電力及燃?xì)庠O(shè)施等將繼續(xù)以穩(wěn)定可靠的水平提供，以維持最終使用者的滿意水平； 柳州的主要工業(yè)、商業(yè)、投資和旅客來(lái)源地區(qū)的經(jīng)濟(jì)在未來(lái)不會(huì)經(jīng)歷重大和持續(xù)的衰退；擬建酒店 擬建酒店將成為整個(gè)27號(hào)地塊整體項(xiàng)目的組成部分； 27號(hào)地塊整體項(xiàng)目將在未來(lái)成長(zhǎng)為柳州市最具影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的形象板塊，在市場(chǎng)享有良好的品牌認(rèn)知和聲望； 業(yè)主選聘之核心管理人員預(yù)期將在員工和培訓(xùn)方面作出足夠的投入，以提供合乎酒店市場(chǎng)定

3、位且能夠達(dá)到其顧客預(yù)期的服務(wù)水準(zhǔn)； 酒店的硬件設(shè)施及家具將實(shí)踐一流品質(zhì)，以合乎其形象及最終使用者的期望；同時(shí)在硬件設(shè)施設(shè)備方面將制定充足的周期性保養(yǎng)和翻新計(jì)劃，以維持其一流品質(zhì)，并在我們分析所涵蓋的期限內(nèi)持續(xù)進(jìn)行 未來(lái)將加入的競(jìng)爭(zhēng)者與本報(bào)告的預(yù)計(jì)將不存在重大差異2區(qū)域和地點(diǎn)分析21項(xiàng)目地點(diǎn)位置擬建項(xiàng)目地點(diǎn)位于柳州市柳北區(qū)白沙路2號(hào)，東面靠江，緊臨潭中立交橋。地塊所在區(qū)域距火車站5分鐘車程，距機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。地塊東面即柳州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，具有相當(dāng)?shù)纳禎摿ΑＵw擬建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地面積254畝，其中酒店E地塊面積約29萬(wàn)平方米，建筑主樓高度不大于120米且不小于

4、100米；項(xiàng)目建成將成為區(qū)域兩公里內(nèi)最具標(biāo)志性的建筑。22柳州市的旅游（酒店）市場(chǎng)及擬建項(xiàng)目的周邊環(huán)境221柳州市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)柳州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增力，1950-2008年，柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長(zhǎng)10.28%。進(jìn)入新世紀(jì)后，柳州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力明顯增強(qiáng)，已連續(xù)八年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。 柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值由1950年的0.88億元增長(zhǎng)到2008年的909.85億元，占全區(qū)的比重為12.69%。財(cái)政收入大幅增加，柳州市財(cái)政總收入由1950年的0.04億元增長(zhǎng)到2008年的140.14億元，占全區(qū)的比重為16.64%。柳州是西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn) 截止2007年底，全市工業(yè)企業(yè)285

5、7戶，其中大型工業(yè)企業(yè)9戶，規(guī)模以上651戶，上市企業(yè)5戶（柳工、柳化、兩面針、優(yōu)聯(lián)和柳鋼），已形成以汽車、機(jī)械、冶金為支柱，化工、制糖、造紙、制藥、建材、日化等產(chǎn)業(yè)并存的工業(yè)體系。全市有4個(gè)名牌產(chǎn)品（兩面針牙膏、柳工裝載機(jī)、網(wǎng)山白砂糖、金海錫錠），3個(gè)馳名商標(biāo)（兩面針、金嗓子、花紅）。全市主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超億元工業(yè)企業(yè)超百戶，其中超250億元、150億元和100億元企業(yè)各1戶，50-100億元企業(yè)3戶，柳州工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量約占廣西的1/4。 柳州是西南地區(qū)的交通樞紐柳州是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。柳州是中國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，已形成集鐵路、公路、水路和航空于一體的立體化現(xiàn)代交通

6、網(wǎng)絡(luò)。四條鐵路干線、三條高速公路和三條國(guó)道在柳州重疊交匯，陸路運(yùn)輸4小時(shí)可達(dá)北部灣海岸港口。柳州是國(guó)家一類口岸，柳江航運(yùn)可上溯貴州，下航港澳。柳州白蓮機(jī)場(chǎng)達(dá)到國(guó)家4D級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)開(kāi)通至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、?？诘榷鄺l航線；柳州距桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需一個(gè)半小時(shí)車程。柳州是西南地區(qū)的商貿(mào)物流中心柳州素有“桂中商埠”之稱，自古以來(lái)就是周邊省區(qū)的重要商品集散地。目前已形成汽車及零部件、鋼材、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、日用消費(fèi)品等大型批發(fā)市場(chǎng)。食糖批發(fā)市場(chǎng)是全國(guó)最大的食糖實(shí)物交易市場(chǎng)，柳州價(jià)是全國(guó)食糖行業(yè)的指導(dǎo)價(jià)；廣西糖產(chǎn)量占全國(guó)的2/3，廣西食糖有2/3從柳州批發(fā)。2004年，柳州被福布斯評(píng)為中國(guó)

