武漢時(shí)代尚城商業(yè)社區(qū)項(xiàng)目策劃方案_91PPT

1、123第一部分第一部分 項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目屬性區(qū)域規(guī)劃 周邊環(huán)境 交通條件第二部分第二部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀樓市分析新洲片區(qū)介紹新洲片區(qū)樓市分析第三部分第三部分 客戶分析客戶分析項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定目標(biāo)客戶分析第四部分第四部分 競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略導(dǎo)出第五部分第五部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目FAB分析項(xiàng)目形象定位案名建議、解析及廣告語(yǔ)項(xiàng)目物業(yè)定位項(xiàng)目戶型定位及戶型配比項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第六部分第六部分 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)制定導(dǎo)入元素分析階段劃分及安排營(yíng)銷要點(diǎn)分析第七部分第七部分 平面設(shè)計(jì)展示平面設(shè)計(jì)展示第八部分第八部分 公司介紹公司

2、介紹長(zhǎng)城顧問公司簡(jiǎn)介項(xiàng)目配備人員介紹 目目 錄錄4項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析5 位于新洲中心區(qū)域位于新洲中心區(qū)域/本地開發(fā)商本地開發(fā)商/多種物多種物業(yè)形態(tài)業(yè)形態(tài)/大規(guī)模盤大規(guī)模盤總占地面積：總占地面積：95853.1m2總建筑面積：總建筑面積：268388.68m2容積率：容積率：2.8建筑密度：建筑密度：40%項(xiàng)目項(xiàng)目屬性屬性位置：位置：新洲區(qū)邾城街龍騰大道以 南（人民廣場(chǎng)正對(duì)面）6新洲發(fā)展前景呈上升趨勢(shì)新洲發(fā)展前景呈上升趨勢(shì) 總體思路總體思路： 牢固樹立“工業(yè)強(qiáng)區(qū)”的思想，堅(jiān)持以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)，圍繞跨越式發(fā)展主題，以陽(yáng)邏開發(fā)區(qū)為中心，以提高工業(yè)化程度、加快工業(yè)化進(jìn)程

3、為主要方向，以現(xiàn)代制造業(yè)為支撐，以發(fā)展大耗能、大耗水、大運(yùn)量工業(yè)為重點(diǎn)，舉全區(qū)之力，傾力打造陽(yáng)邏港口工業(yè)新城；堅(jiān)持改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)并舉，發(fā)展勞動(dòng)密集型工業(yè)與資金技術(shù)密集型工業(yè)并舉，吸引增量與盤活存量并舉，重點(diǎn)發(fā)展紡織服裝、建材、造紙、化工（生物）、電力、食品加工和鋼鐵機(jī)械等七大行業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，壯大龍頭企業(yè)，提高工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量和規(guī)模效益，進(jìn)而帶動(dòng)全區(qū)工業(yè)化水平的明顯提高。發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展目標(biāo)： 到2007年，全區(qū)工業(yè)增加值達(dá)到85億元，年均增長(zhǎng)17.8%，使全區(qū)工業(yè)增加值占全區(qū)GDP的比重達(dá)到45%，達(dá)到全市平均水平以上。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到150個(gè)，規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)4

4、0億元，年均增長(zhǎng)54%，占全部工業(yè)增加值的47%。到2021年，全區(qū)工業(yè)增加值達(dá)到190億元 ，年均增長(zhǎng)17.6%，使全區(qū)工業(yè)增加值占全區(qū)GDP的比重達(dá)到51%以上，位居全省各縣、市（區(qū)）前列。規(guī)模以上企業(yè)達(dá)300個(gè)，產(chǎn)業(yè)及重點(diǎn)布局工業(yè)增加值100億元 ，占全部工業(yè)增加值的52%。區(qū)域區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃7項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，宜人居住項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，宜人居住周邊周邊環(huán)境環(huán)境8項(xiàng)目交通條件便利項(xiàng)目交通條件便利交通交通條件條件 本項(xiàng)目北面緊鄰新洲的交通動(dòng)脈龍騰大道，東面緊鄰古城南路，項(xiàng)目交通條件便利。 龍騰龍騰大道大道去往麻城去往麻城方向方向去往陽(yáng)邏、去往陽(yáng)邏、武漢方向武漢方向古城古城南路南路9市場(chǎng)分析市

5、場(chǎng)分析10武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 2006年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值為2590億元，同比增長(zhǎng)14.8%；固定資產(chǎn)投資達(dá)到 1325.29億元，增長(zhǎng)26.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12360元，比2005年增長(zhǎng)13.9%；城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市儲(chǔ)蓄存款余額1887.95億元，比2005年增加18.0%。生產(chǎn)總值（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）人均可支配收入（元）人均居住建筑面積(m2)儲(chǔ)蓄存款余額(億元）2005年22561050.981085225.701599.962006年25901325.291236026.861887.

6、95增長(zhǎng)率14.8%26.1%13.9%1.16m218.0%宏觀宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)1106年商品房市場(chǎng)利好年商品房市場(chǎng)利好土地市場(chǎng)供求情況土地市場(chǎng)供求情況 2006年我市供應(yīng)土地面積約9871.7畝（含7個(gè)中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)）。商品房開發(fā)建設(shè)情況商品房開發(fā)建設(shè)情況 2006年我市商品房施工面積為2876.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%。 2006年我市商品房新開工面積1074.88萬(wàn)平方米，同比減少10.1%。 2006年我市商品房竣工面積為873.83萬(wàn)平方米，同比增加7.0%。具體情況如下圖所示：（單位為萬(wàn)平米）宏觀宏觀樓市樓市1207

7、年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛 2007年10月份(10月1日-10月31日)，通過對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)在售樓盤427個(gè)，成交均價(jià)為5279.18元/平方米，比上月上漲441.93元/平方米，漲幅為9.14%，與去年同期相比，上漲了1466.66元/平方米;月銷售總套數(shù)為9381套，比上月減少916套，降幅為8.9%，與去年同期相比，增加了3595套，增幅為62.13%。 宏觀宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)13 上圖是9月第四周至10月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。從圖中可以看出，十月第一周，銷量有所萎縮，主要由于十一黃金周的影響，在后面的三周中，銷量比較穩(wěn)定，平均每周銷量在2000套左右，日

8、成交量保持在280套左右。由此可見，目前武漢市商品住宅交易正處于高位運(yùn)行階段。通過每周成交均價(jià)的走勢(shì)可以看出，本月武漢市商品住宅成交均價(jià)上漲較快，平均每周上漲100元/平方米左右，在十月第四周更是達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，成交均價(jià)為5362.17元/平方米，預(yù)計(jì)11月，武漢市商品住宅成交均價(jià)將突破5500元/平方米。 07年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛宏觀宏觀樓市樓市14 從下圖可以看出，十月商品住宅成交面積集中在90- 120平方米，共成交了2925套，占到全市總成交量的31.18%，較上月增加了1.91%； 90平方米以下的戶型，成交了2424套，占總成交量的25.84%，較上月增加了2.72%;120-1

