萬科集團目標(biāo)成本管理實施細(xì)則

1、萬科集團目標(biāo)成本管理實施細(xì)則萬科集團目標(biāo)成本管理實施細(xì)則（第二版）1 目的1.1 提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標(biāo)成本管理體系。1.2 為各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。2 范圍2.1 本實施細(xì)則適用于A集團所屬各地產(chǎn)公司。3 職責(zé)3.1 集團成本審算中心負(fù)責(zé)本實施細(xì)則的制訂、修訂、解釋、監(jiān)督與檢查。3.2 A集團所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實施。4 方法與過程控制 4.1 目標(biāo)成本釋義4.1.1 目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，結(jié)合公司經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形

2、成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。4.1.2 目標(biāo)成本文件分為三個部分：目標(biāo)成本測算文件、目標(biāo)成本控制責(zé)任書、動態(tài)成本月評估。4.1.3 目標(biāo)成本測算文件反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。項目總目標(biāo)成本是項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費用指標(biāo)。4.1.4 目標(biāo)成本測算文件包括：4.1.4.1 目標(biāo)成本測算表，見附件一；4.1.4.2 跨期成本分?jǐn)偯骷?xì)表，見附件二：按確定的分?jǐn)傇瓌t，將跨期成本進行分?jǐn)偛R總成表，未經(jīng)公司審批，不允許改變。4.1.4.3 跨期成本分?jǐn)傇瓌t說明書，見附件三：明確成本跨期分?jǐn)傢椖考胺謹(jǐn)傇瓌t，未經(jīng)公司審批，不允許

3、改變。4.1.5 目標(biāo)成本控制責(zé)任書，用以明確各責(zé)任部門的成本控制責(zé)任范圍，包括控制內(nèi)容、控制要點。4.1.6 動態(tài)成本月評估報告反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。4.2 目標(biāo)成本管理原則4.2.1 市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。4.2.2 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。4.2.3 事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。4.2.4 動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進行比較并

4、糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。4.2.5 可追溯性原則：編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價、資本化利息、營銷費用管理費用的計算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時收集、整理、存檔。4.3 目標(biāo)成本科目分類：詳附件目標(biāo)成本科目分類4.4 目標(biāo)成本文件制訂步驟及時間要求4.4.1 項目可研階段：在可研階段，為獲取土地提供參考依據(jù)而進行的經(jīng)濟測算，能夠較為準(zhǔn)確地測算項目收益情況。進行經(jīng)濟測算時，成本估算主要依據(jù)類似項目的成本數(shù)據(jù)或者已結(jié)算項目的數(shù)據(jù)，但須在測算時進行說明?？裳须A段應(yīng)了解項目所在區(qū)域的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價格水平，

5、為經(jīng)濟測算提供參考。4.4.2 項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成項目前期成本控制要點。確定各項費用的計劃金額，著重考慮設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的責(zé)任部門交底達成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費以設(shè)計部編制的建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成方案設(shè)計階段的成本控制建議，以此指導(dǎo)實施方案的成本控制。4.4.3 實施方案階段：實施方案確定后十五個工作日內(nèi)，對項目成本測算表進行細(xì)化和修訂，形成項

6、目目標(biāo)成本測算表，編制完成目標(biāo)成本控制責(zé)任書，并以此指導(dǎo)設(shè)計、招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)(如鋼筋、砼含量等)，形成施工圖設(shè)計階段的成本控制建議，作為設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。4.4.4 各階段的成本測算的相關(guān)資料在定稿后，在五個工作日內(nèi)將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。4.5 目標(biāo)成本測算表的編制4.5.1 目標(biāo)成本應(yīng)按項目開發(fā)期分期編制，所有核算對象的目標(biāo)成本以各建筑產(chǎn)品類型的目標(biāo)成本體現(xiàn)，一個開發(fā)期只能編制一個目標(biāo)成本。4.5.2 目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用集團統(tǒng)一測算表格(見附件一)，并體現(xiàn)量

7、價分離的原則。4.5.3 目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)以及各部門共同確定的建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)、銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)說明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。4.5.4 成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)(如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等)推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對目標(biāo)成本修訂后，項目目標(biāo)成本測算表中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。4.5.5 成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得

8、出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。4.5.6 產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是互動的決策過程，必須與設(shè)計、工程、營銷、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。4.5.7 投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫建筑面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。4.5.8 各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對差異進行分析說明，形成書面文件并上傳成本管理軟件。4.5.9 項目目標(biāo)成本測算表編制完成后，在正式報公司審批前，須經(jīng)集團成本審算中心審核。4.6 目標(biāo)成本控制責(zé)

9、任書的編制4.6.1 目標(biāo)成本控制責(zé)任書是目標(biāo)成本管理的配套實施文件，通過成本責(zé)任的劃分和過程管理，確保成本目標(biāo)得以控制。4.6.2 目標(biāo)成本控制責(zé)任書包括兩部分內(nèi)容：總體文件：編制依據(jù)及說明、項目開發(fā)總目標(biāo)(項目概況(總體規(guī)劃指標(biāo)、當(dāng)期規(guī)劃指標(biāo))、經(jīng)營目標(biāo)、銷售目標(biāo)、開發(fā)計劃、成本目標(biāo)、成本分?jǐn)傆媱?、資金計劃)、各部門的作業(yè)目標(biāo)。各部門的責(zé)任書：主要作業(yè)目標(biāo)、作業(yè)時間目標(biāo)、成本目標(biāo)(作業(yè)成本與牽頭控制成本)、控制要點、資金計劃。(具體的要求及做法見目標(biāo)成本控制責(zé)任書示范文件，各成本項目的具體控制指標(biāo)詳見責(zé)任成本管理體系指引)4.6.3 作業(yè)成本是指業(yè)務(wù)部門為完成本部門與項目有關(guān)的作業(yè)活動，而

