代建管理規(guī)劃

1、圣湖上城房屋建筑工程項(xiàng)目管理規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)理部 2012年9月 目錄 第一章 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目概況二、代建項(xiàng)目管理目標(biāo) 第二章 總體項(xiàng)目管理原則2.1 代建項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)框圖2.2 項(xiàng)目管理崗位職責(zé)2.2.1 前期部主要職責(zé)2.2.2 設(shè)計(jì)管理部主要職責(zé)2.2.3 招標(biāo)采購部主要職責(zé)2.2.4 造價(jià)合約部主要職責(zé)2.2.5 財(cái)務(wù)管理部主要職責(zé)2.2.6 工程管理部主要職責(zé)2.2.7 資料管理部主要職責(zé)2.3 項(xiàng)目的責(zé)任分配 第三章 項(xiàng)目管理目標(biāo) 一、項(xiàng)目管理目標(biāo)分解的原則 二、項(xiàng)目管理目標(biāo)分解的方法三、項(xiàng)目管理目標(biāo)分解 第四章 項(xiàng)目管理內(nèi)容4.1 實(shí)施期代建4.1.1 實(shí)施代建前期4.1.2 項(xiàng)目

2、代建實(shí)施期4.1.3 項(xiàng)目代建實(shí)施后期第五章 項(xiàng)目管理程序和控制要點(diǎn)5.1 項(xiàng)目代建管理總程序5.2 前期手續(xù)辦理程序和控制要點(diǎn)5.3 設(shè)計(jì)管理程序和控制要點(diǎn)5.3.1 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段管理工作程序5.3.2 設(shè)計(jì)階段管理工作程序5.3.3 設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)5.4 招標(biāo)程序和控制要點(diǎn)5.4.1 總包、監(jiān)理單位招標(biāo)程序和控制要點(diǎn)5.4.2 總包、監(jiān)理單位招標(biāo)控制要點(diǎn)5.4.3 專業(yè)施工單位招標(biāo)程序和控制要點(diǎn)5.4.4 材料、設(shè)備招標(biāo)程序和控制要點(diǎn)5.5 質(zhì)量控制程序和控制要點(diǎn)5.5.1 質(zhì)量控制程序5.5.2 質(zhì)量控制要點(diǎn)5.5.2.1 組織措施5.5.2.2 管理措施5.5.2.3 經(jīng)濟(jì)措施5.5

3、.2.4 技術(shù)措施5.6 進(jìn)度控制程序與控制要點(diǎn)5.6.1. 進(jìn)度控制程序5.6.2 進(jìn)度控制要點(diǎn)5.6.2.1 三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃編制5.6.2.2 主要進(jìn)度控制管理措施5.7 投資控制程序和控制要點(diǎn)5.7.1 投資控制程序5.7.2 投資控制要點(diǎn)5.7.2.1 工程成本管理的原則5.7.2.2 設(shè)計(jì)階段投資控制5.7.2.3 施工階段投資控制5.7.2.4 工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其防范措施5.8 合同管理程序和控制要點(diǎn)5.8.1 合同管理程序5.8.2 合同管理要點(diǎn)5.8.2.1 合同管理的原則5.8.2.2 項(xiàng)目實(shí)施合同結(jié)構(gòu)圖5.8.2.3 合同管理體制構(gòu)架5.8.2.4 管理體制運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)5.8.

4、2.5 各類合同專用管理模式5.8.2.6 合同管理的主要措施5.8.2.7 合同管理中應(yīng)該注意的問題5.9 安全控制程序和控制要點(diǎn)5.9.1 安全控制程序5.9.2 安全控制要點(diǎn)5.9.2.1 組織措施5.9.2.2 管理措施5.9.2.3 經(jīng)濟(jì)措施5.9.2.4 技術(shù)措施第六章 項(xiàng)目經(jīng)理部與公司接口管理6.1 項(xiàng)目經(jīng)理部與公司接口6.2 職責(zé)分工6.2.1 代建領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)6.2.2 公司各職能部門職責(zé)6.2.3 項(xiàng)目經(jīng)理主要職責(zé)、/. 前言 本項(xiàng)目代建為實(shí)施期代建， 即根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算， 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、 招標(biāo)、監(jiān)理、施工直至竣工驗(yàn)收實(shí)行代建管理。委托管理的范圍和內(nèi) 容包括但不限于：1

5、) 為加強(qiáng)項(xiàng)目前期和后期工作的銜接，根據(jù)項(xiàng)目目前進(jìn)展情況，代建人應(yīng)當(dāng)盡早接手完成項(xiàng)目委托單位已經(jīng)進(jìn)行但未完成的工作， 迅速 推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)；2) 按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)確定的建設(shè)規(guī)模(建筑面積)、建設(shè)(裝修) 標(biāo)準(zhǔn)和概算總投資，組織施工圖設(shè)計(jì)；3) 辦理規(guī)劃、土地、環(huán)保、施工等許可手續(xù)；4) 組織施工、監(jiān)理、設(shè)備材料供應(yīng)等招標(biāo)活動(dòng)；5) 負(fù)責(zé)工程建設(shè)過程中有關(guān)合同、協(xié)議、洽商等的洽談與簽訂；6) 組織、協(xié)調(diào)處理總包、分包等參與工程建設(shè)各方的關(guān)系；7) 負(fù)責(zé)全過程的項(xiàng)目管理，負(fù)責(zé)竣工驗(yàn)收工作；8) 審核施工方提交的竣工結(jié)算書，編制決算報(bào)告；9) 整理工程檔案資料，向項(xiàng)目委托單位移交資料和相應(yīng)資產(chǎn)等；1

6、0) 對(duì)工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)。項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：圣湖上城房屋建筑工程 項(xiàng)目總投資：人民幣兩億叁仟萬元 建設(shè)地點(diǎn)： 萬州區(qū)沙河街道辦事處 建設(shè)規(guī)模：總建筑面積 78400m2 竣工日期： 2014年 6月 15日 資金來源：財(cái)政撥款與自有資金 代建工程性質(zhì)：新建使用單位： 重慶萬瑞地產(chǎn)發(fā)展有限公司審計(jì)單位： 重慶茂源會(huì)計(jì)師事務(wù)所 勘察單位：四川煤田地質(zhì) 137 總公司萬州分公司代理單位： 重慶市萬州三峽移民建筑工程有限公司監(jiān)理單位： 重慶市鼎運(yùn)工程咨詢有限公司總包單位： 重慶市建工第二建設(shè)有限公司二、代建項(xiàng)目管理目標(biāo)投資控制金額：人民幣兩億叁仟萬元內(nèi)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：代建管理期限：從簽訂合同

7、開始至 2014年6 月 15日工程竣工驗(yàn)收 完畢，達(dá)到入住條件。竣工備案、移交完成。三、代建管理依據(jù)1、國家及地方代建管理的法律、法規(guī)；2、委托代建合同及其他合同文件：包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供貨、 竣工驗(yàn)收；3、經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究及估算、初步設(shè)計(jì)及概算、施工圖設(shè)計(jì)及預(yù) 算；4、各級(jí)審查、審核部門的審批文件、審核意見；5、各種技術(shù)規(guī)范、規(guī)程及各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定?？傮w項(xiàng)目管理原則一、實(shí)行施工總承包制 實(shí)行施工總承包制就是選擇一個(gè)有實(shí)力的施工承包商承擔(dān)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 總工期及項(xiàng)目整體質(zhì)量目標(biāo)的責(zé)任， 并由其協(xié)調(diào)管理其他分包商的工 作。此舉可以有效地避免將工程分解并平行招標(biāo)施工產(chǎn)生工程內(nèi)部交 叉管理過多，