7、大陸最佳商業(yè)城市之一。作為中國(guó)內(nèi)陸走向東盟的重要通道城市和西南出海大通道集散樞紐城市，隨著中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的加快建立，依托區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，柳州有望成為中國(guó)內(nèi)陸與東盟雙向往來(lái)的產(chǎn)品加工貿(mào)易基地和物流中轉(zhuǎn)基地，成為重要的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和商貿(mào)中心。柳州是國(guó)家歷史文化名城和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市柳州是中國(guó)南方人類的發(fā)祥地。五萬(wàn)多年前，柳江人、白蓮洞人就在這里繁衍生息。柳州正式建制于西漢王朝，距今已有2100多年的歷史。柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，柳侯祠、柳侯衣冠冢及歷代碑文石刻迄今保存完好。 柳州市區(qū)青山環(huán)繞,水抱城流，享有“世界第一天然大盆景”的美譽(yù)。柳宗元詩(shī)中“嶺樹(shù)重遮千里目，江流曲似

8、九回腸”，徐霞客筆下“千峰環(huán)野立，一水抱城流”，便是柳州城市風(fēng)貌最為形象的寫(xiě)照?！傲萜媸滋煜隆?，被譽(yù)為“中華石都”。柳州是歌仙劉三姐的傳歌勝地。柳州的民族風(fēng)情獨(dú)具神韻，“壯歌、瑤舞、苗節(jié)、侗樓”，堪稱“四絕”，三江程陽(yáng)風(fēng)雨橋和鼓樓等民族建筑聞名海內(nèi)外。 柳州也是聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署確定的中國(guó)“21世紀(jì)城市規(guī)劃、管理和發(fā)展”試點(diǎn)城市。五年多來(lái)，柳州累計(jì)投入超過(guò)300億元用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，日漸成為適宜人居和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。去年柳江河在廣西河流水體水質(zhì)評(píng)價(jià)中位居第一，市區(qū)空氣質(zhì)量全年優(yōu)良率達(dá)96.2%。2006年10月溫家寶總理到柳州視察，稱贊柳州“山清水秀地干凈”，認(rèn)為“柳江河就是

9、廣西最大的品牌,在全國(guó)找不到第二條”，這是對(duì)柳州人居和生態(tài)環(huán)境的最大肯定。222柳州市旅游及酒店行業(yè)概況旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）柳州市共有旅行社39家，較2007年增長(zhǎng)8%。其中國(guó)際社5家，國(guó)內(nèi)社34家。旅游星級(jí)飯店24家，其中五星級(jí)1家，四星級(jí)2家，三星級(jí)13家，二星級(jí)8家。國(guó)家級(jí)A級(jí)景區(qū)7家，其中4A景區(qū)4家，3A 景區(qū)3家；全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)2家、全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)9家；全區(qū)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)14家。旅游星級(jí)飯店規(guī)模（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）2008年，本市擁有旅游星級(jí)飯店24家，客房3296間，平均客房出租率65%。柳州市區(qū)擁有星級(jí)飯店18家，其中城中區(qū)5

10、家、柳南區(qū)6家、柳北區(qū)3家、魚(yú)峰區(qū)4家，融水縣2家，融安縣1家，鹿寨縣1家，三江縣1家，柳城縣1家。2008年，全市旅游星級(jí)飯店接待國(guó)內(nèi)外游客1，523，265人次，同比增長(zhǎng)19.88%。其中入境旅游者11273人次，同比下降5.4%；國(guó)內(nèi)旅游者1461878人次，同比增長(zhǎng)19.78%。星級(jí)飯店接待國(guó)內(nèi)外旅游者情況（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）序號(hào)單位名稱入境旅游者國(guó)內(nèi)旅游者人數(shù)（人次）人天數(shù)人數(shù)（人次）人天數(shù)1麗晶大酒店2838706319812322042柳州飯店2733789265414836023三江飯店1625212131507403114柳州賓館105030857476112

11、20535南疆賓館76981476615861716屏山賓館533233530248512507京都賓館34976557129797018澤豐大酒店31648736090457459延安大酒店280832467646514410中交大廈233235203042104411融水大酒店169181379694133612瑞通大酒店145147169632059413東方大酒店94322146312012214南天大酒店77138361024829515融水金林大廈34504319923202216天龍大酒店1112202953767417鑫源大酒店1111405795773418鹿寨鹿州賓館662

12錫大廈00737028843720五菱賓館00356563565621核工大酒店00274172845822老樹(shù)賓館00210062206923融安九重天大酒店0086358635我們調(diào)研的酒店柳州市截止目前（2009年11月）五星酒店1家，四星酒店4家（有兩家為今年評(píng)定），在建五星酒店1家，項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)五星級(jí)酒店1家。情況見(jiàn)如下表：（高星級(jí)酒店基本情況）序號(hào)酒店名稱星級(jí)房間數(shù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)出租率1柳州飯店五280間360-420元380元70%2麗晶大酒店四207間240-400元250元60%3京都賓館四176間240-300元260元80%4柳州賓館四28

