財(cái)稅規(guī)劃-《土地增值稅》業(yè)務(wù)培訓(xùn)講稿（DOC29頁）

1、土地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)講稿一、概述土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象、依規(guī)定稅率征收的一種稅。國(guó)務(wù)院于1993年12月31日發(fā)布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例，并于1994年1月1日起實(shí)施。二、基本政策（一）納稅人、土地增值稅的納稅人，是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括：各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人，也包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民、華僑、港、澳、臺(tái)同胞等。（二）征稅范圍凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)當(dāng)繳納土地增

2、值稅。（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。建筑有廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設(shè)施是指與建筑物不可分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線路等。附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品，如附著于土地上的各種花、草、樹木等）這樣界定土地增值稅征稅范圍有三層含義：（1）土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收，對(duì)非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅。（2）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。（3）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為而未取得收入的不征稅。下列行為應(yīng)根據(jù)情況確定是否征

3、收土地增值稅：（1）以出售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的（含出售國(guó)有土地使用權(quán)的、取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售的、存量房買賣的等）應(yīng)征稅；（2）以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的不征稅；（財(cái)稅字199548號(hào)贈(zèng)與的范圍：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人的。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的）（3）房地產(chǎn)抵押的在抵押期間不征稅，抵押期滿后如房地產(chǎn)權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的不征稅；如以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅；（4）房地產(chǎn)交換的(不含個(gè)人自有住房交

4、換的)應(yīng)征稅；（5）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征稅；當(dāng)投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)征稅；（6）合作建房的，房地產(chǎn)建成后合作各分房自用的暫免征稅，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征稅； （7）開發(fā)公司代建房地產(chǎn)的不征稅。（8）企業(yè)間以土地?fù)Q房屋（不含合作建房），應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計(jì)征依據(jù)為房屋的交易價(jià)（或評(píng)估價(jià)）。(三)計(jì)稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額就是土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有

5、人、土地使用人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成效價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，地稅機(jī)關(guān)依據(jù)或參照評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。2、扣除項(xiàng)目金額 扣除項(xiàng)目有下列六項(xiàng)（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方

6、式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本可按實(shí)際發(fā)生額扣除。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并非全部據(jù)實(shí)扣除，而是按下列方法扣除：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用之一的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額

7、。除利息支出以外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5予以扣除。凡利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，所有房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10計(jì)算扣除。（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。對(duì)舊房及建筑物不按建造時(shí)所實(shí)際支付的成本和費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目金額，而采用評(píng)估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目金額，主要是考慮到舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓收入中包含一定的受通貨膨脹因素影響的價(jià)格上漲部分。如果按建造時(shí)的造價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，則對(duì)因通貨膨脹而

8、帶來的增值也征了土地增值稅。（重置成本價(jià)的含義是，對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是，按舊房的新舊程度作一定的比例的折扣。）例：一棟房屋，建造時(shí)的造價(jià)為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣的新房需花費(fèi)3000萬元，該房屋有六成新，則該房屋的評(píng)估價(jià)格為3000萬元*60%=1800萬元。（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅(不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅)。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（6）加計(jì)扣除。即對(duì)從事房地產(chǎn)

9、開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20的扣除。例：一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其扣除項(xiàng)目有以下幾項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額100萬元；實(shí)際支出的房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元；按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用60萬元；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金30萬元。加計(jì)扣除數(shù)為：（100萬元+300萬元）*20%=80萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為：100+300+60+30+80=570萬元。（四）稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30，最高稅率為60。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值

10、額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。細(xì)則第十條規(guī)定：條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。(五)應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率凡土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50以上，即應(yīng)同時(shí)適用兩檔或兩檔以上的稅率，需分檔計(jì)算應(yīng)納稅額。為便于計(jì)算，可利用速算公式，具體如下：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的土地增值稅稅額=增值額30（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過100的土地增值稅稅額=增值額40-扣除項(xiàng)目金額5（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未