8、 沒有單位對(duì)工期與質(zhì)量控制總目標(biāo)負(fù)責(zé)的不利情況， 同 時(shí)也符合我國政府對(duì)建設(shè)項(xiàng)目管理的程序及規(guī)定， 這也是國際工程項(xiàng) 目管理的一般作法。二、建立項(xiàng)目的管理架構(gòu)，形成合同網(wǎng)絡(luò)圖 在項(xiàng)目管理的初期首先完成項(xiàng)目組織架構(gòu)的制定工作， 形成合同網(wǎng)絡(luò) 圖，避免出現(xiàn)管理關(guān)系不明晰的、盲目的、混亂的局面，避免在合同 執(zhí)行過程中產(chǎn)生大量沖突，使項(xiàng)目很快進(jìn)入正常、有序的管理狀態(tài)。 合同網(wǎng)絡(luò)圖的建立以對(duì)工程項(xiàng)目任務(wù)技術(shù)的可分割性分析為基礎(chǔ)， 以 控制不必要的過多工作界面為分割的限度， 以經(jīng)濟(jì)上最有利作為合理 性判斷，以技術(shù)上是否可能與合理可靠為必要條件， 同時(shí)要考慮各項(xiàng) 分包工程在合同責(zé)任的搭接上既不出現(xiàn)重復(fù)也不出

9、現(xiàn)遺漏， 并要使每 一承包商的工作范圍盡可能達(dá)到必要的生產(chǎn)規(guī)模。2.1 代建項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)框圖圖 2-1 組織結(jié)構(gòu)圖2.2 項(xiàng)目管理崗位職責(zé)2.2.1 前期部主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理；（2）負(fù)責(zé)施工許可證的辦理。2.2.2 設(shè)計(jì)管理部主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)管理和執(zhí)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求；（2）負(fù)責(zé)配合設(shè)計(jì)報(bào)審、報(bào)批和取證所要求的相關(guān)圖紙；（3）參加材料、設(shè)備的技術(shù)選型；參與設(shè)備及系統(tǒng)的驗(yàn)收和試 運(yùn)行；（4）辦理并審查設(shè)計(jì)變更，負(fù)責(zé)對(duì)所有設(shè)計(jì)文件進(jìn)行收發(fā)，建 立圖紙文件登記、發(fā)放、存檔、臺(tái)賬，并分項(xiàng)、分專業(yè)統(tǒng)一編號(hào) 的管理制度；（5）監(jiān)督施工圖在現(xiàn)場的執(zhí)行情況，參加工程會(huì)議，對(duì)工程技 術(shù)質(zhì)量及

10、設(shè)計(jì)有關(guān)問題提出專業(yè)意見；（6）參加并監(jiān)督基槽、結(jié)構(gòu)中間驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收；（7）負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)合同的管理，承擔(dān)監(jiān)理、總分包合同中涉及設(shè) 計(jì)問題的甲方責(zé)任和對(duì)乙方相關(guān)責(zé)任、 義務(wù)的監(jiān)控， 對(duì)乙方合同 中涉及及設(shè)計(jì)原因而導(dǎo)致質(zhì)量、 進(jìn)度問題做出技術(shù)分析， 提出指 導(dǎo)意見；（8）負(fù)責(zé)組織各相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行審圖工作，和設(shè)計(jì)院進(jìn)行互 饋并跟蹤落實(shí)（有效傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位） ；（9）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)交底的組織工作和施工階段的協(xié)調(diào)工作。2.2.3 招標(biāo)采購部主要職責(zé)（1）組織承包單位、監(jiān)理單位招標(biāo)和工程設(shè)備、材料招標(biāo)管理 工作；（2）組織審定由承包單位上報(bào)的設(shè)備、材料采購計(jì)劃；（3）負(fù)責(zé)起草代建單位采購部分的材料設(shè)備招標(biāo)文件

11、，并負(fù)責(zé) 監(jiān)督審核由承包單位負(fù)責(zé)采購部分的材料設(shè)備招標(biāo)文件；（4）負(fù)責(zé)代建和招標(biāo)單位供應(yīng)材料設(shè)備的付款申請(qǐng)審核；（ 5）負(fù)責(zé)代建單位和招標(biāo)單位指定供應(yīng)材料、 設(shè)備的進(jìn)度控制、 組織進(jìn)場檢驗(yàn)和材料、設(shè)備保管等工作，負(fù)責(zé)工程材料、 設(shè)備的 使用、安裝及運(yùn)行信息的收集整理。2.2.4 造價(jià)合約部主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)對(duì)工程的總投資進(jìn)行控制，負(fù)責(zé)對(duì)總投資目標(biāo)進(jìn)行分 解；（2）編制年、季、月度投資計(jì)劃，按時(shí)向委托人提出投資計(jì)劃 申請(qǐng)；（3）做好預(yù)（結(jié)）算工程量計(jì)算、設(shè)計(jì)變更和工程洽商收集、 整理和計(jì)算工作；（4）組織監(jiān)理造價(jià)工程師做好預(yù)（結(jié)）算的審核，設(shè)計(jì)變更和 工程洽商的審核工作。 把握工程造價(jià)動(dòng)態(tài)變化情

12、況， 對(duì)項(xiàng)目建設(shè) 中材料、設(shè)備規(guī)格型號(hào)變化引起價(jià)格變化以及建筑市場價(jià)格動(dòng) 態(tài)，及時(shí)整理信息反饋有關(guān)人員；（5）根據(jù)監(jiān)理工程師提供的進(jìn)度款付款建議，核定應(yīng)付承包商 進(jìn)度款項(xiàng)；（6）配合有關(guān)部門做好工程項(xiàng)目的招標(biāo)工作，及時(shí)準(zhǔn)確地提供 招標(biāo)工作所需的造價(jià)數(shù)據(jù)及資料；（7）配合委托人做好竣工決算工作。在委托人的主持下，提供 竣工工程結(jié)算以及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料， 配合整理建設(shè)工程的前 期費(fèi)用和建設(shè)工程其他費(fèi)用資料。準(zhǔn)確、系統(tǒng)、完整的反映竣工工程成本；（8）嚴(yán)格控制工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的造價(jià)控制目標(biāo)；（9）做好本工程建設(shè)投資方面的資料收集、整理、分析工作， 在此基礎(chǔ)上做好工程建設(shè)造價(jià)方面的分析報(bào)告；（10）

13、進(jìn)行合同管理。2.2.5 財(cái)務(wù)管理部主要職責(zé)（1）根據(jù)規(guī)定，建立工程專項(xiàng)資金帳戶；按照專項(xiàng)資金管理辦 法，建立專項(xiàng)資金使用管理制度， 明確各項(xiàng)資金使用范圍和審批 權(quán)限，負(fù)責(zé)專項(xiàng)資金安全、有效地使用；（2）根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目總投資控制額，編制項(xiàng)目總體資金使用計(jì) 劃，上報(bào)委托人批準(zhǔn)后，進(jìn)行分解和實(shí)施；（3）定期編制資金使用情況報(bào)告并上報(bào)委托人；（4）按時(shí)支付工程款項(xiàng)；（5）代建工程完成后，向使用人和相關(guān)部門移交財(cái)務(wù)檔案；（6）進(jìn)行工程結(jié)算、日常資金管理。2.2.6 工程管理部主要職責(zé)（1）進(jìn)行項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃管理；（2）做好開工前的準(zhǔn)備工作：技術(shù)準(zhǔn)備（圖紙審核、組織設(shè)計(jì) 交底、定位樁、標(biāo)高及四通一平）

14、和施工組織準(zhǔn)備；（3）對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的安全生產(chǎn)、進(jìn)度、質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)負(fù)責(zé) 管理，并采取措施，以確保這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（4）監(jiān)理、總承包施工單位、指定分包單位及總承包分包單位的資質(zhì)管理、人員資格管理及誠信守約管理；（5）參加重要部位的工程質(zhì)量驗(yàn)收；（6）協(xié)助招標(biāo)采購部完成各類招標(biāo)工作；（7）貫徹執(zhí)行勞動(dòng)保護(hù)和安全生產(chǎn)的政策、法令、規(guī)章制度， 結(jié)合項(xiàng)目工程特點(diǎn)及施工全過程的情況， 制定項(xiàng)目各項(xiàng)安全生產(chǎn) 管理辦法，并監(jiān)督實(shí)施；（8）指導(dǎo)、組織施工現(xiàn)場定期的安全生產(chǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)施工生產(chǎn)中不安全問題，及時(shí)向監(jiān)理、總承包施工單位提出，限時(shí)制定措施，及時(shí)解決。對(duì)上級(jí)提出的安全生產(chǎn)與管理方面的問題，要定 時(shí)、定人