13、0間180-240元200元66%5南疆賓館四230間180-260元200元80%6麗笙酒店（籌備）五315間國(guó)際集團(tuán)卡爾森中國(guó)第八家酒店7黑天鵝房產(chǎn)投資五不詳計(jì)劃引進(jìn)國(guó)際酒店管理公司合計(jì)1488間（高星級(jí)酒店基本情況）序號(hào)酒店名稱客戶群內(nèi)部功能1柳州飯店政務(wù)/高端會(huì)議綜合性，豪華會(huì)議，高檔中餐2麗晶大酒店中、高端商務(wù)/會(huì)議綜合性，會(huì)議、餐飲設(shè)施3京都賓館中端商務(wù)/會(huì)議綜合性，會(huì)議，特色餐飲4柳州賓館中端政務(wù)會(huì)議/旅游綜合性，會(huì)議，餐飲5南疆賓館中端商務(wù)/會(huì)議綜合性，會(huì)議，中西餐星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況目前正在運(yùn)營(yíng)唯一一家五星級(jí)酒店柳州飯店平均房?jī)r(jià)在380元左右，平均出租率在70%左右，REVER

14、PAR約266元，四星酒店REVERPAR約150元；經(jīng)調(diào)查高端房銷售較好，但由于酒店設(shè)施較陳舊，新裝修的高端房比例較少，通過(guò)兩日調(diào)查，麗晶酒店、柳州飯店、南疆賓館、京都賓館的行政商務(wù)房均住滿。2008年度柳州四五星級(jí)酒店的整體出租率達(dá)到71.2%, 高出柳州市酒店年平均出租率65%，高出南寧市59%的出租率12個(gè)百分點(diǎn)，更高出桂林市、北海市約50%的出租率20個(gè)百分點(diǎn)。目前柳州在建的高星級(jí)酒店僅有位于陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)的麗笙酒店，即使客源分流，柳州高星級(jí)酒店的整體出租在廣西區(qū)各城市仍處在較高的水平。從柳州市酒店業(yè)的整體市場(chǎng)來(lái)看，08年與07年相比，四、五星級(jí)酒店的出租率提高，平均房?jī)r(jià)略有提升

15、，酒店更新硬件提價(jià)所致。2008年雖然受年初冰雪災(zāi)害和國(guó)際金融危機(jī)等不利因素的影響，使得部分月份指標(biāo)有所下降，但但縱觀全年，全市各項(xiàng)旅游指標(biāo)均處于增長(zhǎng)狀態(tài)，官方采取一系列活動(dòng)影響旅游酒店業(yè)的增長(zhǎng)：2008年5月，成功舉辦第二屆“柳州·國(guó)際小丑藝術(shù)節(jié)”，異域風(fēng)情文化及豐富的節(jié)目吸引了近15萬(wàn)國(guó)內(nèi)外游客入園游玩，同比07年大幅度增長(zhǎng)。10月舉辦“2008F1摩托艇世界錦標(biāo)賽中國(guó)柳州大獎(jiǎng)賽”和“第五屆柳州國(guó)際奇石節(jié)”吸引來(lái)自世界各地的F1摩托艇愛(ài)好者和奇石愛(ài)好者參與盛世，使得入境旅游者人數(shù)再創(chuàng)新高。223柳州市酒店的整體發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)預(yù)測(cè)目前柳州酒店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)正處于發(fā)展中，酒店管理水平較低

16、，高星級(jí)酒店依然是原有的國(guó)營(yíng)體制，仍有較大的潛力，尤其是設(shè)施設(shè)備新的高星級(jí)酒店，作為廣西第二大城市，僅有一家設(shè)施陳舊的五星酒店，是無(wú)法適應(yīng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾年中，將會(huì)有部分新的高星級(jí)酒店陸續(xù)建成，對(duì)柳州市酒店行業(yè)在服務(wù)設(shè)施配套上會(huì)更具完善，酒店的管理水平也會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階。本項(xiàng)目擬建酒店臨江，地處高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)越位置，將酒店定位在超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)高端市場(chǎng)，在酒店的經(jīng)營(yíng)布局上更具特色，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上更具現(xiàn)代感，更富人性化，并引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的核心管理人員，以占居本地行業(yè)的制高點(diǎn)，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)理念，提升整體消費(fèi)水平，成為酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊，推進(jìn)柳州酒店行業(yè)升級(jí)?？驮词袌?chǎng)分析柳州客源市場(chǎng)主