11、超過200的土地增值稅稅額=增值額50-扣除項(xiàng)目金額15（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的土地增值稅稅額增值額 60-扣除項(xiàng)目金額35公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。（六）土地增值稅的計(jì)算步驟如下：（1）確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；（2）計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額；（3）計(jì)算增值額（增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除項(xiàng)目金額）（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比即增值率；（5）確定適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)注意：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一棟寫字樓，取得1000萬元的銷售收入（營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加3%，地方

12、教育附加1%）。該公司為建造寫字樓支付了100萬元的地價(jià)款，建造此樓時(shí)投入200萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（該公司同時(shí)建造別的商品房，不能按該出售的寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出），計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。第一步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓收入為1000萬元；第二步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。取得土地使用權(quán)所支付的金額100萬元；房地產(chǎn)的開發(fā)成本為200萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（100+200）*10%=30萬元與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000*5%*（1+7%+3%+1%）=55.5萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為（100+200）*20%=60萬元轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為100

13、+200+30+55.5+60=445.5萬元第三步，計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額1000-445.5=554.5萬元第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例554.5/445.5=124.5%第五步，計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅稅額554.5*50%-445.5*15%=277.25-66.83=210.42萬元（七）征收管理1、納稅項(xiàng)目登記：從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后30日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)填報(bào)土地增值稅項(xiàng)目登記表，辦理納稅項(xiàng)目登記。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象登記。成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算前，不得變動(dòng)。2、納稅

14、義務(wù)發(fā)生時(shí)間：直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為取得收入的當(dāng)天；以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為本期收到價(jià)款的當(dāng)天或合同約定本期應(yīng)收到價(jià)款日期的當(dāng)天；采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為收到預(yù)收價(jià)款的當(dāng)天。3、征收方法：（1）納稅人于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后一次性取得價(jià)款的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅，如采取分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可預(yù)征土地增值稅，待結(jié)算價(jià)款后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。（2）納稅采取預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可按買賣雙方簽訂合同所載金額計(jì)算出應(yīng)納稅額，再根據(jù)每筆預(yù)收價(jià)款占收入的比例計(jì)算每次需繳納的稅額，于每次預(yù)收價(jià)款時(shí)預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目竣工后進(jìn)行清算。省局為進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，以蘇地稅發(fā)2

15、00458號(hào)文件就有關(guān)問題明確如下（市局以（淮地稅發(fā)200449號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)省局文件）：、預(yù)征范圍除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均應(yīng)按本通知規(guī)定實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓商品房以外的其他房地產(chǎn)的行為，其土地增值稅的征收仍按原規(guī)定執(zhí)行。、預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。、預(yù)征率的確定a、普通住宅，按1%1.5%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)

16、征。我市為0.5%。個(gè)別地區(qū)，普通住宅的預(yù)征率需要調(diào)整的，在報(bào)經(jīng)省局同意后，可適當(dāng)上浮或下調(diào)，但最高浮動(dòng)幅度不超過50%。b、對(duì)開發(fā)公司開發(fā)的營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等，按2%3%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；我市為2%。c、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通住宅（適用預(yù)征率為1%1.5%），又開發(fā)建造其他類型商品房（適用預(yù)征率為2%3%）的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則從高按2%3%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。d、各省轄市可根據(jù)各地具體情況，在省局規(guī)定的幅度內(nèi)，自行確定各地的預(yù)征率，并報(bào)省局備案。e、對(duì)其他商品房中度假村、別墅的具體界定標(biāo)準(zhǔn)按照蘇財(cái)稅199932號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)若

17、干稅收政策的通知的有關(guān)精神，由各地自定。f、對(duì)實(shí)行預(yù)征的商品房，在企業(yè)項(xiàng)目竣工結(jié)算銷售完畢并提出書面申請(qǐng)后，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅的清算，多退少補(bǔ)。具體清算的要求和程序，在省局未做出統(tǒng)一規(guī)定前，由各地自行制定。房地產(chǎn)開發(fā)公司在每月申報(bào)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，必須按照預(yù)征規(guī)定申報(bào)繳納土地增值稅。4、納稅申報(bào)：(1)納稅人應(yīng)在每次簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同并取得收入后7日內(nèi)辦理納稅申報(bào)，并提供有關(guān)資料；(2)納稅人(如房地產(chǎn)開發(fā)單位)經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。納稅人應(yīng)按照地稅機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限納稅。