15、、定措施予以解決；（9）配合政府相關(guān)部門的監(jiān)督檢查；（10）組織單位工程的竣工驗(yàn)收及備案工作；（11）交付使用和工程移交工作；（12）進(jìn)行保修期管理。2.2.7 資料管理部主要職責(zé)（1）根據(jù)項(xiàng)目建筑內(nèi)容和特點(diǎn)，構(gòu)建工程檔案總體臺(tái)帳體系，分階段、分項(xiàng)目、分內(nèi)容建立子檔案臺(tái)帳；（2）建立檔案資料管理制度；（3）接收各專業(yè)組移交的工程資料并進(jìn)行管理和存檔；（ 4）列入城建檔案館接受范圍的工程檔案， 在工程竣工驗(yàn)收前， 提請(qǐng)城建檔案館進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收， 將通過預(yù)驗(yàn)收的工程檔案， 按期移 交城建檔案館；（5）編制項(xiàng)目竣工資料，向使用人移交項(xiàng)目竣工資料和相關(guān)檔案，并辦理移交手續(xù)；（6）負(fù)責(zé)日常收發(fā)文、接待管理。

16、2.3 項(xiàng)目的責(zé)任分配表 2-1 項(xiàng)目責(zé)任分配矩陣表編號(hào) 工作內(nèi)容 項(xiàng)目經(jīng)理 前期部 工程管理部 造價(jià)合約部 財(cái)務(wù)管理部 資料管理部 招標(biāo)采購部 工程設(shè)計(jì)部1 前期階段1.1可研報(bào)告的編制與審核 1.2各項(xiàng)報(bào)批手續(xù) 1.3 勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo) 1.4 初步設(shè)計(jì) 1.5 施工圖設(shè)計(jì) 1.5 辦理規(guī)劃許可證 2 準(zhǔn)備階段2.1 施工圖審核 2.2監(jiān)理招標(biāo)2.3材料設(shè)備招標(biāo)2.4 施工招標(biāo)2.5 項(xiàng)目報(bào)裝2.6 辦理開工證3 施工階段3.1 地基與基礎(chǔ)3.2 主體結(jié)構(gòu)3.3 二次結(jié)構(gòu)3.4 室內(nèi)外裝修3.5 市政工程3.6 設(shè)備安裝3.7 調(diào)試 4 竣工及移交階段4.1 竣工預(yù)驗(yàn)收4.2 竣工驗(yàn)收4.3

17、 竣工備案4.4 移交 -組織或管理；-負(fù)責(zé)或執(zhí)行；-協(xié)助或配合圖 2-2 項(xiàng)目實(shí)施合同結(jié)構(gòu)三、建立“目標(biāo)管理是項(xiàng)目管理核心”的管理理念根據(jù)項(xiàng)目管理目標(biāo)建立起科學(xué)、細(xì)化、可控的目標(biāo)分解體系，使各參 建單位的目標(biāo)形成一個(gè)界面明確、相互銜接、原則統(tǒng)一的目標(biāo)體系， 使各參建單位目標(biāo)明確、責(zé)任清晰、相互協(xié)作、相互制約，確保項(xiàng)目 總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。各參建單位以項(xiàng)目目標(biāo)為基點(diǎn)，詳細(xì)列出各項(xiàng)管理 工作的內(nèi)容，并找出其中的重點(diǎn)，制訂相應(yīng)的工作方法和措施，將實(shí) 現(xiàn)目標(biāo)融入到每一項(xiàng)管理工作的方法和措施中。四、建立科學(xué)合理的計(jì)劃管理體系此計(jì)劃體系包括兩個(gè)方面：一是由項(xiàng)目參與各方共同建立的三級(jí)計(jì)劃體系；一級(jí)計(jì)劃：參建各

18、方共同確認(rèn)的項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃； 內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目 開發(fā)整個(gè)過程所有影響進(jìn)度的工作。二級(jí)計(jì)劃：由各專業(yè)分包編制，并由總承包匯總，管理、監(jiān)理核定的 專業(yè)工程施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，主要目的為劃分流水、協(xié)調(diào)專業(yè)內(nèi)施工內(nèi)容與順序。三級(jí)計(jì)劃：即由施工總承包匯總各分包人提報(bào)的二級(jí)計(jì)劃并進(jìn)而編制 的涵蓋各專業(yè)施工內(nèi)容的短周期施工計(jì)劃。二是公司內(nèi)部控制的計(jì)劃體系。公司項(xiàng)目部將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃進(jìn)度要求并結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目實(shí) 際情況編制，將委托人與代建人的工作任務(wù)分配到每一責(zé)任單位及責(zé) 任人，并列出實(shí)現(xiàn)的進(jìn)度要求。 通過以上兩個(gè)計(jì)劃體系的科學(xué)運(yùn)轉(zhuǎn)，最終確保項(xiàng)目工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。五、建立完整的項(xiàng)目管理報(bào)告體系通過建立完整的項(xiàng)目報(bào)

19、告體系， 加強(qiáng)各參建方之間的溝通， 從而保證 項(xiàng)目的順利進(jìn)行。建立的項(xiàng)目報(bào)告體系主要包括項(xiàng)目管理工作月報(bào)、 施工月報(bào)、監(jiān)理月報(bào)、財(cái)務(wù)報(bào)告、評(píng)標(biāo)報(bào)告以及其它專項(xiàng)報(bào)告。其中 項(xiàng)目管理工作月報(bào)和財(cái)務(wù)報(bào)告是代建人向委托人和使用人提交的重 要報(bào)告。六、建立完善的項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)體系 此項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)體系包含兩方面的內(nèi)容 : 一是外部評(píng)價(jià)體系；二是自 身評(píng)價(jià)體系。 通過以上項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)體系， 對(duì)項(xiàng)目參建方的工作給予 全面而客觀的評(píng)價(jià)， 從而督促各參建單位共同努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的各項(xiàng)管 理目標(biāo)。同時(shí)內(nèi)部評(píng)價(jià)體系能夠保證我們?cè)陧?xiàng)目管理中進(jìn)行自我檢 測(cè)、自我監(jiān)督、 自我提高和自我總結(jié)，由此達(dá)到不斷提高項(xiàng)目管理水 平的目的，

20、從而保證項(xiàng)目能夠達(dá)到各項(xiàng)管理目標(biāo)。七、項(xiàng)目建設(shè)必須堅(jiān)持以下管理方法A. 凡事有章可循策劃每件工作時(shí)，都要制訂相應(yīng)的管理制度、工作程序與方法，執(zhí)行 者依據(jù)管理職責(zé)、規(guī)定與程序，來完成既定的工作，以減少工作的隨 意性。B. 凡事有據(jù)可查做每件工作時(shí)、過程中、結(jié)束后對(duì)工作的內(nèi)容、結(jié)果都要有記錄，對(duì)待各種事件要有可追溯性。C. 凡事有人負(fù)責(zé)做每件工作，只有安排責(zé)任人，需要落實(shí)的工作才能有人去執(zhí)行 , 明 確了責(zé)任人 ,工作上才能有責(zé)任心 , 工作才能得到真正的落實(shí)。D. 凡事有人監(jiān)督對(duì)于每件工作在落實(shí)過程中， 都要建立一套監(jiān)督機(jī)制， 通過監(jiān)督體系 的執(zhí)行，可以對(duì)責(zé)任人的工作起到促進(jìn)作用，并能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)