17、要由商務(wù)散客，會(huì)議及旅游團(tuán)隊(duì)構(gòu)成，當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)產(chǎn)值占據(jù)廣西1/4，世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)在柳州安家的已有八家；駐地高管、商務(wù)考察客人、高端政務(wù)客人、高端商務(wù)、政務(wù)會(huì)議將是我們最主要的客源市場(chǎng)3檔次定位與項(xiàng)目條件定位為高檔的超五星級(jí)商務(wù)會(huì)議型酒店，主要考慮以下因素：首先，項(xiàng)目所處地段區(qū)域因素：交通便捷、地理位置及周環(huán)境較好、處于城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域，考慮到柳州市的區(qū)域性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，高定位能提升項(xiàng)目整體的價(jià)值及項(xiàng)目的整體高端形象，而定位中檔則不能突顯出項(xiàng)目的整體價(jià)值，同樣在酒店市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)上也很難做到差異化競(jìng)爭(zhēng)；其次，因?yàn)轫?xiàng)目涉及到項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)與興建，成本最低化，收益最大化投資收益的最大保障，過(guò)

18、低的定位將直接導(dǎo)致投資收益得不到保障，且在市場(chǎng)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)定位是與項(xiàng)目現(xiàn)狀最為相符的。商務(wù)酒店定位細(xì)分商務(wù)會(huì)議型酒店的目標(biāo)客戶群，不言而喻是商務(wù)客人和會(huì)議客人。所謂的商務(wù)客人是指在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場(chǎng)的各路商界精英，從基層業(yè)務(wù)員到高層CEO，他們長(zhǎng)年累月四處奔波，快節(jié)奏穿梭于國(guó)內(nèi)外各大城市之間；會(huì)議客人主要包括到酒店來(lái)舉行會(huì)務(wù)、談判、培訓(xùn)等活動(dòng)的人士，這兩部分客人有時(shí)是交集的，有時(shí)往往他們也既是商務(wù)客人也是會(huì)議客人，商務(wù)會(huì)議型酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，消費(fèi)需求及特點(diǎn)，以便有針對(duì)性地為其提供個(gè)性化的、具有特色和恰當(dāng)?shù)姆?wù)。商務(wù)會(huì)議酒店定位的特征： 商務(wù)客人停留

19、的時(shí)間長(zhǎng)，單次消費(fèi)高； 房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定； 利于培養(yǎng)感情，吸引回頭客； 位于寫(xiě)字樓或商業(yè)區(qū)，潛在客源較多； 客人素質(zhì)較高，利于樹(shù)立酒店形象； 有利于設(shè)施的維護(hù)，較低的保養(yǎng)成本。項(xiàng)目功能定位商務(wù)會(huì)議酒店的核心功能應(yīng)為三大板塊，即：客人商務(wù)、會(huì)議活動(dòng)中的好秘書(shū)、好管家；商旅途中的“家”和辦公場(chǎng)所；另客人在緊張的商務(wù)活動(dòng)中得到休閑、娛樂(lè)、美食的家外之家。她是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的多功能大酒店。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位聘請(qǐng)資深的酒店專業(yè)管理人士作為核心管理者項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣“超五星商務(wù)會(huì)議酒店”的要求，以新穎的設(shè)計(jì)體現(xiàn)個(gè)性與檔次，用時(shí)尚和個(gè)性化的元素代替高投入的裝修，注重人性化設(shè)計(jì)及符合品味的

20、軟裝飾，凸現(xiàn)酒店的“文化”品味，營(yíng)造別具一格的、溫馨、時(shí)尚的氛圍和感覺(jué)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色 長(zhǎng)包房設(shè)計(jì)（帶簡(jiǎn)易廚柜）部分樓層設(shè)計(jì)適合長(zhǎng)住客人需求的房間，設(shè)計(jì)有簡(jiǎn)易廚柜，使房間的功能更人性化、居家型以吸引部分長(zhǎng)包房客人（據(jù)調(diào)查部分外資企業(yè)駐柳高管及技術(shù)人員都在酒店住，以四星的麗晶酒店最為受歡迎）。 套房小型SPA設(shè)計(jì)在部分高檔套房?jī)?nèi)設(shè)獨(dú)立的空間，令酒店的差異化品質(zhì)凸顯 注重客房的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，一改以往呆板陳設(shè)和布局 在居家住宅中陽(yáng)臺(tái)是必不可少的，但在酒店項(xiàng)目中就很少了。發(fā)揮本項(xiàng)目在臨江的優(yōu)勢(shì)，使部分客房擁有獨(dú)立的室外小陽(yáng)臺(tái)，營(yíng)造住店如在家的感覺(jué)，不但能體現(xiàn)個(gè)性化，相信更能迎合消費(fèi)者和市場(chǎng)的需求，在柳州獨(dú)