18、地稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限應(yīng)在納稅人簽訂轉(zhuǎn)讓合同之后，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前。（八）減稅、免稅1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。我省規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，指按當(dāng)?shù)卣?guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，按商品住宅房?jī)r(jià)格管理的要求實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)，為安排住房困難戶，解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟(jì)適用房、微利房、解危解困房、拆遷安置住房等落實(shí)私改房等。（蘇地稅發(fā)200458號(hào)）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難

19、戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。2、因國(guó)家建設(shè)需要而依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。是指因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而被政府征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。3、因城市市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。（財(cái)稅200621號(hào)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行

20、搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。）4、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。（財(cái)稅字1999210號(hào)）應(yīng)注意：無論征免稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，都要按規(guī)定辦理納免稅手續(xù)。否則土管、房管部門不得辦理土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。三、具體規(guī)定（一）扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)倖栴}：（1）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)

21、讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部梢园炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。假如一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在這塊土地上建了兩座樓，一座為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）4000平方米，建筑面積15000平方米；一座為公寓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）6000平方米，建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)偣?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂?000萬元/10000*6000=600萬元按建筑面積分?jǐn)偣?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂?/p>

22、1000萬元/（15000+10000）*10000=400萬元可見按不同的分?jǐn)傓k法，其計(jì)算出的數(shù)額是不一樣的。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分?jǐn)傒^為簡(jiǎn)單；如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分?jǐn)傒^為合理。（2）納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，一時(shí)不能按項(xiàng)目分?jǐn)傇试S扣除項(xiàng)目金額，或項(xiàng)目峻工前無法計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的，可按建筑面積預(yù)算扣除項(xiàng)目金額計(jì)算預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目全部峻工辦理清算后，再進(jìn)行結(jié)算。（二）1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅問題（1）1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征稅。（2）

23、1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂日期為準(zhǔn)。對(duì)個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)，周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限。（3）在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)征稅。（三）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用計(jì)稅問題對(duì)于縣級(jí)及縣以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)

24、讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（四）關(guān)于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)，凡已使用過一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。我省規(guī)定，建成后交付使用一年以上的房產(chǎn)為舊房。（五）關(guān)于評(píng)估費(fèi)用是否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)

25、房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)征土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算上地增值稅時(shí)予以扣除。（六）關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)如何計(jì)稅問題。對(duì)納稅人既搞普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建成的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用增值率未超過20的免稅規(guī)定。（七）納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。細(xì)則第七條規(guī)定，舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由

26、政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。細(xì)則第十四條規(guī)定，條例第九條（一）項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。條例第九條（二）項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。條例第九條（三）項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行

27、評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（八）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題蘇地稅發(fā)199987號(hào)，鑒于一些地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)尚不健全、不少納稅人轉(zhuǎn)讓舊房不愿進(jìn)行評(píng)估的實(shí)際情況，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房可按轉(zhuǎn)讓收入的50%至80%作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅，具體比例由各省轄市級(jí)地方稅務(wù)局確定，并報(bào)省地方稅務(wù)局備案。我市對(duì)納

28、稅人轉(zhuǎn)讓舊房暫按轉(zhuǎn)讓收入的80%作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅（淮地稅發(fā)199977號(hào)補(bǔ)充）。財(cái)稅200621號(hào)：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法（以下簡(jiǎn)稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。四、收入確認(rèn)及