21、問題， 修正工作目標(biāo)。項(xiàng)目管理目標(biāo)項(xiàng)目管理的目標(biāo)主要包括質(zhì)量目標(biāo)、 進(jìn)度目標(biāo)、投資目標(biāo)、安全目標(biāo)、 職業(yè)健康安全目標(biāo)和環(huán)境保護(hù)目標(biāo)。根據(jù)設(shè)定的各種目標(biāo)，進(jìn)行目標(biāo)分解 , 并落實(shí)到部門和人員。一、項(xiàng)目管理目標(biāo)分解的原則（1）項(xiàng)目管理目標(biāo)的分解應(yīng)該根據(jù)代建管理合同進(jìn)行；（2）項(xiàng)目管 理的分目標(biāo)應(yīng)該能保證總目標(biāo)；（3）目標(biāo)分解應(yīng)該落實(shí)到人，責(zé)任到人；（4）目標(biāo)分解應(yīng)該盡可能量化。二、項(xiàng)目管理目標(biāo)分解的方法（1）項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖法；（2）組織結(jié)構(gòu)圖法；（3）項(xiàng)目管理任務(wù)分工表法；（4）項(xiàng)目管理職能分工表法。三、項(xiàng)目管理目標(biāo)分解 根據(jù)代建項(xiàng)目管理的內(nèi)容，質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、投資目標(biāo)、安全目 標(biāo)、職業(yè)健康安全目

22、標(biāo)和環(huán)境保護(hù)目標(biāo)一般可按照以下方式進(jìn)行分 解：序號(hào) 創(chuàng)優(yōu)分部 創(chuàng)優(yōu)子分部 創(chuàng)優(yōu)分項(xiàng) 備注1 地基與基礎(chǔ)工程 有支護(hù)土方 土方開挖土方回填地下防水 防水砼工程卷材防水工程混凝土基礎(chǔ) 鋼筋工程混凝土工程2 主體結(jié)構(gòu)工程 混凝土結(jié)構(gòu) 鋼筋工程混凝土工程砌體結(jié)構(gòu) 砌筑工程鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)制作、安裝3 建筑裝飾裝修工程 地面 地面基層工程整體樓、地面工程 門窗 木門窗安裝工程鋁合金門窗工程 塑料門窗安裝工程吊頂 暗龍骨吊頂輕質(zhì)隔墻 骨架隔墻幕墻 玻璃幕墻、石材幕墻抹灰 裝飾抹灰工程涂飾 水性涂料涂飾飾面板（磚） 飾面磚安裝細(xì)部 門窗套制作、護(hù)欄和扶手制作安裝4 建筑屋面工程 卷材防水屋面 屋面保溫層工程屋

23、面卷材防水層工程屋面防水保護(hù)層工程5 建筑給水、排水及采暖 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水管道安裝工程給水管道附件及配件安裝室內(nèi)排水系統(tǒng) 排水管道及配件安裝工程室內(nèi)采暖系統(tǒng) 采暖管道安裝工程采暖附屬設(shè)備安裝工程衛(wèi)生器具安裝 衛(wèi)生器具安裝工程室外給水管網(wǎng) 給水管道安裝室外排水管網(wǎng) 排水管道安裝供熱鍋爐及輔助設(shè)備安裝 鍋爐安裝6 建筑電氣 工程 變配電室 成套配電柜、控制柜安裝供電干線 電纜溝內(nèi)和豎井內(nèi)電纜敷設(shè)電氣動(dòng)力 成套配電柜、控制柜安裝電氣照明安裝 專業(yè)燈具安裝備用和不間斷電源安裝 成套配電柜、照明配電箱安裝防雷及接地安裝 避雷針及接地裝置安裝工程7 智能建筑 通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通訊系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 計(jì)算

24、機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 變配電系統(tǒng)、 照明系統(tǒng)、 電梯和自動(dòng)扶梯系統(tǒng)等 火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 火災(zāi)和可可燃?xì)怏w探測(cè)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)安全防范系統(tǒng) 電視監(jiān)控、停車管理系統(tǒng)等綜合布線系統(tǒng) 線纜敷設(shè)、機(jī)柜、機(jī)架、配線架安裝等電源與接地 智能建筑電源、防雷接地環(huán)境 空間環(huán)境、視覺照明環(huán)境住宅智能化系統(tǒng) 各分項(xiàng)工程8 通風(fēng)與空調(diào)工程 送排風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管制作安裝、風(fēng)機(jī)安裝調(diào)試等防排煙系統(tǒng) 風(fēng)管制作安裝、風(fēng)機(jī)安裝調(diào)試等除塵系統(tǒng) 風(fēng)管制作安裝、風(fēng)機(jī)安裝調(diào)試等9 電梯安裝工程 電力驅(qū)動(dòng)的曳引式或 強(qiáng)制式電梯安裝 曳引裝置組裝工程導(dǎo)軌組裝、轎箱、層門電器裝置安裝工程安全保護(hù)裝置試運(yùn)轉(zhuǎn)項(xiàng)目管理內(nèi)容4

25、.1 實(shí)施期代建根據(jù)實(shí)施代建的特點(diǎn)，將實(shí)施代建分為三個(gè)階段，即：實(shí)施代建前期 （從獲得初步設(shè)計(jì)批復(fù)到獲得開工證）、實(shí)施期（從獲得開工證到竣 工驗(yàn)收移交）和實(shí)施后期（竣工移交以后）。4.1.1 實(shí)施代建前期4.1.1.1 施工、監(jiān)理單位招標(biāo)（1）編制招標(biāo)任務(wù)委托書，擬定招標(biāo)方案；（2）審查、補(bǔ)充招標(biāo)文件；（3）審查招標(biāo)代理單位的勘察工作計(jì)劃，勘察范圍要求、提交成果 的內(nèi)容和時(shí)間。（4）參與資格預(yù)審，組織現(xiàn)場勘察與答疑會(huì)；（5）配合招標(biāo)代理單位組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)；（6）將招標(biāo)投標(biāo)書面情況報(bào)告和中標(biāo)合同報(bào)市發(fā)改委備案。4.1.1.2 辦理建設(shè)工程施工許可證（1）協(xié)助使用單位準(zhǔn)備規(guī)定材料；（2）審核申報(bào)材

26、料的完整性及合規(guī)性；（3）負(fù)責(zé)申報(bào)材料的修改工作及報(bào)送工作。4.1.2 項(xiàng)目代建實(shí)施期4.1.2.1 進(jìn)度管理1）根據(jù)合同總工期提出節(jié)點(diǎn)工期要求，確定工程進(jìn)度管理的重點(diǎn)；2）根據(jù)節(jié)點(diǎn)工期要求及具體施工條件，編制整個(gè)工程的控制性網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行分解，提出各合同控制性進(jìn)度目標(biāo)；3）按照建筑業(yè)法律法規(guī)要求，及時(shí)辦理政府部門相關(guān)手續(xù)；4）積極協(xié)調(diào)外部條件，保證施工過程中水、電、交通、通信及其他 社會(huì)配合條件滿足工程需要；5）及時(shí)確定專業(yè)分包與主要設(shè)備廠商；6）審查經(jīng)監(jiān)理單位審批的施工總進(jìn)度計(jì)劃，按時(shí)檢查實(shí)施情況，督 促監(jiān)理單位要求施工總承包單位采取措施實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)要求， 當(dāng)計(jì)劃 變動(dòng)時(shí)，

27、及時(shí)提出調(diào)整網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的意見；7）按進(jìn)度計(jì)劃督促建設(shè)單位直接分包單位及時(shí)進(jìn)場，督促主要材料 設(shè)備廠商按時(shí)供貨；8）處理工期索賠；9）按合同規(guī)定的要求，監(jiān)督、檢查監(jiān)理單位、總包單位的工作，根 據(jù)現(xiàn)場實(shí)際進(jìn)度情況， 不定期召開生產(chǎn)計(jì)劃專題會(huì)， 保證總控計(jì)劃的 順利落實(shí)；10）定期向委托人匯報(bào)工程進(jìn)度情況。11）及時(shí)組織竣工驗(yàn)收；12）及時(shí)移交項(xiàng)目使用單位。4.1.2.2 質(zhì)量管理1）依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目中專業(yè)分包、主要材料設(shè)備廠商進(jìn)行招標(biāo)；2）將專業(yè)工程及關(guān)鍵材料設(shè)備發(fā)包給具備相關(guān)資質(zhì)條件的合格廠商；3）將真實(shí)、齊全、完整的基礎(chǔ)資料提交相關(guān)參建單位；4）審查經(jīng)監(jiān)理單位審批的施工組織設(shè)計(jì)，審查施工承包單