21、具一格。 全面配套服務(wù)設(shè)施按超五星級(jí)酒店硬件設(shè)施要求標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃與配套，盡可能體現(xiàn)酒店的多功能以及各項(xiàng)服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。項(xiàng)目形象定位柳州市臨江超五星商務(wù)會(huì)議酒店，桂中地區(qū)最佳商務(wù)酒店。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)查及分析，我們認(rèn)為周邊能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目酒店構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅的主要有：麗笙酒店（籌備中）、柳州飯店、麗晶酒店，現(xiàn)將三家酒店的基本資料分析如下：項(xiàng) 目麗笙酒店柳州飯店麗晶酒店地理位置市政中心側(cè)，新城區(qū)，交通便利市中心，臨江，交通便利城市中心廣場(chǎng)酒店星級(jí)五星五星四星房務(wù)客房設(shè)施10年開(kāi)業(yè)，全新設(shè)備今年全部客房均配備上電腦，10層為今年全新裝修行政客房2008年

22、商務(wù)房、行政房全新裝修房間數(shù)量315間280間207間平均房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在600元380元250元餐飲未知中西餐齊全，王子扒房高端餐中西餐齊全餐位未知約1500個(gè)約800個(gè)會(huì)議廳未知2007年新建超豪華大型會(huì)議廳，另有16個(gè)會(huì)議室會(huì)議設(shè)施一般據(jù)調(diào)查，正在籌建的麗笙酒店計(jì)劃明年開(kāi)業(yè)，柳州飯店也正在逐步改建裝修，所以對(duì)本項(xiàng)目真正構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的是麗笙酒店，另目前柳州飯店為主要高端政務(wù)會(huì)議的場(chǎng)所，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定影響，但其酒店受原建筑結(jié)構(gòu)的限制，只能是部分改造，設(shè)施及設(shè)計(jì)上還存在不足之處。本酒店項(xiàng)目借助于整體項(xiàng)目的高端性，首先在品牌氣勢(shì)上將獲得一定的支持；其次在一定程度上也更方便聚集高端的商務(wù)、政務(wù)客人，如

23、果能在建造定位時(shí)，考慮到酒店的地理位置因素；在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置時(shí)，將重點(diǎn)放在商務(wù)會(huì)議的客源市場(chǎng)，提供的產(chǎn)品在硬件、軟件及服務(wù)附加值方面均達(dá)到超五星級(jí)酒店的水準(zhǔn)；在價(jià)格方面，充分考慮酒店引領(lǐng)消費(fèi)的定價(jià)原理，獲得差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是有可能的。 項(xiàng)目的SWOT分析 酒店的綜合布局及設(shè)施設(shè)備配置均須達(dá)到超五星商務(wù)會(huì)議酒店配置及運(yùn)行要求， 運(yùn)用S W O T分析法,將擬建酒店所處的內(nèi)外環(huán)境因素形成的優(yōu)勢(shì)(Strengths)、劣勢(shì)(Weaknesses)、機(jī)遇(Opportunities)和挑戰(zhàn)(Threats)進(jìn)行分析： 優(yōu)勢(shì) 新酒店設(shè)備設(shè)施功能齊全，配置先進(jìn)，客房面積設(shè)計(jì)可以更人性化； 人力資源及酒店籌建

24、起點(diǎn)高，能更好的控制造價(jià)，調(diào)研充分，設(shè)施配置有針對(duì)性； 投資方實(shí)力雄厚，進(jìn)入酒店業(yè)決心較大； 位于柳州市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，方便商務(wù)客人的工作； 具有明顯主題特色的建筑、裝飾風(fēng)格，擁有區(qū)域最高的樓宇，最顯著的地標(biāo)； 臨江，優(yōu)美的周邊環(huán)境； 包括停車、配套等設(shè)施可以更合理設(shè)計(jì)。劣勢(shì) 離柳州市老城區(qū)及市政中心有一定的距離，目前的地理位置人氣略顯不足； 柳州市的旅游業(yè)尚處初級(jí)發(fā)展階段，旅游的發(fā)展滯后于酒店業(yè)的發(fā)展； 新開(kāi)業(yè)的酒店銷售渠道尚未形成； 管理機(jī)制及酒店建設(shè)需要磨合。機(jī)遇 整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)，將此區(qū)域打造成柳州市新的都市新城； 城市尚無(wú)能引領(lǐng)消費(fèi)的酒店； 隨著新市中心的位移，該區(qū)域成為柳州市

25、較有發(fā)展?jié)摿白罹哂型顿Y價(jià)值的區(qū)域； 土地的升值潛力； 柳州市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，新區(qū)開(kāi)發(fā)力度不斷加強(qiáng)，逐步形成規(guī)模； 酒店市場(chǎng)的顧客需要更多的選擇性。挑戰(zhàn) 該地尚未規(guī)劃好，配套的基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善； 柳州市的高端商務(wù)政務(wù)客人相對(duì)流動(dòng)較少，商務(wù)活動(dòng)缺乏主題； 酒店業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較低； 未來(lái)將會(huì)有新酒店增加，房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。綜合上述分析，本案應(yīng)處于S-0象限，宜采取發(fā)展型開(kāi)發(fā)策略：發(fā)展優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)遇、抗拒威脅、迎接挑戰(zhàn)4酒店設(shè)施建議理念 一個(gè)成功的酒店設(shè)計(jì)案例，來(lái)自于一個(gè)好的理念，而正確的理念又來(lái)自于設(shè)計(jì)師對(duì)項(xiàng)目的整體把握和創(chuàng)新。擬建酒店適合于定位為一座高品質(zhì)、現(xiàn)代、時(shí)尚的商務(wù)會(huì)議型酒店。首

