解讀不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則

1、內(nèi)部資料，妥善保管 解讀不動產(chǎn)登記暫行條例實施細那么 第一章總那么2.不動產(chǎn)登記：第 1 款申請登記原那么。第 2 款主物、定著物 一并登記原那么。也可稱為權(quán)利主體一致原那么。3.跨區(qū)域不動產(chǎn)登記，管轄機關(guān)登記結(jié)果告知義務(wù)原那么。 第二章不動產(chǎn)登記簿5. 什么是不動產(chǎn)單元， 簡單說就是權(quán)利單元。 權(quán)屬界線封閉、 可以獨立使用。也就是劃分的最小標準是獨立使用，單獨一 套房屋里的個別房間，是不能作為不動產(chǎn)單元的。6. 宗地登簿原那么，即登記簿以宗地為單位。 5.6. 的關(guān)系是： 同一宗地的所有不動產(chǎn)單元全部編入同一登記簿。7. 對應(yīng)不動產(chǎn)登記暫行條例第 9 條提出電子登記簿管理要求 登記機構(gòu)要明確

2、登記簿唯一、合法介質(zhì)形式，也就是以電 子還是紙質(zhì)為唯一、合法登記簿，這是個問題。歷史的登記 簿肯定是紙質(zhì)，現(xiàn)在的登記簿要作出選擇 。 缺乏：沒有物化登記簿的組成要件。第三章登記程序9. 申請資料要求： 一是點明填寫登記申請書、 提交身份證明。 二是提供申請材料原件原那么。10. 共有登記原那么： 一是按份共有登記申請， 2/3 以上份額共 有人舉例擁有 70% 份額的 1 個人，也可以申請 ，二是共同共有登記申請，全體共有人。例外是約定。引申36. 建筑區(qū)登記，即房屋登記，全體業(yè)主共有登記，房屋、宗地全部 登記原那么。11. 無民事、 限制民事行為能力人登記， 監(jiān)護人代為申請原那么 是否為代理

3、，應(yīng)該是 。什么是無民事、限制民事行為能 力人，舉例未成年人、智障人、老年癡呆患者。要求：提供 關(guān)系證明材料。處分特別保護原那么：提出為被監(jiān)護人利益書 面保證，即處分有利被監(jiān)護人原那么。12. 代理申請登記規(guī)定： 對應(yīng)不動產(chǎn)登記暫行條例第 15 條到 場申請登記原那么，特別規(guī)定自然人處分不動產(chǎn)，到場簽訂授 權(quán)委托書，公證除外。13. 撤回申請， 退還材料原那么， 時間：登記事項記載于登記簿、/ 、八之前。14. 繼承、遺贈不動產(chǎn)登記規(guī)定。 單方申請， 因此，提供死亡、 繼承、受遺贈的相關(guān)材料。15. 登記審查事項 *：登記主體、權(quán)利、權(quán)籍、稅費。16. 實地查看規(guī)定； 房屋所有權(quán)首次登記、 在

4、建工程建筑物 抵押登記，查看坐落、建造情況；不動產(chǎn)滅失注銷登記征 收拆遷，查看滅失。17. 登記公告規(guī)定： 5 類，一是集體土地所有權(quán)登記；二是農(nóng) 村房地一體、土地承包經(jīng)營權(quán)首次登記；三是依職權(quán)更正登 記；四是依職權(quán)注銷登記；五是法定其他情形。涉及國家秘密除外。網(wǎng)站、指定場所公告，公告期不少于 15 個工作日19. 單方申請登記規(guī)定：依據(jù)法律文件， 3 類法院、仲裁委法 律文書、政府決定。不執(zhí)行的，應(yīng)提出審查建議。20. 核發(fā)證書、證明：抵押權(quán)、地役權(quán)登記權(quán)利登記，預(yù)告登記、異議登記保護登記或限制登記 ，核發(fā)證明。其 他登記，核發(fā)證書。蓋章：不動產(chǎn)登記局為內(nèi)設(shè)機構(gòu)的，國 土資源局是不動產(chǎn)登記機

5、構(gòu)。章是國土資源局不動產(chǎn)登記專 用章。局掛局的，不動產(chǎn)登記局可以是登記機構(gòu)。不動產(chǎn)登 記中心不是登記機構(gòu)，是經(jīng)辦機構(gòu)。21. 共有登記：合并發(fā)一本，申請分別持證的，可以分發(fā)。 23.不動產(chǎn)權(quán)利滅失，收回證書、證明，記載登記簿。無法收 回的，網(wǎng)站或報刊公告作廢。第四章不動產(chǎn)權(quán)利登記第一節(jié)一般規(guī)定24.不動產(chǎn)首次登記原那么：也可以叫作不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)立原那么， 不設(shè)立不動產(chǎn)權(quán)利，也就沒有權(quán)利的變更、轉(zhuǎn)移、滅失。還 可以看成是主權(quán)利登記在先原那么，即主權(quán)利登記是從權(quán)利登 記的根底， 沒有土地使用權(quán)、 房屋所有權(quán)等權(quán)利的首次登記， 不得辦理其他類型登記，如抵押登記、地役權(quán)登記。 26.變更登記： 9 類，