28、位的質(zhì)量 控制體系和措施，核實(shí)質(zhì)量文件；5）組織圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底；6）按合同規(guī)定的要求，監(jiān)督、檢查監(jiān)理、總包等各參建單位工作；7）審核簽認(rèn)設(shè)計(jì)變更、工程技術(shù)洽商；8）對(duì)用于工程的關(guān)鍵材料、設(shè)備進(jìn)行檢查驗(yàn)收；9）督促處理重大工程質(zhì)量問題、質(zhì)量事故；10）依據(jù)合同文件、設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)規(guī)范要求等，對(duì)單位工程、分部 工程進(jìn)行監(jiān)督、檢查和驗(yàn)收；11）規(guī)劃、消防、電梯、人防、衛(wèi)生防疫、市政等專項(xiàng)驗(yàn)收與接收；12）組織工程竣工驗(yàn)收；13）向使用單位進(jìn)行項(xiàng)目交接。4.1.2.3 投資管理1）審核設(shè)計(jì)預(yù)算，制定成本控制目標(biāo)；2）根據(jù)已確定的項(xiàng)目總投資目標(biāo)及成本控制目標(biāo)，對(duì)不同施工階段 的工程造價(jià)進(jìn)行分解，確定

29、相應(yīng)的階段性投資控制目標(biāo)；3）編制工程建設(shè)資金使用計(jì)劃，并征得委托人認(rèn)可；4）根據(jù)成本控制分解，進(jìn)行招標(biāo)、評(píng)標(biāo)中投資控制，確定合適的專 業(yè)分包及主要材料廠商；5）處理設(shè)計(jì)變更，包括設(shè)備、材料的變更；6）審核索賠引起的費(fèi)用增減和暫估價(jià)；7）對(duì)投資計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理；8）審核支付工程進(jìn)度款，審核支付由招標(biāo)人供應(yīng)的材料、設(shè)備款；9）按合同規(guī)定的要求，監(jiān)督、檢查施工監(jiān)理單位的投資控制工作；10）進(jìn)行竣工結(jié)算審查；11）向上級(jí)主管部門及質(zhì)檢站出具工程款支付證明；12）編制竣工結(jié)算報(bào)告。4.1.2.4 安全管理1）明確安全管理目標(biāo)，進(jìn)行責(zé)任分解；2）按照國家法律法規(guī)要求，辦理政府相關(guān)手續(xù)，申請(qǐng)領(lǐng)取各項(xiàng)證照；

30、3）辦理工程相關(guān)保險(xiǎn)；4）委托總包單位進(jìn)行現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理，審查施工單位的安全控制 體系和措施，督促檢查落實(shí)；5）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)體質(zhì)量；6）針對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)，督促各方預(yù)先采取控制措施，并制定相關(guān)預(yù)案；7）督促監(jiān)理、總包定期組織安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正；8）在發(fā)生安全事故時(shí)，配合有關(guān)部門對(duì)安全事故的調(diào)查處理；9）竣工后編制專項(xiàng)報(bào)告。4.1.2.5 合同管理1）制定本建設(shè)項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)，擬定個(gè)合同草案； 2）協(xié)助建設(shè)單位進(jìn)行合同談判，簽訂相關(guān)合同；3）對(duì)合同進(jìn)行分析，控制風(fēng)險(xiǎn)源；4）建立合同數(shù)據(jù)檔案；5）形成合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；6）實(shí)施階段，對(duì)合同的履行進(jìn)行檢查、監(jiān)控、管理；7）索賠管理；8）處

31、理合同爭議；9）進(jìn)行總結(jié)。4.1.2.6 信息管理1）建立項(xiàng)目信息管理架構(gòu)；2）建設(shè)過程中，及時(shí)傳遞、收集、整理相關(guān)信息；3）定期編制工程項(xiàng)目報(bào)告，報(bào)送委托人；4）督促所有參建單位按政府規(guī)定做好全過程信息收集、整理、歸檔 工作；5）督促所有參建單位將竣工驗(yàn)收資料及時(shí)整理、驗(yàn)收、移交；6）及時(shí)進(jìn)行資料信息管理工作總結(jié)。4.1.3 項(xiàng)目代建實(shí)施后期4.1.3.1 項(xiàng)目的決算、審計(jì)；4.1.3.2 項(xiàng)目后評(píng)估；4.1.3.3 項(xiàng)目總結(jié)。項(xiàng)目管理程序和控制要點(diǎn)5.1 項(xiàng)目代建管理總程序圖 5-1 項(xiàng)目代建管理總程序5.2 前期手續(xù)辦理程序和控制要點(diǎn)5.2.1 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理程序；圖 5-2 建

32、設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理程序5.2.2 國有土地使用證辦理程序圖 5-3 國有土地使用證辦理程序5.2.3 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理程序圖 5-4 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理程序5.2.4 施工許可證辦理程序圖 5-5 施工許可證辦理程序5.2.5.2 控制要點(diǎn)控制的重點(diǎn)是充分理解政府部門的政策規(guī)定、 辦事程序， 并結(jié)合項(xiàng)目 的特點(diǎn)，將可能出現(xiàn)的問題和解決方策作出預(yù)先安排， 以縮短政府部 門的審批周期，避免不必要的反復(fù)。（1）充分熟悉相關(guān)法律法規(guī)；（2）熟悉各委辦局的工作程序；（3）材料要齊全、符合法定形式審查標(biāo)準(zhǔn)。（4）協(xié)調(diào)各協(xié)作單位的工作關(guān)系，保證項(xiàng)目按期、按時(shí)正式開工建 設(shè)。5.3 設(shè)計(jì)管理程序和

33、控制要點(diǎn)5.3.1 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段管理工作程序5.3.2 設(shè)計(jì)階段管理工作程序圖 5-3 設(shè)計(jì)階段管理工作程序框圖5.3.3 設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)5.3.3.1 設(shè)計(jì)階段目標(biāo)控制與管理5.3.3.1.1 目標(biāo) 設(shè)計(jì)階段目標(biāo)：在控制投資前提下，建筑造型、使用功能及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 滿足建設(shè)單位要求；結(jié)構(gòu)安全可靠；符合城市規(guī)劃、公用設(shè)施等主管 部門的規(guī)定。設(shè)計(jì)管理是對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、 設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程投資進(jìn)行監(jiān)督管理， 積極協(xié) 調(diào)良好的外部環(huán)境， 及時(shí)辦理各項(xiàng)報(bào)建報(bào)批手續(xù)， 為后期工作順利開 展奠定基礎(chǔ)。 整個(gè)項(xiàng)目投資始終控制在計(jì)劃內(nèi)， 設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量 滿足合同要求。5.3.3.2 設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制要點(diǎn) 工程項(xiàng)目設(shè)

34、計(jì)階段是質(zhì)量控制、 投資控制的關(guān)鍵性階段， 必須處理好 質(zhì)量和投資二者關(guān)系。設(shè)計(jì)質(zhì)量直接影響工程質(zhì)量 , 督促設(shè)計(jì)單位確 保設(shè)計(jì)質(zhì)量是項(xiàng)目管理部的首要任務(wù)。 各個(gè)設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容不同， 工 序不同，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制要求也有所不同， 有關(guān)各工序質(zhì)量控制要 點(diǎn)見表 1。表 5-1 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的主要環(huán)節(jié)序號(hào) 工作階段 項(xiàng)目管理控制要點(diǎn) 備注一 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 1 、根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)要求，擬定規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱2、組織方案競選或設(shè)計(jì)招標(biāo)、擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位 3、擬定設(shè)計(jì)綱要及設(shè)計(jì)合同4、落實(shí)外部條件，提供設(shè)計(jì)所需的基礎(chǔ)資料二 設(shè)計(jì)階段 1 、督促建立質(zhì)量保障體系，制定質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃2、督促設(shè)計(jì)進(jìn)度，組織設(shè)計(jì)與外部有關(guān)部