9、40平米以的戶型共成交了2679套，占全部成交量28.56%，較上月減少了3.28%;140平方米以上的戶型成交了1353套，占全部成交量的14.42%，較上月減少了1.35%。 07年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛宏觀宏觀樓市樓市15區(qū)情概況區(qū)情概況 新洲區(qū)位于武漢市東北部。東臨團(tuán)風(fēng)縣，西接黃陂區(qū)，南與青山隔江相望，北 枕大別山，與紅安縣、麻城市交錯(cuò)毗鄰。境內(nèi)地勢(shì)北高南低，“一江兩湖三河四崗” 呈“川”字形排列。全區(qū)總面積1500平方公里，其中耕地面積46182公頃，山林14.3萬(wàn) 畝。全區(qū)戶籍總?cè)丝?56872人，其中，農(nóng)業(yè)人口744814人，非農(nóng)業(yè)人口212058人，有漢、回、土家、苗、壯、朝鮮等2

10、3個(gè)民族。區(qū)轄9個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)開發(fā)區(qū)、1個(gè)風(fēng)景旅游區(qū)；48個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，549個(gè)村民委員會(huì)。 新洲地理區(qū)位優(yōu)越。背后有武漢大市場(chǎng)為依托，前面有鄂東大農(nóng)村為腹地，既是武漢輻射鄂東的前沿陣地，也是鄂東地區(qū)搶占武漢大市場(chǎng)的扼喉要道。南有長(zhǎng)江黃金水道，深水岸線長(zhǎng)達(dá)42公里，擁有長(zhǎng)江中游最大的深水港口陽(yáng)邏新港，常年可?？?000噸級(jí)以上巨輪。大廣、武英高速公路貫穿全境，京珠、滬蓉高速公路夾境而過，境內(nèi)設(shè)有京九鐵路新洲站，漢口機(jī)場(chǎng)，水、公、鐵、空立體交通網(wǎng)初步形成。 新洲能源電力充足。丹江、白蓮河輸電網(wǎng)在新洲交匯；境內(nèi)有中國(guó)華能公司控股、華中規(guī)模最大、設(shè)計(jì)容量360萬(wàn)千瓦、目前裝機(jī)

11、容量為240萬(wàn)千瓦的武漢華能發(fā)電有限公司；有已正式投入使用的年中轉(zhuǎn)液化氣25萬(wàn)噸、成品油50萬(wàn)噸的天發(fā)油氣庫(kù)，以及中南石油公司油庫(kù)、湖北省6714油庫(kù)等一批規(guī)模較大的能源基地。 新洲農(nóng)業(yè)資源豐富。境內(nèi)一江、兩湖、三河，小型湖泊、塘堰星羅棋布，水域總面積52萬(wàn)畝，適宜于發(fā)展多種淡水養(yǎng)殖及垂釣、水上游樂等相關(guān)產(chǎn)業(yè)；耕地大部分為沖積平原，有無公害蔬菜基地10萬(wàn)畝、蔬菜一季園13萬(wàn)畝，適宜于發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)以及蔬菜加工、保鮮、儲(chǔ)運(yùn)產(chǎn)業(yè)；有意楊基地10萬(wàn)畝、低效林地20萬(wàn)畝，適宜于發(fā)展木芯板加工及低效林綜合開發(fā)。汪集土雞湯、李集小香蔥、徐古鮮蘑菇、新洲黃顙魚“四個(gè)楚天第一”特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)品規(guī)模日益壯大，產(chǎn)業(yè)鏈不

12、斷延伸，合作開發(fā)前景廣闊。 新洲人文資源豐厚。全區(qū)現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員1.5萬(wàn)人。隨著昊田生物等企業(yè)落戶陽(yáng)邏，科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已呈現(xiàn)良好開端。教育事業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，擁有武漢生物工程學(xué)院、省級(jí)示范學(xué)校新洲一中等名校。特別是基礎(chǔ)教育實(shí)力雄厚，中考、高考在全市名列前茅。擁有較完備的醫(yī)療服務(wù)體系，以及圖書館、文化館、博物館，人民廣場(chǎng)、體育場(chǎng)、影劇院等體育娛樂設(shè)施，可以較好地滿足人們物質(zhì)文化生活需要。新洲人文景觀眾多，南有陽(yáng)邏香爐山文化遺址；北有山靈水秀的道觀河風(fēng)景旅游區(qū)，擁有報(bào)恩禪寺、紫霞寺、將軍山、孔嘆橋等十八處名勝古跡；中有漲渡湖等眾多湖泊，是垂釣、休閑及水上游樂的理想去處，全區(qū)旅游資源豐富，旅游產(chǎn)

13、業(yè)前景可觀。片區(qū)片區(qū)介紹介紹16 “十一五”時(shí)期，新洲將以實(shí)現(xiàn)又快又好發(fā)展為主題，以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式為主線，以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為目的，以改革創(chuàng)新為動(dòng)力，以打造“工業(yè)新洲”、“生態(tài)新洲”、“和諧新洲”為重點(diǎn)，建設(shè)華中地區(qū)現(xiàn)代港口物流中心和鋼材深加工基地、能源工業(yè)基地、紡織服裝基地、機(jī)車制造維修基地、農(nóng)產(chǎn)品加工基地，加快“一主三化”進(jìn)程，加強(qiáng)民主法制建設(shè)，推進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展，把新洲建成武漢市最具經(jīng)濟(jì)活力、最具產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、最適宜于創(chuàng)業(yè)、最適宜居住的重要城市拓展區(qū)，努力構(gòu)建“港口工業(yè)強(qiáng)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)大區(qū)、文化旅游新區(qū)”。 全區(qū)現(xiàn)轄邾城、舊街、潘塘、三店、李集、倉(cāng)埠、陽(yáng)邏、雙柳、汪集9個(gè)