26、先，通過(guò)了解其目標(biāo)客人的需求，在高品質(zhì)酒店與客人需求間找到共同的特征和空間，以獲得設(shè)計(jì)靈感。超五星商務(wù)會(huì)議酒店區(qū)分于其他酒店的最主要特征： 整體的大氣感 辦公和通訊設(shè)施齊備； 舒適的個(gè)人空間； 體面的會(huì)客區(qū)域； 優(yōu)雅的餐飲配套； 完善的商務(wù)、秘書(shū)服務(wù)； 周到的向?qū)Х?wù)。風(fēng)格追求現(xiàn)代家居的感覺(jué)和高雅的文化品味，打破傳統(tǒng)的星級(jí)酒店配備及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，摒棄陳舊的室內(nèi)排布方式，采取創(chuàng)新產(chǎn)品組合，賦予酒店濃厚的時(shí)尚、流行設(shè)計(jì)元素和理念，在結(jié)合功能需要的同時(shí)，體現(xiàn)有意境、可品味、具內(nèi)涵的設(shè)計(jì)風(fēng)格，并將新的空間意念引入其間，將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中，形成獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格。另一方面，基于擬建酒店的市場(chǎng)定

27、位，其成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是有效控制其開(kāi)發(fā)成本，使總投入成本與酒店將來(lái)可能獲得的平均房?jī)r(jià)水平相符。因此，開(kāi)發(fā)時(shí)，不應(yīng)以純粹的豪華酒店投資為目標(biāo)，而應(yīng)以更加追求成本效益的方式，更注重在風(fēng)格上取得效果，同樣能夠使擬建酒店具備足夠競(jìng)爭(zhēng)力，做當(dāng)?shù)刈詈镁蛪颉?項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議客房規(guī)模綜合考慮擬建項(xiàng)目地理位置、預(yù)期的需求增長(zhǎng)和潛在的新酒店項(xiàng)目，我們認(rèn)為擬建酒店適合在規(guī)劃建造客房數(shù)量為350400間（套）左右，其理由如下： 此規(guī)模有利于酒店有效管理和平衡客源市場(chǎng)，不至于依賴較低受益的客源市場(chǎng)，此類客源將影響酒店的整體形象及其平均房?jī)r(jià)； 此規(guī)模的酒店也能夠同時(shí)保證經(jīng)營(yíng)的效率和運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性； 此規(guī)模的客房數(shù)量已達(dá)到柳

28、州地區(qū)最多客房酒店； 此規(guī)模客房數(shù)也參考廣西及香格里拉酒店集團(tuán)在各城市的房間數(shù)量規(guī)劃（附表如下）。廣西五星級(jí)酒店序號(hào)酒店名所在城市房間數(shù)2008年出租率1喜來(lái)登大飯店桂林430間65%2帝苑酒店桂林330間60%3漓江大瀑布飯店桂林654間58%4樂(lè)滿地度假酒店桂林興安371間60%5白海豚國(guó)際大酒店欽州280間60%6紅林大酒店南寧318間75%7南寧國(guó)大酒店南寧338間8明園新都大酒店南寧302間45%9邕江賓館南寧371間63%10南寧飯店南寧440間60%10桂景大酒店南寧220間80%香格里拉酒店集團(tuán)序號(hào)酒店名所在城市房間數(shù)房間面積1武漢香格里拉酒店武漢442間不詳2包頭香格里拉酒店

29、包頭360間38平米3長(zhǎng)春香格里拉酒店長(zhǎng)春458間不詳4常州富都商貿(mào)飯店常州378間不詳5成都香格里拉酒店成都593間不詳6大連香格里拉酒店柳州563間不詳7桂林香格里拉酒店（籌）桂林430間42平米8杭州香格里拉酒店杭州382間不詳9哈爾濱香格里拉酒店哈爾濱404間不詳10呼和浩特香格里拉酒店呼和浩特375間38平米11蘇州香格里拉酒店蘇州390間不詳12西安香格里拉酒店西安416間不詳13中山香格里拉酒店中山463間不詳14北海香格里拉酒店北海364間不詳此表列舉了香格里拉酒店集團(tuán)在中國(guó)區(qū)除北京、上海、廣州、深圳大城市外的部分酒店，多在350間房至450間客房左右，以此作為參考?？头棵娣e和