35、門間的協(xié)調(diào)工作。3、督促設(shè)計(jì)單位開展技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，搞好設(shè)計(jì)方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)4、各設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)工作5、參與主要設(shè)備、材料的選型6、檢查控制設(shè)計(jì)進(jìn)度三 成果驗(yàn)收 1 、組織對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)估或咨詢2、審核工程估算、概算3、審核主要設(shè)備及材料清單4、施工圖審核5.3.3.3 設(shè)計(jì)階段進(jìn)度控制要點(diǎn)1）督促設(shè)計(jì)單位按照設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃提供各階段的設(shè)計(jì)文件，確保工 程建設(shè)的需要。2）對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。定期檢查設(shè)計(jì)工作實(shí)際完成情況，一 旦發(fā)生偏差，及時(shí)分析原因，并提出糾正措施。必要時(shí)應(yīng)對(duì)原進(jìn)度計(jì) 劃進(jìn)行調(diào)整或修訂，以確保設(shè)計(jì)工作按計(jì)劃完成。5.3.3.4 設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn) 項(xiàng)目投資控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)

36、的全過程， 在初步設(shè)計(jì)階段， 影響項(xiàng)目 投資的可能性為 75%95%，技術(shù)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為 35% 75%，施工圖階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為 5%35%。因此，項(xiàng)目 關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目做出投資決策后， 控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)階段。5.3.3.4.1 設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)1）嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)概 （ 預(yù)）算。主要審查內(nèi)容：（a）設(shè)計(jì)概（預(yù)）算的編制依據(jù)（編制依據(jù)的合法性、時(shí)效性、適用性）；（b）設(shè)計(jì)概（預(yù)）算的構(gòu)成：對(duì)于單位工程概（預(yù)）算，建筑工程重點(diǎn) 審查工程量、采用的定額或指標(biāo)、材料預(yù)算價(jià)格；設(shè)備及安裝工程重 點(diǎn)審查設(shè)備清單、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原

37、價(jià)、設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、進(jìn) 口設(shè)備費(fèi)用。2）設(shè)計(jì)變更控制管理 設(shè)計(jì)變更必須征得項(xiàng)目管理單位同意并辦理書面變更手續(xù)， 凡涉及施 工圖審查內(nèi)容的設(shè)計(jì)變更還必須報(bào)請(qǐng)?jiān)瓕彶闄C(jī)構(gòu)審查后再批準(zhǔn)實(shí)施。 對(duì)非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前實(shí)現(xiàn)，變更發(fā)生的越早損失越小。 如在設(shè)計(jì)階段變更，只須修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生；如果在采購 階段變更，則不僅要修改圖紙，設(shè)備材料還必須重新訂貨與采購；若 在施工中變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還需拆除，勢(shì)必造成更 大的損失。尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更， 更應(yīng)先算帳后變更， 使得投資控制在目標(biāo)值內(nèi)。5.3.3.4.2 設(shè)計(jì)階段投資控制的方法與手段為實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)， 設(shè)計(jì)過程中就

38、要始終采用限額設(shè)計(jì)方式， 對(duì)項(xiàng) 目投資目標(biāo)進(jìn)行合理分配， 在初步設(shè)計(jì)完成時(shí)， 復(fù)核及調(diào)整初步設(shè)計(jì) 概算低于投資額； 技術(shù)設(shè)計(jì)完成時(shí)， 控制其修正概算不超過初步設(shè)計(jì) 概算；施工圖設(shè)計(jì)完成時(shí)， 控制其施工圖預(yù)算不超過修正概算。即限 額設(shè)計(jì)必須貫穿于設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，實(shí)現(xiàn)投資的縱向控制。1）采用限額設(shè)計(jì)控制投資 要求設(shè)計(jì)單位必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)確定的原則、 范圍、內(nèi)容 投資進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。 限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)放在工程量的控制上， 控制工程 量一經(jīng)審定， 即作為施工圖設(shè)計(jì)的工程量的最高限額不得突破。 當(dāng)涉 及建設(shè)規(guī)范、產(chǎn)品方案、工藝方案、工藝設(shè)計(jì)方案的重大變更時(shí)，原 初步設(shè)計(jì)已失去指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)意義，

39、則必須重新編制或修改初步設(shè) 計(jì)文件。隨著初步設(shè)計(jì)的重編和修改， 另行編制修改后初步設(shè)計(jì)的概 算報(bào)建設(shè)單位及管理公司審批。 投資控制即以批準(zhǔn)的修改初步設(shè)計(jì)概 算為準(zhǔn)。2）運(yùn)用價(jià)值工程法對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較 運(yùn)用價(jià)值工程法，通過設(shè)計(jì)的多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，達(dá)到造價(jià)降低， 功能不變或提高功能；造價(jià)略提高，功能大幅度提高的目的。3）主動(dòng)控制為主，使投資控制取得令人滿意效果。5.3.3.5 設(shè)計(jì)合同管理要點(diǎn)5.3.3.5.1 設(shè)計(jì)合同文件的編制和管理 1）編制設(shè)計(jì)委托合同文件，對(duì)有可能引起經(jīng)濟(jì)糾紛的條款內(nèi)容要明 確表述。合同文本出臺(tái)前要充分討論，避免歧異和模棱兩可的文字， 避免錯(cuò)漏， 對(duì)有特殊要求的部分

40、， 必須在合同文件的補(bǔ)充條款中表述清楚2）與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合同談判。3）設(shè)立合同管理機(jī)構(gòu)，配備合同管理人員，對(duì)合同進(jìn)行編碼分類， 統(tǒng)一管理并建立臺(tái)帳。4）對(duì)合同履行情況進(jìn)行檢查，督促各方嚴(yán)格履行合同義務(wù)，保證本 工程設(shè)計(jì)合同的順利履行。5）及時(shí)收集設(shè)計(jì)工作實(shí)施中各類數(shù)據(jù)的反饋信息，在此基礎(chǔ)上做好 合同分析，預(yù)測(cè)合同風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)措施。5.3.3.5.2 設(shè)計(jì)變更管理要點(diǎn)1）不論是在初步設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段，還是施工圖階段，凡是 設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、管理公司和監(jiān)理單位提出的變更都要嚴(yán)格把關(guān)。2）項(xiàng)目管理師在審批設(shè)計(jì)變更要求時(shí)，充分考慮設(shè)計(jì)變更后對(duì)工程 的安全性、外觀、使用功能、進(jìn)度、造價(jià)等方面有

41、無影響，是否符合 現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程規(guī)范。3）設(shè)計(jì)變更管理程序，見圖 4。本設(shè)計(jì)變更程序?yàn)橐话闱闆r下的變 更程序，具體的項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)代建管理合同的有關(guān)規(guī)定及實(shí)際情況執(zhí) 行，如功能改變或限額以上的變更須由委托人進(jìn)行審批等。圖 5-4 設(shè)計(jì)變更管理程序框圖5.3.3.5.3 設(shè)計(jì)延期管理1）當(dāng)設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)工作延期要求符合設(shè)計(jì)委托合同文件的規(guī) 定條件時(shí)，項(xiàng)目管理部應(yīng)予以認(rèn)可。2）當(dāng)設(shè)計(jì)單位未能按照設(shè)計(jì)委托合同要求的工期完成工程設(shè)計(jì)并交 付全部設(shè)計(jì)文件造成設(shè)計(jì)工期延誤時(shí)， 管理部應(yīng)按照設(shè)計(jì)委托合同規(guī) 定從設(shè)計(jì)單位應(yīng)得的款項(xiàng)中扣除誤期賠償費(fèi)。5.4 招標(biāo)程序和控制要點(diǎn) 中華人民共和國建筑法、中華人民

42、共和國招投標(biāo)法、工程 建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法 、工程建設(shè)項(xiàng)目貨物招標(biāo)投標(biāo)辦法 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招投標(biāo)管理辦法、 工程建設(shè) 項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法、招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法、工程建設(shè) 項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 、 評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定 評(píng)標(biāo)專家和評(píng)標(biāo)專家?guī)旃芾頃盒修k法 等法律和法規(guī)、 規(guī)定文件對(duì) 招投標(biāo)做出了要求， 各地方及部委也相應(yīng)出臺(tái)了一些規(guī)定， 進(jìn)行招投 標(biāo)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)遵循這些規(guī)定。招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)， 招標(biāo)組織形式分為委托招標(biāo)和自 行招標(biāo)。5.4.1 總包、監(jiān)理單位招標(biāo)程序和控制要點(diǎn) 本招標(biāo)流程是根據(jù)北京市建設(shè)工程發(fā)包承包交易中心的流程進(jìn)行編 制，各區(qū)招標(biāo)辦