10、獨自花費的成本支出，這部分成本不構(gòu)成產(chǎn)品的實體性成本。作業(yè)時間成本是為控制各責(zé)任部門占用的關(guān)鍵線路時間，而將作業(yè)時間成本化，可體現(xiàn)為資本化利息的分配，衡量標(biāo)準(zhǔn)為該部門占用關(guān)鍵線路的作業(yè)時間占總作業(yè)時間的比例。4.6.4 牽頭控制成本為各責(zé)任部門組織其他部門共同控制的產(chǎn)品實體性成本，如地價、主體建安、社區(qū)管網(wǎng)工程等。確定牽頭控制成本的原則：對哪些項目成本具有控制性的影響力。4.6.5 營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設(shè)施建造費”和期間費用中的“銷售費用”，分期開發(fā)的項目應(yīng)按集團營銷費用管理規(guī)范要求，確定總體和分期目標(biāo)，并嚴(yán)格控制?！盃I銷設(shè)施建造費”額度的確定及實施過程，均需要設(shè)計、營銷部門的

11、密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設(shè)計部負(fù)主要控制責(zé)任，并將樣板間裝修費用的銷售收回率作為成本控制的考核指標(biāo)之一?！颁N售費用”應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。4.6.6 目標(biāo)成本控制責(zé)任書由成本管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋到設(shè)計、工程、營銷、項目經(jīng)理部、項目發(fā)展部、財務(wù)部等各責(zé)任部門討論、修改，達成一致并經(jīng)公司審批后，作為公司綱領(lǐng)性文件下發(fā)到相關(guān)責(zé)任部門執(zhí)行。4.7 目標(biāo)成本的審批4.7.1 目標(biāo)成本編制完成后，在公司內(nèi)須經(jīng)過設(shè)計、工程、項目、成本及財務(wù)等責(zé)任部門審批通過后，由公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。4.7.2 目標(biāo)成本經(jīng)公司審批

12、完成后五個工作日內(nèi)，將項目目標(biāo)成本測算表、目標(biāo)成本控制責(zé)任書及相關(guān)的資料錄入成本管理軟件中，并郵件知會集團成本審算中心，具體要求見集團成本管理軟件使用管理辦法。4.8 目標(biāo)成本的執(zhí)行4.8.1 項目實施過程中，需及時反映項目成本的動態(tài)情況，成本部按月編制項目動態(tài)成本月評估，反映項目成本變化情況并詳細(xì)說明原因，通報責(zé)任成本執(zhí)行狀況，總結(jié)無效成本，提出成本控制建議，在公司月度例會上進行通報。4.8.2 成本部按集團統(tǒng)一格式編制成本信息月報，每月初三日內(nèi)報集團成本審算中心。能夠熟練運用成本管理軟件的公司，經(jīng)集團成本審算中心同意后，可取消填報成本信息月報表中部分或全部報表。4.8.3 成本部應(yīng)根據(jù)合同

13、簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，在成本管理軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。4.8.4 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上的重大事項，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時向成本理部提供相關(guān)資料，成本部分析成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報。4.8.5 合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標(biāo)成本的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的成本發(fā)生情況。4.8.6 設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證需做到事前預(yù)估、一單一算、月結(jié)月清，并及時錄入成本管理軟件，在動態(tài)成本信息中予以反映。4.8.7 樣板間動態(tài)成本按實際發(fā)生成本全

14、額反映。4.8.8 項目成本決算完成或年度成本管理工作總結(jié)時，需根據(jù)目標(biāo)成本控制責(zé)任書對相關(guān)責(zé)任部門進行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核依據(jù)之一。4.8.9 項目成本決算完成后，需進行全面、系統(tǒng)的總結(jié)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求分析技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，錄入數(shù)據(jù)庫作為新項目測算、設(shè)計方案優(yōu)化、結(jié)算初步審核的依據(jù)。4.9 目標(biāo)成本的修訂4.9.1 目標(biāo)成本確定后不得隨意修訂，有下列情況之一者，可修訂目標(biāo)成本，一般成本變化在成本動態(tài)中反映即可。4.9.1.1 主體施工圖完成后二十個工作日內(nèi)，僅對目標(biāo)成本中主體建筑、安裝工程費進行修訂。4.9.1.2 因規(guī)劃調(diào)整、預(yù)售查賬或竣工查賬導(dǎo)致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標(biāo)變化導(dǎo)致可售面積單方成本變化累計達±1.5%及以上時，僅對目標(biāo)成本中相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)進行調(diào)整。4.9.1.3 因政府政策變化或市場行情(人工、材料等)發(fā)生變化，導(dǎo)致可售面積單方成本變化達±1.5%及以上時，僅對直接影響部分科目修訂，同時分公司需事前郵件知會集團成本審算中心。4.9.2 目標(biāo)成本修訂須按目標(biāo)成本審批流程進行審批并備案，同時將修訂的情況