14、街道辦事處，辛沖、徐古、鳳凰3個(gè)鎮(zhèn)，漲渡湖、龍王咀2個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)，陽(yáng)邏、火車站、邾城新區(qū)3個(gè)開發(fā)（發(fā)展）區(qū)和道觀河風(fēng)景旅游區(qū)。全區(qū)共有37個(gè)居民委員會(huì)，555個(gè)村民委員會(huì)。 農(nóng)農(nóng) 業(yè)業(yè) 全區(qū)耕地面積47808公頃。水域面積52萬(wàn)畝。有優(yōu)質(zhì)油菜移栽面積40萬(wàn)畝，優(yōu)質(zhì)稻種植面積20萬(wàn)畝，優(yōu)質(zhì)棉花15萬(wàn)畝，蔬菜一季園13萬(wàn)畝，常年蔬菜園13萬(wàn)畝，無公害蔬菜基地10萬(wàn)畝，果林面積12萬(wàn)畝，茶葉面積1萬(wàn)畝。2001年，糧食總產(chǎn)量31.83萬(wàn)噸，棉花產(chǎn)量1.06萬(wàn)噸，油料產(chǎn)量5.2萬(wàn)噸，蔬菜產(chǎn)量102.05萬(wàn)噸，水果產(chǎn)量6.27萬(wàn)噸，生豬產(chǎn)量31.51萬(wàn)頭，家禽出籠428萬(wàn)只，肉類產(chǎn)量3.7萬(wàn)噸，禽蛋產(chǎn)量3

15、.35萬(wàn)噸，水產(chǎn)品產(chǎn)量5.4萬(wàn)噸。全區(qū)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)141家，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值195億元。 片區(qū)片區(qū)介紹介紹區(qū)情概況區(qū)情概況17 新洲區(qū)全區(qū)面積1500平方公里，總?cè)丝?4.8萬(wàn)，下轄9個(gè)街道辦事處和3個(gè)鎮(zhèn)政府，現(xiàn)34個(gè)社區(qū)居委會(huì)和550個(gè)村民委員會(huì)。2003年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（不變價(jià)）117.84億，全口徑財(cái)政收入5.0億元 ，固定資產(chǎn)投資完成17.85億元。 全區(qū)擁有華中華能發(fā)電、湖北天發(fā)、武船重型橋梁、湖北媧石、武漢天力等一批骨干企業(yè)，年銷售收入在50萬(wàn)元以上的企業(yè)共有295戶。優(yōu)勢(shì)門類主要有電力、機(jī)電、建材、紡織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品（食品）加工、化工（生物）、造紙等。規(guī)劃面積10km2的陽(yáng)邏工

16、業(yè)園正式啟動(dòng)，即將成為武漢的主要工業(yè)基地之一。2001年，規(guī)模以上工業(yè)主要產(chǎn)品棉紗7206噸，棉布7452萬(wàn)米，服裝348萬(wàn)件，100%硫酸64518噸，鈦白粉445噸，過磷酸鈣8011標(biāo)準(zhǔn)噸,復(fù)合肥38698噸，水泥45.1萬(wàn)噸，運(yùn)搬車22.72萬(wàn)臺(tái)，橡膠運(yùn)輸帶92.9萬(wàn)平方米，機(jī)制紙及紙板6688噸，高中壓閥門341噸，主要銷往國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。 片區(qū)片區(qū)介紹介紹工業(yè)概況工業(yè)概況18 目前，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)817戶，資產(chǎn)總計(jì)30.7億元，其中固定資產(chǎn)原值16.7億元，凈值12.8億元，負(fù)債總計(jì)18.3億元，職工總?cè)藬?shù)89500人。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)79戶，資產(chǎn)總計(jì)13.3億元，其中固定資產(chǎn)原值8.

17、6億元，凈值4.7億元，負(fù)債總計(jì)8.2億元，職工人數(shù)17676人，2003年完成工業(yè)總產(chǎn)值19.1億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入14.1億元，實(shí)現(xiàn)利稅6616萬(wàn)元，其中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)33l2萬(wàn)元。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)構(gòu)成情況如下：、從經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分，民營(yíng)及個(gè)體私營(yíng)企業(yè)48戶，完成產(chǎn)值合計(jì)9億元，占總量的比量為47.1%；國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)10戶，完成產(chǎn)值合計(jì)3.78億元，占總量的比重為19.8%；集體及股份合作制企業(yè)9戶；完成產(chǎn)值2.6億元，占總量的比重為13.6加外資企業(yè)12戶，產(chǎn)值合計(jì)3.72億元,占總量的比重為19.5%。、從行業(yè)類別劃分，紡織行業(yè)共有18戶，產(chǎn)值合計(jì)3.13億元，占總量的比重為16.4%；化工

18、行業(yè)共有5戶，產(chǎn)值合計(jì)2.96億元，占總量的比重為15.5%；機(jī)械行業(yè)共有21戶，產(chǎn)值合計(jì)2.88億元，占總量的比重為15.1%,建材行業(yè)有企業(yè)6戶，產(chǎn)值合計(jì)2.43億元，占總量的比重為12.7%；服裝行業(yè)共有9戶，產(chǎn)值合計(jì)3億元,占總量的比值為15.7%；輕工行業(yè)有企業(yè)7戶，產(chǎn)值合計(jì)1.85億元，占總量的比重為9.7%。以上6大行業(yè)共有企業(yè)66戶，2003年完成產(chǎn)值合計(jì)16.25億元，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值的比重為85.1%。、從企業(yè)規(guī)模劃分,產(chǎn)值過億元的企業(yè)2戶，產(chǎn)值合計(jì)3.3億元，占總量的比重為17.3%；產(chǎn)值在5000萬(wàn)元至l億元之間的企業(yè)有4戶，產(chǎn)值合計(jì)2.4億元，占總量的比重為

19、12.6%;產(chǎn)值在3000萬(wàn)元至5000萬(wàn)元之間的企業(yè)有土2戶，產(chǎn)值合計(jì)4.6億元,占總量的比重為24.1%；產(chǎn)值在1000萬(wàn)元至3000萬(wàn)元之間的企業(yè)有35戶，產(chǎn)值合計(jì)5.3億元，占總量的比重為27.7%。 片區(qū)片區(qū)介紹介紹工業(yè)概況工業(yè)概況19 交交 通通 全區(qū)已形成以公路為主，公路、鐵路、航空、水路配套綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。武漢繞城高速公路新洲段與滬蓉、京珠高速公路一線貫通，106、318國(guó)道途經(jīng)區(qū)境，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街村公路互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。京九、京廣鐵路穿境而過，京九鐵路新洲站客貨年吞吐量25萬(wàn)人次/100萬(wàn)噸。漢口王家墩機(jī)場(chǎng)外遷陽(yáng)邏。陽(yáng)邏港常年可?？?000噸級(jí)以上巨輪，華中最大的150萬(wàn)標(biāo)箱的集裝箱碼頭在陽(yáng)