30、組合根據(jù)現(xiàn)代酒店設(shè)計(jì)方案，標(biāo)準(zhǔn)房的面積在45平方米，滿足并超過(guò)了五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)和要求。同時(shí)，我們也認(rèn)為，更大面積的房間并不能保證酒店在平均房?jī)r(jià)上獲得相應(yīng)的增長(zhǎng)。設(shè)計(jì)基點(diǎn)客房的設(shè)計(jì)除了在功能、陳設(shè)、家具、裝飾材質(zhì)和色彩上體現(xiàn)實(shí)用和人性化的要求，更需要有創(chuàng)意，富有異國(guó)情調(diào)或是某種歷史、地域文化的創(chuàng)意，以及那些細(xì)致的，使用新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)，無(wú)論是空間布局、色彩組織，還是燈具、家私、藝術(shù)品和五金制品，只要是打破常規(guī)，賦予創(chuàng)意的都能使客人獲得一種驚喜，客房的魅力和價(jià)值就會(huì)被極大地發(fā)現(xiàn)，酒店也就會(huì)富有特色而備受青睞。另外，為了使房間在結(jié)構(gòu)上更為靈活，我們建議衛(wèi)生間還可以利用部分陽(yáng)臺(tái)面積，設(shè)計(jì)

31、成開(kāi)放、景觀式的，并且干濕分區(qū)，所有設(shè)施、設(shè)備配備合理，為客人創(chuàng)造舒適、溫馨的生活起居空間和商務(wù)、工作環(huán)境，彰顯個(gè)性。客房設(shè)施建議（可參考廣州麗思卡爾頓酒店） 配備語(yǔ)音留言、免提、數(shù)據(jù)接口的多線電話 應(yīng)配備足夠大、且為商務(wù)人士特別制定的寫(xiě)字桌，并備有辦公套裝用具 配備較好的采光設(shè)施，開(kāi)關(guān)設(shè)置體現(xiàn)方便和實(shí)用 有線或無(wú)線寬帶網(wǎng)絡(luò)接口 冷暖中央空調(diào) 國(guó)際衛(wèi)星電視節(jié)目餐飲設(shè)施 對(duì)于全日營(yíng)業(yè)的咖啡廳，我們認(rèn)為應(yīng)予以特別考慮，該設(shè)施應(yīng)賦予非常獨(dú)特的創(chuàng)新主題，甚至應(yīng)能夠領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)?shù)匦蓍e餐飲市場(chǎng)的潮流，使該餐飲設(shè)施與酒店的整體主題匹配，并成為酒店的焦點(diǎn)。 與房間數(shù)相匹配的自助餐廳（400-500餐位），起到早自助

32、餐、及會(huì)議自助餐的功能，亦可作為風(fēng)味餐廳； 豪華中餐廳一個(gè)，配有豪華包廂15個(gè)，共計(jì)約150200個(gè)餐位，經(jīng)營(yíng)高檔餐飲（可引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)）； 大型宴會(huì)廳一個(gè)（帶舞臺(tái)，配有序廳，可分隔，會(huì)議、餐飲兩用），約500600個(gè)餐位；建議結(jié)構(gòu)大跨度室內(nèi)無(wú)柱空間； 高檔扒房或西餐廳一個(gè)。會(huì)議設(shè)施 酒店定位為高端商務(wù)會(huì)議型酒店，我們認(rèn)為酒店應(yīng)該配備合理的會(huì)議設(shè)施： 大型會(huì)議廳一個(gè)，面積不小于500，可與多功能宴會(huì)廳兼用； 中、小型會(huì)議室若干個(gè)，容納人數(shù)2060人不等，可設(shè)于主樓裙房樓層內(nèi)；功能型小型會(huì)議室應(yīng)合理設(shè)計(jì)，使其足夠靈活，同時(shí)也能用作私人用餐包房；大堂 大堂是酒店室內(nèi)裝飾的重點(diǎn)，是酒店內(nèi)外空間的交點(diǎn)，

33、也是酒店設(shè)施、品味和服務(wù)的一面鏡子；大堂能全面反映出酒店的功能、水平和服務(wù)質(zhì)量，包括在心理上給客人一種關(guān)于酒店整體經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)的感受和提示。作為超五星級(jí)酒店定位，大堂的空間一定不要過(guò)于局促和狹窄，使客人進(jìn)入后會(huì)有壓抑的感覺(jué)。其他設(shè)施 配備相當(dāng)?shù)纳虅?wù)中心區(qū)域，并附帶敞開(kāi)式的會(huì)議區(qū)域，1個(gè)小型會(huì)客室和2個(gè)私人工作間，以及小型閱覽室和圖書(shū)室，區(qū)域覆蓋無(wú)線寬帶網(wǎng)絡(luò)，便于客人租借及查閱資料； 配備與房間數(shù)相匹配的個(gè)停車位。設(shè)計(jì)建議酒店建筑物以現(xiàn)代、時(shí)尚、具有個(gè)性的風(fēng)格為主線，用大量的綠化及布景體現(xiàn)環(huán)保、生態(tài)特色，營(yíng)造一個(gè)以綠色、生態(tài)為主題的環(huán)境優(yōu)美、布局合理的現(xiàn)代化商務(wù)會(huì)議型酒店。建議聘請(qǐng)具有豐富酒店設(shè)計(jì)經(jīng)