6、1 身份 2 地籍 3 期限來源 4 分割合并 56 抵押擔保變化 7 地役權(quán)變化 8 共有性質(zhì)變化？ 9 其他變 更。與原土地登記的變更登記包括轉(zhuǎn)移登記不同，這里的變更登記是不發(fā)生轉(zhuǎn)移的登記事項27. 轉(zhuǎn)移登記： 10 類。最多發(fā)生的登記事項。法人或其他組 織合并或分立，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。認定的標準是獨立法人， 獨立承當民事責任。28. 注銷登記： 5 類滅失、放棄、沒收征收收回、法律文書消 滅權(quán)利、其他。設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)、預(yù)告登記的，注銷應(yīng) 提供抵押權(quán)人、 地役權(quán)人、 預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料。第三節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記33. 獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的， 可以單獨申請登記

7、。 建造房 屋的，可以申請兩權(quán)登記。34 35 、37 38.首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的 材料。首次登記申請材料還是規(guī)定得比擬原那么， 沒有很具體。36. 需要解讀是房地產(chǎn)開發(fā)商對宗地的小區(qū)房屋土地的首次 登記。需要注意的是車庫等地面、 地下使用空間， 沒有具體的規(guī)定。 各地要認真探索，加以標準。第四節(jié)宅基使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記43. 地上建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照第三節(jié)規(guī)定辦理。 第六節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)登記47.53. 林地、地上森林、林木，適用本節(jié)規(guī)定。 第九節(jié)抵押權(quán)登記65. 適用抵押的不動產(chǎn)： 6 類，建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物和其 他地上附著物、海域使用權(quán)、招拍公開協(xié)商取得的荒

8、地承包 經(jīng)營權(quán)、在建建筑物工程 、法律行政法規(guī)沒有授權(quán)地 方人大立法未禁止抵押的其他不動產(chǎn)。土地、建筑物一并 抵押原那么。66. 抵押登記主要申請材料： 不動產(chǎn)權(quán)證書、 抵押合同、 主債 權(quán)合同。比擬遺憾的是沒有界定哪些主債權(quán)合同是可以簽訂抵押合 同，辦理抵押登記的。因為現(xiàn)實工作中，并不是所有主債權(quán) 合同都可以簽訂抵押合同同、辦理抵押登記的。67. 抵押登記辦理順序： 依受理時間排序， 當事人約定抵押順 位的，依約定辦理。68.72. 抵押變更登記的重要原那么：變更對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生 不利影響，書面同意原那么。抵押權(quán)順位變更最明顯。75. 在建建筑物抵押登記： 一并申請建設(shè)用地使用權(quán)及在建建

9、筑物抵押權(quán)首次登記。抵押財產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的 預(yù)購商品房和預(yù)售備案的商品房。78.預(yù)購商品房抵押登記申請材料：抵押合同、主債權(quán)合同、 預(yù)告登記材料、其他。第五章其他登記第一節(jié)更正登記79-81. 權(quán)利人、利害關(guān)系人認為登記簿有錯，登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn) 登記簿有錯，進行的糾錯登記。第二節(jié)異議登記82. 利害關(guān)系人認為登記簿有錯， 權(quán)利人不同意更正的， 申請 異議登記。83. 異議登記只生效 15 日，以備利害關(guān)系人提出訴訟、 仲裁。84. 異議登記的風險提示作用。第三節(jié)預(yù)告登記85. 申請預(yù)告登記的情形： 4 類，商品房預(yù)售、不動產(chǎn)買賣抵 押、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)、法律行政法規(guī)其他。預(yù)告登 記的作用：生效期間，未經(jīng)權(quán)利人書面同意，處分不動產(chǎn)的 登記申請，不予辦理。86. 預(yù)購商品房預(yù)告登記中的單方申請情形： 訂立商品房買賣 合同后，預(yù)售人未按約定申請預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方 申請預(yù)告登記。第六章不動產(chǎn)登記資料的查詢、保護和利用97.不動產(chǎn)登記查詢制度： 權(quán)利人、 利害關(guān)系人到場查詢、 復(fù) 制不動產(chǎn)登記資料。權(quán)利人查詢本人登記資料。利害關(guān)系人 范圍是：