20、邏已開工建設(shè)，第一期工程已經(jīng)投入使用。 城城 建建 新洲是著名的建筑之鄉(xiāng)。全區(qū)有三級(jí)以上建筑企業(yè)42家，其中大型建筑集團(tuán)6家，從業(yè)人員21457人，建筑市場(chǎng)遍布全國(guó)20多個(gè)省市。2001年實(shí)現(xiàn)建筑總產(chǎn)值10.80億元。城鎮(zhèn)人均居住面積34平方米，農(nóng)村人均居住面積31平方米。 主要標(biāo)志性建筑有人民廣場(chǎng)、電信辦公大樓、邾城街沿河風(fēng)情大道等。衛(wèi)衛(wèi) 生生 2001年，新洲區(qū)有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)25個(gè)，其中：區(qū)級(jí)醫(yī)院3個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院17個(gè)，?？品乐嗡ㄕ荆?個(gè)，婦幼保健院1個(gè)。有各類專業(yè)技術(shù)人員3690人，其中衛(wèi)生技術(shù)人員3487人，醫(yī)院病床1438張。 文文 物物 名名 勝勝 全區(qū)有市級(jí)以上文物保護(hù)單位7個(gè)。其

21、中問津書院古建筑為省級(jí)文物保護(hù)單位。市級(jí)文物保護(hù)單位有珠山遺址、鳳凰潭（二墩）遺址、徐源泉公館、戢崗古墓群、大墩（團(tuán)墩）遺址、風(fēng)宸寨遺址。旅旅 游游 新洲主要旅游景點(diǎn)有東部的道觀河風(fēng)景旅游區(qū)。景區(qū)由72座秀美的山峰和一座水域浩大的人工湖泊構(gòu)成。旅游景點(diǎn)有報(bào)恩禪寺、世界寶玉石博覽館、唐代紫霞寺、保安寨森林公園、乾隆皇帝題詠過的奇石牛、露天大佛等20多處。萬(wàn)佛寶塔、武漢影視城正在建設(shè)之中。景區(qū)與將軍山國(guó)家森林公園、漲渡湖生態(tài)奇觀立體林業(yè)一線穿珠。區(qū)內(nèi)建有別墅、度假村、賓館、飯店等旅游服務(wù)設(shè)施。從武漢東行70公里沿漢施公路經(jīng)邾城街可直達(dá)景區(qū)。片區(qū)片區(qū)介紹介紹其它其它文文 化化 教教 育育 2001年

22、，全區(qū)有小學(xué)453所，初中47所，高中9所，職業(yè)高中3所，成人中專1所，聾啞殘?zhí)厥饨逃龑W(xué)校1所，幼兒園37所。20片區(qū)片區(qū)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 新洲地理區(qū)位優(yōu)越，背后有武漢大市場(chǎng)為依托 ，前面有鄂東大農(nóng)村為腹地，既是武漢輻射鄂東的 前沿陣地，也是鄂東地區(qū) 搶占武漢大市場(chǎng)的扼喉要 道。隨著武漢外環(huán)公路以及陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋的建設(shè)，新洲即將與江北的漢口、江南的武鋼、青山、武昌 連成一體。21片區(qū)片區(qū)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì) 新洲南有長(zhǎng)江黃金水道，深水岸長(zhǎng)達(dá)42公里，擁有長(zhǎng)江中游最大的深水港口陽(yáng)邏新港，常年可停靠5000噸級(jí)以上巨輪。目前陽(yáng)邏國(guó)際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心正在興建，第一期工程于年內(nèi)投入使用；漢口機(jī)

23、場(chǎng)遷建陽(yáng)邏已經(jīng)啟動(dòng)，武漢繞城高速公路、陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋、318、106國(guó)道擴(kuò)建改造、江北高速公路等正在建設(shè)或即將動(dòng)工。新洲即將形成通達(dá)“兩港” （武漢天河國(guó)際航空港、陽(yáng)邏深水港）、連接“兩線”（京九、京廣鐵路線）、貫通絡(luò)，交通優(yōu)勢(shì)為華中地區(qū)所罕見。22片區(qū)片區(qū)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)能源優(yōu)勢(shì)能源優(yōu)勢(shì) 新洲能源、電力充足：丹江、白蓮河輸電網(wǎng)在新洲交匯；境內(nèi)有中國(guó)華能公司控股、華中規(guī)模最大、設(shè)計(jì)容量360萬(wàn)千瓦、目前裝機(jī)容量為120萬(wàn)千瓦的陽(yáng)邏電廠；有已正式投入使用的年中轉(zhuǎn)液化氣25萬(wàn)噸、成品油50萬(wàn)噸的天發(fā)油氣庫(kù)，以及中南石油公司油庫(kù)、湖北省6714油庫(kù)等一批規(guī)模較大的能源基地。23片區(qū)片區(qū)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)

24、 新洲農(nóng)業(yè)資源豐富，境內(nèi)一江、兩湖、三河，小型湖泊、塘堰星羅棋布，水域總面積52萬(wàn)畝，適宜于發(fā)展多種淡水養(yǎng)殖及垂釣、水上游樂等相關(guān)產(chǎn)業(yè)；74萬(wàn)畝耕地大部分為沖積平原，有無公害蔬菜基地10萬(wàn)畝、蔬菜一季園13萬(wàn)畝，適宜于發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)以及蔬菜加工、保鮮、儲(chǔ)運(yùn)產(chǎn)業(yè)；有意楊基地10萬(wàn)畝、低效林地20萬(wàn)畝，適宜于發(fā)展木芯板加工及低效林綜合開發(fā)。汪集土雞湯、李集小香蔥、徐古鮮蘑菇、新洲黃顙魚，“四個(gè)楚天第一”特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)品規(guī)模日益壯大，產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸，合作開發(fā)前景廣闊。新洲也有一定的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，擁有湖北天發(fā)、武船重型橋梁、湖北媧石、武漢天力等一批骨干企業(yè)，已初步形成紡織、建材、機(jī)電幾大工業(yè)板塊。規(guī)劃面積1

25、0平方公里的陽(yáng)邏工業(yè)園已正式啟動(dòng)，即將成為武漢的主要工業(yè)基地之一。全區(qū)另有工業(yè)存量資產(chǎn)近4億元亟待以招租、購(gòu)買、入股合作等形式盤活，主要涉及輕紡、閥門、化工、建材、食品加工各類生產(chǎn)設(shè)備及閑置廠房，有較多的技術(shù)工人可供選用，一批區(qū)屬骨干企業(yè)亦可尋求合作伙伴。24片區(qū)片區(qū)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)人力資源優(yōu)勢(shì)人力資源優(yōu)勢(shì) 全區(qū)現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員1.5萬(wàn)人。隨著隆華生物、金石凱激光等企業(yè)落戶陽(yáng)邏，科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已呈現(xiàn)良好開端。教育事業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，擁有武漢生物工程學(xué)院、省級(jí)示范學(xué)校新洲一中等名校。特別是基礎(chǔ)教育實(shí)力雄厚，已連續(xù)三年中考、高考在全市名列前茅。擁有較完備的醫(yī)療服務(wù)體系，以及圖書館、文化館、博物館，人民廣