34、驗(yàn)的建筑設(shè)計(jì)師和室內(nèi)設(shè)計(jì)師參與本項(xiàng)目，是體現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位特色的關(guān)鍵。我們相信一個(gè)定位明確、功能合理、設(shè)計(jì)有創(chuàng)意、設(shè)備經(jīng)濟(jì)高效的酒店硬件設(shè)施一定會(huì)為投資者帶來(lái)長(zhǎng)期贏利和極大的價(jià)值。6項(xiàng)目投資效益分析 投資估算本酒店項(xiàng)目投資總額估計(jì)為2.32億元人民幣。其中： 項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)投資：1.2億元。其中酒店按400間房，1800個(gè)餐位設(shè)計(jì)，所需4萬(wàn)建筑面積，酒店需1/2面積，約6000萬(wàn)元。 建安工程：總建筑面積8萬(wàn)，總造價(jià)約為：1.6億元，其中酒店部分4萬(wàn)，按1800元/估算，總計(jì)7200萬(wàn)元 裝修、設(shè)計(jì)及安裝費(fèi)用：約1億元（按建筑面積2500元/平方米估算）。以上總計(jì)2.32億元，建筑裝

35、修4300元/平方米。投資盈利模擬分析酒店建筑面積40000平方米，按投資額2.32億元計(jì)；設(shè)置約400間客房，REVERPAR350元，1800個(gè)餐位，按上座率70%，人均消費(fèi)120元計(jì)；按投資10年期的參考收益。（本說(shuō)明書(shū)中僅為模擬收益，也不表明投資該項(xiàng)目沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)）：項(xiàng)目主要費(fèi)用客房年均銷售收入400間房*350元*360天=5040萬(wàn)元*（1+10%會(huì)議其他收入）=5544萬(wàn)元餐飲年均銷售收入1800餐位*2餐*70%上座率*120元人均*360天=108864萬(wàn)元合計(jì)收入164304萬(wàn)元年均經(jīng)營(yíng)毛利率(假設(shè))30%年均經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)164304萬(wàn)元*30%=4929萬(wàn)元銀行利息232億元*

36、7%年息=1624萬(wàn)元除息凈利潤(rùn)4929萬(wàn)元-1624萬(wàn)元=3305萬(wàn)元初投資金232億元年投資回報(bào)率=營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流/初始投資4929萬(wàn)元/23200萬(wàn)元=21.25%預(yù)計(jì)回收期47年備注:以上測(cè)算未計(jì)營(yíng)業(yè)所得稅上述調(diào)查及盈利模擬分析指標(biāo)均好于行業(yè)平均水平，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來(lái)看，本項(xiàng)目具有較高的投資回報(bào)，按本方案之建議，還未計(jì)入未計(jì)入酒店第一年可能發(fā)生的營(yíng)業(yè)虧損補(bǔ)貼，因此，本項(xiàng)目不僅可行，還顯現(xiàn)非常好的投資收益和社會(huì)效益。人活著的意義，就是活得有價(jià)值，可惜很多的人把這種價(jià)值看得太淺了，認(rèn)為擁有更多的財(cái)富、擁有社會(huì)地位、擁有名氣就是價(jià)值的體現(xiàn)。這種價(jià)值是一種虛偽的價(jià)值，更經(jīng)不起時(shí)間的考驗(yàn)。因?yàn)檫@個(gè)世界

37、不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因?yàn)檫@些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動(dòng)，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會(huì)被時(shí)間所遺忘的，并會(huì)很快地被遺忘。即使被歷史留下了，也是因?yàn)橐环N精神而被留下的。這個(gè)世界不缺乏物質(zhì)，更因?yàn)楹芏嗟娜嗽趦?nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來(lái)就沒(méi)有真正地了解過(guò)真實(shí)的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個(gè)籠子里痛苦，把真實(shí)的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個(gè)自己想要的那個(gè)自己。人活著的意義，就是活得有價(jià)值，可惜很多的人把這種價(jià)值看得太

38、淺了，認(rèn)為擁有更多的財(cái)富、擁有社會(huì)地位、擁有名氣就是價(jià)值的體現(xiàn)。這種價(jià)值是一種虛偽的價(jià)值，更經(jīng)不起時(shí)間的考驗(yàn)。因?yàn)檫@個(gè)世界不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因?yàn)檫@些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動(dòng)，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會(huì)被時(shí)間所遺忘的，并會(huì)很快地被遺忘。即使被歷史留下了，也是因?yàn)橐环N精神而被留下的。這個(gè)世界不缺乏物質(zhì)，更因?yàn)楹芏嗟娜嗽趦?nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來(lái)就沒(méi)有真正地了解過(guò)真實(shí)的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個(gè)籠子里痛苦，把真實(shí)的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個(gè)自己想要的那個(gè)自己。聰明人很多時(shí)候之所以是聰明人，是因?yàn)樗?/p>