43、的流程可能與此有所差異，本流程只是提供參考。5.4.2 總包、監(jiān)理單位招標(biāo)控制要點(diǎn)（1）委托招標(biāo)時(shí)，選擇信譽(yù)良好、具有相應(yīng)招標(biāo)代理資質(zhì)的招標(biāo)代 理單位；（2）編制的招標(biāo)計(jì)劃應(yīng)與總控計(jì)劃相一致；（3）委托招標(biāo)時(shí)，應(yīng)向招標(biāo)代理單位明確要求，詳細(xì)審核招標(biāo)代理 單位編制的資格預(yù)審及招標(biāo)文件（特別是商務(wù)、技術(shù)要求和評(píng)分方 法），確保能選擇到滿足工程要求的總包、監(jiān)理單位，又能使造價(jià)在 控制范圍之內(nèi)。（4）選擇合適的合同文本，確保利益，減少風(fēng)險(xiǎn)，合同文本應(yīng)盡量 考慮周全。（5）委托招標(biāo)時(shí)，監(jiān)督招標(biāo)代理單位及時(shí)報(bào)送資料，確保進(jìn)度。5.4.3 專業(yè)施工單位招標(biāo)程序和控制要點(diǎn)單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬元以上的勞務(wù)

44、分包工程；單項(xiàng)合同估算價(jià)在 200萬元以上的專業(yè)分包、專業(yè)承包工程；單項(xiàng)合同估算價(jià)在 200 萬 元人民幣以下，但工程項(xiàng)目中政府投資或者融資在 100 萬元人民幣以 上的專業(yè)分包、專業(yè)承包工程。5.4.3.1 專業(yè)施工單位招標(biāo)程序 本招標(biāo)流程是根據(jù)北京市建設(shè)工程發(fā)包承包交易中心的流程進(jìn)行編 制。專業(yè)分包、 勞務(wù)分包工程公開招標(biāo)流程與施工、監(jiān)理招標(biāo)程序基 本相同。專業(yè)分包、勞務(wù)分包工程邀請(qǐng)招標(biāo)流程見下圖。圖 5-6 專業(yè)分包、勞務(wù)分包工程招標(biāo)流程圖 （ 公開 ）圖 5-7 專業(yè)分包、勞務(wù)分包工程招標(biāo)流程圖 （ 邀請(qǐng) ）5.4.3.2 專業(yè)施工單位招標(biāo)控制要點(diǎn)（1）委托招標(biāo)時(shí)，選擇信譽(yù)良好、具有相

45、應(yīng)招標(biāo)代理資質(zhì)的招標(biāo)代 理單位；（2）應(yīng)及時(shí)進(jìn)行招標(biāo)，以免耽誤工期；（3）招標(biāo)時(shí)，應(yīng)確保能選擇到滿足工程要求的信譽(yù)良好、價(jià)格合適 的專業(yè)施工單位。（4）選擇合適的合同文本，減少索賠。5.4.4 材料、設(shè)備招標(biāo)程序和控制要點(diǎn) 重要設(shè)備、材料等貨物的采購， 單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬元人民幣以 上或者單臺(tái)重要設(shè)備估算價(jià)在 30 萬元人民幣以上的。5.4.4.1 材料、設(shè)備招標(biāo)程序 材料、設(shè)備招標(biāo)流程與施工、監(jiān)理招標(biāo)程序基本相同。5.4.4.2 材料、設(shè)備招標(biāo)控制要點(diǎn)（1）、嚴(yán)格評(píng)分方法和評(píng)分程序，確保選中的供貨商能滿足項(xiàng)目的 要求，采購的材料、設(shè)備質(zhì)優(yōu)價(jià)廉；（2）、明確技術(shù)和商務(wù)要求、供貨時(shí)間等

46、。（3）、確定招標(biāo)時(shí)間并嚴(yán)格執(zhí)行，明確責(zé)任部門和人員，以防招標(biāo) 時(shí)間過長。5.5 質(zhì)量控制程序和控制要點(diǎn)5.5.1 質(zhì)量控制程序（ 1） 質(zhì)量管理總工作程序圖 5-8 質(zhì)量管理總工作程序（ 2） 質(zhì)量管理分工作程序 圖 5-9 質(zhì)量管理分工作程序（ 3） 材料、設(shè)備質(zhì)量管理工作程序圖 5-10 材料、設(shè)備質(zhì)量管理工作程序（ 4） 分包單位管理工作程序圖 5-11 分包單位管理工作程序（5）分部/ 分項(xiàng)工程驗(yàn)收管理工作程序圖 5-12 分部/ 分項(xiàng)工程驗(yàn)收管理工作程序（ 6） 單位工程驗(yàn)收管理工作程序圖 5-13 單位工程驗(yàn)收管理工作程序（7） 質(zhì)量問題處理管理工作程序圖 5-14 質(zhì)量問題處理

47、管理工作程序5.5.2 質(zhì)量控制要點(diǎn)5.5.2.1 組織措施（1）質(zhì)量目標(biāo)控制由工程部管理部負(fù)責(zé)。工程管理部設(shè)符合專業(yè)質(zhì) 量控制崗位資格的專業(yè)質(zhì)量控制工程師。 要求各參建單位均應(yīng)設(shè)置質(zhì) 量控制工程師。 工程部將質(zhì)量控制目標(biāo)進(jìn)行逐級(jí)分解， 落實(shí)到相應(yīng)的 單位和人員。（2）根據(jù)本工程的管理職能分工表，落實(shí)具體的質(zhì)量管理職能。（3）編制項(xiàng)目質(zhì)量控制的工作流程，并嚴(yán)格執(zhí)行。（4）組織召開各種關(guān)于質(zhì)量管理的會(huì)議（周、月質(zhì)量例會(huì)、專題質(zhì) 量會(huì)等），并進(jìn)行會(huì)議的組織設(shè)計(jì)。5.5.2.2 管理措施（1）質(zhì)量控制管理的原理1）采用PDCA循環(huán)原理進(jìn)行質(zhì)量控制2）采用三階段控制原理，即堅(jiān)持事前、事中和事后控制；3

48、）采用三全控制管理的思想，即堅(jiān)持全面質(zhì)量控制、全過程質(zhì)量控 制和全員參與控制的管理思想。（2）管理的方法和手段1 ）建立工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)2）編制施工質(zhì)量控制計(jì)劃 要求總、分包單位編制施工質(zhì)量控制計(jì)劃，設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)。質(zhì) 量控制計(jì)劃的內(nèi)容一般應(yīng)包括： 工程特點(diǎn)及施工條件分析 （合同條件、 法規(guī)條件和現(xiàn)場條件） ；履行施工承包合同所必須達(dá)到的工程質(zhì)量總 目標(biāo)及其分解目標(biāo)；質(zhì)量管理組織機(jī)構(gòu)、人員及資源配置計(jì)劃；為確 保工程質(zhì)量所采取的施工技術(shù)方案、 施工程序； 材料設(shè)備質(zhì)量管理及 控制措施；工程檢測(cè)項(xiàng)目計(jì)劃及方法等。 總、分包單位質(zhì)量計(jì)劃編制完畢，應(yīng)經(jīng)企業(yè)技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)， 并按承包合同的約定提

49、交工程監(jiān)理及代建人批準(zhǔn)確認(rèn)后執(zhí)行。3）對(duì)施工生產(chǎn)要素進(jìn)行質(zhì)量控制。 對(duì)施工質(zhì)量的五大要素進(jìn)行控制： 勞動(dòng)主體、勞動(dòng)對(duì)象、勞動(dòng)方法、勞動(dòng)手段、（ 3）選擇合適的承發(fā)包模式為了便于工程質(zhì)量的控制， 保證實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)， 在本工程中考慮選用 合理的合同結(jié)構(gòu)， 盡量減少合同交界面， 盡量將直接分包和直接供應(yīng) 納入總包管理范圍之內(nèi)， 由總包對(duì)工程質(zhì)量統(tǒng)一管理， 分包單位和總 包單位共同承擔(dān)連帶責(zé)任。（4）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。為了實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目標(biāo)， 針對(duì)本工程進(jìn)行質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析， 并在分析 的基礎(chǔ)上采取風(fēng)險(xiǎn)管理措施， 以減少質(zhì)量失控的風(fēng)險(xiǎn)量。 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的 分析主要從以下幾個(gè)方面：組織風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、工程