29、審核重點(diǎn)（一）收入確認(rèn)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的全部?jī)r(jià)款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入，一般是貨幣收入，主要審核“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，會(huì)計(jì)處理一般為：借：銀行存款（現(xiàn)金）貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入對(duì)于此部分可以結(jié)合銷售發(fā)票，銷售合同等確認(rèn)真實(shí)性。但要注意以下方面：1、價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用是隨房款一并收取并已計(jì)入銷售收入中的，應(yīng)予確認(rèn)為收入；如果價(jià)外費(fèi)用單獨(dú)收取，掛入“其他應(yīng)付款”科目的，則不應(yīng)計(jì)入收入。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅字199548號(hào)規(guī)定“對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房

30、時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。而應(yīng)當(dāng)沖減“其他應(yīng)付款”等科目，如果計(jì)入“開發(fā)成本”的，則應(yīng)將這部分費(fèi)用從“開發(fā)成本”中扣除。因此在審核開發(fā)成本或費(fèi)用時(shí)，要注意企業(yè)向外部支付價(jià)外代收費(fèi)用時(shí)，是否是沖減“其他應(yīng)付款”科目還是直接計(jì)入“開發(fā)成本”，如果計(jì)入“開發(fā)成本”的，則應(yīng)將這部分費(fèi)

31、用從“開發(fā)成本”中扣除，防止作為加計(jì)扣除的基數(shù)。具體的代收款有：物業(yè)維修基金、配套的有線電視費(fèi)，管道煤氣費(fèi)等。而如：采暖集資費(fèi)、太陽能熱水器安裝費(fèi)等就不屬于代收費(fèi)用。近年來，房屋價(jià)格實(shí)行“一價(jià)清”的方式后，代收款的情況已經(jīng)大大減少。2、企業(yè)往來款。為了防止企業(yè)隱瞞收入，也應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)往來款的變化，銀行存款的變化。最簡(jiǎn)單的情況是企業(yè)收到現(xiàn)金（存款）不做收入，而是通過往來款（其他應(yīng)收、應(yīng)付款）進(jìn)行對(duì)沖。在這種情況下，銀行存款必然增加，在排除借款或轉(zhuǎn)讓其他資產(chǎn)收到現(xiàn)金（存款）等可能性后可以要求企業(yè)提供合理解釋。但也有可能就是企業(yè)既隱瞞了收入，銀行存款也沒有增加。如將開發(fā)好的房屋轉(zhuǎn)讓給施工單位等沖抵施

32、工款、材料款等（已經(jīng)取得合同、票據(jù)并已計(jì)入開發(fā)成本）。這就需要結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、銷售許可證上的面積與銷售面積進(jìn)行比對(duì)。根據(jù)已銷售面積與可銷售面積是否有不正常的差額判斷收入是否已經(jīng)全部入帳。3、與收入不相關(guān)的科目。對(duì)于企業(yè)為了達(dá)到隱瞞收入而故意做錯(cuò)帳的情況，則應(yīng)當(dāng)關(guān)注“營(yíng)業(yè)外支出”、“固定資產(chǎn)清理”、“資本公積”、“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”等與收入不相關(guān)的會(huì)計(jì)科目，查閱發(fā)生額較大的憑證加以判斷。（二）扣除項(xiàng)目土地增值稅的扣除項(xiàng)目，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。扣除項(xiàng)目按照土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定

33、計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額扣除，且能核算清楚并取得合法有效的憑證，不能核算清楚或無法提供合法有效憑證的，不予扣除。1、取得土地使用權(quán)所支付的金額會(huì)計(jì)處理一般為：借：開發(fā)成本-XX項(xiàng)目-XXXX貸：銀行存款具體審核“開發(fā)成本”科目，查看取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。對(duì)于獲得國(guó)有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、財(cái)政局開具的契稅票據(jù)，應(yīng)當(dāng)查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅票據(jù)三者之間在土地位置、面積上是否一致。根據(jù)國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知中規(guī)定此項(xiàng)目包括：“納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按

34、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款?！比绨l(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)責(zé)令納稅人提供國(guó)土部門的證明。如果是一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的土地面積占總的土地面積的比例，計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）根據(jù)規(guī)定，開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。開