26、場(chǎng)、體育場(chǎng)、影劇院等體育娛樂設(shè)施，可以較好地滿足人們物質(zhì)文化生活需要。新洲人文景觀眾多，南有陽(yáng)邏香爐山文化遺址，其歷史可追溯到2500萬(wàn)年以前；北有山靈水秀的道觀河風(fēng)景旅游區(qū)，擁有報(bào)恩禪寺、紫霞寺、將軍山、孔嘆橋等十八名勝古跡；中有漲渡湖等眾多湖泊，是垂釣、休閑及水上游樂的理想去處，全區(qū)旅游資源豐富，旅游產(chǎn)業(yè)前景可觀。25片區(qū)片區(qū)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)陽(yáng)邏開發(fā)區(qū)的廣闊平臺(tái)優(yōu)勢(shì)陽(yáng)邏開發(fā)區(qū)的廣闊平臺(tái)優(yōu)勢(shì) 武漢陽(yáng)邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位于長(zhǎng)江中游北岸，水路通江達(dá)海，陸路串通中原，既是武漢通往沿海的長(zhǎng)江咽喉，又是鄂東地區(qū)對(duì)外聯(lián)絡(luò)的水上門戶。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積35平方公里，主要分三個(gè)組團(tuán)發(fā)展：其一為陽(yáng)邏工業(yè)園，面積約10平方公里

27、，是未來武漢市重點(diǎn)發(fā)展機(jī)電、建材、環(huán)保、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、大耗水、大運(yùn)量工業(yè)的基地。其二為港口物流區(qū)，面積約7平方公里，港口物流區(qū)以武漢國(guó)際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心項(xiàng)目為龍頭，重點(diǎn)發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)、轉(zhuǎn)運(yùn)、保稅加工以及轉(zhuǎn)口貿(mào)易等行業(yè)。其三為以柴泊湖為中心的配套生活服務(wù)區(qū)，面積約8平方公里，規(guī)劃通過完善各類服務(wù)設(shè)施，形成開發(fā)區(qū)舒適、安寧的居住生活空間?！笆濉逼陂g，國(guó)家將投入200多億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，武漢市也將舉全市之力重點(diǎn)打造陽(yáng)邏港口工業(yè)新城。隨著武漢國(guó)際集體箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心、陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋、漢口新機(jī)場(chǎng)以及連接京珠、滬蓉高速公路的武漢繞城高速公路的陸續(xù)建設(shè)，陽(yáng)邏開發(fā)區(qū)將很快與東湖、沌口兩大開發(fā)區(qū)形成三足鼎立，齊頭并進(jìn)之

28、勢(shì)。擁有陽(yáng)邏開發(fā)區(qū)的廣闊平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，新洲將實(shí)現(xiàn)武漢“東方明珠”的總體構(gòu)想。26片區(qū)片區(qū)市場(chǎng)市場(chǎng)新洲樓市存在極大的上升空間新洲樓市存在極大的上升空間 目前新洲房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾，市面上在售項(xiàng)目不多，且普遍在產(chǎn)品形象、品質(zhì)、檔次以及營(yíng)銷推廣上存在較大劣勢(shì)，能與本案形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目只有“龍城華庭”。 龍城華庭簡(jiǎn)介：項(xiàng)目總建筑面積：項(xiàng)目總建筑面積：10萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：多層，小高層開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2007年12月預(yù)計(jì)均價(jià)：預(yù)計(jì)均價(jià)：1500元/平米27片區(qū)片區(qū)市場(chǎng)市場(chǎng)新洲樓市存在極大的上升空間新洲樓市存在極大的上升空間武漢市樓盤均價(jià)武漢市樓盤均價(jià)5279.18元/平方米（2007年10月）陽(yáng)

29、邏片區(qū)樓盤均價(jià)陽(yáng)邏片區(qū)樓盤均價(jià)2200元/平方米3000元/平方米新洲片區(qū)樓盤均價(jià)新洲片區(qū)樓盤均價(jià)1500元/平方米左右存在較大的存在較大的上升空間上升空間28客戶分析客戶分析29新洲片區(qū)客戶的主要分類新洲片區(qū)客戶的主要分類根據(jù)客戶的個(gè)人愛好、置業(yè)特性將項(xiàng)目所在新洲片區(qū)客根據(jù)客戶的個(gè)人愛好、置業(yè)特性將項(xiàng)目所在新洲片區(qū)客戶做以下分類：戶做以下分類：客戶客戶分析分析30富貴之家型客戶特點(diǎn)資料來源：消費(fèi)者訪談富貴之家特征與住房?jī)r(jià)值取向角色新洲原住人口、附近區(qū)域及少數(shù)武漢其他區(qū)域的高收入者，私營(yíng)企業(yè)主及各界名流居多，包括部分外地投資客。自住需求和為家人置業(yè)的情況都存在較高層面的改善居住環(huán)境生活習(xí)慣家庭

30、與事業(yè)一樣重要有很多時(shí)間用于與朋友交往年輕一輩消費(fèi)上稍微偏向沖動(dòng)注重身體的保健，喜歡在空閑時(shí)娛樂休閑對(duì)環(huán)境、品牌、物管的要求都較高對(duì)產(chǎn)品的要求高片區(qū)看法2007年12月陽(yáng)邏大橋?qū)?huì)通車，輕軌也將通入，交通將非常便利。新洲是政府宣傳和大力發(fā)展的熱點(diǎn)片區(qū)，有很強(qiáng)的吸引力，升值潛力看好。希望生活方便客戶定性描述客戶定性描述與本項(xiàng)目的與本項(xiàng)目的契合度契合度關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：品牌、檔次品牌、檔次31社會(huì)新銳型客戶AIO量表資料來源：消費(fèi)者訪談城市新貴特征與住房?jī)r(jià)值取向角色新洲原住、常住人口或來自周邊地區(qū)的青年人，公務(wù)員等白領(lǐng)階層居多，一般都為三口之家。自住需求喜歡有一定創(chuàng)新所需產(chǎn)品需要一定的舒適度生活習(xí)慣