50、環(huán) 境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。（5）重視信息技術(shù)在質(zhì)量控制中的應(yīng)用 信息技術(shù)的應(yīng)用有利于提高質(zhì)量信息處理的效率、 有利于提高質(zhì)量信 息的透明度、有利于促進(jìn)質(zhì)量信息的交流和項(xiàng)目各參與方的協(xié)調(diào)工 作。在本工程中， 為了提高質(zhì)量控制的效率和效果，要求各參建單位 對(duì)質(zhì)量管理統(tǒng)一采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行， 建立局域網(wǎng)并配備必要的質(zhì)量管理 軟件。（6）本工程的主要質(zhì)量控制管理措施1）設(shè)計(jì)質(zhì)量控制 組織施工圖圖紙會(huì)審，吸取建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等方 面對(duì)圖紙問題提出的意見， 要做到設(shè)計(jì)與施工工藝的良好接合， 以保 證施工順利進(jìn)行； 落實(shí)設(shè)計(jì)變更審核，控制設(shè)計(jì)變更質(zhì)量，確保設(shè)計(jì)變更不導(dǎo)致設(shè) 計(jì)質(zhì)量的下降。并按規(guī)定在工程

51、竣工驗(yàn)收階段，在對(duì)全部變更文件、 設(shè)計(jì)圖紙校對(duì)及施工質(zhì)量檢查的基礎(chǔ)上， 出具質(zhì)量檢查報(bào)告， 確認(rèn)設(shè) 計(jì)質(zhì)量及工程質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)要求。 所有設(shè)計(jì)文件均應(yīng)有各專業(yè)設(shè)計(jì)、審核人簽字，設(shè)計(jì)文件封面要 有設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、 設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人和總工程師簽字并加蓋公章。 設(shè)計(jì)管 理人員要按圖紙目錄和合同約定的份數(shù)進(jìn)行清點(diǎn)驗(yàn)收。2）施工質(zhì)量控制的方法 施工準(zhǔn)備質(zhì)量控制a）做好質(zhì)量控制工作的準(zhǔn)備。詳細(xì)研究監(jiān)理合同、總承包合同的有關(guān)條款，根據(jù)有關(guān)國家、部委頒布的現(xiàn)行有效的法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)， 針對(duì)本工程的特點(diǎn)，編制工程項(xiàng)目質(zhì)量控制文件；b）檢查由監(jiān)理審查的分承包方、試驗(yàn)單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)情況及對(duì)分承包商施工人員的技術(shù)素質(zhì)進(jìn)

52、行控制情況；c）檢查由監(jiān)理審查的分承包方在特殊過程中所用設(shè)備和人員，是否 符合規(guī)定；d）檢查由監(jiān)理審查的總承包方的施工組織設(shè)計(jì)和主要的分部、分項(xiàng) 工程施工方案和季節(jié)性施工方案。 與承包單位、 監(jiān)理單位協(xié)商擬訂工 程的特殊工序、關(guān)鍵工序、 重要部位關(guān)鍵控制點(diǎn)及控制措施，并編制 作業(yè)指導(dǎo)書，作為工程施工中控制的重點(diǎn)；e）檢查對(duì)工程所需原材料、設(shè)備質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)和控制情況，對(duì)分承 包方進(jìn)場材料在監(jiān)理工程師的組織下， 按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行抽檢， 共 同檢驗(yàn)，合格后方可進(jìn)場使用；f ）認(rèn)真組織好圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底工作。審核總承包單位的質(zhì)量管 理、技術(shù)管理、質(zhì)量保證體系。 施工過程質(zhì)量控制a）對(duì)進(jìn)場施工的總承

53、包商進(jìn)行工程質(zhì)量的目標(biāo)交底，通過監(jiān)理工程 師對(duì)其施工工序進(jìn)行監(jiān)督控制和驗(yàn)收。 只有通過分承包自檢、 總承包 復(fù)檢及監(jiān)理工程師終檢合格后的分項(xiàng)工程，才能進(jìn)行下一道工序；b）在施工過程中對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行巡視檢查，對(duì)特殊工序、關(guān)鍵工序、重點(diǎn)部位進(jìn)行重點(diǎn)控制；c）檢查執(zhí)行工序樣板制度；d）建立定期現(xiàn)場工程協(xié)調(diào)例會(huì)制度。對(duì)交叉配合中的有關(guān)問題，進(jìn)行協(xié)調(diào)、配合、計(jì)劃和管理，充分發(fā)揮監(jiān)理、總承包的協(xié)調(diào)作用，確 保工程各工序銜接合理，工種配合得當(dāng)，避免人為返工，確保工程質(zhì) 量。 施工驗(yàn)收質(zhì)量控制a）總承包方組織有關(guān)人員按規(guī)定的施工及驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)完成的分項(xiàng)、分部、單位工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并以書面形式通知

54、監(jiān) 理工程師；b）總承包單位自檢合格達(dá)到專業(yè)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收條件時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)驗(yàn) 收，由招標(biāo)人組織對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，符合合同要求后，辦理竣工驗(yàn)收 手續(xù)；c）代建人責(zé)成總承包單位將工程施工管理資料、工程質(zhì)量保證資料、 工程質(zhì)量評(píng)定資料、竣工圖等工程資料整編、組卷、成冊(cè)，交監(jiān)理查 驗(yàn)后按合同規(guī)定的份數(shù)由總承包單位提交代建人。3）進(jìn)場材料的控制與管理措施 工程管理部制定對(duì)材料質(zhì)量管理的程序； 分承包商及材料供應(yīng)商提供材料時(shí)，必須根據(jù)合同，向代建人、 監(jiān)理、總承包方提供產(chǎn)品說明書，并根據(jù)其材料進(jìn)行牢固、清楚和明顯的標(biāo)識(shí)； 要求總承包方依據(jù)總承包方材料采購程序文件與其材料供應(yīng)商制 定嚴(yán)格的要求和程序，保證材料在

55、使用、管理、裝卸、儲(chǔ)存和運(yùn)輸中 嚴(yán)格保持標(biāo)識(shí)，防止損壞、變質(zhì)、丟失和錯(cuò)用； 要求總承包商根據(jù)標(biāo)識(shí)，材料的性質(zhì)分區(qū)進(jìn)行堆放，以防止材料 腐蝕、污染、變質(zhì)，防止使用、濫用和錯(cuò)用不正確的或者有缺陷的材 料，對(duì)有特殊要求的材料，進(jìn)行特殊的貯存； 要求總承包商必須按制定的材料儲(chǔ)存管理程序，設(shè)專人負(fù)責(zé)對(duì)材 料進(jìn)行發(fā)放、使用和回收； 對(duì)于易變質(zhì)的材料在貯存期間進(jìn)行定期檢查，在規(guī)定的有效期內(nèi) 進(jìn)行使用， 如材料超過使用期限或已發(fā)現(xiàn)變質(zhì)現(xiàn)象， 就要嚴(yán)格加以控 制，不準(zhǔn)使用到工程上。4）對(duì)不合格品的控制與管理措施 在施工過程的檢查中，發(fā)現(xiàn)不合格品應(yīng)由責(zé)任人進(jìn)行標(biāo)識(shí)、記錄、隔 離、并填寫不合格的記錄，根據(jù)不合格品的類型（一般不合格品 、 重大不合格品）分別處置。一般不合格品，由分承包方標(biāo)識(shí)、記錄、 隔離，并停止該工序的施工，提出合理的糾正措施和處置方案，由監(jiān) 理工程師、 總承包方簽署確認(rèn)后按糾正措施和處置方案返工， 重新按 規(guī)范驗(yàn)證合格后方可進(jìn)入下一工序的施工。 重大不合格品， 分承包方 標(biāo)識(shí)、記錄、隔