土地估價概念與原則(一)土地估價師理論與方法

1、第四部分土地估價方法第一章土地估價概念與原則一、考試大綱要求:一、土地估價概念(一考試目的測試應(yīng)考人員對土地估價的定義、作用及現(xiàn)實意義理解與掌握程度。(二考試范圍1.土地估價的概念2.土地估價的作用及現(xiàn)實意義3.土地估價的服務(wù)方向4.我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程(三考試基本要求掌握:土地估價的概念、作用;熟悉:土地估價的現(xiàn)實意義,土地估價的服務(wù)方向;了解:我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。二、土地估價的原則(一考試目的測試應(yīng)考人員對土地估價原則內(nèi)涵的理解與掌握程度。(二考試范圍1.土地估價原則(1預(yù)期收益原則(2替代原則(3最有效利用原則(4供需原則(5報酬遞增遞減原則(6貢獻原則(7變動

2、原則(8合法原則2.不同估價原則適用范圍及注意點3.土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景(三考試基本要求掌握:土地估價原則內(nèi)涵;熟悉:土地估價各原則的適用范圍及注意點;了解:土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景。二、本章知識匯總1.1 土地估價的概念1、概念:土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性,按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況,充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式,土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響,綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。土地估價必須依據(jù)土地估價

3、的原理和方法。土地估價必須依據(jù)充足的土地市場資料,土地價格的形成最終取決于土地交易雙方。土地估價必須考慮政府土地政策的影響。土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權(quán)利狀況。土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。2、作用及意義:具體的說,土地估價的作用和意義有以下幾點:1有助于土地交易的順利進行。2有助于企業(yè)投資決策。土地作為一種重要的生產(chǎn)要素,常常是企業(yè)決策的主要目標之一。3有助于土地市場的完善。4有助于土地市場管理。3、土地估價的使用方向:1為國有土地使用權(quán)出讓(包括國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓價格評估、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等提供地價參考;2為集體土地所

4、有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價參考;3為土地使用權(quán)抵押提供地價參考;4為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并,分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考;5確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價;6實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測;7對農(nóng)用地進行分等定級;8確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價;9為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考;10為土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資提供參考11為司法鑒定提供地價參考。4、我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程自20世紀80年代后期,原國家土地管理局就在全國范圍內(nèi)逐步建立土地估價制度,要求各城市必須開展土地定級和基準地價評估,并對政府出讓

5、土地使用權(quán)進行交易底價評估。隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉(zhuǎn)讓交易,客觀上對土地估價中介服務(wù)業(yè)務(wù)提出了客觀需要,特別是1986年土地管理法頒布后,土地估價中介服務(wù)有了更快的發(fā)展。隨著市場化改革的進展,對原為劃撥土地的存量建設(shè)用地,需要通過市場機制進行重新配置;國有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤活;農(nóng)用地市場開始形成,農(nóng)村集體建設(shè)用地市場已經(jīng)發(fā)育;各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標、拍賣比例,等等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務(wù)提出了更多的市場需求,客觀上要求土地評估中介服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。為適應(yīng)市場上的客觀要求,1993年,原國家土地管理局制定了土地估價師資格考試暫行辦法,規(guī)定對土地估價師資格實行全國統(tǒng)一考試。現(xiàn)在,土地估價已介入絕大多數(shù)土地交易,如土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押,企業(yè)股份制改革,房產(chǎn)買賣等,農(nóng)村土地也已開展基準地價評估和征地區(qū)片價評估。通過對城鄉(xiāng)土地基準地價評估和標定地價評估,為地價管理部門制定地價政策和對土地交易價格進行宏觀調(diào)控提供依據(jù)。1.2 土地估價原則土地價格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互