31、生活中追求品位和情調(diào)關(guān)注身體健康和鍛煉注重小孩的教育成長(zhǎng)喜歡小資場(chǎng)所喜歡交朋友希望多點(diǎn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所希望小孩讀書方便喜歡有點(diǎn)檔次的生活氛圍喜歡鄰里關(guān)系，居住氛圍好 的地方片區(qū)看法片區(qū)景觀優(yōu)美，但生活配套設(shè)施相對(duì)不夠完善。隨著陽(yáng)邏大橋的開通，輕軌的通入，交通將變得更便捷。希望有大型的超市希望交通便利希望城市感強(qiáng)一點(diǎn)客戶定性描述客戶定性描述與本項(xiàng)目的與本項(xiàng)目的契合度契合度關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：氛圍、創(chuàng)新、氛圍、創(chuàng)新、溝通、品質(zhì)溝通、品質(zhì)32望子成龍型客戶AIO量表資料來源：消費(fèi)者訪談望子成龍?zhí)卣髋c住房?jī)r(jià)值取向A青年為主，孩子尚小。自住需求緊湊型戶型I注重小孩的教育成長(zhǎng)消費(fèi)上理性務(wù)實(shí)家庭和事業(yè)一樣重要改善環(huán)境，

32、為孩子創(chuàng)造更好的生活條件。價(jià)格仍然是購(gòu)房的關(guān)鍵要素O新洲片區(qū)教育設(shè)施，各類學(xué)校在數(shù)量與質(zhì)量上相對(duì)處于劣勢(shì)。最好小區(qū)自帶幼兒園或小學(xué)客戶定性描述客戶定性描述與本項(xiàng)目的與本項(xiàng)目的契合度契合度關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：教育、價(jià)格教育、價(jià)格33經(jīng)濟(jì)實(shí)用型客戶AIO量表資料來源：消費(fèi)者訪談經(jīng)濟(jì)實(shí)用特征與住房?jī)r(jià)值取向角色外來就業(yè)人口為主，青年無小孩的為主。自住需求緊湊型戶型生活習(xí)慣在消費(fèi)上很理性務(wù)實(shí)認(rèn)為家庭和事業(yè)一樣重要購(gòu)房從經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，以實(shí)用舒適為原則。注重上班方便片區(qū)看法與武漢其它區(qū)域的樓盤價(jià)格相比較，新洲片區(qū)的樓價(jià)相對(duì)較低，能夠滿足那些經(jīng)濟(jì)能力有限的置業(yè)者。對(duì)小區(qū)環(huán)境、品牌、檔次有一定的需求，但非必要條

33、件客戶定性描述客戶定性描述與本項(xiàng)目的與本項(xiàng)目的契合度契合度關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：價(jià)格、便利價(jià)格、便利34健康養(yǎng)老型客戶AIO量表資料來源：消費(fèi)者訪談健康養(yǎng)老特征與住房?jī)r(jià)值取向角色中老年人為主，基本下一代已經(jīng)自立，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。自住需求對(duì)老城區(qū)配套較為依賴面積不用太大生活習(xí)慣注重身體的保健和鍛煉家庭比事業(yè)更重要希望多點(diǎn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所希望離子女近片區(qū)看法新洲附近山清水秀，空氣清新，寧?kù)o祥和，是散步休閑的好去處。希望交通便利，方便孫子上學(xué)。買菜、日用品等方便公共交通要便利客戶定性描述客戶定性描述與本項(xiàng)目的與本項(xiàng)目的契合度契合度關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：便利便利35鎖定本項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定本項(xiàng)目目標(biāo)客戶 主要客戶主要客戶

34、客戶類型與項(xiàng)目契合度社會(huì)新銳富貴之家經(jīng)濟(jì)實(shí)用健康養(yǎng)老望子成龍36 范圍：范圍：預(yù)計(jì)新洲本地、陽(yáng)邏片區(qū)、青山片區(qū)、預(yù)計(jì)新洲本地、陽(yáng)邏片區(qū)、青山片區(qū)、 黃陂、麻城等新洲周邊區(qū)域、漢口等武黃陂、麻城等新洲周邊區(qū)域、漢口等武 漢其他區(qū)域客戶比例為：漢其他區(qū)域客戶比例為：4 4：3 3 ：2 2 ：2 2： 1 1。 隨著項(xiàng)目品牌的提升隨著項(xiàng)目品牌的提升, ,區(qū)域的成熟區(qū)域的成熟, ,交通聯(lián)交通聯(lián)系系 性的增強(qiáng)性的增強(qiáng), , 將能吸引更多的其他區(qū)域客戶。將能吸引更多的其他區(qū)域客戶。 職業(yè)：職業(yè)：新洲本地及周邊企事業(yè)員工新洲本地及周邊企事業(yè)員工: :退休人群：其他退休人群：其他 =50%:30%:20%=

35、50%:30%:20%。 年齡：年齡：中年人為主，老年人為輔。中年人為主，老年人為輔。 教育背景：教育背景：中高等學(xué)歷人群。中高等學(xué)歷人群。 置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：以新洲本地企事業(yè)單位員工及周邊人群首次置以新洲本地企事業(yè)單位員工及周邊人群首次置 業(yè)為主業(yè)為主, 2, 2次及以上置業(yè)為輔次及以上置業(yè)為輔. . 首次置業(yè)首次置業(yè):2:2次及以上置業(yè)次及以上置業(yè)=85%:15%=85%:15% 目標(biāo)目標(biāo)客戶客戶37 新洲本地及周邊客戶多以在崗職工為主，武漢其它區(qū)新洲本地及周邊客戶多以在崗職工為主，武漢其它區(qū)域中會(huì)有一部分客戶購(gòu)房作為養(yǎng)老處所。域中會(huì)有一部分客戶購(gòu)房作為養(yǎng)老處所。 他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，希望

36、住房總價(jià)能夠控制在能夠承他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，希望住房總價(jià)能夠控制在能夠承受的范圍之內(nèi)。受的范圍之內(nèi)。 他們希望在享受居住條件的情況下，交通能更便利，他們希望在享受居住條件的情況下，交通能更便利，與武漢的聯(lián)系更緊密。與武漢的聯(lián)系更緊密。 他們希望伴隨著新洲片區(qū)的不斷發(fā)展，陽(yáng)邏大橋和城他們希望伴隨著新洲片區(qū)的不斷發(fā)展，陽(yáng)邏大橋和城市輕軌的開通，自己購(gòu)買的住房能夠獲得較好的升值市輕軌的開通，自己購(gòu)買的住房能夠獲得較好的升值空間?？臻g?？蛻艨蛻裘枋雒枋鏊麄兌鄶?shù)來自新洲本地和陽(yáng)邏、青山、黃他們多數(shù)來自新洲本地和陽(yáng)邏、青山、黃 陂等周邊片區(qū)。陂等周邊片區(qū)。38競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略39客戶定位客戶定位項(xiàng)目分析、市

