涉外房地產(chǎn)企業(yè)所得稅度申報及匯繳的操作說明

1、涉外房地產(chǎn)企業(yè)所得稅年度申報及匯繳的操作說明房地產(chǎn)企業(yè)的年度申報分為 A類、B類及兼有A、B類共三種申 報類型，A類申報表主要適用于能夠提供完整、準確的本錢、費用憑 證，如實計算應納稅所得額的企業(yè)填報； B 類申報表主要適用于核定 征收的企業(yè)。根據(jù)?國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管 理問題的通知?國稅發(fā) 2001 142 號第三條規(guī)定，企業(yè)應以 房地產(chǎn)管理部門出具工程工程合格證明之日， 或者首筆房地產(chǎn)使用權 交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開 始；企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應根據(jù)當期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關 本錢費用， 計算企業(yè)年度實際應納稅額。 房地產(chǎn)

2、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營符合上 述條件的工程應填報 A 類申報表，未符合上述條件的工程暫按核定 征收應填報 B 類申報表，兼有開發(fā)經(jīng)營按實際征收及按核定征收的項 目應同時填報 A、 B 類申報表。由于 B 類申報表的填報較為簡單，這 里不予介紹，下面主要對A類申報表的填報及A、B類申報表同時填 報作進一步的介紹：一、 A 類申報表的填報及審核一本年首次按 A 類申報的工程1、按整個工程至本年總的銷售收入歸集到營業(yè)收入表 A01 表 營業(yè)收入確實定應注意以下事項：1企業(yè)營業(yè)收入應按照?國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知? 國稅發(fā) 2001 142 號 第四條明確的原那么確定，其

3、中，對于業(yè)主以銀行按揭方式購置房地 產(chǎn)的，無論外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否就房地產(chǎn)全價向業(yè)主開具發(fā)票， 其已取得的銀行按揭款應及時作為企業(yè)當期收入。2企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他 方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減其銷售收入。3 對于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能歸 還本息，而將房屋賠付債權人的，應視同銷售行為，主管稅務機關 可依抵押價格確定其銷售收入。其中對債權人取得的抵押價款中含 有利息的，且該債權人又為外國企業(yè)，那么應依法繳納利息收入預提 所得稅。4營業(yè)收入應包含各種預收款以合同、協(xié)議或其他方式約 定并實際取得的定金、預收房款以及其他具有預收款性質(zhì)的各種款 項。2、

4、至本年應結轉(zhuǎn)本錢費用歸集后的數(shù)據(jù)填入營業(yè)本錢支出明細表 A02 表中房地產(chǎn)業(yè)的主營業(yè)務本錢欄 下面的明細工程開 發(fā)直接本錢、前期工程費等可不填，企業(yè)應附送營業(yè)本錢計算過程 的明細。企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應本錢費用確實定， 應以收入與支出相 匹配為原那么。 企業(yè)應根據(jù)當期銷售面積 應按每套房產(chǎn)計算后累加確 定；假設單套售房款未全部收齊， 應按預收款占全部款項的比例計算。 例如：某套房產(chǎn)總價款 50 萬元，總面積 100 平方米，已預收的房款 25 萬元，那么該套房產(chǎn)當期已銷售的面積 =25/50*100=50 平方米 以及可售單位工程本錢費用， 確定當期本錢費用。 企業(yè)可售單位工程 本錢費用按以

5、下公式確定：可售單位工程本錢費用=可售總本錢費用寧總可售面積 可售總本錢費用是指應歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償 費，七通一平、 勘察設計等開發(fā)前期費用； 建筑安裝費； 根底設施費， 公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生 的管理費用、 財務費用和銷售費用。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋 測繪部門出具確實定房地產(chǎn)工程可售面積證書中明確的面積。上述的本錢費用歸集應注意以下事項：1企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā) 生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進 行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管 稅務機關審核