35、發(fā)成本中的各明細(xì)項(xiàng)目的組成如何劃分，可以直接參考企業(yè)的明細(xì)核算，如果企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒有明細(xì)核算，只需要重點(diǎn)確認(rèn)土地征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)這三個(gè)明細(xì)項(xiàng)目，其他的項(xiàng)目在實(shí)踐中一般無法明確劃分，而且即使能準(zhǔn)確劃分的，其意義也不大，因?yàn)樗鼈兌际强梢該?jù)實(shí)扣除的，因此可以粗略地劃分一下即可。在劃分各項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的過程、階段有較為清晰的了解，根據(jù)票據(jù)上的費(fèi)用性質(zhì)進(jìn)行分類。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一

36、平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人的行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此扣除審核的關(guān)鍵點(diǎn)在于以下方面：(1)要特別關(guān)注“開發(fā)成本”、“

37、開發(fā)間接費(fèi)用”科目以及“管理費(fèi)用”等科目，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)成本或是費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目的費(fèi)用計(jì)入“管理費(fèi)用”科目。這要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取查看原始憑證，確定發(fā)票真假情況、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等，從而判斷其交易的真實(shí)性；對(duì)長(zhǎng)期掛賬的應(yīng)付賬款也要引起重視，了解迄今未付的原因，調(diào)閱當(dāng)時(shí)的發(fā)票、合同，判斷交易的真實(shí)性。(2)對(duì)于一些納稅人預(yù)提“開發(fā)成本”，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分是否沒有結(jié)轉(zhuǎn)完畢以及結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。(3)對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應(yīng)

38、當(dāng)分項(xiàng)目核對(duì)項(xiàng)目預(yù)決算報(bào)告，結(jié)合判斷，核對(duì)是否有串用開發(fā)成本的情況。對(duì)于“開發(fā)成本”科目，還應(yīng)當(dāng)查看建筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)等，要注意查看企業(yè)是否重復(fù)列支材料價(jià)款。（如將購進(jìn)的材料計(jì)入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計(jì)入成本等現(xiàn)象）(4)根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：如果對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測(cè)繪隊(duì)、消防局、市容管理等），則是行政事業(yè)性收據(jù)；如果是征地及拆遷

39、補(bǔ)償費(fèi)用，則要根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)），具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件，應(yīng)予以認(rèn)可；其他的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項(xiàng)目的憑證。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅字199548號(hào)規(guī)定該項(xiàng)目是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，

40、其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%予以扣除；凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%計(jì)算扣除。利息支出的計(jì)算：利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金稅收上規(guī)定是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（蘇地稅發(fā)199987號(hào)，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，對(duì)省政府開征的教育地方附加費(fèi)，可比照教育費(fèi)附加予以扣除）。對(duì)于印花稅，是指在轉(zhuǎn)

41、讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。企業(yè)一般通過 “營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，因此主要審核“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，根據(jù)收入總額乘以法定稅（費(fèi)）率進(jìn)行比對(duì)。對(duì)于印花稅已經(jīng)列入管理費(fèi)用并已在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，所以在此不能夠?qū)⑵渥鳛槎惤鹬貜?fù)扣除。但如果企業(yè)按照“購銷合同”核定征收的印花稅和“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”交納的印花稅則應(yīng)當(dāng)給予扣除在審核中還有可能遇到“固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅”“耕地占用稅”等稅種。根據(jù)財(cái)

42、務(wù)規(guī)定，這些稅收應(yīng)當(dāng)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的建造成本。（類似于車輛購置附加稅是車輛入帳時(shí)的固定資產(chǎn)價(jià)值組成部分）因此，也不應(yīng)該通過“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”來核算，而應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（即加計(jì)扣除）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。6、在具體計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分以下四種情況：對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。不能予以20%的加計(jì)扣除。對(duì)于取得了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（或者樓花）后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的開發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格或取得房地產(chǎn)（樓花）時(shí)支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。也不得予以20%的加計(jì)扣除。對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如