37、場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析、市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)分析戶型面積定位戶型面積定位物業(yè)定位物業(yè)定位價(jià)格定位價(jià)格定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位定位定位思路思路40領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者壟斷價(jià)格壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋過河拆橋追追隨隨者者搭便車，借勢(shì)搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)補(bǔ)缺缺者者目標(biāo)明確，挖掘客戶目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次次/ /非

38、主流市場(chǎng)非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者敏銳的機(jī)會(huì)主義者領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者策略策略導(dǎo)出導(dǎo)出41項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位42F F（Features/factFeatures/fact）: :項(xiàng)目本身的特性項(xiàng)目本身的特性/ /屬性屬性A A（AdvantagesAdvantages）：相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)B B（Benefit/valueBenefit/value）：樓盤帶給用戶的利益：樓盤帶給用戶的利益/ /價(jià)值價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價(jià)值回到項(xiàng)目的基礎(chǔ)尋找價(jià)值信息（FAB分析）43A、市場(chǎng)上有什么？、市場(chǎng)上有什么？ 新洲片區(qū)在售項(xiàng)目不多，且無論是產(chǎn)品品質(zhì)、整體氣質(zhì)、樓盤

39、檔次上都處于劣勢(shì)，產(chǎn)品價(jià)格與武漢其他片區(qū)相比也存在較大差距，片區(qū)總體上還屬于未開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境。 對(duì)于政府規(guī)劃中的新洲，發(fā)展?jié)摿春玫男轮?，目前市面上的房地產(chǎn)項(xiàng)目無法對(duì)置業(yè)者產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。品質(zhì)品質(zhì)個(gè)性個(gè)性價(jià)格價(jià)格風(fēng)格風(fēng)格44 通過上頁(yè)的分析可以看出：新洲片區(qū)缺乏具備良好形象和鮮明個(gè)性、特色的精品項(xiàng)目。 本案作為新洲片區(qū)一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者地位的項(xiàng)目，需要在當(dāng)?shù)刎Q立標(biāo)桿作用，成為當(dāng)?shù)氐拿餍菢潜P。 市場(chǎng)缺乏的正是我們應(yīng)該追尋的，我們應(yīng)當(dāng)走在市場(chǎng)的前面。B、市場(chǎng)上缺什么？、市場(chǎng)上缺什么？ 45C、我們有什么？、我們有什么？地段優(yōu)勢(shì)。位于新洲片區(qū)核心區(qū)域，地段優(yōu) 勢(shì)明顯，蘊(yùn)含較大升值潛力。大盤優(yōu)勢(shì)。作為片區(qū)市場(chǎng)

40、的大盤，具有較強(qiáng) 的吸引力和影響力。交通優(yōu)勢(shì)。北面毗鄰交通動(dòng)脈龍騰大 道，交通便利。精致、簡(jiǎn)潔的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，享受高效、舒適 的都市生活。齊全的社區(qū)配套設(shè)施，眾多休閑健身娛樂設(shè) 施場(chǎng)所。46尋找價(jià)值信息（FAB分析）F F（Features/factFeatures/fact）: : 項(xiàng)目本身的特性項(xiàng)目本身的特性/ /屬性屬性A A（AdvantagesAdvantages）： 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B B（Benefit/valueBenefit/value）： 樓盤帶給用戶的利益樓盤帶給用戶的利益/ /價(jià)值價(jià)值FAB新洲核心區(qū)域大盤項(xiàng)目交通便利小戶型產(chǎn)品休閑娛樂社區(qū)區(qū)

41、位價(jià)值區(qū)位價(jià)值大盤影響力大盤影響力交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)小巧精致小巧精致社區(qū)配套齊全社區(qū)配套齊全升值潛力升值潛力大氣的大氣的與眾不同的與眾不同的高品質(zhì)的高品質(zhì)的精致、簡(jiǎn)潔精致、簡(jiǎn)潔47產(chǎn)品氣質(zhì)：大氣，高尚，休閑，精致大氣，高尚，休閑，精致新現(xiàn)代主義風(fēng)格新現(xiàn)代主義風(fēng)格商業(yè)休閑宜居社區(qū)形象商業(yè)休閑宜居社區(qū)形象標(biāo)桿化風(fēng)格、形象標(biāo)桿化風(fēng)格、形象形象形象定位定位48時(shí)代尚城時(shí)代尚城新城核心，27萬(wàn)方高尚住宅，商業(yè)休閑宜居社區(qū)案名解釋：案名解釋： “時(shí)代尚城”意為引領(lǐng)時(shí)代高尚之城，“尚城”散發(fā)出現(xiàn)代、時(shí)尚的氣息，與項(xiàng)目新現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格契合。項(xiàng)目案名整體大氣、時(shí)尚，體現(xiàn)出新洲第一大盤的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位。推廣語(yǔ)：推

42、廣語(yǔ)：尚品，時(shí)代之城 鑄就時(shí)代永恒的記憶備選案名：備選案名：時(shí)代天下，時(shí)代尚品，四季錦城案名案名建議建議49一座青山 豎起一道風(fēng)景 一漂碧水 蘊(yùn)含萬(wàn)般風(fēng)情 兩千多年的歷史 在群峰巒疊翠 溪流縱橫中 孕育著你的綠潤(rùn) 在縷縷云霧 清風(fēng)細(xì)雨中 滋生了 你那肥壯柔嫩的茶芽 于是 我與友人一起 在對(duì)酒當(dāng)歌的同時(shí) 也品啜起 你這 香高味長(zhǎng)的佳茗 休休閑閑安安逸逸項(xiàng)目調(diào)性5051中端目標(biāo)客戶人文,景觀,配套,交通資源品牌精品物業(yè)區(qū)位優(yōu)越,潛力大規(guī)模大,容積率適中開發(fā)商品牌居住性質(zhì):第一居所第一居所物業(yè)類型:多層，小高層多層，小高層物業(yè)物業(yè)定位定位52區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，避免人員過于集中區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，避免人員過于集

43、中符合高尚社區(qū)居住者的習(xí)慣符合高尚社區(qū)居住者的習(xí)慣純小高層純小高層多種物業(yè)類型并存多種物業(yè)類型并存方案方案方案方案覆蓋率較高覆蓋率較高覆蓋率低覆蓋率低物業(yè)，空間多層次性物業(yè)，空間多層次性滿足不同的居住需求滿足不同的居住需求鮮明鮮明風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)中庸中庸平穩(wěn)平穩(wěn).的容積率的容積率物業(yè)物業(yè)定位定位53 目前周邊項(xiàng)目的戶型面積范圍普遍在 80-15080-150平方米左右。 目前武漢的中端項(xiàng)目主力戶型一般在8080130130平方米。 本項(xiàng)目定位于樹立品牌的精品項(xiàng)目，戶型尺度上講求舒適性，也應(yīng)強(qiáng)調(diào)戶型上的高實(shí)用性，功能全面，科學(xué)生態(tài)，人性化，應(yīng)有意識(shí)的提升品質(zhì)，控制總價(jià)。戶型定位：戶型定位： 結(jié)合本項(xiàng)目定