6、同意后執(zhí)行。2企業(yè)實際發(fā)生的交際應酬費應以房地產(chǎn)開發(fā)工程建設期匯算 時確定的銷售收入作為計算基數(shù)，按照?中華人民共和國外商投資 企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細那么?第二十二條規(guī)定的標準列支。舉例說明：如：工程至本年總銷售收入 1 億元，跨度 5 年，平均每年 2000 萬元；那么可列支的交際應酬費 = 1500*0.5%+500*0.3% *5=45 萬。3對于企業(yè)已安裝使用機器設備而因故尚未局部或全部支付的 貨款，以及企業(yè)已完成建筑工程，而尚未局部或全部支付的建筑安 裝費用，雖尚未取得正式憑證，在進行建設期匯算時暫可按照有關 合同規(guī)定的價款計入開發(fā)本錢。對于企業(yè)所欠上述合同價款，應依 據(jù)?國家

7、稅務總局關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務處理 問題的通知?國稅發(fā) 1999195 號第三條“企業(yè)的應付未付款， 凡債權人逾期兩年未要求歸還的應計入企業(yè)當年度收益的規(guī)定， 以有關合同規(guī)定的付款時間為準對超過兩年的上述應付款項及時作 出調(diào)整。 4對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程中的不可出售面積， 如綠地、花園、 停車場、商業(yè)網(wǎng)點、教育設施及會所等，凡由政府有關部門無償占 用或?qū)儆跇I(yè)主公共產(chǎn)權的，其相應支出經(jīng)審核后可計入可售面積的 本錢費用；凡建成后產(chǎn)權屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，其相應支出不能計入可售面積的本錢費用。5企業(yè)實際發(fā)生的境外勞務費用包括代理費、手續(xù)費、提成 費等應參考企業(yè)與境

8、外代理人簽訂的合法勞務合同規(guī)定的數(shù)額， 并且在上述費用已由該企業(yè)直接支付前方可在規(guī)定比例營業(yè)收入 的 10% 內(nèi)列支。6其他的本錢費用按有關政策規(guī)定的標準計入可售總的本錢費 用。3、管理費用、營業(yè)費用及財務費用明細表可不填，但營業(yè)外收入及支出應單獨核算。4、企業(yè)已預繳的稅款應包含至本年該工程已預征所有的企業(yè)所 得稅；企業(yè)應附送該工程已繳預征企業(yè)所得稅的完稅證明 復印件。二以前年度已按 A 類申報的工程對 A 類房地產(chǎn)企業(yè)各地 稅務機關應根據(jù)上年匯繳審核后的?可售工程本錢費用表?、預收貨 款預征所得稅和本年企業(yè)預繳的預征所得稅款，建立分戶分工程臺 賬，作為本年及以后年度房地產(chǎn)企業(yè)審核評稅的依據(jù)。

9、1、營業(yè)收入按該工程本年的銷售收入歸集到營業(yè)收入表 A01 表。2 、本年應結轉(zhuǎn)本錢費用的計算， 計算后的數(shù)據(jù)填入營業(yè)本錢 支 出明細表 A02 表中房地產(chǎn)業(yè)的主營業(yè)務本錢欄下面的明細項 目開發(fā)直接本錢、前期工程費等可不填，企業(yè)應附送營業(yè)本錢計算 過程的明細 1以前年已匯總的可售總本錢費用加上本年發(fā)生的本錢費用 除以總可售面積計算出可售單位工程本錢費用。2本年已銷售面積加上以前年已銷售面積應按每套房產(chǎn)計 算后累加確定； 假設單套售房款未全部收齊， 應按預收款占全部款項 的比例計算乘以按上面計算出的可售單位工程本錢費用計算出總的 已售本錢費用， 扣除以前年已結轉(zhuǎn)的本錢費用， 即為本年應結轉(zhuǎn)的成 本費用。舉例說明：如：以前年已匯總的可售總本錢費用為 950 萬、總可售面積為 5000 平方米、以前年已銷售面積為 4000 平方米、本年發(fā)生的本錢 費用為 50 萬、本年已銷售面積為 500 平方米。 那么以前年已結轉(zhuǎn)的成 本費用 =950/5000*4000=760 萬，本年應結轉(zhuǎn)的本錢費用 = 950+50 /5000* 4000+500 -760=140 萬3企業(yè)已預繳的稅款是指該工程本年已預征的企業(yè)所得稅與 首次按 A 類申報不同三兼有開發(fā)經(jīng)營按實際征收及按核定征收的工程 同時填報 A、 B 類申報表1、營業(yè)收入及本錢費用按 A 、B 類分別歸集計