44、位和客戶需求,建議本項(xiàng)目的主力戶型定位于二房二房和三房三房戶型，面積主力定位于戶型，面積主力定位于80-12080-120平方米平方米.戶型戶型定位定位54 結(jié)合周邊客戶的需求,項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)性， 建議本項(xiàng)目的戶型為以二房，三房為主，輔以部 分大戶型：戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間（m2）配比區(qū)配比區(qū)間間面積區(qū)間面積區(qū)間二房二房7011050%二房：70110，占5%三房：110-130，占4%大三房，小四房：130-150，占10%小三房小三房-140%大三房大三房, ,小四房小四房13-15010%總計(jì)總計(jì)100%100%戶型戶型配比配比55規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)56 通過市場(chǎng)比較法測(cè)算，結(jié)合本項(xiàng)目預(yù)

45、期達(dá)到的品質(zhì),在現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)條件下，本項(xiàng)目的靜態(tài)銷售價(jià)格靜態(tài)銷售價(jià)格為：1500元元/平方米平方米靜態(tài)價(jià)格定位靜態(tài)價(jià)格定位: :價(jià)格價(jià)格定位定位57 根據(jù)武漢市場(chǎng)的歷年平均-的動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)性，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目正式推出時(shí)，價(jià)格將為： 17001700元元/平方米平方米 結(jié)合項(xiàng)目的品牌提升性，后期推廣中的價(jià)格-的提升可能性，預(yù)計(jì)項(xiàng)目后期價(jià)格可達(dá)到：19001900元元/平平方米方米 項(xiàng)目總體價(jià)格定位項(xiàng)目總體價(jià)格定位:18001800元元/平方米平方米動(dòng)態(tài)價(jià)格定位動(dòng)態(tài)價(jià)格定位: :價(jià)格價(jià)格定位定位58營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣59 為了吸引更多區(qū)域客戶來此置業(yè)，同時(shí)配合大盤營(yíng)銷手段，建議拓寬推廣渠道，多種渠道組合進(jìn)行有針

46、對(duì)性的廣面宣傳，提高市場(chǎng)關(guān)注度，強(qiáng)勢(shì)推廣。 在推廣上運(yùn)用差異化營(yíng)銷，突出本案賣點(diǎn)，制造市場(chǎng)噱頭，比如未來升值潛力，比如新洲第一大盤，比如較低的樓價(jià)等等，進(jìn)行針對(duì)性炒作。一、多渠道、差異化營(yíng)銷，一、多渠道、差異化營(yíng)銷， 強(qiáng)勢(shì)推廣強(qiáng)勢(shì)推廣關(guān)鍵關(guān)鍵 點(diǎn)點(diǎn)60 強(qiáng)化臨街商業(yè)，建議將臨街底兩層均設(shè)計(jì)為商鋪。重在招商，建議引入：中百超市，德克士快餐，國(guó)美電器等商業(yè)旗艦店，以形成集群效應(yīng)和羊群效應(yīng)，吸引更多商家來此投資，同時(shí)通過商鋪旺銷拉動(dòng)住宅銷售。二、強(qiáng)化臨街商業(yè)二、強(qiáng)化臨街商業(yè)關(guān)鍵關(guān)鍵 點(diǎn)點(diǎn)三、主動(dòng)出擊，設(shè)立外展場(chǎng)三、主動(dòng)出擊，設(shè)立外展場(chǎng) 為吸引新洲周邊區(qū)域客戶，如陽(yáng)邏、青山、麻城、黃陂及武漢其他區(qū)域客

47、戶，建議設(shè)立外展場(chǎng)，同時(shí)可以配以現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行宣傳，針對(duì)不同區(qū)域、不同特點(diǎn)的客戶群進(jìn)行針對(duì)性營(yíng)銷。61 本項(xiàng)目對(duì)面為新洲區(qū)人民廣場(chǎng)，為當(dāng)?shù)鼐幼⌒蓍e娛樂散步的重要場(chǎng)所，本案作為距離人民廣場(chǎng)最近的一個(gè)樓盤，在媒體宣傳上應(yīng)突出這一優(yōu)勢(shì)，使其成為本案一個(gè)賣點(diǎn)。四、打好四、打好“人民廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)”牌牌關(guān)鍵關(guān)鍵 點(diǎn)點(diǎn)五、打造真正的休閑社區(qū)五、打造真正的休閑社區(qū) 本項(xiàng)目定位為商業(yè)休閑宜居社區(qū)，因此小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)多關(guān)注休閑二字，將其打造成真正的新洲休閑社區(qū)，使其成為本案的一大特色賣點(diǎn)，在今后營(yíng)銷推廣上著力宣傳。62導(dǎo)入導(dǎo)入元素元素元素一元素一中式現(xiàn)代園林中式現(xiàn)代園林調(diào)性：傳統(tǒng)不失現(xiàn)代，調(diào)性：傳統(tǒng)不失現(xiàn)代， 精

48、致更添典雅。精致更添典雅。63導(dǎo)入導(dǎo)入元素元素元素二元素二“水水”元素元素“水水”元素的注入，元素的注入，項(xiàng)目便有了靈氣。項(xiàng)目便有了靈氣。64導(dǎo)入導(dǎo)入元素元素元素三元素三會(huì)所會(huì)所 打造小區(qū)休閑會(huì)所，引入棋牌室、麻將室、健身室、乒乓球室、打造小區(qū)休閑會(huì)所，引入棋牌室、麻將室、健身室、乒乓球室、桌球室、老年人活動(dòng)中心等休閑娛桌球室、老年人活動(dòng)中心等休閑娛樂場(chǎng)所，豐富小區(qū)業(yè)主的生活。樂場(chǎng)所，豐富小區(qū)業(yè)主的生活。65導(dǎo)入導(dǎo)入元素元素元素四元素四入口廣場(chǎng)入口廣場(chǎng) 入口廣場(chǎng)既是居住區(qū)的主入口廣場(chǎng)既是居住區(qū)的主入口，同時(shí)也是底層商業(yè)的入口，同時(shí)也是底層商業(yè)的核心，入口廣場(chǎng)最大限度的核心，入口廣場(chǎng)最大限度的對(duì)外開放，營(yíng)造熱鬧、舒適對(duì)外開放，營(yíng)造熱鬧、舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)商的購(gòu)物休閑環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化。鋪價(jià)值的最大化。66導(dǎo)入導(dǎo)入元素元素元素五元素五